620014, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 4,

Торговые центры Екатеринбурга.

Проблемы управления и перспективы развития

© Екатеринбургский магазин N2-2002

Екатеринбург сегодня является пятым городом России по степени инвестиционной привлекательности. Примером тому - желание как столичных, так и иностранных ритэйлеров открыть представительства в нашем городе. Значительная активность инвесторов наблюдается в секторе коммерческой недвижимости, а именно в области организации и строительства торговых центров, создаваемых по арендному принципу, когда торговые площади данных сооружений эксплуатируются не собственником объекта, а передаются в аренду торговым предприятиям.

За последние несколько лет в Екатеринбурге открыто более пяти подобных предприятий, наиболее заметными из которых являются:

ТЦ "Юго-Западный". Расположен в Ленинском административном районе, на юго-западе города вблизи объездной дороги. Около 20 тысяч кв.м. полезных площадей. Двухэтажное здание современной архитектуры. Основная часть здания отведена под небольшие магазины промышленных товаров. На остальных площадях размещаются продуктовый отдел, кафетерий, парикмахерская, солярий. Цокольный этаж отведен под торговлю мебелью и предметами интерьера. Принцип заполнения торговой части здания - арендный, собственная торговля отсутствует.

ТЦ "Сити-центр". Расположен в самом центре города на проспекте Ленина (Октябрьский адм. р-он). Двухэтажное здание - реконструированное помещение администрации киностудии. Основная часть здания отведена под торговые помещения площадью 20-30 кв. м. Принцип заполнения торговой части здания - арендный.

ТЦ "Дирижабль" на улице Шварца в Ботаническом микрорайоне города (Чкаловский адм. р-он). Общая площадь - 35 тысяч кв. метров. Занимает два этажа, в эксплуатацию запущен 1-й этаж. Основная часть здания отведена под магазины площадью от 20 до 40 кв. м., имеется кафе и кафетерий. Принцип заполнения торговой части здания - арендный.

Примером эксплуатации торговых площадей собственником объекта является ТЦ "Покровский пассаж". Расположен в центре города на пересечении улиц Малышева и Розы Люксембург. Четыре торговых этажа, два - офисных и ресторан в цокольном помещении. 2,5 тыс.кв.м. Концепция марочных отделов. Своеобразный городской символ престижа.

ТК "Сибирский трактъ" - расположен на ул.40 лет ВЛКСМ, вблизи дублера Сибирского тракта в Кировском административном районе. В строй введена первая очередь, общая площадь строений по трем очередям составляет 63,8 тыс. кв.м. Ассортимент сформирован по нескольким направлениям: пока действует только строительное и вещевое.

Высокая степень рентабельности торговых комплексов (стоимость аренды 1 кв.м. торговой площади в Екатеринбурге достигает 2500 рублей в месяц) предопределяет популярность идеи среди инвесторов. В среднем окупаемость средств, вложенных в строительство торгового центра выше, чем при строительстве магазинов меньшей площади. Это достигается за счёт его большей пропускной способности, при условии грамотного управления центром, тщательно разработанной концепции его функционирования, профессионально выполненного проекта, качественного строительства и благоприятного расположения в городской среде.

На сегодняшний день, по информации ген. директора консалтинговой компании "Урал-Гермес" Александра Засухина, "в городе в той или иной стадии развития (бизнес-план, проектные работы, строительство) существует около 24 проектов торговых центров. Но в связи с трудностями осуществления и большой капиталоемкостью таких проектов реально построено из них будет 5-6".

Наиболее близкими к завершению являются ТЦ "Мытный двор" и ТЦ "Екатериненский".

ТЦ "Мытный двор". Проектом предусмотрено возведение здания, повторяющего исторический облик торговых рядов "Мытного двора", нынешняя ул.8 Марта (Ленинский адм. р-он). В ТЦ будет действовать ресторан быстрого питания.

Торгово-развлекательный центр "Екатериненский". Он расположен на пересечении улиц Щербакова-Павлодарского, вблизи находятся густонаселенный микрорайон Ботанический, объездная дорога г. Екатеринбурга, что должно привлекать покупателей не только города, но и области. Общая площадь - 52 тыс. кв.м., в состав которой по проекту входят: площадь продовольственного супермаркета, магазины аудио-, видео-, бытовой техники, хозтоваров - на 1 этаже, одежды, обуви - на 2-ом, павильоны-бутики - на 3-ем., а также развлекательный и оздоровительный комплекс, кафе быстрого питания, комплекс бытовых услуг, конференц-залы, офисные помещения и гостиница. В конце 2001 г. сдана первая очередь - 14000 кв.м. непродовольственной и 7000 кв.м. продовольственной площади. Эксплуатация предположительно будет начата в I квартале 2002 г. Обещает стать первым примером многофункционального торгового комплекса не только в Екатеринбурге, но и на Урале.

Проблемы управления

К сожалению, почти все торговые центры Екатеринбурга, уже введенные в эксплуатацию, имеют общие черты, скорее являющиеся недостатками, чем достоинствами.

В большинстве торговых комплексов площади поделены на мелкие магазинчики, редко занимающие более 30 кв. м (исключение - "Покровский пассаж"), мало предприятий общественного питания, отсутствуют точки и зоны т.н. неторгового притяжения - холлы, атриумы и прочие места, привлекательные для посетителей, имеет место запутанная система навигации. Кроме этого, практически во всех торговых центрах отсутствует распределение секций по ассортименту (между двумя магазинами, торгующими одеждой, вполне может оказаться магазин по продаже кастрюль), ассортимент недостаточен или дублируется. Отсутствуют "якорные арендаторы" - главные арендаторы, привлекающие покупателей в торговый центр, наличие которых влияет на формирование позитивного имиджа торгового объекта (им может быть и супермаркет, и гипермаркет, и дискаунтер).

Все эти проблемы имеют один и тот же корень. Наш город хотя и занимает не последнее место в России по основным экономическим параметрам, но уровень доходов населения нашего города по фактическим значениям и по объему инвестиций ниже столичных примерно на 50%. Именно это предопределяет "экономический" подход к формированию торговых центров и управлению арендой и ассортиментом, когда главная задача владельца - максимизировать прибыль от передачи площадей в аренду.

Исходя из вышеизложенного, очевиден первый блок проблем управления торговыми центрами - неторговый подход к формированию торговых площадей, отсутствие взаимодействия между потенциальными арендаторами и собственником объекта недвижимости в период проектирования, приоритет максимизации прибыли в ущерб исполнению современных требований к организации торговых комплексов.

Второй проблемой управления торговыми центрами следует считать отсутствие управления ассортиментом или управления размещением арендаторов.

Третьей проблемой является управление качеством товара, реализуемого арендаторами в торговых центрах. В странах с развитой экономикой, а в последнее время и в Москве и С.-Петербурге в крупных торговых центрах, позиционированных как центры высокого качества, существуют службы, контролирующие качество товара.

Таким образом, все основные проблемы, с которым сталкивается конечный пользователь торгового центра - покупатель, так или иначе являются проблемами управления.

Однако, повышение активности инвесторов, а также постепенное изменение подходов к формированию крупных торговых объектов (см. ТЦ "Екатериненский"), позволяет надеяться, что и в нашем городе скоро появятся действительно современные, отвечающие всем требованиям и продавцов и покупателей торговые объекты.

Тенденции

Исходя из наибольшей экономической эффективности предприятий торговли, в последнее время в России основной акцент делается на масштабных многофункциональных комплексах, включающих в себя разнообразный набор товаров и услуг, предоставляемых в пределах одного здания. Концепция "Поход за покупками как способ проведения досуга" формирует особые требования, предъявляемые к организации работы комплекса. Такие торговые комплексы при грамотной эксплуатации окупаются быстрее и платят совершенно иные налоги, следовательно, это несколько другие вливания в городскую казну.

Подводя итог всему вышеизложенному, можно прогнозировать строительство в Екатеринбурге крупных торговых центров и многофункциональных комплексов с последующим развитием инфраструктуры прилегающих районов как в центре при реконструкции, так и в спальных районах, а также охват окраин города в местах прохождения основных транспортных магистралей.

Пионером направления в Екатеринбурге является хорошо знакомый населению торговый центр "Универбыт". На сегодняшний день в нем функционирует более 40 магазинов, торгующих промышленными товарами: одеждой и обувью ведущих мировых производителей, товарами хозяйственно-бытовой группы, бытовой техникой, компьютерами и оргтехникой, детскими товарами, кожгалантереей, косметикой и парфюмерией, ювелирными изделиями, часами, сувенирами, тканями, мебелью, сантехникой и др. Работает отдел оптовых продаж. В "Универбыте" представлен довольно широкий спектр дополнительных услуг: итальянская химчистка, фотолаборатория, банкомат, обменный пункт, бар, аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, детская игровая комната, бесплатная доставка и установка крупной бытовой техники.

Shopping center - самый популярный формат в развитых странах. По данным агентства AC Nielsen, за последние 20 лет доля этих магазинов в товарообороте западных стран (Англии, Германии, Швеции, Франции) выросла с 51% до 81%. В восточноевропейских странах, таких как Словения или Польша, их доля сегодня тоже довольно значительна - порядка 25% всего товарооборота.

Комментарий:

Генеральный директор консалтинговой фирмы ООО "Урал-Гермес" Александр Засухин:

"В статье журнала "Екатеринбургский магазин" затронуты важные моменты организации эффективного управления торговыми центрами современного типа. Задача эта на сегодняшний день становится весьма актуальной, так как в городе прослеживается тенденция резкого насыщения таким торговым форматом. Вследствие этого рынок торговых центров в ближайшем будущем станет конкурентным и перед предприятиями, работающим на этом рынке станет вопрос удержания завоеванных позиций. Поскольку период экстенсивного развития уже будет закончен, одним их главных путей повышения конкурентоспособности торгового центра будет задача его оптимального управления.

Задача оптимального управления в общем случае должна включать:

1.      создание концепции современного торгового центра или улучшение и совершенствование существующей;

2.      формирование на основе концепции оптимального ассортимента товаров и услуг;

3.      формирование на основе концепции оптимальной рекламной стратегии;

4.      построение оптимальной системы управления и взаимодействия администрации торгового центра с арендаторами;

5.      систему наиболее рационального размещения арендаторов в торговом зале или если таковая уже имеется, то ее совершенствование;

6.      постановку и решение логистических проблем и т.д.

Уже на сегодняшний день ряд торговых центров старается поднять свою конкурентоспособность за счет эффективного решения этих проблем. Сюда мы можем отнести ТЦ "Универбыт" (вспомните знаменитую акцию: найди товар, который не продается в нашем торговом центре), ТЦ "Юго-Западный", открывший в последнее время детскую игровую комнату, ТЦ "Дирижабль" открывающий на своих площадях небольшой развлекательный центр и т.д. Конечно, для комплексного и высокоэффективного решения поставленных проблем здесь владельцы торговых центров должны уже привлекать специализированные фирмы. Этого требует рынок и существующий уровень конкуренции на нем".