Содержание

Введение.. 4

1. Основы функционирования вторичного рынка жилой недвижимости.. 6

1.1 Основные понятия и категории. 6

1.2 Виды рынков недвижимости. 19

1.3 Виды операций на рынке недвижимости. 24

2. Экономическая деятельность на рынке вторичной недвижимости г. Москвы... 32

2.1 Характеристика вторичного рынка недвижимости. 32

2.2 Способы прогнозирования развития рынков недвижимости. 39

2.2.1 Особенности прогнозирования в России. 39

2.2.2 Использование метода нелинейных сетей при прогнозировании рынков недвижимости. 44

2.2.3 Способ прогнозирования развития рынка недвижимости на основе анализа статистических данных. 51

2.3 Характеристика вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы.. 53

3. Анализ вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы... 61

3.1 Организационная структура вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы.. 61

3.2 Анализ спроса и предложения на вторичном рынке жилой недвижимости г. Москвы.. 73

3.3 Анализ источников финансирования приобретения жилья на вторичном рынке жилой недвижимости г. Москвы.. 81

4. Прогнозирование развития вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы... 90

5. Охрана окружающей среды и безопасность жизнедеятельности.. 96

5.1 Экономическое значение мероприятий по улучшению условий и охраны труда. Показатели эффективности мероприятий по улучшению условий и охраны труда. 96

5.2 Формирование средств на осуществление обязательного страхования. Классы профессионального риска. Страховые тарифы. Страховые взносы капитализации платежей при ликвидации страхователей. Методики расчета скидок, надбавок и капитализации платежей. 102

5.3 Положительные и отрицательные факторы урбанизации. 107

Список литературы... 111

Введение

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих – в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Актуальность выбранной темы исследования обусловлена тем, что современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, в том числе на вторичном рынке недвижимости.

Целью настоящей дипломной работы – дать целостное описание современного состояния и перспектив развития рынка жилой недвижимости г. Москвы.

Для достижения этой цели в дипломной работе решаются следующие задачи:

1.                             Дать основные понятия и описать классификацию видов рынков недвижимости.

2.                             Описать способы прогнозирования развития вторичного рынка недвижимости.

3.                             Охарактеризовать вторичный рынок недвижимости г. Москвы, описать его организационную структуру и основные показатели развития.

4.                             Проанализировать соотношение спроса и предложения на вторичном рынке жилой недвижимости г. Москвы, а также проанализировать источники финансирования приобретения жилья на этом рынке.

5.                             Дать среднесрочный прогноз (на три года) развития вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы.

Объектом исследования в настоящей дипломной работе является вторичный рынок жилой недвижимости. Предметом исследования – современное состояние и перспективы развития вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы.

1. Основы функционирования вторичного рынка жилой недвижимости

1.1 Основные понятия и категории

С началом экономических реформ в России начал развиваться новый сектор экономики – рынок недвижимости. Понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») было введено в экономический и правовой оборот в 1990 г. в связи с принятием «Закона о собственности в СССР», согласно которому признавалось понятие частной собственности и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений.[1]

Согласно статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».[2]

Непосредственная связь с землей, является важнейшим признаком недвижимого имущества и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.

Развитый объект недвижимого имущества включает три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.

Понятие «недвижимое имущество» включает в себя, прежде всего, понятие материального (физического) объекта. Имея в своем составе частей земельный участок, здания, сооружения и т.д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:

·                   фиксированность месторасположения;

·                   уникальность;

·                   долговечность и длительность создания объектов;

·                   непотребляемость самого объекта недвижимости и его элементов;

·                   сложность.

К настоящему времени терминология и понятия в области рынка недвижимости еще не устоялись, ибо здесь существуют определенные трудности.

Во-первых, содержательного характера: развитие терминологии не может идти быстрее процессов в реальной жизни.

Во-вторых, языкового характера: точный перевод с английского часто невозможен, а прямое использование термина не только засоряет язык, но и не всегда отражает сложившиеся реальности.

Существуют по крайней мере три источника развития терминологии. Профессионалы-практики, специалисты рынка недвижимости, стремятся глубже и точнее отразить в понятиях и терминах свои представления о сложившейся реальности и свои потребности.

Юристы (разработчики законодательных актов, как уже принятых, так и их проектов) имеют в каждом конкретном случае конкретную задачу и конкретные ограничения и интересы.

Лингвисты (составители словарей и терминологических справочников) пытаются не только отразить сложившуюся практику, но и упорядочить термины и определения.

Преодоление этих трудностей возможно на путях создания системы понятий в области рынка недвижимости. Она должна строится на сочетании всех трех источников, а также зарубежного опыта.

Здесь целесообразно уточнить содержание двух базовых понятий – “недвижимость” и “рынок недвижимости”.

Лингвисты считают, что слово НЕДВИЖИМОСТЬ образовалось в русском языке (где-то в 17 веке) из трех слов: НЕпоДВИЖный - ИМущество (ИМение) - собственнОСТЬ. Видно, что в русском слове “недвижимость” язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности[3].

Из сказанного ясно, почему с 1917 года, после отмены частной собственности, исчез из юридического оборота и из практики термин “недвижимость”. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

В английском языке существует несколько терминов, которые у нас принято переводить как “недвижимость”: Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как “реальный неподвижный объект”, второй - как “реальная собственность”. Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина “недвижимость”, поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить “недвижимый объект”, “недвижимая вещь”, а во втором “недвижимая собственность”. Перевод же русского термина “недвижимость” на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста.

Содержание понятия Real Estate раскрывается в мировой литературе как “земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней”. Термин “земля” в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воздушное пространство.

Важной чертой понятия Real Estate является то, что любые “улучшения” земли (строения, дороги, коммуникации) рассматриваются в тесном единстве с “землей”: не существует недвижимого объекта без земельного участка.

Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, ч.1:

“К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…” (ст. 130).

“Право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…” (ст. 131).

С точки зрения системного подхода, следовало бы разделить три термина, сохранив данное в ст. 30 определение применительно к “недвижимой вещи, недвижимому имуществу”, а НЕДВИЖИМОСТЬ определить как “недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы”.

Понятие “рынок недвижимости” юридически не закреплено, поэтому ниже приведенное определение сформировано на основе изучения и развития подходов, принятых в мировой практике.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

· объекты недвижимости

· субъекты рынка

· процессы функционирования рынка

· механизмы (инфраструктуру) рынка.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

· эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

· отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

· свободное формирование цен на объекты и услуги;

· перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

· перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

· колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований

· достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте

· достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли)

· высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней

· большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости[4].

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере довольно обширно и охватывает несколько отраслей российского права. В первую очередь следует назвать Гражданский Кодекс РФ. В нем дается определение недвижимости, в основном определяются правовое положение участников рынка, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулируются договорные и иные обязательства, т.е. даются отправные точки для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе и касающейся сделок с недвижимостью.

В месте с тем ГК не единственный нормативный акт, регулирующий сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере. К актам, регулирующим организационно-правовые формы, относится Закон РФ “Об акционерных обществах”. В Жилищном Кодексе и Законе “Об основах федеральной жилищной политики” подробно регулируются вопросы, связанные со специфическим видом недвижимости - жилыми помещениями. Земельный кодекс также нужно отнести к законодательству, которое отчасти охватывает и регулирует сделки с недвижимостью.

Важной особенностью недвижимости является то, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах – благо, товар и источник получения дохода.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющих определенные качественные и количественные характеристики.[5]

Сущность экономического понятия недвижимости заключается в ее стоимостном эквиваленте. Поэтому основными характеристиками недвижимости, интересующими экономиста, будут являться:

·        доходы от недвижимости (будущие денежные поступления от использования объекта недвижимости и/или от его перепродажи, прирост стоимости объекта недвижимости);

·        особенности получения доходов от недвижимости (необходимость управления объектами недвижимости, высокие транзакционные издержки, низкая ликвидность объектов недвижимости, особенности ценообразования на рынке недвижимости, и т.п.).

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное месторасположение)[6].

«Рынок», в общем понимании, определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятии «рынок» используется специалистами как место купли-продажи и услуг.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)[7].

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости - определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования (5). То есть рынок недвижимости - есть система, целью функционирования которой является сведение покупателя и продавца недвижимости к обоюдной выгоде обоих.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка) (Стерник Г.М. 2000 г.).

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

·                     - эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

·                     - отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

·                     - свободное формирование цен на объекты и услуги;

·                     - перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

·                     - перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель; (6)

Важнейшее значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам недвижимости, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований. На сегодняшний день рынок недвижимости составляет высокую долю в валовом национальном продукте. В ряде регионов и городов достигнут высокий уровень доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости. Высок уровень сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней. В ходе становления и развития рынка недвижимости было создано большое количество рабочих мест.

Рынок недвижимости состоит из нескольких сегментов: рынок жилой недвижимости, рынок нежилой недвижимости (офисные, торговые, складские площади), рынок загородной недвижимости. Рынок жилой недвижимости самый динамичный и выделяющийся по своим объемам.

Материальная база рынка жилой недвижимости складывается и двух источников. Первый - это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков рынок первичной приватизации недвижимости). Второй - это формирование в рамках строительной отрасли и вне её сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости - рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Формирование вторичного рынка жилья происходит за счет предложений по продаже приватизированного жилья и его перепродажи. Вторичный рынок имеет несколько особенностей по сравнению с первичным. Во-первых, этот сегмент рынка жилой недвижимости имеет более массовый характер, практически повсеместную распространенность, во-вторых, формирование цен на вторичном рынке происходит за счёт рыночных механизмов и уровень цен соответствует сложившемуся соотношению спроса и предложения. Для анализа состояния рынка жилья используются не цены предложения, а цены продаж, так как в процессе заключения сделки на вторичном рынке цены предложения подвергаются корректировке. Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости отличаются постоянной изменчивостью под воздействием разнообразных факторов, соотношения спроса и предложения, общего уровня деловой активности, политической и экономической ситуации в стране. Ещё одной особенностью жилищного рынка является отсутствие полной и достоверной информации, характеризующей состояние рынка. И в полной мере это замечание касается рынка элитной недвижимости.

В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

♦        в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

♦        в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

♦        в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом – объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости. В их числе:

§       особый характер взаимодействия спроса и предложения;

§       высокий уровень трансакционных издержек;

§       взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости;

§       низкая ликвидность объектов недвижимости;

§       многообразие рисков.

Особый характер взаимодействия спроса и предложения заключается в том, что предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде (в результате чего, например, при росте спроса на недвижимость растет не предложение, а цены на недвижимость, и наоборот), и спрос в краткосрочном периоде неэластичен, что объясняется ограниченностью доходов населения. Кроме того, эластичность спроса по доходу также весьма невысока: рост доходов даже на 100% может привести к росту спроса лишь на 30-50%.[8]

Высокий уровень трансакционных издержек (3-10% от стоимости цены объекта) характеризует необходимость осуществления значительных затрат для заключения сделки с недвижимостью. Эти затраты включают: издержки поиска информации, издержки ведения переговоров и заключения контрактов, издержки измерения (затраты на проведение оценки недвижимости); издержки спецификации и защиты прав собственности, издержки оппортунистического поведения (потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.).

Высокий уровень трансакционных издержек органически связан с такой важной особенностью рынка недвижимости, как более низкая ликвидность товара на рынке недвижимости. По сравнению с иными активами недвижимое имущество требует больше времени для его реализации. Даже в условиях развитых рынков недвижимости срок в 2-4 месяца является вполне нормальным для совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества, причем в том случае, если продавец адекватно оценивает имущество, подлежащее продаже. Если же цена запрашивается слишком высокая, то период реализации может быть еще более длительным.

В соответствии с природой недвижимости, особенностями рынка недвижимости причинами, вызывающими риски, могут быть самые разные факторы – юридические, технологические и градостроительные, административные, экономические и организационно-экономические.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, фирмы-оценщики, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции. Из них можно выделить институциональных участников: организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование, проектировщики, строители, органы-регистраторы прав недвижимости и сделок с ними, государственные нотариусы. Неинституциональные участники рынка – предприниматели: брокеры, оценщики недвижимости, финансисты (банкиры), управляющие недвижимостью, проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе, юристы, страховщики, аналитики рынка недвижимости и финансовые аналитики, информационно-аналитические и другие издания, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости.

Объекты недвижимости могут быть разделены на:

▫         земельные участки;

▫         первичные объекты недвижимости (земельные участки и все, прочно связанные с землей объекты – здания, сооружения, строения);

▫         вторичные объекты недвижимости – оформленные в установленном порядке пространственные части зданий, сооружений, имеющих правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта (квартиры, помещения, комнаты).

Следует отметить, что в настоящее время существует большое количество разрозненных нормативных актов разного уровня, посвященных тому или иному виду недвижимости. Единого регулирующего документа нет, что влечет к возникновению наложений и пробелов в законодательстве о недвижимости. Правовая база совершенствуется.

Формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами[9]:

1)    макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обусловливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени);

2)    инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается, «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложения в недвижимость являются привлекательными, т.к. в «определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3)    размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости);

4)    непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам);

5)    отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости;

6)    неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

1.2 Виды рынков недвижимости

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный[10].

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому[11].

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс - создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств[12].

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

Рис. 1. Виды рынков недвижимости

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру (рис. 1.), цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости[13].

Покупатель главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости.

Покупатель главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости,

Ввиду того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество - призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — застройщик (девелопер).

Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х гг. и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями».

К ним относятся:

• выбор экономически эффективного проекта;

• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

• поиск инвесторов;

• определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

• отбор и привлечение подрядчиков;

• контроль над осуществлением работ.

В дореформенной российской экономике некоторые из перечисленных функций выполнялись частично заказчиками, частично строительными организациями, выступавшими в качестве генеральных подрядчиков. Однако и те, и другие действовали в условиях гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения. От них не требовалось деятельности по управлению инвестициями. Вся экономическая деятельность сводилась к отчетным и бухгалтерским функциям.

Таким образом, взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

1.3 Виды операций на рынке недвижимости

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в начальной стадии своего развития.

Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом РФ 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где была зафиксирована оценка «капитала» в соответствии с представлениями о его предполагаемой доходности.

Однако это положение в дальнейшем не было реализовано. Решением Верховного Совета в июне 1992 года было установлено, что оценка приватизируемого имущества должна проводиться на основе балансовой стоимости имущества по состоянию на 1 июля 1992 года, что привело к существенному занижению стоимости имущества.

Так, по оценкам экспертов, стоимость акций, например, Газпрома занижена в 14-17 тысяч раз по сравнению с их рыночной стоимостью[14].

Характеризуя современное состояние рынка недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на завершающей стадии первого этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и переходе ко второму этапу – этапу подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности.

Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственный потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Уже сейчас некоторые финансовые компании начинают заниматься так называемой девелоперской деятельностью, то есть происходит становление процесса развития и управления недвижимостью.

Развитие рынка недвижимости непосредственно связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Современное российское законодательство при всем его несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле, продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, компаний и предприятий, передаче в залог и т.п. Правда, все это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени – к земле.

Экономическая же ситуация на современном этапе крайне неблагоприятна для развития рынка недвижимости из-за неудач инвестиционной политики.

Развитие рынка недвижимости сдерживается отсутствием четкого законодательства о земле.

В настоящее время частная собственность на землю признается лишь для участков следующего целевого использования:

1)    индивидуальное (жилищное) строительство;

2)    крестьянское (фермерское) хозяйство;

3)    личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

4)    приватизированные участки под предприятиями.

В подавляющем большинстве случаев муниципальные власти не продают землю в собственность, а сдают права аренды, что тормозит развитие рыночных отношений.

Сдерживающим фактором развития рынка недвижимости в России является отсутствие четкого ссудно-договорного права, законодательства об ипотеке и поземельных книгах, а также земельного кадастра.

Большинство сделок с недвижимостью в странах рыночной экономики происходит с привлечением заемного капитала (ипотечного) кредита. В России же схема ипотечного кредитования в силу экономических причин и отсутствия соответствующего законодательства пока работает не достаточно эффективно.

Для повышения эффективности рынка недвижимости необходимо также активное содействие риэлтеров, юристов, финансовых организаций, правительственных органов и оценщиков недвижимости. В развитых странах оценщики играют особую (всеми признанную) роль, без которой невозможно цивилизованное функционирование рынка недвижимости.

Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Больше того, в течение определенного периода на рынке жилья возможна не только стабилизация числа сделок, но даже его сокращение.

Вполне возможным представляется также стабилизация и даже определенное снижение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке.

Но в то же время было отмечено, что цены на элитное жилье не только снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества.

Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке.

Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием прежде всего макроэкономических факторов и основной из них – сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появления в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился[15].

Серьезное же расширение спроса возможно либо за счет повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счет активного стимулирования спроса как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости.

Говорить сегодня о выходе на рынок массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран смысле во всей России практически отсутствует.

А учитывая то, что макроэкономическая ситуация не способствует росту доходов населения, появление массового среднего слоя не грозит нам в ближайшей перспективе.

Рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлтерских фирм деятельности по оказанию услуг при купле-продаже объектов недвижимости.

В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых фирмой клиенту: банковские расчеты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных.

Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности все же ограничены: новые услуги – новые затраты, а сегодняшний клиент и так, как правило, ограничен в средствах. В то же время увеличение затрат на привлечение и удержание клиентов за счет собственных средств может заставить фирму выйти за пределы своего бюджета, а это грозит дисбалансом в доходах и расходах и даже финансовой несостоятельностью. Поэтому если для отдельных фирм эти приемы способны обеспечить необходимый объем оборота, то, очевидно, в целом они не решают проблему развития риэлтерского бизнеса.

Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства через создание системы ипотечного кредитования: создание федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержка вторичного рынка закладных, предоставление государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов и т.д.

Однако определенные резервы есть и у самих риэлтерских фирм. Таким резервом может быть даже изменение территориального расположения фирм.

Другое направление переориентации риэлтерских фирм – поиск новых сфер деятельности на рынке недвижимости, например, управление недвижимостью.

Поиск в большинстве случаев ведется в сфере коммерческой недвижимости, которая представляется более понятной и выгодной (учитывая широко распространенное мнение о недостатке офисных и торговых площадей).

Гораздо менее привлекательной сферой представляется управление жилой недвижимостью: мало у кого возникает желание иметь дело с жильцами и их проблемами, бороться с неплательщиками, учитывая чрезвычайную сложность их выселения, налаживать отношения с обслуживающими организациями. А между тем именно управление жилой недвижимостью является той сферой, которая рассматривается в западных странах в качестве наиболее стабильной и приносящей устойчивый доход. Да, управление жильем – дело, безусловно, сложное и на первых порах вряд ли можно рассчитывать на высокие доходы. Кстати, оно столь же сложно и в других странах: процессы по выселению неплательщиков могут длиться годами. Но зато люди всегда заинтересованы в том, чтобы иметь жилье, чтобы у них было тепло и свет, а значит, они всегда в основной своей массе будут готовы за это платить.

Как известно, одним из главных направлений преобразований в сфере городского управления является реформирование жилищной сферы города. Помимо всего прочего, такое реформирование предусматривает и возможности привлечения частных фирм к эксплуатации жилых зданий, находящихся в муниципальной собственности кондоминиумов, жилищно-строительных кооперативов и пр. Вряд ли эти процессы пойдут быстро и гладко, и тем не менее это перспективная тема, работать над которой надо начинать уже сегодня. (Кстати, сотрудничество с жилищно-строительными кооперативами может быть весьма полезным в брокерской деятельности).

Еще одним перспективным направлением может стать работа по организации эффективного использования ведомственных общежитий, доля которых в общем фонде недвижимости города весьма существенна. Сейчас в некоторых городах готовится механизм реорганизации этого сегмента рынка недвижимости – предполагается создание единой общегородской структуры по управлению общежитиями города. Но очевидно, что сама эта структура будет не в состоянии обеспечить непосредственное управление всеми объектами.

Вероятным направлением дальнейшего развития риэлтерской деятельности будет более активное их участие в привлечении средств населения к долевому строительству, в том числе в новых формах. Например, во многих городах до сих пор существует такое явление, как недостроенные жилые здания, от которых либо отказались инвесторы, либо так и не были найдены. С другой стороны, по-прежнему существует огромная очередь на улучшение жилищных условий. Сейчас ведение этой очереди, очевидно, будет переложено на районные администрации городов. В числе очередников есть и люди, которые могли бы найти если не всю сумму, необходимую для строительства квартиры, то часть ее. Очевидно, риэлтерские фирмы все чаще и чаще станут вовлекаться в этот процесс, выступать не только в качестве брокера по продажам готового или строящегося жилья, но и в качестве инвестиционного брокера, инициатора и организатора в реализации подобного рода проектов.

И еще одним перспективным направлением деятельности на рынке недвижимости является привлечение средств населения и юридических лиц к финансированию развития коммерческой недвижимости.

В странах с развитыми рынками недвижимости это направление развивается очень активно через использование ценных бумаг.

Выпуск ценных бумаг позволяет снять некоторые проблемы, связанные с привлечением инвестиций в недвижимость: ограниченную ликвидность, высокий уровень трансакционных издержек, большие объемы необходимых для инвестирования средств. Очевидно, эти преимущества делают актуальным выпуск ценных бумаг для привлечения инвестиций в недвижимость и в российских условиях, тем более, что большинство населения не может на иных условиях участвовать в операциях на этом рынке.

Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, все более активное переключение риэлтерских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами.

Многие из риэлтерских фирм уже обладают рядом условий для переключения на новые направления: это наличие энергичных руководителей, умение работать с клиентом, знание и хорошее чувство рынка.

Но еще многое необходимо сделать: нужен более высокий уровень квалификации не только руководителей, но и сотрудников фирм (особенно в сферах финансов, налогообложения, технологии строительства, эксплуатации зданий, правовых вопросов операций с недвижимостью и т.д.). Необходим новый уровень менеджмента, умение работать в одной команде, привлечение сотрудников не только в качестве исполнителей, но и руководителей. И, естественно, все профессиональные участники риэлтерской деятельности должны хорошо понимать механизм функционирования фирм, содержание основных операций на рынке недвижимости.

Если за последние годы в России рынки жилья развиваются благодаря законам РФ о собственности и о приватизации жилья, то рынок земельных участков находится на начальной стадии развития. Развитие рынка земли это проблема и перспектива российского рынка недвижимости[16].

2. Экономическая деятельность на рынке вторичной недвижимости г. Москвы

2.1 Характеристика вторичного рынка недвижимости

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусно использовали коммунисты, вообще «изгнав» жильё из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.

Экономическая наука оказалась бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья - как блага одновременно и экономического и социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов в СССР предпринимались робкие попытки сформулировать понятие социального гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки советских экономистов.

Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов.

Одной из составляющей рынка недвижимости является вторичный рынок жилой недвижимости. Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому[17].

Вторичный рынок жилья, т.е. рынок жилья на базе существующего жилищного фонда, раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее, считать его полностью легальным нельзя. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге (не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода. Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%.[18]

Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж- расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов[19].

Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты предсказывают как рост объема

Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.

Следует также иметь в виду, что объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать вторичный рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования. С экономико-философской точки зрения вторичный рынок недвижимости – это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности[20].

Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.

В сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере, в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.

Переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья[21].

Опишем еще несколько важны характеристик, присущих как вторичному рынку жилой недвижимости, так и рынку недвижимости вообще.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5 % от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода.

От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции.

Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Высокие трансакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек.

Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств.

Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.

В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.[22]

Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа вторичного рынка жилой недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

Классификация

Российский рынок жилой недвижимости развивается бурными темпами. Тем не менее существует ряд проблем, которые замедляют его переход на более высокий и цивилизованный уровень развития. Одна их таких проблем - отсутствие общепринятой классификации жилья. Отнесение к определенному классу используется на многих рынках как прием позиционирования объекта, помогает потребителям ориентироваться в разнообразии предложений, способствует более логичному ценообразованию. Классификации жилья, разработанные в разных компаниях, сильно отличаются друг от друга. Показательна классификация, разработанная компанией Penny Lane Realty, в которой одним из основополагающих критериев при отнесении дома к тому или иному классу является его местоположение. Так, дома класса А по этой классификации могут находится только районах Остоженки и Патриарших прудов, на правой стороне Арбата, на ул. Косыгина и т. д.

Многие профессионалы рынка пользуются отсутствием четких понятий о классах жилья и присваивают своим объектам статус High End, De Luxe, «эксклюзив» и т. д., не объясняя, что именно вкладывают в эти понятия. Так, хорошо известная компания «Дон-Строй» разработала классификацию, по которой в класс «Премиум» попадают только грандиозные жилые комплексы, построенные самим же «Дон-Строем»[23]. Отдел исследований журнала «Новый Адрес» разработал собственную классификацию, в которой понятие класса здания является собирательным показателем его качества. Основном критерием при отнесении здания к тому или иному классу выступает его конструкция. Для обозначения классов приняты термины «эконом», «бизнес» и «люкс», понятные на интуитивном уровне. Принципиально, что в рамки нашей классификации не попадает еще одна группа зданий, качество которых не соответствует современным высоким требованиям к жилью. К сожалению, именно к ней относится основная часть жилого фонда Москвы.

В соответствии с разработанной классификацией «Новый Адрес» ежемесячно публикует результаты мониторинга цен предложения на вторичном рынке жилья. В таблицах приведены средние цены по районам, даны минимальные и максимальные значения стоимости жилья в домах различных классов. Отметим, что для анализа рынка и составления таблиц «Новый Адрес» ввел топонимические районы, в соответствии с восприятием рынка профессионалами и потребителями. Границы этих районов в центре не соответствуют официальному административному делению. Так, например, различные улицы в районе Остоженки или Арбата могут относиться к различным муниципальным единицам, но воспринимаются участниками рынка как единый район.

2.2 Способы прогнозирования развития рынков недвижимости

2.2.1 Особенности прогнозирования в России

Прогнозируемыми показателями, характеризующими развитие рынка недвижимости, могут выступать: спрос, предложение, количество поглощенных площадей, уровень вакансий, ставки аренды или стоимость единицы площади. Выбор конкретных показателей зависит от целей и задач, стоящих перед заказчиком и исполнителем прогнозных работ[24].

Одним из важнейших этапов процесса прогнозирования является выбор метода прогнозирования, способного в соответствующих условиях обеспечить наилучшие результаты. От того насколько адекватным прогнозируемому объекту будет метод, зависит насколько точным и достоверным получится прогноз и, соответственно, насколько ожидаемыми будут последствия управленческих решений.

Проблема выбора наилучшего метода прогнозирования заключается в следующем: каким образом и по каким критериям из множества описанных способов исследователь должен выбрать наиболее эффективный, максимально отвечающий стоящим перед ним целям и задачам.

При выборе метода для конкретной задачи (в нашем случае прогнозирование рынка недвижимости для принятия управленческого решения) необходимо ответить на следующие вопросы:

1.                Почему появилась потребность в создании прогноза?

2.                Кто будет использовать прогноз?

3.                Каковы характеристики имеющихся данных?

4.                На какой период следует делать прогноз, т.е. величина периода упреждения?

5.                Каковы минимальные требования к данным?

6.                Какова необходимая точность прогноза?

7.                Какова стоимость прогноза, и какова эффективность средств, затраченных на его составление?

У частных компаний, организаций, физических лиц и т.п. необходимость прогноза рынка недвижимости возникает в следующих случаях[25]:

·                    обоснования вложения средств институциональных и частных инвесторов в различные сегменты рынка недвижимости;

·                    диверсификации инвестиционных портфелей как составленных целиком из объектов недвижимости, так и смешанного типа;

·                    проведения оценки недвижимости;

·                    страхования сделок с недвижимым имуществом;

·                    выработки банковскими структурами своих ипотечных программ;

·                    обоснования бизнес-планов и т.д.

В этих случаях составлять и использовать прогноз будут аналитические службы компаний, отделы маркетинговых исследований, менеджмент среднего и высшего звена.

Особенностями исходных данных для прогнозирования рынка недвижимости в современной России являются следующие моменты:

1.                короткость временного ряда. Аналитики и исследователи, занимающиеся прогнозированием в России, находятся в более сложной ситуации, чем их западные коллеги, в распоряжении которых имеются данные о динамике основных показателей рынка недвижимости за несколько десятилетий. Учитывая, что в советские времена никакого рынка недвижимости не существовало в принципе, аналитик может в лучшем случае (при анализе крупных городов и их окрестностей) опираться на динамический ряд продолжительностью 10 - 15 уровней;

2.                отсутствие достоверной информации о суммах сделок с недвижимым имуществом. Исполнители, выполняющие прогнозные работы для органов государственной (муниципальной) власти, имеют доступ к данным учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не является секретом, что в России, к сожалению, большая часть сумм сделок значительно превышает указанные в документах, следовательно, достоверность прогноза, опирающегося на подобные данные будет вызывать большие сомнения. Аналитикам, осуществляющие прогноз для нужд частных юридических и физических лиц, приходится работать с данными о предложениях недвижимости или с базой данных о сделках, проходящих через определенное агентство недвижимости. В первом случае необходимо делать скидку на уторгование, меняющуюся с течением времени, во втором объем данных отдельного риэлтерского агентства может не отражать достоверно состояние всего рынка;

3.                несогласованность данных из различных источников. Еще один путь получения информации об основных параметрах рынка - обратиться к обзорам рынка, публикуемым в открытом доступе различными консалтинговыми компаниями. Проблема, возникающая при использовании подобных данных, заключается в том, что основные показатели, характеризующие рынок, достаточно сильно отличаются в обзорах разных компаний (до нескольких процентов). Это объясняется, во-первых, различными методиками вычисления показателей, во-вторых, тем что ни одна компания не может собрать полную информацию из-за непрозрачности рынка. При существовании ярко выраженной тенденции подобное положение вещей не является критичным, но при медленном развитии событий, характеризующемся изменением величиной в те самые несколько процентов, использование различных данных может привести к выводам о наличии прямо противоположных трендов. Для получения достоверного прогноза аналитику необходимо либо опираться на данные из одного и того же источника (что не всегда возможно), либо выводить усредненные значения показателей, опираясь на экспертное мнение о достоверности данных.

Общемировая практика предполагает подразделение прогнозов по периоду упреждения на оперативные (до 1 года), краткосрочные (1 - 5 лет), долгосрочные (5 - 10 лет) и сверхдолгосрочные (10 - 20 лет)[26].

Отечественная экономическая и политическая нестабильность в последние десятилетия привела к тому, что в современных отечественных условиях приведенная выше классификация по периоду упреждения применительно к прогнозированию экономических процессов несколько видоизменилась. Так некоторые эксперты отмечают, что в современных российских условиях краткосрочным периодом прогнозирования следует считать временной период, протяженностью в один год, а к среднесрочным и долгосрочным относить прогнозы на 1 - 2 и 3 - 5 лет соответственно. Таким образом, оперативными прогнозами становятся прогнозы, имеющие в качестве периода упреждения несколько месяцев, а прогнозирование на срок свыше пяти лет следует признать сверхдолгосрочным.

Тем не менее, субъекты управления, имеющие дело с недвижимым имуществом, исходя из особенностей недвижимого имущества, как актива (в первую очередь длительность сроков создания и службы объектов недвижимости), сталкиваются с необходимостью долгосрочных и сверхдолгосрочных прогнозов. Потребность в оперативных прогнозах в сфере недвижимости значительно меньше и возникает только при управлении недвижимостью или при выборе экономически обоснованного момента для совершения сделок. Поэтому, несмотря на все вышеперечисленные трудности с исходными данными, заказчик прогнозных работ будет требовать (особенно когда прогноз выполняется для органов государственной (муниципальной) власти), а исполнители должны будут выполнять прогнозы с периодом упреждения до 10 - 15 лет включительно.

Опираясь на рассмотренные особенности имеющихся данных, попробуем сформулировать минимальные требования к ним. В силу малого количества уровней временных рядов, описывающих рынок недвижимости в России, аналитик не должен пренебрегать ни одним из них, т.к. снижение длительности ряда на единицу может привести к значительному изменения достоверности прогноза.

При привлечении данных о сделках с земельными участками и иными видами недвижимого имущества исследователь должен проанализировать их достоверность и отдать предпочтение тем, которые, например, были получены из организации, осуществлявшей сопровождение этих сделок. Но в этом случае для повышения достоверности следует собрать данные из нескольких подобных организаций, и на основе уже обобщенных данных проводить расчеты. Аналогично при использовании аналитических обзоров из различных источников необходимо выполнением прогнозных расчетов привести все исходные данные к 'общему знаменателю' и лишь затем приступать непосредственно к прогнозированию.

Ответ на вопрос о необходимой точности прогноза осуществляется исходя из целей, для которых будет использоваться прогноз, т.е. какова рода управленческие решения будут приниматься на основе этих результатов. Иными словами, целями прогнозирования определяется интервал приемлемой точности прогноза, с которым затем сравниваются полученные результаты.

Таким образом, очень многие моменты в процессе прогнозирования вторичного рынка недвижимости зависят от конкретного ситуации, конкретного заказчика и конкретного исполнителя, тем не менее, исследователь, приступающий к анализу рынка для его последующего прогноза, должен отдавать себе отчет с какими трудностями он столкнется и четко представлять какие способы их преодоления он выберет.

2.2.2 Использование метода нелинейных сетей при прогнозировании рынков недвижимости

Чтобы получить количественный прогноз развития искомого процесса, например, состояния вторичного рынка недвижимого имущества, необходимо описать рассматриваемый объект системой неравенств и уравнений, т. е. создать некую модель изменения доходность объекта недвижимости определенного целевого назначения. Применение математических моделей для прогнозирования финансовых временных рядов началось с 60-х годов прошлого века и получило общее название «гипотезы эффективного рынка». В настоящее время, примерно с конца 80-х, все шире используются нелинейные системы, в т. ч. системы на основе нелинейных сетей.

Нелинейные сети возникли из исследований в области искусственного интеллекта, а именно, из попыток воспроизвести способность биологических нервных систем обучаться и исправлять ошибки, моделируя низкоуровневую структуру мозга. Идея моделирования с использованием нелинейных сетей заключается в моделировании (повторении) поведения различных процессов на основе исторической информации. Сама сеть представляет собой набор специальных математических функций с множеством параметров, которые настраиваются в процессе обучения на прошлых данных. В основе нелинейных сетей лежит поведенческий подход к решению задачи – сеть накапливает примеры, подстраивая свои параметры при помощи специальных алгоритмов. С практической точки зрения методика принятия решения обычной нелинейной сети проста – на входе задаются некоторые числовые данные, и сеть ищет похожие в исторических данных.

Как правило, нелинейная сеть используется тогда, когда неизвестен точный вид связей между входами и выходами, если бы он был известен, то связь можно было бы моделировать непосредственно. Другая существенная особенность нелинейных сетей состоит в том, что зависимость между входом и выходом находится в процессе обучения сети. Среди профессионалов финансового рынка бытует скептическое отношение к прогнозированию курсов акций или фондовых индексов при помощи сетевых моделей, в частности бытует такая поговорка: «если бы эти системы работали, то программисты были бы самыми богатыми людьми».

В то же время рынок недвижимости значительно отличается от фондового рынка. Во-первых, инвестирование в недвижимость практически всегда осуществляется на средне- и долгосрочный периоды, во-вторых, рынок недвижимости более инерционен, более зависит от общей деловой активности рынка и других фундаментальных экономических факторов, а зависимость (слухов, новостей и т. д.) менее значительна. Следовательно, появляется вероятность успешного использования сетевых систем в сфере моделирования потока доходов при оценке эффективности инвестирования в недвижимость.

При моделировании процессов, происходящих на рынке недвижимости, в качестве зависимой переменной (выхода сети), на наш взгляд, следует принять средние по городу (региону) ставки арендной платы, а независимых переменных (входящих сигналов сети) – показатели, отражающие социально-экономическое и политическое развитие страны. Особенности сетей позволяют подавать на вход информацию без ограничений.

Приведем пример сетевого моделирования рынков недвижимости г. Москвы. В рассматриваемом примере выходами сети являлись ставки аренды торговой и офисной недвижимости, а также цены на квартиры г. Москвы. На вход подавались статистические данные о

1.                валовом внутреннем продукте;

2.                объемах промышленного производства;

3.                объемах продукции сельского хозяйства;

4.                инвестициях в основной капитал;

5.                индексе потребительских цен на товары и услуги;

6.                общем уровне безработицы;

7.                организованных сбережениях населения;

8.                количеств денег на руках у населения;

9.                объемах экспорта;

10.           объемах импорта;

11.           курсе национальной валюты;

12.           среднемесячной заработной плате;

13.           уровне инфляции;

14.           наличии или отсутствии парламентских (президентских) выборов;

15.           политической стабильности.

При моделировании в настоящей работе использовалась так называемая нелинейная сеть с одним скрытым слоем нейронов. Сигналы, поступающие на входы Х₁,-,Х_n, умножаются на коэффициенты (веса, синапсы) соответствующие каждому входу и определяют уровень возбуждения нейрона. Выходной сигнал получается пропусканием суммарного сигнала возбужденных нейронов скрытого слоя через нелинейную функцию. В качестве нелинейной функции использовалась сигмоидная функция, являющаяся непрерывной и сколько угодно раз дифференцируемой:

,

где d – постоянное смещение;

W_i – веса входных сигналов (синапсы).

Настройка весов нелинейной сети происходит в результате так называемого обучения с учителем. Это означает, что сети предъявляется как входной образец, так и выходные данные, которые сеть должна выдавать на этом образце. Для обучения сети использовался метод обратного распространения (Back Propagation), суть которого состоит в следующем.

Перед началом работы сети весам и порогам случайным образом присваиваются небольшие по величине начальные значения. Тем самым отклики отдельных элементов сети имеют малый наклон и ориентированы хаотично - фактически они не связаны друг с другом. По мере того, как происходит обучение, поверхности отклика элементов сети вращаются и сдвигаются в нужное положение, а значения весов увеличиваются, поскольку они должны моделировать отдельные участки целевой поверхности отклика. Затем вычисляется вектор градиента поверхности ошибок. Этот вектор указывает направление кратчайшего спуска по поверхности из данной точки, поэтому при продвижении по нему, ошибка уменьшится. Значение ошибки, а также градиента поверхности ошибок используется для корректировки весов, после чего все действия повторяются. Начальная конфигурация сети выбирается случайным образом, и процесс обучения прекращается либо когда пройдено определенное количество эпох, либо когда ошибка достигнет некоторого определенного уровня малости, либо когда ошибка перестанет уменьшаться.

В качестве меры ошибки в простейшем случае берется средняя квадратичная ошибка, которая определяется как сумма квадратов разностей между величиной на выходе и требуемой величиной.

,

где С_i^Т – модельные значения ставок аренды (полученные в результате обучения сети);

С_i^П – практические значения ставок аренды.

Результаты, полученные при использовании описанного метода, приведены в таблице 1.

Таблица 1. Результаты нелинейного сетевого моделирования состояний рынка недвижимости г. Москвы

Год	Торговая недвижимость	Офисная недвижимость	Жилая недвижимость
практические значения, $/м2	модельные значения, $/м2	практические значения, $/м2	модельные значения, $/м2	практические значения, $/м2	модельные значения, $/м2
1995	1 105,00	1 104,90	?	?	1 024,00	926,13
1996	1 310,00	1 246,16	784,00	783,92	1 176,00	1 177,52
1997	1 440,00	1 547,02	749,00	749,07	1 005,00	1 004,97
1998	1 345,00	1 345,02	576,00	575,98	960,00	960,23
1999	650,00	649,48	463,00	462,99	931,00	930,17
2000	687,00	686,25	475,00	475,09	650,00	558,95
2001	837,50	839,14	506,00	505,92	650	662,75
2002	946,00	944,74	561,00	552,20	908,00	903,96

Данный метод выдал модельные результаты, наиболее близкие к практическим, т. е. можно с большой долей уверенностью предположить, что искомая зависимость найдена точно. Средняя ошибка сетевого моделирования для торговой недвижимости составила 4%, для офисной недвижимости – 2%, для жилой недвижимости – 4%. Для того, чтобы наглядно продемонстрировать это утверждение, на рисунках 1 v 3 покажем соотношение между теоретическими и модельными значениями.

Рис.1 Результаты моделирования ставок аренды в торговых помещениях г. Москвы в сравнении с фактическими

Рис. 2 Результаты моделирования ставок аренды в офисных помещениях г. Москвы в сравнении с фактическими

Рис. 3 Результаты сетевого моделирования цен на квартиры г. Москвы в сравнении с фактическими

Несмотря на то, что модельные значения не полностью совпадают с практическими, можно утверждать, что тренд изменения искомых величин отражен точно. Следовательно, использование данных моделей при принятии решений инвестиционного характера. Для окончательного подтверждения работоспособности моделей на вход сетей были поданы социально-экономические и политические показатели России за первое полугодие 2003 г. Предсказанные сетью значения ставок аренды (цен на квартиры) отличаются от реальных в случае торговой недвижимости на 37,32 $/м² (4,0%), в случае офисной недвижимости – 31,72 $/м² (6,2%) и в случае жилой недвижимости – 186,63 $/м² (16,2%). Как видно ошибка предсказания выше ошибки обучения, но полученная точность все равно выше точности, которую можно получить использую обычный корреляционно-регрессионный анализ (регрессионные модели дают точность порядка 80 - 90%).

Итак, можно смело использовать найденные зависимости для прогнозирования изменений целевых факторов с достаточно большой вероятностью. Единственная проблема, встающая перед исполнителем, – это проблема взвешенного и обоснованного прогноза макроэкономических показателей страны. Но методы ее решения выходят за рамки темы настоящей работы. При решении вышеозначенной проблемы специалист-оценщик может использовать созданную модель для получения количественных прогнозов.

Но при применении методов сетевого компьютинга следует учитывать тот факт, что никакая модель несовершенна. Абсолютных моделей не бывает, потому что экономика, рынки недвижимости находятся в постоянном движении, все меняется непрерывно. Даже цифры, которые описывают рынок, создают каждый раз разные картины. Эти картины похожи на прежние, но в каждой присутствуют небольшие отличия, которые очень сложно уловить. Эти отличия могут быть незначительными на первый взгляд, но по прошествии времени, окажется, что именно они были причиной того, что все пошло не в ту сторону, как ожидалось.

Поэтому наилучшие результаты прогнозирование с помощью нелинейных сетевых моделей, как, впрочем, и любых других, дает на краткосрочный период. Конечно, возможен и долгосрочный прогноз, но для избежания ошибок в принятии решений и экономических потерь инвестора необходимо периодически корректировать модель, заново настраивая сеть с учетом новых практических данных. И тогда, и только тогда, использование нелинейных сетей для прогнозирования доходности коммерческой недвижимости и принятие на основе полученных прогнозов инвестиционных решений может дать наилучшие результаты.

2.2.3 Способ прогнозирования развития рынка недвижимости на основе анализа статистических данных

Статистика – особая отрасль практической деятельности людей, направленная на сбор, обработку и анализ данных, характеризующих социально-экономическое развитие страны, ее регионов, отраслей экономики, отдельных предприятий. Статистикой также называют науку, занимающуюся разработкой теоретических положений и методов, используемых статистической практикой хозяйственных субъектов экономики. Между статистической наукой и практикой существует тесная связь. Статистическая практика применяет методы, выработанные наукой; в свою очередь статистическая наука опирается на материалы практики и, обобщая опыт практики, разрабатывает новые правила обработки информации.

Особенность статистики заключается в том, что статистические данные сообщаются в количественной форме, т.е. статистика говорит языком цифр, отображающих общественную жизнь во всем многообразии ее проявлений. При этом статистику прежде всего интересуют те выводы, которые можно сделать на основе анализа надлежащим образом собранных и обработанных цифровых данных.

Одной из важнейших задач статистики является изучение изменений анализируемых показателей во времени. Эти изменения можно изучать, если иметь данные по определенному кругу показателей на ряд моментов времени или за ряд промежутков времени, следующих друг за другом. Таким образом временные ряды (динамические) являются важным инструментом статистического анализа, что обусловливает актуальность выбранной темы.

Одной из задач, возникающих при анализе рядов динамики, является установление закономерности изменения уровней изучаемого показателя во времени[27].

В некоторых случаях эта закономерность, общая тенденция развития объекта вполне ясно отображается уровнями динамического ряда. Так, в приведенном в таблице 2 примере уровнями динамического ряда свойственна тенденция к снижению, не нарушаемая на протяжении всего рассматриваемого периода. В других рядах динамики наблюдается систематическое увеличение уровней ряда. Однако часто приходится встречаться с такими рядами динамики, когда уровня ряда претерпевают самые различные изменения (то возрастают, то убывают) и можно говорить лишь об общей тенденции развития явления, либо о тенденции к росту, либо к снижению. В этих случаях для определения основной тенденции развития явления, достаточно устойчивой на протяжении данного периода, используют особые приемы обработки рядов динамики.

Таблица 2. Объем жилого фонда, выставляемого на вторичном рынке недвижимости г. Москве, млн.кв.м[28]

Годы	Всего объем элитного жилого фонда (млн.кв.м), выставляемого на вторичном рынке недвижимости г. Москве	Абсолютное изменение млн. кв.м	Коэффициенты роста по сравнению	Темпы прироста (%) по сравнению
по сравне-нию с уровнем 2000 г.	по сравне-нию с предшес. годом	с 2000 г.	с предшествующим годом	с 2000 г.	с предшествующим годом
1	2	3	4	5	6	7	8
2000	2,9	-	-	-	-	-	-
2001	2,4	-0,5	-0,5	0,8276	0,8276	-17,24	-17,24
2002	2,1	-0,8	-0,3	0,7241	0,8750	-12,50	-12,50
2003	1,9	-1,0	-0,2	0,6552	0,9048	-9,52	-9,52
2004	1,8	-1,1	-0,1	0,6207	0,9474	-5,26	-5,26

Уровня ряда динамики формируются под совокупным влиянием множества длительно и кратковременно действующих факторов и в том числе различного рода случайных обстоятельств. Выявление основной закономерности изменения уровней ряда предполагает ее количественное выражение, в некоторой мере свободное от случайных воздействий. Выявление основной тенденции развития (тренда) называется в статистике также выравниванием временного ряда, а методы выявления основной тенденции – методами выравнивания. Выравнивание позволяет характеризовать особенность изменения во времени данного динамического ряда в наиболее общем виде как функцию времени, предполагая, что через время можно выразить влияние всех основных факторов.

2.3 Характеристика вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы

Вторичный рынок жилой недвижимости в центре Москвы имеет свои специфические особенности и закономерности развития. Именно здесь цены на жилье достигают своего максимума, многократно превышая средние по городу значения. Только здесь можно встретить действительно уникальные предложения – как в старом жилом фонде, так и в новых домах. В то же время в центре до сих пор остались тысячи нерасселенных коммунальных квартир, сотни ветхих домов, подлежащих сносу, и поэтому рынок недвижимости здесь меняется с каждым годом и будет меняться в будущем.

Благоприятная политическая и экономическая ситуация в стране способствует увеличению доходов населения. Рост личного благосостояния заставляет человека задуматься о переезде в квартиру классом выше, чем та, которая устраивала его еще некоторое время назад. Традиционно центр города воспринимается обеспеченными потребителями как наиболее престижное место для проживания и приобретения недвижимости. Таким образом, жилье здесь пользуется платежеспособным спросом и поэтому стоит дорого.

По данным Андрея Бекетова, независимого аналитика рынка недвижимости, с апреля 2004 г. по апрель 2005 г. средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Центрального административного округа пропорционально росла и была в 1,4 раза выше, чем в среднем по Москве[29].

По данным Департамента жилищной политики правительства Москвы, на 1 января текущего года число жилых строений в ЦАО составляло 4739, из них около 45% находится в пределах Садового кольца. При этом предложение качественного жилья в центре ограничено. Значительную долю жилого фонда составляет старая, в том числе дореволюционная постройка. В основном это кирпичные здания небольшой этажности, в их число входят «сталинские» дома, старинные особняки и доходные дома XIX-XX вв. Доля ветхого жилого фонда, подлежащего реконструкции, по разным данным, составляет 18-22%, из которых около 5-7% домов находится в аварийном состоянии (рис. 4). В коммунальных квартирах в настоящий момент живет 30% населения центра, около 50% - в типовых и морально устаревших домах, и только небольшая часть населения центральной части города проживает в современных домах.

Центр Москвы занимает первое место по объему инвестиций в реконструкцию и строительство. На территории, ограниченной Садовым кольцом, за последние 10 лет построено и реконструировано зданий площадью более 6 млн. кв. м. По данным префектуры ЦАО, только в 2003 г. в центре было построено зданий общей площадью около 1 млн. кв. м, из них 330 000 кв. м жилья.

Рис. 4. Состояние жилья на вторичном рынке недвижимости г. Москвы 2004-2005 гг.

Однако сверхплотная застройка центра Москвы не дает возможностей для строительства того количества качественного жилья, которое требуется для удовлетворения существующего спроса. Дефицит свободных участков в центре, сложности с получением разрешения на снос старых домов, ограничения по этажности обусловливают нерентабельность строительства в центре типового жилья, даже с улучшенными характеристиками. Наиболее выгодно для застройщиков строительство домов классов бизнес и люкс, цена 1 кв. м в которых начинается от $3000-6000. На вторичном рынке квартиры в этих домах появляются по еще более высоким ценам, зачастую в готовности «под ключ».

На сегодняшний день производственные территории в ЦАО занимают около 10,3% от общей площади округа. По официальным данным, в текущем году предполагается освободить от промышленности территорию около 40 га, при этом в 1 квартале 2005 г. уже реабилитировано 7,37 га бывших производственных площадей. Среди наиболее масштабных и интересных для рынка недвижимости проектов - перенос фабрики «Красный октябрь» с Болотного острова, вывод текстильной фабрики с Остоженки.

По прошествии первых двух месяцев 2005 года уже можно сделать некоторые выводы о специфике столичного рынка недвижимости в этом году. И пожалуй, самым неприятным обстоятельством, по-прежнему, остается неопределенность с текущим положением дел на рынке и его тенденциями в ближайшей перспективе. Начало 2005 года так и не принесло ответа на главный вопрос, волнующий всех участников рынка и широкие слои общественности: - московское жилье все-таки дорожает или дешевеет, и какая из этих тенденций окажется преобладающей в ближайшей перспективе.

Если говорить о показателе среднего уровня цен на московское жилье, то он по мнению большинства участников рынка все же слегка повышается. Например, за февраль 2005 г. общегородской индекс стоимости жилья вырос примерно на 0.4% и составил 1814$ за квадратный метр против 1806$ за метр в январе. За январь прирост составил около 0.2%, то есть еще меньше. И хотя положительная динамика все-таки есть, ее величина крайне мала и вряд ли позволяет делать какие-либо окончательные выводы[30].

Ситуация еще больше усложняется при попытке понять, с чем именно связано повышение показателя среднего уровня цен на жилье. И анализ по разным классам жилья и даже отдельным квартирам показывает следующее. Прирост среднерыночного показателя происходит в основном за счет повышения цен на дорогое жилье – современные кирпичные и монолитно-кирпичные дома в хороших районах, отчасти «сталинские» дома, элитное и полуэлитное жилье. В это же время почти все классы панельного жилья, а также кирпичные пятиэтажки и жилье в малопрестижных районах испытывают характерную корректировку цен вниз примерно на те же 0.5% в месяц, отдельные квартиры даже больше.

Если же смотреть в точки зрения отдельных районов и округов, то получается похожая картина. В половине округов Москвы средняя стоимость жилья немного повышается, а в другой половине – напротив снижается. По районам средние цены снижаются в 63% районов, и только в 37% - повышаются. Причем все эти ценовые корректировки находятся на уровне долей процента. Таким образом, на сегодняшнем рынке одновременно есть примеры как дорожающих, так и дешевеющих квартир! При этом небольшой положительный тренд среднерыночного индекса стоимости обусловлен тем, что вверх корректируются цены в основном на дорогие квартиры, удельный вес которых за счет больших площадей выше, чем вес дешевеющих квартир в панельных домах и пятиэтажках.

Получается, что главной особенностью сегодняшнего квартирного рынка следует считать вовсе не малозаметный рост среднего уровня цен и не снижение стоимости отдельных квартир. Наиболее важной тенденцией этого года является усиливающаяся дифференциация столичного рынка недвижимости. В отличие от прежних лет, когда дорожали все квартиры без исключения (и не только квартиры), теперь часть жилья продолжает слегка расти в цене, в то время как другая часть – наоборот дешеветь. Мозаичность рынка недвижимости, на котором любой объект является уникальным, как раз и создает упомянутую выше неопределенность.

Средний уровень цен на московское жилье, обусловленный глобальными макроэкономическими факторами, очевидно, остается примерно постоянным с конца весны – начала лета 2004 года, когда прекратилось масштабное подорожание квартир. В этих условиях определяющее значение приобрели локальные факторы, связанные со свойствами каждой конкретной квартиры – ее качеством, расположением и состоянием, которые в свою очередь и влияют сейчас на ликвидность и цену жилья. Именно по этим причинам одни квартиры могут корректироваться по ценам вверх, а другие, наоборот, вниз, создавая полную дезориентацию в понимании того, что же все-таки происходит с ценами.

Неопределенность исчезнет только тогда, когда вновь проявятся заметные макроэкономические причины и возникнет четкая тенденция к общерыночному росту или снижению цен на жилье. Но пока все же имеет место стабилизация, связанная с примерным равновесием макроэкономических причин. В результате цены на разные типы жилья испытывают некоторые вариации как вверх, так и вниз в пределах нескольких процентов.

Для столичного рынка недвижимости май текущего года оказался полностью аналогичным апрелю. Возможно, это связано с периодом майских праздников, или отсутствием ярких событий, в отличие от мая прошлого года, когда громкие заявления о формировании рынка доступного жилья и необходимости принятия новых законопроектов привели к развитию стагнации на рынке недвижимости. Так или иначе, в этом году все майские показатели фактически повторяют показатели апреля.

В столице продолжает сохраняться незначительное повышение цен на жилье на уровне 1% в месяц. Так общегородской индекс стоимости жилья вырос за май на 0.9% и составил 1858$ за квадратный метр. Примерно такие же (или чуть выше) показатели роста цен наблюдаются на всех сегментах типового жилья. Цены на жилье дорогого сегмента также повышаются, но чуть медленнее среднего уровня.

Основные числовые данные, характеризующие вторичный рынок столичных квартир приведены в таблице 3[31].

Таблица 3. Индексные показатели развития вторичного рынка жилья г. Москвы за апрель-ма1 2005 года.

Индексы "дорогого" и "дешевого" жилья	Май	К апрелю
Индекс стоимости "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)	2813	0,4%
Индекс стоимости "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)	1388	0,7%
Индекс расслоения (отношение стоимости "дорогого" к "дешевому")	2,03	-0,3%
Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м.	Май	К апрелю
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	1603	1,1%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)	1651	0,9%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	1799	1,4%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	1760	1,0%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небольших пл-дей)	2245	0,4%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увелич. пл-дей)	2080	0,5%
Все панельные и блочные дома	1684	1,2%
Все монолитные и кирпичные дома	2028	0,6%
Индексы стоимости жилья по комнатности квартир, $ за кв.м.	Май	К апрелю
Однокомнатные	1764	1,6%
Двухкомнатные	1819	0,9%
Трехкомнатные	1820	0,8%
Многокомнатные	2002	0,0%

Ситуация на столичном рынке жилья, сложившаяся к концу мая этого года, позволяет подтвердить два тезиса:

Во-первых, несмотря на стагнацию, сковавшую рынок во второй половине прошлого года, и многочисленные разговоры о неизбежном падении цен в этом году на 20%-30%, реальных экономических причин для этого нет. Снижение цен на московское жилье было бы возможно только в условиях возникновения негативных форс-мажорных обстоятельств, но не в обычных условиях. За первые пять месяцев 2005 года покупательская активность на рынке недвижимости постепенно возобновилась, и стагнация ушла в прошлое.

Во-вторых, пока не находит реализации утверждение о резком подорожании жилья, также на 20%-30%, которое якобы «неминуемо должно было случится» после вступления в силу закона о долевом участии в строительстве. Разумеется, что отдельные продавцы новостроек нередко волевым решением повышают цены на свои объекты, и активное обсуждение вопроса о долевом участии в строительстве служит для этого удобным поводом. Однако при подобном искусственном повышении цен всегда остаются за кадром уменьшение объемов продаж квартир и дополнительные вливания в рекламу. В этом свете вторичный рынок является более устойчивым и показательным с точки зрения выявления общерыночных тенденций и их масштабов. И пока общерыночный рост цен продолжает оставаться на уровне 1% в месяц.

Изменится ли эта ситуация к концу лета - началу осени? – в течение лета уровень цен на столичное жилье, скорее всего, будет по-прежнему незначительно повышаться в пределах 1% в месяц. Появление резкого роста цен, как и начало их снижения, в нынешних условиях представляются маловероятными.

3. Анализ вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы

3.1 Организационная структура вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы

Под организационной структурой рынка недвижимости вообще и вторичного рынка недвижимости в частности следует понимать:

1. Комплекс объектов, обслуживающих рынок.

2. Совокупность участников рынка недвижимости - брокеры, покупатели, продавцы, финансирующие или кредитующие сделки с недвижимостью институты, государственные регуляторы[32].

Материальная база рынка жилой недвижимости складывается и двух источников. Первый - это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков рынок первичной приватизации недвижимости). Второй - это формирование в рамках строительной отрасли и вне её сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости - рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Формирование вторичного рынка жилья происходит за счет предложений по продаже приватизированного жилья и его перепродажи. Вторичный рынок имеет несколько особенностей по сравнению с первичным. Во-первых, этот сегмент рынка жилой недвижимости имеет более массовый характер, практически повсеместную распространенность, во-вторых, формирование цен на вторичном рынке происходит за счёт рыночных механизмов и уровень цен соответствует сложившемуся соотношению спроса и предложения. Для анализа состояния рынка жилья используются не цены предложения, а цены продаж, так как в процессе заключения сделки на вторичном рынке цены предложения подвергаются корректировке. Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости отличаются постоянной изменчивостью под воздействием разнообразных факторов, соотношения спроса и предложения, общего уровня деловой активности, политической и экономической ситуации в стране. Ещё одной особенностью жилищного рынка является отсутствие полной и достоверной информации, характеризующей состояние рынка. И в полной мере это замечание касается рынка элитной недвижимости.

Источником информации для анализа рынка недвижимости служит перечень объектов, предлагаемых к продаже и аренде, а также проданных (сданных в аренду) за определенный период времени, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения и продажи, даты выставления на продажу и даты сделки. Известно, что разнообразие качества, размеров, расположения объектов жилой недвижимости приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа определенной совокупности объектов рынка (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) на первом этапе обработки данных необходимо решить задачу типизации объектов недвижимости по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек - по степени готовности в момент продажи), т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков.

В настоящее время сложилась более или менее принятая большинством агентств недвижимости типизация жилья по качеству, по местоположению. Наиболее распространенным является перечень типов квартир в многоквартирных жилых домах[33]:

·                     5-этажные панельные ("хрущевки");

·                     9-этажные панельные;

·                     5-этажные кирпичные;

·                     типовые 10-16 этажные постройки 70-х годов;

·                     кирпичные старой постройки (полноразмерные, "сталинские");

·                     17-22-этажные улучшенной планировки;

·                     современные кирпичные от 14 этажей.

Существует множество более подробных попыток типизации жилья (см. приложение).

По размерам квартиры типизируют обычно выделением групп с различным числом комнат:

·                     1-комнатные (общая площадь в среднем 31-38 кв. м);

·                     2-комнатные (44-56 кв. м);

·                     3-комнатные (57-78 кв. м);

·                     4-комнатные и более (более 100 кв. м).

Городское пространство Москвы образовано множеством связанных с землей недвижимых объектов, включая застройку, дороги, озеленение, иные элементы благоустройства, а также искусственный и естественный ландшафт.

Проблемы городской среды следует рассматривать в институциональном аспекте, прежде всего в связи с ситуациями на рынке недвижимости, условиями доступа к земельным участкам, правовыми и организационными условиями градостроительной деятельности и с проводимой в городе градостроительной политикой.

Сегодня ситуация на рынке недвижимости города характеризуется следующими проблемами:

·                     требует доработки правовое обеспечение рынка недвижимости в плане инвентаризации объектов недвижимости на территории города и сведений земельного кадастра;

·                     неравномерно развиты отдельные секторы рынка недвижимости: хорошо развит рынок квартир, отстает рынок коммерческой и промышленной недвижимости и рынок земельных участков;

·                     процедура согласования технических условий носит усложненный характер и связана с долгими временными издержками;

·                     не обеспечено надлежащее финансирование предпроектных исследовательских работ и изысканий по целому ряду взаимосвязанных направлений: инженерная геология и гидрогеология; измерение уровней загрязнения среды; исследования рынка недвижимости, инвестиционных предпочтений и обоснование приоритетных площадок под строительство и реконструкцию;

·                     крайняя дефицитность городского бюджета сдерживает развитие городской инфраструктуры и реализацию городских программ. Недостаточна еще роль доходов от городской недвижимости, в г. Москве эта доля не превышает 4 %;

·                     в отрасли управления городским развитием ощущается нехватка квалифицированных кадров, способных решать нетрадиционные и междисциплинарные задачи, связанные с переходом к новым формам градостроительного регулирования.

Важной мерой в последовательном достижении совершенствования городской среды является развитие транспортного комплекса Москваа. Она предусматривает ежегодное выполнение мероприятий по дальнейшему усовершенствованию маршрутной сети, достижению регулярности движения на маршрутах городского и пригородного сообщения не менее 85% от запланированных рейсов, упорядочению системы предоставления льгот с дальнейшим переходом на выплату адресных компенсаций малообеспеченным гражданам, повышению культуры обслуживания и развитию транспортной инфраструктуры.

В рамках программы "Здоровье Москвы", утвержденной решением Московской городской Думы, разработана схема развития магистралей и транспортных узлов города до 2010 г.

Цель развития инфраструктуры рынка недвижимости связана, в основном, с градостроительными преобразованиями, направленными на повышение привлекательности городской среды, рационализацию землепользования, совершенствование транспортной системы и экологической ситуации.

Для последовательного улучшение городской среды необходимо решение следующих задач:

·                     переход к интенсивному градостроительному развитию, при котором используются, в основном, внутренние резервы города и совершенствование транспортной системы города;

·                     возрождение проблемных территорий (районов жилой застройки низкого качества, городского центра, неэффективно используемых территорий промышленных и коммунально-складских зон);

·                     улучшение качества окружающей среды.

Опишем совокупность участников вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы

Несмотря на динамичное развитие первичного рынка столицы, активно развивается и вторичный рынок. Анализируя вторичный рынок нельзя не вспомнить о том, что развитие рынка недвижимости начиналось именно с него.

Первичный рынок на сегодняшний день, конечно, обгоняет вторичный по некоторым параметрам, но как говорит пословица: "Стабильность признак мастерства" и вторичный рынок полностью соответствует этому смыслу. Вторичный рынок столицы находится в стадии стабилизации.

Как уже говорилось, первичный рынок развивается быстрыми темпами и, по вчерашним прогнозам, должен был обойти вторичный рынок, но этого не наблюдается. Это можно объяснить тем, что на первичном рынке сохраняется тенденция расчета застройщиков с инвесторами товаром. Простыми словами, вместо прибыли на вложенный капитал в денежной форме, инвестор получает товар - жилые квартиры, дома, постройки, и вынужден реализовывать самостоятельно эти объекты. По своей сути эти объекты продаются на вторичном рынке. Пока такая форма расчета будет сохраняться на первичном рынке. Вторичный рынок будет активно развиваться, на нем всегда будет качественное предложение в форме новых застроек. Таким образом, мы видим тесную взаимосвязь двух сегментов рынков столичной недвижимости.

Нельзя не сказать о вторичном рынке элитного жилья. Элитное жилье вторичного рынка - это нечто особенное. Исторические районы, постройки дореволюционного, сталинского периодов можно приравнивать к антиквариату. Особенно после реконструкции жилье в этих домах всегда будет пользоваться спросом и будет на несколько порядков дороже, чем в новых домах. Чем продолжительней будет "жизнь" таких объектов недвижимости, тем дороже они будут стоить.

Вторичный рынок жилья развивается, в первую очередь, на основе Закона РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” (1991 г.), Гражданского кодекса РФ (1995–1996 гг.), Закона РФ “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97 г. № 122-ФЗ.

По некоторым экспертным оценкам в Москве 55 % жилья находится в гражданском обороте. При этом около 40 % объектов имеют проблемный характер, следовательно, порядка 20 % объектов являются минами замедленного действия для добросовестных приобретателей. В Москве ежегодно совершается 100–120 тысяч сделок купли-продажи жилой недвижимости на вторичном рынке жилья (речь идет не о новостройках, а о квартирах, уже находящихся у кого-то в собственности). Впоследствии до 1,5 % сделок расторгаются по суду. Работающие на рынке недвижимости профессионалы считают, что при желании можно вовлечь в спор о признании недействительной практически любую сделку, совершаемую на вторичном рынке[34].

Как показывает статистика, на вторичном рынке жилья г. Москвы, большая часть расторгнутых сделок приходится на случаи, связанные с квартирами, приватизация которых проводилась в начале 90-х годов, когда права несовершеннолетних детей не учитывались. В то беспокойное время сделки совершались легко: родители приватизировали квартиры, и никакая Комиссия по опеке и попечительству согласно существовавшему на тот момент законодательству не могла препятствовать продаже жилплощади с ущемлением прав ребенка. Потом такая практика была признана противоречащей конституции, и в законодательство были внесены соответствующие поправки. Однако прошедшие за несколько лет сделки обратно не вернешь. В результате многие маленькие граждане остались без своей законной собственности. Сейчас эти обиженные несовершенством законотворчества дети подросли, стали совершеннолетними, и толковые адвокаты подсказали им, что по закону они могут заявить о своих правах на ту, не приобретенную тогда жилплощадь, даже если она претерпела не одну продажу и поменяла несколько хозяев. Не позавидуешь тому, кто волей судьбы оказался последним собственником подобной недвижимости[35].

Риелторские услуги. Риелторы столицы уже выросли из проблем молодых рынков - черного маклерства, законодательного неурегулирования. Раньше риелторские агентства боролись с черными маклерами, хотя как показало время, эта борьба не имела смысла. Надо было не бороться с черными маклерами, а вырабатывать правила работы на рынке.

Тенденция развития риелторских услуг, в первую очередь, состоит в консолидации сил риелторских фирм для повышения профессионального уровня риелторов, унификации, стандартизации деятельности, улучшения услуг на рынке недвижимости.

На сегодняшний день риелторы готовы работать в сфере жесткого государственного регулирования, и с нетерпением ожидают принятия Закона о риелторской деятельности.

Риелторы, в дальнейшем, должны будут усилить сотрудничество с оценщиками, нотариатом, юристами - эти профессиональные общественные союзы сегодня формируют общественное мнение страны, становятся гарантом стабильности в обществе.

Также риелторам необходимо налаживать тесное сотрудничество с государственными органами: Минюстом, БТИ, районными государственными администрациями и другими чиновниками, имеющими отношение к недвижимости.

В Москве действует РАСПОРЯЖЕНИЕ от 13 декабря 2001 г. N 473-РП «О СОЗДАНИИ СИСТЕМЫ СЕРТИФИКАЦИИ КАЧЕСТВА РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ В ГОРОДЕ МОСКВЕ», которое разработано в целях повышения качества и безопасности риэлторских услуг, защиты прав и законных интересов граждан и в соответствии с Законами Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (в ред. Федерального закона от 17 декабря 1999 г. N 212-ФЗ) и от 10 июня 1993 г. N 5151-1 "О сертификации продукции и услуг" (в ред. Федерального закона от 31 июля 1998 г. N 154-ФЗ).

 Управление риском, связанным с профессиональной деятельностью основных участников рынка (риелторов, нотариусов, оценщиков, регистраторов и др.), достигается с помощью системы требований к ним, мониторингу их соответствия (система сертификации, аккредитация, конкурсный отбор и т. д.). В части компенсации ущерба может быть использован механизм страхования профессиональной ответственности основных участников. Управление риском, связанным с дефектом сделки, достигается с помощью сопровождения сделки теми же профессиональными участниками рынка. В части поддержки управления риском и компенсации финансового ущерба может быть использован механизм страхования, например, риска потери права собственности (аналог широко распространенного на Западе титульного страхования)[36].

Кредитные услуги. Широкомасштабной государственной ипотечной программы в России пока нет. И не потому, что, как считают власти, у нас нет пока достаточного законодательного поля для ипотеки жилья. Скорее дело в отсутствии средств - у государства и населения.

По различным оценкам, в 2004 году в кредит на вторичном рынке в Москве было куплено 35-40% жилья. В 2003 году они кредитовали от 10 до 15% всех контрактов на покупку столичных квартир. По оценкам банкиров, в Москве около 40 риэлторских контор имеют договоренности с банками, и соответственно, могут в случае нехватки денег у клиентов предложить и м обратиться в финучреждение. Судя по активизации "кредитного процесса", некоторые банки начнут уменьшать свои кредитные ставки в преддверии весенней активизации столичного рынка недвижимости. Пока же у всех финансовых учреждений приблизительно одинаковые условия. Первый взнос заемщика - 30-50% стоимости недвижимости. Кредитные ставки, по уверениям банкиров, не превышают 18% по займу в иностранной валюте и 35% - в национальной[37].

Страхование на вторичном рынке недвижимости г. Москвы. Страхование финансовых рисков при покупке недвижимости для столичных страховщиков и риелторов стало уже привычным явлением повседневной практики. Многие агентства недвижимости работают по агентским соглашениям со страховой компанией, являясь распространителями и продавцами этого вида страхового продукта. Так что теперь, придя в агентство недвижимости, клиент может застраховать квартиру не только от пожара или наводнения. а и от риска потерь вновь приобретенное жилье. В России уже услугами страховых компаний пользуется 21% москвичей и 15% петербуржцев.

В России, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации приобретение прав на недвижимость, в том числе и на землю, осуществляется лицами в результате сделок.

Субъект гражданского права (покупатель), приобретая имущество, получает также право собственности: владения, пользования, распоряжения. Поскольку имущество переходит от одного владельца к другому в результате сделки, постольку право собственности на приобретенное имущество может быть утрачено или ограничено из-за признания сделки недействительной.

Титульное страхование особенно актуально для России, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с недвижимостью. Правда, по этим же причинам возникают сложности и у страховщиков. Дело в том, что страховщик при заключении договора титульного страхования обычно предварительно проверяет юридическую чистоту страхуемой недвижимости. На эти цели зарубежные страховщики тратят от 60 до 90 % получаемой по договору премии, зато и результаты у них весьма убедительные: отношение выплат к взносам, как правило, не превышает 10 %. Этот пример говорит о том, что если вам предлагают при страховании, например, на пять лет тариф с ежегодным взносом, значит страховщик не проводит экспертизу и слабо представляет предметную область.

В России же риски в титульном страховании, страховании риска потери права собственности очень велики. Самим ходом приватизации, когда основными нормативными документами в означенной области являлись многочисленные указы Президента, постановления правительства, отраслевые нормативные акты, был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок, да к тому же до сих пор практически полностью отсутствует отечественная статистика по данным риска. Поэтому титульное страхование в России должно опираться не только на классику страхования, но и на правовую теорию и практику сделок с недвижимостью и судебную практику по спорам о праве собственности.

Страхование права собственности отличает от традиционного имущественного страхования “место нахождения страхового риска”: риск находится в прошлом, и страховая защита права собственности направлена на последствия событий, произошедших в прошлом.

Таким образом, страхование риска потери права собственности защищает от последствий событий. Это могут быть невыявленные при проверке обременения, неучтенные наследники или иждивенцы наследодателя, нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными в момент заключения сделки понимать значение своих действий или руководить ими, нарушения в процессе приватизации, совершение сделок в результате мошеннических действий, совершение сделки неправомочным лицом (по доверенности, срок действия которой истек; доверитель умер после выдачи доверенности) и прочие обстоятельства, являющиеся основанием для виндикации, признания сделки недействительной или обращения взыскания.

Страхование риска потери права собственности защищает против любого неизвестного “дефекта” в праве. Так, любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие.

Основные положения страхования риска потери права собственности состоят в следующем.

В страховое покрытие включаются все возможные риски, проявление которых влечет прекращение права собственности, то есть страховой защитой покрывается риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда на основании ст. 168–179, 302 ГК РФ.

Проводится преддоговорная экспертиза на предмет юридической чистоты объекта страхования (приобретаемого жилья), а также, что не менее существенно, оценивается судебная перспектива спора, как по выявленным, так и по скрытым (невыявленным) рискам. Это особенно важно, если страхование осуществляют до сделки купли-продажи.

Обеспечивается финансовая гарантия возврата вложенных средств в недвижимость. Размер финансовой гарантии в пределах страховой суммы, которая может быть равна рыночной стоимости недвижимости.

Гарантируется полное юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к новому собственнику. Расходы на юридическое сопровождение несет страховая компания. Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в суде страховщику. Сам он может даже не участвовать в нем. Страховщик становится на место страхователя, и он не менее страхователя заинтересован в благополучном разрешении спора. Фактически обязательство страховщика по страховой защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.

По разным основаниям, которые могут лечь в основу решения суда, сроки исковой давности могут быть от одного до десяти лет. Срок страхования выбирает страхователь.

Существенным моментом является то, что страховая компания несет ответственность по искам, поданным в период действия договора страхования, независимо от продолжительности судебного рассмотрения спора.

Юридические услуги. По-прежнему, обслуживание рынка недвижимости нуждается во множестве хороших юристов: адвокатов для присутствия в судебном зале, консультантов по наболевшим, неотложным вопросам, связанных с правом, которые повсеместно возникают в риелторской деятельности. Не должны риелторы забывать и о сотрудничестве с корпусом нотариусов столицы. Нам нужно находить больше взаимопонимания - иногда от качественной работы нотариуса зависит успех сделки.

Информационное обеспечение рынка недвижимости. Создание локальных баз данных, обслуживающих то или иное агентство недвижимости, - это вчерашний день для столичных риелторов. Сегодня, с развитием доступа к интернетовским сетям, актуально качество информационных баз данных, ее сервисные возможности. Все больше появляется объединенных листинговых систем - это и MLS, и KVS и другие. Следующая ступенька в развитии информационных баз рынка недвижимости - это слияние локальных баз в одну, по примеру компании Майкрософт, которая, сделав более качественный программный продукт, поглотила своих конкурентов.

Сегодня ставится задача предоставления более качественных услуг на рынке недвижимости, и без соответствующего информационного обеспечения рынка, нельзя реализовать эти планы.

3.2 Анализ спроса и предложения на вторичном рынке жилой недвижимости г. Москвы

Анализ спроса

Для анализа спроса, прежде всего, рассмотрим его структуру по ценовому признаку. Для этого данные для анализа сведем в таблицу 4.

Таблица 4. Структура спроса на жилье по ценовому признаку за 2002-2004 годы, %

Цена за 1 кв.м., $	до 200$	от 200 до 500$	от 600 до 1000$	более 1000$
2002	12%	26%	54%	8%
2003	13%	20%	55%	12%
2004	11%	19%	55%	15%

Проиллюстрируем данные таблицы 4 на рисунке 5.

Рис. 5. Динамика структуры спроса на вторичном рынке жилья г. Москвы по ценовому признаку за 2002-2004 годы, %

Итак, из рисунка 5 видно, что в течение последних трех лет практически не изменилась доля спроса в ценовом сегменте до 200$ за 1 кв.м. (12%, 13% и 11% соответственно) и в ценовом сегменте от 600; до 1000$ за 1 кв.м. (54%, 55% и 55% соответственно).

Увеличивается доля спроса на жилье в ценовом сегменте долее 1000; за 1 кв. м. за счет уменьшения спроса в ценовом сегменте до 200$ за 1 кв.м.

Таким образом, в смысле структуры спроса наиболее перспективным ценовым сегментом является сегмент более 1000$ за 1 кв.м. В этом ценовом сегменте востребованы просторные квартиры, часто двухуровневые или мансардные, в монолит-кирпичных домах, либо в полностью реконструированных зданиях, обязательным условием является наличие паркинга и высококачественное инженерное оснащение. Отметили, что практика недавнего времени по строительству малоквартирных домов с развитой внутренней инфраструктурою, включающей бассейн, фитнес-центр и многое другое, оказалась невостребованной. В эконом-классе наибольшей популярностью пользуются относительно небольшие квартиры общей площадью 80-120 кв. м, по цене от $2000-2500 за 1 кв. м. Отметим, что рынок начинает испытывать недостаток в квартирах бизнес-класса, в ценовом диапазоне $4000-6000 за 1 кв. м.

В ценовом сегменте до 200$ за 1 кв.м. основную часть занимает спрос на комнаты в коммунальных квартирах. Комнаты предпочитают покупать приезжие и люди, не обремененные крупными суммами денег. Многие таким образом пытаются попасть под расселение и получить просторную квартиру в новостройках окраины. Как известно, жилье на сегодняшний день рассматривается как привлекательный инструмент для частных инвестиций. Доля квартир, приобретаемых с целью перепродажи, в центре Москвы достигает 20%. В этом ценовом сегменте жилье в основном арендуется, и только в 3-5% случаев приобретается для дальнейшего проживания.

Следующий критерий анализа вторичного рынка жилья г. Москвы – площадь жилья. Данные для анализа сведем в таблицу 5.

Таблица 5. Динамика структуры спроса на жилье по критерию площади за 2002-2004 годы

Площадь, кв.м.	до 100 кв.м.	от 100 до 200 кв.м.	от 200 до 300 кв.м.	более 300 кв.м.
2002	22%	56%	14%	8%
2003	23%	50%	15%	12%
2004	25%	45%	20%	10%

Предпочтения покупателей в зависимости от площади квартир представлены на рис. 6.

Рис. 6. Предпочтения покупателей по площади квартир в Москве за 2002-2004 годы

Анализируя динамику структуры спроса на жилье следует отметить, что за 2002-2004 годы уменьшается доля спроса на квартиры площадью от 100 до 200 кв.м., в сегментах 200-300 кв.м. и до 100 кв.м. наблюдается возрастание доли спроса.

В сегменте более 300 кв.м. нет ярко выраженного тренда спроса.

Сопоставляя данные по ценовому критерию и по критерию площади, следует отметить, что элитное возрастание на элитное жилье не жестко связано с ценой и площадью квартиры. Рассмотрим требования покупателей к элитному жилью. Представления о престижном доме меняются со временем и с появлением новых стандартов строительства. Если 10-15 лет назад пределом мечтаний были «цековские» дома или «сталинские» высотки с просторными подъездами и консьержками, то сейчас их место в предпочтениях потребителей заняли современные монолитные дома, которые начали строиться в центре несколько лет тому назад. Отметим, что квартиры в них на вторичный рынок попадают не очень часто.

Однако не все доверяют качеству современного строительства, причем особенно скептически настроены представители старшего поколения. Они и предпочитают «цековские» и совминовские дома, которых много в районе Патриарших, Арбата и на Пречистенке. По оценке специалистов компании Blackwood, доля таких покупателей составляет 20%. К достоинствам «цековских» домов можно отнести большую площадь квартир, высокие потолка большие балконы, хорошего качества коммуникации, чистые подъезды с консьержами. Обычно цековские дома подключали одновременно к двум ТЭЦ, что обеспечивало бесперебойную подачу горячей воды. Своих поклонников имеют «сталинские и дореволюционные доме выбирают 10% и 30% покупателей соответственно. Кирпичные, нередко в метр толщиной стены обладают великолепной звукоизоляцией, а высота потолков в подобных зданиях может превышает 4 м.

Также следует отметить, что при выборе жилья на вторичном рынке все большую роль играет фактор окружения, а именно наличие в районе других элитных домов, зеленых зон. Близость к Кремлю, к памятникам культуры и архитектуры повышают престижность района. Негативными факторами при выборе места жительства служат близость к промзонам, наличие оживленных автомагистралей, чуть меньше – неразвитая инфраструктура. Коренные москвичи, придирчивые к экологии, чаще выбирают западную часть центра. Если в целом по Москве большое значение имеет фактор близости к метро, то в центре, учитывая социальный уровень покупателей, он не играет никакой роли. Более 60% покупателей выбирают квартиры с количеством комнат четыре и более. Устойчивым спросом пользуются многоуровневые квартиры, каждая из которых, как правило, демонстрирует уровень владельца и является эксклюзивным проектом. Коммунальные квартиры тоже находят своих покупателей, хотя спрос на них значительно ниже, чем в середине 1990-х, когда расселенные и отремонтированные коммуналки в исторических районах были первыми образцами элитного жилья.

Очень интересна география спроса, меняющаяся со временем. Даже среди профессионалов, вплотную работающих с покупателями, нет единого мнения о «рейтинге» районов. Единственное исключение - Остоженка, которой все единодушно отдают пальму первенства. На второе место претендуют район Арбата, Патриарших прудов, Замоскворечье. В борьбе за покупателей сильно отстают районы Таганки, и Китай-города в связи с практически полным отсутствием современного жилищного строительства.

Далее проанализируем «географию» покупателей в динамике за 2002-2004 годы. Данные о контингенте покупателей на вторичном рынке сведем в таблицу 6.

Таблица 6. Контингент покупателей жилья на вторичном рынке в Москве за 2002-2004 годы

Покупатели	Москвичи	Россияне из регионов	Иностранцы
2002	80%	18%	2%
2003	77%	20%	3%
2004	70%	25%	5%

Проиллюстрируем данные этой таблицы на рисунке 7.

Рис. 7. Контингент покупателей жилья в Москве в 2002-2004 г.г.

По данным анализа следует сделать вывод, что растет доля россиян из регионов, покупающих жилье в Москве на вторичном рынке, тогда как доля москвичей заметно сокращается.

Совсем другая ситуация на рынке элитного жилья (в центре Москвы). Известно, что приобретение жилья в центре Москвы чаще всего не по карману представителям среднего класса. Основную массу покупателей составляют состоятельные россияне – их доля от общего числа клиентов возросла до 35%. Часть покупателей – это представители шоу-бизнеса, известные политики, видные деятели культуры и спорта. По окончании предвыборных кампаний среди клиентов увеличивается доля представителей различных фирм, занимающихся PR. С точки зрения занимаемой должности жилье в центре чаще всего покупают владельцы бизнеса, топ-менеджеры крупных российских и иностранных компаний.

Основная часть покупателей жилья в центре уже проживает в Москве. Специалисты компании Blackwood считают, что доля москвичей среди их клиентов составляет 80%. В то же время аналитики компании «Новое Качество» полагают, что россияне из регионов составляют около 40% покупателей, а компания Paul's Yard сообщает, что лишь 10% покупателей московской недвижимости постоянно проживают в регионах. Иностранцы же составляют всего лишь около 5% от общего числа покупателей. Это связано с тем, что они предпочитают арендовать жилье, а не вкладывать деньги в его покупку.

Анализ предложения

Данные по объемам продаж в динамике по округам г. Москвы сведем в таблицу 7.

Таблица 7. Объем продаж квартир на вторичном рынке жилья по округам г. Москвы за 2002-2004 годы

Округи	ЦАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	АЗАО	ЗАО	СЗАО
2002	14.8%	11.1%	11.4%	10.4%	10.4%	10.4%	10.8%	10.4%	9.0%
2003	14.9%	10.3%	10.5%	11.5%	10.0%	9.4%	10.4%	10.3%	9.4%
2004	15.6%	10.3%	10.4%	10.4%	10.4%	10.4%	10.4%	10.4%	10.4%

Рис. 8. Объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы за 2002-2004 г.г.

В сравнении с остальными округами и районами Москвы Центральный округ лидирует по объему предложения (рис. 8). В других административных округах предложение почти не меняется.

Предложение квартир на вторичном рынке формируется физическими лицами, собственниками квартир. В настоящее время около 60% жилья в центре продается при посредничестве риэлторских фирм. Остальная часть собственников либо пользуется услугами частных маклеров, либо совершает операции самостоятельно.

Проанализируем рынок вторичного жилья г. Москвы по показателю качества жилых домов. Для этого данные сведем в таблицу 8.

Таблица 8. Объем предложений квартир на вторичном рынке Москвы за 2002-2004 годы

Характеристики жилья	Эконом-класс	Бизнес-класс	Класс Люкс.	Не поддаются классификации
2002	33%	8%	4%	55%
2003	34%	6%	5%	53%
2004	39%	5%	6%	50%

 

Рис. 7. Характеристики жилых домов на вторичном рынке жилья г. Москвы за 2002-2004 годы

Приведенные данные говорят о том, что в структуре предложения на вторичном рынке жилья наблюдается тенденция более четкой дифференциации жилья по качественному признаку, и все меньше присутсвуют дома, не поддающиеся классификации.

Отметим, что далеко не во всех районах представлены все три класса жилья. Так, на Якиманке на сегодняшний день нет предложений в классе люкс. Китай-город является одним из ценовых аутсайдеров из-за полного отсутствия предложения не только класса люкс, но даже и бизнес-класса. В Замоскворечье цены еще не успели среагировать на высокий спрос, и здесь можно приобрести дома хорошего качества по относительно невысокой стоимости. Так, с октября 2004 г. по май 2005 г. максимальная и минимальная цены 1 кв. м жилья класса люкс в Замоскворечье практически не менялись. Стабильным остается уровень цен на жилье в Китай-городе. Это связано с небольшим объемом предложения, и, как уже говорилось выше, отсутствием действительно элитного жилья. За тот же период больший ценовой рост наблюдался на дома эконом-класса на Остоженке, бизнес-класса на Сретенке, а также на дома класса люкс на Патриарших прудах. Две трет продаж объектов класса люкс пришлись на квартиры в доме «золотой мили». Большой объем предложения, тем не менее не удовлетворяет существующий спрос[38].

3.3 Анализ источников финансирования приобретения жилья на вторичном рынке жилой недвижимости г. Москвы

31 мая 2005 г. в Москве в бизнес-центре "Павелецкий" состоялась конференция "Финансирование строительства и приобретения жилья: новое законодательное регулирование". Одной из главных тем для обсуждения на Конференции стал новый Закон о долевом строительстве, вступивший в силу с 1 апреля 2005 года. Этот закон существенно меняет ранее применяемые схемы и финансирования строительства с участием граждан и юридических лиц, изменяет условия банковского кредитования застройщиков, вводит обязательную государственную регистрацию договоров, устанавливает новые процедуры государственного контроля[39].

На Конференции были рассмотрены положения нового Закона о жилищных накопительных кооперативах, который регулирует порядок участия таких организаций в строительстве и приобретении жилья для своих членов.

Участники Конференции "Финансирование строительства и приобретения жилья: новое законодательное регулирование" обсудили подходы к реализации нового законодательства и перспективы его совершенствования.

На конференции были подняты следующие темы:

·                     Законодательное обеспечение формирования рынка доступного жилья

·                     Концепция защиты прав граждан, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья

·                     Новые институциональные формы финансирования строительства и приобретения жилья

·                     Особенности регулирования деятельности по привлечению средств в строительство и приобретение жилья

·                     Особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, уступки прав требований, обременений на объекты залога (ипотеки) и прав собственности на объекты долевого строительства

·                     Особенности налогообложения участников рынка жилья и жилищного строительства

·                     Основные направления финансирования жилищного строительства и приобретения жилья"

·                     Проблемы развития финансирования жилищного строительства

·                     Особенности деятельности жилищных накопительных кооперативов

Приобретение жилья гражданами предполагает использование ими различных источников средств для приобретения жилья: средств от продажи уже имеющегося в их собственности жилья (например, полученного в результате бесплатной приватизации) или другой недвижимости; их денежных сбережений; накопленных средств на вкладах в банке, в частности, на жилищных вкладах; безвозмездных субсидий государства; банковских кредитов, возвращаемых из текущих доходов.

При этом следует выделить две основные группы граждан - покупателей жилья:

а) граждане, признанные в официальном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (очередники на получение жилья);

б) граждане, желающие улучшить жилищные условия, но не являющиеся очередниками.

В зависимости от их материального состояния, стабильности получения доходов, наличия жилья в собственности возможны варианты финансирования приобретения жилья, сочетающие самые различные источники средств.

В качестве основных, которые наиболее часто встречаются на практике ипотечного кредитования, можно условно выделить три варианта:

1. Гражданин, нуждающийся в улучшении жилищных условий и имеющий право на безвозмездную субсидию (в размере от 5 до 70 процентов стоимости жилья по социальной норме), сможет реально получить ее при наличии средств, необходимых на оплату оставшейся части жилья. При отсутствии у него собственных денежных сбережений и жилья в собственности ему может быть предоставлена возможность накопить средства в банке на жилищном вкладе с последующей выдачей жилищного кредита ( в размере не более 70 процентов от стоимости приобретаемого жилья), что позволит мобилизовать недостающие для оплаты жилья деньги. В то же время следует иметь в виду, что гражданин получит кредит только при условии его соответствия банковским критериям платежеспособности, т.е. расчет размера предоставляемого кредита будет исходить из предположения возможности заемщика осуществлять ежемесячные платежи по кредиту в сумме не более 1/3 совокупного семейного дохода заемщика.

2. Достаточно распространенной формой будет сочетание получения безвозмездной субсидии с собственными денежными средствами гражданина и средствами от продажи находящегося в его собственности жилья. В случае нехватки этих средств может быть привлечен жилищный кредит банка на условиях соответствующей платежеспособности заемщика и обеспеченности кредита залогом.

3. Приобретение жилья в ипотеку полностью финансируется за счет аккумулированных кредитной организацией собственных и заемных средств. При этом широкое распространение может получить схема финансирования с использованием жилищных сберегательных вкладов (или приобретение жилищных сертификатов, облигаций жилищных займов) в качестве инструмента накопления первоначального взноса, необходимого для получения жилищного кредита. Размер первоначального взноса не может быть менее 30 процентов.

По данным аналитического портала rusipoteka.ru, в прошлом году общий объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, вырос почти вдвое – с $260 млн до $500 млн. При этом почти 50% рынка по-прежнему приходится на Сбербанк РФ ($233 млн), второе место сохраняет DeltaCredit ($34 млн), который уже почти догнали Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК, $26 млн исходя из курса 30 руб. за доллар), Raiffesenbank ($21,4 млн) и Московское ипотечное агентство (МИА, $21,2 млн). Любопытно, что именно у этих структур условия и ставки кредитов остаются более или менее постоянными. Единственным серьезным нововведением Raiffesenbank стали кредиты с плавающей процентной ставкой, которая рассчитывается по формуле LIBOR+8%. Кстати, займы с начислением процентов в зависимости от LIBOR предлагают сегодня также DeltaCredit и Газпромбанк (см. таблицу). DeltaCredit в начале декабря отменил штрафные санкции за досрочное погашение кредита, начиная со второго года после его получения, а в конце января увеличил срок действия решений кредитного комитета с трех до четырех месяцев. Впрочем, последний шаг вызван в первую очередь дефицитом предложения на рынке недвижимости – многие заемщики сейчас просто не успевают подобрать квартиру в период, пока у них открыта кредитная линия.

МИА свои новости приурочило к началу весны. По словам главы агентства Дмитрия Бутакова, с февраля оно наконец-то начало самостоятельно работать в рознице, то есть принимать заявки от граждан и выдавать кредиты. Раньше программы МИА реализовывались только через уполномоченные банки. Параллельно агентство ввело два новых подвида ипотечных кредитов – со сниженным до 10% собственным взносом заемщика и для клиентов, которые не могут подтвердить свои доходы официальными справками. В феврале же МИА начало кредитовать приобретение жилья на первичном рынке, а также подписало соглашение с департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы и муниципальным предприятием "Агентство по реализации жилищных займов и субсидий". В результате москвичи, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий и получение соответствующих субсидий, смогут использовать их в качестве первичного взноса за квартиру по кредиту МИА.

Банки–операторы агентства смогут подключиться к новым программам с марта. Однако, как отмечает господин Бутаков, они имеют право только ужесточать и удорожать условия кредитов, рефинансируемых МИА. То есть получается, что заемщикам теперь выгоднее обращаться напрямую в агентство. Проблемой АИЖК по-прежнему остается московский рынок. Несмотря на то что с лета некоторые небольшие банки, например Промэнергобанк, начали активное продвижение программ агентства в столице, основной объем его кредитов до сих пор приходится на регионы. А недавно АИЖК даже наложило на МИА, являющееся главным партнером агентства по Москве, штрафные санкции ввиду неисполнения обязательств по годовому объему продажи закладных по ипотечным кредитам. В соответствии с соглашением, подписанным банками, МИА как московский региональный оператор АИЖК должно было до конца 2003 года продать закладных по ипотечным кредитам в объеме около 300 млн. руб. Однако в итоге не реализовало ни одной.

Таблица 9. Ипотечные программы московских банков и агентств (по состоянию на конец февраля 2005 года)[40]

Банк	Программа	Ограничения суммы кредита	Срок кредитования	Процентная ставка по кредиту	Первоначальный взнос, в % от стоимости квартиры (инвестиционного договора)
"Первое ОВК"	"Базовая программа" (приобретение жилья на вторичном рынке в Москве и Подмосковье)	17-500 тыс.	До 10 лет	11-15% (определяется индивидуально по итогам рассмотрения заявки)	От 15%
"Первое ОВК"	"Ипотечный ломбард" (на любые цели под залог имеющейся недвижимости)	От 10 тыс. (но не менее 30% от рыночной цены закладываемой недвижимости) до 100 тыс. (но не более 60% от рыночной цены закладываемой недвижимости) или рублевый эквивалент	До 3 лет	От 20% в руб., от 16% в долл., при сумме кредита 100-500 тыс. определяется индивидуально	Открытие и ведение ссудного счета 1-3% от суммы кредита, но не менее $250, плата за снятие наличных 0,8% от суммы
Абсолют-банк	Приобретение жилья в Москве и Подмосковье на вторичном рынке	10-30 тыс.	10 лет	15%	От 20%
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)**	Руб.	Без ограничений	До 20 лет	15% (изменяется в соответствии с директивами АИЖК, но не может быть повышена)	От 30%
Агропромкредит	На покупку готовых квартир	$5-100 тыс., 150 тыс.-3 млн руб.	До 5 лет	15% в долл., 20% в руб.	От 30%
Внешторгбанк	Приобретение квартир в Москве и Подмосковье на вторичном рынке	10-500 тыс. (или рублевый эквивалент)	До 20 лет	В руб. – 16%, в долл.: кредит на 10 лет – 10,5%, на 15 лет – 11%, на 20 лет – 11,5%	От 15-25% в зависимости от величины кредита
Газпромбанк	Приобретение жилья в Москве и ближнем Подмосковье на вторичном рынке	10-200 тыс. (или эквивалент в руб.)	10 лет – в долл. и евро, до 3 лет – в руб.	В долл. и евро три варианта: 13%, LIBOR+10% и дискретная (13% до погашения 40%, 12% до погашения еще 30% задолженности, затем 11,5%), в руб. 18%	От 30%
Инвестсбербанк	Приобретение квартирыв Москве и Московской области на вторичном рынке	От 10 тыс. в долл. или эквивалент в руб.	До 5 лет	10-14% в долл., 18-19% в руб.	От 20%
МДМ-банк	Приобретение жилья напервичном (готовые квартиры в собственности застройщика) или вторичном рынке	15-200 тыс.	3, 5 или 10 лет	Кредит на 3 года – 11%, на 5 лет – 13%, на 10 лет – 15%	От 20%
Международный московский банк	Приобретение жилья на вторичном рынке в Москве	25-400 тыс.	До 10 лет	12%	От 30%
Московское ипотечное агентство (МИА)	Приобретение квартир на вторичном рынке в Москве	Без ограничений	До 20 лет	15% в руб., 11% в долл.	От 30%
МИА	Приобретение квартир на вторичном рынке с уменьшенным первичным взносом	См. выше	До 20 лет	17% в руб., 13% в долл. до выплаты 30% от стоимости квартиры, затем 15% в руб. и 11% в долл.	От 10%
МИА	Приобретение квартир на вторичном рынке без документального подтверждения доходов	См. выше	До 20 лет	15% в руб. и 11% в дол.	От 50%
Собинбанк	Приобретение квартир в Москве на вторичном рынке	Без ограничений	До 10 лет	14%	От 30% в домах после 1970 года постройки, от 60% в домах до 1970 года постройки

В феврале 2005 года президент Владимир Путин опять заявил, что критическую ситуацию с обеспечением населения жильем должна разрешить ипотека. В ответ участники рынка и госчиновники с новой силой заговорили о проблеме законодательного обеспечения кредитов под залог недвижимости.

В конце февраля 2005 года правительство одобрило практически все концепции законопроектов, направленных на развитие ипотечного кредитования,– о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс (ГК) и федеральный закон "Об ипотеке (залоге, недвижимости)", а также изменений в федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах". По словам представителей Госстроя, до конца марта документы должны быть доработаны и внесены на рассмотрение в Госдуму. Поправки предусматривают отмену нотариального удостоверения договоров ипотеки, отмену согласования с органами опеки и попечительства приобретения недвижимости путем ипотеки, освобождение сделок с недвижимостью, заключаемых юридическими лицами, от уплаты НДС.

Любопытно, что одновременно с законодательным закреплением либерализации условий ипотеки Госстрой лоббирует и ужесточение ряда нормативов. Так, ведомство предложило официально разрешить обращение взыскания на жилые помещения и земельные участки, которые являются предметом ипотеки, в случае признания судом наличия задолженности из-за невозврата должником кредита путем внесения изменений и дополнений в ст. 446 ГПК. Напомним, что именно она сегодня запрещает выселять должников. Чиновники уверяют, что доработка законодательства приведет к значительному росту ипотечного кредитования и сделает его более доступным. Банкиры с представителями государства не спорят – например, поправок в ст. 446 многие из них ждут, чтобы ввести программы по кредитованию загородной недвижимости. Однако, по данным того же Госстроя, ежегодно всего около 1,2% российского населения приобретает жилье на собственные (а также заемные) средства, еще 0,3% семей получают его за счет бюджетных денег. При этом около 80% семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а строится в год всего 0,24 кв. м нового жилья на душу населения. По расчетам аналитиков, чтобы удовлетворить спрос и избавиться от ветхого и аварийного жилья (3,2% жилого фонда), необходимо строить в четыре раза больше. В результате получается, что за ипотечными деньгами в банки приходит множество людей, и им даже открываются кредитные линии[41].

4. Прогнозирование развития вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы

Среди основных тенденций вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы, которые отслеживаются уже на протяжении нескольких лет можно назвать:

-         повышение требований к комфорту и инфрастуктуре;

-         некоторое перераспределение клиентов со вторичного рынка на первичный;

-         увеличение количества квартир, купленных в кредит;

-         обновление вторичного жилого фонда за счет предложения квартир построенных недавно либо еще строящихся.

К тенденциям характерным для 2004 года относятся:

-         уменьшение влияния спекулятивного фактора в ценообразовании рынка жилой недвижимости. Рынок жилья ныне становится менее привлекательным для частных инвесторов;

-         увеличение разрыва стоимости по различным сегментам реализуемой на вторичном рынке недвижимости в зависимости от качества жилья и места расположения;

-         увеличение объема вторичного рынка за счет изменения статуса общежитий;

-         активизация рынка страхования жилой недвижимости;

-         повышение спроса на загородную недвижимость и активизация рынка коттеджного строительства.

Снижения цен на вторичном рынке жилья, как и на первичном в 2005 году ждать не приходится. Это связано со следующими обстоятельствами:

-         улучшение политической и экономической ситуации в России, и как следствие увеличение количества иностранных инвесторов на российский рынок недвижимости;

-         в 2005 году инфляция доллара (основной валюты сбережений россиян), скорее всего, продолжится (в 2004 г. она составила 12%). Поскольку, очень незначительное количество населения доверяет коммерческим банкам, а доллар дешевеет, недвижимость, особенно жилье, по-прежнему является одним из наиболее надежных вложений средств;

-         подорожание энергоносителей и стройматериалов увеличит себестоимость строительства жилья;

-         миграция политической, экономической элиты и трудовой силы приводит к увеличению количества жителей в столице и увеличивает спрос на жилье;

-         введение налога на доход с физических лиц по операциям с недвижимостью, повысило спрос на жилье до 100 кв. м.

Вопреки прогнозам, уверяющим, что темпы роста цен на вторичное жилье достигли своего предела, и в самое ближайшее время последует их снижение, московская недвижимость продолжает дорожать.

Так, на сегодняшний день средняя цена, за которую можно приобрести квартиру в Москве, уже не опускается ниже 1500 долларов США за квадратный метр (да и такое предложение еще придется поискать). А стоимость одного метра элитного жилья сегодня начинается с планки 3500 долларов.

На самом деле, ничего сверхъестественного не произошло: конец декабря и первая половина января - время традиционного спада деловой активности. С наступлением же февраля ценовой подъем возобновился, продолжился он и в марте. По сравнению с первым кварталом текущего года, среднемесячный прирост цен в апреле оказался едва ли не самым рекордным - 5,6%, и, по всей вероятности, тенденция роста сохранится.

Причины роста: настоящее и будущее.

Как известно, цены на московское жилье являются отражением уровня жизни и благосостояния горожан. За последние несколько лет, в условиях политической и экономической стабильности, доходы населения увеличились, и люди стали стремиться к улучшению своих жилищных условий (по данным различных социологических исследований, сегодня условиями проживания не удовлетворен каждый второй москвич). При этом немало и тех, кто, не доверяя банковским структурам и ценным бумагам, вкладывает деньги в недвижимость с целью сохранить сбережения, обезопасить их от инфляции. И как следствие всего вышесказанного - постоянно высокая покупательская активность.

Рынок недвижимости вообще нельзя рассматривать отдельно. Он – неотделимая часть общей экономики. А экономика России, что бы там ни говорили, сегодня испытывает период роста. В том числе и за счет экспорта энергоносителей, которые, кстати, также растут в цене. Таким образом, приток денег идет, а инвестировать их по-прежнему практически некуда. В такой ситуации они, как правило, вбрасываются на рынок недвижимости - то есть повышается доля инвестиционных покупок жилья. В числе покупателей не только физические лица, но и крупные компании, вкладывающие деньги в недвижимость с целью приумножения своего капитала.

Дополнительный спрос (и в первую очередь на самое дешевое жилье) вызывает и развитие рынка ипотеки. Так, в 2004 году объем выданных ипотечных кредитов возрос более чем в три раза. И все это – на фоне ограниченного предложения. Отсюда – усиление конкуренции среди покупателей (и опять же, в первую очередь – в низшем ценовом сегменте), отсюда же – удорожание недвижимости, причем всех категорий. Интенсивный рост цен на недорогое жилье влечет пропорциональное удорожание и остальных квартир – таков закон рынка. В противном случае, стоимость объектов разных категорий – и устаревшей "хрущовки", и квартиры в современном "монолите" – сравнялась бы. Правда, динамика роста цен на рынке дорогого и сверхдорогого жилья несколько ниже. Это происходит, в первую очередь, в силу не очень высокого платежеспособного спроса (не так уж много людей готовы к покупке апартаментов данной категории). Тем не менее, элитный сектор вторичного рынка развивается довольно активно, а значит, "не останутся в долгу" и цены.

Еще один немаловажный фактор роста стоимости вторичного жилья – ситуация на рынке новостроек, где в силу различных причин цены также не стоят на месте. При прочих равных, на процесс ценообразования влияет и реализация программы по сносу и реконструкции пятиэтажных домов. Затраты, связанные с выселением жильцов, со сносом и утилизацией старого дома, застройщики закладывают в себестоимость новостройки, увеличивая тем самым цену готового объекта.

Спрос и предложение. Итак, несмотря на то, что жилье эконом-класса по-прежнему самое востребованное (в основном это касается однокомнатных квартир площадью до 40 кв. м и двухкомнатных до 50 кв. м в панельных домах), спросом сегодня пользуется абсолютно все. И все же параллельно наблюдается тенденция к росту популярности трех- и четырехкомнатных квартир: в целях улучшения жилищных условий все чаще совершаются обмены давно купленных "однушек" на более просторные квартиры. Люди уже не хотят годами ютиться в "малогабаритках", откладывая деньги на расширение площади. Многие стараются обеспечить себя полноценным, качественным жильем сразу.

Количество же адекватных предложений если и растет (в основном за счет экс-новостроек), то все равно не столь быстро, чтобы удовлетворить существующие потребности. Несмотря на увеличение числа квадратных метров в новых домах, количество квартир на вторичном рынке практически не увеличивается. Причина в изменении структуры строительства: дешевая типовая застройка в Москве заканчивается. Все четче прослеживается стремление покупателей к комфорту, соответственно, и застройщики в основном ориентированы на возведение современных монолитных домов усовершенствованных серий с увеличенной средней площадью квартир.

Перекосу в отношении спроса способствует и сокращение объема предложения дешевых квартир. Раскупаются они мгновенно. С первичного же рынка поступления подобного рода практически прекратились: "львиную долю" город забирает под целевые программы, под переселение жителей из сносимых домов, для предоставления жилья очередникам.

В итоге, несмотря на продолжающийся рост цен, спрос по-прежнему намного превышает предложение. Исключение составляют дорогой и супердорогой сегменты жилья. Здесь наблюдается противоположная картина – предложение значительно опережает спрос, а потому быстро продаются только наиболее удачные проекты.

Цены. Прежде всего, рассмотрим факторы, влияющие на процесс ценообразования. Их несколько: это тип и состояние дома (в том числе материал, из которого этот дом возведен, время постройки, серия), инфраструктура, транспортная доступность, экология. Немаловажное значение имеют и дополнительные критерии: этаж, вид из окна, наличие или отсутствие лифта (мусоропровода, балкона, телефона, горячей воды и прочих благ цивилизации), контингент соседей, а также многое другое. Определяющим критерием является и то, в каком именно районе Москвы расположено жилье. Традиционно престижными и, соответственно, наиболее дорогими районами в Москве считаются Центр, Запад, Юго-Запад и Северо-Запад. И наоборот: самое дешевое жилье – в Юго-Восточном и Южном округах, насыщенных промышленными зонами. Хотя и там цены в последнее время не такие уж и низкие: средняя стоимость квадратного метра уверенно перевалила за отметку 1520 долларов США. Дешевле можно купить квартиру разве что в Зеленограде (и то по причине его "сверх-удаленности" от центра Москвы).

Что же касается общей картины (без учета элитного жилья), то она наглядно представлена в таблице (по состоянию на апрель 2005 года). В связи с удорожанием столичной недвижимости, поднялся спрос на подмосковные квартиры. Только за последний квартал цены на жилье в области выросли на 8-9% и стали догонять столичные показатели. А в наиболее дорогих подмосковных городах – Одинцово, Красногорск, Мытищи – так и вовсе сравнялись.

По сходной причине выросла активность и на загородном рынке, что лишний раз подтверждает, насколько взаимосвязаны все сегменты рынка недвижимости в целом. Все чаще в качестве разумной альтернативы московскому жилью (а нередко и в качестве дополнения к нему) служат таун-хаусы. Расположенные в живописных местах лесопарковой зоны Подмосковья, они оптимальны для тех, кто предпочитает самое высокое качество жизни. По сути, это отдельная квартира со всеми удобствами, только расположена она за чертой города.

на текущий момент не существует ни одного рыночного фактора, указывающего на снижение в ближайшем будущем стоимости московского жилья. Возможно только замедление роста. При этом рынок недвижимости не стабилизируется, пока будут расти цены на нефть и доходы от ее экспорта. Значит, сохранится (а, скорее всего, даже вырастет) и объем платежеспособного спроса на жилье, причем на все его категории.

5. Охрана окружающей среды и безопасность жизнедеятельности

5.1 Экономическое значение мероприятий по улучшению условий и охраны труда. Показатели эффективности мероприятий по улучшению условий и охраны труда

Повышение благосостояния работников и обеспечение процветания предприятий составляют двуединую цель хозяйственной деятельности. Это - истина, о которой иногда забывают, когда речь заходит о совершенствовании производственной среды. В настоящее время на смену традиционному подходу, рассматривающему улучшение условий и охраны труда на рабочих местах как дополнительные затраты, приходит новый, при котором здоровье, безопасность и благосостояние работников делаются неотъемлемыми элементами экономической стабильности и организационного развития предприятий[42].

Увязывая задачи обеспечения безопасности и здоровья с целями совершенствования управления и развития производства, все большее число предприятий добивается экономического успеха, демонстрируя возможности улучшения производственной среды на основе гармоничного сочетания заботы о благополучии работников и прибыльности компании.

Помимо социальной важности, не менее важное значение имеет экономический эффект, достигаемый в результате мероприятий по улучшению условий труда и совершенствованию производственного контроля (сокращение простоев оборудования, снижение производственных потерь, повышение производительности и качества). Эти результаты, в свою очередь, воздействуют на улучшение мотивации работников и их благосостояния, одновременно способствуя повышению уровня промышленной безопасности и конкурентоспособности предприятий. Чем ниже уровень безопасности в компании, тем виднее результат любого, даже самого скромного мероприятия по улучшению производственной среды. Наиболее прибыльными представляются меры по улучшению организации труда и внедрению новых эргономических решений. Однако оценка затрат и особенно финансовых результатов таких мероприятий часто вызывает затруднения.

В последние годы разработан ряд методик оценки экономический эффективности мероприятий по безопасности и охране труда. Примером такой методики может служить принятая в  России в 2002 году Федеральная целевая программа улучшения условий труда[43].

Программа сформирована и реализуется как единый комплекс организационных, методических, исследовательских, конструкторских, производственных, санитарно-гигиенических, медицинских,  учебно-пропагандистских и других мероприятий, обеспечивающих  достижение поставленных целей. Правовые акты, методические  рекомендации, технологическая и конструкторская документация,  инструкции, учебная литература и другие материалы, разработанные в  ходе реализации Программы, используются на некоммерческой основе  (без компенсации затрат) заинтересованными федеральными органами  исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов  Российской Федерации.

Основное внимание при разработке Программы уделено минимизации  затрат на ее реализацию при одновременной ориентации на достижение  социального эффекта при осуществлении программных мероприятий.  Предприятия и организации, осуществляющие соответствующие меры  по улучшению условий и охраны труда, получают экономический эффект  за счет сокращения штрафов за нарушение требований действующего  законодательства. Их реальная выгода может быть достоверно  определена только по фактическим результатам.

Общеэкономический эффект от улучшения условий и охраны труда проявляется в увеличении доходов предприятий и организаций, а  также налоговых поступлений в бюджеты всех уровней в результате  сокращения выплат пособий по временной нетрудоспособности,  единовременных и ежемесячных выплат пострадавшим на производстве  или их родственникам в связи с потерей кормильца, уменьшения  расходов на медицинскую, профессиональную и социальную  реабилитацию, специальный медицинский уход, санаторно-курортное  лечение, протезирование и обеспечение инвалидов труда  приспособлениями для трудовой деятельности и транспортными  средствами.

Указанные затраты в 2004 году составили более 4 трлн. рублей,  что не полностью отражает весь объем убытков, вызванных  производственным травматизмом, так как учтены только прямые убытки  и не учтены так называемые косвенные убытки, к которым можно  отнести[44]:

– стоимость амбулаторного (клинического) лечения;

– снижение производительности труда, а также условные  материальные потери в результате недодачи продукции за время  болезни;

– потери вследствие простоев оборудования;

– расходы, связанные с расследованием несчастных случаев, и др.

Приблизительная оценка показывает, что при существующем в  Российской Федерации уровне указанных затрат расходы по Программе  окупятся за год, если к 2006 году эти затраты сократятся хотя бы  на 0,1 процента.

Социальный эффект от выполнения Программы проявится в  сокращении производственного травматизма, общей и профессиональной  заболеваемости, в повышении безопасности труда и социальной  защищенности работников. Осуществление Программы создаст  благоприятные предпосылки для роста рождаемости и снижения уровня  смертности населения, особенно в трудоспособном возрасте.

В экономической литературе в вопросах, связанных с экономической эффективностью мероприятий по улучшению условий  охране труда, как правило, рассматриваются два аспекта: снижение потерь от производственного травматизма (несчастных случаев) и от невыхода на работу (абсентиезма) по другим причинам. Осветим эти аспекты подробнее.

1. Потери от производственного травматизма

Существует немало способов классификации и описания финансовых потерь, связанных с производственным травматизмом – с точки зрения пострадавшего, предприятия или общества в целом. В 1920-х гг. Хайнрих (H.W.Heinrich) разработал так называемую теорию айсберга. Он разделил затраты компании, связанные с несчастным случаем, на прямые и косвенные. Прямые затраты по несчастному случаю включают заработную плату за период отсутствия на работе, стоимость медицинского обслуживания и медикаментов и другие затраты, непосредственно вызванные несчастным случаем. К косвенным затратам по несчастному случаю относятся, например, потери рабочего времени других лиц, кроме пострадавшего, ущерб, нанесенный имуществу и продукции предприятия, потерянный престиж компании, оплата труда юристов, штрафы и др. [45]

ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ:

- зарплата за период нетрудоспособности;

- стоимость медицинского обслуживания

КОСВЕННЫЕ ЗАТРАТЫ:

- рабочее время других работников;

- рабочее время управленческого персонала;

- ущерб имуществу;

- упущенная выгода;

- возмещение невыходов на работу;

- снижение производительности

Прямые затраты включают заработную плату за период отсутствия на работе, стоимость медицинского обслуживания, лекарств и другие затраты, являющиеся непосредственным результатом несчастного случая. В отличие от них, косвенные затраты по несчастным случаям включают, например, материальный ущерб и другие потери, являющиеся косвенными последствиями несчастного случая. Из этой общей суммы вычитается сумма компенсации, полученная от страховой компании.

Хайнрих обратил внимание та то, что далеко не все несчастные случаи на производстве приводят к травмам и трудовым увечьям. Он изобрел так называемую теорию «треугольника несчастного случая», которая популярна до сих пор. Эта теория опирается на исследование, согласно которому, на каждый несчастный случай, повлекший за собой отсутствие на работе более трех дней, приходится большое количество легких несчастных случаев, а также инцидентов, не оканчивающихся травмой.

Имеется большое количество теоретических моделей для расчета потерь, связанных с несчастными случаями на производстве, однако лишь немногие из них могут быть использованы на практике. Обычно такие модели содержат длинный перечень всех возможных последствий несчастного случая. С точки зрения предприятия целесообразно сосредоточиться на последствиях, которые являются наиболее существенными и размер которых проще всего подсчитать. Упор следует сделать на легкие травмы и прочие несчастные случаи. Ущерб от них обычно недооценивается. Такая информация будет полезна как для компании в целом, так и для отдельных работников[46].

2. Потери от абсентеизма (невыходов на работу)

Обычно компании отслеживают наиболее измеримый вид расходов – зарплату за период отсутствия на работе. Однако этот показатель не дает верной картины уровня потерь за период отсутствия на работе. С абсентеизмом связан ряд косвенных затрат[47].

Степень влияния абсентеизма в значительной мере зависит от загрузки производственных мощностей в компании. Если используется только часть производственных мощностей, то расширение загрузки путем поручения работы другим исполнителям, может компенсировать последствия абсентеизма.

На затраты влияет также форма организации труда. При индивидуальной организации труда потери от отсутствия работника равняются его заработной плате за период отсутствия, плюс дополнительные затраты, связанные с простоем рабочего места (аренда станка и т.п.).

При бригадной организации труда, когда изделие последовательно переходит от одного работника к другому, отсутствие одного работника влияет на производительность каждого члена бригады. В этом случае при расчете потерь мы должны прибавить к зарплате отсутствующего работника объем работ, упущенный другими членами бригады. Этот объем мы можем определить, выделив долю невыполненной работы и рассчитав на ее основе часть общего заработка бригады (например, ¼).

Основу для расчета потерь, связанных с абсентеизмом, составляет заработная плата за период абсентеизма. При сложении этого показателя с косвенными затратами мы получим общие потери от абсентеизма. Следует отметить, что обеспечение отсутствия невыходов тоже стоит денег. Для получения показателя чистых потерь от абсентеизма из суммы общих потерь следует вычесть нормальные расходы по заработной плате.

Для обоснования расходов на улучшение условий труда целесообразно вести мониторинг абсентеизма и связанных с ним потерь на основе показателя стоимости одного дня нетрудоспособности. Вместе с тем, необходимо иметь в виду, что причины абсентеизма многочисленны и зависят от многих переменных величин. Некоторые виды невыходов неизбежны, так что не стоит силой заставлять людей идти на работу, если они больны. Важную роль в преодолении отрицательных последствий абсентеизма играет приобщение работников к производительному, высококвалифицированному труду.

Задача, в сущности, состоит не в снижении абсентеизма, а в повышении показателя явки на работу. Факторами, способствующими улучшению этого показателя, является совершенствование производственной среды, повышение содержательности труда, акцентирование важности роли отдельно взятого работника.

5.2 Формирование средств на осуществление обязательного страхования. Классы профессионального риска. Страховые тарифы. Страховые взносы капитализации платежей при ликвидации страхователей. Методики расчета скидок, надбавок и капитализации платежей

 

Согласно Федеральному закону от 24.07.98 г. №125 - ФЗ «Об обязательном cоциальном cтраховании от неcчаcтных cлучаев на производcтве и профеccиональных заболеваний» обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний является видом социального страхования и предусматривает:

- обеспечение социальной защиты застрахованных и экономической заинтересованности субъектов страхования в снижении профессионального риска;

- возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью застрахованного при исполнении им обязанностей по трудовому договору (контракту) путем предоставления застрахованному в полном объеме всех необходимых видов обеспечения по страхованию, в том числе оплату расходов на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию;

- обеспечение предупредительных мер по сокращению производственного травматизма и профессиональных заболеваний

Согласно ст. 20 указанного закона средства на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний формируются за счет:

1) обязательных страховых взносов страхователей;

2) взыскиваемых штрафов и пени;

3) капитализированных платежей, поступивших в случае ликвидации страхователей;

4) иных поступлений, не противоречащих законодательству Российской Федерации.

Но основным иcточником являютcя cтраховые взноcы на обязательное cоциальное cтрахование от неcчаcтных cлучаев на производcтве и профзаболеваний, уcтанавливаемые cтрахователям (работодателям) в завиcимоcти от клаccа профеccионального риcка.

Федеральным законом от 29.12.04 № 207-ФЗ «О страховых тарифах на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний на 2005 год» установлены на 2005 год для страхователей страховые тарифы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессио­нальных заболеваний в процентах к начисленной оплате труда по всем основаниям (доходу) застрахованных, а в соответствующих случаях—к сумме вознагражде­ния по гражданско-правовому договору в соответствии с видами экономической деятельности по классам профессионального риска в следующих размерах:

 I класс профессионального риска                        0,2

II класс профессионального риска                       0,3

III класс профессионального риска                      0,4

IV класс профессионального риска                      0,5

V класс профессионального риска                       0,6

VI класс профессионального риска                      0,7

VII класс профессионального риска                     0,8

VIII класс профессионального риска                    0,9

IX класс профессионального риска                      1,0

X класс профессионального риска                       1,1

XI класс профессионального риска                      1,2

XII класс профессионального риска                     1,5

XIII класс профессионального риска                    1,7

XIV класс профессионального риска                    2,1

XV класс профессионального риска                     2,5

XVI класс профессионального риска                    3,0

XVII класс профессионального риска                   3,4

XVII класс профессионального риска                   4,2

XIX класс профессионального риска                    5,0

XX класс профессионального риска                     6,0

XXI класс профессионального риска                    7,0

XXII класс профессионального риска                   8,5

 

Статье 2 указанного закона установлено, что в 2005 году страховые взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболе­ваний уплачиваются в размере 60 процентов размера страховых тарифов, перечисленных выше:

1) организациями любых организационно-правовых форм в части начислен­ных по всем основаниям независимо от источников финансирования выплат в де­нежной и (или) натуральной формах (включая в соответствующих случаях возна­граждения по гражданско-правовым договорам) работникам, являющимся инва­лидами I, II и III групп;

2) следующими категориями работодателей:

а) общественными организациями инвалидов (в том числе созданными как со­юзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80 процентов;

б) организациями, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов общественных организаций инвалидов и в которых среднесписочная численность инвалидов составляет не менее 50 процентов, а доля заработной платы инвалидов в фонде оплаты труда составляет не менее 25 процентов;

в) учреждениями, которые созданы для достижения образовательных, куль­турных, лечебно-оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, инфор­мационных и иных социальных целей, а также для оказания правовой и иной помо­щи инвалидам, детям-инвалидам и их родителям, единственными собственниками имущества которых являются указанные общественные организации инвалидов.

Согласно п. 2 Постановления Правительства РФ 6 сентября 2001 г. №652 «Об утверждении правил установления страхователем скидок и надбавок к страховым тарифам на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний» установлено, что скидки   и   надбавки   устанавливаются   Фондом   социального страхования  Российской  Федерации  (страховщиком) на текущий   год   в   пределах   страховых   взносов,    предусмотренных соответствующим   разделом   доходной   части   бюджета   фонда, утверждаемого федеральным законом.

Максимальный размер  скидки  или  надбавки  не может превышать 40 процентов страхового тарифа, установленного страхователю.

Размер   скидки   и  надбавки  рассчитывается  страховщиком  в соответствии с методикой расчета скидок и надбавок к страховым тарифам на  обязательное  социальное  страхование  от  несчастных  случаев  на производстве и профессиональных заболеваний, утверждаемой страховщиком по   согласованию   с   Министерством  труда  и  социального  развития Российской Федерации, исходя из следующих основных показателей:

- отношение суммы  обеспечения  по  страхованию  в  связи  со всеми произошедшими у страхователя страховыми случаями к  начисленной  сумме страховых взносов;

- количество страховых случаев у страхователя на тысячу работающих;

- количество дней  временной  нетрудоспособности  у страхователя на один страховой случай.

Скидки   и   надбавки   определяются  на  основании  сведений, представляемых страхователем в установленном страховщиком порядке.

Страхователь имеет   право   участвовать   в   установлении   ему страховщиком скидок и надбавок.

Скидка  или  надбавка  устанавливается  страховщиком в случае, если перечисленные показатели меньше  (скидка) или больше (надбавка) аналогичных показателей по отрасли (подотрасли), которой соответствует основной вид деятельности страхователя.

Условиями  рассмотрения  страховщиком  вопроса об установлении скидки являются:

- осуществление страхователем  финансово-хозяйственной деятельности в  течение  не  менее  чем  3  года  с  момента  его   государственной регистрации;

- своевременная уплата страхователем текущих страховых взносов;

- отсутствие задолженности по страховым взносам.

Необходимо отметить, что Постановлением Фонда социального страхования РФ от 27.04.05 № 46 «Об утверждении средних значений основных показателей для расчета скидок и надбавок к страховым тарифам на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний в 2005 году» изменены значения показателей, которые влияют на расчет скидок и надбавок к страховым тарифам по обязательному социальному страхованию от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний. Теперь эти значения установлены не по отраслям экономики, как это было раньше, а по видам деятельности.

В заключение следует отметить, что Федеральный закон № 125-ФЗ ставит перед Фондом кроме возмещения вреда еще две задачи:

- предоставление пострадавшим реабилитационных услуг;

- предупреждение наступления страховых случаев.

Опыт государств, имеющих длительную историю применения законодательства о страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, показывает, что во главу угла необходимо ставить профилактическую работу по предупреждению несчастных случаев и профессиональных заболеваний. Затем следует задача, направленная на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию. И только после этого стоит вопрос о выплате возмещения вреда. В названном Федеральном законе, эти задачи расставлены в обратной последовательности, а значит и приоритеты в работе Фонда выбраны неверно.

5.3 Положительные и отрицательные факторы урбанизации

К числу важнейших социально-экономических процессов современности относится урбанизация. Урбанизацией (от латинского urbs - город) называется не просто рост городов и городского населения, но и усиление их роли, широкое распространение городского образа жизни. Город – это крупный населенный пункт, выполняющий промышленные, организационно- хозяйственные, культурные, управленческие, транспортные и другие, кроме сельскохозяйственной, функции. "Крупность" города измеряется численностью живущих в нем людей. В мире не существует общих критериев, по которым населенный пункт получает статус "город". В России, например, городом может быть населенный пункт с числом жителей более 12 тысяч человек[48].

Численность населения Российской Федерации в 2004 г. составила 146,3 млн человек, в т.ч. 107 млн горожан (73,1%) и 39,2 млн сельских жителей (26,9%). Россия по численности населения находится на шестом месте в мире[49].

Территории больших городов быстро расширяются и образуются агломерации - большие города с развивающимися под их влиянием пригородными поселениями. Например, Московская агломерация насчитывает 12 млн. человек, тогда как Москва- 9 миллионов.

Высшее звено урбанизации - образование мегаполисов - скопления агломераций и городов, лежащих друг от друга на близком расстоянии и имеющих тенденции к слиянию. Например, мегаполис Бостон - Вашингтон с населением около 40 миллионов человек, простирающийся вдоль Атлантического побережья.

Для Российской Федерации характерна высокая концентрация квалифицированных кадров. Город Москва – столица России – крупнейший административно-политический, промышленный, транспортный, научный и культурный центр страны.

Выгодное экономико-географическое положение России обуславливает пересечение водных и сухопутных путей, обеспечивающих устойчивые внутренние и внешние экономические связи.

Центр России стал базовым регионом, в котором в наибольшей степени стали формироваться рыночные отношения: получила развитие финансовая система, развивается рыночная инфраструктура, успешно привлекаются иностранные инвестиции, создаются совместные с иностранными партнерами промышленные предприятия. В районе сформировался многоотраслевой хозяйственный комплекс, в котором ведущую роль играют обрабатывающие отрасли промышленности.

Неблагоприятная демографическая ситуация отразилась на численности экономически активного населения, сократившегося за 1992-1997 г. на 1440,8 тыс. чел., или на 9,2%. При этом показатель занятых в экономике снизился на 21,7%, а уровень безработных вырос в 1,3 раза и составил 7,8% от экономически активного населения страны.

 Происходит отток рабочей силы из отраслей промышленного производства в рыночную инфраструктуру, связанную с развитием сферы услуг, банковской системы, малого бизнеса. За 1993-1997 гг. удельный вес населения, занятого в промышленности района, сократился с 31,8 до 26,5%, т.е. на 5,3%, а в торговле, общественном питании, снабжении и заготовках вырос на 3,4% и составил 11,3%, против 7,9%. Значительно возросла доля занятых в финансовых, кредитных и страховых структурах. Финансовый кризис августа 1998 г. негативно отразился на зарождающихся рыночных отношениях и привел к резкому росту безработных за счет служащих банковской системы, фондовых рынков, страховых компаний. Особенно остро стоит проблема занятости в городах с моноотраслевой структурой хозяйства, где градообразующими производствами выступали предприятия текстильной промышленности (Иваново и города Ивановской области, текстильные города Московской и других областей), а также города с высокой долей предприятий военно-промышленного комплекса и научные центры (Дубна, Протвино, Троицк и др.).

Особенностью современного рынка труда является то, что большую часть безработных составляют лица, имеющие высшее, преимущественно техническое образование, а рынок труда предлагает рабочие места для неквалифицированных или малоквалифицированных рабочих или места с тяжелыми условиями труда.

В последнее время доля занятых в промышленности как в Москве, так и в Московской области сокращается, но растет доля занятых в сфере услуг.

В Москве и Московской области работает более 1/3 всех научных сотрудников России, учится более 1/5 всех студентов вузов.

Развитие урбанизации проявляется в ускоренных темпах роста расходов территориальных бюджетов на финансирование народного хозяйства. Эти расходы имеют тенденцию к увеличению в связи с остом и усложнением местного хозяйства, расширением жилищно-коммунального строительства, повышением стоимости основных фондов коммунального хозяйства и уровня его технического оснащения. Рост населенных пунктов ведет к увеличению эксплуатационных расходов. Кроме того, с развитием урбанизации растут потребности жителей малых городов, поселков и сельских поселений, где все в больших масштабах развивается коммунальное хозяйство, торговля, образование, здравоохранение и т.д.

Список литературы

1.            Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. Официальный текст. – М.: Издательско-торговая фирма «Кодекс», 1996.

2.            Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 366 с.

3.            Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2000. – 322 с.

4.            Барнова Р.О. Сделки на рынке недвижимости. – М.: Дело, 2004. – 231 с.

5.            Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА-М, 2003. – 319 с.

6.            Гладкий Ю.Н., Доброскок В.А., Семенов С.П. Экономическая география России. – М.: Гардарика, Литературно-издательское агенство «Кафедра-М», 2003. – 521 с.

7.            Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002- 458 с.

8.            Гусев А.Д. Недвижимость. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 432 с.

9.            Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002. – 144 с.

10.       Дородников В.Н. Коммерческо-посреднические фирмы: экономика и управление: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАЭиУ, 2000. – 311 с.

11.       Дронов В.П., Максаковский В.Д., Ром В.Я. Экономическая и социальная география (Справочные материалы). – М.: Финансы и статистика, 2004. – 366 с.

12.       Дудкин О.Р. Обеспечение безопасности жизнедеятельности: учебное пособие. – М.: Просвещение, 2002. – 411 с.

13.       Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.: Дело, 2002. – 523 с.

14.       Котлер Ф. Основы маркетинга. – М.: Прогресс, 1990. – 647 с.

15.       Красноглазов Б.Н. Недвижимость: оценка, аренда, купля продажа. – М.: Акционерное торгово-промышленное общество «Русская инициатива», 2001. – 547 с.

16.       Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – М.: Инфра-М, 2004. – 511 с.

17.       Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 478 с.

18.       Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - С.-Пб.: Проспект, 2003. – 352 с.

19.       Основы бизнеса на рынке недвижимости: учебник для ВУЗов. / Составитель – С.Н.Максимов. – СПб.: Проспект, 2003. – 344 с.

20.       Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 358 с.

21.       Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2000. – 396 с.

22.       Охрана труда и обеспечение безопасности на производстве: учебное пособие / под. Ред. Семенова О.Д. – М.: Радио и связь, 2003. – 497 с.

23.       Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика /МАИЭС. - М.: Финансы и статистика, 2003. – 378 с.

24.       Семенов Р.Л. Налогообложение сделок с недвижимостью // Вопросы экономики, №9, 2004. – с. 15-18.

25.       Семенов П.Р. Охрана труда: учебник для ВУЗов. – М.: Дело, 2003. – 432 с.

26.       Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости / Г. М. Стерник - М.: Российская гильдия риэлтеров, 2004. – 62 c.

27.       Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: энциклопедия оценки. – СПб.: Изд- во СПбГТУ, 2000. – 447 с.

28.       Ханк Д. Э. Бизнес-прогнозирование, 7-е издание.: Пер. с англ. / Д. Э. Ханк, Д. У. Уичерн, А. Дж. Райтс - М.: Издательский дом 'Вильямс', 2003. - 656 с.: ил.

29.       Четыркин Е.М. Статистические методы прогнозирования. – М.: Статистика, 1995. – 677 с.

30.       Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Хабаровск: Издательство ХГТУ, 2003. – 326 с.

31.       Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.: Дело, 2003. – 289 с.

32.       http://www.vremya.ru

33.       http://elitehome.ru

34.       http://www.research.rbc.ru

35.       http://fpmp39.ru

36.       http://www.zakon.weldteam.ru

37.       http://www.dm-realty.ru

38.       http://www.irn.ru

39.       http://pm.finmarket.ru

40.       http://www.magr.ru

41.       http://www.antax.ru

42.       http://www.agent.net.ua

43.       http://www.medinform.biz

---

[1] Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Хабаровск: НГАСУ, 2002. – С.5.

[2] Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. Официальный текст. – М.: Издательско-торговая фирма «Кодекс», 1996.

[3] Барнова Р.О. Сделки на рынке недвижимости. – М.: Дело, 2004. – с. 46.

[4] Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика /МАИЭС. - М.: Финансы и статистика, 2003. – с. 66.

[5] Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. – С.22.

[6] Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. Хабаровск: ХГТУ, 2003. – С.9.

[7] Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. Оценки /Е.И. Тарасевич. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – С.3.

[8] Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – С.37.

[9] Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. Хабаровск: ХГТУ, 2003. – С.14-15.

[10] Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА-М, 2003. – с 18.

[11] Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика /МАИЭС. - М.: Финансы и статистика, 2003. – с. 57.

[12] Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА-М, 2003. – с 48.

[13] Красноглазов Б.Н. Недвижимость: оценка, аренда, купля продажа. – М.: Акционерное торгово-промышленное общество «Русская инициатива», 2001. - с 157.

[14] Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.: Дело, 2002. – с. 17.

[15] Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – М.: Инфра-М, 2004. – с. 44.

[16] Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – М.: Инфра-М, 2004. – с. 48.

[17] Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика /МАИЭС. - М.: Финансы и статистика, 2003. – с. 57.

[18] Семенов Р.Л. Налогообложение сделок с недвижимостью // Вопросы экономики, №9, 2004. – с. 16.

[19] Семенов Р.Л. Налогообложение сделок с недвижимостью // Вопросы экономики, №9, 2004. – с. 17.

[20] Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.: Дело, 2000. – с. 154.

[21] Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002 – с. 312.

[22] Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - С.-Пб.: Проспект, 2003. – с. 18.

[23] http://fpmp39.ru/docs/ea58.doc

[24] Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости / Г. М. Стерник - М.: Российская гильдия риэлтеров, 2004. – с. 35

[25] Ханк Д. Э. Бизнес-прогнозирование, 7-е издание.: Пер. с англ. / Д. Э. Ханк, Д. У. Уичерн, А. Дж. Райтс - М.: Издательский дом 'Вильямс', 2003. – с. 122.

[26] Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости / Г. М. Стерник - М.: Российская гильдия риэлтеров, 2004. – с. 44.

[27] Четыркин Е.М. Статистические методы прогнозирования. – М.: Статистика, 1995. – с. 233.

[28] По данным компании «Миэль-Недвижимость» // agent.net.ua/realestate/review/archives/2005/02/02/

[29] http://elitehome.ru/analitics/review/254.html

[30] http://www.irn.ru/news/8957.html

[31] http://www.irn.ru/news/8957.html

[32] Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Хабаровск: Издательство ХГТУ, 2003. – с. 56.

[33] Гусев А.Д. Недвижимость. – М.: Финансы и статистика, 2003. – с. 49.

[34] http://www.dm-realty.ru/doc/article_pn~1_id~885.asp

[35] Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.: Дело, 2003. – с. 67.

[36] Основы бизнеса на рынке недвижимости: учебник для ВУЗов. / Составитель – С.Н.Максимов. – СПб.: Проспект, 2003. – с. 109.

[37] http://www.zakon.weldteam.ru/docs/pravmosk/473prm01.htm

[38] http://elitehome.ru/analitics/review/257.html

[39] http://pm.finmarket.ru/snwsinf.asp?id=377901&pg=1

[40] http://www.antax.ru/doc/articles/krediti_ne_sobirautsa.htm

[41] http://www.magr.ru/pls/www_boss/news.detail?id=258&style=0

[42] Охрана труда и обеспечение безопасности на производстве: учебное пособие / под. Ред. Семенова О.Д. – М.: Радио и связь, 2003. – с. 18.

[43] http://www.medinform.biz/low1.php?id=37979

[44] http://www.medinform.biz/low1.php?id=37979

[45] Семенов П.Р. Охрана труда: учебник для ВУЗов. – М.: Дело, 2003. – с. 322-323.

[46] Дудкин О.Р. Обеспечение безопасности жизнедеятельности: учебное пособие. – М.: Просвещение, 2002. – с. 147.

[47] Семенов П.Р. Охрана труда: учебник для ВУЗов. – М.: Дело, 2003. – с. 327.

[48] Гладкий Ю.Н., Доброскок В.А., Семенов С.П. Экономическая география России. – М.: Гардарика, Литературно-издательское агенство «Кафедра-М», 2003. – с. 155.

[49] Дронов В.П., Максаковский В.Д., Ром В.Я. Экономическая и социальная география (Справочные материалы). – М.: Финансы и статистика, 2004. – с. 26.