Содержание

Введение_______________________________________________________ 3

Глава 1. Обмен жилыми помещениями_____________________________ 5

1.1. Право на обмен жилыми помещениями_______________________ 5

1.2. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается__________________________________________________ 7

1.3. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма______________________ 9

1.4. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным________________ 12

Глава 2. Договор найма жилого помещения: общая характеристика, классификация________________________________________________ 15

2.1. Договор социального найма жилого помещения_______________ 19

2.2. Договор коммерческого найма жилого помещения_____________ 23

Глава 3. Рассмотрение судами дел по жилищным спорам об обмене___ 31

Заключение____________________________________________________ 37

Список источников и литературы_______________________________ 38

Введение

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

 Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке. Административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Права собственности на жилое помещение и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан. Действующее законодательство, регулирующее отношения права собственности граждан на жилое помещение, характеризуются большим количеством нормативных актов и составляют институт права собственности некоторые их которых и отражены в дипломной работе.

Гарантии права на жилище, предусмотренные ст.40 Конституции, имеют экономический характер, но выступают в качестве тех обязанностей, которые приняло на себя государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади. Содержанию права собственности граждан на жилое помещение, их правам и обязанностям, связанным с ним, основаниям возникновения и прекращения этого права, защите его и посвящена данная работа.

Глава 1. Обмен жилыми помещениями

1.1. Право на обмен жилыми помещениями

В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. 67-74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК 1983 г., ст. 20 Основ. Целесообразно обратить внимание на то, что ч. 2 ст. 20 Основ наделяла нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК 1983 г. Данную юридическую конструкцию вряд ли можно было безоговорочно рассматривать как обмен: в этом случае стороны оформляли в установленном порядке обмен жилыми помещениями, и кроме того собственник должен был передать по гражданско-правовому договору (дарения, купли-продажи и др.) принадлежавшее ему помещение (или право на паенакопление в жилищном кооперативе) в собственность другой стороне. В результате такого обмена его участники заступали в соответствующих правоотношениях на место друг друга: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель - собственником в правоотношении собственности.[1]

Как и ранее, право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ср. со ст. 67 ЖК 1983 г.). В случае, если какие-либо члены семьи являются недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства (см. п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 72 Кодекса). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 ЖК РФ.

1.2. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен жилыми помещениями не допускается в шести случаях, перечисленных в ст. 73 ЖК РФ в исчерпывающем перечне.

Первый, третий, четвертый и пятый случаи в измененной редакции воспроизводят соответствующие положения ЖК 1983 г. Новыми можно считать второй и шестой случаи, которые непосредственно в ЖК 1983 г. не были предусмотрены.

Следует обратить внимание также на то, что ЖК 1983 г. запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный характер (п. 2 ст. 73). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями может быть, при наличии соответствующих обстоятельств, признан недействительным в судебном порядке по правилам, установленным ст. 166-181 ГК РФ, в частности, ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок.[2]

В соответствии с прежним жилищным законодательством не допускался и обмен жилых помещений, которые находятся в общежитии или являются служебными (п. 5 ст. 73 ЖК 1983 г.). Новый ЖК РФ в указанной главе также не рассматривает указанные помещения как предмет обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования и, следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения.

Еще одно отличие заключается в том, что согласно ЖК 1983 г. не допускался обмен, в связи с которым жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются и в результате гражданин становится нуждающимся в улучшении жилищных условий. На этот случай ЖК РФ не устанавливает запрета на обмен, однако следует помнить упоминавшееся выше правило, согласно которому граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.[3]

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечне.

1.3. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

ЖК 1983 г. и Основы детально не регламентировали порядок обмена жилыми помещениями. По этому поводу в ЖК 1983 г. имелась лишь бланкетная норма, разрешающая регулирование указанных отношений законами и подзаконными правовыми актами. ЖК РФ подобных отсылок не содержит, но при этом в ст. 74 сам вводит правила, устанавливающие порядок осуществления такого обмена и его оформление. Эти правила можно рассматривать в качестве новеллы.[4]

При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений (см. ч. 1 ст. 74 ЖК РФ). Количество участников такого договора ЖК РФ не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора. Данное правило установлено в императивной норме, исключающей применение положений п. 2 ст. 434 ГК РФ о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи. Поскольку не предусмотрено иное, постольку речь идет о простой письменной форме договора об обмене жилыми помещениями.

Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, в соответствии с ч. 3 ст. 74 необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (см. ст. 73 Кодекса и комментарий к ней). Однако в любом случае такой отказ может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 Кодекса) по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК РФ.

Момент вступления в силу договора об обмене жилых помещений ЖК 1983 г. связывал с моментом получения обменных ордеров (ст. 71). В отличие от прежнего законодательства новый Кодекс не оперирует такой категорией, как "ордер", и тем самым исключает необходимость в указанном административно-правовом документе. Поэтому момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о дву- или многосторонних сделках (договорах).

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, является юридическим основанием для осуществления такого обмена. Когда на совершение обмена получены письменные согласия всех наймодателей обмениваемых жилых помещений, договор об обмене в совокупности с документами, подтверждающими согласие каждого наймодателя, признается правовым основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене. Одновременно на основании договора об обмене и письменных документов о согласии наймодателей соответствующий наймодатель заключает с гражданином, давшим согласие на обмен, новый договор социального найма жилого помещения, предоставляемого в результате обмена. Представляется, что в качестве указанных юридических оснований в равной мере приемлемы как подлинники соответствующих документов, так и их нотариально засвидетельствованные копии.

Наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.[5]

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

1.4. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ.

Статья 75 ЖК РФ определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Формулировка ч. 1 ЖК РФ предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.[6]

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). ЖК РФ не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Часть 3 ст. 75 ЖК РФ возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, указанное в ч. 3 ст. 75 ЖК РФ, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 ЖК РФ), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

Глава 2. Договор найма жилого помещения: общая характеристика, классификация

Договор найма жилого помещения – договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться следующим имуществом:

·        Общими помещениями дома;

·        Несущими конструкциями дома;

·        Механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Обязанности сторон жилого помещения при переходе прав собственности на жилое помещение:

1.     Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2.     Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.[7]

Обязанности нанимателя жилого помещения:

1.     Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

2.     Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

3.     Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о номе жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Ремонт сданного внаем жилого помещения

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещение, без согласия нанимателя не допускается.

Договор найма жилого помещение заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Поднаем жилого помещения

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права  пользования жилым помещением. Ответственность перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Срок договора поднайма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Замена нанимателя договора найма жилого помещения

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно с ним проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане. Постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.[8]

Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

ü Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

ü Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

ü Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае  его аварийного состояния, также и в других случаях предусмотренных договором.

Если наниматель жилого помещения или другие  граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение  не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению или нарушают права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

2.1. Договор социального найма жилого помещения

Отношения, связанные с социальным наймом, регулируются и ст. 672 ГК РФ, согласно которой объектом социального найма являются жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования, т. е. речь идет о жилье, предоставляемом бесплатно очередникам местной администрацией либо государственными организациями. [9]

Договор социального найма заключается на основе сложного юридического состава, включающего в себя решение местной администрации о предоставлении определенного жилого помещения и выдаче ею ордера — официального документа, подтверждающего право указанных в нем лиц на заключение договора найма жилого помещения.

Ордер может быть признан недействительным только в судебном порядке. Закон называет четыре группы оснований недействительности ордера: 1) представление гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий; 2) нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение; 3) неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения; 4) иные случаи нарушения порядка и условий предоставления помещений. [10]

Признание ордера недействительным приводит к выселению граждан, перечисленных в ордере, с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали. Однако если ордер признан недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением граждан, которые ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда: им должно быть предоставлено жилое помещение, ранее ими занимаемое, или другое жилое помещение[11].

Требования к предмету договора социального найма сформулированы в законе (ст. 52 ЖК): во-первых, помещение должно быть изолированным, во-вторых, жилым. Следовательно, предмет договора может представлять собой либо отдельную комнату, либо одну или несколько комнат в коммунальной квартире, но обязательно имеющих вход из мест общего пользования. Самостоятельным предметом договора жилищного найма не могут быть ни часть комнаты, ни комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная).

Не может заключаться договор жилищного найма в отношении нежилых помещений — предназначенных, например, для контор, складов, либо в отношении подсобных помещений (коридоров, кладовых, ванн и проч.).

Сторонами договора социального найма жилого помещения являются, с одной стороны, наниматель — сторона, нанимающая помещение для проживания, и, с другой стороны, наймодатель — сторона, предоставляющая такое помещение.

В качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации. Употребляемый в жилищном законодательстве термин «наниматель» условен, так как права всех совместно с ним проживающих членов семьи равные. Наниматель уполномочен законом лишь представлять всех остальных перед наймодателем при совершении от их имени каких-либо юридических действий (например, внесение квартплаты и др.).

К членам семьи нанимателя жилищное законодательство относит две категории совместно проживающих с нанимателем и связанных моральной и материальной общностью родственников и близких.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения.

Одной из существенных обязанностей наймодателя является предоставление нанимателю жилого помещения в исправном состоянии. Наймодатель обязан проводить в квартире необходимый капитальный ремонт, исправлять повреждения оборудования, причем в случае аварии — немедленно.

Обязанность проведения капитального ремонта неизбежно порождает и дополнительную обязанность наймодателя, предусмотренную ст. 82 ЖК, — предоставить жилье на время ремонта.

Обязанности нанимателя сводятся к следующему: а) пользоваться предоставленным помещением и его оборудованием по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии; б) своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги в установленных размерах; в) производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования (побелку потолков, окраску или оклейку обоями стен, окраску полов и дверей и т. п.); г) содержать в чистоте и порядке занимаемые жилые помещения и места общего пользования; д) соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные правила; е) не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения; ж) при обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к устранению повреждений и в необходимых случаях сообщать об этом управлению домами; з) возмещать наймодателю все убытки от повреждения квартиры и дома и их оборудования, происшедшие по вине нанимателя и лиц, совместно с ним проживающих; и) при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства сдать наймодателю помещение и его оборудование по акту в исправном состоянии.

Наниматель имеет право на заселение освободившихся в квартире жилых помещений, которое происходит по правилам, предусмотренным ст. 46 ЖК. Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем, освободившееся помещение передается в пользование этому нанимателю. При освобождении изолированного жилого помещения в квартире, где проживают несколько нанимателей, указанное помещение должно предоставляться проживающим в квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Если же в квартире нет лиц, относящихся к названной категории, освободившееся жилое помещение предоставляется гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы (причем учитывается и право на дополнительную жилую площадь). Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Прекращение договора социального найма возможно по инициативе как нанимателя и членов его семьи, так и наймодателя.

Наниматель жилого помещения может расторгнуть договор в любое время, независимо от оснований и без предварительного уведомления другой стороны. Днем расторжения договора считается день выезда.

Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.[12]

Наймодатель вправе расторгнуть договор только при наличии установленных законом оснований и в предусмотренном правовыми нормами порядке. В зависимости от оснований выселение производится в судебном или административном порядке с предоставлением другого годного для жилья помещения (т. е. с правом заключения нового договора найма) либо без предоставления оного. Выселение без предоставления жилья — крайняя мера, которая применяется лишь в случае грубейшего нарушения установленного порядка распределения жилой площади или обязанностей по договору. Так, ст. 98 ЖК РСФСР предусматривает следующие основания выселения в судебном порядке без предоставления жилья: 1) систематическое разрушение или порча помещения либо использование его не по назначению; 2) систематическое нарушение правил общежития, делающее невозможным проживание с нанимателем других лиц в квартире или доме.

2.2. Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем[13].

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки: достаточно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам.

Объектом договора найма может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Оно должно соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарным нормам, санитарно-гигиеническим требованиям и т. д. Кроме того, дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. Такими органами являются бюро технической инвентаризации. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания[14].

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения. Что касается нанимателя, то им может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может передаваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения является срочным договором. В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре найма жилого помещения. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, но не несут обязанностей. Как следует из ст. 677 ГК РФ, обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Однако заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, в котором нормируется размер платы за пользование жилыми помещениями, в договоре коммерческого найма он устанавливается по соглашению сторон. Вместе с тем ГК РФ допускает возможность принятия специального закона, в котором может быть установлен максимальный размер платы за жилое помещение, однако пока такой закон не принят.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Срок внесения платы за пользование жилыми помещениями должен быть указан в договоре. Если это не сделано, то в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ оплата должна производиться ежемесячно.

Участниками жилищных правоотношений, помимо наймодателя и нанимателя, могут быть также поднаниматели и временные жильцы, которые самостоятельных прав пользования жилым помещением не имеют.

Для вселения как тех, так и других требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц. Временные жильцы пользуются жилой площадью безвозмездно в течение ограниченного срока. При этом конкретная часть жилого помещения в пользование им не выделяется и согласия наймодателя не требуется. Нанимателю следует лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов.

Временные жильцы могут вселяться либо на заранее определенный срок, либо на неопределенный срок. Если срок был согласован, то по его истечении пользование жилыми помещениями прекращается. Если же срок проживания временных жильцов не был оговорен, то наниматель либо любой проживающий на данной жилой площади гражданин могут потребовать выселения временных жильцов, которые обязаны выехать с занимаемой площади не позднее семи дней после предъявления требования о выселении.

Что касается поднанимателей, то в отличие от временных жильцов они должны оплачивать пользование предоставленным им жилым помещением. Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.

В отличие от временных жильцов поднаниматель получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все жилое помещение). Однако самостоятельного права пользования он не приобретает, и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель. Не обладает он какими-либо полномочиями и по распоряжению переданным ему в пользование помещением.

Как следует из п. 2 ст. 685 ГК РФ, договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма составляет 12 кв. м жилой площади (ст. 38 ЖК). Поэтому, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы, сдача жилого помещения в поднаем не допускается.

На договор поднайма жилого помещения не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав нанимателя, ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 664). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если же наймодатель по каким-либо причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. В случае если наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещения внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с. нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГКРФ).

В ГК РФ (ст. 687) определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор может быть расторгнут по инициативе как наймодателя, так и нанимателя. В частности, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия: права на жилое помещение утратят лишь выбывшие к другому месту жительства.

Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут по инициативе любой из сторон, если санитарное и техническое состояние жилого помещения делают его непригодным для дальнейшего проживания. Такая непригодность определяется специальными комиссиями, создаваемыми из представителей органов местной администрации (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т. д.).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Под использованием не по назначению понимается использование помещения не для проживания (организация производства, создание складов и т. д.) или не только для проживания (жилье используется одновременно для проживания и для других целей).

Нарушающими права и интересы соседей являются любые действия, причиняющие существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. К таким действиям относятся скандалы, включение в ночное время громкой музыки и т. д. Причем закон особо подчеркивает, что эти действия должны быть неоднократными, т. е. носить систематический характер.

Если и после предупреждения наниматель или другие лица, постоянно с ним проживающие, продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей, суд может вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения. Вместе с тем и в этом случае суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при повторном обращении к нему расторгнуть договор. Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя также в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз — по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Таким образом, нанимателю дается льготный срок для восстановления ранее существовавшего положения. Если и этот срок не будет им использован и не будут приняты даже меры организационного характера (например, заключение договора на ремонт разрушенного жилого помещения), договор с ним может быть расторгнут.

 

Глава 3. Рассмотрение судами дел по жилищным спорам об обмене

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен его.

В ст. 672 части второй Гражданского кодекса (ГК) указано, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Проживающие по договору совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Он не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Согласно ст. 680 части второй ГК наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма по общему правилу установлена в размере 12 квадратных метров (ст. 38 ЖК). Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

С согласия наймодателя наниматель вправе передать по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения (пяти лет), часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю возмездно (за плату, не являющуюся лимитированной). Как и временные жильцы, поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. За его действия, нарушающие условия договора найма, заключенного между наймодателем и нанимателем, ответственность несет наниматель.

Применительно к сказанному можно привести следующий представляющий интерес пример из судебной практики. Горжилуправление обратилось в суд с иском о признании Б. утратившим право на жилую площадь. В обоснование иска сделана ссылка на то, что ответчик, являющийся нанимателем комнаты площадью 17,1 кв. м в двухкомнатной квартире, с 1993 г. в ней не проживает, сдает помещение другим лицам. Решением Дмитровского городского суда Московской области от 18 сентября 1995 г. иск был удовлетворен. Президиум Московского областного суда постановлением от 5 декабря 1995 г. отменил это решение и направил дело на новое рассмотрение, обратив внимание на следующие имеющие существенное значение для разрешения дела обстоятельства: суд не дал оценки тому, что Б. своевременно вносил плату за жилое помещение и по его утверждению непроживание в этом помещении было вынужденным, он постоянно выезжал в другие населенные пункты для выполнения работ по договорам, другой жилой площади не имеет.

В силу ст. 687 части второй ГК наймодатель (жилищно-эксплуатационная организация) вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа: разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Наймодатель вправе также предъявить в суд иск о расторжении договора найма жилого помещения, если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения о необходимости устранения нарушения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей.

В соответствии со ст. 25 ГПК судам подведомственны любые жилищные споры, если одной из сторон в споре является гражданин, за исключением случаев, когда разрешение таких споров отнесено законом к ведению административных или иных органов.

Так, суд не вправе рассматривать споры по вопросам распределения свободных жилых помещений. В административном порядке с санкции прокурора допускается выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда либо проживающих в домах, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК). В то же время согласно п. 3 ст. 687 части второй ГК в случае аварийного состояния помещения и непригодности для постоянного проживания в нем договор найма может быть расторгнут в судебном порядке.

В соответствии со ст. 75 ЖК наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия членов семьи требовать от надлежащего органа (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. По установившейся практике суд не вправе рассматривать требования граждан о предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. "О практике применения судами жилищного законодательства"). Правильность этой практики вызывает возражения. Поскольку в силу названной статьи ЖК наниматель, как отмечено, вправе требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого, это обязывает надлежащий орган рассмотреть такое требование и при наличии возможности удовлетворить его. При несогласии с принятым решением заинтересованное лицо должно иметь право на судебную защиту (ст. 46 Конституции РФ). Спор подлежит разрешению по существу в зависимости от обоснованности отказа в удовлетворении требования, возможности предоставления другой равноценной квартиры меньшего размера.

В соответствии со ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое, а согласно ст. 70 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.

При наличии спора, связанного с обменом (при возражении против этого нанимателя, члена его семьи, бывшего члена семьи, сохранившего право на пользование жилой площадью, или жилищного органа), заинтересованное лицо вправе обратиться по вопросу об обмене с иском в суд. В п. 12 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 1984 г. обращено внимание на то, что при рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит тщательно проверить, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

В суды иногда предъявляются иски об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда (производственные помещения, сборно-разборные сооружения, вагончики и т.п.). Эти требования подлежат разрешению с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем, а не норм жилищного законодательства.

По сложившейся практике дела по искам о выселении без предоставления другого жилого помещения рассматриваются с участием прокурора.

Вступившее в законную силу решение суда, в случае его неисполнения, подлежит исполнению в принудительном порядке. К исполнению решения о выселении без предоставления другой жилой площади судебный исполнитель приступает после уведомления об этом должника и предоставления ему срока для добровольного исполнения решения - до пяти дней. Принудительное исполнение решения производится в присутствии выселяемого, если он не уклоняется от этого, и двух понятых. Если выселение осуществляется в отсутствие должника, судебным исполнителем составляется акт описи имущества и им принимаются меры по сохранности имущества (перевозка в предоставляемое выселяемому другое помещение или передача лицу, назначенному хранителем имущества).

При установлении заслуживающих внимания препятствий в выселении (болезнь выселяемого, нахождение в служебной командировке и т.п.) судебный исполнитель ставит перед судьей вопрос об отсрочке или приостановлении выселения (ст. 355 ГПК).

Строжайшее соблюдение судами при рассмотрении конкретных дел норм жилищного законодательства является одним из важных условий реального осуществления конституционного права граждан на жилище.

Заключение

Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и в разных городах, рабочих, курортных, дачных поселках и в других населенных пунктах.

Смежные, неизолированные комнаты, связанные общим входом, также могут быть предметом обмена.

Обмен жилых помещений в домах государственных, кооперативных и общественных организаций, а также нанимателями в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, допускается лишь с согласия наймодателя.

Собственник жилого помещения вправе произвести обмен этого жилого помещения на другое, занимаемое по договору найма или аренды. При этом право собственности на это жилое помещение передается нанимателю или арендатору жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, а бывший собственник приобретает права и обязанности, вытекающие из договора найма или аренды. Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке.

Собственник жилого помещения может произвести обмен его на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности другому лицу, по договору мены в соответствии с нормами гражданского законодательства.

 Мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.

Список источников и литературы

1.     Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета.1993. 25 декабря.

2.     Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). Ст. 14.

3.     Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 23 декабря 2003 г.) // Собрании законодательства Российской Федерации. 1994. № 32.Ст. 3301.

4.     Гражданское право: Учеб.:В 3 т.Т.2-4-е изд., перераб и доп. / Отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой.М., 2004.

5.     Киндеева Е.А. Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки ( новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М., 2004.

6.     Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд.3-е переработанное и дополненное. М., 2004.

7.     Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. М., 2005.

8.      Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации ( Под ред. М.Ю. Тихомирова. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г.

---

[1] Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд.3-е переработанное и дополненное. М., 2004.

[2] Гражданское право: Учеб.:В 3 т.Т.2-4-е изд., перераб и доп. / Отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой.М., 2004.

[3] Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации ( Под ред. М.Ю. Тихомирова. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г.

[4] Киндеева Е.А. Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки ( новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М., 2004.

[5] Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации ( Под ред. М.Ю. Тихомирова. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г.

[6] Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации ( Под ред. М.Ю. Тихомирова. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г.

[7] Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. М., 2005.

[8] Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. М., 2005.

[9] Гражданское право: Учеб.:В 3 т.Т.2-4-е изд., перераб и доп. / Отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой.М., 2004.

[10] Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. М., 2005.

[11] ч. 1 ст. 100 ЖК РСФСР

[12] Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. М., 2005.

[13] п. 1 ст. 671 ГК РФ

[14] п. 1 ст. 673 ГК РФ