СОДЕРЖАНИЕ

1.     Теоретическая часть…………………………………………………..3

2.     Практическая часть……………………………………………………9

Список использованной литературы…………………………………...10

1.     Теоретическая часть

Доходный подход к оценке недвижимости, область применения

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:

·        качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

·        риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход  используется при определении:

·        инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

·        рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

·        прямого капитализации доходов;

·        дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объеката генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериями:

·        возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

·        тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

·        способность учитывать конкурентные колебания;

·        способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

1.1. Метод капитализации доходов используется, если:

·        потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

·        потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

, (1)

где  - стоимость объекта недвижимости (ден.ед);

       - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

·        нестабильность потоков доходов;

·        если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Охарактеризуем основные проблемы данного метода:

1) метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2) в российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации (формула 1).

Расчет ожидаемого чистого операционного дохода. Оценщик работает со следующими уровнями дохода:

·        ПВД (потенциальный валовой доход);

·        ДВД (действительный валовой доход);

·        ЧОД (чистый операционный доход);

·        ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости (ДВД=ПВД- Потери +Прочие доходы).

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключение амортизационных отчислений): ЧОД=ДВД – ОР. Операционный расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

·        применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

·        метод не рекомендуется использоваться, если объект недостроен, не выше на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

1.2. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

·        предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

·        имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

·        потоки доходов и расходов носят сезонных характер;

·        оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

·        объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в действие.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

·        длительность прогнозного периода;

·        прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

·        ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта;

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельцами недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

·        ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);

·        чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;

·        облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

·        денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

·        понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

·        показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

·        денежный поток – показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов [2,с.139-145].

2.     Практическая часть

Установлено наиболее эффективное использование свободного земельного участка. При этом ожидается ЧОД в размере 90 000 долларов за первый год. Затраты на создание улучшений составят 400 000 долларов. Ставки капитализации для сооружений и земли составят 19 и 13% соответственно. Оцените стоимость земельного участка?

Решение.

С помощью метода капитализации доходов, который представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость, определим действительный валовый доход

, (1)

где  - стоимость объекта недвижимости (ден.ед);

       - коэффициент капитализации (%).

С учетом затрат на создание улучшений в размере 400 000 долларов, стоимость земельного участка составит:

Ответ: 681 250 долларов

Список литературы

1.     Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): учебное пособие. – М., 2002. – 224 с.

2.     Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М., 2000. – 494 с.

3.     Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М., 1998. – 234 с.

4.     Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник. / Составитель – С.Н.Максимов. – СПб., 1997. – 309 с.

5.     Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – СПб, 2001. – 340 с.

6.     Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб., 1997. – 432 с.

7.     Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб., 2000. – 207 с.

8.     Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, ситуации. – СПб., 2001. – 205 с.