Содержание
Введение_______________________________________________________ 3
Право на обмен жилыми помещениями____________________________ 4
Условия, при которых обмен жилыми помещениями между
нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается___ 7
Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями
данных помещений по договорам социального найма________________________ 9
Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по
договорам социального найма, недействительным___________________________ 12
Заключение____________________________________________________ 15
Список источников и литературы_______________________________ 16
Введение
Наниматель или арендатор жилого помещения в домах
государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с
согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести
обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том
числе с проживающим в другом населенном пункте.
Наниматель или
арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального,
общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда
или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним
совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма
или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен
приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).
Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке.
Административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за
исключением случаев, предусмотренных законодательством.
Право на обмен жилыми помещениями
В прежнем жилищном
законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. 67-74, ч. 2 ст. 98,
ст. 119 ЖК 1983 г., ст. 20 Основ. Целесообразно обратить внимание на то, что ч.
2 ст. 20 Основ наделяла нанимателя и арендатора жилого помещения в домах
государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом
передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения
собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности
на жилой дом (жилое помещение). ЖК 1983 г. такой вариант обмена не
предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам
ЖК 1983 г. Данную юридическую конструкцию вряд ли можно было безоговорочно
рассматривать как обмен: в этом случае стороны оформляли в установленном
порядке обмен жилыми помещениями, и кроме того собственник должен был передать
по гражданско-правовому договору (дарения, купли-продажи и др.) принадлежавшее
ему помещение (или право на паенакопление в жилищном
кооперативе) в собственность другой стороне. В результате такого обмена его
участники заступали в соответствующих правоотношениях на место друг друга:
прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а
наниматель - собственником в правоотношении собственности.
Как и ранее, право
нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия
проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих
(ср. со ст. 67 ЖК 1983 г.). В случае, если какие-либо члены семьи являются
недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение
органов опеки и попечительства (см. п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 72 Кодекса).
Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде
соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями
необходимо также согласие всех наймодателей.
Наниматель жилого помещения по договору социального
найма с согласия в письменной форме наймодателя и
проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно
отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого
помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма
другому нанимателю.
Проживающие совместно с
нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого
ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения,
предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся
в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем
жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним
членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе
требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в
судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные
интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Обмен жилыми
помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых
проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные
граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений,
допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы
опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен
жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает
права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и
попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче
такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в
течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Обмен жилыми
помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть
совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в
одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.
Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его
участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 ЖК РФ.
Условия, при
которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по
договорам социального найма не допускается
Обмен жилыми помещениями
не допускается в шести случаях, перечисленных в ст. 73 ЖК РФ в исчерпывающем
перечне.
Первый, третий, четвертый и пятый случаи в
измененной редакции воспроизводят соответствующие положения ЖК 1983 г. Новыми
можно считать второй и шестой случаи, которые непосредственно в ЖК 1983 г. не
были предусмотрены.
Следует обратить
внимание также на то, что ЖК 1983 г. запрещал обмен, который носит корыстный
или фиктивный характер (п. 2 ст. 73). В настоящее время такого рода обмен жилыми
помещениями может быть, при наличии соответствующих обстоятельств, признан
недействительным в судебном порядке по правилам, установленным ст. 166-181 ГК
РФ, в частности, ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок.
В соответствии с прежним
жилищным законодательством не допускался и обмен жилых помещений, которые
находятся в общежитии или являются служебными (п. 5 ст. 73 ЖК 1983 г.). Новый ЖК
РФ в указанной главе также не рассматривает указанные помещения как предмет
обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования и,
следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого
помещения.
Еще одно отличие
заключается в том, что согласно ЖК 1983 г. не допускался обмен, в связи с
которым жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются
и в результате гражданин становится нуждающимся в улучшении жилищных условий.
На этот случай ЖК РФ не
устанавливает запрета на обмен, однако следует помнить упоминавшееся выше
правило, согласно которому граждане, которые с намерением приобретения права
состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия,
в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях,
предоставляемых по договору социального найма, принимаются на учет в качестве
нуждающихся в жилых помещениях не ранее, чем через пять лет со дня совершения
указанных намеренных действий.
Обмен жилыми помещениями
между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не
допускается в случае, если:
1) к нанимателю
обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении
договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования
обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение
признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о
сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других
целях;
5) принято решение о
капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или)
перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в
коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм
хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи
51 ЖК РФ перечне.
Оформление
обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам
социального найма
ЖК 1983 г. и Основы
детально не регламентировали порядок обмена жилыми помещениями. По этому поводу
в ЖК 1983 г. имелась лишь бланкетная норма, разрешающая регулирование указанных
отношений законами и подзаконными правовыми актами. ЖК РФ подобных отсылок не
содержит, но при этом в ст. 74 сам вводит правила, устанавливающие порядок
осуществления такого обмена и его оформление. Эти правила можно рассматривать в
качестве новеллы.
При согласии членов
семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене
соответствующих жилых помещений (см. ч. 1 ст. 74 ЖК РФ). Количество участников
такого договора ЖК РФ не ограничивает. Договор заключается в письменной форме
путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами
договора. Данное правило установлено в императивной норме, исключающей
применение положений п. 2 ст. 434 ГК РФ о том, что договор в письменной форме
может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи.
Поскольку не предусмотрено иное, постольку речь идет о простой письменной форме
договора об обмене жилыми помещениями.
Помимо согласия членов
семей нанимателей, участвующих в обмене, в соответствии с ч. 3 ст. 74
необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или
отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать
обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих
дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только
тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (см. ст. 73 Кодекса и
комментарий к ней). Однако в любом случае такой отказ может быть обжалован в
судебном порядке (ч. 4 ст. 74 Кодекса) по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК
РФ.
Момент вступления в силу
договора об обмене жилых помещений ЖК 1983 г. связывал с моментом получения
обменных ордеров (ст. 71). В отличие от прежнего законодательства новый Кодекс
не оперирует такой категорией, как "ордер", и тем самым исключает
необходимость в указанном административно-правовом документе. Поэтому момент
вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по
правилам гражданского законодательства о дву- или
многосторонних сделках (договорах).
Договор об обмене жилыми
помещениями, предоставленными по договору социального найма, является
юридическим основанием для осуществления такого обмена. Когда на совершение
обмена получены письменные согласия всех наймодателей
обмениваемых жилых помещений, договор об обмене в совокупности с документами,
подтверждающими согласие каждого наймодателя,
признается правовым основанием для расторжения ранее заключенных договоров
социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене. Одновременно на
основании договора об обмене и письменных документов о согласии наймодателей соответствующий наймодатель
заключает с гражданином, давшим согласие на обмен, новый договор социального
найма жилого помещения, предоставляемого в результате обмена. Представляется,
что в качестве указанных юридических оснований в равной мере приемлемы как
подлинники соответствующих документов, так и их нотариально
засвидетельствованные копии.
Наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение
прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих
дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю
договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей
на осуществление данного обмена.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных
помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия
соответствующих наймодателей на основании
заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми
помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими
нанимателями.
Договор об обмене жилыми
помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный
договор, каждому из наймодателей, с которыми у них
заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для
получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или
отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем
в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием
нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих
дней со дня обращения.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями
допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в
судебном порядке.
Договор об обмене жилыми помещениями и
соответствующее согласие каждого наймодателя
обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее
заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми
помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями,
и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей
нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который
вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным
договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных
договоров социального найма осуществляются наймодателем
не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего
гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.
Признание
обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма,
недействительным
Обмен жилыми
помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть
признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским
законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой
обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ.
Статья 75 ЖК РФ определяет
основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями,
предоставленными по договорам социального найма. Формулировка ч. 1 ЖК РФ предполагает,
что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того,
является сделка оспоримой или ничтожной, в суд
предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой
сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности
ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181
ГК РФ.
В соответствии со ст.
167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за
исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с
момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая
из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2
ст. 167 ГК РФ). ЖК РФ не предусматривает исключений из этого общего правила,
поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом
недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.
Часть 3 ст. 75 ЖК РФ возлагает
на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями
признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки,
возникшие у нее вследствие такого обмена.
Целесообразно иметь в
виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной
форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с
неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ
убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые
лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для
восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б)
упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при
обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Поэтому на лицо, указанное в ч. 3 ст. 75 ЖК РФ, возлагается обязанность
возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой
стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом,
ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.
При этом представляется,
что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует
толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см.
ч. 5 ст. 72 ЖК РФ), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми
помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех
остальных участников обмена.
Однако для возложения на указанное лицо обязанности
возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его
неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь
- это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление
(причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью
порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь
между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора
невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи
обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права
нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства
или вследствие внедоговорного причинения вреда, а
также иных требований, возникших в результате противоправного поведения
обязанного лица.
Заключение
Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями,
проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе, так и
в разных городах, рабочих, курортных, дачных поселках и в других населенных
пунктах.
Смежные, неизолированные комнаты, связанные общим входом,
также могут быть предметом обмена.
Обмен жилых помещений в домах государственных, кооперативных
и общественных организаций, а также нанимателями в домах, принадлежащих
гражданам на праве личной собственности, допускается лишь с согласия наймодателя.
Собственник жилого помещения вправе произвести обмен этого
жилого помещения на другое, занимаемое по договору найма или аренды. При этом
право собственности на это жилое помещение передается нанимателю или арендатору
жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного
жилищного фонда, а бывший собственник приобретает права и обязанности,
вытекающие из договора найма или аренды. Обмен жилых помещений оформляется в
установленном порядке.
Собственник жилого помещения может произвести обмен его на
жилое помещение, принадлежащее на праве собственности другому лицу, по договору
мены в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Мена (обмен)
переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого
помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.
Список источников и литературы
1. Конституция
Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года //
Российская газета.1993. 25 декабря.
2.
Жилищный
кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). Ст. 14.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 23
декабря 2003 г.) // Собрании законодательства Российской Федерации.
1994. № 32.Ст. 3301.
4. Гражданское
право: Учеб.:В 3 т.Т.2-4-е изд., перераб
и доп. / Отв.ред. А.П.Сергеев,
Ю.К.Толстой.М., 2004.
5. Киндеева Е.А. Пискунова М.Г.
Недвижимость: права и сделки ( новые правила оформления, государственная
регистрация, образцы документов). М., 2004.
6. Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд.3-е переработанное и
дополненное. М., 2004.
7. Шабалин
В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К.
Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими
комментариями. М., 2005.