Содержание

Введение_______________________________________________________ 3

Глава 1. Становление института недвижимости В Россиии и за рубежом    7

1.1. История развития регистрации прав на недвижимое имущество в России_____________________________________________________________ 7

1.2. Анализ регистрации недвижимости за рубежом_______________ 20

1.3. Сущность и правовая природа регистрации прав на недвижимое имущество__________________________________________________ 27

Глава 2. Порядок регистрации недвижимости_____________________ 33

2.1. Объекты государственной регистрации______________________ 33

2.2.  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним_________________________________________________ 40

2.3. Порядок проведения государственной регистрации прав_______ 45

Глава 3. Некоторые проблемные вопросы практики применения государственной регистрации прав на недвижимое имущество_______ 54

Заключение___________________________________________________ 62

Библиография_________________________________________________ 65

Введение

С развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано и возникновение разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.

Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.

Во-первых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника – государства.

Во-вторых, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иные кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон), который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - законодательство о государственной регистрации прав) формируется с середины 90-х гг. Ранее данного нормативного материала в российском законодательстве просто не было, его появление связано с проводимой в стране экономической реформой. До принятия комментируемого Закона нормативными актами функции регистрации возлагались, как правило, либо на исполнительные органы местных советов народных депутатов,[1] либо на земельные органы.[2]

На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость (см. ст.2 Закона и комментарий к ней). Под действие комментируемого Закона не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты (см. также комментарий к ст.1 Закона).

Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией прав, является комментируемый Закон, который был принят на основании и во исполнение ст.131 ГК. Гражданский кодекс устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре.

Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, приобретаемые лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д.

Отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Закону и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Российской Федерации.

В связи с тем, что на Министерство юстиции Российской Федерации возложена задача по разработке методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России.

Актуальность исследование правового режима регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним заключается в следующем:

Во-первых, отношения по государственной регистрации сложились совсем недавно, а, следовательно, интересны для исследования;

Во-вторых, государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним – один из важнейших гражданско-правовых институтов направленных на защиту интересов собственников, участников сделок с недвижимостью и государства.

В третьих, интересна для исследования сложившаяся судебно-арбитражная практика.

Целью данной дипломной работы является рассмотрение основ регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с поставленной целью задачами работы будет рассмотрение следующих вопросов:

-         рассмотреть историю развития регистрации прав на недвижимое имущество в России;

-         дать анализ регистрации недвижимости за рубежом;

-         раскрыть сущность и правовую природу регистрации прав на недвижимое имущество;

-         охарактеризовать объекты государственной регистрации;

-         раскрыть порядок проведения государственной регистрации прав;

-         проанализировать основания для отказа и приостановления государственной регистрации прав;

-         выявить некоторые проблемные вопросы практики применения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Исследование этого вопроса изучает ряд авторов: Романец О. более полно уделил внимание государственной регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом и некоторым проблемам правоприменения; Скворцов О.Ю. рассмотрел регистрацию сделок с недвижимостью, правовое регулирование и судебно-арбитражную практику; Чубаров В.В. рассматривает проблемные вопросы государственной регистрации и ряд других авторов, которые будут указанны в работе.

В заключение работы подвести итоги проделанному исследованию.

В работе будет проанализирован весь массив законодательства посвященного государственной регистрации сделок с недвижимостью (как действующего, так и ранее действующего) научные труды и исследования (О.Н.Садиков, В.В. Витрянский, М.И. Брагинский) комментарии к действующему законодательству (П.В.Крашенниников, А.М. Эрдлевский, А.Ю. Кобалкина и др.), периодические издания.

Глава 1. Становление института недвижимости В Россиии и за рубежом

1.1. История развития регистрации прав на недвижимое имущество в России

Развитие в России рыночных отношений и появление класса собственников недвижимого имущества предопределили введение в современном гражданском праве института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон о регистрации определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государство, допуская частную форму собственности на недвижимость, не устраняется от регулирования соответствующих общественных отношений, а наоборот, усиливает свою роль в таком регулировании. Еще Д. И. Мейер отмечал, что «в тесной связи с приобретением права стоит вопрос о признании его со стороны общественной власти»[3].

В русском гражданском праве признание прав со стороны органов власти носило название "укрепление вещных прав". Отмечая "важность для общества возможности знать о вещной связи между лицом и объектом, знать о моменте установления вещного права", Г. Ф. Шершеневич определял укрепление вещных прав как «публичное, при средстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом». Подживая значение такого действия, он указывает на то, что «укрепление вещных прав делает вполне достоверным и всем известным вещное право в момент его установления»[4]. По мнению Д. И. Мейера, укрепление права есть «установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права»[5].

История укрепления вещных прав в России заслуживает внимания. Приобретение земельных участков частными лицами по гражданско-правовым сделкам долгое время не вызывало интереса общественной власти в лице князя. Покупатель мог принять владение либо один на один, либо в присутствии свидетелей. В последнем случае передача сопровождалась обрядами, целью которых было сохранить в памяти присутствующих воспоминание о передаче недвижимости. Только с XVI в. публичная власть в России начинает участвовать в процедуре передачи поземельной собственности. Площадные подьячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретающее лицо считалось собственником вотчины или поместья. В приказах, являвшихся местом укрепления вещных прав, хранились дела о переходе земель, содержащие информацию о составе имений и сделках с ними.

Во времена Петра I установился иной порядок, имевший преимущественно фискальные цели (кстати, именно Петру I мы обязаны появлением в отечественном гражданском законодательстве термина «недвижимое имущество»: его Указ о единонаследии 1714 г. этим термином сгладил различие между вотчинами и поместьями). Если при существовавшем раньше порядке площадные подьячие были частными лицами, то с 1701 г. укрепление прав осуществляют официальные лица — крепостные писцы, работающие под началом надсмотрщика в Палате крепостных дел. Но и этот порядок не был лишен недостатков. Один из существенных недостатков крепостного порядка отметил Г. Ф. Шершеневич: «...не было определенности в моменте перехода вещного права»[6].

Рассмотрим более подробно порядок регулирования имущественных отношений по поводу недвижимости в дореволюционной России. Защиту имущественных интересов подданных Российской империи, регулирование их имущественных отношений в гражданском обороте обеспечивал отдел гражданского права дореволюционной России, который был известен как отдел имущественных прав.

По объекту имущественные права в этом отделе делятся на несколько категорий, из которых необходимо, выделить важнейшие: права вещные и права обязательственные. Под вещным правом традиционно понимают непосредственное господство лица над вещью. Таким образом, уже из самого определения вещного права следует, что для осуществления вещного права субъект права не нуждается в содействии какого-либо другого лица, ибо объектом вещного права является вещь. В обязательственном же праве отношение лица к вещи возникает при посредстве другого лица, имеющего на вещь вещное право. Субъект обязательственного права не получает никаких прав на вещь, а получает только право требовать лично у другого лица совершения или несовершения тех действий, которые составляют обязанность другого лица и которые поставят субъекта обязательственного права в известное выгодное для него отношение к вещи.

Объектом обязательственного права является не вещь, как в случае вещного права, а действие одного или нескольких заранее известных лиц. В вещном праве обязанным субъектом являются все так называемые третьи лица, ибо нарушить вещное право может каждый, кто станет в такое отношение к вещи, являющейся объектом вещного права, которое будет находиться в противоречии с той властью, которой наделен субъект вещного права. Вещное право защищается против абсолютно любого третьего лица, таким образом, по способу защиты оно входит в категорию так называемых абсолютных прав. В обязательственном праве защита возможна только относительно заранее определенного лица, которое одно только и может нарушить его, следовательно, обязательственное право можно назвать относительным.

Вещные права в дореволюционной России включали: право собственности, право пользования чужой вещью, юридическое владение. Владение по истечении десятилетней давности превращалось в право собственности.

В современном русском языке слово "собственность" занимает столь прочное место, что вызвало удивление, когда не сразу удалось найти это слово в "Толковом словаре живого великорусского языка" В. Даля издания 1880— 1882 гг.[7] Имущество, пожитки и богатство в русском языке называли словом "собь". Именно в комментарии к этому понятию мы и находим слова "собственность" как определение имения и всякой вещи, как чьего-нибудь личного достояния; "собственник" как определение "владетеля, владельца, владателя, обладателя, полного хозяина и господина вещи"; словосочетание "право собственности" как определение безусловного владения чем-нибудь навсегда. Поясняя значение слова "недвижимость", В. Даль характеризует его как "свойство и состояние недвижимого", приводя следующие примеры: "недвижимое имение, деревня, земля, вотчина, дом, все непереносное, крепкое месту".

По объему власти, предоставляемой субъекту прав, право собственности является самым обширным и полным из всех гражданских прав. Власть собственника находит препятствие к своему безграничному распространению только там, где закон в интересах общего блага не поставил ей предел в виде специальных и точно указанных ограничений. Этому положению русского гражданского права созвучно положение ч. 2 п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 г. о том, что гражданские права могут быть ограничены на основании Федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В русской теории гражданского права (как и в современной гражданско-правовой теории) было принято делить способы приобретения права собственности на первоначальные и производные. К первоначальным способам относятся такие, когда право собственности на недвижимость устанавливается впервые, а если и не первоначально, то независимо от существующего на нее права другого лица. При производных способах право собственности устанавливается на основании права предшественника.

Законодательство дореволюционной России предусматривало такие первоначальные способы приобретения права собственности, как овладение, приращение, давность.

Овладение есть способ приобретения права собственности посредством захвата никому не принадлежащей вещи с намерением распоряжаться ею как своей собственной. Таким образом, для овладения как способа приобретения права необходимо три условия: во-первых, чтобы вещь была бесхозяйной, т. е. чтобы она не была объектом чьего-либо права собственности; во-вторых, чтобы было установлено фактическое господство над вещью — захват и, в-третьих, чтобы захват был совершен с намерением распоряжаться вещью как своей собственной. Относительно второго условия следовало иметь в виду, что не все бесхозяйные вещи могли быть объектом завладения. Так, недвижимость, если она не принадлежала никому и в течение десяти лет никто не просил об утверждении в правах на нее, считалась собственностью государства.

По современному российскому гражданскому законодательству бесхозяйная вещь сначала принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а затем, если она не признана по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Приращение есть такой способ приобретения права, при котором собственник главной вещи, присоединяя к ней дополнительную вещь, даже составляющую собственность другого лица, приобретает на эту вещь право собственности. К такому способу относится застройка, т. е. возведение нового здания или сооружения. На лице, построившем объект недвижимости для себя, лежит обязанность оплаты материалов, использованных для строительства.

В современном российском гражданском праве существуют такие первоначальные способы приобретения права собственности, как возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ) и переработка (ст. 220 ГК РФ).

По русскому гражданскому праву спокойное, бесспорное и непрерывное владение вещью как своей собственной превращает это владение по прошествии земской давности (10 лет) в право собственности. Для того чтобы десятилетнее владение привело к возникновению права собственности, необходимо было соблюсти следующие условия. Во-первых, чтобы владение было не простым держанием, а было бы юридическим владением, т. е. чтобы вещью обладали с ясно выраженным намерением обращаться с ней как со своей собственной, и, во-вторых, чтобы владение было бесспорно, спокойно и непрерывно. Бесспорность владения понималась в том смысле, что никто через суд не предъявлял на него притязаний. Что же касается признаков спокойности и непрерывности, то русское законодательство не содержало по этому поводу каких-либо указаний, а в теории общепризнанная позиция на этот счет не установилась. Наибольшее распространение получила точка зрения, в соответствии с которой непрерывность и спокойствие считаются нарушенными в том случае, если у владельца не было преемства во владении, если владелец отказывался от намерения распоряжаться вещью как своей собственной или лишался возможности господствовать над вещью. По сложившейся судебной практике давность владения не прерывалась, если нарушенное владение было восстановлено по иску о восстановлении нарушенного владения.   

Приобретательная давность — известный современному российскому гражданскому праву первоначальный способ приобретения права собственности. Лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (ст. 234 ГК РФ).

К числу производных способов возникновения права собственности русское законодательство относит передачу. Передача — чаще всего встречающийся способ приобретения права собственности. При передаче уже существующее право собственности на недвижимость и сама недвижимость передаются другому лицу, вследствие чего это лицо и становится субъектом права собственности.

Современники отмечали, что законодательство о передаче весьма неясно и противоречиво. В теории также не существовало общепризнанного взгляда на передачу. Одни ученые утверждали, что для передачи существенным моментом является фактическая передача вещи или ввод во владение ею, другие же, наоборот, не считали это необходимым.

Обращая внимание на неопределенность момента возникновения права при нотариальной системе, Г. Ф. Шершеневич указывал, что этот момент «можно по некоторым основаниям отнести: а) к утверждению старшим нотариусом представленного ему акта; б) к вручению старшим нотариусом выписки лицу, к которому переходила недвижимость; в) к вводу во владение или же, наконец, г) к отметке в реестре крепостных дел о совершенном вводе»[8]. Именно потому И. А. Покровский называл реестры крепостных дел «несовершенным суррогатом поземельных книг»[9].

В. Максимов, рассматривая проблему с практической точки зрения, ссылался на судебную практику, которая «….придерживалась того взгляда, что право собственности недвижимые вещи приобретается при помощи перехода от одного лица к другому в момент окончательного совершения договора, т. е. в момент утверждения акта старшим нотариусом»[10]. Таким моментом был момент внесения утвержденного акта в реестр крепостных дел.

Акт (договор) о купле-продаже недвижимости, называемый купчей крепостью, должен был быть совершен младшим нотариусом.

Под куплей-продажей (как и в современном российском праве) понимали договор, в силу которого одна сторона обязалась передать вещи в собственность другой стороне, а другая — уплатить первой условленную сумму денег. Существенными условиями договора выступали договоренности о предмете и цене. Вещь могла быть предметом купли-продажи только в том случае, если ее отчуждение не запрещено законом. Недвижимость должна быть свободной от запрещений, продаваемая вещь должна находиться у продавца на праве собственности. В самом акте, помимо условий о предмете и цене, должно было указываться, кому предстоит оплатить пошлину за переход права собственности на недвижимость. Несоблюдение установленной формы договора купли-продажи недвижимости "лишало договор силы".

Акты, совершаемые в дореволюционной России младшим нотариусом, именовались нотариальными, а утвержденные старшим нотариусом — крепостными. Выписка из книги младшего нотариуса в течение года должна была представляться на утверждение старшего нотариуса того окружного суда, в округе которого находится недвижимость.

Обратим внимание на то, что современное законодательство о государственной регистрации не устанавливает срока, в течение которого после подписания подлежащего государственной регистрации договора он должен быть представлен на государственную регистрацию. Установление такого срока, на наш взгляд, является целесообразным. Учитывая, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на основании сделки, а в установленных Законом случаях — и сама сделка, целесообразно закрепить в законодательстве, во-первых, срок подачи документов для государственной регистрации перехода права после возникновения соответствующих оснований и, во-вторых, срок подачи документов для регистрации сделки после подписания договора сторонами.

Законодательство дореволюционной России предусматривало следующую процедуру ввода во владение. После утверждения акта старшим нотариусом (отметим, что для всех актов о переходе права на недвижимое имущество в России требовался крепостной порядок) он выдавал выписку из крепостной книги, в которую заносились утверждаемые старшим нотариусом акты. Эта выписка подавалась в Окружной суд, в округе которого находилось недвижимое имущество, а Окружной суд выдавал исполнительный лист, на основании которого судебный пристав производил ввод во владение, т. е. в присутствии покупателя и свидетелей зачитывал акт укрепления права за новым владельцем и затем составлял вводный лист. Совершение ввода во владение отмечалось на самом акте укрепления и об этом сообщалось старшему нотариусу, который делал отметку в реестре крепостных дел. Как мы уже отмечали, ввод во владение не имел существенного значения для перехода права, несмотря на то, что в законодательном порядке он не был отменен.

Позиция русской судебной практики, согласно которой ввод во владение недвижимостью не является существенным и необходимым условием передачи, косвенно находит подтверждение в законодательстве того периода, в соответствии с которым в случае если имение продано двум лицам, то право собственности приобретает тот из покупателей, чья купчая совершена раньше. С другой стороны, такой взгляд судебной практики на передачу находит подтверждение и в обязанности старшего нотариуса после внесения акта в реестр крепостных дел немедленно уведомить земскую или городскую управу о переходе права собственности другому лицу с указанием наименования недвижимого имущества, фамилий и званий прежнего и нового владельцев.

Старший нотариус не только утверждал акты о недвижимом имуществе, но и вел крепостные книги, реестры крепостных дел и указатели. Нотариальные акты, которыми устанавливались права на недвижимое имущество, превращались после утверждения их старшим нотариусом в акты крепостные. После утверждения акта о переходе права собственности на недвижимое имущество в реестр крепостных дел вписывались: 1) имя, отчество и фамилия приобретателя, а по желанию, для более точного определения его личности — его звание и место жительства; 2) вид акта, в силу которого право собственности перешло к приобретателю, с указанием времени утверждения акта, номера и страницы его в крепостной книге.

Старший нотариус в дореволюционной России не только утверждал акты, но и вносил в реестр крепостных дел отметки об ограничениях права собственности на недвижимое имущество, таких как залог, право пожизненного владения, право пользования, сервитут, запрет отчуждать имущество. Акты, ограничивающие право собственности, после утверждения их старшим нотариусом отмечались в реестре крепостных дел.

Старший нотариус после внесения акта в реестр крепостных дел сообщал в Сенатскую типографию сведения о содержании акта о переходе или ограничении права собственности на имения для публикации в Сенатских объявлениях.

Собственник имущества, его поверенный или наследник имели право получить выписки из крепостной книги и реестра крепостных дел. В таких выписках содержалась информация обо всех отметках, внесенных в реестр. Право получать справки и выписки из реестра крепостных дел имели лица, в пользу которых в реестре имелись отметки об обеспечении их требований, например, залогодержатели. Посторонние лица имели допуск к реестру не иначе как с согласия собственника. Исключения из этого правила допускались в установленных законом случаях для: 1) должностных лиц судебного ведомства и для должностных лиц административных ведомств; 2) для частных лиц, когда право получения справки или копии предоставлялось судебным определением. Как видим, доступ к информации, содержащейся в крепостной книге, был весьма ограничен.

В прибалтийских губерниях дореволюционной России ведение крепостных книг было регламентировано наиболее подробно. Крепостными книгами называли установленные для укрепления прав публичные книги. Представляют интерес структура и состав крепостных книг и реестров к ним. Крепостная книга состояла из подлинных актов и документов, на основании которых имело место укрепление прав на недвижимое имущество. Крепостные книги составлялись на каждый год, причем укрепленные в течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года переплетались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, составленными по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников.

Укрепление прав осуществлялось по территориальному принципу, т. е. в крепостные книги вносилось укрепление лишь на то недвижимое имущество, которое находится в округе Крепостного отделения. Этот принцип действует и в современной российской регистрационной системе: учреждение юстиции по регистрации прав действует в пределах регистрационного округа, создаваемого, как давило, в границах, совпадающих с границами административно-территориальных единиц (ст. 1 Закона о регистрации).

В реестре крепостных книг каждый объект недвижимого имущества имел свой отдел. Каждый отдел реестра получал особый, присвоенный недвижимости в реестрах к прежним публичным книгам, номер (крепостной номер), который сохранялся за недвижимостью и в случае закрытия одного из ранее открытых отделов. В отделы реестр вносились все касающиеся недвижимости отношение (собственности, пользования и др.) и установленные в отношении этой недвижимости ограничения, а также изменения и прекращения прав и ограничений. В отделы реестра вносились записи двух видов: статьи и отметки. Статьями называли все записи об укрепленных на недвижимость юридических отношениях и правах, а также об изменении или прекращении таких записей. В виде отметок записывались: 1) объявление собственника недвижимости несостоятельным должником; 2) обращение взыскания на недвижимое имущество; 3) судебные определения об обеспечении исков; 4) требования административных органов и лиц, наделенных законом соответствующими полномочиями; 5) жалобы на определения начальников Крепостных отделений — впредь до разрешения жалобы в установленном порядке; 6) с согласия собственника все, что могло бы быть внесено в виде статьи, впредь до устранения препятствий, делающих окончательное укрепление невозможным. Объявление собственника несостоятельным должником служило препятствием для укрепления всяких прав, каким бы образом они ни были установлены (добровольно или принудительно). Отметки, названные выше в п. 2 и 3, в случаях, когда судебные определения об обеспечении иска последовали по спору о праве собственности на недвижимость, препятствовали укреплению любых добровольно установленных собственником прав на эту недвижимость. Во всех остальных случаях отметки не являлись препятствием к дальнейшему производству укреплений, но сохраняли старшинство по времени и давали этому праву обязательную силу в отношении тех приобретателей недвижимого имущества, права которых укреплены позже названных отметок.

Каждый отдел реестра состоял из заглавия и четырех частей. В заглавии указывались: 1) крепостной номер; 2) название объекта недвижимого имущества; 3) место нахождения недвижимости.

Первая часть отдела состояла из двух граф. В первую графу первой части отдела вносились следующие записи: 1) о составе недвижимости; 2) о принадлежностях недвижимости; 3) об установленных сервитутах и поземельных повинностях; 4) обо всех вновь присоединяемых к имению участках; 5) о площади имения. Во второй графе первой части отдела указывали участки, отделяемые от имения посредством продажи или иным способом, с указанием их площади, а также факты прекращения записанных в первой графе поземельных повинностей и сервитутов.

Вторая часть отдела состояла также из двух граф. Первая графа второй части отдела содержала следующую информацию: 1) о собственнике недвижимости; 2) об основаниях владения; 3) о сумме, за которую приобретено имение, если она указана в договоре. Кроме того, в этой графе указывалась "общность имущества супругов". Во вторую графу второй части вносились следующие записи: 1) отметки об объявлении собственника несостоятельным должником; 2) отметки об обращении взыскания на недвижимое имущество; 3) судебные определения об обеспечении исков, если они касались обеспечения права собственности; 4) установленное договором или завещанием запрещение отчуждать недвижимость и некоторые другие.

В первую графу третьей части отдела вносились отметки: 1) об обременяющих недвижимость вещных правах, кроме тех, что указывались во второй части; 2) о судебных определениях об обеспечении исков; 3) требования административных органов; 4) принесение жалоб на Действия начальника Крепостного отделения. Во вторую графу третьей части отдела вносились записи об изменениях и прекращениях обременении недвижимости.

Четвертая часть отдела содержала подробную информацию о закладных правах, если недвижимость была заложена. Эта часть отдела содержала пять граф, в которые, в частности, вносили некоторые из рассмотренных выше отметок, если они касались возникновения, изменения или прекращения залоговых отношений.

Каждая запись в отделе реестра состояла из текста и указания года крепостной книги-журнала и номера, под которым внесена в журнал просьба о производстве записи. Текст записи содержал: 1) указание на акт, на основании которого произведено укрепление; 2) вид права. Запись содержала информацию о дате ее производства и подписывалась начальником Крепостного отделения и секретарем.

В современной России государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется путем внесения соответствующих записей в ЕГРП, который содержит информацию об объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на них и их обременениях (ограничениях), а также сведения о правообладателях.

1.2. Анализ регистрации недвижимости за рубежом

В зависимости от предмета регистрации все существующие в мире системы регистрации можно разделить на две большие группы. В титульных системах регистрации объектом регистрации являются права. В актовых системах регистрации объектом регистрации являются сделки. Важное значение имеют еще два фактора: обязательность регистрации и ее газовое значение. Существенным фактором является роль государства в системе регистрации. Как отмечает швейцарский нотариус М. Mepлотти, «во всем мире признается и считается естественным, что служба «Земельной книги», т.е. регистрация, поставлена под контроль судей или администрации, а иначе -министерства юстиции».[11]

Система регистрации прав принята в Германии, Австрии, Швейцарии, Эстонии и некоторых других странах. Регистрация осуществляется путем внесения записи в поземельную книгу. Отличительный признак этой системы состоит в том, что внесение записи в поземельную книгу имеет следствием возникновение права. Главный принцип системы регистрации — "без. регистрации нет права".[12]

Консенсуальная система существует во Франции и в Италии. Предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы. По общему правилу регистрация правоустанавливающих документов не является обязательной, хотя из этого правила есть исключения (например, во Франции обязательна регистрация договора аренды на срок более 12 лет). Для перехода права собственности достаточно договора. Соглашение о предмете сделки и его цене по закону является достаточным для перехода права собственности. Возникновение права собственности не зависит от внесения записи в реестр.

Система традиции предполагает достаточным для перехода права собственности нотариально удостоверенной сделки или завладения. Право собственности возникает без внесения записи в реестр.

Система Торренса получила распространение в Австралии, Новой Зеландии, Канаде и в ряде африканских стран. Эта система близка к системе регистрации прав: регистрации подлежат права и обременения. Переход права собственности осуществляется по заявлению продавца.

Англо-американская система регистрации сделок оставляет внесение записи в реестр на свободное усмотрение сторон. Эту систему правильнее было бы назвать системой учета документов, поскольку регистрация является технической операцией. Собственником становится последний добросовестный покупатель. Переход права собственности происходит в результате заключения договора и вступления во владение. В США покупатель восстанавливает цепочку предшествующих документов на приобретение недвижимости. Сделка может быть признана недействительной, если какие-то лица, входящие или не входящие в цепочку сделок, могут предъявить права на данную недвижимость. Недостаточность законодательных средств компенсируют адвокаты или страховые компании, которые специализируются на проверке прав продавца. В настоящее время в США развивается система страхования риска утраты собственности.[13]

В Болгарии, как и в дореволюционной России, регистрацию актов, совершаемых по поводу недвижимости, осуществляет нотариус. Право собственности возникает с момента государственной регистрации. В силу должностных полномочий независимо от наличия заявления нотариус обязан зарегистрировать акты, на основании которых происходит переход права собственности или возникают иные вещные права. Запись о таких актах производится в регистрационных книгах, которые представляют собой подшивку актов, определяющих правовой режим недвижимости. Сведения о сделанных записях носят открытый характер, правки о них могут выдаваться устно или письменно.

Обратим внимание еще на одно обстоятельство: регистрация в Болгарии может быть произведена без заявления заинтересованного лица, в силу должностных полномочий нотариуса.

В Венгрии регистрацию недвижимости осуществляет соответствующее территориальное земельное управление. Условием перехода права собственности является внесение записи о новом собственнике в реестр недвижимого имущества. Реестр недвижимости состоит из раздела о собственности, поземельной книги, карты территории, на которой расположена недвижимость, и архива. В разделе о собственности фиксируются сведения о недвижимом имуществе, данные о личности собственника или владельца, пользовании и об ограниченных правах. Поземельная книга в Венгрии имеет две части: в одной регистрируются земельные участки, в другой — все иные объекты недвижимости. Этот опыт представляется интересным.

В Польше ведение поземельных книг отнесено к компетенции районных судов. Здесь действует общий принцип системы регистрации — без регистрации нет права. Представляет интерес положение польского законодательства об ответственности за нарушение требования обязательности регистрации права собственности на недвижимость. Если новый собственник затягивает подачу заявления, cyд вправе наложить на виновного штраф. Российскому законодательству такая ответственность неизвестна. Возможно, со временем опыт польского законодателя пригодится и в России.

Обращает на себя внимание еще одно правило, установленное польским законодательством: при совершении нотариального акта, касающегося недвижимости, нотариус обязан в семидневный срок со дня совершения акта переслать выписку из указанного акта в районный суд по месту нахождения недвижимости для внесения записи в поземельную книгу.

В Чехии регистрация недвижимости и связанных с ней прав осуществляется местными органами — управлениями по ведению кадастра Чешского управления геодезии и картографии. По общему правилу права на недвижимость возникают с момента внесения соответствующих записей в кадастр недвижимости. Регистрация недвижимости в кадастре недвижимости производится в следующих формах: внесение записи, отметка или примечание, для каждой из которых Законом предусмотрен специальный порядок. При этом право собственности и другие вещные права регистрируются только в форме внесения записей.

В Чехии решение управления по ведению кадастра об отказе в регистрации можно обжаловать в вышестоящую организацию — Чешское управление по ведению кадастров.

В Югославии регистрация прав на недвижимость проводится в поземельных книгах, которые ведутся на основе земельного кадастра. Ведение земельных кадастров относится к компетенции республиканских и общинных органов власти. Поземельные книги ведут общинные суды, в которых действуют специализированные отделы по поземельным книгам. В поземельную книгу вносятся сведения о собственниках недвижимости и носителях права распоряжения. Специальный раздел поземельной книги предназначен для регистрации ограниченных вещных прав (ипотека, сервитут) и иных обременении недвижимости. Представляют интерес следующие особенности ведения поземельной книги. Для облегчения работы с поземельной книгой предусмотрены два реестра — вещный и личный. Первый реестр предназначен для объектов недвижимости, второй — для правообладателей. Другой особенностью ведения поземельной книги является наличие вспомогательной книги, в которой в хронологическом порядке указаны документы, ставшие основанием для внесения регистрационных записей. Такие реестры и дополнительная книга позволяют лучше ориентироваться при обращении к поземельной книге в случае необходимости поиска информации по объекту недвижимости, субъекту права или правоустанавливающему документу.               

В Италии поземельную книгу ведет особое должностное лицо — хранитель поземельной книги. Хранитель ведет несколько книг, предназначенных для регистрации отдельных действий, например книгу записи судебных решений. Обязательной регистрации в поземельной книге подлежат договоры о передаче права собственности на недвижимое имущество, договоры аренды недвижимого имущества на срок более десяти лет и некоторые другие договоры, которые получают силу в отношении третьих лиц после совершения соответствующей записи. Информация, содержащаяся в поземельной книге, является доступной для любого лица: по запросу заявителя должностное лицо, ответственное за хранение и ведение поземельной книги, обязано предоставить копию записи в поземельной книге, а кроме того, в рабочие часы он должен предоставить поземельные книги тому, кто захочет с ними ознакомиться.

В Швейцарии запись в реестре недвижимости презюмирует действительность сделки и служит решающим доказательством положения вещей. На такой записи основывается презумпция наличия у лица прав и его добросовестность. Более того, в случае включения записи в реестр могут защищаться права и недобросовестного приобретателя. В гражданском законодательстве закреплен принцип публичной открытости реестра недвижимости. Однако на практике получить доступ к информации, содержащейся в реестре, можно, лишь обосновав свой интерес. Простое любопытство не считается "оправданным интересом".

В Германии принцип внесения вещных прав реализован путем ведения поземельной книги земельным судом по месту нахождения объекта недвижимости.

Поземельная книга состоит из листов (страниц). Одна такая страница содержит сведения обо всех земельных участках, принадлежащих одному собственнику и находящихся в районе действия поземельной книги. Каждый лист поземельной книги состоит из пяти частей: надписи, описи состояния и трех разделов. Надпись содержит информацию об участковом суде, который ведет поземельную книгy, районе поземельной книги и номере листа (например, Участковый суд Potsdam, поземельная книга района Werder, лист 12345).

В описи состояния подробно описываются земельные участки, причем для каждого участка заводится отдельный лист. При описании земельных участков используют данные, предоставленные кадастровой службой, — границы участка, вид использования (застроенная площадь, свободная земля), местонахождение (адрес), размер.     

Кроме стандартной поземельной книги в Германии существуют и другие виды регистрационных книг, которые построены по образцу поземельной книги. Эта книга регистрации приватизированного жилья и поземельная книга Для регистрации долевой собственности, в которых регистрируются, например, гаражи для личного автотранспорта и квартиры, находящиеся в частной собственности, книга регистрации строительных объектов для записи права их Наследования и книга регистрации строений и зданий, существующих в новых федеральных землях (территория бывшей ГДР) в результате деления объектов недвижимости на землю и постройки. В старых федеральных землях (территория бывшей ФРГ) все постройки являются составляющей частью земельного участка и принадлежат собственнику данного участка. В перспективе и в новых федеральных землях будет установлен общепринятый порядок и книга регистрации зданий и строений потеряет свои значимость.

История создания системы регистрации прав на недвижимое имущество в Японии уходит корнями в XIX век, когда в 1886 г. впервые был принят Закон о регистрации. По этому Закону устанавливалось, что органом, осуществляющим регистрацию, будет мировой суд. Система регистрации, созданная по примеру Германии для придания регистрации статуса юридического действия, должна была обеспечить соблюдение принципа справедливости. При регистрации все регистрационные записи по каждой недвижимой вещи, являющейся объектом прав, помещались в отдельный раздел. Регистрация устанавливалась в качестве необходимого условия совершения оборота недвижимости, и без регистрации оборот недвижимости после принятия Закона не происходил.

В 1899 г. в Японии был принят новый Закон о регистрации недвижимости, который упростил процедуру регистрации. В старом Законе важное значение придавалось удостоверяющим документам: предусматривалось обязательное предоставление правоустанавливающих документов, например, договора купли-продажи, включение их копий в реестр и т. д. В отличие от прежнего порядка в новом Законе допускается неподача правоустанавливающих документов, а в случае их подачи — возврат документов сторонам после завершения регистрации. Таким образом, происходит дистанцирование от реальных отношений и сведение процедуры в основном к одной подаче документов. Удостоверительная надпись о совершении регистрации стала использоваться для установления правообладателя при следующей подаче заявления о регистрации.

В современной Японии регистрацию прав на недвижимость осуществляют регистрационные палаты. Регистрационной палатой, осуществляющей действия по регистрации недвижимости, считается управление юстиции или региональное бюро Министерства юстиции Японии, а также их филиалы или отделения, в чьем ведении находится территория, на которой расположена недвижимость. В ходе реформы системы в 1950 г. система кадастрового учета была переведена из налоговых управлений в ведение управлений юстиции, подконтрольных Министерству юстиции. Таким образом, управления юстиции стали органами унифицированного управления системой регистрации недвижимости в широком смысле. С 1960 г. кадастровые сведения заносятся не в земельные книги, а в титульные разделы реестров недвижимости, что фактически означает объединение реестров недвижимости и земельных книг. Нельзя не отметить рациональный подход японцев к организации системы регистрации недвижимости.

В Японии, в отличие от Германии, здания являются самостоятельными объектами недвижимости, отдельными от земельных участков, на которых они расположены. В соответствии с законом зданием признается строение, прочно связанное с земельным участком. Это требование является недостаточным, и в связи с этим установлены Критерии признания зданий, которые отражают цели системы регистрации недвижимости и принятое в обществе понимание. К таким критериям отнесены: 1) прочная связь с земельным участком (физическая связь и долговечность); 2) обладание крышей и наружными стенами или подобными им элементами (изолированность от внешнего воздуха и др.); 3) состояние, позволяющее использовать по назначению; 4) способность быть предметом сделок.

Сегодня с уверенностью можно сказать, что развитие системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России будет более эффективно, если при ее совершенствовании учитывать не только отечественную практику, но и опыт зарубежных стран.

1.3. Сущность и правовая природа регистрации прав на недвижимое имущество

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".[14]

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  ним. Исходя из формулировки ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК. Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость.[15] В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

На практике возникает вопрос: Возможна ли добровольная регистрация договора, когда такая регистрация не предусмотрена законодательством? То есть, например, стороны в рамках договора, объектом которого выступает недвижимость, обговорили в его рамках, что договор вступает в силу в момент его регистрации. Приведем пример из практики: «Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания»[16].

Как видно из примера, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.

Таким образом, мы видим, что законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении. Данное заключение подтверждается также и тем фактом, что признание прав на недвижимость может производиться и в судебном порядке, возможность которого предусмотрена ст. 12 ГК РФ и нормами процессуального права. В этом случае именно судебному решению отводить роль акта признания государством прав, а регистрация, после вынесения решения, будет обязанностью соответствующего государственного органа.

Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки "акт государственного органа, порождающий права" и "юридический акт признания государством прав", и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:

·        нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РФ[17], в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;

·        главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;

·        с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот "регистрация прав, порождающая эти права";

·        признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.

В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.[18]

По существу, государственную регистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный или учетный характер, поскольку такая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации)[19]. Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будет вызывать и то обстоятельство, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет и правоустанавливающее, и правоподтверждающее значение. Указанная сложность связана прежде всего с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.

Одним из таких исключений являются положения ГК РФ, предусматривающие приобретение права собственности членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, с момента полной выплаты им пая (п.4 ст.218 ГК РФ). Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом. Другим исключением являются положения ч.1 ст.341 ГК РФ[20], в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге.

Возвращаясь к возможным негативным последствиям существования исключений из правила, предусмотренного в п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ, можно отметить, что такие последствия могли бы снизиться вследствие неукоснительного исполнения требований ст.131 ГК РФ и ст.4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые обязывают всех правообладателей, включая тех, которые приобрели этот статус без государственной регистрации, внести соответствующие данные в реестр. С другой стороны, не стоит забывать, что, согласно ч.1 ст.16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав имеет заявительный характер, то есть является следствием инициативы не учреждения юстиции, а правообладателей. Таким образом, единственным стимулом для государственной регистрации прав собственником недвижимого имущества или иным правообладателем является невозможность осуществления им в полном объеме властных полномочий в отношении этого имущества.[21]

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что по своей правовой природе регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.

Глава 2. Порядок регистрации недвижимости

2.1. Объекты государственной регистрации

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано  землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

1)    земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

2)     участки недр (Закон Российской Федерации "О недрах"(в ред. от 3 марта 1995 г.[22]));

3)     обособленные водные объекты (Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ[23]);

4)      леса, многолетние насаждения (Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г.[24]);

5)    ) здания (ст. 130 ГК РФ), части зданий (ст.5 ФЗ «О товариществах собственников жилья»);

6)    сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закона РФ «Об основах градостроительства в Российской Федерации»[25]; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;

7)    нежилые помещения;

8)    предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

9)    жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

10)                      квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

11)                      комнаты (ст.9 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

12)                      дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

13)                      жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

14)                      кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

15)                      объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[26].

В последнем случае существует определенная проблема правоприменения: когда объект незавершенного строительства перестает быть совокупностью строительных материалов и становится объектом недвижимости? Случаются, например, такие ситуации, когда лицо, начавшее возведение объекта, по каким-либо причинам не может его завершить, но при этом заинтересовано в отчуждении такого объекта.

При этом возникает еще один вопрос: какая судьба ждет земельный участок, на котором располагается объект незавершенного строительства. Ст. 37 Земельного Кодекса РСФСР предусматривает, что при переходе права собственности на строения и сооружения переходит и право пользования соответствующими земельными участками. П.1 ст.552 ГК РФ уточняет это положение, говоря, что при продаже «здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». Но если объект незавершенного строительства не признается недвижимостью, на его продаже не распространяется действие этой нормы, в связи с чем требуется предварительное согласие собственника земельного участка. Это приводит к усложнению процедуры купли-продажи объектов незавершенного строительства как по сравнению с куплей-продажей движимого, так и недвижимого имущества.

Следует отметить, что ст.752 ГК РФ[27] предусматривает консервацию объекта строительства, после которой у собственника возникает право зарегистировать его как недвижимость, а затем – совершать сделки.

На практике встречаются случаи отказа регистрационных органов в регистрации сделок с незавершенными строительством объектами. Так, прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли - продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли - продажи. Объект передан по приемо - сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.[28]

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли - продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

Арбитражный суд пришел к выводу, что в силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли - продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора (п.7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости[29]).

Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РФ (ст.131): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.)

Мировой опыт регистрации прав на недвижимость российский законодатель воспринял и реализовал в Законе о регистрации в виде симбиоза двух регистрационных систем: регистрации документов (актов) и регистрации титулов. Данная позиция связана с тем, что изначально в Гражданском кодексе РФ законодатель не выразил своей однозначной позиции по вопросу о регистрации недвижимости. Например, согласно п.1 ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит правовой титул на недвижимость в виде права собственности, иных вещных прав, а также других прав, предусмотренных законом. Но в п.3 той же статьи устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостоверительной надписи на документе, представленном на регистрацию. В то же время в ст.164 ГК РФ говорится о регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Общее требование к сделкам с недвижимостью - соблюдение письменной их формы, в отдельных случаях и нотариальное удостоверение.

Анализ ст.218, 223 и 235 ГК РФ приводит к выводу о том, что сделка по отчуждению недвижимого имущества во всех случаях влечет за собой переход права собственности, т.е. его прекращение у прежнего собственника и возникновение у приобретателя.

Несогласованность норм материального права, определяющих, что подлежит государственной регистрации - правовой титул на недвижимость или сделка с недвижимостью, очевидна. Опираясь на них, законодатель подошел к созданию Закона о регистрации, и это не могло не сказаться на результате.

В названии Закона о регистрации смешиваются элементы двух мировых регистрационных систем, поскольку одновременно указывается на регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно ст.4 Закона, регистрируется правовой титул на недвижимость, а в ст.14 говорится, что удостоверению подлежит проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость, а также сделок с ней.

На имеющееся в законодательстве противоречие в части того, что лежит в основе регистрации прав на недвижимость - регистрация правового титула или регистрация сделки, обращали внимание многие юристы. По нашему мнению, данное противоречие заложено в самой системе возникновения, изменения и перехода имущественных гражданских правоотношений.

Отсутствие однозначного ответа на вопрос о том, что регистрируется - правовой титул или сделка, приводит к необходимости заполнять в отношении одной операции с недвижимостью две формы Единого государственного реестра прав: регистрации прав и регистрации сделок.

Таким образом, законодательное определение понятия "недвижимость" раскрыто в ст.130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Вместе с тем, несмотря на кажущуюся с первого взгляда содержательную полноту вышеприведенного понятия, оно подвергается неустанной критике специалистов.

В настоящее время на территории Российской Федерации функционирует 89 учреждений юстиции по регистрации прав с разветвленной сетью филиалов и представительств, в которых работают свыше 22 000 человек, из них более 4400 регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом с момента начала работы учреждений юстиции по регистрации прав и до настоящего времени ими было зарегистрировано более 50 млн. прав, ограничений (обременений) прав и сделок с недвижимостью.

Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315[30] функции по регистрации прав на недвижимость переданы от Министерства юстиции РФ Федеральной регистрационной службе (Росрегистрация). Правда, это федеральное ведомство, выделенное из состава Минюста России, осталось все-таки подведомственно ему.

Организационно-структурные изменения в органах, осуществляющих государственную регистрацию, напрашивались давно и явились логическим завершением оформления системы государственной регистрации. Начало перестройки структуры федеральных органов исполнительной власти было положено Указами Президента РФ N 314 от 09.03.2004[31] и N 649 от 20.05.2004[32]. Поступательное движение указанной перестройки продолжилось в июне 2004 г. путем внесения соответствующих изменений в ст. 131 ГК РФ и Закон о регистрации[33].

Всеми приведенными нормативными правовыми актами определен момент начала функционирования нового федерального органа - Федеральной регистрационной службы (далее - Росрегистрация, Служба) и его территориальных органов: 1 января 2005 года. Анализируемый Закон закрепляет понятие регистрационного округа в виде территории действия определенного территориального регистрационного органа. Границы округов устанавливаются Министерством юстиции РФ, и исходя из существующей и работающей системы представляется целесообразным сохранение имеющихся регистрационных округов, совпадающих по территории с территорией одноименного субъекта РФ.

К компетенции Минюста РФ Законом отнесены: утверждения порядка присвоения объекту недвижимости условного номера (когда нет кадастрового) и общего положения о территориальном органе службы (п. 2 ст. 9 Закона о регистрации); назначение и освобождение от должности руководителей территориальных органов Службы - главных государственных регистраторов и определение порядка назначения государственных регистраторов любого уровня. Среди полномочий самой Службы: определение структуры своих органов и принципы их размещения на территориях округов, назначение и освобождение от должности государственных регистраторов, возглавляющих обособленные подразделения территориальных органов службы.

Остальные государственные регистраторы назначаются и освобождаются от должности главными государственными регистраторами территориальных органов или руководителем федерального органа в области государственной регистрации соответственно месту работы.

Законом ужесточены требования к лицам, назначаемым на должность государственного регистратора. Такие лица должны теперь иметь высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее трех лет или опыт работы в органах Службы не менее двух лет либо иное высшее образование и опыт работы в органах Службы не менее трех лет. В любом случае лицо должно пройти специальные курсы и сдать квалификационный экзамен.

Государственный регистратор является федеральным государственным служащим.

Подводя итог основным изменениям в этой сфере, отметим планируемое с 1 января 2005 г. прекращение существования учреждений юстиции по регистрации прав и передачу их функций территориальным органам Росрегистрации. При этом в компетенцию таких терорганов будут входить не только государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом, но и ряд других полномочий. Терорганы, финансируемые из федерального бюджета, будут являться основополагающими "кирпичиками" Росрегистрации и входить в строгую вертикаль исполнительной власти (Минюст - Росрегистрация - терорганы).

2.2.  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 12 Закона определяет содержание и состав Реестра. В Реестре содержится информация о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. В состав Реестра в качестве его неотъемлемых частей входят, помимо самого Реестра как документа, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов. На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов. Под правоустанавливающими документами следует понимать договор об отчуждении недвижимости, свидетельство о праве на наследство и т.п. Помимо правоустанавливающих документов, в дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект (ст.17 Закона).[34] В книгах учета документов содержатся следующие данные:

- о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

- о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

- о выписках и справках из Реестра;

- об иных документах.

Для целей идентификации объекта недвижимого имущества и прав на него Закон предусматривает обозначение каждого раздела Реестра, содержащего записи о зарегистрированных правах, кадастровым номером объекта недвижимого имущества. Тем же номером идентифицируется и дело правоустанавливающих документов. Если по каким-либо причинам объекту недвижимого имущества еще не присвоен кадастровый номер (например, отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка), идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему в соответствии с нормативным актом субъекта РФ органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Учитывая неопределенно длительный характер существования объектов недвижимого имущества, данная норма предусматривает вечное хранение Реестра, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов. Закон запрещает их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей. Ответственность за невыполнение этих требований возлагается на органы, осуществляющие государственную регистрацию прав.[35]

В п.5 указанной нормы устанавливается, что Правила ведения Реестра (под Реестром следует понимать всю совокупность его составных частей) определяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. В п.1 Постановления в качестве такого органа определено Министерство юстиции РФ. Представляется, что слово "определяются" применительно к Правилам ведения Реестра следует понимать как "утверждаются". Однако в ст.32 Закона, где предусмотрены организационные меры по реализации Закона, утверждение Правил ведения Реестра возложено на Правительство РФ. По-видимому, это лишь однократный способ утверждения Правил ведения Реестра, что подтверждается расположением ст.32 гл.VI Закона "Заключительные и переходные положения". В дальнейшем внесение изменений в Правила ведения Реестра или утверждение новой редакции Правил должно осуществляться Минюстом РФ. Хотя среди полномочий федерального органа исполнительной власти в системе государственной регистрации прав (ст.10 Закона) прямо не упоминается право этого органа утверждать Правила ведения Реестра, однако перечень правомочий федерального органа в ст.10 Закона не исчерпывающий. В нем предусмотрена возможность предоставления законодательством и иных правомочий, поэтому можно считать п.5 ст.12 Закона достаточным основанием для возникновения у Минюста РФ полномочий по утверждению Правил ведения Реестра или внесению изменений в них.[36]

Началом регистрации прав на объект недвижимого имущества является момент открытия раздела Реестра. Каждый раздел идентифицируется кадастровым или условным номером соответствующего объекта недвижимого имущества.

Расположение разделов Реестра осуществляется в соответствии с принципом единства объекта недвижимого имущества. Принцип единства объекта заключается в том, что разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, следуют непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке, а разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, следуют непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению. Каждый раздел Реестра состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества. В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др.).[37]

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется путем присвоения ей регистрационного номера. Этот номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов.

Закон предусматривает обязательное ведение Реестра на бумажных носителях информации. В дополнение к ведению Реестра на бумажных носителях (а не вместо него) возможно ведение Реестра и на магнитных носителях. В Законе установлен принцип приоритета бумажного носителя: при несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе. В случае несоответствия записей в Реестре и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ, поскольку именно он является основанием для внесения соответствующих записей в Реестр.[38]

Возможны случаи, когда объект (объекты) недвижимости прекращает существовать в качестве самостоятельного объекта учета, а на его основе возникают новые объекты (объект) недвижимости. Это происходит в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества. Под разделением объекта недвижимости следует понимать прекращение существования прежнего объекта недвижимости и возникновение на его основе двух или более объектов. Слияние представляет собой обратную операцию. При выделении объекта недвижимости прежний объект продолжает существовать в качестве самостоятельного объекта учета (меняются только его количественные характеристики в результате выделения части объекта), и возникает новый объект недвижимости в качестве самостоятельного объекта учета. О вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Реестра и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. При этом в новых разделах Реестра и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.[39]

При внесении записей в Реестр в них могут быть допущены технические ошибки. Такие ошибки в записях исправляются в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Однако этот порядок исправления технических ошибок применяется лишь в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые разумно и добросовестно полагались на соответствующие регистрационные записи.

Если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится на основании судебного решения, вынесенного по иску правообладателя или иного лица, чьи интересы затронуты вследствие допущенной ошибки.

Итак, все вышесказанное говорит о том, что необходимо создание Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

2.3. Порядок проведения государственной регистрации прав

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:[40]

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.[41]

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, установленный настоящей статьей, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами.

Первая стадия - прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям ст.18 Закона. Входящая регистрация таких документов производится с обязательным приложением документа об оплате регистрации. В приеме документов на регистрацию может быть отказано по следующим основаниям:

а) к комплекту представленных для государственной регистрации документов не приложен документ об оплате регистрации;

б) на государственную регистрацию прав представлены документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ст.18 Закона).

При этом для целей отказа в приеме документов на регистрацию под серьезными повреждениями документа следует понимать повреждения, не позволяющие полностью прочесть его текст. Иные основания для отказа в приеме документов на регистрацию Законом не предусмотрены. Незаконный отказ в приеме документов на регистрацию равнозначен уклонению от государственной регистрации и может быть обжалован в судебном порядке (п.5 ст.2 Закона). Первая стадия завершается внесением должностным лицом записи о приеме документов на регистрацию и выдачей заявителю расписки в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка является доказательством принятия документов на государственную регистрацию прав.[42]

Вторая стадия - проведение правовой экспертизы - заключается в установлении отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации или ее приостановления (ст.19, 20 Закона). Вторая стадия завершается переходом к внесению записей в Реестр либо отказом в государственной регистрации или ее приостановлением.

Третья, заключительная стадия, состоит во внесении записей в Реестр, в совершении надписей на правоустанавливающих документах и выдаче удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Следует заметить, что указанной норме говорится об удостоверениях, в то время как ст.14 Закона предусматривает выдачу свидетельств о государственной регистрации прав. Поскольку ст.14 посвящена непосредственно удостоверению государственной регистрации прав, следует применять содержащееся в ней название удостоверяющего государственную регистрацию документа - свидетельство.[43]

Инициатива в проведении государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может принадлежать как правообладателям, так и приобретающим указанные права лицам. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст.16 Закона для регистрации договоров и сделок. При этом обязательно уведомление правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Регистрация по инициативе правообладателя в этом случае Законом не предусмотрена.

Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации в Реестре ранее возникших прав на данный объект.

Государственная регистрация прав должна быть произведена не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Неосуществление государственной регистрации прав в течение месячного срока следует рассматривать как уклонение соответствующего органа от государственной регистрации.

Статья 14 Закона предусматривает два способа удостоверения государственной регистрации прав в зависимости от объекта регистрации: свидетельство о государственной регистрации прав и специальную регистрационную надпись на документе. Свидетельство выдается для удостоверения проведенной государственной регистрации, возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки, совершается для удостоверения государственной регистрации договоров и иных сделок.[44]

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Реестра. При этом формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными. Очевидно, этот же принцип должен применяться в отношении формы регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это должностное лицо, возглавляющее учреждение юстиции по регистрации прав. Регистратор прав назначается на должность и освобождается от нее органом, уполномоченным Правительством РФ (Минюстом РФ), по согласованию с органами исполнительной власти субъектов РФ.

Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного ими лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Если права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации подается лицом, права которого возникают на основании указанных актов.[45]

Ст.16 Закона предусматривает разный порядок подачи документов на регистрацию в отношении сделок, требующих и не требующих обязательного нотариального удостоверения (ст.16 Закона). Круг сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, определен в п.2 ст.163 ГК - это сделки, обязательность нотариального удостоверения которых установлена в законе, и сделки, нотариальная форма удостоверения которых предусмотрена соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок этого вида нотариальная форма не требовалась. При регистрации прав, вытекающих из сделки, не требующей нотариального удостоверения, заявления о государственной регистрации прав подают все стороны сделки. Из п.4 ст.16 Закона следует, что заявление должно подаваться физическим лицом лично с предъявлением документа, удостоверяющего личность, а представителем юридического лица - с предъявлением учредительных документов, документов, удостоверяющих личность представителя и подтверждающих его полномочия действовать от имени юридического лица. Хотя это прямо не указано в Законе, заявление может подаваться и представителем физического лица с предъявлением документов, удостоверяющих его личность и подтверждающих полномочия. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда (п.3 ст.551 ГК). При регистрации прав, вытекающих из нотариально удостоверенной сделки, для регистрации достаточно заявления одной из сторон сделки.

При получении заявления на регистрацию прав должностное лицо органа юстиции вносит об этом запись в книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления. Государственная регистрация должна быть проведена в месячный срок с момента принятия заявления и необходимых для регистрации документов (п.3 ст.13 Закона). Моментом регистрации сделки и наступления юридических последствий регистрации прав считается день внесения в Реестр записи о сделке или праве (п.7 ст.16 Закона).[46]

Представляемые для государственной регистрации документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в Реестре (см. к ст.12 Закона). В частности, представляемые документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Так, нотариальное удостоверение предусмотрено, например, для договора об ипотеке (п.2 ст.339 ГК), договора ренты (ст.584 ГК). Доверенность на представление документов для государственной регистрации от имени юридического лица должна сопровождаться приложением печати этого юридического лица (п.5 ст.185 ГК).

В п.2 ст.18 Закона устанавливаются требования к изложению содержания документов, представляемых на государственную регистрацию прав. Представляемые документы должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест жительства должны быть написаны полностью. Необходимо заметить, что "забракованными" по вышеуказанным критериям могут оказаться и документы, выданные государственными или муниципальными органами (например, БТИ). В этом случае заявитель вправе требовать от выдавшего документ органа возмещения убытков, если таковые возникнут в связи с отказом в приеме документов для регистрации.[47]

Существенное значение имеет и физическое состояние документов. Так, не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ (орган, ведающий земельными ресурсами и землеустройством), а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества (например, органы технической инвентаризации и жилищные органы).

В случае, если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Реестр без повторной регистрации при наличии согласия правообладателя (правообладателей) участка. Такое согласие должно быть дано в письменной форме. Если письменное согласие правообладателя отсутствует, то внесение в Реестр уточненных границ и площади земельного участка может быть признано недействительным в судебном порядке.[48]

Все документы, кроме актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. После государственной регистрации прав подлинники документов подлежат возврату правообладателю.

Глава 3. Некоторые проблемные вопросы практики применения государственной регистрации прав на недвижимое имущество

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, однако на практике существуют некоторые проблемные вопросы, связанные с государственной регистрацией.

Согласно ч.5 ст.488 и ч.3 ст.489 ГК РФ, при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента его передачи покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. Аналогично возникает залог в случае заключения договора ренты. Вопрос о порядке регистрации залога в силу закона некоторое время был проблемным, поскольку ни в ГК РФ, ни в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имели прямых указаний об этом порядке, и последствиях отсутствия регистрации. Высказывались разные точки зрения по этому поводу. Так, Н.Р. Иванова, считая, что залог в силу закона должен быть зарегистрирован в общем порядке, предлагала возложить ответственность за отсутствие его регистрации на заинтересованные стороны по договору, то есть нерегистрация залога в данном случае означала ничтожность этого условия договора, и, соответственно, лишала стороны возможности ссылки на него в случае возникновения спора.[49]

Но 16 июня 2000 г. была принята Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг № 289/235/290 [50], в которой спорные вопросы были, по мере возможности, разрешены законодателем. В данной инструкции указано, что регистрация залога, возникающего в силу закона, должна производиться одновременно с регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (п.29 Инструкции), о чем стороны по сделке должны быть предупреждены. Очевидно, что законодатель считает регистрацию залога в силу закона не правом заинтересованных лиц, а обязанностью регистрирующего органа и его должностных лиц, в случае, если данные о возникновении такого залога попадают в поле их зрения (что неминуемо происходит при подаче документов для регистрации перехода права собственности или иного вещного права, а также для регистрации сделки), поскольку ограничение (обременение) права здесь происходит не по желанию сторон, но в силу требования закона. Моментом же возникновения данного ограничения (обременения) права, в отличие от возникновения залога в силу ипотечного договора, следует считать не момент регистрации, а начало срока оплаты по договору (или исполнения иных обязанностей правоприобретателя), поскольку на этот срок накладывается залог в силу закона (абз.2 п.31 Инструкции). Хотя Инструкция посвящена сделкам с жилыми помещениями, представляется, по-видимому, возможным использование ее положений по аналогии к сделкам с иными объектами недвижимости.

Вопрос старшинства прав в Законе о регистрации не проработан. При заявлении о государственной регистрации права, ограничении (обременении) права или о сделке с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта. Однако как быть при наличии двух и более одновременных обращений заявителей за регистрацией нескольких вещных прав (например, ипотеки) одного и того же объекта недвижимости? Закон о регистрации не дает конкретного ответа, хотя определение ипотеки напрямую связано с принципом старшинства.

В статье 1 Закона об ипотеке установлено, что по договору об ипотеке залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами.[51]

Например, в германском варианте регистрации разрешение указанной коллизии предусмотрено путем введения принципа старшинства вещных прав, т.е. при наличии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому праву, запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше. В Испании действует принцип первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с даты регистрации в Реестре, значит, кто первый зарегистрировал, тот и приобретает право.

В качестве решения можно предложить самим заявителям определить первоочередность регистрации либо зарегистрировать право того заявителя, который обратился в регистрирующий орган первым. Приоритет более оперативного лица косвенно подтверждается п.7 ст.16 Закона о регистрации, устанавливающим, что регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию, а сама регистрация проводится в последовательности, определенной порядком приема документов.

По нашему мнению, данную норму можно трактовать как принцип старшинства прав, характерный для испанского и германского права. Если заявители обратились одновременно, то приоритет должен принадлежать тому, кто имеет более раннюю дату сделки. Например, применительно к залогу недвижимости (ипотеке) данный вывод следует из анализа ст.341, 342 ГК РФ[52], ст.11 Закона об ипотеке, определяющих, что право залога возникает с момента заключения договора об ипотеке.[53]

Неурегулированность принципа старшинства прав необходимо исправить внесением соответствующих норм в текст Закона о регистрации. Пока же данная проблема может быть решена в рамках методических указаний, выпускаемых самим регистрирующим органом по наиболее сложным вопросам. Хотя с позиций чистоты права подобное разрешение законодательной проблемы является спорным.

В настоящее время много проблем возникает в связи с регистрацией договоров аренды недвижимого имущества. Так, после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в некоторых субъектах Российской федерации были приняты нормативные акты, предусматривающие обязательную регистрацию договоров аренды независимо от сроков ее заключения (например, распоряжение мэра г. Москвы от 07 сентября 1998г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (независимо от сроков)»). По мнению В.И.Сергеева, причиной издания подобных нормативных актов послужило введение нового, по сравнению с ГК РФ, понятия - «регистрация права», которая, по мнению государственных органов вышеупомянутых субъектов РФ, должна иметь место в любом случае.[54] Но такое умозаключение безусловно ошибочно, оно противоречит и основам гражданского законодательства, и общим принципам свободы предпринимательства. По такому же пути пошла и судебная практика. В пп.1 и 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[55] Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ разъясняет, что, исходя из смысла положений ст.ст. 609 ,651 ГК РФ, ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация прав арендатора, возникающих из договора аренды, происходит только в том случае, если регистрируется сам договор аренды, а в случае заключения договора аренды здания или сооружения на срок менее 1 года регистрация договора не предусмотрена. Издание же нормативных актов субъектов РФ или их органов, противоречащих нормам ГК РФ, противоречит п. «о» ст.71 Конституции РФ, согласно которому гражданское законодательство находится в ведении РФ, и, соответственно, подобные нормативные акты не должны применяться судами РФ.

Для обеспечения неразрывности правового поля законодатель предусмотрел в Законе о регистрации норму, согласно которой признаются права на недвижимое имущество, возникшие у заинтересованных лиц до 31 января 1998 г. (даты введения в действие данного закона) и не прошедшие государственную регистрацию по правилам, введенным Законом о регистрации. Поскольку до введения данного акта в действие в различных субъектах Федерации регистрацию прав на различные виды недвижимого имущества осуществляли различные ведомства, то данная регистрация является юридически действительной (ст.6).

При практическом применении ст.6 Закона о регистрации выявляется ряд проблем, разрешение которых предлагается с учетом положений данной статьи, рекомендаций Министерства юстиции РФ и опыта Москомрегистрации.

Так как, согласно п.1. ст.6 Закона о регистрации, права на недвижимость, возникшие до вступления его в силу и прошедшие регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, признаются юридически действительными, их повторная регистрация осуществляется по желанию правообладателей. Однако в силу данной нормы получается, что учреждение юстиции не вправе сомневаться в юридической чистоте ранее возникших прав, т.е. приостанавливать регистрацию либо вообще отказывать в ней. Оно должно произвести перерегистрацию без проверки законности заявленных прав в части их оснований.[56]

Учреждение юстиции не имеет права непосредственно обращаться в суд с соответствующим иском о признании недействительными ранее возникших и зарегистрированных прав на недвижимость, так как Законом о регистрации не предусмотрена возможность обращения в суд по данным основаниям, а в Положении об учреждении юстиции отсутствуют такие правомочия.

На наш взгляд, информация о том, что произведена не полномасштабная регистрация прав на недвижимость в соответствии с Законом о регистрации, а лишь фактическая перерегистрация ранее возникших прав, является для регистрирующего органа юридически значимой, так как именно он несет гражданско-правовую ответственность за регистрацию. Поэтому в Москомрегистрации в подобных случаях в формах Единого государственного реестра прав о регистрации соответствующего права заполняются в установленном порядке все графы. В конце каждой формы о праве делается отметка, например, следующего содержания: "Запись в Едином государственном реестре прав произведена на основании ранее осуществленной Московским земельным комитетом регистрации от 12 марта 1996 г. N М-01-000234. Регистрация является действующей согласно ст.6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"", которую подписывает регистратор.

Невозможность уклонения или отказа регистрирующего органа от регистрации прав, возникших и зарегистрированных до введения в действие Закона о регистрации, не означает, что заявитель не должен представлять документы, необходимые для внесения соответствующих записей в Реестр и касающиеся как субъекта права, так и объекта права, а также самого правоустанавливающего документа с основанием возникновения права.

Если на основании представленных документов выясняется отсутствие обязательной государственной регистрации сделки и (или) права, то, по нашему мнению, регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации права в связи с отсутствием требуемой законодательством регистрации.[57]

Таким образом, государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации, осуществляется по желанию правообладателей. При отсутствии такового правообладатель может не обращаться в учреждение юстиции по регистрации прав в целях регистрации. Однако в случаях, когда после введения в действие Закона о регистрации возникли ограничения (обременения) прав или иных сделок с объектами недвижимости, подлежащих обязательной государственной регистрации, согласно п.2 ст.6 Закона о регистрации требуется государственная регистрация прав, возникших до введения в действие данного закона.

Несомненно положительным является включение в Закон правовых норм, предусматривающих возможность и регулирующих особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства. Дело в том, что до вступления нового Закона в силу нотариусы, как правило, отказывали в удостоверении сделок с объектами незавершенного строительства, ссылаясь на то, что предмет сделки (чаще всего квартира) не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и установить с достоверностью принадлежность прав на него конкретному лицу сложно. При этом участникам сделки советовали заключать договор без нотариального оформления, рассматривая объект незавершенного строительства в качестве "совокупности строительных материалов". Регистрационные же органы расценивали объекты незавершенного строительства как недвижимое имущество и не принимали для регистрации права собственности договоры купли-продажи или дарения, не оформленные нотариально. Таким образом, заключить договор продажи незавершенной строительством недвижимости, минуя судебную процедуру, зачастую было невозможно.

Заключение

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы.

Хотя российская система регистрации недвижимости переняла некоторые положения систем регистрации Германии и Испании, но опирается она прежде всего на Гражданский кодекс РФ, имеет свою специфику, свои особенности, которые могут меняться только при изменении не только Закона о регистрации, но и Гражданского кодекса РФ. Со вступлением Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в силу введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Уже 5 лет ведется работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра. Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным, во многом подрубить корни мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.

Значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она: представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ; является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По своей правовой природе регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить законность и публичность гражданского оборота такого имущества.

Однако на практике существуют некоторые проблемные вопросы, связанные с государственной регистрацией (особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства, регистрация права ипотеки и аренды и т. п.).

Новое изложение ст. 9 Закона о регистрации закрепляет процессуально-процедурные особенности осуществления государственной регистрации, схожие с институтом подсудности. Росрегистрация, т.е. федеральный орган, находящийся в Москве, непосредственно осуществляет регистрацию прав и сделок с предприятиями и объектами недвижимости, расположенными на территории более чем одного округа. Прочие действия находятся в компетенцию территориальных органов в месте нахождения объектов недвижимости.

В связи с тем что финансирование регистрирующих органов будет осуществляться за счет средств федерального бюджета, государственная пошлина за государственную регистрацию прав и плата, взимаемая за предоставление информации и выдачу копий договоров, подлежат зачислению в федеральный бюджет. Закон о размерах государственной пошлины еще не принят, и до его принятия за государственную регистрацию вместо пошлины будет взыскиваться плата. Размер, порядок взимания и зачисления платы в обоих случаях подлежат установлению Правительством РФ.

Правовые изменения затронули источники регулирования правоотношений, возникающих при государственной регистрации. К указанным источникам при соблюдении определенных условий добавлены также акты Минюста РФ.

Не до конца определен правовой статус методических рекомендаций, издаваемых Росрегистрацией. По расположению в тексте нормы Закона о регистрации такие рекомендации подлежат включению в состав правовой основы государственной регистрации, чего не скажешь после анализа полномочий органа, их издающего (подп. "в" п. 4 Указа Президента РФ от 09.03.2004 N 314[58]).

В любом случае рекомендации Росрегистрации обязательны для исполнения территориальными органами Службы.

Далее, Законом сохранено условие о том, что зарегистрированные переход и ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения соответствующих "автоматических" записей о переходе и ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения такого объекта. Созданная Законом схема потребует от Службы немедленных действий по разрешению, причем весьма детальному, вопросов о передаче информации о регистрации указанных перехода и обременения (ограничения) прав на предприятие в целом от Службы к ее территориальным органам по месту нахождения объектов, входящих в состав предприятия.

В свою очередь, вопрос об обмене информацией между регистрирующими органами в случае изменения состава предприятия остается открытым.

Кроме того, Законом подтверждено наступление ответственности не только территориальных органов, но и Службы как федерального органа за своевременность и точность записей, за полноту и подлинность выдаваемой информации, а также за необоснованный отказ и уклонение от государственной регистрации прав. За точность данных, своевременность их предоставления об объектах недвижимого имущества по-прежнему отвечают организации по учету соответствующих объектов.

В заключение можно лишь высказать сожаление, что в Правительстве РФ не нашел своего разрешения вопрос по передаче документов разделов Единого государственного реестра прав на постоянное хранение в государственные архивы (п. 4 ст. 12 Закона о регистрации). Между тем скоро эта проблема может заслонить собой все остальные, т.к. активное накопление бумажной документации и невозможность полноценной переработки содержащейся в ней информации в электронную форму перерастет в острую нехватку помещений с соответствующими условиями хранения, что, в свою очередь, ставит под угрозу само существование системы регистрации.

Другим недостатком является отсутствие детального урегулирования особенностей прав и обязанностей иных, помимо регистраторов, должностных лиц Росрегистрации как государственных служащих, а также четкой и прозрачной схемы прекращения деятельности учреждений юстиции и передачи их полномочий территориальным органам Службы.

Перспективы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним во многом определены Федеральной программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В 2003 году завершился первый этап ее реализации, в Правительство Российской Федерации представлен отчет о результатах выполнения программных мероприятий. В следующем году мы должны заложить основы для выполнения ее второго этапа.

Однако развитие системы не должно связываться только с этой программой, поскольку в нее заложено решение, в основном технических и методических проблем. Главная же проблема остается нерешенной. Уже в течение нескольких лет мы ведем речь о создании единой системы регистрации прав на недвижимость Минюста России. Тем не менее каких-либо позитивных видимых сдвигов или результатов в этом направлении мы так и не добились. По существу, эта работа по-настоящему так и не началась, вопрос просто завяз в бесконечных согласованиях и разговорах о трудностях в его решении.

Такое положение считаю недопустимым. Совершенно очевидно, что в существующем положении система регистрации дальше полноценно развиваться не может, она перестает соответствовать современным требованиям и условиям жизни.

Нам необходимы кардинальные решения, способные вывести ее на новый уровень, сделать ее в полном смысле этого слова единой для всей страны, оперативной и доступной для каждого человека.

Однако решение далеко не всех вопросов, связанных с созданием эффективной и адекватной современным условиям правовой базы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зависит от воли и желания сотрудников и руководства Минюста. Подчас приходится сталкиваться с махровыми проявлениями ведомственности и местничества, хотя деклараций общего характера о приверженности к правовым подходам решения спорных вопросов и приоритетности общественных интересов явный переизбыток.

Библиография

1.     Конституция Российской Федерации 12 декабря 1993 г. М., 1993

2.     Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г.). // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, ст.1596

3.      Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ

4.     Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г.) // Собрании законодательства Российской Федерации от 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4471.

5.     Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г. // Российская газета от 4 февраля 1997 г., N 23.

6.     Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г.) // Российская газета, 30 июля 1997г. №33

7.     Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102 – ФЗ // СЗ РФ от 20 июля 1998 г., № 29. Ст. 3400.

8.     Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992г. № 4218-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №3, Ст.99).

9.     Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. С последующими изменениями и дополнениями. (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991г. №28, ст.963).

10.            Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (в ред. от 3 марта 1995 г.) (с изм. и доп. от 10 февраля 1999 г., 2 января 2000 г., 14 мая, 8 августа 2001 г., 29 мая 2002 г.) // ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 16 апреля 1992 г., N 16, ст. 834

11.            Закон РСФСР “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” от 22 ноября 1990г. №348-3 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №21, Ст.748).

12.            Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 4 июля 1991г.С последующими изменениями и дополнениями. (Собрание законодательства Российской Федерации 1994г. №16, Ст.1864).

13.            Закон Российской Федерации “О залоге” от 29 мая 1992г. №2872-1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992г. №23, Ст. 1239).

14.             Положение учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области - Уральской регистрационной палаты

15.            "Государственная регистрация прав на недвижимость" (Завьялов А., Коновалов В., "Российская юстиция", 1998, N 6)

16.            "Недвижимое имущество и ипотека" (Орлова М., "Российская юстиция", 1998, N 11)

17.            "Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы" (Крылов С., "Российская юстиция", 1997, N 10)

18.            .Кузнецов А.В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против. // Государство и право. 1998 г, № 2.

19.            3авидов Б. Государственная регистрация ипотеки. // Право и экономика, 1999 г., №3,

20.            Бокша М.С. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. Официальное издание. М.: Спарк. 1999 г., № 10

21.            Брагинский М.И. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России, М., 1998г.  

22.            Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Часть первая и вторая M. 1997 г.

23.            Гражданско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость (В. Цыганов, А. Емельянов, "Российская юстиция", N 8, август 2001 г.)

24.            Завьялов Б., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция. 1998 г., № 6.

25.            Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества (Д.Закройщикова, "Российская юстиция", 1999, N 12)

26.            Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Эрделевский А.М.)

27.            Маканников 0. Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость. // Российская юстиция. 2000, № 8.

28.            Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // Хозяйство и право, 1998 г., № 3.

29.            Медведев А.Н. Аренда, учет и налогообложение (приложение к журналу «Консультант»»). М.: «Книжный мир». 2001 г.

30.            Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека. // Российская юстиция. 1998 г, №4.

31.            Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М. 1998 г,

32.            Репин B.C. Настольная книга нотариуса (теория и практика). М. 1994 г.

33.            Романец О.. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом; некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998 г, № 7.

34.            Саватье Р. Теория обязательств. М. 1997 г.

35.            Савельев Д. Требуется пи государственная регистрация договора аренды нежилого помещения? // Экономика и жизнь, 2000 г., № 15.

36.            Сенчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней. // Российское право. 1999 г., № 12.

37.            Сергеев А.П. Гражданско-правовая охрана ценностей в СССР. Л. 1999 г.

38.            Скворцов 0. Ю. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999 г., № 11

39.            Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: Бизнес-школа «Интел-Синтез». 1998 г.

40.            Соколовский Н. Квалификация отношений по застройке и право на объекты строительства в судебной практике. // Хозяйство и право. 1997 г., № 10.

41.            Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество, // Государство и право. 1998 г., № 8.

42.            Цыбуленко 3, Договор об ипотеке (залоге недвижимости). // Хозяйство и право. 1998 г., № 11.

43.            Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Проблемы современного гражданского права: сборник статей. М..2000 г.

44.            Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ней. // Закон. 1999 г., № 5

45.            Информационное письмо Президиума ВАС РФ «О государственной //-  регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 г., № 53 // Хозяйство и право 2000 г., № 8.

46.            Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - № 4.

47.            Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»» от 13.11.97 г., № 21 // Вестник ВАС РФ. 1998 г., № 1.

---

[1] Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959.

[2] Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". // САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868

[3] Мейер Д. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2000. С. 287.

[4] Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 189.

[5] Мейер Д. И. Указ. соч. С. 287.

[6] Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 192.

[7] См.: Толковый словарь живого великорусского языка. Т. 4. По изд. 1882 г. М.: Русский язык, 1991. С. 253.

[8] Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 194.

[9] Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. Изд. 3-е. М.: Статут, 2001. С.201.

[10] Максимов В. Практический курс нотариата. М., 1912. С. 108—109.

[11] Развитие небюджетного нотариата в России: квалифицированная помощь и защита прав граждан и юридических лиц / Под ред. Б. Я. Лившица. М.: Издательский дом "ОСТ-МЕДИА", 2000. С. 98.

[12] А.В. Дмитриев. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // «Законодательство», ноябрь 2000г., № 11.

[13] См.: Основные институты гражданского права зарубежных ст Сравнительно-правовое исследование / Рук. авт. колл. В. В. Залесский Норма, 2000. С. 226—258.

[14] Гражданский кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994г. № 32.Ст. 3301

[15] Скворцов 0. Ю. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999 г., № 11

[16] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - № 4.

[17] Гражданский кодекс Российской Федерации  (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г.). // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, ст.1596

[18] Скворцов 0. Ю. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999 г., № 11

[19] См.: Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // «Законодательство», июль 1999г., № 7.

[20] Гражданский кодекс Российской Федерации  (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г.). // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, ст.1596

[21] Романов О.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // «Хозяйство и право», 1998г., № 7.

[22] Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (в ред. от 3 марта 1995 г.) (с изм. и доп. от 10 февраля 1999 г., 2 января 2000 г., 14 мая, 8 августа 2001 г., 29 мая 2002 г.) // ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 16 апреля 1992 г., N 16, ст. 834

[23] Собрании законодательства Российской Федерации от 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4471.

[24] Российская газета от 4 февраля 1997 г., N 23.

[25] Этот закон утратил силу с введением в действие Градостроительного кодекса РФ № 73-ФЗ от 07.05.1998г.

[26] Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, 2000. С.15-16.

[27] Гражданский кодекс Российской Федерации  (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г.). // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, ст.1596

[28] Скворцов 0. Ю. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999 г., № 11

[29] Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда от 13.11.1997г. № 21. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1998г., № 1. С.85-86.

[30] Указ Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" // Собрании законодательства Российской Федерации от 18 октября 2004 г. N 42 ст. 4110.

[31] Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" // Собрание законодательства Российской Федерации от 15 марта 2004 г. N 11 ст.945

[32] Указ Президента РФ от 20 мая 2004 г. N 649 "Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 21. Ст. 2023.

[33] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

[34] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // Российская газета, 30 июля 1997г. №33

[35] Романец О.. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом; некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998 г, № 7.

[36] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // Российская газета, 30 июля 1997г. №33

[37] Цыбуленко 3, Договор об ипотеке (залоге недвижимости). // Хозяйство и право. 1998 г., № 11.

[38] Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // Хозяйство и право, 1998 г., № 3.

[39] Романец О.. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом; некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998 г, № 7.

[40] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // Российская газета, 30 июля 1997г. №33

[41] Романец О.. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом; некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998 г, № 7.

[42] Скворцов 0. Ю. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999 г., № 11

[43] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // Российская газета, 30 июля 1997г. №33

[44] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // Российская газета, 30 июля 1997г. №33

[45] Скворцов 0. Ю. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999 г., № 11

[46] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // Российская газета, 30 июля 1997г. №33

[47] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // Российская газета, 30 июля 1997г. №33

[48] Скворцов 0. Ю. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999 г., № 11

[49] Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // «Адвокат», 1999г., № 9.

[50] «Российская газета», 2000г. октябрь 14, № 225.

[51] Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102 – ФЗ // СЗ РФ от 20 июля 1998 г., № 29. Ст. 3400.

[52] Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г.). // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, ст.1596

[53] Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102 – ФЗ // СЗ РФ от 20 июля 1998 г., № 29. Ст. 3400.

[54] Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. // «Право и экономика», 1999г., № 12.

[55] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. №59. // «Вестник Высшего Арбитражного Суда», 2001г., № 4.

[56] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // Российская газета, 30 июля 1997г. №33

[57] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.) // Российская газета, 30 июля 1997г. №33

[58] Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" // Собрание законодательства Российской Федерации от 15 марта 2004 г. N 11 ст.945