Содержание

Введение_______________________________________________________ 3

Субъекты права собственности на жилое помещение________________ 4

Содержание и осуществление права собственности_________________ 8

Заключение____________________________________________________ 16

Список источников и литературы_______________________________ 17

Введение

Жилищная проблема является одной из наиболее острых социальных проблем. В соответствии с Конституцией Российской Федерации от 12 декабря 1993 года статьей 40:" Каждый гражданин имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища ...". Это право гарантируется Конституцией и обеспечивается государством. Государство через свои органы власти и управления должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилье.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Права собственности на жилое помещение и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан. Действующее законодательство, регулирующее отношения права собственности граждан на жилое помещение, характеризуются большим количеством нормативных актов и составляют институт права собственности некоторые их которых и отражены в дипломной работе.

Гарантии права на жилище, предусмотренные ст.40 Конституции, имеют экономический характер, но выступают в качестве тех обязанностей, которые приняло на себя государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади. Содержанию права собственности граждан на жилое помещение, их правам и обязанностям, связанным с ним, основаниям возникновения и прекращения этого права, защите его и посвящена данная работа.

Целью данной работы является комплексный анализ жилого помещения как права собственности граждан.

Субъекты права собственности на жилое помещение

На первый взгляд, ответ на вопрос о субъекте права собственности граждан предельно прост: в качестве такового выступает гражданин. Дело, однако, в том, что гражданин как субъект права собственности выступает в разных правовых качествах. В одних случаях перед нами наемный работник, в других — индивидуальный предприниматель, в третьих —предприниматель, выступающий в маске юридического лица, и т. д. Все это не может не сказаться на положении гражданина как субъекта права собственности. Обратим внимание на то, что гражданин может заниматься предпринимательской деятельностью, лишь будучи зарегистрирован в установленном законом порядке. Поэтому все случаи, когда гражданин в качестве собственника вводит свое имущество в гражданский оборот, следует разбить на две группы. К первой отнести те, когда выступление гражданина в качестве собственника регистрации не требует, ко второй те, когда такая регистрация требуется. К их рассмотрению мы сейчас и перейдем. [1]

Случаи, когда выступление гражданина в качестве собственника не требует регистрации. Если исходить из классификации видов частной собственности граждан, которая ранее дана, то можно утверждать, что регистрации не требуется, если гражданин выступает в качестве наемного работника, а также лица, которое занимается экономической деятельностью, не направленной систематически на извлечение прибыли. При этом в собственности гражданина может находиться имущество, подлежащее специальной регистрации (например, недвижимость). Он может также совершать подлежащие регистрации сделки (например, приватизировать занимаемое им жилое помещение). Более того, может быть зарегистрировано его хозяйство. Так, в похозяйственней книге органа местного самоуправления регистрируется подсобное хозяйство гражданина, проживающего в сельской местности[2]. Однако во всех этих случаях в понятие регистрации вкладывается иной смысл, и она относится либо к принадлежащему гражданину имуществу, либо к совершаемым им сделкам, но не к его деятельности в качестве собственника, причем к деятельности как таковой. В указанных случаях собственником соответствующего имущества продолжает оставаться сам гражданин и никакого удвоения субъекта права не происходит.

Случаи, когда выступление гражданина в качестве собственника требует регистрации. Регистрация требуется в тех случаях, когда гражданин, выступая в гражданском обороте в качестве собственника, занимается предпринимательской деятельностью. Напомним, что эти случаи, в свою очередь, сводятся к трем: когда гражданин занимается предпринимательской деятельностью, основанной на собственном труде; когда гражданин занимается предпринимательской деятельностью с привлечением наемного труда, но без образования юридического лица; когда гражданин занимается предпринимательской деятельностью с привлечением наемного труда на базе образования юридического лица.

В первых двух случаях, как и в тех, когда регистрации не требуется, удвоения субъекта права не происходит. Регистрация направлена на то, чтобы установить контроль за законностью предпринимательской деятельности и обеспечить поступление в казну налогов.

В объяснении нуждается последний случай, когда гражданин занимается предпринимательством, создав самостоятельно или с другими лицами юридическое лицо. В этом случае собственником имущества, которое гражданин выделил юридическому лицу, хотя бы он и единолично учредил его, становится само юридическое лицо, а гражданин имеет в отношении него обязательственные права[3]. Здесь как раз и происходит удвоение субъекта права, причем в этом может быть заинтересован и сам гражданин, который, по общему правилу, не отвечает по обязательствам учрежденного им юридического лица и в случае финансового краха рискует потерять лишь то имущество, которое он в это юридическое лицо вложил.

Граждане являются частными собственниками принадлежащего им имущества. В этом качестве они могут быть собственниками любого имущества, в том числе различных видов недвижимости, включая предприятия как имущественные комплексы, жилые дома и квартиры.

В состав имущества граждан, принадлежащего им на праве собственности, могут входить и отдельные обязательственные права (например, такие права требования, как вклады в банках, либо права пользования чужим имуществом), корпоративные права (права участия в акционерных и других хозяйственных обществах, в кооперативах), а также некоторые правомочия из состава исключительных прав. Они не приобретают тем самым режима вещных прав, но находятся в составе принадлежащего гражданину имущества как единого комплекса. Именно этот комплекс составляет объект взыскания возможных кредиторов гражданина, а в случае его смерти - наследственную массу (объект наследственного преемства).[4]

В настоящее время отпали традиционные для прежнего правопорядка ограничения объектов права собственности граждан - количество или размер жилых помещений, в том числе квартир, дач и садовых домиков, автотранспортных средств, скота, "средств производства" и т.п. (что, впрочем, впервые было продекларировано еще в законах о собственности). В соответствии с п. 2 ст. 213 ГК не подлежит ограничению количество, а также стоимость объектов права собственности граждан, если только такое ограничение не вызывается целями защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, закон предусматривает весьма широкие, хотя и не безграничные возможности для развития частной собственности граждан и создает ей необходимые правовые гарантии.

Жилые помещения, как и земельные участки, также имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 288 ГК). Таким образом, не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а также их продажа или иное отчуждение для указанных целей без предварительного перевода этих помещении в категорию нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимостей). Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.

Использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т.е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК).

Кроме того, собственнику квартиры или иного жилья закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье. По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.[5]

В связи с изложенным в Гражданский кодекс РФ была включена глава 18, посвященная регулированию вопросов о праве собственности и об иных вещных правах на жилые помещения. Анализ норм указанной главы позволяет сделать вывод о том, что законодатель перенес правовые конструкции, регулирующие отношения социального найма, на отношения собственности. Так, ст. 292 ГК РФ в гражданский оборот введен такой субъект гражданских прав, как член семьи собственника жилого помещения. Указанного субъекта законодатель наделил правами пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством: в соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Помимо наделения члена семьи собственника соответствующими правами пользования в ст. 292 ГК РФ установлена независимость указанных прав от прав собственности на жилое помещение самого собственника - переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Получается следующая ситуация. Если жилое помещение отчуждалось не один раз - предположим, оно продавалось, обменивалось, наследовалось, иным образом переходило от одного собственника к другому, то право пользования указанным жилым помещением, с учетом действия приведенной нормы ст. 292 ГК РФ, не утратил ни один член семьи каждого из бывших собственников жилого помещения. Применение норм жилищного законодательства к праву члена семьи собственника позволило П.В. Крашенинникову выделить четыре группы лиц - субъектов данного права. К первой группе он отнес членов семьи собственника жилого помещения в узком смысле слова, т.е. лиц, проживающих вместе с собственником и ведущих с ним общее хозяйство. Ко второй - бывших членов семьи собственника, т.е. граждан, хотя и проживающих с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющихся членами его семьи. К третьей - членов семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лиц, продолжающих проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями жилого помещения, к другому лицу. К четвертой - бывших членов семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждан, проживающих в жилом помещении, но утративших семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение принадлежавшего ему ранее данного жилья[6]. Такой широкий круг лиц, ограничивающий право собственности на жилые помещения, оказывает очень большое влияние на оборотоспособность указанных помещений. В юридической литературе в связи с этим отмечалось, что "такой подход, верный с позиций регулирования договора социального найма жилья, не совсем подходит к установлению обременений собственности"[7]. Более того, применение норм жилищного законодательства к праву члена семьи собственника может оправдать печальные предсказания И.А. Покровского, став причиной подрыва свободной собственности, лишив собственника чувства прочности, свободы и независимости положения.

По нашему мнению, в современных условиях, когда большинство квартир находится не в государственной и муниципальной собственности, а в личной собственности граждан, применение конструкции права пользования жилыми помещениями к отношениям собственности должно быть ограничено. В первую очередь это касается сроков действия права членов семьи собственника пользоваться жилым помещением, которое должно быть ограничено сроком права собственности лица, предоставившего жилое помещение в пользование. Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Указанная норма ГК РФ очень убедительно подтверждает высказанное нами предположение о длительности существования права пользования.

Содержание и осуществление права собственности

Природа жилищных правоотношений неодинакова. Согласно классификации В.Ф. Яковлева, указанные правоотношения можно распределить в три группы. К первой относятся гражданско-правовые отношения, которые складываются по поводу возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями на основании гражданско-правового договора (купли-продажи, мены, дарения, найма жилого помещения и т.д.). Во вторую вошли правоотношения, причисляемые частично к гражданско-правовым (например, обусловленные сроком, целевым назначением), частично к административным. Наконец, в третью помещены так называемые вспомогательные правоотношения - организационные и управленческие, выполняющие служебную роль при отношениях первых двух групп.[8]

Ю.К. Толстой, говоря о жилищных правоотношениях, отмечал, что "действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения". Жилищное законодательство регулирует, с одной стороны, организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений), а с другой - отношения, которые складываются на началах равенства их участников"[9].

Вопрос о месте жилищного законодательства в системе законодательства отечественные ученые-цивилисты рассматривают по-разному. Некоторые[10] считают, что жилищное законодательство является подотраслью гражданского законодательства, другие рассматривают его как самостоятельную отрасль отечественного законодательства, третьи[11] понимают под ним комплексную отрасль, объединяющую нормы нескольких отраслей законодательства. П.В. Крашенинников предлагает для практического использования правовых норм, определяющих отношения, объектом которых служат жилые помещения, разграничивать жилищное и гражданское законодательство, так как "гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота".[12] Что же касается отношений, связанных с использованием жилых помещений, с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям, их учету и регистрации, с обеспечением сохранности, содержания и ремонта жилых помещений, то указанные отношения регулируются жилищным законодательством.

Выделение отношений, возникающих по поводу жилых помещений, в самостоятельную группу общественных отношений - жилищные отношения и регулирование этих отношений отдельной отраслью - жилищным законодательством объясняется статусом жилых помещений, укрепившимся после установления в Конституции РФ права граждан на жилище. Вопросы о том, что представляет собой право на жилище, каковы содержание указанного права и момент его возникновения и кто является субъектом встречной ему обязанности, уже более 15 лет привлекают к себе внимание цивилистов[13], однако ни на один из них в юридической литературе нет однозначного ответа. Между тем, эти вопросы имеют не только теоретическое, но и практическое значение: то или иное их решение ведет к различной трактовке отдельных норм действующего законодательства, что в итоге может отразиться на развитии такого института, как ипотечное жилищное кредитование. Существенную роль в ипотеке играет залог, а поскольку при кредитовании граждан на приобретение жилья последнее становится предметом залога и служит обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору, трудно переоценить наличие возможности при необходимости быстро и с минимальными затратами обратить взыскание на предмет залога. "Одним из важнейших требований всякого кредита, как личного, так и поземельного, является, без всякого сомнения, скорость взыскания. Чем более скорость эта гарантирована законодательством, чем более капиталисты могут рассчитывать на быструю выручку в случае просрочки ссуженных ими капиталов, тем охотнее они вступают в кредитные сделки, тем выгоднее условия этих сделок для должников"[14]. Сохранить обеспечительную ценность залога, предметом которого является жилое помещение, может только правильное понимание сущности права на жилище. "Конституционные положения о праве на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства, всей системы жилищных отношений; пользования жилыми помещениями, совершения сделок и других юридически значимых действий с жилыми помещениями"[15].

Известный отечественный ученый-цивилист В.П. Грибанов использовал термин "право на жилище" в трех значениях, именуя им, во-первых, право на удовлетворение потребности в жилье, во-вторых, право на занятие помещения, в-третьих, право пользования определенным жилым помещением[16]. Чуть позднее он уточнил, что право на жилплощадь включает и право на жилище[17].

По мнению Ю.Г. Басина, термин "право на жилище" является неудачным, поскольку он применяется на практике лишь для обозначения субъективного права нанимателя. Правильнее было бы называть данный институт жилищным правом, имея в виду совокупность норм, регулирующих жилищные отношения независимо от оснований их возникновения.[18]

Таким образом, право на жилище в рассматриваемый период связывалось с необходимостью обеспечить советских граждан жильем, поэтому элементами указанного права являлись право на получение жилого помещения в пользование и право пользования жилым помещением. Термин "право на жилище" не имел в то время самостоятельного значения и употреблялся значительно реже, чем общепринятое тогда понятие "право на жилую площадь".

П.И. Седугин одним из первых в теории жилищного права обратил внимание на то, что понятие "право на жилище" не идентично понятию "право на жилплощадь". Согласно его точке зрения, революционной в тот период, под правом на жилплощадь следовало понимать комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию. Понятие же права на жилище значительно шире по содержанию, чем понятие права на жилую площадь, и не сводится лишь к последнему[19]. В частности, праву на жилище свойственны такие элементы, как право граждан на получение жилья и закрепление жилой площади за гражданином в бессрочное пользование[20]. Позднее П.И. Седугин писал, что конституционное право на жилище означает, прежде всего, право гражданина иметь жилище для проживания, а главным содержанием указанного права является право пользоваться жилым помещением и распоряжаться им по своему усмотрению[21]. В целом данное П.И. Седугиным определение понятия права на жилище соответствовало результатам научных исследований в этой сфере других ученых и уровню развития советского жилищного законодательства. Как известно, в СССР основной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан являлось бесплатное предоставление жилья за счет государства.

Идеи, опровергающие позицию отождествления конституционного права на жилище с субъективным гражданским правом на жилое помещение, в начале 1990-х годов развивал Е.А.Крашенинников, полагающий, что конституционное право на жилище возникает у гражданина с момента рождения и прекращается только после его смерти[22]. По его мнению, возникновение указанного права не зависит от наличия у гражданина в собственности либо пользовании жилого помещения, при этом субъектами конституционного права на жилище (в отличие от субъективного гражданского права на жилое помещение, построенного по модели абсолютных гражданских прав, связывающих их обладателей со всеми третьими лицами) являются, с одной стороны, гражданин Российской Федерации, с другой - государство. Содержание конституционного права на жилище составляет возможность гражданина требовать от государства создания правосубъектных, нормативных и организационно-материальных предпосылок удовлетворения своей потребности в жилище, в то время как субъективное гражданское право на жилое помещение заключается в возможности управомоченного владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением в пределах, установленных законом, а также требовать от обязанных лиц воздерживаться от совершения действий, умаляющих его право.

В настоящее время наиболее распространенной в отечественной цивилистике является точка зрения, согласно которой суть конституционного права на жилище сводится, во-первых, к возможности стабильно пользоваться уже имеющимся жильем, в данном случае речь идет об охране государством субъективного гражданского права гражданина на конкретное жилое помещение, обеспечении его неприкосновенности, непроизвольного лишения жилья, во-вторых, к юридической возможности улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья[23].

В юридической литературе этого периода различались два вида права пользования жилым помещением: а) постоянное право пользования жилым помещением, которое иногда называли самостоятельным правом пользования, б) право пользования несамостоятельное, временное, зависимое от прав других лиц[24]. Критериями разграничения здесь выступали длительность проживания граждан в жилом помещении и основание вселения. В связи с этим одни лица признавались постоянными пользователями жилого помещения, другие - временными жильцами: "Так, если гражданин по ордеру местного Совета занял помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда, то он приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Если же он впоследствии сдал часть своей жилой площади во временное пользование (в поднаем) другому лицу, то последний признается временным жильцом и самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретает"[25]. Деление права пользования жилым помещением на самостоятельное и несамостоятельное основывалось на том, что в советский период большинство граждан не имело в собственности жилых помещений и занимало такие помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма. В связи с этим действующее на тот момент жилищное законодательство ввело в оборот понятие права пользования жилым помещением, детально урегулировало правомочия, входящие в его состав - права нанимателей и поднанимателей жилых помещений, а также определило содержание указанных прав. Самостоятельное право пользования жилым помещением в тот период как бы подменяло право собственности. Считалось, что лицу, обладающему самостоятельным правом пользования жилым помещением, так же как и собственнику жилого помещения, принадлежат три правомочия в отношении этого жилого помещения - это правомочия пользования, владения и распоряжения жилым помещением[26].

Разница между правом собственности и самостоятельным правом пользования состояла в том, что обладателю второго разрешалось распоряжаться помещением только с согласия собственника. Закон предоставлял нанимателю право при определенных условиях обменять жилое помещение на другое, сдать его во временное пользование (поднаем) третьему лицу.

Помимо регулирования порядка пользования жилыми помещениями нанимателями этих помещений предполагалось, что государство, предоставляя жилое помещение гражданам, должно защитить при этом и права членов их семей, обеспечив последним равные с нанимателем права пользования жилым помещением. В соответствии со ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Под членами семьи нанимателя понимаются супруга (супруг) нанимателя, его дети, родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в данном жилом помещении, имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Так случайно возникшее право проживания служило очень важной и гуманной по своей природе цели, заключавшейся в "намерении оказать благодеяние, подаяние". Это определило и дальнейшую юридическую судьбу данного права. Еще в римский период стало очевидным, что прибегать к habitatio чрезвычайно трудно в отсутствие специальных правил - условий применения. Первоначально субъект habitatio мог пользоваться чужим жилищем только персонально, к нему нельзя было подселить ни жену, ни кого-либо еще. Позднее было сделано исключение для ближайших родственников, в частности, это право распространили на супругов, исходя из того, что желание состоять в браке, который в то время был тесно связан с совместным проживанием мужа и жены, не должно конкурировать с желанием пользоваться жилищем[27]. Так право проживания стало обеспечивать пользование чужим жилищем "для себя и своей семьи". Постепенно это право завоевало прочные позиции, хотя и не получило полного, систематического регулирования[28].

Именно собственнику жилого помещения принадлежит право проживать в указанном помещении, использовать помещение для проживания в нем членов его семьи, а также сдавать его третьим лицам по договору. Указанное право собственника должно прекратиться с того момента, когда он перестанет быть собственником жилого помещения, а именно с момента перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу. Иными словами, как только собственник жилого помещения произведет его отчуждение третьим лицам, его право использовать помещение для собственного проживания и для проживания членов его семьи также должно прекратиться. При этом такое право должно возникнуть у нового собственника жилого помещения. Данное утверждение основано на позиции, согласно которой право пользования жилым помещением является производным от права собственности, полностью зависит от прав собственника и не должно быть шире его прав, т.е. вступает в силу правило, известное еще римским юристам: обладатель прав не может передать другому лицу прав больше, чем он имеет.

В нашем случае собственник жилого помещения не может предоставить жилое помещение в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок его права собственности. То есть любому проживающему в жилом помещении лицу должно быть понятно, что длительность его прав пользования жилым помещением не может превышать периода действия права собственности собственника данного жилого помещения.

В такой ситуации в ст. 292 ГК РФ необходимо установить норму о том, что переход права собственности на жилое помещение к третьему лицу является основанием прекращения права членов семьи бывшего собственника пользоваться жилым помещением. Исключение составляют случаи, когда собственником жилого помещения является государство либо муниципальное образование: тогда право пользования должно прекратиться с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Внесение указанных изменений в действующее законодательство позволит избежать злоупотреблений со стороны залогодателя и создать определенность на рынке недвижимости. Любой добросовестный участник сделки, будь то залогодатель или покупатель жилого помещения, должен быть уверен в том, что принимаемая им в залог либо приобретаемая в собственность квартира не имеет "сюрпризов" в виде сохранившихся за членами семьи предыдущих собственников прав пользования.

Жилые помещения являются особым объектом гражданских и жилищных прав. С одной стороны, ст. 40 Конституции РФ закрепляет право каждого на жилище, что подчеркивает особую социальную значимость жилья. С другой стороны, поскольку количество жилых помещений недостаточно для удовлетворения имеющейся в них потребности, ощущается нехватка жилья, постольку использование жилых помещений носит целевой характер. По этой причине ч. 1 ст. 30 ЖК РФ[29], устанавливая особый режим использования жилого помещения, ограничивает собственника во владении, пользовании и распоряжении принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением прежде всего назначением жилого помещения.

Назначение жилого помещения раскрывается в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан. Необходимость использования жилых помещений по назначению названа в числе основных начал жилищного законодательства (см. ч. 1 ст. 1 ЖК РФ). Что касается пределов использования жилого помещения, то помимо собственного проживания и проживания членов своей семьи собственник вправе использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, но не может размещать в нем промышленные производства (ч. 2 и 3 ст. 17 ЖК РФ[30]). Например, адвокат вправе разместить в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении адвокатский кабинет, индивидуальный предприниматель - свой офис. Такое использование осуществляется без перевода жилого помещения в нежилое. При этом как при использовании жилого помещения непосредственно для проживания, так и для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности собственник должен осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ).

Помимо этого собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение по договору найма (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ), продать или подарить жилое помещение. С учетом требований гл. 3 и 4 ЖК РФ собственник вправе соответственно перевести жилое помещение в нежилое, осуществить переустройство или перепланировку жилого помещения.

Одним из ограничений права собственника распорядиться принадлежащим ему жилым помещением является норма, содержащаяся в п. 4 ст. 292 ГК РФ: отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Заключение

Следует также помнить, что на основании ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.

Часть 2 ст. 30 ЖК РФ перечисляет отдельные полномочия собственника по использованию принадлежащего ему жилого помещения. Договор найма, о котором идет речь в комментируемой части, является договором коммерческого найма (согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма могут передаваться жилые помещения только государственного или муниципального жилищного фонда); порядок его заключения, исполнения и расторжения урегулирован гл. 35 ГК РФ. Субъектами такого договора являются наймодатель (собственник жилого помещения) и наниматель (гражданин, собирающийся проживать в жилом помещении), объектом - жилое помещение. Жилое помещение предоставляется нанимателю возмездно во владение и пользование с целью проживания в нем.

Часть 4 ст. 30 ЖК РФ еще раз подчеркивает целевое назначение жилых помещений и вытекающие отсюда особенности их возможного использования. При этом в отличие от нанимателя жилого помещения (см., например, ст. 91 ЖК РФ) за нарушение перечисленных в ст. 30 обязанностей ЖК РФ не предусматривает возможности прекращения права собственности и выселения собственника из принадлежащего ему жилого помещения.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающим в нём на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Пользование жилым помещением осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно- гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утверждёнными Правительством Российской Федерации.

Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем посредством следующих гражданско-правовых сделок: куплю-продажу, мену, дарение, обмен, составление завещания, рента, социальный и коммерческий найм.

Список источников и литературы

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета.1993. 25 декабря.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). Ст. 14.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 23 декабря 2003 г.) // Собрании законодательства Российской Федерации. 1994. № 32.Ст. 3301.

4. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // Собрании законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). Ст. 15

5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594

6. Гражданское право: Учеб.:В 3 т.Т.2-4-е изд., перераб и доп. / Отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой.М., 2004.

7. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика .М., 1996.

8. Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд.3-е переработанное и дополненное. М., 2004.

9. Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с практическими комментариями. М., 2005.

10. Щенникова Л.В. Вещное право в гражданском праве России. М., 1996.

11. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2000.

12. Гущин В.В. Наследственное право. Учебное пособие / Под ред.проф. Свириденко Ю.П., М., 2003.

13. Грудицина Л.Ю.Вопросы и ответы // Адвокат.2002. № 8. 2003.№ 6.

14. Зайцева Т.И., Крашенинников П.В. Наследственное право. Комментраний законодательства и практика его применения. М., 2002.

15. Комментарий к части третьей Гражданскогог Кодекса Российской Федерации / Под ред. М.В. Телютиной М., 2002.

16. Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Елисеев И.В. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть третья. М., 2002.

17. Толстой Ю.К. Наследственное право. Учебник. М., 2001.

18. Комментарий к части третьей Гражданского Кодекса Российской Федерации / Отв.ред В.Б. Икаков М., 2002.

[1] Комментарий к Жилищному Кодексу Россйской Федерации/Под ред.М.Ю.Тихомирова.-М.:Изд.Тихомирова М.Ю.,2005.-473 с.

[2] Мартемьянов В.С. Хозяйственное право. - М.: Бек, 1994. С.121.

[3] Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г.). См. абз. 2 п. 2 ст. 48.

[4] См.: Ярошенко К.Б. О приобретении права собственности на дачу в ДСК в связи с полной выплатой пая. Комментарий судебной практики. Вып. 3. М., 1997. С. 34-35.

[5] См.: Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Комментарий к законодательству о приватизации жилищного фонда. М., 1995; Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М., 1996.

[6] Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М., 2000. С. 41-42.

[7] Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 228.

[8] Яковлев В.Ф. Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик и режим правового регулирования жилищных отношений // Основы советского жилищного законодательства: Межвуз. сборник научн. трудов. Свердловск, 1981. С. 38.

[9] Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 25.

[10] Брауде И.Л. Некоторые вопросы системы советского права // Учен. записки ВИЮН. 1955. Вып. 4. С. 21, Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С. 62.

[11] Грибанов В.П.. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 13; Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях рыночной экономики // Гражданское право при переходе к рынку. М., 1995. С. 148-149; Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000. С. 11.

[12] Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 12.

[13] См., напр.: Марткович И.Б. Жилищное законодательство в свете конституционных норм // Советское государство и право. 1979. N 11. С. 73-75; Бару М.И., Пушкин А.А., Сабилев М.Н. Понятие и юридическая природа права на жилище // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 55-62; Седугин П.И. Право на жилище в СССР. М., 1983. С. 30-41; Чигир В.Ф. Жилищное право. Минск, 1986. С. 5-9.

[14] Гантовер Л.В. Залоговое право. Объяснения к положениям главы IV раздела I проекта Вотчинного устава. Спб., 1890. С.89.

[15] Седугин П.И. Жилищное право. М., 2002. С. 14.

[16] Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1964. С. 23.

[17] Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 25-27.

[18] Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 18.

[19] Седугин П.И. Право на жилище в СССР. М., 1983. С. 36.

[20] Советское жилищное законодательство: Учебник / Под ред. П.И. Седугина. М., 1986. С. 7, 11-14.

[21] Седугин П.И. Жилищное право. С. 25.

[22] Крашенинников Е.А. Конституционное право граждан на жилище // Правоведение. 1993. N 4.

[23] Комментарий к Конституция РФ / Под ред. Б.Н. Топорнина, Ю.М. Батурина, Р.Г. Орехова. М., 1994. С.223; Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1993. Т.2. С. 149; Седугин П.И. Жилищное право. С. 15-16.

[24] См.: Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983.С. 54.

[25] Там же. С. 55

[26] Власова А.Г., Замятин В.И., Скрипко В.Р. Жилищное законодательство. М., 1970. С.41; Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. С. 28.

[27] Там же.

[28] Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 218.

[29] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). Ст. 14.

[30] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). Ст. 14.