Содержание
Введение_______________________________________________________ 3
Земельный участок как предмет договора аренды____________________ 4
Стороны договора аренды________________________________________ 9
Содержание договора аренды земли_______________________________ 10
Заключение____________________________________________________ 14
Список источников и литературы_______________________________ 15
Введение
Договор аренды
земельного участка - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна
сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору)
земельный участок за плату во временное владение и пользование.
Аренда земли - это форма
землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за
определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование
для ведения какого-либо хозяйства. Арендодателями и арендаторами земли являются
органы исполнительной власти Российской Федерации или ее субъектов, органы
местного самоуправления, организации, граждане. Арендная плата за землю устанавливается
договорным путем. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю
должны отражаться в договоре аренды. При аренде земель, находящихся в
государственной и муниципальной собственности, соответствующие органы
исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам
использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может взиматься в
денежной и натуральной форме. Конкретные виды внесения арендной платы товарами,
услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной форме
определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии
такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной
форме ежемесячно или ежеквартально.
В случае если объектом
аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты
недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в
составе общей арендной платы за все арендуемое имущество при одном условии: та
часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться
на бюджетные счета по земельным платежам соответствующих органов федерального
казначейства.
Земельный
участок как предмет договора аренды
Законодательство требует
четкого определения предмета в договоре аренды. Это означает, что договор
аренды, предметом которого является земельный участок, должен содержать весь
объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка.
Аналогичные требования действуют и в отношении предмета договора купли-продажи
земельного участка. В связи с этим представляется необходимым подробнее
охарактеризовать те сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать
земельный участок, являющийся предметом соответствующей сделки. К ним
относятся:
1) кадастровый номер -
уникальный номер, присваиваемый земельному участку, который сохраняется за ним
до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.
Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не
может быть двух участков, имеющих одинаковые номера. Предметом договора могут
быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Государственный
кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином
государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый
земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно
выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и
экономическую оценки.
Отношения, возникающие
при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра
и при использовании его сведений регулируются:
- Федеральным законом от
02.01.2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"[1],
- постановлением
Правительства РФ от 06.09.2000 г. N 660 "Об утверждении Правил
кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения
кадастровых номеров земельным участкам"[2],
- постановлением
Правительства РФ от 02.12.2000 г. N 918 "Об утверждении Правил
предоставления сведений государственного земельного кадастра"[3],
- приказом Росземкадастра от 14.05.2001 г. N П/89 "О кадастровом
делении территории Российской Федерации"[4],
- приказом Росземкадастра от 13.06.2001 г. N П/115 "Об
утверждении документов государственного земельного кадастра"[5] и
другими нормативными актами;
2) местоположение
(адрес). Необходимо указать субъект Российской Федерации, на территории
которого расположен земельный участок, наименование населенного пункта (город,
село, поселок и др.), улицу, дом, строение и другие адресные ориентиры;
3) площадь. Измеряется в
гектарах или квадратных метрах и указывается в соответствии с данными правоустанавливающего документа (свидетельства о праве
собственности);
4) категория земель. По
своему целевому назначению земли в Российской Федерации подразделяются на семь
категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых
территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса
(ст. 7 ЗК РФ);
5) ограничения в
использовании (разрешенное использование). Ограничение в использовании
земельного участка - запрет на осуществление определенных видов хозяйственной
деятельности либо требование о воздержании от совершения отдельных действий,
устанавливаемые актами исполнительных органов государственной власти, актами
органов местного самоуправления либо решением суда на срок или бессрочно.
Ограничения в использовании сохраняются при переходе права собственности на
земельный участок к другому лицу (п. 3-5 ст. 56 ЗК РФ). Необходимая информация
о разрешенном использовании земельных участков предоставляется бесплатно
соответствующими государственными и муниципальными органами и организациями в
двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления
(см. п. 2 ст. 31 ЗК РФ). Разрешенное использование определяется в соответствии
с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого
устанавливаются специальным законодательством.
Согласно п. 2 ст. 56 ЗК
РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
- особые условия
использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных,
санитарно-защитных зонах;
- особые условия охраны
окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников
природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного
слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
- условия начала и
завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных
сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства,
ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при
предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или
муниципальной собственности.
Кроме того, специальный
режим использования установлен для земель особо охраняемых природных
территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель
историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми
условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному
загрязнению (см. ст. 95-100 ЗК РФ).
В области градостроительной
деятельности могут устанавливаться:
- запрет на изменение
целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке;
- запрет на отдельные
виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов
недвижимости;
- обязанность обеспечить
временное пользование земельным участком для производства
проектно-изыскательских работ;
- обязанность обеспечить
опору на земельный участок зданий, строений, сооружений, расположенных на
соседнем земельном участке;
- обязанность создать на
земельном участке защитные насаждения или иные природоохранные объекты;
- ограничение на
использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий,
строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю
или арендатору данного участка;
- ограничение на
использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур,
находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на
земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или
аренду юридическому или физическому лицу;
- условие возведения
зданий, строений, сооружений определенной высоты;
- условие выполнять
определенные работы по охране памятников историко-архитектурного и
археологического наследия, по обустройству охранных, санитарно-защитных и иных
защитных зон;
- условие использования
земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных сетей инженерного
оборудования в пределах их ремонтно-строительных (технических) полос;
- условие начать и
завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение
установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту;
- условие осуществить
строительство, ремонт или содержание дороги, сети инженерного оборудования,
подходящей к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящей по
участку;
- условие провести
дренажные работы, создать инженерно-защитные сооружения на земельном участке;
- условие соблюдать
ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны
памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного
объекта, в водоохранной зоне, в границах территории,
подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного
характера, иных территорий, ограничения на использование которых
устанавливается в законодательном порядке.
- условие сохранить
естественную среду обитания и пути миграции диких животных;
6) обременения правами
третьих лиц. Обременения - это права третьих лиц на земельный участок,
определенным образом стесняющие собственника (землевладельца,
землепользователя) в осуществлении соответствующего вещного права на земельный
участок. Наиболее распространенными видами обременений
земельного участка являются сервитут (частный, публичный), аренда, рента,
ипотека;
7) описание границ
земельного участка. Границы земельного участка отражаются в кадастровой карте
(плане), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения,
содержащиеся в государственном земельном кадастре;
8) кадастровая карта
(план) земельного участка - это единый документ, состоящий из разделов,
предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на
государственный кадастровый учет земельного участка. Кадастровая карта, как
правило, содержит шесть разделов: общие сведения о земельном участке; план
(чертеж, схема) границ земельного участка; сведения о частях и обременениях земельного участка; план (чертеж, схема)
границ части земельного участка; описание границ земельного участка;
9) описание поворотных
точек границ земельного участка.
Земельные участки в соответствии со ст. 128 ГК РФ -
имущество, которое является в гражданском обороте объектом права собственности
и иных вещных прав.
Стороны договора аренды
Сторонами договора
аренды являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут выступать
граждане, юридические лица, государственные органы Российской Федерации и ее
субъектов, органы местного самоуправления.
Сдача в аренду является
формой распоряжения земельным участком, поэтому таким правом прежде всего обладает
его собственник (п. 2 ст. 22 ЗК РФ, ст. 209, 608 ГК РФ).[6]
Вместе с тем законодательством предусмотрена возможность передачи земельного
участка в аренду и не собственником. Так, в случае наследования земельных
участков лицами, не достигшими совершеннолетнего возраста, правом передачи этих
земельных участков в аренду обладают законные представители несовершеннолетних.
В этом случае земельный участок может быть передан в аренду на срок до
достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
Земельные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются
в аренду гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ст. 28 ЗК РФ и
постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 г. N 576 "О порядке
распоряжения земельными участками, находящимися в государственной
собственности, до разграничения государственной собственности на землю".[7]
Земельные участки,
расположенные на территории Российской Федерации, могут предоставляться в
аренду гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, лицам без
гражданства, иностранным юридическим лицам (п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 35, п. 12 ст.
30 ЗК РФ). К названным лицам применяется законодательство России с учетом
ограничений, предусмотренных ЗК РФ. Так, предоставление земельных участков
иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в
аренду для строительства осуществляется только с предварительным согласованием
мест размещения объектов в порядке, установленном (п. 3, 12 ст. 30 ЗК РФ).
Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и
иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений,
находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право аренды
этого земельного участка.
Содержание договора аренды земли
Договор аренды
земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного
документа, подписываемого сторонами. Статья 609 ГК РФ предусматривает
возможность заключения договора аренды как в письменной, так и в устной форме.
Устно могут заключаться договоры аренды на срок не более одного года, если его
сторонами являются физические лица. В случае, когда хотя бы одной из сторон
является юридическое лицо, то, независимо от срока, договор аренды должен быть
заключен в письменной форме.
Обязательного придания
договору аренды земельного участка нотариальной формы ГК РФ (ст. 609) не
требует. [8]
Однако стороны при желании могут удостоверить договор аренды у нотариуса,
причем в совершении данного нотариального действия им не может быть отказано.
Нотариальное удостоверение придает сделке достоверность, вносит ясность во
взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения,
устраняет споры. В некоторых случаях нотариальное удостоверение сделки
обеспечивает возможность доказывания в суде.
Нотариальное
удостоверение предполагает совершение на документе, выражающем содержание
сделки (договоре) удостоверительной надписи
нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать это
нотариальное действие. В соответствии с Основами законодательства Российской
Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г.[9]
нотариальное удостоверение сделок осуществляют: нотариусы государственных
нотариальных контор; нотариусы, занимающиеся частной практикой; уполномоченные
должностные лица органов исполнительной власти. В силу п. 1 ст. 163 ГК РФ
нотариус может отказать в нотариальном удостоверении сделки, если она не
соответствует требованиям ст. 160 ГК РФ о письменной форме сделки.
По общему правилу,
установленному ГК РФ, договор аренды земельного участка подлежит обязательной
государственной регистрации. Однако ЗК РФ делает исключение из этого правила.
Пункт 2 ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что договор аренды и договор субаренды
земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной
регистрации. В отличие от правила о письменной форме договора аренды, для
государственной регистрации в данном случае не имеет значения, кто является
стороной договора - граждане или юридические лица.[10]
В договоре аренды
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть
предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность
арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения
арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 4 ст. 9 ФЗ "Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения, п. 3 ст. 609 ГК РФ). Договор
аренды с названным условием заключен в письменной форме и подлежит обязательной
государственной регистрации независимо от срока и субъектного состава сторон.
К договору аренды
земельного участка прилагаются:
- кадастровая карта
(план) земельного участка;
- расчет арендной платы;
- документ,
удостоверяющий право собственности (или аренды) арендодателя на земельный
участок;
- доверенность лица,
уполномоченного арендодателем выступать от его имени при заключении договора
(прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным арендодателем);
- доверенность лица,
уполномоченного арендатором выступать от его имени при заключении договора
(прилагается в случае подписания договора лицом, уполномоченным арендатором).
Неотъемлемой частью
договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя является список
арендодателей, в котором должны быть указаны:
- фамилии, имена,
отчества арендодателей;
- паспортные данные
арендодателей;
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- площадь доли в
гектарах (сельскохозяйственных угодий, из них пашни) с оценкой в балло-гектарах.
Правильность внесения в
список указанных записей удостоверяется подписью каждого арендодателя.
По общему правилу ст.
610 ГК РФ срок договора аренды определяется сторонами договора, однако законом
могут устанавливаться максимальные и минимальные сроки. Так, согласно п. 7 ст.
22 ЗК РФ, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или
муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ на срок не более чем
один год. В отличие от ЗК РСФСР 1991 г., иных предельных сроков аренды ЗК РФ
2001 г. не устанавливает.
Предельный максимальный
срок аренды земель сельскохозяйственного назначения установлен п. 3 ст. 9
Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения"[11].
Такой договор может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.
Если в договоре аренды установлен больший срок, то договор считается заключенным
на сорок девять лет.
Заключение
В результате реформы земельного законодательства важным
инструментом правового регулирования отношений в сфере оборота и использования
земель является договор аренды.
Договор аренды землиобладает рядом
особенностей.
Важно отметить, что земельный участок как объект аренды
должен быть четко определен (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Поэтому в качестве приложений
к договору оформляются планы (карты) земельных участков. Ранее это были
документы, содержащие некую графическую информацию в отношении участка и
оформленные различными организациями, включая БТИ. С 9 сентября 2003 г.
согласно новой редакции п. 2 ст. 26 Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997
г. N 122-ФЗ (в ред. от 29 июня 2004 г.).[12] приложением к договору, в
котором конкретизируются существенные признаки земельного участка и которое
должно предоставляться вместе с текстом договора для его государственной
регистрации, является кадастровый план земельного участка с указанием его
части, подлежащей сдаче в аренду.
Договор должен быть совершен в письменной форме.
Договор может прекращаться по общим основаниям,
предусмотренным ГК РФ.
Договор может быть расторгнут судом по требованию арендатора
по общим основаниям расторжения договора аренды, установленным ст. ст. 450,
613, 619, 620 ГК РФ. Основания для расторжения договора по требованию
арендодателя также содержатся в ст. 46 ЗК РФ:
Список источников и литературы
1. Конституция
Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года //
Российская газета. №237. 25.12.1993г.
2.
Гражданский
кодекс Российской Федерации (с изменениями от 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30
декабря 2004 г.) // Собрание Законодательства Российской Федерации.
1994. № 32.Ст. 3301.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25
октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября,
21, 29 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации.
2001. N 44. Ст. 4147
4.
Федеральный
закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения" (с изменениями от 7 июля 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21
декабря 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30.
Ст. 3018
5. Боголюбов
С.А., Никишин В.В., Устюкова
В.В. Земельное право. Учебник для вузов. М., 2003.
6. Брагинский М. И., Витрянский В.В.
Договорное право: Общие положения. М., 1997. С.224
7.
Гражданское
право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред.
О.Н. Садиков. М., 1997.
[1] Федеральный
закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном
кадастре" // Собрание законодательства Российской Федерации от 10 января
2000 г., N 2, ст. 149
[2] Постановление
Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 "Об утверждении Правил кадастрового
деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров
земельным участкам" // Собрание законодательства Российской Федерации от
11 сентября 2000 г., N 37, ст. 3726
[3] Постановление
Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 918 "Об утверждении Правил
предоставления сведений государственного земельного кадастра" // Собрание
законодательства Российской Федерации от 11 декабря 2000 г. N 50 ст. 4899
[4] Приказ
Росземкадастра от 14 мая 2001 г. N П/89 "О
кадастровом делении территории Российской Федерации" // Российская газета.
2001. N 130
[5] Приказ
Росземкадастра от 13 июня 2001 г. N П/115 "Об
утверждении документов государственного земельного кадастра" // Российская
газета. 2001. № 125.
[6] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации
/ Под ред. Т.Е.Абовой, А.Ю.Кабалкина.
М., 2004. С. 329.
[7] Постановление
Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения
земельными участками, находящимися в государственной собственности, до
разграничения государственной собственности на землю" // Собрание
законодательства Российской Федерации от 12 августа 2002 г., N 32, ст. 3189
[8] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской
Федерации / Под ред. Т.Е.Абовой, А.Ю.Кабалкина.
М., 2004. С. 333.
[9] Основы законодательства Российской Федерации о
нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I (с изменениями от 30 декабря 2001 г.,
24 декабря 2002 г., 8, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 22 августа, 2 ноября 2004
г.) // Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного
Совета Российской Федерации. 1993. N 10. Ст. 357.
[10] См.:
Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова
В.В. Земельное право. Учебник для вузов. М., 2003. С. 222.
[11] Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ
"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями
от 7 июля 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21 декабря 2004 г.) // Собрание
законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3018
[12] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003
г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.) // Собрание
законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594