Значение приватизации

Приватизация по своей сути означает передачу или продажу в частные руки государственного имущества. Отсюда и заимствованный из английского языка термин, произошедший от слова «рrivatе», то есть частный, не государственный. Можно при этом говорить о частной собственности как о личной, принадлежащей одному лицу, так и находящейся в собственности определенного круга лиц. Например, это может быть негосударственное юридическое лицо, принадлежащее не одному владельцу, а группе владельцев.

Итак, приватизация есть передача в частную собственность. При этом права собственности включают в себя право не только пользоваться имуществом, но и запрещать его использование другими лицами, право получения дохода от имущества и право продажи имущества либо распоряжения им.

Права собственности, если говорить о них с точки зрения разви­тия экономики в целом, должны быть эффективны. Для того чтобы быть в полной мере эффективными, они должны свободно разви­ваться и быть предметом свободной купли и продажи.

Собственность, находящаяся в частных руках, наиболее полно от­вечает этим требованиям.

В условиях рыночной экономики, конкурентной экономической среды частные предприятия, если их сопоставлять с государствен­ными, показывают более высокие результаты работы, более высокую производительность труда, более гибкую и быструю реакцию на из­менения спроса.

В условиях частной собственности права собственности четко определены и реально способствуют экономическому росту и созда­нию ценностей.

Таким образом, приватизация, как процедура перераспределения собственности должна служить решению следующих задач:

o   повысить эффективность использования активов;

o   усовершенствовать систему управления, сделав ее корпоратив­ной;

o   расширить доступ предприятия к капиталам;

o   обеспечить конкурентоспособность предприятий за счет вне­дрения новых технологий и передового опыта;

o   сформировать новых владельцев, которые станут более эффек­тивными собственниками;

o   увеличить поступления средств в казну за счет более эффектив­ной работы предприятий;

o   обеспечить более справедливое распределение прибылей;

o   деполитизировать предприятия, ослабив их связи с государством.  В каждой стране на разных этапах развития приоритетность этих задач не одинакова, различается и отношение к темпам приватиза­ции.

Кроме того, в странах с устойчивой развитой рыночной экономи­кой, т.е. там, где приватизация носит системный характер, она может проходить медленно и быть выборочной и строго индивидуальной для каждого предприятия, а в странах с переходной экономикой при­ватизация может проходить быстро и принимать массовый характер.

Следует иметь также в виду, что страны с переходной экономикой с помощью приватизации стремятся провести институциональные реформы, то есть рассматривают приватизацию как средство для создания основных рыночных институтов, таких, как:

o   рынки капитала;

o   рыночная и демократическая правовая система;

o   развитие новых сфер предпринимательства.

Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах. При переходе государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности, либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья. Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах этих предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 Закона РФ от 23 декабря 1993 года " О приватизации жилищного фонда в РФ ".

Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения в специализированных домах. Аварийными являются дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим требованиям, противопожарным нормам.Собственники жилого фонда, или уполномоченные ими органы, предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения и учреждения, за которыми закреплен жилищный фонд на праве оперативного управления, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объект приватизации- изолированное жилое помещение ( комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. Проведённая государственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты).

Служебными являются жилые помещения, предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений, должны проживать по месту работы или вблизи нее и предоставляемые только на время существования данных трудовых отношений. Приватизация служебных квартир (комнат) разрешается при условии, что граждане проживают в данной квартире не менее 10 лет и отработали на предприятии, которому принадлежит данная квартира (комната) не менее 10 лет.

Если жилое помещение находится в доме, требующем капитального ремонта, приватизация его разрешается, при этом сохраняется обязанность наймодателя, в лице муниципальных органов, ведомств, предприятий и организаций, производить ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Для граждан, забронировавших жилое помещение, приватизация осуществляется лишь по месту его бронирования. Разрешается ранее запрещенная приватизация в домах - памятниках истории и культуры, архитектуры при этом собственник, проживающий в доме - памятнике культуры, истории, архитектуры обязан соблюдать правила охраны, использования, учета и реставрации памятников.

Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность.

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем, являются членами его семьи, либо бывшими членами семьи и имеют равные права, вытекающие из договора найма, они, в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации или согласия на нее может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных выше органов. Также, требуется согласие органов опеки и попечительства для совершения сделок в отношении приватизированных квартир, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещениям.

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов, а право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в органе юстиции.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации, граждане предоставляют следующие документы: ордер по которому жилье занято по найму, заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением, справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано; в случаях с несовершеннолетним - разрешение органов опеки и попечительства. Приобретение гражданином жилого помещения в порядке приватизации бесплатно допускается один раз. Приватизация квартиры не лишает ее жильцов право получить бесплатно новое жилье, если занимаемая ими площадь меньше санитарной нормы и они продолжают нуждаться в улучшении жилищных условий. При этом, если граждане, приватизировавшие квартиру безвозмездно предоставят старую квартиру в пользу местной администрации для использования ее другими очередниками, то новую квартиру большего размера можно приватизировать.

Приватизированная квартира может переходить в совместную, долевую, одного лица собственность. Семья и каждый из членов семьи в отдельности, прежде чем решиться на приобретение в собственность занимаемого помещения, должны четко определиться - для чего им нужна квартира в качестве собственного имущества, какой выбрать вид собственности, оценить правовые и материальные последствия этого акта и материальные возможности семьи; немаловажное значение имеют и сложившиеся отношения в семье.[1]

Если приватизация жилого помещения не была вовремя осуществлена исключительно по вине органа юстиции, возникает вопрос о том, будут ли признаны права на наследство на такое жилое помещение? Формально, наниматель не стал собственником квартиры. Однако, в последнее время судебная практика стала придерживаться противоположной точки зрения, и есть немало примеров, когда суды признают право собственности в таких ситуациях. Более того, учитывая конкретные обстоятельства, суды признавали право собственности на жилое помещение даже в тех случаях, когда наниматель умер в течение срока, положенного на оформление приватизации квартиры.

Если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность, либо до его регистрации, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.[2] Собственник приватизированного жилого помещения владеет, пользуется и распоряжается им по своему усмотрению. Он вправе продавать, завещать, менять, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие законодательству.

За государственными и муниципальными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, производится собственниками по тарифам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

Задачами приватизации тогда являются:

а) обеспечение стабильности новой системы отношений собст­венности и б) формирование устойчивой структуры прав собствен­ности, а также в) повышение экономической эффективности хозяй­ствования.

В обычном понимании, для любой другой страны общие цели мо­гут рассматриваться локально, например:

·        улучшение корпоративного управления;

·        расширение доступа к капиталу;

·        увеличение поступлений в бюджет;

·        увеличение справедливости.

Государство понимает, что бесплатно приватизировать его собственность все время невозможно, не такое оно богатое, как хотелось бы. Хотя, ни в одной стране мира, даже в тех, которые побогаче нас будут, столько времени бесплатно приватизация жилья не шла. Приватизация занимала два-три года, от силы - четыре.

И сейчас, в первую очередь с точки зрения экономической, государство говорит, что надо заканчивать приватизацию. Нам нужно найти форму, как это сделать. Наверно, такая наша любимая форма - сделать, а утром гражданин проснулся, а у него право забрали - не подойдет. Так было с обменом денег. Мне кажется, что такая форма, конечно, не годится, и если такой закон будет принят, мы будем так сильно кричать, чтобы все граждане об этом узнали, и будем так сопротивляться, что, я думаю, что государственные деятели, Правительство не должны будут прибегать к таким мерам.

Есть две формы, которые обсуждаются. Первая: после принятия Жилищного кодекса будет принят закон о его введении. Этот вариант предусматривает, что по истечении трех лет действия Жилищного кодекса бесплатная приватизация жилья заканчивается, для того, чтобы граждане реализовали то право, которое им государство предоставило.

Но есть и другой вариант. Он тоже обсуждается, к нему склоняется Правительство, и он, я думаю, более реальный. Он предусматривает, что за теми, кто получили муниципальное жилье в соответствии с нормами старого Жилищного кодекса, право приватизации сохраняется. Те, кто получат жилые помещения в соответствии с новым Жилищным кодексом, такого права иметь не будут. Таким образом, при заключении договора социального найма после вступления в силу Жилищного кодекса объем прав и обязанностей будет другим.

[1] Закона РФ от 23 декабря 1993 года " О приватизации жилищного фонда в РФ "./ СПС «Гарант»

[2] Федеральный Закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// СЗ РФ 1997 № 30