Эксперимент по введению налога на недвижимость на основе рыночной стоимости проводится с 1997 года, в соответствии с федеральным законом «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери».

На первом этапе эксперимента был проведен учет объектов недвижимости, созданы реестры недвижимости для целей налогообложения, разработана методика массовой оценки недвижимости на основе рыночной стоимости, проведен анализ последствий введения налога при различных вариантах ставок и льгот. Эти работы были проделаны в обоих городах – Великом Новгороде и Твери. Однако, налоговый реестр в городе Великом Новгороде был введен в действие, принятием Постановления Городской Думы от 30 декабря 1998 года. В городе Твери Городская Дума не была избрана, выборы прошли в марте 1999 года, когда федеральный закон об эксперименте не действовал (изменения о продлении сроков эксперимента были внесены соответствующим законом в ноябре 1999 года). За это время реестр утратил актуальность, поскольку соответствующие органы учета и регистрации прав не несли ответственность за обновление данных, и обмен информацией не состоялся. Впоследствии это оказалось фактором, определившим ход эксперимента: новый налог в Твери введен не был.

Первый этап завершился в 1998 году, при этом сделаны три основных вывода:

1) для проработки сценария введения нового налога, взамен действующих налога на имущество предприятий, налога на имущество физических лиц, и налога на землю, и обеспечения справедливого налогообложения, на основе предварительных прогнозов бюджетных поступлений и изменения налогового бремени по группам плательщиков, необходимо создать налоговый реестр недвижимости. В реестре должна содержаться информация об объектах недвижимого имущества, достаточная для оценки налоговой базы на основе реальных рыночных цен, а также – о правовом статусе объектов и необходимых характеристиках налогоплательщиков. В связи с тем, что регистрация прав относится к компетенции субъектов Российской Федерации, должное взаимодействие органов учета и регистрации может быть обеспечено только на государственном уровне. Органы местного самоуправления не могут обеспечить подготовку к введению налога на недвижимость, без соответствующей поддержки субъектов Российской Федерации, и методологического руководства на федеральном уровне. Система учета и оценки объектов для целей налогообложения должна создаваться как государственная, на базе единых методических принципов и технологий. Необходима общая система контроля качества, обеспечивающая полноту учета, соблюденея технологий и равномерность оценки налоговой базы в масштабах страны, как основу для обеспечения справедливого распределения налогового бремени.

Данный вывод был сформулирован в отчете, представленном по итогам 2000 года Правительству Российской Федерации, и Федеральному Собранию Российской Федерации, в соответствии с федеральным законом «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери». Однако, условий, достаточных для создания реестра, по итогам работы в эксперименте, к настоящему времени пока не создано (см. Приложение 1).

2) в связи с тем, что налоговая база по действующим налогам на имущество и землю существенно отличается от рыночной стоимости объектов недвижимости (земли и улучшений), а налоговое бремя дифференцированно не столько в зависимости от типа объекта, сколько по видам деятельности и видам плательщиков (юридическое или физическое лицо), единовременная замена действующих налогов новым налогом на недвижимость повлечет резкие изменения налогового бремени по категориям плательщиков. При этом налоговые обязательства возрастут для предприятий, имеющих в составе основных фондов высокую долю недвижимости, и занимающие обширные или хорошо расположенные земельные участки, одновременно с сокращением налоговой нагрузки для лиц, занимающиеся непроизводственной деятельностью, работающих на арендуемых площадях. Введение нового налога для всех категорий могло бы привести к отказу от оплаты непродуктивных площадей, росту предложения и снижению цен на недвижимость, и непредсказуемого изменения (с высокой вероятностью – снижения) бюджетных доходов. Во избежание нежелательных последствий такого резкого перехода, было предложено осуществлять замену действующих налогов налогом на недвижимость постепенно, определив на переходный период возможность включения в эксперимент налогоплательщиков по категориям.

3) рынок недвижимости развивался в условиях нестабильной правовой и налоговой среды, что противодействовало его прозрачности. Операции с недвижимостью характеризовались наличием теневых, незадекларированных денежных потоков. «Налоговое планирование» (в том числе, переоценка имущества) и слабые возможности налоговых органов в том, чтобы доказательно оценить правильность уплаты налогов способствовали тому, что продажи, сдача в аренду и другие операции проводились в большей части по фиктивным ценам. С другой стороны, нестабильность бюджетных отношений, изъятие средств, через регулирование нормативов отчислений в вышестоящие бюджеты и изменения налоговой системы, лишало муниципальные власти стимула к сокращению неденежных обязательств (прежде всего, устанавливаемых для застройщиков), выявлению и пресечению теневых операций, сопутствующих сделкам с землей и недвижимостью. В этих условиях, выявление путем полного учета, и массовая оценка всех объектов недвижимости на территории города, с последующим увеличением налоговой нагрузки, становится невыгодными для муниципальной власти. Великий Новгород, получая от налогообложения и сдачи в аренду земли и недвижимости более четверти собственных доходов бюджета, по бюджетной обеспеченности оказывался подобен городам, которые получали доходы за счет трансфертов, оставляя повышение платы за землю и нежилые помещения в резерве, и обеспечивая тем самым выгоды предпринимателям. Отсюда вывод: налог на недвижимость может эффективно использоваться как фискальный инструмент, когда бюджетные отношения стабилизировались, закреплены на перспективу не менее 5 лет. Эксперимент проходил в условиях, которые определили, что фискальные цели оказались подчинены другим целям – стимулирования развития производства, и эффективного использования земель (проведения реструктуризации активов, сокращения экстенсивно используемых объектов). Предложения местного самоуправления обоих городов о том, что налог на недвижимость должен стать местным налогом, зафиксированные в первом отчет по итогам 2000 года, не получили поддержки В условиях, когда уверенности в том, что налог на недвижимость будет закреплен за местными бюджетами, не было, этапы введения налога на недвижимость были спланированы так, чтобы в первую очередь минимизировать негативные социально-политические эффекты, получить поддержку налогоплательщиков, и лишь на последнем этапе - рост доходов бюджета.

Таким образом, результатом первого, подготовительного этапа эксперимента явились технология создания единого налогового реестра недвижимости, и изменение концепции введения налога, с учетом сложившихся реалий (в том числе – неясности полномочий в части управления земельно-имущественным комплексом, и нестабильности бюджетных отношений).

Второй этап эксперимента начался в 1999 году рассмотрением законопроекта «О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери», и его последующего принятия в ноябре 1999 года. В Великом Новгороде с 1 января 2000 года введен налог на недвижимость, решениями Новгородского областного Законодательного Собрания, и Думы Великого Новгорода. На первом этапе введения налога на недвижимость плательщиками налога на недвижимость стали юридические лица - полные собственники земли и улучшений. В 2000 году налог действовал для 10 плательщиков, в 2001 году – для 14, в 2002 году – для 22, на 1 ноября 2003 года в эксперименте участвует 40 плательщиков. Поступления от налога на недвижимость составили в 2000 году 388, 9 тыс. рублей, при этом плановые потери, связанные с сокращением поступлений в связи с выпадением из налоговой базы машин, оборудования, товаров, запасов, нематериальных активов, полностью компенсировались по соответствующим предприятиям приростом налога на прибыль. В 2001 году платежи по налогу на недвижимость составили 923,9 тысяч рублей, в 2002 году – 1740 тысяч рублей, в 2003 году (прогноз) – 4653,8 тыс.рублей.

Активизировался спрос на недвижимость (только за 2001 год выкуплено 29 участков площадью 52 га), выросли цены на недвижимость. В 2002 году проведена корректировка оценки рыночной стоимости – повышение по промышленной и коммерческой недвижимости – в 1.3 раза, по жилой недвижимости – в 2.8 раза. На 2003 год по жилой недвижимости оценка для налогообложения увеличена еще в 1.5 раза, для промышленной и коммерческой – в 1.18 раза. В следующем году ожидается увеличение числа плательщиков налога на недвижимость, в том числе – за счет вновь строящихся предприятий с иностранными инвестициями. Таким образом, обеспечивается приращение налоговой базы и общий рост налоговых поступлений, в большой мере благодаря стимулирующей развитие производства системе налогообложения имущества. В части налогообложения физических лиц, проводились расчеты по введению налога на недвижимость для физических лиц – владельцев жилья в многоквартирных домах, владельцев индивидуальных домов и земельных участков, владельцев нежилой недвижимости. Введение в эксперимент данной, последней категории позволило бы существенно увеличить поступления. Так, только по владельцам гаражей, прирост доходов бюджета составил бы от 1.067 миллиона рублей до 4.774 миллионов рублей (в зависимости от ставки и базы налога), при средней нагрузке на владельца гаража на одно машино-место от 76 рублей до 340 рублей.

Решением Думы Великого Новгорода от 27.10.2003 №611, на 2004 год предусмотрено значительное расширение числа участников эксперимента путем присоединения категорий плательщиков - физических лиц, обладающих правом собственности на объекты нежилой недвижимости и земельные участки, на которых располагаются эти объекты, на гаражи и земельные участки, на которых они располагаются, на объекты жилой недвижимости и земельные участки, на которых располагаются эти объекты

В Твери, на втором этапе эксперимента, с использованием результатов работы первого этапа, было проведено ценовое зонирование территории города. В итоге начисления по арендной плате за землю, в бюджеты всех уровней, росли следующим образом: 1997 год – 16 млн. руб., 1998 г. – 25.0 млн. руб., 199 г. – 31.5 млн. руб., 2000 г. – 38,6 млн. руб, 2001 г. – 55,1 млн. руб., 2002 г. – 116,0, сбор за 10 месяцев 2003 г. (составил 70% от начисленного) - 153,1 млн. рублей. Динамика поступлений арендной платы за нежилые помещения, обеспеченная за счет улучшения администрирования нежилой недвижимости на базе упорядочения учета, а начиная с 2000 года, и благодаря корректировкам методики определения арендной платы за нежилые помещения, представлена следующим образом. В 1997 году в бюджет поступило 9 млн. рулей, в 1998 г. – 15,9 млн. рублей, в 1999 г. –24,2 млн.рублей, в 2000 г. – 29.6 млн.руб., в 2001 г. – 35,2 млн. руб., в 2002 г. – 65,6 млн.руб., за 10 месяцев 2003 г. – собрано 70.1 млн.рублей. При осуществлении повышения уровня арендной платы, администрация использовала методы работы с общественностью, применяемые на практике в странах с налогообложением недвижимости на основе рыночной стоимости, освоенные благодаря проведению эксперимента.

Созданный в 1997 году налоговый реестр объектов находится в рабочем состоянии, при обеспечении взаимодействия с учреждением юстиции, актуализация данных будет произведена в кратчайшие сроки, что позволит выпустить уведомления об учете и оценке, согласовать учетные характеристики, провести оценку по откорректированной методике и анализ последствий, выработать приемлемый сценарий, ввести налог на недвижимость для некоторых категорий плательщиков, и получить результаты до конца 2005 года.

Выводы, по результатам второго этапа

Первоначально, приступая ко второму этапу, участники эксперимента рассчитывали на то, что в обозримые сроки закончится переходный период, к концу которого налог на недвижимость полностью заменит действующие налоги на имущество и землю. Однако, оказалось, что необходимость прояснения отношений собственности и нахождения баланса общественных и частных интересов является наиболее приоритетной целью реформы налогообложения, по сравнению с другими задачами, и налог на недвижимость является не кнутом, и не пряником, а средством достижения компромисса между органами власти, которые не хотят лишаться возможности принимать решения о правах, даруемых лицам, и о правилах, регулирующих получение этих прав, и самими лицами – частными владельцами недвижимости, так и прочими. Частая смена «правил игры», слабая предсказуемость действий правительств всех уровней – является фактором ухудшения инвестиционного климата, инструментом коррупции и платформой теневой экономики. С другой стороны, лица, чтобы получить ясность прав и стабильность правил игры, должны быть готовы делиться доходами, получаемыми явно или в скрытой форме за счет получения во владение ресурсов, которые возникали как общественные, как продукт усилий не данных конкретных лиц, а из неопределенных – общественных источников, из «общего котла», в которые собирались плоды усилий индивидов и групп.

Переосмысление целей реформы налогообложения происходило постепенно, по мере проработки отдельных вопросов, успехов и неудач в реализации формулируемых задач. По сравнению с опытом зарубежных стран, с развитым рынком и многолетней традицией уважения отношений собственности, ситуация, наблюдаемая в практике российских городов казалась парадоксальной. Так, например, в качестве годовой арендной платы за землю, киоски по розничной торговле товарами повседневного спроса могли оплачивать не «нормальный» уровень в 12-14% капитальной стоимости земельного участка, а 200-300%, то есть сумму, в 16-20 раз выше «общепринятого» уровня.. При внимательном рассмотрении, это оказывалось возможным вследствие теневых оборотов, и слабости системы налогового законодательства и администрирования: успешное уклонение от уплаты налогов и сборов, кроме арендной платы за землю, сделало ее удобным, эффективным инструментом изъятия экономической ренты. В этих условиях, перейти единовременно к «нормальным», для других стран, уровням арендной платы вряд ли целесообразно, поскольку означало бы потерю собираемых доходов, назначенных платежеспособным плательщикам, и чрезмерное обременение предприятий-производителей (которые в качестве арендной платы платили 1-2% капитальной стоимости участка), по инерции сохранявших «честные отношения» с властями, показывая (или не имея возможности скрыть) обороты.

Изменение концепции на втором этапе, по отношению к результатам первого этапа, состояло в том, что налог на недвижимость будет сосуществовать с действующими налогами достаточно долго, в обозримой перспективе полной замены не произойдет. С одной стороны, отказ от налога на имущество предприятий, и арендной платы за землю, не целесообразны, поскольку именно эти фискальные инструменты позволяют «улавливать» поступления от категорий плательщиков, занимающихся услугами, непроизводственной деятельностью. С другой стороны, прорабатывался вопрос о переводе на налог на недвижимость собственников квартир – и это оказалось непродуктивным по другим причинам, а именно – потому, что права собственников квартир практически идентичны правам арендаторов, квартирная плата за жилье в муниципальном фонде не достигнет рыночного уровня в обозримой перспективе, выбора в части формы собственности (между квартирой в муниципальном фонде или квартирой в кондоминиуме, с более определенными правами в отношении зданий и земли) у лиц не было до недавнего времени никакого, и поэтому «нормальные» соотношения квартирной (арендной) платы для нанимателей, и налога - для собственников, в нашей ситуации не будут приняты, поскольку сильно обидели бы собственников. Это будет возникать по мере создания арендного сектора, с частными инвестициями и нормальными отношениями собственности, когда собственник имеет больше прав, и поэтому платит государству налог, имея возможность получить доход с недвижимости.

Попытки проработать введение налога для таких категорий, как владельцы квартир (жилых помещений) не увенчались успехом, в связи с тем, что нормативная правовая база федерального уровня не позволяет

- ни рассчитывать на проведение межевания и оформление прав на землю для собственников жилья в многоэтажной жилой застройке (технически межевание возможно, практически –нет, из-за трудности согласования интересов владельцев и нанимателей жилья и нежилых помещений, соседствующих в пользовании помещениями, и по-разному претендующих на землю);

- ни ожидать изменения системы оплаты жилья и коммунальных услуг – чтобы налог на собственника квартир был по крайней мере не больше платы за найм для арендаторов муниципального жилья. Проработка данного вопроса в рамках второго этапа эксперимента привела к выводу о том, что ускорить решение вопросов оформления прав на землю и здания в смешанной собственности не реалистично.

Таким образом, в обозримом будущем облагать налогом на недвижимость собственников квартир в многоэтажном жилищном фонде смешанной собственности – практически не удастся. Соответственно, нецелесообразно «допускать» к уплате налога на недвижимость предприятия, занимающиеся виртуальными операциями.

Отсюда вывод: налог на недвижимость должен вводиться для полных собственников – лиц, обладающих на праве собственности улучшениями земельного участка, и имеющими на праве собственности или долгосрочной (25-49 лет) аренды сам этот земельный участок. Допуск к уплате налога на недвижимость тех собственников улучшений, которые не имеют возможности получить земельные участки в собственность (как, например, пользователи земель исторического центра г.Великий Новгород), - необходим: для обеспечения стабилизации условий землепользования для всех лиц, включая владельцев объектов центров городов, на базе арендной платы, установленной (как и налог) в процентах от оцененной стоимости. В случае передачи объектов в управление или пользование, уплата налога на недвижимость может делегироваться держателю прав временного пользования (эти случаи требуют дополнительной проработки).

Такое структурирование переходного механизма во-первых, обеспечит осмысленный выбор между собственностью и другими основаниями прав пользования, на основе закрепления на перспективу принципов определения налоговой базы и ставок налога, с тем чтобы инвестиционные условия были предсказуемы на достаточно длительный период, которого может требовать окупаемость вложений в реальный сектор. Во-вторых, выбор очередности категорий плательщиков для перевода на налог на недвижимость – вопрос приоритетов и ресурсов территории, которая планирует переход, и определит категории плательщиков, переводимых на новый режим имущественного налогообложения. Создание реестра (кадастра) недвижимости также может осуществляться очередями, в зависимости от понимания справедливости налогообложения, шаг за шагом обеспечивая согласование (согласие) налогоплательщиков, принимающих бремя налогообложения, и власти, которая обеспечивает прозрачность и подотчетность в расходовании средств. Чем очевиднее связаны уплачиваемые налогами, и уровнем общественных услуг, тем быстрее может идти перераспределение налогового бремени, тем легче проходят «непопулярные» решения об увеличении налоговой нагрузки. В-третьих, перераспределение налоговой нагрузки на базе общественного согласия – императив экономического развития. Компенсация растущего имущественного неравенства, с одной стороны, и снижение налоговой нагрузки отечественных производителей, малого и среднего бизнеса, не могут быть достигнуты иначе как с участием системы имущественных налогов. При этом, поскольку перераспределенное общественное богатство в конечном счете оседает у частных лиц, и материализуется в недвижимости, уплата заметных налогов, дающая возможность помогать малообеспеченным и нуждающимся в помощи, и финансировать общественные проекты (строить дороги, сети, обустраивать землю), является инструментом общественного примирения, своего рода индульгенцией богатых в пользу бедных, способом помирить малоимущего и не рвущегося работать субъекта с богатством интенсивно работающего соседа.

Дополнительным аргументом в пользу такого, «мягкого» сценария введения налога на недвижимость, является насущная потребность в стимулировании нового строительства и комплексной реконструкции жилья с привлечением средств частных инвесторов.

Инвесторы – лица, в том числе – физические, которым необходим понятный и стабильный на перспективу не менее 10 лет режим налогообложения, и возможность регулировать /воздействовать на политику застройки земель. Точечная застройка, принятая в практике крупных городов с дефицитом обустроенных земель, приводит в ухудшению условий жизни (по экологическим показателями, нагрузке на социальную инфраструктуру и т.п.), и нередко – к снижению совокупной рыночной стоимости застройки. Так, дом, построенный во дворе других домов, ухудшает параметры качества жилья (вид из окна является растущим приоритетом для покупателей), и соответственно – рыночную стоимость квартир – всех вместе объектов рыночного оборота в данном квартале. Баланс общественных и частных интересов в области застройки и эффективного использования земель недостижим вне контекста политики налогообложения.

Общим принципом согласования интересов здесь является оплата более ценных земель в обмен на право принятия решения (право вето в отношении новых проектов). Сохранение качественного облика застройки, включая плотность, - возможно и реально только тогда, когда собственники лучших объектов отчисляют через налоги средства на то, чтобы обустроить соседние (другие) участки, путем развития инфраструктуры, озеленения и прочих улучшений - до уровня, обеспечивающего качественные условия жизни для тех, кому «не хватило» земли в лучших районах. Не хотите уплотняться – пожалуйста, оставайтесь в нынешнем качестве микрорайона, а рядом будет создан другой, не хуже, а даже лучше, и перспективный по инвестиционным показателям, за счет тех налогов, которые идут от вас, от нынешних собственников на сегодня лучших квартир и домов. И вот тогда, когда этот новый район будет построен, и жилье в нем будет стоить дороже, чем ваше, придет их очередь оплачивать улучшение вашего квартала – либо через реконструкцию (со сносом или без этого) или модернизацию, либо через улучшения путем дополнительных элементов благоустройства – озеленение, устройство гаражей или магазинов и т.п.

Однако, для реализации такого механизма согласования интересов, необходим нормальный инструмент, налог, который обеспечивает финансирование развития за счет тех, кто в этом развитии больше не нуждается, поскольку уже решил свои проблемы улучшения жилищных условий. Действующие налоги такими инструментами не являются. Налог на имущество физических лиц с рыночной стоимостью имущества не связан. Инвентаризационная стоимость определяется так, что люди, живущие в отдаленных районах, с низкими показателями качества жилья и высокими транспортными и эксплуатационными расходами, зачастую платят больше, чем те, кто проживает в дорогих по факту, удачно расположенных и эффективных в эксплуатации домах. Рост или снижение капитальной стоимости в зависимости от конъюнктуры рынка также не отражается на уровне налоговых обязательств. Поэтому нет препятствий к тому, чтобы, получив с покупателя хорошие деньги, впоследствии ухудшить показатели района, изменив планы застройки. Налог на землю в многоэтажной застройке практически не работает. В лучшем случае, его платят муниципальные предприятия – балансодержатели, затем включая (легитимность этого вызывает вопросы) в состав квартирной платы.

Перевести категорию собственников квартир с налога на имущество физических лиц на налог на недвижимость, в базе которого отражается ценность местоположения, автоматически невозможно. Налог на недвижимость состоит из двух частей – плата за землю, и плата за улучшения. Строго говоря, прав на землю собственник квартиры (автоматически) не имеет, равно как и прав на здание. Фактически, он этими правами пользуется, но в усеченном объеме – поскольку не может воспрепятствовать решениям и действиям, ухудшающим качество соседства, и снижающим поэтому капитальную стоимость его имущества.

Для того, чтобы оформить права на землю и долю в общем имуществе – здании, владельцы квартир должны объединиться, создав товарищество собственников жилья, в этом качестве зарегистрировать право на общее имущество – кондоминиум, и затем – свои, владельца квартиры, права на долю в праве на землю и общие помещения здания. В случае, когда дом многоквартирный, договориться с соседями оказывается очень сложно – одних заботит капитальная стоимость квартиры, они рассуждают как инвесторы, и готовы вкладывать силы (время, средства) в улучшения общих мест, в других это не заботит, участвовать они не хотят (хорошо, если не строят препятствий). Поэтому либо часть жильцов объединяется, и берет на себя все расходы, а другая часть при этом не мешает наращивать качество соседства и стоимость квартир, либо первые отступают, и просто ждут случая, чтобы уехать, попасть к сопоставимые условия с лучшими соседями.

Реально создание ТСЖ и регистрация кондоминиумов в случае многоэтажной (многоквартирной) застройки только для вновь строящихся домов. В этом случае, ТСЖ создаются автоматически – застройщики заинтересованы в том, чтобы передать дом на баланс такого юридического лица, и выйти из отношений, связанных с оформлением прав на квартиры и оплатой земельного участка. Соответственно, введение налога на недвижимость только для полных собственников – обладателей на праве собственности не только объектов недвижимости = улучшений, но и прав на землю – в основном будет касаться тех, кто покупает или строит новое жилье.

В части социально-политических последствий, введение налога на недвижимость только для полных собственников жилья и земли является значительно более простым, проходимым вариантом, чем для всех собственников жилья. Во-первых, потому, что покупателями нового жилья являются в основном более обеспеченные семьи – ведь цены нового жилья выше, чем по аналогичным квартирам в существующем жилищном фонде (если рынок не растет, продать новые квартиры за те деньги, что вложены в их покупку и необходимый ремонт и обстановку, чаще всего невозможно). Во-вторых, потому, что относительно общих затрат на покупку и обстановку (доведение до жилого состояния) нового жилья, налог на недвижимость в размере 0.25 - 0.5 процентов от покупной цены не является непосильным бременем (по статистике, полученной в ходе исследовательской работы в рамках Жилищного проекта Всемирного Банка, затраты на последующие ремонтно-отделочные работы и переезд составляют от 30 до 100% первоначальной покупной цены квартиры). Кроме того, при покупке первой квартиры, семья получает льготу – имущественный вычет из базы подоходного налога, экономия на котором составляет до 13% от вложенных средств (при цене покупки до 1 миллиона рублей). Таким образом, среднеобеспеченные покупатели (это не касается покупателей элитного, дорогого жилья), уплачивая налог на недвижимость в размере 0.5% от рыночной цены покупки, возвращают сэкономленные 13% в течение 26 лет. То есть имущественный вычет по подоходному налогу, для тех, кто сумел им воспользоваться, вкладывая «белые», задекларированные доходы, увеличивает доступность покупки нового жилья, а налог на недвижимость служит как инструмент возвращения обществу прольготированной суммы частями, когда человек уже живет в новом доме и пользуется правами полного собственника. Такие условия, в сравнении с налогообложением имущества в других странах, являются весьма нежесткими, и не могут рассматриваться как препятствие, антистимул для улучшения путем покупки нового жилья. То же самое будет относиться к членам ТСЖ – кондоминиума, который создается в существующем фонде. Однако, чтобы баланс интересов достигался, необходимо прояснение и укрепление прав полных собственников жилья в части воздействия на решения о застройке окружающих участков. Если земля оплачивается ТСЖ, то он должен и принимать решения, и получать доход от аренды – как помещений, так и участка, в случае если целесообразно организовать там коммерческое использование (например, гаражи, стоянки, торговые точки и т.п.). Если земля не оплачивается ТСЖ, но застройка существенным образом скажется на рыночной капитальной стоимости собственности членов ТСЖ, у них должно быть преимущественное право выбора, и активная (сильная) позиция в переговорах с властями, определяющими дальнейшее развитие квартала, микрорайона , района (если влияние предполагаемой стройки на качество жизни и стоимость недвижимости распространяется на район).

Очевидно, приемлемые процедуры урегулирования конфликтов, спровоцированных градостроительными решениями, требуют проработки – которая даст наибольший эффект, если будет осуществляться в реальном режиме эксперимента.

В заключение данной темы, целесообразно привести результаты анализа, проделанного в рамках исследования «Развитие системы ипотечного кредитования», выполненного в рамках Жилищного Проекта Всемирного Банка. Целью анализа было выявление факторов, препятствующих развитию ипотеки. Одной из основных причин, которые могут обусловить нежелательные для развития ипотеки эффекты (в частности, рост цен на жилье, опережающий рост доходов), является низкая эластичность предложения по ценам. Другими словами, рост цен на рынке жилья не обязательно ведет к росту предложения нового жилья, в силу монопольных эффектов, связанных с отсутствием свободного конкурентного рынка участков под застройку, и дефицитом современных технологий и местных стройматериалов.

В принципе, вторая причина устранима, но для получения отдачи от инвестиций в стройиндустрию требуется уверенность в наличии платежеспособного спроса в течение нескольких лет, который может быть обеспечен развитием ипотеки. Таким образом, ипотека будет развиваться в необходимых масштабах, если цены будут расти не быстрее доходов, а для этого нужно обеспечить конкурентный доступ к земле, и упрощение процедур согласований для застройщика. Поэтому на втором этапе исследования был сделан анализ вариантов развития жилищного строительства в отдельном регионе, на примере конкретного города – Иркутска.

При целевом условии - соблюдении баланса платежеспособного спроса и предложения нового жилья, рассматривалось 2 варианта – инерционный, и реформенный. В первом случае, за 5 лет предусматривалось удвоение объемов вводов, во втором, опираясь на оценку потенциала развития стройиндустрии, - увеличение вводов в 4,5 раза. В «реформенном» варианте, объем ипотечных кредитов, который позволил бы балансировать спрос и предложение и «удерживать» цены, к концу 5-летнего периода значительно – в 3.5 раза - больше, чем в «инерционном», при начальном объеме в 4 млн. долларов (на первый год цикла), а количество ипотечных кредитов – и семей, включенных в ипотеку – в 4 раза больше, при благоприятном сценарии, поддерживающем «демонополизацию» сектора путем обеспечения строителей землей «по потребности».

Таким образом, развитие нового строительства выгодно не только производителям, даже при условии замораживания цен, при одновременном снижении себестоимости за счет экономии масштаба. Бум жилищного строительства позволит включить внутренний двигатель роста - свяжет сбережения, направит их в реальный сектор, спровоцирует спрос на товары длительного пользования и т.п., помимо улучшения условий жизни людей.

Однако, оказалось что непреодолимым препятствием благоприятного сценария развития является бюджетно-налоговая система. После оценки максимально возможных темпов роста строительства, анализ охватывал наличие земельных участков под застройку. Оказалось, что обеспечить участками растущие стройки непросто – застройщикам, для соблюдения экономических параметров благоприятного сценария, нужны хорошие участки, а их меньше, чем требуется, поэтому встает вопрос - как .подготовить участки под застройку, в потребном количестве и качестве.

Для финансирования развития инженерной и социальной инфраструктуры (наличие которой, в большой мере, и определяет качество участков) необходимы средства, которых в бюджетах нет. Обременение застройщика развитие инфраструктуры, как условием получения прав на застройку, является плохим решением – это увеличивает риски строительства, премию застройщика, и в конечном счете – цены на строящееся жилье (снижает доступность, и препятствует развитию ипотеки). Город мог бы финансировать строительство внешних сетей за счет кредита на короткий срок – тогда возврат заемных средств обеспечивается продажей обустроенных участков, и застройщик, оплатив землю, вынужден поднять на эту сумму цены на жилье. Другой вариант – кредит долгосрочный, с возвратом не столько через продажу земли, сколько через налогообложение построенного имущества, - в конечном счете, его оплачивает также покупатель жилья, но значительно дольше, и потому платить – легче. Этот вариант позволяет растянуть сроки возврата кредита до 10-20 лет, сделав финансирование развития доступным для семей со средними доходами, покупающих новое жилье. Именно таким образом построен механизм финансирования развития в странах с рыночной экономикой, так было и в дореволюционной России (именно сроки окупаемости водопровода задали горизонт планирования в 30 лет).

Для проверки благоприятного сценария был сделан анализ налоговых поступлений в бюджеты разных уровней. Оказалось, что действующие налоги обеспечивают парадоксальную ситуацию: чем больше жилья строится, тем больше выигрывает федеральный бюджет, и тем больше теряют региональные и местные бюджеты, за счет перераспределения в пользу федерального. Налоговые поступления за счет приращения строительства на 2/3 поступают в федеральный бюджет (по факту уплаты налогов, с учетом схем оптимизации). В то же время, имущественные вычеты по подоходному налогу с физических лиц ложатся на региональный и местные бюджеты, поэтому чем больше строится – тем больше они теряют доходов, пока все покупатели не используют свое право на льготу при покупке первого жилья. Налоги на землю и имущество физических лиц не обеспечивают баланса интересов – только в случае налогообложения нового жилья по рыночной стоимости (то есть при введении налога на недвижимость) эти потери местных и региональных бюджетов компенсируются, и накапливаются средства на финансирование подготовки земли под застройку. Таким образом, введение налога на недвижимость необходимо для развития ипотеки, путем обеспечения условий для нового строительства.

Предложения по обеспечению развития реформы налогообложения земли и имущества

1. Общие положения

Настоящее Положение разработано в соответствии с Федеральным законом от 20 июля 1997 года № 110-ФЗ “О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери” (в редакции Федерального закона от 20 ноября 1999 года № 196-ФЗ), областным законом от 13 января 2000 года № 106-ОЗ "О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городе Великий Новгород" и устанавливает порядок начисления и уплаты налога на недвижимость, расположенную на территории Великого Новгорода, на период проведения эксперимента.

2. Налогоплательщики

2.1. Налогоплательщиками на первом этапе проведения эксперимента являются:

1) организации, обладающие одновременно правом собственности на здания, строения, сооружения, помещения и земельные участки, на которых располагаются эти объекты (далее именуются - объекты недвижимости). Этими правоотношениями должны охватываться все объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности организации и находящиеся на территории Великого Новгорода;

2) организации, обладающие одновременно правом собственности на находящиеся на территории города объекты недвижимости, а также правами аренды на земельные участки в водоохранных и санитарно-защитных зонах.

Если недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, то налогоплательщиком является каждый участник соразмерно его доле.

2.2. Организации-участники эксперимента по налогу на недвижимость, которые в последствии в процессе своей производственной деятельности приобрели земельные участки на правах аренды, осуществляют оплату арендных платежей на основании договоров аренды, а за объект недвижимости, находящийся на этом участке земли, уплачивают налог на имущество в соответствии с действующим законодательством.

2.3. Налогоплательщиками на следующих этапах проведения эксперимента являются:

1) физические лица, обладающие правом собственности на объекты нежилой недвижимости и земельные участки, на которых располагаются эти объекты;

2) физические лица, обладающие правом собственности на гаражи и земель- ные участки, на которых они располагаются;

3) физические лица, обладающие правом собственности на объекты жилой недвижимости и земельные участки, на которых располагаются эти объекты.

2.4. В целях избежания двойного налогообложения налогоплательщики, зарегистрированные за пределами территории Великого Новгорода, не включают в налоговую базу налога на имущество недвижимость, находящуюся на территории Великого Новгорода.

3. Объекты налогообложения

3.1. К объектам недвижимости для целей налогообложения относятся земельные участки, в том числе земельные участки лесного фонда, обособленные водные объекты, здания, сооружения, в том числе подземные, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства и все объекты, прочно связанные с землей.

3.2. Налогооблагаемая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения, произведенной по состоянию на 1 января отчетного года.

3.3. Оценка стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения производится комитетом экономики и финансов Администрации Великого Новгорода в соответствии с Методикой оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения, утвержденной решением городской Думой от 28.01.2000 № 837 (далее именуется - Методика).

4. Льготы по налогу на недвижимость

4.1. Налогом на недвижимость не облагаются следующие расположенные на территории Великого Новгорода объекты недвижимости:

принадлежащие в соответствии с международными договорами Российской Федерации на праве собственности иностранным государствам, международным организациям;

принадлежащие на праве собственности Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, органам местного самоуправления, не переданные во владение, пользование и распоряжение иным лицам;

используемые органами управления и подразделениями Министерства обороны Российской Федерации для выполнения функций, установленных законодательством Российской Федерации;

мобилизационного назначения, мобилизационные мощности, законсерви- рованные и не используемые в текущем производстве, мобилизационные запасы, материальные ценности мобилизационного резерва и склады для их хранения, другое имущество мобилизационного назначения и земельный участок, на котором они размещены;

используемые органами управления и подразделениями государственной противопожарной службы при осуществлении ими функций, установленных законодательством Российской Федерации;

относящиеся к памятникам истории и культуры культового назначения, находящиеся в собственности, владении, пользовании и распоряжении у религиозных организаций;

специально оборудованные здания, сооружения, строения, помещения (включая жилые помещения), принадлежащие деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве творческих мастерских, ателье, студий, а также та часть жилой площади, которая используется для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и т.п.;

законсервированные в установленном порядке.

4.2. От уплаты налога на недвижимость освобождаются:

специализированные протезно-ортопедические государственные и муници- пальные организации;

общественные организации инвалидов, а также учреждения и организации, единственными собственниками имущества которых являются общественные организации инвалидов, если от среднесписочного числа работающих численность инвалидов составляет не менее 50 процентов и доля заработной платы инвалидов в расходах на оплату труда составляет не менее 25 процентов. Льгота предоставляется при условии, что высвободившиеся средства будут направлены на цели, обеспечивающие социальную защиту инвалидов (улучшение условий труда инвалидов, создание рабочих мест для инвалидов, защита прав и законных интересов инвалидов, мероприятия по их реабилитации, обеспечение инвалидам равных с другими гражданами возможностей в соответствии с законодательством Российской Федерации о социальной защите инвалидов, включая взносы на содержание общественных организаций инвалидов);

учреждения и органы уголовно-исполнительной системы;

организации, осуществляющие производственную деятельность и вкладывающие собственные и привлеченные средства, в том числе иностранные, в реализацию одобренных Администрацией города конкретных инвестиционных проектов до полной окупаемости вложенных средств, но не более расчетного срока окупаемости.

4.3. Дополнительные льготы (отсрочки, рассрочки, частичное или полное освобождение) отдельным категориям налогоплательщиков предоставляются решением Думы Великого Новгорода. Льготы в виде частичного или полного освобождения от уплаты налога на недвижимость предоставляются по согласованию с Новгородским территориальным управлением Министерства Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства.

4.4. При передаче третьим лицам прав по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости организации автоматически утрачивают право на льготы.

5. Ставка налога на недвижимость

5.1. Ставка налога на недвижимость по индивидуальным жилым домам, квартирам, жилым помещениям, дачам, находящимся в собственности юридических лиц, устанавливается в размере 0,5 процента от налоговой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения, по объектам недвижимого имущества, используемым для целей промышленного производства, и иным объектам - 2 процента.

5.2. Налоговая база налога на недвижимость жилого назначения составляет 50 процентов от оценки рыночной стоимости квартир и жилых помещений.

5.3. Оценка стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения производится согласно Методике.

5.4. Изменение установленного размера ставки налога на недвижимость и категорий налогоплательщиков производится на основании решения городской Думы до начала нового финансового года, но не чаще 1 раза в год.

6. Порядок перевода отдельных категорий юридических лиц на уплату налога на недвижимость

6.1. Юридические лица, отвечающие критериям отнесения к плательщикам налога на недвижимость в соответствии с пунктом 2 настоящего Положения, обязаны в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости подать в комитет экономики и финансов Администрации города заявление на участие в эксперименте и представить документы, подтверждающие право собственности на все объекты недвижимости.

6.2. Отказ в переводе на уплату налога на недвижимость осуществляется в соответствии с решением Думы Великого Новгорода от 05.06.2002 № 356 "О порядке отказа в совершении юридических действий органами местного самоуправления Великого Новгорода".

6.3. Комитет экономики и финансов ведет реестр плательщиков налога на недвижимость и передает сведения по нему в инспекцию Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г. Великий Новгород (далее именуется инспекция).

7. Порядок взаимодействия Администрации Великого Новгорода, налогоплательщиков и инспекции

7.1. Комитет экономики и финансов, комитет по информатизации Администрации города до 01 февраля отчетного года:

производят оценку стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения в соответствии с Методикой по состоянию на 01 января

отчетного года;

рассылают налогоплательщикам уведомления об оценке стоимости объектов недвижимости, подлежащих налогообложению;

направляют сведения о налогоплательщиках, содержащие оценку стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения, в инспекцию.

7.2. Уведомление об оценке стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения представляет собой перечень объектов, упорядоченных кадастровыми номерами, в котором для каждого объекта указаны:

вид и адрес в соответствии с адресным планом города;

стоимость для целей налогообложения;

физические и иные характеристики, использованные при расчете его стоимости.

7.3. Уведомление составляется на основании информации, содержащейся в реестре объектов недвижимости для целей налогообложения, а также в технических архивах муниципального учреждения “Бюро технической инвентаризации”, комитетов по земельным ресурсам и землеустройству и экономики и финансов Администрации города, комитета по управлению муниципальным имуществом города, областного учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Новгородской области.

8. Порядок исчисления и уплаты налога

8.1. Налог на недвижимость налогоплательщики рассчитывают самостоятельно на основании данных оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения, проведенной комитетом экономики и финансов Администрации города с учетом всех налоговых льгот. Размер налога, подлежащего уплате в бюджет за отчетный период - квартал, рассчитывается в размере 1/4 от исчисленной суммы.

8.2. Расчет налога представляется в инспекцию до 10-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, по форме согласно приложению к настоящему Положению.

8.3. Для вновь созданных объектов налог на недвижимость исчисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором была осуществлена государственная регистрация права собственности.

В случае уничтожения или полного разрушения объекта взимание налога прекращается начиная с месяца, в котором он был уничтожен или полностью разрушен.

8.4. При переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, приводящем к смене налогоплательщика в отношении объекта налогообложения, налог уплачивается в доле, пропорциональной продолжительности соответствующего налогового периода.

8.5. По объектам незавершенного строительства налог на недвижимость уплачивается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором истекли нормативные сроки строительства.

8.6. При реорганизации юридического лица обязательство по уплате налога переходит к правопреемнику (правопреемникам) в полном объеме, включая образовавшуюся задолженность.

8.7. Для определения налоговой базы налога на недвижимость по предприятиям, применяющим План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий, утвержденный приказом Министерства финансов Российской Федерации от 31.10.2000 № 94н "Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению" (в редакции Приказа Минфина России от 07.05.2003 № 38н), принимаются отражаемые в активе баланса остатки по следующим счетам бухгалтерского учета:

01 "Основные средства" в части объекта налогообложения;

08 "Вложения во внеоборотные активы" субсчет 3 "Строительство объектов основных средств" при вышеуказанных условиях.

8.8. Учет расчетов предприятий, кроме банков и других кредитных организаций, с бюджетом по налогу на недвижимость ведется на балансовом

счете 68 "Расчеты по налогам и сборам" на отдельном субсчете "Расчеты по налогу на недвижимость". Сумма налога, рассчитанная в установленном порядке, отражается по кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" и дебету счета 20

"Основное производство" (26 "Общехозяйственные расходы").

Перечисление суммы налога на недвижимость в бюджет отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" и кредиту

счета 51 "Расчетный счет".

Уплата налога производится по квартальным расчетам в пятидневный срок со дня, установленного для представления бухгалтерского отчета за квартал, а по годовым расчетам – в десятидневный срок со дня, установленного для представления бухгалтерского отчета за год. Сумма налога перечисляется в управление Федерального казначейства Министерства финансов Росийской Феде- рации по Новгородской области, ИНН 5321033092, счет № 40101810900000010001 в ГРКЦ ГУЦБ, БИК 04495900, код 1400442.

Излишне внесенные суммы налога засчитываются в счет очередных платежей.

8.9. Налогоплательщики, своевременно не привлеченные к уплате налога на недвижимость, уплачивают этот налог не более чем за три предшествующих года.

9. Порядок составления реестра объектов недвижимости для целей налогообложения

9.1. Комитет экономики и финансов Администрации города координирует работу по созданию и ведению реестра объектов недвижимости для целей налогообложения в соответствии с Положением о порядке ведения реестра объектов недвижимости для целей налогообложения, утвержденным решением Новгородской городской Думы от 29.12.98 № 529 (в редакции решения Новгородской городской Думы от 26.06.2001 № 178).

9.2. При создании реестра объектов недвижимости для целей налогообложения должностные лица Администрации города, участвующие в создании реестра, имеют право:

получать от владельцев объектов недвижимости безвозмездно любую информацию, необходимую для произведения оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения;

обследовать объекты недвижимости, подлежащие налогообложению, с целью их учета и производства оценки их стоимости.

9.3. В случае отказа допустить должностных лиц, производящих учет и налоговую оценку, к обследованию объекта недвижимости, подлежащего налогообложению, или не предоставления необходимых для расчетов налога документов налогооблагаемая стоимость объекта недвижимости определяется исходя из оценки стоимости по имеющимся данным или аналогичным объектам.

10. Сбор налога

10.1. Сбор налога на недвижимость осуществляется инспекцией.

10.2. В случае неуплаты или несвоевременной уплаты налога на недвижимость к налогоплательщикам применяются санкции, предусмотренные действующим законодательством о налогах и сборах.

10.3. Инспекция ежеквартально не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, направляет в комитет экономики и финансов Администрации города информацию о фактически поступивших суммах налога на недвижимость.

11. Зачисление налоговых поступлений

Сумма платежей по налогу на недвижимость полностью зачисляется в городской бюджет.

12. Муниципальный контроль и ответственность за нарушение настоящего Положения

12.1. Муниципальный контроль за исполнением настоящего Положения осуществляется в порядке, установленном решением Думы Великого Новгорода от 27.02.2003 № 488 "Об утверждении Положения о порядке осуществления муниципального контроля на территории Великого Новгорода".

12.2. За нарушение настоящего Положения виновные лица могут быть привлечены к административной ответственности в соответствии с областным законом от 12.07.2002 № 53-ОЗ "Об административных правонарушениях"

(в редакции областного закона от 14.11.2002 № 86-ОЗ).

12.3. Протокол об административном правонарушении оформляет комитет экономики и финансов Администрации города.

12.4. Наложение мер административной ответственности не освобождает виновных лиц от устранения допущенных нарушений и возмещения причиненного ущерба.

13. Порядок обжалования

Споры по налогообложению недвижимости рассматриваются в соответствии с Положением о комиссии по рассмотрению споров, связанных с налогообложением недвижимости, утвержденным постановлением Администрации города от 28.02.2000 № 21, и действующим законодательством.