Содержание

Задача № 1. Затратный метод..................................................................... 3

Задача № 2. Метод сравнение продаж (аналоговый метод)...................... 6

Задача № 3. Доходный метод................................................................... 10

Список литературы................................................................................... 12

 

Задача № 1. Затратный метод

1. Определяем стоимость земельного участка как ставка земельного налога на соответствующей территории

Стоимость земельного участка равна 3800 м2. Ставка земельного налога за 1м2 = 28,2 ден. ед.

Стоимость земельного участка:

3800*28,2 = 107160 (ден. ед.)

2. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта

Таблица 1

Расчет стоимости главного сооружения

Наименование работ

Стоимость в базовых ценах

Коэффициент пересчета

Стоимость в текущих ценах

1. Проектно- изыскательские работы

13,5

1800

24300

2. Дополнительные задания

0

-

-

3. Земельные работы

5,1

8283

42243,3

4. Фундаменты

40,2

7452

299570,4

5. Стены

80,2

9093

729258,6

6. Перекрытия

28,3

8830

249889

7. Кровля

10,3

9909

102062,7

8. Полы

24,3

7256

176320,8

9. Перегородки

11,2

8314

93116,8

10. Лестничные марши

3,9

64,72

252,408

11. Окна

10,2

7641

77938,2

12. Двери

5,7

7441

42413,7

13. Отделочные работы

30,3

10949

331754,7

14. Разные работы

2,89

7958

22998,62

15. Отопление

7,2

11307

81410,4

16. Водоснабжение

0,1

11693

1169,3

17. Канализация

0,42

12768

5362,56

18. Электромонтажные работы

72,2

10087

728281,4

19. Водопроводные сети и водоотводы

7,2

10121

72871,2

20. Газовые сети

0

0

0

21. Канализационные сети

2,5

9951

24877,5

22. Тепловые сети и горячее водоснабжение

41,3

11931

492750,3

23. Дороги и тротуары

19,2

8502

163238,4

24. Озеленение

3

8502

25506

ИТОГО прямые затраты

3787586

Накладные расходы

696915,9

ИТОГО

4484502

Плановые накопления

1839094

Временные здания и сооружения

524201,9

ИТОГО:

6847798

Среднегодовой удорожание

170441,4

ИТОГО:

7018240

Резерв на непредвиденные расходы

113627,6

ИТОГО:

7131867

Составление сметной документации

56813,79

ИТОГО:

7188681

Налог на добавленную стоимость

75751,73

ИТОГО ПО СМЕТЕ

7264433

         При расчёте стоимости главного сооружения стоимость работ в базовых ценах по соответствующему наименованию работ умножается на коэффициент пересчёта, а результат суммируется.

3.

Таблица 2

Расчет совокупного износа

Наименование элемента

Стоимость в текущих ценах

Удельный вес стоимости Д, %

Коэффициент износа, И

И*Д2 %

4. Фундаменты

299570

8,10

3,1

25,11

5. Стены

729259

19,72

6,2

122,26

6. Перекрытия

249889

6,76

6,2

41,90

7. Кровля

102063

2,76

13

35,88

8. Полы

176321

4,77

17

81,06

9. Перегородки

93116,8

2,52

7

17,63

10. Лестничные марши

252,408

0,01

3

0,02

11. Окна

77938,2

2,11

17

35,83

12. Двери

42413,7

1,15

15

17,20

13. Отделочные работы

331755

8,97

19

170,45

15. Отопление

81410,4

2,20

17

37,42

16. Водоснабжение

1169,3

0,03

28

0,89

17. Канализация

5362,56

0,15

21

3,05

18. Электромонтажные работы

728281

19,69

11

216,63

19. Водопроводные сети и водоотводы

72871,2

1,97

17

33,50

21. Канализационные сети

24877,5

0,67

12,1

8,14

22. Тепловые сети и горячее водоснабжение

492750

13,32

50,7

675,56

23. Дороги и тротуары

163238

4,41

6,1

26,93

24. Озеленение

25506

0,69

8,04

5,55

ИТОГО

3698044

100

1554,99

         В таблице 2 сначала определяем общую стоимость здания в текущих ценах. Она равна 3698044 ден. Ед. Далее определяем удельный вес каждого элемента в общей стоимости. Далее находим произведение коэффициента износа на удельный вес ИД. Полученное произведение разделим на 100 %. Находим сумму ИД2 %. Делим полученную сумму на 100 %.

         Далее находим значение СИ в % по формуле (1)

Совокупный износ здания равен:

СИ = Сумма ИД : сумма Д                                         (1)

Где    СИ – совокупный износ здания

         Ид – коэффициента износа отдельного элемента в общей стоимости здания

         Д – удельный вес стоимости элемента здания

СИ = 1554,992 : 100 =  15,54 % и в денежных единицах: 3698044,4*0,1554 = 574679 ден. ед.

Таким образом, совокупный износ здания составит 574679 ден. ед.

4. Определяем предпринимательскую прибыль в размере 30 % от прямых затрат

3787586*0,3 = 1136276 (ден. ед.)

5. Стоимость недвижимости

Стоимость недвижимости = стоимость главного сооружения – совокупный износ + стоимость земельного участка + предпринимательская прибыль

Стоимость недвижимости:

7264433 – 574679 + 107160 + 1136276 = 7933190 (ден. ед.)

ОТВЕТ

Стоимость равна 7933190 ден. ед.

Задача № 2. Метод сравнение продаж (аналоговый метод)

Часть 1

Определить стоимость участка земли, предлагаемого под коттеджную застройку, методом сравнения продаж.

Исходные данные

-         общая стоимость земельного участка в Подмосковье, планируемого под строительство коттеджей – 7,2 га.

-         Предполагаемая площадь одного участка под один коттедж – 25 соток.

Таблица 3

Расчет корректировок

Корректировка стоимости участка

Оцениваемый участок

Сравниваемый участок

Цена 1 сотки

1502

1. Расстояние от МКАД, км

23

46

Величина корректировки для оцениваемого участка, долл.

+ 672

Цена оцениваемого участка после корректировки, долл.

2174

2. Размер участка под коттедж, сотки

25

17

Величина корректировки для оцениваемого участка, %

+ 9,6 %

3. Степень освоения участка

неосвоенный лес

неосв. поле

Величина корректировки для оцениваемого участка, %

– 5 %

4. Доступность общим транспортом

ж\д 15 минут, автобус

ж\д 12 минут, пешком

Величина корректировки для оцениваемого участка, %

– 4 %

5. Инженерное обеспечение

электричество, газ, вода, канализация

электричество, вода

Величина корректировки, %

+ 20 %

ИТОГО корректировок, %

+ 20,6 %

Стоимость после корректировок

2483,572

Пример расчёта корректировок по объекту 2.

Корректировка 1. В радиусе свыше 25 км от Москвы наблюдается уменьшение стоимости в среднем на 32 долл. в расчете на 1 сотку при удалении на 1 км. Тогда корректировка: (46 – 25)*32 = 672 (долл.)

Корректировка 2. Внутри интервала от 10 до 30 соток изменение размера участка на 1 сотку вызывает изменение стоимости на 1,2 %. Тогда:

(25 – 17)*1,2 = 9,6 (%)

Корректировка 3. Стоимость неосвоенных участков снижается на 7-10 %, не имеющих зеленых насаждений на 3-5 %. Тогда, корректировка равна – 5 %.

Корректировка 4. Вариант ж\д пешком является наиболее предпочтительным и корректировка имеет знак «минус», так как стоимость участка уменьшается на 4 %.

Корректировка 5. Наличие газа и канализации увеличивает стоимость на 20 %.

Суммарное значение всех корректировок: + 28,6 %.

Тогда, стоимость объекта после корректировки:

1502*20,6 % = 309,412 + 2174 = 2483,412 долл.

Таблица 4

Расчет стоимости земельного участка

Корректи-ровка  стоимости участка

Оцениваемый участок

Сравниваемые участки

1

2

3

4

5

6

7

Цена 1 сотки

1520

1502

2040

1610

530

320

155

1. Расстояние от МКАД, км

23

25

46

20

21

54

72

84

Величина корректировки 1, долл.

– 12

– 672

+ 14

+ 13

– 445

– 300

– 104

Цена после корректи-ровки

1508

875

2054

1623

85

20

51

2. Размер участка  под коттедж, сотки

25

15

17

15

18

18

15

15

Величина корректировки, %

– 12

– 9,6

– 12

– 8,4

– 8,4

– 12

– 12

3. Степень освоения участка

неосвоенный лес

неосв. Лес

неосв. Поле

неос. Лес

неосв. Лес

неосв. Лес

неосв. Лес

неосв. Лес

Величина корректировки, %

0

+ 5

0

0

0

0

0

4. Доступ-ность общим транспортом

ж\д 15 минут, автобус

ж\д 5 минут, автобус

ж\д 12 минут, пешком

ж\д 15 минут, автобус

ж\д, 5 минут, пешком

ж\д 15 минут, автобус, 10 мин пешком

ж\д 10 минут, автобус , 6 минут пешком

ж\д, 10 минут, автобус, 3 мин пешком

Величина корректировки

+ 3

+ 4

0

+ 2

– 7

– 7

– 7

5. Инженерное обеспечение

электричество, газ, вода, канализация

электричество

электричество, вода

электричество

электричество

без

электричество

электричество

Величина корректировки, %

– 30

– 20

– 30

– 30

– 50

– 20

– 30

ИТОГО корректировок, %

– 39

– 20,6

– 42

– 36,4

– 65,4

– 39

– 49

ИТОГО после корректировок

1218,03

2096,12

1055,25

2916,68

2213,77

140,59

27,8

75,99

         Стоимость оцениваемого объекта – стоимость 1 сотки определяется как средняя арифметическая из стоимостей объектов – аналогов

Средняя стоимость:

(2096,12+1055,25+2916,68+2213,77+140,59+27,8+75,99): 7 = 8526,2 : 7 = 1218,03 (долл.)

Стоимость земельного участка равна:

С = 1218,03*7200 = 8769808 долл.

Часть 2

         Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

-         при увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его увеличивается на 1 %;

-         стоимость объекта увеличивается на 3 %, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;

-         при удалении объекта от авто заправки стоимость его уменьшается на 0,8 % на 1км;

-          стоимость объекта возрастает на 20 %, если имеются коммуникации;

-         стоимость объекта возрастает на 10 %, если имеется отопление.

Таблица 5

Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж

Корректировка стоимости объекта

Оцениваемый объект

Сопоставимые объекты – аналоги

1

2

3

4

Стоимость 1 м2 аналогов

300

310

350

280

1. Размер, м2

295

180

280

320

400

Величина корректировки

для оцениваемого объекта

+ 2,5 %

+ 0,3 %

– 0,5 %

– 2,1 %

2. Расстояние автозапрвки

5 км

7 км

рядом

1 км

5 км

Величина корректировки

для оцениваемого объекта

+ 1,6 %

– 4 %

– 3,2 %

0

3. Материал изготовления

кирп

кирп

кирп

бет. бл.

кирп

Величина корректировки

для оцениваемого объекта

0

0

– 3 %

0

4. Наличие коммуникаций

есть

есть

есть

Нет

нет

Величина корректировки

для оцениваемого объекта

0

0

+ 20 %

+ 20 %

5. Наличие отопления

нет

нет

нет

есть

нет

Величина корректировки

для оцениваемого объекта

0

0

– 10 %

0

Окончательная корректировка

+ 4,1 %

– 3,7 %

+ 3,3 %

+ 17,9 %

Стоимость после корректировки

312,3

298,53

361,55

330,12

Средняя стоимость:

(312,3 +298,53 + 361,55 + 330,12) = 1302,5 : 4 = 325,625 (долл.)

Стоимость гаража:

325,625*295 = 96059,375 (долл.)

Задача № 3. Доходный метод

         Определить стоимость офиса на 5 лет по исходным данным таблицы

Таблица 6

Исходные данные задачи

Годы

Показатели

Ставка

1

2

3

4

5

Площадь помещений, м2

2000

Ставка аренды за год, ден. ед.\м2

200

% роста арендной платы, %

207

Степень недогрузки офисного центра, %

25

22

20

18

12

Операционные расходы в % к арендной плате

40

38

34

34

32

Резерв на замещение в % от арендной платы

3,2

Прочий доход, ден. ед.

1400

1450

1500

1500

1500

Коэффициент капитализации, %

28

Расчет:

1.               определяем потенциально–валовой доход(ПВД) как сумма дохода недвижимости и прочего дохода:

2000*200*2,07 = 828000

2.               определяем эффективный валовой доход как разницу между  потенциальным доходом и степенью недогрузки

3.               определяем чистый операционный доход как разницу между эффективным доходом и  операционными расходами . резервами на замещение

4.               определяем стоимость недвижимости:

С = И : Р                       (2)

где    И – чистый операционный доход

         Р – коэффициент капитализации

Таблица 7

Расчёт стоимости недвижимости доходным подходом

Наименование показателя

Годы

1

2

3

4

5

Итого

Доход от недвижимости, ден. ед.

400000

828000

828000

828000

828000

Прочие доходы, ден. ед.

1400

1450

1500

1500

1500

Потенциальный валовой доход, ден. ед.(стр. 1+ стр. 2)

401400

829450

829500

829500

829500

Степень недогрузки центра, %

25

22

20

18

12

Степень недогрузки центра в ден. ед. (стр. 3 *стр. 4 : 100)

100350

182479

165900

149310

99540

Эффективный валовой доход, ден. ед.

301050

646971

663600

680190

729960

Операционные расходы в %

40

38

34

34

32

Операционные расходы в ден. ед

160000

314640

281520

281520

264960

Резерв на замещение в %

3,2

3,2

3,2

3,2

3,2

Резерв на замещение в ден. ед.

12800

26496

26496

26496

26496

Чистый операционный доход

128250

305835

355584

372174

438504

1600347

         Стоимость недвижимости:

1600347 : 0,28 = 448097, (ден. ед.)

Список литературы

1)    Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 366 с.

2)    Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2000. – 322 с.

3)    Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002- 458 с.

4)    Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 358 с.

5)    Оценка рыночной стоимости  недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2000. – 396 с.

6)    Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. – СПб.: Изд- во СПбГТУ, 2000. – 247 с.

7)    Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.:  Дело, 2000. – 289 с.