Содержание

Задача № 1. Затратный метод. 3

Задача № 2. Метод сравнение продаж (аналоговый метод) 6

Задача № 3. Доходный метод. 10

Список литературы.. 12

 

Задача № 1. Затратный метод

1. Определяем стоимость  земельного участка как  ставка земельного налога на соответствующей территории

Стоимость земельного участка равна 3800 м2. Ставка земельного налога за 1м2 = 28,2 ден. ед.

Стоимость земельного участка:

3800*28,2 = 107160 (ден. ед.)

2. Определение восстановительной  стоимости оцениваемого объекта

Таблица 1

Расчет стоимости главного сооружения

Наименование работ	Стоимость в базовых ценах	Коэффициент пересчета	Стоимость в текущих ценах
1. Проектно- изыскательские работы	13,5	1800	24300
2. Дополнительные задания	0	-	-
3. Земельные работы	5,1	8283	42243,3
4. Фундаменты	40,2	7452	299570,4
5. Стены	80,2	9093	729258,6
6. Перекрытия	28,3	8830	249889
7. Кровля	10,3	9909	102062,7
8. Полы	24,3	7256	176320,8
9. Перегородки	11,2	8314	93116,8
10. Лестничные марши	3,9	64,72	252,408
11. Окна	10,2	7641	77938,2
12. Двери	5,7	7441	42413,7
13. Отделочные работы	30,3	10949	331754,7
14. Разные работы	2,89	7958	22998,62
15. Отопление	7,2	11307	81410,4
16. Водоснабжение	0,1	11693	1169,3
17. Канализация	0,42	12768	5362,56
18. Электромонтажные работы	72,2	10087	728281,4
19. Водопроводные сети и водоотводы	7,2	10121	72871,2
20. Газовые сети	0	0	0
21. Канализационные сети	2,5	9951	24877,5
22. Тепловые сети и горячее водоснабжение	41,3	11931	492750,3
23. Дороги и тротуары	19,2	8502	163238,4
24. Озеленение	3	8502	25506
ИТОГО прямые затраты			3787586
Накладные расходы			696915,9
ИТОГО			4484502
Плановые накопления			1839094
Временные здания и сооружения			524201,9
ИТОГО:			6847798
Среднегодовой удорожание			170441,4
ИТОГО:			7018240
Резерв на непредвиденные расходы			113627,6
ИТОГО:			7131867
Составление сметной документации			56813,79
ИТОГО:			7188681
Налог на добавленную стоимость			75751,73
ИТОГО ПО СМЕТЕ			7264433

         При расчете стоимости главного сооружения  стоимость работ в базовых ценах по соответствующему наименованию работ умножается на  коэффициент пересчета, а результат суммируется.

3.

Таблица 2

Расчет совокупного износа

Наименование элемента	Стоимость в текущих ценах	Удельный вес стоимости Д, %	Коэффициент износа, И	И*Д2 %
4. Фундаменты	299570	8,10	3,1	25,11
5. Стены	729259	19,72	6,2	122,26
6. Перекрытия	249889	6,76	6,2	41,90
7. Кровля	102063	2,76	13	35,88
8. Полы	176321	4,77	17	81,06
9. Перегородки	93116,8	2,52	7	17,63
10. Лестничные марши	252,408	0,01	3	0,02
11. Окна	77938,2	2,11	17	35,83
12. Двери	42413,7	1,15	15	17,20
13. Отделочные работы	331755	8,97	19	170,45
15. Отопление	81410,4	2,20	17	37,42
16. Водоснабжение	1169,3	0,03	28	0,89
17. Канализация	5362,56	0,15	21	3,05
18. Электромонтажные работы	728281	19,69	11	216,63
19. Водопроводные сети и водоотводы	72871,2	1,97	17	33,50
21. Канализационные сети	24877,5	0,67	12,1	8,14
22. Тепловые сети и горячее водоснабжение	492750	13,32	50,7	675,56
23. Дороги и тротуары	163238	4,41	6,1	26,93
24. Озеленение	25506	0,69	8,04	5,55
ИТОГО	3698044	100		1554,99

         В таблице 2 сначала определяем общую стоимость здания в текущих ценах. Она равна 3698044 ден. Ед.  Далее определяем удельный вес каждого элемента в общей стоимости. Далее находим произведение коэффициента износа на удельный вес ИД. Полученное произведение разделим на 100 %. Находим сумму ИД² %.  Делим полученную сумму на 100%.

         Далее находим значение СИ в % по формуле (1)    

Совокупный износ здания равен:

СИ = Сумма ИД : сумма Д                      (1)

Где    СИ – совокупный износ здания

         Ид – коэффициента износа отдельного элемента в общей стоимости здания

         Д – удельный вес стоимости элемента здания

СИ = 1554,99² : 100 =  15,54 % и в денежных единицах: 3698044,4 *0,1554 = 574679 ден. ед.

Таким образом, совокупный износ здания составит 574679 ден. ед..

4. Определяем предпринимательскую прибыль в размере 30 % от прямых затрат

3787586 * 0,3 = 1136276 (ден. ед..)

5. Стоимость недвижимости

Стоимость недвижимости = стоимость главного сооружения  - совокупный износ + стоимость земельного участка + предпринимательская прибыль

Стоимость недвижимости:

7264433 – 574679 + 107160 + 1136276 = 7933190 (ден. ед.)

ОТВЕТ

Стоимость равна 7933190 ден. ед.

Задача № 2. Метод сравнение продаж (аналоговый метод)

Часть 1

Определить  стоимость  участка земли, предлагаемого под коттеджную застройку, методом сравнения продаж.

Исходные данные

-         общая стоимость земельного участка в Подмосковье, планируемого под строительство коттеджей – 7,2 га.

-         Предполагаемая  площадь одного участка под один коттедж – 25 соток.

Таблица 3

Расчет корректировок

Корректировка  стоимости участка	Оцениваемый участок	Сравниваемый участок
Цена 1 сотки		1502
1. Расстояние от МКАД, км	23	46
Величина корректировки 1, долл.		672
Цена после корректировки		2174
2. Размер участка  под коттедж, сотки	25	17
Величина корректировки, %		9,6
3. Степень освоения участка	неосвоенный лес	неосв. Поле
Величина корректировки, %		5
4. Доступность общим транспортом	ж\д 15 минут, автобус	ж\д 12 минут, пешком
Величина корректировки		-4
5. Инженерное обеспечение	электричество, газ, вода, канализация	электричество, вода
Величина корректировки, %		20
ИТОГО Е корректировок, %		30,6
ИТОГО после корректировок	2628	2839

 

Пример расчета корректировок по  объекту 2.

Корректировка 1. В радиусе свыше 25 км от Москвы наблюдается уменьшение стоимости  в среднем на 32 долл. в расчете на 1 сотку при удалении на 1 км .Тогда корректировка:  (46 – 25) * 32 = 672  (долл.)

Корректировка  2. Внутри интервала от 10 до 30 соток изменение размера  участка на 1 сотку вызывает изменение стоимости на 1,2 %. Тогда:

(25 – 17) * 1, 2 = 9,6 (%)

Корректировка 3. Стоимость неосвоенных участка снижается на 7 – 10 %, не имеющих зеленых насаждений на 3- 5 %.Тогда,  корректировка равна 5 %

Корректировка 4. Вариант ж\д пешком является наиболее  предпочтительным и корректировка имеет знак  « минус», так как стоимость участка возрастает на 4 %.

Корректировка 5. Отсутствие газа и канализации снижает стоимость на 20 %.

Суммарное значение всех корректировок: 30,6 %.

Тогда, стоимость объектов – аналогов после корректировки:

1502* 1,306 = 1962 (долл.)

Таблица  4

Расчет стоимости  земельного участка

Корректировка  стоимости участка	Оцениваемый участок	Сравниваемые участки
1	2	3	4	5	6	7
Цена 1 сотки		1520	1502	2040	1610	530	320	155
1. Расстояние от МКАД, км	23	25	46	20	21	54	72	84
Величина корректировки 1, долл.		12	627	-14	-13	445	300	104
Цена после корректировки		1508	875	2054	1623	85	20	51
2. Размер участка  под коттедж, сотки	25	15	17	15	18	18	15	15
Величина корректировки, %		12	9,6	12	8,4	8,4	12	12
3. Степень освоения участка	неосвоенный лес	неосв. Лес	неосв. Поле	неос. Лес	неосв. Лес	неосв. Лес	неосв. Лес	неосв. Лес
Величина корректировки, %		0	-5	0	0	0	0	0
4. Доступность общим транспортом	ж\д 15 минут, автобус	ж\д 5 минут, автобус	ж\д 12 минут, пешком	ж\д 15 минут, автобус	ж\д, 5 минут, пешком	ж\д 15 минут, автобус, 10 мин пешком	ж\д 10 минут, автобу , 6 минут пешком	ж\д, 10 минут, автобус, 3 мин пешком
Величина корректировки		-3	-4	0	-2	7	7	7
5. Инженерное обеспечение	электричество, газ, вода, канализация	электричество	электричество, вода	электричество	электричество	без	электричество	электричество
Величина корректировки, %		30	20	30	30	50	20	30
ИТОГО Е корректировок, %		39	20,6	42	36,4	65,4	39	49
ИТОГО после корректировок	1218,03	2096,12	1055,25	2916,68	2213,77	140,59	27,8	75,99

         Стоимость оцениваемого объекта – стоимость 1 сотки определяется как средняя арифметическая  из стоимостей объектов – аналогов

Средняя стоимость:

(2096,12+1055,25+2916,68+2213,77+140,59+27,8+75,99): 7 = 8526,2 : 7 = 1218,03 (долл.)

Стоимость земельного участка равна:

С = 1218,03 * 7200 = 8769808 долл.

Часть 2

         Определить  стоимость гаража методом  сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

-         при увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его увеличивается на 1 %

-         стоимость  объекта увеличивается на 3 %, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными

-         при удалении объекта от авто заправки стоимость его уменьшается на 0,8 % на  1км

-          стоимость объекта  возрастает на 20 % , если имеются коммуникации

-         стоимость объекта возрастает на 10 %, если имеется отопление.

Таблица 5

Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж

Корректировка стоимости  объекта	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты - аналоги
1	2	3	4
Стоимость аналогов		300	310	350	280
1. Размер, м2	295	180	280	320	400
Величина корректировки		-10	-5	0,05	2,1
2. Расстояние автозапрвки	5 км	7 км	рядом	1 км	5 км
Величина корректировки		3	-3	-2	0
3. Материал изготовления	кирп	кирп	кирп	бет.бл.	кирп
Величина корректировки		0	0	3	0
4. Наличие коммуникаций	есть	есть	есть	нет	нет
Величина корректировки		0	0	15	15
5. Наличие отопления	нет	нет	нет	есть	нет
Величина корректировки		0	0	-10	0
Итого корректировок		-7	-8	6,05	17,1
Стоимость после корректировки		291	285,2	371,175	327,88

Средняя стоимость:

(291 +285,2 + 371,175 + 327,88) : 4 = 318,81 (долл.)

Стоимость гаража:

318,81 * 354, 6 = 113051,4 (долл.)

Задача № 3. Доходный метод

         Определить стоимость офиса на 5 лет по исходным данным таблицы

Таблица  6

Исходные данные задачи

		Годы
Показатели	Ставка	1	2	3	4	5
Площадь помещений, м2	2000
Ставка аренды за год, ден. ед.\м2	200
% роста арендной платы, %	207
Степень недогрузки офисного центра, %		25	22	20	18	12
Операционные расходы в % к арендной плате		40	38	34	34	32
Резерв на замещение в % от арендной платы	3,2
Прочий доход, ден. ед.		1400	1450	1500	1500	1500
Коэффициент капитализации, %	28

Расчет:

1.               определяем потенциально- валовой доход(ПВД) как сумма дохода недвижимости  и прочего дохода:

2000 * 200 * 2,07 =

2.               определяем  эффективный валовой доход как разницу между  потенциальным доходом и степенью недогрузки

3.               определяем чистый операционный доход как разницу между эффективным доходом и  операционными расходами . резервами на замещение

4.               определяем стоимость недвижимости:

С = И : Р                       (2)

где    И – чистый операционный доход

         Р – коэффициент капитализации

Таблица  7

Расчет  стоимости недвижимости доходным подходом

Наименование показателя	Годы
1	2	3	4	5	Итого
Доход от недвижимости, ден. Ед.	400000	828000	828000	828000	828000
Прочие доходы, ден. Ед.	1400	1450	1500	1500	1500
Потенциальный валовой доход, ден. Ед.(стр. 1+ стр.2)	401400	829450	829500	829500	829500
Степень недогрузки центра, %	25	22	20	18	12
Степень недогрузки центра в ден. Ед. (стр. 3 *стр. 4 : 100)	100350	182479	165900	149310	99540
Эффективный валовой доход, ден. Ед.	301050	646971	663600	680190	729960
Операционные расходы в %	40	38	34	34	32
Операционные расходы в ден. Ед	160000	314640	281520	281520	264960
Резерв на замещение в %	3,2	3,2	3,2	3,2	3,2
Резерв на замещение в ден. Ед.	12800	26496	26496	26496	26496
Чистый операционный доход	128250	305835	355584	372174	438504	1600347

         Стоимость недвижимости:

1600347 : 0,28 = 448097, (ден. ед.)

Список литературы

1)    Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 366 с.

2)    Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2000. – 322 с.

3)    Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002- 458 с.

4)    Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 358 с.

5)    Оценка рыночной стоимости  недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2000. – 396 с.

6)    Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. – СПб.: Изд- во СПбГТУ, 2000. – 247 с.

7)    Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.:  Дело, 2000. – 289 с.