1. Понятие недвижимости. Недвижимость как объект инвестирования

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.[1]

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

– долговечность объекта инвестирования;

– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;

– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

– строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.[2]

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими

Существуют следующие формы дохода от инвестирования в недвижимость:

– увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

– будущие периодические потоки денежных средств;

– доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:

– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

– сохранностью вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

– возможностью получать от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания, престижности владения определенным объектом и т.п.

Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными.

Прямые – приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой.

Косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.

Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, – долгосрочные.

Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:

1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.

2. Денежный поток доходов от владения недвижимостью (разница между денежными поступлениями от аренды и затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:

       – денежный поток доходов корпораций зависит от объема реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды;

– источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, поскольку здания неподвижны, активы зафиксированы и физически, и юридически.

3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.

4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции.

На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:

– ожидаемый доход на инвестиции;

– ставка банковского процента;

– налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности;

– темпы инфляции;

– степень риска инвестиций в недвижимость.

Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:

– быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях;

– частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции;

– ограниченность более доходных направлений инвестирования;

– остаточная доступность и простота инвестирования в жилье;

– инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.

С другой стороны, в условиях инфляции существуют обстоятельства, стимулирующие к вложению денег в другие сферы: падают реальные доходы, инвестору сложно прогнозировать соотношение между затратами и ожидаемой выгодой, сложнее получить долгосрочный кредит под приемлемый процент, что приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей.

На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики.

И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

– инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;

– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

– вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;

– рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;

– вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.

На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости – необходимая составляющая нормального функционирования рынка.[3]

2. Рынок недвижимости

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый коло­рит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредствен­ным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, опреде­лимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыноч­ных отношений тех, чьи интересы и первую очередь связаны с недвижимым имуще­ством, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе -сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

  Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интере­сы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными кон­курирующими вариантами землепользования».

Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы — рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использо­вания.

Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и уп­равлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы мно­гих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интере­суют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохо­да от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объек­та недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, воз­никающие:

-                      в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщи­ками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

-                      в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупате­лями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

-                      в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим осо­бенности рынка недвижимости.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регу­лируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недви­жимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.[4]

3. Недвижимая собственность

Категория недвижимого имущества известна российскому законодательству с начала XVIII века. В советском гражданском праве названная категория отсутствовала. Только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.

Это нормативный акт лишь определил, что могут существовать особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество. Какой-либо особый правовой режим недвижимого имущества самими Основами создан не был.

Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ним прочно связано. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен традиционный фактический критерий — возможность оторвать от земли и переместить определенное имущество без несоразмерного ущерба его назначению. Основы содержали также правило, согласно которому к недвижимому по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами.

Статья 130 ГК РФ в построении определения недвижимости в основном уточнила понятие, данное в Основах, исходя в целом из тех же критериев — связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и отнесения к недвижимости в силу закона.

Перечень объектов, относимых к недвижимости, построен в ГК как примерный, не исчерпывающий. Категория недвижимости расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств. Такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей.

Недвижимыми в силу связи с землей ст. 130 ГК считает также здания, сооружения и многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие как шахты и иные подземные сооружения. Не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая имеет прочную связь с землей, на которой она расположена.

Недвижимостями в силу закона ГК признал подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предусмотрев возможность для закона отнести к недвижимому и иное имущество. Смысл отнесения к недвижимости таких объектов — распространение на них особенностей режима, который устанавливается для недвижимости.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст.132 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, в соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" недвижимостью в жилищной среде, среди прочих объектов, являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Все остальные вещи, которые по прямому указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности и других вещных прав на него происходит в особом порядке, который обычно требует соблюдения обязательной письменной формы и обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре, ведение которого возлагается на учреждение юстиции.

Для совершения сделок с движимыми вещами не требуется соблюдение строгих формальностей, если об этом прямо не сказано в законе.

4. Управление недвижимостью

Управление недвижимостью в России осуществляют либо государственные органы, либо частные компании, либо, что является довольно распространенным примером, сами собственники. Причем доля частных управляющих компаний на этом рынке пока невелика, хотя управлять недвижимостью на профессиональном уровне становится все более выгодно. И причин того, что этот рынок пока до конца не заполнен, множество. К ним можно отнести и несовершенство законодательной базы в стране, в соответствии с которой далеко не всякий объект можно отдавать под управление частным компаниям. Довольно важной причиной также является боязнь или нежелание владельцев передавать свою недвижимость в управление посторонним лицам. Поэтому довольно распространенной является ситуация, когда собственник выполняет еще и функции управляющего. А это не всегда оправданно. Так как после 5-10 лет такого управления здание становится непригодным или, как минимум, слабо пригодным для дальнейшей эксплуатации. Естественно, что арендаторы начинают высказывать претензии, требовать снижения тарифов на аренду, а впоследствии могут и покинуть данное помещение, подыскав что-нибудь поприличнее. Очевидно, что никто не захочет снимать офис в здании, где, например, стоит неприятный запах из-за забившихся канализационных систем или в течение года несколько раз не срабатывали охранные системы, из-за чего арендаторы либо могли, либо понесли убытки (а ведь обеспечение элементарного порядка и безопасности как раз входит в обязанности управляющих компаний). А профессиональные управляющие компании не дожидаются возникновения таких ситуаций, а на любую, даже самую незначительную, жалобу реагируют по первому же сигналу. А когда управлением занимается государство, то эти жалобы чаще всего игнорируются до последнего момента. Наверное, всем нам приходилось сутки просиживать в ожидании сантехника, которого должны были прислать по вашей заявке или бегать по лестнице пешком из-за неисправности лифта, который не могут отремонтировать неделями. Это я говорю про жилой фонд, который большей своей частью находится в управлении "не очень коммерческих" структур.

А вот арендаторы, в отличие от простых жильцов, которым попросту некуда деваться, ждать не будут. И действительно, зачем им это нужно? Скорей всего, уже после второй проигнорированной заявки о неполадках арендатор просто отправится на поиски иного места для своего офиса. Либо дождется окончания срока договора, а вот продлевать его не будет.

Вообще управление недвижимостью делится на три составляющие: техническое, организационное и коммерческое обслуживание. В развитых странах все эти три функции объединяются у одной управляющей компании, а у нас такое объединение является редкостью. Возможно, это вызвано невысоким уровнем доверия со стороны собственников к какой бы то ни было управляющей компании. Отечественные владельцы недвижимости еще до конца не осознали всех преимуществ частных фирм. Многие из них просто-напросто испытывают некую долю недоверия к негосударственным управляющим, забывая о том, что самим частным компаниям, особенно с именем, невыгодно "кидать" своих заказчиков даже по мелочам. Если вдруг обман всплывет, то компания рискует потерять с таким трудом полученную известность, имя и авторитет, не говоря уже о клиентах. Поэтому как раз таки частные компании заинтересованы в том, чтобы честно выполнять условия договора и оставить клиента, если можно так сказать, довольным.

Санкт-Петербург считается одним из самых прогрессивных городов России по своему отношению к негосударственным управляющим компаниям. Именно в Петербурге процент собственности, находящейся в управлении частных фирм, значительно выше, чем где бы то ни было по России. А в марте текущего года санкт-петербургские власти приняли во втором чтении закон "О доверительном управлении имуществом…", который предусматривает передачу государственных объектов в руки профессиональных управляющих. И это, безусловно, шаг вперед.

Государство, в принципе, не является "эффективным собственником", поскольку не может следить и быстро реагировать на изменения рынка. К тому же государственные структуры находятся в замкнутом кругу, из которого крайне трудно выйти. Отсутствие средств приводит у низкому уровню эксплуатации объекта, что в свою очередь приводит к потере арендаторов, без которых, собственно говоря, объект не может приносить прибыль. Также при возникновении критической ситуации на самомобъекте государство неспособно быстро принять верное решение. Пока это решение будет согласовываться и дорабатываться (а в условиях "переразвитого" бюрократизма в нашем обществе такая доработка займет уйму времени), объект может уже полностью разрушиться, и какие-либо "реанимационные" действия станут бессмысленными. Конечно, устранить минимальные неполадки в срок может и государство, но своевременно решить серьезные проблемы, особенно связанные с необходимостью предоставления дополнительных финансовых ресурсов, получается крайне редко. А частный управляющий в такой ситуации сможет быстро сориентироваться, принять правильное решение и достать при необходимости нужную сумму денег, взяв, правда, на себя некий риск, который впоследствии будет оправдан, и на который никогда бы не решилось государство.

Также закон о доверительном управлении помогает решить целый ряд вопросов, связанных с реализацией неиспользуемого потенциала зданий. Попросту говоря, при государственном управлении отдача объекта минимальна: пустуют огромные помещения, а те, которые все же заняты, используются нерационально, не принося такой прибыли, которую можно получить при их грамотном использовании. Особенно, если учесть, что частные компании рискуют чаще государственных, а это как раз характеризует коммерческий подход к управлению недвижимостью, следовательно, приносит большую прибыль. Да, государственное или собственническое управление тоже в некоторых случаях может принести реальную рыночную прибыль. Но не следует забывать, что без профессионального подхода к эксплуатации, реальные доходы от недвижимости можно получать, лишь выжимая из объектов последние соки, что не может не сказаться на дальнейшей судьбе данного здания. В функции "доверительных" профессиональных управляющих как раз и входит поддержание конкретного объекта в таком состоянии, чтобы была возможна его дальнейшая эксплуатация. Самые опытные управляющие, помимо текущих работ и платежей, пытаются добиться того, чтобы стоимость недвижимости не только не падала, а наоборот возрастала в будущем. Так что власти Петербурга, поддержав закон о доверительном управлении, принимают грамотное решение, которое должно стать руководством к действию для остальных.

Но на российском рынке управления недвижимостью есть целый ряд проблем. В первую очередь это недостаток опытных отечественных управляющих. А иностранным компаниям, которые имеют большой опыт управленческой работы, часто не хватает знания специфики нашего рынка и связей с российскими компаниями и надзорными органами. А отечественным – наоборот, не хватает мирового опыта деятельности в этой сфере.

Но, несмотря на это, спрос на услуги частных управляющих компаний продолжает расти с каждым годом такими темпами, что спрос на услуги профессиональных управленцев уже начинает превышать предложение, что, в общем-то, отрадно. Так как означает это, что и наши собственники пришли к выводу, что лучше заплатить профессиональному управляющему. Потому что у собственника хватает и своих забот, связанных непосредственно с владением имущество, и на грамотное управление у него просто не хватает времени.[5]

Заключение

Активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной базы и недостаточно высокой платежностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.

Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас коттеджное строительство и т.д.

Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

Недвижимое имущество обладает существенными признаками как экономический актив, выступающий в хозяйственных и социальных процессов в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости.

На становление рынка, безусловно, оказывали влияние общие для всей экономики факторы:

-                      экономическая и социальная нестабильность;

-                      неуверенность в будущем у значительной части населения;

-                      сверхвысокие темпы инфляции в период становления рынка;

-                      резкая дифференциация в доходах;

-                      неразвитость и нестабильность финансовой системы;

-                      недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и т.д.

Список литературы

1.                     Балабанова И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Нева, 2002.

2.                     Управление недвижимостью//Современная недвижимость, 2004. - №10. – С. 35-42.

3.                     Федотова М.А. Рынок недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004.

4.                     Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2002.

5.                     Экономика и управление недвижимостью./Под ред. проф. П.Г. Грабовского. - Смоленск: Смолин плюс, 2002.

[1] Балабанова И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Нева, 2002. – С. 26

[2] Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. – С. 41

[3] Экономика и управление недвижимостью./Под ред. проф. П.Г. Грабовского. - Смоленск: Смолин плюс, 2002. – С. 57

[4] Федотова М.А. Рынок недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004. – С.34

[5] Управление недвижимостью//Современная недвижимость, 2004. - №10. – С. 35-42.