Содержание

Введение. 4

1. Методология и методы оценки  стоимости бизнеса. 5

1.1. Бизнес как объект  оценки. 5

1.2. Принципы оценки бизнеса. 9

1.3. Подходы и  методы, используемые в оценке бизнеса. 12

2. Оценка бизнеса на примере ЗАО «ХабаровскСтрой». 18

2.1. Общие сведения. 18

2.2. Основные предположения и ограничивающие условия. 18

2.3.Цель оценки. 18

2.4.Рыночная стоимость объекта оценки. 19

2.5. Социально- экономическое положение региона, расположение объекта оценки. 20

2.6. Анализ среды местоположения. 22

2.7. Характеристика рынка предприятия. 22

2.8. Общая характеристика фирмы.. 24

2.9. Анализ финансового состояния объекта оценки. 25

2.10. Имущественный (затратный) подход. 29

2.10.1 Определение рыночной стоимости недвижимого имущества. 29

2.10.2. Оценка рыночной стоимости земельных участков. 31

2.10.3. Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств. 33

2.10.4. Оценка товара - материальных запасов. 35

2.10.5. Оценка расходов будущих периодов. 35

2.10.6. Оценка дебиторской задолженности. 35

2.10.7. Оценка денежных средств. 36

2.10.8. Расчет скорректированной величины чистых активов на дату оценки  36

2.11. Рыночный (сравнительный) подход. 37

2.12. Оценка бизнеса доходным подходом. 40

2.13. Согласование полученных результатов. 44

Заключение. 46

Список литературы.. 48

НОРМАТИВНЫЕ И ПРАВОВЫЕ АКТЫ.. 48

СПРАВОЧНАЯ И МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА.. 48

Приложения. 50

Введение

Одним из способов  адаптации предприятия к внешней среде является оценка бизнеса  или проекта   в сложившихся условиях.  Оценка бизнеса  преследует цель не просто  математически оценит вероятность того, насколько эффективным будет тот или иной проект, или то или иное принятое решение, но и отыскать пути и возможности снижения  риска и неопределенности, а, возможно, и устранения его в определенной степени.

Настоящая работа составлена составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ; государственными стандартами: ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» от 1 января 1999 г.; стандартами Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01-95 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96 «Об­щие понятия и принципы оценки», СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки», СТО РОО 20-03-96 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости», СТО РОО 20-05-96 «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств», СТО РОО 21-01-95 «Оценка недвижимости», «Едиными стандартами профессиональной практики оценки» и «Международными стандартами оценки» Международного комитета по стандартам оценки имущества (TIAVSC).

         Целью данной работы является  приобретение  практических навыков  по оценке стоимости  предприятия.

         Поставленная цель конкретизируется рядом задач:

1.     рассмотреть теоретические основы оценки бизнеса

2.     рассмотреть практические основы оценки бизнеса на примере ЗАО «ХабаровскСтрой»» тремя подходами.

1. Методология и методы оценки  стоимости бизнеса

1.1. Бизнес как объект  оценки

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Объект оценки должен быть четко идентифицирован, т. е. должны быть определены его содержание, функции, составные части, границы, отде­ляющие его от других имущественных объектов. Если объектом оценки, например, является предприятие, то необходимо конкретизировать со­став его имущества, ведь структура многих промышленных предприятий очень сложная. В нее могут входить цеха, участки, обслуживающие хо­зяйства, специальные подразделения (испытательные станции, полиго­ны, лаборатории и т. д.), конторские строения, средства связи и комму­никации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Необходимо решить также, входят ли в объект оценки подразделения социально-культурной сферы, жилой фонд, поликлини­ки, гостиницы, дома культуры, стадионы, детские сады, пансионаты и т. д., находящиеся на балансе данного предприятия. Иногда под одной крышей могут находиться несколько предприятий, и тогда возникает проблема четкого разграничения территорий.

При оценке стоимости предприятия надо учитывать то, что этот объект, будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяй­ствующим субъектом, и поэтому его стоимость должна учитывать нали­чие определенных юридических прав.

Оценочные работы имеют конечной целью расчет и обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса на определенную дату. Стоимость предприятия подвержена влиянию инфляции. Кроме того, возможны какие-то частные, локальные события, которые могут приве­сти к резкому изменению стоимости данного объекта. Например, про­кладка новых автомобильных и других дорог вблизи предприятия вызы­вает, как правило, значительное повышение его стоимости. Изменение ситуации на товарном рынке, куда поступает продукция предприятия, может также серьезно повлиять на изменение стоимости активов пред­приятия в ту или иную сторону. В некоторых случаях оценка стоимости имущества может производиться не на одну, а на несколько дат, напри­мер, если процесс продажи имущества произойдет не единовременно, а займет какой-то период времени.

Оценка - это определение стоимости объекта собственности в конкретных условиях рынка в определенный момент времени. Основой стоимости любого объекта собственности является его полезность.

Бизнес - это конкретная деятельность, одной из целей которой является получение прибыли. Как любой товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Именно это делает возможной оценку бизнеса как особого инвестиционного товара.

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов.

В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной стоимости, которую можно определить как рыночную стоимость.

Бизнес и предприятие обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товар особого рода:

1. Это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени, причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи.

2. Бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы.

3. Потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде.

4. С учетом особого значения устойчивости бизнеса для стабильности в обществе необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Оценка бизнеса - это оценка рыночной стоимости собственного капитала предприятия или какой-либо его части (доли).

Понятие "оценка бизнеса" не тождественно понятию "оценка имущества".

На величину стоимости бизнеса оказывают влияние разнообразные факторы как связанные с настоящей и будущей деятельностью компании, так и несвязанные с ней (социальные, политико-правовые, макроэкономические и иные факторы).

В зависимости от цели оценки рассчитываются различные виды стоимости бизнеса:

·        рыночная;

·        инвестиционная;

·        ликвидационная и другие.

Оценку бизнеса производят для какой-либо цели. Определение цели является важной составной частью работы.

Существуют определенная взаимосвязь между целью оценки бизнеса и видами стоимости (табл. 1.1).

Таблица 1.1

Взаимосвязь вида стоимости от цели оценки

Цель оценки

Виды стоимости

Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену

Рыночная

Определить целесообразность инвестиций

Инвестиционная

Обеспечить заявки на получение ссуды

Залоговая

Имущественная оценка

Рыночная или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством

Определить суммы покрытия по страховому договору, сформулировать требования в связи с потерей или повреждением застрахованных активов

Страховая

Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия

Ликвидационная

Оценку бизнеса проводят:

·        в целях повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

·        определения  стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций на фондовом рынке;

·        определения стоимости предприятия в случае купли-продажи его целиком или по частям;

·        реструктуризации предприятия;

·        разработки плана развития предприятия;

·        определения кредитоспособности предприятия;

·        страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов предприятия в преддверии потерь;

·        налогообложения;

·        принятия обоснованных управленческих решений;

·        осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса.

1.2. Принципы оценки бизнеса

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки. Принципами совершения сделок с имуществом являются:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки. [8.c.45]

Известны методические принципы определения рыночной стоимо­сти, которые можно сгруппировать следующим образом.

Принципы, основанные на представлениях владельца имущества

Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тог­да, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удов­летворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.

Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с экви­валентной полезностью.

Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцени­ваемая стоимость — это текущая стоимость всех будущих доходов.

Принципы, связанные с рыночной средой

Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость ОО зависит от внешней экономической среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный ОО влияет на стоимость других связанных с ним объектов.

Принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабиль­ны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавлива­ется соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над пред­ложением, повышает цену.

Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций.

Принцип изменения стоимости. Стоимость ОО непрерывно изменяется но времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества

Принцип факторов производства. ОО может являться элементом производственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать юлю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы,

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала.

Принцип вклада. Включение дополнительных активов в ОО эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.

Принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части ОО должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента к ОО дан­ного принципа не приводит к росту его стоимости.

Принцип наиболее эффективного использования. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования ОО, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности комплекса. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и при­менимы ко всем ОО. Правда, их практическое содержание несколько меняется в зависимости от того, как объект непосредственно оценива­ется. Кроме того, при оценке некоторых объектов могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта.

1.3. Подходы и  методы, используемые в оценке бизнеса

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и нерасходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами. [15.c.83]

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

В наглядной форме все подходы и методы приведены в таблице 1.2., а ниже будет дано краткое описание каждого их них.

Таблица1.2

Методы оценки рыночной стоимости бизнеса

Подход

Метод

Подход с точки зрения активов (имущественный подход)

Метод чистой балансовой стоимости материальных активов

Метод чистой рыночной стоимости материальных активов

Метод оценки стоимости воссоздания

Метод оценки ликвидационной стоимости

Подход с точки зрения анализа рыночных данных или методом компании-аналога (рыночный, сравнительный подход)

Метод рынка капитала

Метод сделок (продаж)

Метод отраслевых коэффициентов

Подход с точки зрения «потока наличности» (доходный подход)

Метод капитализации нормализованного дохода

Метод дисконтирования будущих денежных потоков

Подход с точки зрения активов или имущественный подход, или поход с точки зрения накопления активов включает несколько так называемых балансовых методов: метод чистой балансовой стоимости материальных активов, метод чистой рыночной стоимости материальных активов, метод оценки стоимости воссоздания, метод оценки ликвидационной стоимости. Все виды балансовых методов «отталкиваются» от фактической бухгалтерской отчетности

Второй метод — чистой рыночной стоимости материальных активов предполагает корректировку материальных активов на отражение рыночных показателей стоимости. В первую очередь корректировка должна быть осуществлена на учет влияния инфляции [13 , с.105] , кроме того, необходимо учесть и специальные рыночные корректировки. Последние осуществляются с привлечением специалистов товарных рынков (биржевые и внебиржевые брокеры, специалисты оптовой торговли) [12, с.35] . Скорректированная балансовая стоимость материальных активов гораздо предпочтительнее балансовой стоимости, определенной на основе бухгалтерской документации. Использование указанных двух популярных методов «наиболее целесообразно для оценки предприятий, обладающих значительными материальными и/или финансовыми активами или в случае невозможности достаточно точного определения прибыли в будущем» [16, с.84] .

Метод оценки стоимости замещения оценивает предприятие исходя из наличия объекта — бизнеса аналогичной полезности; метод оценки стоимости воссоздания позволяет оценить предприятие из затрат на его полное восстановление; оба метода предполагают рыночную оценку активов. Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен. Существенный недостаток этих методов — они не учитывают доходность бизнеса.

Применение метода оценки ликвидационной стоимости оправдано в случае ликвидации предприятия (бизнеса). Предприятие прекращает свои операции, распродает активы , погашает свои обязательства . Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия, раздельной распродаже его активов и после расчетов со всеми кредиторами. Ликвидационная стоимость может быть определена и для действующего предприятия как нижний уровень оценки стоимости бизнеса. Хотя большинство оценщиков считает некорректным сам факт расчета ликвидационной стоимости для действующего предприятия — предположение о ликвидации предприятия вносит сомнение в результаты оценки стоимости бизнеса, определенных другими методами.

Сравнительный подход, именуемый также подходом с точки зрения анализа рыночных данных или методом компании-аналога или просто рыночным подходом, включает методы рынка капитала, метод сделок (продаж) и метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала предполагает определение стоимости оцениваемого предприятия с помощью различных мультипликаторов. К последним относятся специальные соотношения рыночной цены акции предприятия к чистой прибыли или к текущему денежному потоку, к балансовой стоимости материальных активов, к чистому денежному потоку, к выручке от реализации, к собственному капиталу. Рыночная цена акции любого предприятия — важный показатель. Как отмечает Дж. Ван Хорн: «оценивая истинную стоимость компании, инвесторы обращают внимание в основном на цену ее акций; она отражает потенциальную прибыль компании, дивиденды на ее ценные бумаги, деловой риск , структуру ее капитала, стоимость активов и другие факторы, поддающиеся оценке» [12, с.680] . Оценщик находит предприятие-аналог и применяет имеющиеся соотношения-мультипликаторы к оцениваемому предприятию. Основные вопросы, возникающие при применении этого метода: акции компании-аналога должны свободно котироваться на рынке; на фондовом рынке (рынке капитала), как правило, обращаются неконтрольные пакеты акций, как быть, если необходимо оценить контрольный пакет; можно ли использовать соотношения-мультипликаторы, зная, что котировка акций на рынке неустойчива? Несмотря на все эти сложные вопросы, данный метод широко используется в практике оценки бизнеса за рубежом.

К недостаткам метода относят, также, сложные вопросы сопоставимости оцениваемых предприятий-аналогов, трудности применения мультипликаторов к компаниям закрытого типа [14 , с.113] . В то же время, у данного метода серьезное достоинство — простота.

Метод сделок (продаж) позволяет определить стоимость многих активов предприятия. Суть данного метода сводится к тому, что стоимость оцениваемой компании представляет собой скорректированную стоимость , скорректированную продажную цену аналогичного предприятия. Предприятие-аналог должно удовлетворять требованиям сопоставимости - принадлежать той же отрасли, не слишком отличаться размером, форма владения должна быть аналогичной. Только если эти условия выполняются, рыночную цену предприятия-аналога можно корректировать с целью учета даты продажи, типа предприятия, условий продажи и другой информации по сделкам. Использование данного метода ограничено скудностью и ненадежностью данных о сопоставимых продажах.

Метод отраслевых коэффициентов называют также методом отраслевых соотношений или правилом «золотого сечения». Этот метод предполагает наличие отраслевых, достаточно стабильных, мультипликаторов. В условиях развитой экономики, данные о специальных соотношениях для различных отраслей аккумулируются в торговых ассоциациях, непосредственно у владельцев предприятий, они регулярно публикуются в специальных изданиях.

Подход с точки зрения «потока наличности», или доходный подход включает два основных метода: капитализации нормализованного дохода, дисконтирования будущих денежных потоков и их разновидности

Метод капитализации чистого дохода определяет поток дохода и преобразует его в текущую стоимость путем применения нормы капитализации (коэффициента капитализации): стоимость = чистый доход/коэффициент капитализации.

Метод капитализации используют, обычно, если ожидается, что будущие чистые доходы будут равны (приблизительно) текущим или, если темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми, доход должен быть значительной положительной величиной, а в активах предприятия преобладает быстроизнашивающиеся оборудование.

К недостаткам данного метода можно отнести «ограничение зоны использования» — т. е. невозможность его применения для любого предприятия, а также проблемы получения данных для сравнительного анализа, определения прибыли и ставки капитализации. Несмотря на значительные ограничения «метод капитализации чистой прибыли отражает фактическое состояние рынка и позволяет корректировать данные применительно к конкретной ситуации» [11, с.109] .

Метод дисконтирования будущих доходов получил широкое распространение в зарубежной практике оценки. Экономический смысл дисконтирования денежных потоков иногда трактуют как приведение их к определенному моменту времени — на дату оценки. Прагматичная точка зрения на понимание смысла дисконтирования денежных потоков рассматривает любое предприятие как инвестиционный проект и, соответственно, его стоимость как чистый дисконтированный доход инвестиционного проекта (NPV) [11, с. 89] .

Краткий обзор подходов и методов оценки бизнеса позволяет сделать следующий вывод — одного универсального, уникального, удовлетворяющего всем требованиям, не обладающего недостатками, метода не существует. Каждый подход и каждый метод имеют свои достоинства, недостатки, границы применения. Поэтому, необходимо в процессе оценки стоимости бизнеса использовать различные методы, а затем согласовывать полученные величины, может быть придать большую значимость результатам оценки, полученным одним из методов. Скорее всего, придется определять весовое соотношение между всеми методами и подходами. Заключение оценщика о стоимости бизнеса, полученное в результате логических рассуждений, неизбежно будет включать в себя субъективную оценку, в прочем любая оценка такова. Чем больше подходов и методов будет использовано в процессе оценки, тем больше вероятность того, что итоговая субъективная оценка будет объективным отражением стоимости бизнеса.

2. Оценка бизнеса на примере ЗАО «ХабаровскСтрой»

2.1. Общие сведения

Общие сведения об объекте оценки сведите в табл. 2.1

Таблица 2.1

Общие сведения об объекте оценки

Оцениваемый параметр

Характеристика

Характеристика оцениваемого объекта

ЗАО «ХабаровскСтрой»

Месторасположение объекта

Объект расположен в центре города Хабаровска

Цель оценки

Определение стоимости объекта

Задача оценки

Оценить объект

Действительная дата оценки

22.09.2005

Первоначальная стоимость объекта оценки

251000 руб.

Остаточная стоимость объекта оценки

209000 руб.

Собственник объекта оценки

Семенов К.П.

Права на земельный участок

ЗАО «ХабаровскСтрой»

Настоящее использование объекта

Производственное использование

Время осмотра объекта

22.09.2005

2.2. Основные предположения и ограничивающие условия

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правово­го состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юри­дических аспектов права собственности. Права собственности на оценива­емую недвижимость предполагаются полностью соответствующими тре­бованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик ис­ходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определе­ны и рассмотрены в курсовой работе.

Оценщик не производил измерительных работ на местности и не при­нимает на себя ответственности за таковые.

Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и рас­четов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.

2.3.Цель оценки

Цель  оценки объекта недвижимости – последующая продажа.

2.4.Рыночная стоимость объекта оценки

Рыночная стоимость объекта – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. денежной форме.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.

2.5. Социально- экономическое положение региона, расположение объекта оценки

ХАБАРОВСКИЙ КРАЙ, в Российской Федерации. 824,6 тыс. км2. Население 1523,3 тыс. человек (1999), городское 79%. 9 городов и 43 поселка городского типа (1993). Включает Еврейскую АО. К Хабаровскому кр. относятся Шантарские и другие острова. Центр — Хабаровск. Большая часть территории занята горными хребтами Сихотэ-Алиня, Джугджура и др., протягивающимися параллельно побережью Охотского и Японского морей. Климат умеренный муссонный; средние температуры января от -16 до - 40 °С, июля 14-21 °С. Осадков 500-900 мм в год. Главная река — Амур. Св. 50% территории покрыто лесом. Комсомольский и Большехехцирский заповедники. Промышленность: машиностроение и металлообработка (производство морских и речных судов, станков, компрессоров, сельскохозяйственных машин и др.), черная металлургия, горнодобывающая (уголь, руды цветных металлов и др.), нефтеперерабатывающая (нефтепровод Оха — Комсомольск-на-Амуре), лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная, легкая, рыбная, стройматериалов. Посевы пшеницы, ячменя, овса, кормовых культур, сои. Молочно-мясное скотоводство, птицеводство, пчеловодство. Пушной и зверобойный промыслы. Транссибирская и Байкало-Амурская железнодорожные магистрали. Развит морской транспорт; порты: Ванино (действует паромная переправа Ванино — Холмск), Николаевск-на-Амуре, Охотск. Судоходство по р. Амур. Курорты: Кульдур, Аннинские Минеральные Воды.

В Хабаровском крае индекс промышленного производства по видам деятельности «добыча полезных ископаемых», «обрабатывающие производства», «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» в январе-марте 2005 года составил 89,9%.

Индекс промышленного производства по виду деятельности производство нефтепродуктов за январь-март 2005 года составил 106,7%.

Индекс промышленного производства пищевых продуктов составил 97,8% к соответствующему периоду 2004 года.

Объем производства валовой продукции сельского хозяйства во всех категориях хозяйств за январь – март текущего года составил в действующих ценах 1114,3 млн. рублей (98,0% к соответствующему периоду прошлого года в сопоставимой оценке).

Объем инвестиций в основной капитал по полному кругу организаций в январе-марте 2005 года составил 4812,2 млн. рублей (100,1 процента к предыдущему году в сопоставимых ценах).

За январь-март 2005 года оборот розничной торговли превысил уровень соответствующего периода прошлого года на 9,6% и составил 12143,3 млн. рублей.

Оборот общественного питания за отчетный период составил 705,1 млн. рублей или 100,3 процента к соответствующему периоду прошлого года.

За отчётный период текущего года населению края оказано платных услуг на сумму 7273,9 млн. руб., что превышает уровень соответствующего периода прошлого года на 8,6 процентов. Объем реализации бытовых услуг составил за январь-март 454,6 млн. рублей или 104,4 процента к январю-марту 2004 года.

Среднедушевые доходы в I квартале 2005 года составили 7020,7 рублей, что на 16,2 процента больше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.

Средняя начисленная заработная плата по отраслям экономики края в январе-марте 2005 года по предварительной оценке сложилась в сумме 9530,8 рублей, это на 20,2 процента выше уровня соответствующего периода прошлого года. Реальная заработная плата увеличилась на 5 процентов. Численность официально зарегистрированных безработных составила 28,9 тыс. человек, что больше на 14,2% соответствующего периода прошлого года. Это связано с увеличением минимального размера пособия по безработице. Особенно эта ситуация характерна для сельской местности края, где предложение рабочей силы превышает ее спрос.

Уровень официально зарегистрированной безработицы составил 3,7% против 3,3% в соответствующем периоде 2004 года [20].

2.6. Анализ среды местоположения

Объект оценки расположен в г. Хабаровске, ул. Есенина, 67. Оценочная зонная является все предприятие.

Транспортная доступность объекта.

Предприятие ООО «ДСК» находится достаточно близко к центру города в приделах 15 км. С асфальтированным покрытием дороги. Имеет хорошие подъездные пути. В целом транспортная доступность объекта оценивается как хорошая.

Окружение

С юга предприятие ООО «ДСК» граничит с ограждением приборостроительного завода. С других сторон он окружен складскими комплексами.

Влияние окружения на стоимость объекта.

Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промыш­ленные и производственные здания и сооружения.

Транспортная доступность - хорошая

Коммерческая привлекательность объекта - привлекательная.

Экология оценивается не вполне благоприятно, так как воздух очень сильно загрязнен  выхлопными газами и пылью.

2.7. Характеристика рынка предприятия

Представление о финансовом состоянии организаций строительного комплекса в России в периоды спада, относительной стабилизации и начинающегося подъема можно получить на основе данных, приведенных в таблицах.

Таблица 2.2

Динамика основных экономических показателей деятельности строительных организаций г . Хабаровска на конец 2004- начало 2005 года, % [20]

№ п/п

Экономические показатели

4 квартал 2004 года по сравнению с 3 кварталом

1 квартал 2005 года по сравнению с 4 кварталом 2002 год

рост

нет

снижение

рост

нет

снижение

1.

Объем работ, выполненных по договорам

24

55

21

17

61

22

2.

Численность

17

01

21

12

69

19

3.

Обеспеченность собственными средствами

9

66

18

10

73

12

4.

Просроченная кредиторская задолженность

13

62

11

10

68

13

5.

Просроченная дебиторская задолженность

13

50

17

9

67

11

6.

Цены на строительную продукцию

70

29

1

69

30

1

В таблице 2.3 представлена оценка рынков сбыта для  ЗАО «ХабаровскСтрой»

Таблица 2.3

Оценка рынков сбыта для ЗАО «ХабаровскСтрой»

Показатели

Город Хабаровск

Населенные пункты по области в радиусе 100 км

Рынки, удаленные за 100 км

Уровень спроса, %

90

32

7

Степень удовлетворения спроса, %

97

15

2

Уровень конкуренции, %

53

78

80

Доля потребителей, готовых купить продукцию,  %

89

27

12

Как видно из таблицы 2.3, наиболее привлекательным рынком для ЗАО  ХабаровскСтрой» является рынок города Хабаровска, наименее привлекательными - рынки,  расположенные дальше, чем на 100 км.

2.8. Общая характеристика фирмы

Закрытое акционерное общество «ХабаровскСтрой» было основано и зарегистрировано в Хабаровской городской регистрационной палате 8 июня 1998 года (свидетельство № 15763).

Основной целью создания организации является получение прибыли, а также наиболее полное удовлетворение рынка потребителей в строительных товарах и услугах.

Как прописано в Уставе, ЗАО «ХабаровскСтрой» может заниматься более чем 20 видами деятельности. Основной вид деятельности - возведение зданий и сооружений из кирпича, производство кирпичной кладки.

Уставной капитал организации составляет 11000 рублей. Акционерами являются два юридических и восемь физических лиц, каждый из которых располагает 100 акциями номинальной стоимостью 110 рублей каждая.

Высшим органом управления в ЗАО «ХабаровскСтрой» является общее собрание акционеров. Для управления текущей деятельностью назначен генеральный директор. Общая численность работающих в организации 56 человек.

Коммерческий отдел занимается вопросами реализации товаров, налаживании связей с потребителями. В функции бухгалтерии входят задачи ведения бухгалтерского учета в организации. Производственный отдел занимается вопросами производственного характера, ведением складского хозяйства. Сметно-плановый отдел занимается калькулированием себестоимости продукции.

Во взаимоотношения организации с государством можно выделить три основных направления: взаимоотношения с государственным банком, с государством по внебюджетным платежам, с налоговыми службами.

2.9. Анализ финансового состояния объекта оценки

Финансовое положение ЗАО «ХабаровскСтрой» на сегодняшний день является неустойчивым, о чем свидетельствует ряд финансовых показателей на сегодняшний день.

Анализ финансового состояния начнем с составления уплотненного ба­ланса-нетто по форме табл. 2.4, который, в свою очередь,  составлен на основе бухгалтерской документации за 2002-2004 годы.

Таблица 2.4

Уплотненный баланс-нетто за 2004 г.

Статья

Идентифи­катор

На начало года

На конец года

Актив

1. Внеоборотные активы

 

 

 

Основные средства (с. 120)

ОС

35258

51370

Прочие внеоборотные активы (с.110 + с.130 + с.140 + с.150+ с.230)

ПВ

36811

37216

Итого по разделу 1

ВА

72069

88586

2. Оборотные средства

 

 

 

Денежные средства и их эквиваленты (с.260)

ДС

38

579

Дебиторская задолженность (с. 240)

ДБ

30036

37350

Запасы и прочие оборотные активы (с.210 + с.220 + с.250 + с.270)

З

74722

59740

Итого по разделу 2

ОА

104796

97669

Всего активов

СА

176865

186255

Пассив

 

 

 

1. Собственный капитал

 

 

 

Уставный капитал (с. 410)

УК

11

11

Фонды и резервы (с.490-с.410)

ФР

-104184

-19455

Итого по разделу 1

ПК

-104173

-19444

2. Привлеченный капитан

 

 

 

Краткосрочные пассивы (с.690)

КП

230184

140366

Долгосрочные пассивы (с.590)

дп

50854

65333

Итого по разделу 2

ск

281038

205699

Всего пассивов

СП

176865

186255

Для проведения вертикального анализа балан­са сведем данные в табл. 2.5.

Таблица 2.5

Вертикальный анализ баланса за 2004 г.

Статья

на начало года

на конец года

изменение

Актив

 

 

 

1. Внеоборотные активы

0

0

0

Основные средства

35258

51370

-16112

Долгосрочные финансовые вложения

36801

37119

-318

Прочие внеоборотные активы

10

97

-87

Итого по разделу 1

72069

88586

-16517

2. Оборотные активы

 

 

 

Запасы и затраты

64468

50394

-14074

Дебиторская задолженность

30036

37350

7314

Денежные средства и их эквиваленты

38

579

541

Прочие оборотные активы

10254

9346

-908

Итого по разделу 2

104796

97669

-7127

Всего активов

176865

186255

9390

Пассив

 

 

 

1. Собственный капитал

 

 

 

Уставный капитал

11

11

0

Фонды и резервы (нетто)

-104184

-19455

84729

Итого по разделу 1

-104173

-19444

84729

2. Привлеченный капитал

 

 

 

Краткосрочные пассивы

230184

140366

-89818

Долгосрочные пассивы

50854

65333

14479

Итого по разделу 2

281038

205699

-75339

Всего источников

176865

186255

9390

После проведения общего анализа финансового состояния по данным табл. 2.2 и 2.3 выполните расчеты показателей, характеризующих финансово-экономическое состояние предприятия (табл.2.6) за 3 года.

Сравните коэффициенты, характеризующие финансовое состояние пред­приятия (бизнеса) с нормативными, проведите анализ отклонений.

Таблица 2.6

Показатель

Характеристика

Методика расчета

Норматив

Значение

Общие показатели

 

1. Среднемесячная выручка

Характеризует масштаб деятельности

с. 010 ф. №2 /12

 

58278,25

2. Доля денежных средств в выручке

Характеризует систему расчетов и финансовые возможности предприятия

с. (010+020) Ф.№4 /с.010 ф №2

 

0,34

3 .Среднесписочная численность работ­ников

Характеризует размер предприятия (бизнеса)

с.760 ф.№5

 

575046,00

Коэффициенты, характеризующие платежеспособность

 

4.Коэффициент аб­солютной ликвид­ности

Показывает, какая часть краткосрочных обяза­тельств может быть пога­шена немедленно; рассчи­тывается как отношение наиболее ликвидных обо­ротных активов к текущим обязательствам должника

с. (250+260) ф. №1/с. (690-630-640) ф.№1

0,2

0,00

5. Коэффициент те­кущей ликвидности

Характеризует обеспечен­ность предприятия обо­ротными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевре­менного погашения обяза­тельств. Определяется от­ношением ликвидных ак­тивов к текущим обяза­тельствам должника

С. 290/с. (690-640-650)

1

0,70

6.Обееиечемиость обязательств должника его активами

Характеризует величину активов должника, приходящихся на единицу долга. Определяется отношением суммы активов к обязательствам должника

с.(190 + с 250 + с. 260+с.270+c.240)ф.№1/с. (590+690) ф. №1

 

0,61

7.Степень платеже-способности по текущим обязательствам

Определяет текущую платежеспособность организации, объемы её краткосрочных заёмных средств и период возможного погашения предприятием текущей задолженности перед кредиторами за счет выручки. Рассчитывается отношением текущих обязательств должника к величине среднемесячной выручки

с. (690 - 640 - 650) ф. №1/с. 010ф. №2 /12

*?

0,20

Коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость

 

8. Коэффициент ав­тономии (финансовой независимости)

Показывает долю активов должника, которые обеспечиваются собственными средствами. Определяется отношением чистых активов предприятия к совокупным активам

с. (490+640) ф. №1/с. 300ф.№1

>0,5

-0,10

9.Коэффициент обеспеченности собственными обо­ротными средства­ми (СОС)

Определяет степень обеспеченности пред­приятия СОС, необхо­димыми для его финан­совой устойчивости. Рассчитывается как от­ношение разницы обо­ротных активов и крат­косрочных обязательств к величине ОА

с.(490-190)ф.;№1/ с. 290 ф, №1

 

-1,11

10.Отношение дебиторской задол­женности к сово­купным активам

Определяется как отно­шение суммы долго­срочной дебиторской задолженности и потен­циальных ОА, подлежа­щих возврату, к СА

с. (230+2401 ф. №1/ с. 300 ф.№1

 

0,20

Коэффициенты, характеризующие деловую активность

 

11 .Рентабельность активов

Характеризует степень эффективности исполь­зования имущества, профессиональную ква­лификацию менеджмен­та предприятия. Опреде­ляется как отношение чистой прибыли (убыт­ка) к СА

с. 190 ф. №2/ с.300ф.№1

>0

0,20

12.Норма чистой прибыли

Характеризует уровень доходности хозяйствен­ной деятельности пред­приятия. Измеряется от­ношением чистой при­были к выручке

с. 190ф.№2/ с. 010 ф. №2

>0

0,05

Из анализа финансового состояния ЗАО «ХабаровскСтрой» следует вывод, что в целом по всем параметрам предприятия имеет нормальное финансовое состояние имеют меньше норматива и отрицательное значение это только, коэффициент обеспеченности собственными обо­ротными средства­ми (СОС) и составляет -1,11.

2.10. Имущественный (затратный) подход

Произвести расчет стоимости предприятия с позиции издержек на его соз­дание при выполнении условия, что предприятие обладает значительными ма­териальными активами и остается действующим, позволяет метод чистых ак­тивов.

Сущность метода чистых активов состоит в том, что все активы предпри­ятия, принимаемые к расчету, оцениваются по рыночной стоимости. (P.I + Р.П баланса). Затем из полученной суммы вычитается стоимость обязательств, при­нимаемых к расчёту (P.IV + P.V - с.640).

К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и полу­чается стоимость чистых активов предприятия.

Эта методика расчета стоимости предприятия соответствует международ­ным принципам бухгалтерского учета и широко используется на практике. Ал­горитм расчета дан в «Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», утвержденном приказом МФ РФ от 5 августа 1996 г. № 71 и Феде­ральной комиссией по рынку ценных бумаг от 5 августа 1996 г. № 179.

Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия за­ключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.

2.10.1 Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Представьте состав недвижимости оцениваемого предприятия в форме табл. 2.7.

Таблица 2.7

Состав недвижимости

Наименование

Место распо­ложения

Назначение (склад, магазин, специализиро­ванный объект)

Характеристика (вид материала, наличие инженерных комму­никаций)

Реквизиты право устанавливающего документа

Здание АБК

г.Хабаровск, пер. топографический 12 офис 101

Административное здание

Кирпич

Договор купли продажи

Здание произ­водственного корпуса

г.Хабаровск, пер. топографический 12

Производственный цех

Кирпич

Договор купли продажи

Здание склада

г.Хабаровск, пер. топографический 12

Склад

Кирпич

Договор купли продажи

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

В рамках затратного подхода применяется какой-либо метод оценки не­движимости. В работе весь процесс оценки недвижимости расписывается по­следовательно.

Определение восстановительной стоимости зданий

При определении восстановительной стоимости зданий и части сооруже­ний нами были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1984 года на единицу объема или площади, а также индексы изме­нения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 01.01.91 г. на основании письма Госстроя СССР от 06.09.90 г., № 14-Д и ин­дексы Регионального центра по ценообразованию в строительстве Правитель­ства Хабаровского края. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принимается стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.84 г. и 01.01.91 г.

Таблица 2.8

Определение восстановительной стоимости склада 8=90м2

Наименование основ­ных фондов

Источник

Стоимость в ба­зисных ценах 1984 г, р.

Стоимость с учетом рыноч­ных факторов по конструк­тивам на май 2005 г.

Склад

УПВС18.т.26

820,1

1147233

В величине восстановительной стоимости должна быть учтена прибыль предпринимателя, которую нужно определить экспертно и НДС.

Таблица 2.9

Определенные рыночной стоимости склада

Наиме­нование

Восста­нови­тельная стоимость на дату оценки. р.

Испра­вимый физиче­ский из-

нос, р.

Неиспра­вимый фи­зический износ в короткоживущих элементах здания

Неиспра­вимый фи­зический износ в долго жи вущих элементах здания

Всего физиче­ский ИЗ­НОС, р.

Оста­ток, р.

Внешние

износ, Р-

Рыноч­ная стои­мость по затратному подходу

Склад

1147233

275336

160613

91778,6

527727

619506

0

619506

Вывод. Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу со­ставила 619506 рублей.

Подобным методом проводится оценка всех объектов недвижимости: зданий, сооружений. После ее проведения у исполнителя появляется рыночная стоимость на объекты недвижимости.

2.10.2. Оценка рыночной стоимости земельных участков

Рыночная стоимость объекта оценки (земельного участка) определяется в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", где под рыночной стои­мостью объекта оценки понимается "наиболее вероятная цена, по которой дан­ный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон­куренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".

В современном обществе оценка земель используется в следующих целях:

* для целей налогообложения недвижимости; '

* для установления ставок земельного налога;

* для установления величины арендной платы;

* для информационной поддержки рынка земли, ипотеки, рынка ценных земельных бумаг;

* для оценки эффективности существующего функционального исполь­зования территории;

* для расчетной поддержки проектных разработок генерального плана го­рода в планировании модели городского развития;

* для осуществления прав и обязанностей заинтересованных лиц о стои­мости городских земель в отношении подлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, можно назвать экономические, социальные, юридические, административные или политические, физические.

Стоимость земельных участков формируется под воздействием спроса и предложения, наиболее эффективного использования, остаточной продуктив­ности и принципов изменения и ожидания. Результат оценки земельных участ­ков существенно зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости земельного участка и находится под влиянием прав, относящихся к данному земельному участку.

2.10.3. Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств

При корректировке балансовой стоимости автотранспортных средств оценщиками был использован сравнительный (рыночный) подход и был при­менен факторный метод по идентичному транспортному средству.

Для определения стоимости транспортных средств по данному методу оценщиками была использована «Методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния» Р-03112194-0376-98, утвержденная руководителем Департамента автомобильного транспорта Мини­стерства транспорта РФ Г.П, Николаевым 10.12.1998 г.

Таблица 2.10

Технические характеристики объектов оценки

№ п/п

Наименование объекта оценки

Техническое описание

3

Грузовой бортовой КамАЗ -5510

Год выпуска -1993, грузоподъемность – 5 т, мощность двигателя - 150 л. с., макс, скорость - 90 км/ч

Затратный подход. В затратном подходе оценки машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:

• метод расчета по цене однородного объекта;

• метод поэлементного расчета; индексный метод. Расчет физического износа

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:

=> методом срока жизни:

процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни;

=> методом укрупненной оценки технического состояния: используются специальные оценочные шкалы.

Таблица 2.11.

Шкала оценки физического износа

Физический износ, %

Оценка технического состояния

Общая характеристика технического -состояния

0-20

Хорошее

Повреждений и деформаций нет. Имеются отдель­ные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта

21-40

Удовлетворительное

Элементы в целом пригодны для эксплуатации, од­нако, требуют ремонта уже на данной стадии экс­плуатации

41-60

Неудовлетворитель­ное

Эксплуатация элементов возможна лишь при усло­вии проведения ремонта

61-80

Аварийное

Состояние элементов аварийное. Выполнение эле­ментами своих функций возможно лишь при прове­дении специальных охранительных работ или пол­ной замене этих элементов

81-100

Непригодное

Элементы находятся в непригодном к эксплуатации состоянии

Расчет функционального износа

Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.

К = xq / Ханап,

где К - корректирующий коэффициент; Х0, ХШШ1 - значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.

Расчет внешнего износа

Данный вид износа определяется методом связанных пар продаж. Срав­ниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешне­го износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования

Подход основан на методе сравнения.

1. Нахождение объекта-аналога,

2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:

• коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

• поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной по­правки.

Доходный подход в оценке машин и оборудования Решаются следующие задачи:

1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производст­венной системы,

2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы.

3. С помощью метода дисконтирования или метода капитализации опреде­ляется стоимость.

Определяется рыночная стоимость на основании результатов, полученных тремя подходами.

2.10.4. Оценка товара - материальных запасов

Они оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются в пределах принятых для дан­ных предприятий.

2.10.5. Оценка расходов будущих периодов

Они оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует свя­занная с ними выгода. Если же выгода не существует, то величина расходов бу­дущих периодов списывается.

2.10.6. Оценка дебиторской задолженности

Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, вы­явление просроченной задолженности,

В нашем случае на предприятии существует дебиторская задолженность со сроком погашения 12 месяцев, данный вид статьи баланса не корректируется.

2.10.7. Оценка денежных средств

Эта статья не подлежит корректировке

2.10.8. Расчет скорректированной величины чистых активов на дату оценки

После проведения корректировок сведите исходные данные баланса и скорректированные величины в табл.2.12.

Таблица 2.12

Расчет чистых активов на дату оценки

АКТИВ

По данным баланса, тыс .р.

Скорректированная стоимость, тыс.р.

I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

 

 

Нематериальные активы (04,05)

 

 

Основные средства (01 , 02):

51370

51370

Прочие внеоборотные активы

37216

 

ИТОГО по разделу I

 

 

II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ

 

 

Запасы;

59740

111110

в том числе:

 

 

сырье, материалы и другие аналогичные ценности (10, 14, 16)

 

 

затраты в незавершенном производстве (издержках обра­щения) (20, 21 , 23, 29, 44, 46)

 

 

готовая продукция и товары для перепродажи (16, 41, 43)

 

 

расходы будущих периодов (97)

 

 

денежные средства:

579

 

в том числе:

 

 

касса (50)  

 

 

прочие оборотные активы

 

 

ИТОГО по разделу II

60319

 

ПАССИВ

 

 

IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

 

 

Отложенные налоговые обязательства

 

 

Прочие долгосрочные обязательства

 

 

V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

 

 

Займы и кредиты (66)

 

 

Кредиторская задолженность:

140366

251476

в том числе:

 

 

поставщики и подрядчики (60, 76)

110975

222085

задолженность перед персоналом организации (70)

4831

115941

задолженность перед государственными внебюджетными фондами (69)

5005

116115

задолженность по налогам и сборам (68)

2375

113485

Доходы будущих периодов

 

111110

Прочие кредиторы

5506

 

ИТОГО по разделу V

140366

251476

После внесения корректировок величина чистых активов предприятия на дату оценки составила 251476 тыс. рублей,

2.11. Рыночный (сравнительный) подход

В рамках рыночного (сравнительного) подхода был применён метод сделок или метод сравнения продаж.

При выборе объектов сравнения оценщики руководствовались следующи­ми критериями отбора:

• отраслевым сходством; • сопоставимостью размеров компаний;

• перспективами роста компаний;

• степенью финансовых рисков (сходство структуры капитала компаний, ликвидности активов, кредитоспособности).

Суть сравнительного подхода при определении стоимости предприятия за­ключается в том, что выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, ко­торое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем по предприятию - аналогу. Это соотношение называется мультипликатором.

Характеристика ценовых мультипликаторов

Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотноше­ние между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. В оценочной практике используются два типа мультипликаторов:

1. Интервальные мультипликаторы:

• цена / чистая прибыль;

• цена / денежный поток;

• цена / выручка от реализации.

2. Моментные мультипликаторы:

• цена / балансовая стоимость активов;

• цена / чистая стоимость активов.

Для расчета стоимости предприятия на основе сравнительного подхода ис­пользуем мультипликатор Цена / Прибыль,

М=Р/Е,

где М - мультипликатор; Р - цена предприятия; Е - прибыль предприятия. Имеются следующие данные по компаниям - аналогам.

Таблица 2.13

Сведения о предприятиях – аналогах

Предприятие аналог

Цена, тыс. р.

Прибыль, тыс. р.

Мультипликатор

ЗАО «Амурские волны»

536482

124876

4,3

ЗАО «Амурский прибой»

124867

86975

1,4

ОАО «Хабаровские строительные материалы»

235489

235487

1,0

Диапазон мультипликатора равен 4,3 — 1, среднее значение мультипли­катора - 2,65. Центр диапазона равен (4,3 – 1) / 2 + 1 = 2,65

Стоимость оцениваемого объекта = 37120 * 2,65 = 98368 тыс. р. Стоимость объекта = прибыль предприятия * мультипликатор.

Метод сделок

Процесс отбора сопоставимых компаний:

1. Было рассмотрено 5 компаний, сходных с оцениваемой,

2. Проанализированы вся имеющая информация и основные критерии от­бора (отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый риск, каче­ство менеджмента), сделан выбор трех основных предприятий наиболее схожих и аналогичных оцениваемому. На основе имеющейся информации и при по­этапном внесении корректировок в исходную информацию находится стои­мость оцениваемого предприятия.

Таблица 2.14

Расчет стоимости объекта оценки

Показатель

Объект оценки

ЗАО «Амурские волны»

ЗАО «Амурский прибой»

ОАО «Стройматериалы»

1

Цена продажи, тыс. р.

536482

124867

235489

2

Денежные средства, тыс. р.

579

610

320

410

 

Корректировка, %

 

10,4

2,5

14,3

 

Скорректированная цена

 

480687,872

121745,3

201814,07

3

Дебиторская задолженность, тыс. р.

37350

48651

12410

34586

 

Корректировка, %

 

10,4

2,5

14,3

 

Скорректированная цена тыс. р.

 

43591,296

12099,75

29640,202

4

Текущие активы, тыс. р.

148326

254860

110010

187534

 

Корректировка, %

 

3,4

6,5

5,4

 

Скорректированная цена, тыс. р.

 

246194,76

102859,35

177407,16

5

Всего обязательств, тыс. р.

186255

304121

122740

222530

 

Корректировка, %

 

4,7

3,4

1,2

 

Скорректированная цена, тыс. р.

 

289827,31

118566,84

219859,64

6

Собственный капитал, тыс. р.

-19444

200

154

94

 

Корректировка, %

 

45

1,4

15,4

 

Скорректированная цена, тыс. р.

 

110,00

151,84

79,52

7

Оборотный капитал, тыс. р.

 

 

 

 

 

Корректировка, %

 

 

 

 

 

Скорректированная цена, тыс. р.

 

 

 

 

8

Нематериальные активы, тыс. р.

 

 

 

 

 

Корректировка, %

 

 

 

 

 

Скорректированная цена, тыс. р.

 

 

 

 

9

Веса

 

32,22

44,48

23,30

10

Стоимость объекта оценки, тыс. р.

166811

 

 

 

Заключение о стоимости бизнеса по сравнительному подходу Метод ценовых мультипликаторов 98368 тыс. р. 0,6

Метод сделок 166811 тыс. р. 0,4

Стоимость предприятия по сравнительному подходу = 98368 * 0,6 + 166811 * 0,4 = 125745 тыс. р.

2.12. Оценка бизнеса доходным подходом

Метод дисконтированныж денежныж потоков (ДДП)

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположе­нии о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собст­венник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируе­мых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к согла­шению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Основные этапы метода дисконтированных денежных потоков

1. Выбор модели денежного потока (ДП).

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

4. Анализ и прогноз расходов.

5. Анализ и прогноз инвестиций.

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного пе­риода.

7. Определение ставки дисконта.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10.Внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса можно применять одну из двух моделей денежного по­тока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капи­тала

Определение длительности прогнозного периода

Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выра­ботка прогнозного денежного потока на какой-то будущий временной период. Учитывая ситуацию в экономике страны, оптимальным прогнозным периодом можно считать 3-5 лет.

Определение ставки дисконта

С технической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, ис­пользуемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину теку­щей стоимости» являющуюся базой для определения рыночной стоимости биз­неса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвестором ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Существуют различные методики определения ставки дисконта:

Мы выбрали метод кумулятивного построения. Он осуществляется в два этапа:

1. Определение соответствующей ставки дохода.

2. Оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию.

Таблица 2.15

Экспертная оценка величины премии за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию

Вид риска

Значение, % (0-5)

Руководящий состав; качество управления

5

Размер компании

5

Финансовая структура (источники финансирования компании)

5

Товарно-территориальная диверсификация

5

Диверсифицированность клиентуры

5

Уровень и прогнозируемое» прибылей

5

Прочие риски

5

Итого величина ставки дисконта

35

В табл.2.15 приведены максимальные значения риска. В зависимости от размера компании, ее положения на рынке, величина риска может варьировать­ся от 0-5.

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период

В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период

используют тот или иной способ расчета ставки дисконта:

• метод расчета по ликвидационной стоимости. Применяется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство предприятия с после­дующей продажей имеющихся активов;

• метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчета аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию. Используется для стабильного бизнеса;

• метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного пото­ка в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, получен­ных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компа­ний; • метод Гордона. По этому методу годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации.

Составим бизнес-план предприятия. Темп роста выручки от реализации затрат на производство составляет 3 % в год.

Таблица 2.16

Расчет денежного потока

№ п/п

Наименование статьи

Отчетный период

Прогнозный период

Постпрогнозный период

2002

2003

2004

2005

2006

1

Выручка от реализации, тыс. р.

372227,00

699339,00

720319,17

741928,75

764186,61

2

Затраты на производство, тыс. р.

272791,00

435833,00

448907,99

462375,23

476246,49

3

Валовая прибыль (п.1 -п.2), тыс. р.

99436,00

263506,00

271411,18

279553,52

287940,12

4

Налогооблагаемая при быль, тыс, р.

18337,00

39174,00

40349,22

41559,70

42806,49

5

Налог на прибыль (24 % от п.4

4400,88

9401,76

9683,81

9974,33

10273,56

6

Чистая прибыль (п. 4 - п. 5)

13936,12

29772,24

30665,41

31585,37

32532,93

7

Денежный поток, тыс. р.

13936,12

29772,24

30665,41

31585,37

32532,93

По формуле Гордона рассчитаем стоимость предприятия в постпрогнозный

ГОД (V пест)-

V ажтд-(1+д)/а-д),

где Пд - денежный поток в постпрогнозный период; д -долгосрочные темпы роста денежного потока; i - ставка дисконта,

V пост = 32532,93 * (1 + 0,03) / (0,35 - 0,03) = 104715 рублей.

Таблица 2.17

Расчет текущей стоимости денежного потока

Год

Денежный поток, тыс. р.

Коэффициент дисконтирования

Текущая стоимость денежного потока

2003

29772,24

0,87

25901,85

2004

30665,41

0,758

23244,38

2005

31585,37

0,658

20783,17

2006

32532,93

0,572

 

Сумма текущих стоимостей денежного потока – 25901,85+23244,38+20783,17 = 69929,40

Выручка от продажи фирмы в конце последнего года = 32532,93 / (0,35 0,03) = 92943,26 тыс. р.

Текущая стоимость выручки от реализации = 92943,26 * 0,572 = 53164 тыс.р.

Рыночная стоимость фирмы = 92943,26 + 53164 = 146107 тыс. р.

2.13. Согласование полученных результатов

Таблица 2.18

Согласование результатов оценки

Показатель

Веса

Доходный под­ход

Затратный подход

Сравнительный подход

Достоверность информации

0,1

0,6

0,3

Учет факторов, влияющих на развитие предприятия

0,6

0,2

0,2

Цена предприятия

0,4

0,2

0.4

Показатель, отражающий ситуацию на рынке

0,3

0,2

0,5

Итого

1,4

1,2

1,4

Веса

0,4

0,2

0,4

Используя полученные веса, рассчитаем стоимость бизнеса.

Таблица 2.17

Расчет стоимости бизнеса

Подход

Стоимость, тыс.р.

Вес

Итого

Доходный

146107

0,4

58443

Сравнительный

125745

0,4

50298

Затратный

251476

0,2

50295

Итого стоимость бизнеса, тыс, руб.

159036

Рыночная стоимость фирмы составляет 159036 тыс.р. (без НДС). Для получения итоговой величины рыночной стоимости предприятия про­анализируйте преимущества и недостатки использованных методов. Согласование результатов оценки представьте в форме табл. 2.18.

Заключение

В настоящее курсовой работе была проведена процедура оценка стоимости конкретного предприятия различными методами.

Особенностью применения метода чистых активов является то, что в совре­менных условиях на большинстве предприятий наиболее значительной частью активов выступают основные фонды. Даже изношенные, даже устаревшие, но фун­кционирующие основные фонды имеют определенную границу стоимости, ниже которой собственник не заинтересован их продавать. Таким образом, при соблю­дении определенных условий итоги расчетов на основе стоимости активов долж­ны создавать ориентир для продавца, т. е. организации, представляющей интере­сы собственника.

Для выведения итоговой величины стоимости используется формула средне­взвешенной. Веса, придаваемые результатам расчетов по различным методам оцен­ки, определяются в зависимости от достоверности используемой информации и адекватности применяемого метода задачам и целям оценки.

Опционный метод разработан и используется на практике при оценке рыноч­ной стоимости различных видов активов в США. В России данный метод еще не получил достаточно широкого распространения. В связи с этим, а также посколь­ку в расчетах участвует еще один метод в рамках затратного подхода — метод скорректированных чистых активов, опционный метод в настоящем Отчете при­меняется исключительно справочно. Результаты применения данного метода в общем подтверждают правильность выводов, сделанных оценщиком о стоимости акций оцениваемой компании.

Так как результаты расчетов методом чистых активов именно в соответствии с Приказом Минфина России и ФКЦБ РФ статичны и отражают только балансо­вую стоимость предприятия, был рассчитан и в дальнейшем взят для выведения итогового результата метод скорректированных чистых активов.

Стоимость, полученная методом рынка капитала по отечественным аналогам, представляет более достоверную величину, чем стоимость, полученная аналогич­ным методом по иностранным аналогам, — это объясняется количеством найден­ных сопоставимых компаний и размерами, и финансовыми характеристиками выбранных аналогов, а также необходимостью применения корректировок в рас­четах. В итоге оценщик принял решение привести расчеты методом рынка капита­ла по иностранным аналогам в качестве справочных.

Величина, полученная с помощью метода дисконтирования денежных пото­ков, открывает перед оценщиком перспективу успешной дальнейшей финансово-хозяйственной деятельности, а компании показывает, какую прибыль получит ком­пания, как различные внешние рыночные факторы повлияют на величину денеж­ного потока. Данному методу был придан наибольший вес как отражающему сокрытый потенциал компании и возможности его использования для получения дохода.

Список литературы

НОРМАТИВНЫЕ И ПРАВОВЫЕ АКТЫ

1.     Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. — М.: БЕК, 1995. — 240с.

2.     Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. - М.: ИНФРА-МД 996.-352с.

3.     Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон Российской Федерации № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. Российская газета, 1998, 6 августа, с.10.

4.     Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

5.     "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519).

6.     "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" ГОСТ Р 51141-98" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.02.1998 N 28).

7.     "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно - распорядительной документации.

8.     Требования к оформлению документов" ГОСТ Р 6.30-97" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.07.1997 N 273)

СПРАВОЧНАЯ И МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА

9.     Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 366 с.

10.                       Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2000. – 322 с.

11.                       Григорьев В. В., Островкин И. М. Оценка предприятий. Имуществен­ный подход: Учебно-практическое пособие. — М.: Дело, 1998. — 224 с.

12.                       Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятий: теория и прак­тика/ Под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 345 с.

13.                       Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002- 458 с.

14.                                                                                                                                                                                                                                                                                    Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. М.: Финансы и статистика, 2000. 514 с.

15.                                                                                                                                                                                                                                                                                    Ковалев В.В., Привалов В.П. Анализ финансового состояния предприятия. М.: Центр экономики и маркетинга, 1995. 192 с.

16.                       Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 358 с.

17.                       Оценка рыночной стоимости  недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2000. – 396 с.

18.                       Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. – СПб.: Изд- во СПбГТУ, 1997. – 247 с.

19.                       Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.:  Дело, 1999. – 289 с.

20.                       http://www.khb.ru/articles/economic/eco.html

Приложения