Содержание
Введение_______________________________________________________ 3
Глава 1. Понятие и виды жилых помещений и их правовое регулирование 4
Глава 2. Договор найма жилого
помещения________________________ 19
2.1. Понятие и виды договора найма жилого помещения__________ 19
2.2. Стороны договора найма жилого помещения_________________ 20
2.3. Выселение_______________________________________________ 23
Заключение____________________________________________________ 25
Список источников и литературы_______________________________ 26
Введение
Договор
найма жилого помещения – договор, по которому одна сторона – собственник жилого
помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне
(нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания
в нем.
Юридическим
лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование
на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может
использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Объектом договора найма жилого
помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного
проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Наниматель
жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением
имеет право пользоваться следующим имуществом:
·
Общими помещениями дома;
·
Несущими конструкциями дома;
·
Механическим, электрическим,
санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами и внутри квартиры,
обслуживающее более одной квартиры.
Договор
найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме
Переход права собственности на
занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или
изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник
становится наймодателем на условиях ранее
заключенного договора найма.
Для написания дипломной работы
использованы научные труды следующих учёных Крашенинникова
П.В., Щенникова Л.В., Грибанова
В.П., Брагинского М.И., Витрянского
М.В., и другие, а также судебная практика.
Глава 1. Понятие и виды
жилых помещений и их правовое регулирование
Дореволюционный период развития гражданского законодательства в нашей
стране также не дал праву проживания четких законодательных форм. Г.Ф Шершеневич по этому поводу писал: "Наше
законодательство не упоминает о праве пожизненного жительства в известном доме
или имении, предоставленном определенному лицу"[1]. Тем
не менее, цивилисты неизменно обращались к проблемам права проживания, называя
его по-разному: правом пожизненного жительства, право на дом или квартиру в
чужом имуществе, правом жительства и пристанища[2].
Право проживания, как подчеркивал Г.Ф. Шершеневич,
рождала сама жизнь, ибо "в действительности подобные отношения были
довольно часты"[3].
В то время выделялись три группы юридических фактов, являющихся
основанием возникновения права проживания:
а) завещание. Это односторонняя сделка (например, наследодатель
предоставляет бывшему управляющему право пожизненного жительства в риге);
б) договор (например, договор купли-продажи жилого дома с сохранением за
продавцом права жить во флигеле до конца жизни);
в) закон (например, в Черниговской и Полтавской губерниях вдова по закону
имела право пожизненного владения частью имущества мужа, родители имели право
пожизненного владения имуществом их детей, если те умирали бездетными)[4].
Для приобретения вещного характера право проживания нуждалось в
крепостном утверждении с отметкой в реестре[5].
Реальное развитие завещательного отказа в практике наследственных
отношений в условиях неурегулированности указанного
вопроса законодательством предопределило актуальность общей проблемы
ограничений собственности на жилье. О необходимости осторожного, даже
опасливого отношения к вещным обременениям
недвижимости писал И.А. Покровский. Он подчеркивал, что право на свободную
собственность может оказаться в один легкомысленный момент уничтоженным
навсегда, а раз установленное ограничение будет тянуться затем через столетия[6].
Ученого заботило укрепление отношений собственности или, как он выражался
"моральная ценность собственности", которая тесно связана с
"чувством прочности, свободы, независимости положения собственника".
Он был убежден в том, что цена каждого ограничения есть урезанное, морально и
экономически подорванное право собственности. Для того чтобы не подрывать
энергию собственника, не тормозить хозяйственный процесс, законодатель, по
мысли И.А. Покровского, должен был очень внимательно подходить к установлению
любых ограниченных вещных прав в отношении недвижимости.
Эта же проблема волновала А.Л. Фрейтага-Лоринговена,
который называл ограничения в данной сфере засорением права собственности.
Анализируя отклики на проект Вотчинного устава 1892 г., он особо выделил
высказывание министра финансов, который утверждал, что вотчинное право приводит
к раздвоению права собственности, а сервитуты создают нежелательную сложность
отношений[7]. В
ответ на это высказывание А.Л. Фрейтага-Лоринговен
приводил иные, противоположные суждения, не рассматривающие установление
сервитутов как зло. Общий же вывод заключался в признании полезности сохранения
адекватного закрепления в российском законодательстве сервитутов, в том числе
личных, направленных на установление права пожизненного проживания[8].
Свершившаяся в России революция 1917 г. изменила общественный строй
страны, а вместе с ним - и отношения собственности. Как известно, были
установлены ограничения на приобретение жилых помещений в собственность.
Статьей 106 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. возможность владения и
пользования жилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности совместно
проживающим супругам и их детям, ограничивалась одним домом или квартирой под
угрозой принудительной продажи жилья "сверх одного". Названная статья
устанавливала также предельный размер жилого дома или его части, принадлежащих
гражданину на праве собственности: жилая площадь не должна была превышать 60 кв.м. Жилые помещения не должны были использоваться для
личной наживы и в других корыстных целях; сдача внаем жилых помещений с
оплатой, превышающей установленные размеры, квалифицировалось как использование
собственником жилья для извлечения нетрудовых доходов, следствием чего могло
явиться безвозмездное изъятие жилого помещения[9]. В
основном граждане занимали жилые помещения на условиях социального найма в домах
государственного и муниципального жилищного фонда, в связи с чем основной
формой удовлетворения жилищной потребности выступало право пользования жилым
помещением. В такой ситуации для государства было вполне логичным закрепить
права членов семьи нанимателя жилого помещения в отношении этого жилого
помещения и предоставить им равные с нанимателем права.
С началом экономических реформ в нашей стране законодательство,
регулирующее отношения собственности, предусмотрело значительное сокращение
экономически необоснованных ограничений осуществления права собственности.
Законы "О собственности в СССР", "О собственности в РСФСР"
значительно раздвинули возможности осуществления права собственности. С
введением в действие в январе 1993 г. Закона РФ "Об основах федеральной
жилищной политики" жилищные отношения стали регулироваться с учетом
активизации процесса образования различных форм собственности на недвижимость в
жилищной сфере. Увеличению доли частного жилья в жилищном фонде способствовало
принятие в 1991 г. Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации". Как в результате приватизации, так и по иным основаниям,
предусмотренным действующим законодательством, все большая часть населения
страны стала приобретать жилые помещения в собственность. В такой обстановке
возникла необходимость урегулирования отношений собственности в жилищной сфере.
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ
«жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является
недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан ( отвечает
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства)»[10]. Общая площадь жилого
помещения состоит из площади всех частей такого помещения, включая площадь
помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении.
За исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
К жилым помещениям относятся:
-жилой дом, часть жилого дома;
-квартира, часть квартиры,
-комната.
Жилым домом признаётся
индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признаётся структурно
обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность
прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из
одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования ,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с
их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признаётся часть жилого
дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места
непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Жилое помещение предназначено для
проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для
осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной
предпринимательской
Деятельности проживающими в нём
на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные
интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое
помещение. В частности, к гражданам, осуществляющим указанную деятельность,
относятся нотариусы, адвокаты, педагоги.
В отличие от любого другого объекта гражданских прав жилое помещение
является объектом регулирования сразу двух отраслей права - гражданского и
жилищного. Какие бы отношения ни возникали у участников гражданского оборота по
поводу жилых помещений, указанные отношения всегда в той или иной степени будут
подчиняться нормам и гражданского, и жилищного права.
Как отмечает П.В.Крашенников,
для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки, в которых в
качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между
гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство
регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми
помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота.
Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд
других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то
обстоятельство, что Конституция Российской Федерации относит к разной
компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с
другой.[11]
Жилые помещения являются
специфическим имуществом-недвижимостью. Специфика данного имущества выражается
в следующих аспектах: во-первых, любое жилье, как в одноквартирном так и в
многоквартирном доме имеет связь с землей; во-вторых, жилые помещения
используются достаточно длительное время; в-третьих, жилье облагается особым
налогом (налог на имущество); в-четвертых, право собственности на квартиры
имеет законодательно определенные ограничения; в-пятых, жилые помещения
невозможно перемещать без утраты целостности; в-шестых, сделки по распоряжению
жильем должны регистрироваться в органах юстиции.
Ранее, институт частной
собственности граждан в жилищной сфере был достаточно ограничен и стиснут в рамки
жесткого контроля со стороны государства. Предметом частной собственности
граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием возникновением права на него
– индивидуальное жилое строительство на отведенном для этих целей в
установленном порядке земельном участке либо участие в жилищном кооперативе,
жилищно-строительном кооперативе. Реже применялся договор купли-продажи.
Приобретение квартиры или комнаты из государственного фонда жилья было и вовсе
невозможно. В то же время, находящийся в личной собственности гражданина жилой
дом не мог использоваться им в целях, так называемой, "личной
наживы", извлечения "нетрудовых" доходов, в других
"корыстных" целях.[12] Таким образом, жилое помещение пригодно для постоянного
проживания, если оно отвечает требованиям жилищного законодательства,
законодательства Российской Федерации в области обеспечения
санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о
градостроительной деятельности и др.
Объектом частной собственности
граждан в жилищной сфере могут быть: индивидуальные жилые дома,
приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и
жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в
домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома,
приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных
действующим законодательством.
Данные объекты намеренно
поименованы во множественном числе, чтобы подчеркнуть возможность обладания
несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином.
Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на
квартиру в многоквартирном доме. Собственникам помещений в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не
являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,
лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
одного помещения в данном доме оборудование ( технические подвалы), а также
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном
участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного
законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Понятие и сущность договора найма жилого
помещения
в российском гражданском праве
Наем
вещей (locatio-conductio rerum)
известен еще со времен Древнего Рима. Относясь к группе консенсуальных
договоров, он считался заключенным, если имелось соглашение о плате*(1).
Наймом вещей называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, locator) обязуется
предоставить другой стороне (нанимателю, conductor)
одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется
уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по
окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю*(2).
Данное определение отражает сущность найма - временное пользование чужой вещью
за плату в силу договора.
Наем
жилья в дореволюционной России регулировался договором имущественного найма,
самостоятельного договора найма жилых помещений не существовало. Отдельные
нормы главы второй "О найме имуществ и отдаче оных в содержание" ч.1.
т.Х. Свода законов Российской империи устанавливали специальные требования,
предъявляемы к договору имущественного найма, предметом которого выступало
строение*(3). Дефиниция договора
имущественного найма в законодательстве того периода отсутствовала.
Г.Ф. Шершеневич имущественным наймом называл договор, в силу
которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить
другой стороне временное пользование своей вещью*(4).
Такое понимание вытекало из ст. 1691 ч. 1. т. Х. Свода законов Российской
империи*(5), в которой были указаны
все обязательные (существенные) условия для данного вида договоров: предмет,
срок и цена (наемная плата). В законодательстве того времени для обозначения
договора найма применялись различные термины: аренда, прокат, снятие и т.п.,
однако, по сути, все они обозначали имущественный наем и не имели иного
юридического содержания. Сущность договора имущественного найма заключалась во
временном предоставлении лицу права на возмездной основе пользоваться чужой
вещью для удовлетворения своих потребностей. Таким образом, признаками
имущественного найма являлись: передача имущества в пользование, срочность и возмездность.
Пользование
всегда имело только временный характер, поскольку право собственности на
имущество по договору имущественного найма не переходило, что отличало этот
договор от договора купли-продажи. Бессрочные договоры имущественного найма не
допускались. В отношении найма недвижимости законом были установлены предельные
сроки, на которые мог заключаться договор. От договора ссуды договор
имущественного найма отличала возмездность - за
пользование нанятым имуществом взималась наемная плата. Законодательство не
предусматривало каких-либо специальных требований к предназначенным для жилья
помещениям вообще и как предмету договора имущественного найма в частности.
Следовательно, требования, предъявляемые к нанимаемому жилью, определялись
сторонами договора самостоятельно. Однако из анализа кассационной практики
Правительствующего Сената можно сделать вывод о том, что жилье, предоставляемое
по договору имущественного найма, должно было находиться в состоянии,
предусмотренном договором, а если это не было обусловлено, то в состоянии,
пригодном для его использования исходя из цели найма, и не содержать таких
недостатков, при наличии которых пользование им было бы вредным или
невозможным. Так, квартира, предоставляемая в наем, обязана отвечать обычным
требованиям, быть не слишком холодной и сырой, а также снабженной всеми
необходимыми приспособлениями*(6).
Вместо квартиры нельзя предоставить конюшню или сарай.
В
советский период появились предпосылки для выделения договора найма жилого
помещения из договора имущественного найма в самостоятельный вид договора.
Способствовало этому признание жилья одним из важнейших благ, необходимым
условием нормальной человеческой деятельности, в том числе общественной, а
обеспечение жильем, доступность его для всех граждан - обязанностью
государства. Сыграло роль и то, что государство являлось самым крупным
собственником жилья, а удовлетворение потребности граждан в жилье
осуществлялось государством в порядке административного распределения. Именно
вследствие того, что большая часть жилья предоставлялась в пользование путем
административного распределения среди определенного государством круга
нуждающихся и, как следствие, была ограничена свобода договора в жилищных отношениях,
размер предоставляемых жилых помещений и квартирная плата нормировались,
договор найма жилого помещения имел ярко выраженный потребительский характер,
чем отличался от договоров имущественного найма, заключавшихся в
дореволюционной России и в государствах с рыночной экономикой.
Гражданский
кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как
самостоятельный вид договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами
главы "Имущественный наем" (ст. 152-179)*(7).
Определение договора имущественного найма было приведено в ст. 152 данного
Кодекса: договор имущественного найма - это соглашение сторон, в силу которого
одна сторона (наймодатель) предоставляет другой
стороне (нанимателю) имущество во временное пользование за определенное вознаграждение.
Договор имущественного найма был назван первым среди видов договоров, что в
определенной степени подчеркивало то значение, которое ему придавалось.
Общественные отношения, которые он регулировал, относились к важнейшим - это
отношения по аренде предприятий и нежилых помещений и по найму жилых помещений*(8). Ряд
норм был непосредственно посвящен найму жилых помещений, в остальном к найму
жилых помещений применялись нормы договора имущественного найма.
На
основе ГК РСФСР 1922 г. в дальнейшем был принят целый ряд нормативных правовых
актов, касающихся найма жилых помещений, поэтому наиболее детальное
регулирование этой сферы осуществлялось посредством норм, содержащихся в
постановлениях ЦИК и СНК СССР, инструкциях и циркулярах. Так, законодательно
были установлены: жилищно-санитарные нормы для предоставления гражданам жилых
помещений и исчисления излишков; платежные нормы для расчета квартирной платы*(9) и
ставки квартирной платы; порядок заселения излишков жилой площади; право обмена
жилыми помещениями; основания административного выселения и т.п.
Договор
регулировал отношения между нанимателями и наймодателями
как в государственном, так и в индивидуальном жилищном фонде. Однако
непосредственное предоставление жилых помещений в домах местных Советов
производилось на основании административно-распорядительных
актов соответствующих органов, а договор лишь оформлял возникшее право на жилое
помещение и регулировал отношения между его участниками. В индивидуальном
жилищном фонде (домах, принадлежащих гражданам на праве собственности или праве
застройки) основанием для предоставления жилого помещения являлся договор между
собственником и нанимателем, которого собственник выбирал по своему усмотрению,
однако наиболее важные условия договора найма регулировались императивными
нормами закона. Это касалось возобновления договора, размера квартирной платы и
т.п. В домах предприятий и учреждений жилые помещения предоставлялись по
договору найма, однако необходимой предпосылкой для его подписания являлось
заключение трудового договора.
ГК
РСФСР 1922 г. не устанавливал каких-либо требований к жилому помещению как
предмету договора найма, жилищно-санитарные нормы были установлены
постановлениями ЦИК и СНК и инструкциями.
Договор
найма являлся срочным, поскольку устанавливал право временного пользования
чужим жилым помещением, предельный срок составлял 12 лет (ст.
154 ГК РСФСР). По истечении срока договор в
большинстве случаев автоматически возобновлялся на неопределенный срок,
поскольку в ст. 156 ГК РСФСР было предусмотрено
автоматическое, независимо от согласия наймодателя,
возобновление договора на тех же условиях и на неопределенный срок с
нанимателями - наемными рабочими и служащими (учащимися государственных учебных
заведений, состоящими на иждивении красноармейцев членами их семейств,
инвалидами труда и войны). Данная норма не распространялась на договоры найма,
заключенные в отношении жилых помещений, принадлежащих наймодателям
на праве застройки. ГК РСФСР 1922 г. признавал бессрочные договоры найма, в том
числе найма жилых помещений, что противоречило природе найма как временного
пользования чужим имуществом, но было дополнительной гарантией прав рабочих и
служащих - нанимателей жилых помещений.
Вознаграждение
(квартирная плата) за наем жилых помещений в домах местных Советов
устанавливалась постановлениями СНК. В соответствии со ст.
166 ГК РСФСР квартирная плата с нанимателей,
перечисленных в ст. 156 ГК РСФСР (наемные рабочие
и служащие и т.д.), не могла быть выше ставок, устанавливаемых местными
Советами, в пределах, указанных в постановлениях СНК. Данная норма относилась к
сдаче в наем жилых помещений, принадлежащих частным лицам. Впоследствии было
установлено, что ставки квартирной платы в городских домах, принадлежащих
гражданам на праве собственности или праве застройки, не могли превышать более
чем на 20% нормы квартирной платы, указанные в постановлении ЦИК и СНК СССР от
4 июня 1926 г. "О квартирной плате и мерах к урегулированию пользования
жилищами в городских поселениях".
Договоры
имущественного найма (в том числе в отношении найма жилых помещений) на срок
более года должны были заключаться в письменной форме, что на практике часто не
соблюдалось.
Постановлением
ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и
улучшении жилищного хозяйства в городах"*(10)
(далее - Постановление 1937 г.) были упорядочены и систематизированы нормы,
регулирующие жилищные отношения. По сути, в конце 30-х годов данным и
последующими актами была проведена кодификация жилищного законодательства*(11). На
десятилетия названное постановление стало основным законом, регулирующим
жилищные отношения в СССР.
Законом
от 17 октября 1937 г. было установлено, что пользование жилой площадью имеет
договорный характер, тем самым законодательно был признан договор жилищного найма
как разновидность договора имущественного найма*(12).
Было установлено обязательное его письменное оформление. Таким образом, договор
жилищного найма стал регулятором отношений, возникающих между сторонами в
процессе использования жилого помещения.
Приведем
определение договора жилищного найма, предложенное К.В. Хитевым:
это договор, в силу которого одна сторона (наймодатель)
предоставляет другой стороне (съемщику) жилое помещение для временного
проживания в нем съемщика и его семьи за вознаграждение в пределах,
установленных законом*(13). Следовательно,
существенными условиями данного договора являлись: предмет (жилое помещение),
срок и вознаграждение. Договор жилищного найма стал регулировать отношения по
владению и пользованию жилыми помещениями во всех категориях жилищного фонда.
Исключение составляли только пайщики жилищно-строительных кооперативов, которые
пользовались жилой площадью в порядке кооперативного членства, и лица, которым
в связи с характером работы были предоставлены специальные жилые помещения по
трудовому договору. К договору жилищного найма применялись нормы договора
имущественного найма, закрепленные в ГК РСФСР 1922 г., однако существовало
большое количество нормативных актов, специально посвященных жилищному найму (о
квартирной плате, обмене, дополнительной площади и т.п.).
Порядок
предоставления жилого помещения и основания возникновения права пользования им
определялись принадлежностью строения к тому или иному жилищному фонду.
Основанием к заключению договора жилищного найма во всех домах, кроме строений
индивидуального жилищного фонда, служило наличие у нанимателя права на жилую
площадь - право на занятие жилого помещения и пользование этим помещением,
которое возникало в результате планового распределения жилых помещений*(14). Законом
от 17 октября 1937 г. было закреплено, что все свободные жилые помещения в
домах местных Советов должны предоставляться гражданам в пользование на
основании распоряжения (ордера) местного Совета, а свободные жилые помещения в
домах государственных учреждений и предприятий - в пользование работникам по
распоряжению администрации этих предприятий. Таким образом, право на жилую
площадь возникало вследствие получения ордера или распоряжения о занятии
площади*(15). Договор жилищного найма
заключался только с лицом, получившим ордер (распоряжение о занятии жилой
площади), причем именно на ту площадь, которая была указана в ордере. Иными
словами, ордер (распоряжение) являлся единственным законным основанием для
заключения договора жилищного найма, а этот договор, в свою очередь, становился
законным основанием для пользования предоставленным жилым помещением и
регулировал отношения между наймодателем и
нанимателем. Споры по вопросам выдачи ордеров были неподведомственны судам.
Жилые
дома, принадлежавшие гражданам на праве личной собственности (застройки), а
также находившиеся в аренде у граждан, заселялись собственниками
(застройщиками, арендаторами) по своему усмотрению на основании договора
жилищного найма. Никакие органы власти не вправе были вмешиваться в вопрос о
заселении таких жилых помещений. Существовавший ранее порядок об изъятии
местными Советами 10% жилой площади был отменен*(16).
Жилые помещения, относящиеся к индивидуальному жилищному фонду, оставались
единственным жильем, в отношении которого основанием предоставления являлся
договор найма жилого помещения, заключаемый между нанимателем и собственником.
Однако, как указывалось, право сторон на самостоятельное определение условий
договора было существенно ограничено императивными нормами закона.
С принятием
Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик и гражданских
кодексов союзных республик была осуществлена кодификация гражданского
законодательства. В ее рамках произошла и кодификация жилищного
законодательства*(17). В Основах гражданского
законодательства и новых гражданских кодексах союзных республик получили
законодательное закрепление многие нормы, усиливавшие охрану жилищных прав и
законных интересов граждан в отношениях по найму жилых помещений, разрешен ряд
спорных вопросов и достигнута определенная стабильность законодательства,
регулирующего указанные жилищные отношения*(18).
Основы
гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ГК
РСФСР 1964 г. стояли на защите прав нанимателей жилых помещений независимо от
их социальной принадлежности. Особая защита интересов нанимателей объяснялась
политикой государства, направленной на удовлетворение жилищных потребностей
граждан, пусть и за счет ущемления прав других граждан (ограничение квартплаты
для наймодателей-собственников, автоматическое
возобновление договора и т.д.). Изъятие из политики защиты прав нанимателя
устанавливались только тогда, когда права нанимателя могли вступить в конфликт
с политикой государства. Этим можно объяснить и наличие норм об административном
выселении, в том числе работников, прекративших трудовые отношения с
предприятием; норм об изъятии излишков; установление нормы жилой площади и т.п.
Основы гражданского законодательства и гражданские кодексы союзных республик
упорядочили и систематизировали нормы о найме жилых помещений, скорректировали
их применительно к существовавшим общественным отношениям.
После
вступления в силу Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных
республик 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г. отношения
по возмездному пользованию чужими жилыми помещениями стали регулироваться
договором найма жилого помещения (ранее он назывался договором жилищного
найма). Указанные нормативные акты окончательно отделили договор найма жилого
помещения от договора имущественного найма, признав первый самостоятельным
видом договора*(19). Однако некоторые ученые
высказывали иное мнение, согласно которому договор найма жилого помещения
является разновидностью договора имущественного найма*(20). В
качестве обоснования приводилось то обстоятельство, что к договору найма жилого
помещения применялись нормы имущественного найма (ст.
295 ГК РСФСР). Однако как раз сам факт
выделения договора найма жилого помещения в отдельную главу позволял сделать
вывод о его самостоятельности по отношению к договору имущественного найма.
Целью договора найма жилого помещения являлось получение нанимателем жилого
помещения для проживания в нем, договор заключался в отношении только одной
группы объектов гражданских прав - жилых помещений. Специфика норм, регулирующих
отношения по найму жилых помещений, определяется предметом, целью договора и
его субъектами. Применение к договору найма жилого помещения норм договора
имущественного найма можно рассматривать как прием законодательной техники,
необходимый для избежания излишнего дублирования норм права*(21).
Основы
гражданского законодательства в главе 6 "Наем жилого помещения" не
закрепили определения договора найма жилого помещения, отсылая к ст. 53 Основ,
в которой было приведено определение договора имущественного найма. Определение
договора жилищного найма усматривалось из ст. 295 ГК
РСФСР: договор жилищного найма - это соглашение сторон, согласно которому одна
сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой
стороне (нанимателю) за плату жилое помещение для проживания в нем.
Договор
найма жилого помещения являлся консенсуальным,
поскольку наниматель приобретал право требования передачи ему жилого помещения,
оговоренного договором, а наймодатель нес обязанность
предоставления такого помещения, т.е. права и обязанности у сторон по договору
найма жилого помещения возникали до передачи жилого помещения. Поскольку за
пользование жилым помещением взималась плата, договор найма такого помещения
относился к возмездным договорам. Хотя ст. 58 Основ гражданского законодательства
1961 г. и позволяла сделать вывод о том, что договор найма жилого помещения мог
заключаться как на определенный срок, так и без указания срока, ГК РСФСР 1964
г. в ст. 299 однозначно закрепил, что
договор найма жилого помещения - это всегда только срочный договор. В
соответствии с ГК РСФСР 1964 г. договоры
найма жилых помещений в домах местных Советов заключались сроком на пять лет; в
домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, - на срок,
определенный соглашением сторон.
ГК РСФСР
1964 г. законодательно закрепил требования к жилому помещению как к предмету
договора жилищного найма. Так, ст. 300
определяла предмет договора найма жилого помещения лишь в домах местных Советов
- изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или
нескольких комнат. Был установлен запрет на сдачу в наем частей комнат, смежных
комнат, а также подсобных помещений. В домах индивидуального жилищного фонда
предметом договора найма жилого помещения могли выступать и часть комнаты, и
смежная комната, поскольку указанные требования на индивидуальный жилищный фонд
не распространялись.
Таким
образом, договор найма жилого помещения был срочным возмездным договором,
направленным на передачу в пользование определенного рода имущества - жилого
помещения с целью проживания в нем нанимателя.
В
дальнейшем, с принятием Основ жилищного
законодательства Союза ССР и союзных республик, вступивших в силу с 1 января
1982 г., и разработанными в соответствии с ними республиканскими жилищными
кодексами, в том числе и Жилищным кодексом
РСФСР (принятым 24 июня 1983 г. Верховным Советом РСФСР и введенным в действие
1 января 1984 г., который действует до сих пор и является единственным из ныне
действующих в России кодексов РСФСР), регулирование отношений по найму жилых помещений
стало производиться указанными актами, а соответствующие нормы Основ
гражданского законодательства (ст. 57-63)*(22) и ГК
РСФСР 1964 г. (ст. 296-341)*(23) утратили силу. Началась
самостоятельная кодификация жилищного законодательства, учитывающая его
комплексный характер и завершающая его оформление*(24).
Основами
жилищного законодательства и Жилищным кодексом (ЖК)
РСФСР было установлено, что пользование жилыми помещениями в домах
государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии
с договором найма жилого помещения, в котором определяются права и обязанности
сторон по пользованию жилым помещением. Определение договора найма жилого
помещения отсутствовало в законодательстве - ни Основы
жилищного законодательства СССР и союзных республик, ни ЖК РФ
не закрепили определения договора найма жилого помещения, а из новой редакции ст.
295 ГК РСФСР 1964 г. определение договора найма
жилого помещения было исключено. Однако порядок заключения договора найма
жилого помещения, существенные условия, форма, права и обязанности сторон - все
это было детально регламентировано указанными актами. Одним из новшеств стало
то, что договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного
жилого фонда стал бессрочным (ст. 7
Основ жилищного законодательства, ст. 10 ЖК
РСФСР). Тем самым фактически государство пожизненно закрепило за гражданином
предоставленное ему по договору найма жилое помещение.
Советское
государство всегда подходило к договору найма жилого помещения (имущественного
найма, жилищного найма) как к возмездному договору, но квартирная плата была
символической и не покрывала даже расходов на содержание жилья. Жилье не
рассматривалось как товар, и государство, запрещая своим гражданам извлекать
нетрудовые доходы из жилья (в том числе путем ограничения размера квартирной
платы по договорам в индивидуальном жилищном фонде), и само не получало прибыли
от сдачи жилья в пользование. Такое положение определялось политикой
государства и господствующей идеологией. Конечной целью, провозглашавшейся
Советским государством, была полная отмена квартирной платы. Поэтому возмездность договора найма жилого помещения являлась
весьма условной.
Основы
жилищного законодательства и ЖК
РСФСР внесли изменения в понятие предмета договора найма жилого помещения. В
соответствии со ст. 18 Основ жилищного
законодательства жилые помещения в домах государственного и общественного
жилищного фонда предоставлялись гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных
условий, постоянно проживающим в данном населенном пункте (если иное не
установлено законодательством Союза ССР и союзных республик), как правило, в
виде отдельной квартиры на семью. То есть предметом договора найма жилого
помещения стала являться отдельная квартира.
Однако
конструкция ст. 18 Основ жилищного
законодательства и ст. 52 ЖК РСФСР "Предмет
договора найма жилого помещения" позволяла сделать однозначный вывод о
том, что предметом договора найма жилого помещения по-прежнему может быть
изолированное помещение в виде комнаты или нескольких комнат в квартире.
Одновременно с этим была сохранена норма ГК
РСФСР 1964 г., устанавливающая, что не могут быть самостоятельным предметом
договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим
входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Основы
жилищного законодательства и ЖК
РСФСР закрепили требования, предъявляемые к жилому помещению как к предмету
договора найма жилого помещения. В соответствии с ч. 1
ст. 23 Основ жилищного законодательства жилое
помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть
благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать
установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилых
помещений был установлен запрет на заселение одной комнаты лицами разного пола старше
девяти лет, кроме супругов. Жилые помещения должны предоставляться с учетом
состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств. В статье
40 ЖК РСФСР было закреплено, что жилое
помещение предоставляется гражданам для проживания в пределах нормы жилой
площади, которая составляла 12 кв. м, но не менее размера, устанавливаемого
Советом Министров РСФСР.
Все
указанные требования к жилому помещению как предмету договора найма жилого
помещения по-прежнему не распространялись на договор найма жилого помещения,
заключаемый в домах индивидуального жилищного фонда с собственником помещения.
По-прежнему предметом такого договора могла являться неизолированная комната и
часть комнаты.
Новое
российское гражданское законодательство продолжает рассматривать договор найма
жилого помещения в качестве самостоятельного договора, а не разновидности
договора имущественного найма. Как указывает В.Н. Литовкин*(25),
договор найма жилого помещения получил самостоятельное развитие в силу
обязательного участия в нем граждан в качестве стороны, в отличие от договора
имущественного найма (аренды), применяемого безотносительно к объектам найма и
сторонам.
Нормы
о договоре найма жилого помещения возвращаются в гражданское законодательство: глава
11 Основ гражданского законодательства Союза
ССР и республик 1991 г. посвящена договору найма жилого помещения. В этом
законодательном акте впервые дается развернутое определение договора найма
жилого помещения: по договору найма жилого помещения наймодатель
обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное
для постоянного проживания, а наниматель обязуется использовать помещение в
соответствии с его назначением, обеспечить его сохранность и своевременно
вносить плату за пользование жилым помещением (квартирную плату).
Вследствие
экономических и политических изменений, произошедших в 90-х годах ХХ в.,
государство стало рассматривать жилье в качестве не только блага, но и товара.
В результате изменилось отношение государства к найму жилых помещений -
появилась такая разновидность договора найма жилого помещения, как коммерческий
наем, который стал функционировать параллельно со "старым",
"потребительским" договором найма жилого помещения, сфера применения
которого значительно сузилась. До принятия нового ГК РФ
отношения по коммерческому использованию жилого помещения назывались арендой
жилья*(26). В статье
1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной
политики" было приведено следующее определение договора аренды жилого
помещения: договор аренды - это соглашение, по которому арендодатель
предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере,
включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во
временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется
использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную
плату, включая плату за коммунальные услуги.
Договор
аренды применялся в отношениях как между юридическими лицами, так и между
гражданами - во всех случаях, когда речь шла о коммерческом использовании
жилья. Гражданский кодекс не
воспринял такую форму договора, как аренда, в отношении возмездного пользования
чужими жилыми помещениями с участием граждан. В аренду жилые помещения могут
предоставляться только юридическим лицам, которые в соответствии с п. 2
ст. 671 ГК РФ используют их только для проживания
граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются в пользование за плату
только на основании договора найма жилого помещения. Следует также указать, что
целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда
является удовлетворение потребности нанимателя в жилье. Поэтому юридическое
лицо не может быть нанимателем по договору найма жилого помещения.
Наем
жилого помещения регулируется нормами главы 35 ГК
РФ "Наем жилого помещения" и нормами жилищного законодательства (в
том числе законодательства субъектов федерации, поскольку жилищное
законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации
и ее субъектов*(27)).
В статье
671 ГК РФ дано определение договора найма
жилого помещения, общее для обеих разновидностей этого договора: это такой
договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) -
собственник жилого помещения или управомоченное им
лицо - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за
плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого
помещения является консенсуальным договором
(наниматель "обязуется предоставить"), возмездным ("за
плату") и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих
сторон). Это одинаково применимо к обеим разновидностям договора, поскольку они
имеют некоторые общие черты, и хотя в целом ГК РФ
раздельно регулирует каждый из них, он содержит ряд общих норм, применяемых к
обоим договорам. Это нормы п. 1 ст. 671
(определение договора); ст. 674 (форма договора); ст.
675 (сохранение договора при переходе права
собственности на жилое помещение); ст. 678
(обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст.
681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст.
685 (поднаем). Другие нормы главы
35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и
на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено
жилищным законодательством.
Применительно
к обеим разновидностям договора найма жилого помещения используются отсылки к
жилищному законодательству. Статья 672 - единственная в ГК РФ,
прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие
"договор социального найма" и определяет сферу его применения -
государственный и муниципальный жилищный фонд, а также определяет правовой
статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и
условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному
законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.
Таким
образом, ныне действующее законодательство предусматривает, что пользование
гражданами чужими жилыми помещениями за плату осуществляется в соответствии с
договором либо социального найма жилого помещения, либо коммерческого найма
жилого помещения.
Требование
к жилому помещению как предмету договора найма жилого помещения определяются
гражданским (для коммерческого найма) и жилищным законодательством (для
социального найма). В соответствии со ст. 673 ГК
РФ предметом (объектом) договора коммерческого найма может быть только изолированное
жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. В качестве видов
объектов названы квартира, жилой дом, часть квартиры и часть жилого дома.
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке,
предусмотренном жилищным законодательством*(28). Тем
самым ГК РФ устанавливает
обязательные требования, которым должно отвечать предоставляемое по договору
коммерческого найма жилое помещение. Дополнительные требования стороны сами
оговаривают в каждом конкретном договоре. В отличие от этого требования к
жилому помещению как объекту договора социального найма устанавливаются только
жилищным законодательством и не могут изменяться сторонами, поскольку договор
социального найма заключается только в отношении указанного в ордере помещения.
Требования закона к предмету договора социального найма совпадают с
требованиями, предъявляемыми законом к жилому помещению как объекту
коммерческого найма. Помимо этого сохраняется требование, установленное ст.40 ЖК
РФ, - помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного
населенного пункта*(29). Для предмета
коммерческого найма такого требования нет. Кроме того, размер жилых помещений,
предоставляемых по договору социального найма, должен быть не менее
установленных законодательством норм, а в отдельных случаях могут предъявляться
и дополнительные требования (в силу ст. 41 ЖК
РСФСР жилые помещения предоставляются с учетом состояния здоровья граждан и
других заслуживающих внимания обстоятельств). Следует еще раз упомянуть о том,
что только жилое помещение может быть объектом договора найма жилого помещения,
независимо от его разновидности. Это требование определяется сущностью данного
договора, поскольку использоваться помещение будет для проживания людей.
Договор, по которому во временное владение и пользование за плату
предоставляется нежилое помещение, совершенно иной - это договор аренды.
С
переходом к новому экономическому устройству стало меняться и отношение к плате
за пользование жилыми помещениями. В соответствии с Законом РФ "Об основах
федеральной жилищной политики" под таковой понимается плата, взимаемая
собственником жилья с нанимателя жилого помещения по договору социального найма
жилого помещения или договору найма жилого помещения (коммерческого найма) и
являющаяся доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем
(ст. 1).
Согласно
ст. 15 того же акта плата за
наем жилого помещения для нанимателей наряду с платой за содержание и ремонт
жилья включается в оплату жилья. Оплата жилья в государственном и муниципальном
жилищных фондах осуществляется в порядке и на условиях, которые устанавливаются
Правительством РФ, органами государственной власти субъектов федерации и
органами местного самоуправления. Органами местного самоуправления, органами
государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга
в порядке, определяемом Правительством РФ, устанавливаются нормативы
потребления коммунальных услуг, цены на содержание и ремонт жилья, наем жилых
помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах и тарифы на
коммунальные услуги в жилых помещениях, а также цены и тарифы в соответствии со
стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг. Пересмотр или изменение цен на
содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги
в жилых помещениях может осуществляться не чаще одного раза в год. Размер платы
за наем жилого помещения устанавливается дифференцированно в зависимости от
общей площади и качества жилого помещения (ст. 15.1
закона "Об основах федеральной жилищной политики").
Наниматели
жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде (по договору
как социального, так и коммерческого найма) осуществляют оплату жилья и
коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов
потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами
оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих
установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на
оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения
максимально допустимых размеров таких расходов компенсируется предоставлением
гражданину субсидии в установленном законом порядке. Оплата жилья сверх
социальной нормы площади жилья и коммунальных услуг сверх установленных
нормативов потребления, в том числе оплата дополнительной жилой площади,
осуществляется в соответствии с установленными ценами на содержание, ремонт
жилья, наем жилых помещений и тарифами на коммунальные услуги независимо от
совокупного дохода семьи. Ряд категорий граждан имеет льготы по квартирной
плате и коммунальным услугам.
В
отличие от платы по договорам социального найма жилого помещения и
коммерческого найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, плата за
наем жилого помещения по договору коммерческого найма устанавливается по
соглашению сторон, одностороннее изменение размера платы не допускается, если
иное не предусмотрено законом или договором (ст. 682 ГК
РФ).
ГК РФ
разрешает вопрос о сроке договора найма жилого помещения раздельно
применительно к каждой разновидности этого договора. Договор социального найма
жилого помещения является бессрочным, что следует из ст.
10 ЖК РСФСР, поскольку договор социального
найма жилого помещения заключается на условиях, предусмотренных жилищным
законодательством (п. 3 ст. 672 ГК
РФ). Договор коммерческого найма жилого помещения в соответствии со ст.
683 ГК РФ заключается на срок, не превышающий
пяти лет. Если срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет.
По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право заключить
договор найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до
истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель
должен предложить нанимателю заключить новый договор на тех же или иных
условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с
решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не
отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же
условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).
Договор
коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок до одного года,
является краткосрочным, объем прав и обязанностей у сторон такого договора же,
в частности, преимущественное право на возобновление договора на новый срок,
предусмотренное ст. 684 ГК РФ, в данном случае
нанимателю не предоставлено.
Таким
образом, срок нельзя отнести к существенным условиям договора найма жилого
помещения, поскольку закон в определенных случаях
допускает бессрочность данных договоров, а отсутствие согласованного сторонами
срока в договоре не делает его незаключенным.
Ю.О. Касаткина
"Законодательство",
N 4, апрель 2004 г.
—————————————————————————————————————————————————————————————————————————
*(1)
D.19.2.2 // Памятники Римского права. Законы XII таблиц, Институции
Гая. М., 1997. С.465.
*(2) Новицкий И.Б., Перетерский И.С.
Римское частное право: Учебник. М., 2001. С.446.
*(3)
Сюда можно отнести ст.1700 и 1702 ч.1. т.Х,
посвященные форме договора найма, предметом которого являются строения вообще и
городские в частности, и ст.1692 ч.1. т.Х в отношении
срока договора имущественного найма.
*(4) Шершеневич Г.Ф. Учебник
русского гражданского права. М., 1995. С.355.
*(5) Тютрюмов И.М. Законы гражданские (Свод законов. Т.Х. Ч.1.
Изд. 1914 г.): С разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями
русских юристов, извлеченными из научных трудов по гражданскому праву и
судопроизводству (по 1 февраля 1915 г.). Т.2. Пг.,
1915. С.1637.
*(6) Шершеневич Г.Ф. Учебник
русского гражданского права. М., 1995. С.358.
*(7)
Хотя в ст.156 ГК РСФСР 1922 г. упоминается "договор найма жилых
помещений".
*(8) Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. История
создания, общая характеристика, текст, приложения. М., 2002. С.92.
*(9)
Постановление ВЦИК и СНК от 14 мая 1928 г. "Об оплате жилых помещений в
городах и рабочих поселках" // СУ РСФСР. 1928. N 53. С.402.
*(10)
Хитев В.К. Источники Советского гражданского права:
Учебное пособие. М., 1938. Т.2. С.112-119.
*(11)
Литовкин В.Н. Кодификация жилищного законодательства // Социалистическая
законность. 1984. N 4. С.25.
*(12).
Гражданское право: Учебник / Авт. П.Е. Орловский, М.М. Агарков
и др. М., 1939. Ч.2. С.127. В.К. Хитев также считал
договор жилищного найма одним из видов договора имущественного найма (см.: Хитев В.К. Жилищные дела. М., 1939. С.9).
*(13)
Хитев В.К. Жилищные дела. С.9.
*(14)
Гражданское право: Учебник / Авт. П.Е. Орловский, М.М. Агарков
и др. Ч.2. С.129.
*(15)
Там же. С.130. Вопрос о том, являлся ли ордер основанием возникновения права на
жилую площадь, являлся дискуссионным. Так, В.К. Хитев
утверждал, что ордер (распоряжение администрации) сам по себе не порождает для
съемщика непосредственно какого-либо права на жилплощадь, пользование которой
может быть обосновано лишь договором жилищного найма. Ордер - только
распоряжение компетентного органа находящемуся в его подчинении должностному
лицу о предоставлении съемщику определенного жилого помещения с условием
заключения договора найма (Хитев В.К. Советское
жилищное законодательство М., 1945. С.14). В.Н. Литовкин также указывал на то,
что право пользования площадью связано только с договором найма, а ордер - это
особая форма выписки из принятого компетентным органом решения, предусматривающего
заключение с ордеродержателем договора найма на
конкретное помещение. От получения ордера до заключения договора правомерно
говорить о наличии кратковременного жилищного правоотношения по поводу
заключения договора найма (Литовкин В.Н. Функции ордера и договора найма жилого
помещения // Советское государство и право. 1977. N 4. С.125).
*(16)
Хитев В.К. Жилищные дела. С.9.
*(17)
Литовкин В.Н. Кодификация жилищного законодательства // Социалистическая
законность. 1984. N 4. С.25.
*(18)
Прокопченко И.П. Современный этап развития жилищного
законодательства в СССР. Правовое регулирование отношений в сфере обслуживания
граждан. М., 1983. С.107.
*(19)
Пергамент А.И. Совершенствование норм о договоре найма жилого помещения //
Правоведение. Л., 1972. N 4. С.45.
*(20)
Советское гражданское право: Учебник / Авт. Н.А. Безрук, М.И. Брагинский, В.Г. Ведерников и др.
М., 1976. Т.2. С.115; Чигигр В.Ф. Советское жилищное
право. Минск, 1968. С.63.
*(21)
Советское гражданское право: Учебник / Авт. Н.А. Безрук, М.И. Брагинский, В.Г. Ведерников и др.
Т.2. С.127.
*(22)
Указ Президиума ВС СССР от 30 октября 1981 г.
*(23)
Указ Президиума ВС РСФСР от 24 февраля 1987 г. // Ведомости ВС РСФСР. 1987. N
9. Ст.250.
*(24)
Литовкин В.Н. Кодификация жилищного законодательства. С.25.
*(25)
Гражданское право России: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. Ч.2.
Обязательственное право. М., 1997. С.257.
*(26)
Закон РФ от 24 декабря 1992 г.
N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости СНД
и ВС РФ. 1993. N 3. Ст.99.
*(27)
Конституция РФ. Ст. 72, п. "к".
*(28)
В настоящее время действует постановление
Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 "Об утверждении Положения о
порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для
проживания".
*(29) М.И. Брагинский напротив, считает, что благоустроенность жилого
помещения применительно к условиям данного населенного пункта также является
одним из критериев определения пригодности жилого помещения для постоянного
проживания, а следовательно, жилое помещение как объект договора коммерческого
найма должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного
пункта (Брагинский М.И., Витрянский
В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000.
С.705).
Глава 2. Договор найма жилого помещения
2.1. Понятие и виды договора найма жилого помещения
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель)
обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во
владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).
Договор найма жилого помещения является консенсуальным,
возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма
жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем
жилых помещений и кто выступает их нанимателем.
ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в
государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор
социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий
цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название
"договор коммерческого найма"[13].
Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения)
названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в
пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются "наймодатель" и "наниматель". В ГК содержатся
одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены
обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем
жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение
временных жильцов (ст. 680) и в значительной части - поднанимателей (п. 1-3 ст.
685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на
принципиально разных основаниях.
Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение,
относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных
предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий,
постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете
нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего
органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в
соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем
жилого помещения.
Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных
предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы
договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких
важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое
помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого
помещения и др.
Договор коммерческого найма - это
гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности,
представляет собой квазидоговор, поскольку его
заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены
законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного
волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового
договора, здесь почти не остается места. Поэтому "родство" договоров
социального и коммерческого найма весьма относительно. В качестве аргумента в
пользу сближения этих договоров представляется некорректным ссылаться на то,
что некоторые нормы ГК, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое
действие и на договор социального найма (ст. 674, 675, 678, 680, 681 и п. 1-3
ст. 685). Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в
соответствии с которым следует избегать буквального совпадения норм не только в
одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК и ЖК РСФСР).
Основное значение имеет содержащееся в п. 3 ст. 672 ГК положение о том, что
договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на
условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским
законодательством.
2.2. Стороны договора найма жилого помещения
Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого
помещения или управомоченное им лицо. Собственник,
имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные
жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые
наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений. Но нередко
собственник жилья и непосредственно заключает договоры с нанимателями. Это
встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством
жилых помещений, предназначенных для сдачи внаем.
Рассмотренные положения относятся к договорам и коммерческого, и
социального найма. Но по ряду вопросов они конкретизируются применительно к
каждому из них.
В качестве нанимателя и при коммерческом, и при социальном найме может
выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как
указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется "для проживания в
нем". Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или)
пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять
его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры
найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя.
Таким образом, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для
проживания граждан.
В договоре коммерческого найма в качестве наймодателя
чаще всего выступает собственник жилого помещения, причем относящегося к любому
фонду - частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это
помещение, входящее в частный жилищный фонд. Наймодателем
по договору коммерческого найма собственник обычно выступает не
непосредственно, а через управомоченное им лицо
(например, через созданную им структуру либо через представителя).
Как правило, в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма
выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность
лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие
вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно
проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем солидарную
ответственность перед наймодателем. В этом случае
такие граждане признаются сонанимателями; следовательно, в обязательстве
коммерческого найма жилого помещения на стороне нанимателя будут участвовать не
одно, а одновременно несколько лиц (см. п. 1 ст. 308 ГК). Условием заключения
такого договора является уведомление наймодателя.
Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие
члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи. Заключая
договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам
определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе
этих лиц может вообще не быть его родственников. Как отмечено в литературе,
"в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных
отношений".[14]
Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том,
кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы
осуществления этого права. При отсутствии таких границ наниматель имел бы
возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение
слишком большое количество жильцов безотносительно к их личным качествам, что
приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для
которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того,
соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития. В связи с этим
закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен
содержаться перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем. Если
же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан
совместно с нанимателем, как следует из ст. 679 ГК, допускается лишь с согласия
наймодателя. Следовательно, наймодатель
вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их
вселение произошло без его согласия.
При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их
при заключении договора) требуется согласие наймодателя,
нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется
лишь при вселении несовершеннолетних детей. Очевидно, имеются в виду дети не
только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих.
Определенные ограничения при вселении новых жильцов в нанятое жилое
помещение установлены в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и
требований, а также правил учета населения, т.е. в публичных интересах.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме
жилой площади на одного человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних
детей). Кроме того, при вселении новых граждан для совместного постоянного
проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета.
При определении объема прав и обязанностей по
пользованию жилым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих
совместно с ним, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей.
Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между
нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно
императивной норме абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК
определяются законом. Вместе с тем лица, постоянно проживающие совместно с
нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем
в правовых отношениях по поводу пользования жилым помещением. За совершенные
ими действия, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, всю
ответственность перед наймодателем несет наниматель.
В данном случае имеет место ответственность должника за действия третьих лиц
(ст. 403 ГК). Исключением является случай, когда лица, постоянно проживающие
совместно с нанимателем, заключают с ним договор, в соответствии с которым все
они становятся сонанимателями и несут перед наймодателем
солидарную ответственность (п. 4 ст. 677 ГК).
Стороны в договоре социального найма предопределены заранее в документе,
который служит предпосылкой заключения этого договора, - в ордере. Ордер
адресован прежде всего будущему наймодателю. Если
жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления
(местная администрация) или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация
- жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и
т.п. Стороной в договоре может быть также муниципальное предприятие или
учреждение, имеющие жилищный фонд. Если же внаем сдается жилое помещение в доме
государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя
выступает государственное предприятие или учреждение, на балансе которых как
юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими
жилищно-эксплуатационная организация. Нанимателем в договоре социального найма
жилого помещения может выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер.
Следовательно, переуступка права, возникшего из ордера, невозможна. Однако
после заключения договора возможна замена нанимателя другим совершеннолетним
членом семьи.
В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как правило,
не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних
членов семьи выбывшего - по соглашению между ними. Если единственным лицом,
имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний,
договор заключается от его имени опекуном или попечителем. Договор социального
найма прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.
Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального
найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень лиц,
вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в ордере. Все
другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не
имеют, они именуются временным жильцами.
Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом
семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно сохраняет
право пользования этим помещением (в частности, бывший супруг нанимателя или
супруг члена семьи в случае расторжения брака).
2.3. Выселение
Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на
основании договора социального найма, производится по правилам ст. 84, 85
Кодекса. Обратим внимание, что выселение из указанных жилых помещений
допускается только в судебном порядке. Уместно напомнить, что ЖК 1983 г.,
помимо судебного, предусматривал также административный порядок выселения
граждан, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих
обвалом, с санкции прокурора. В Кодекс правила об административном выселении не
включены.
Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни
проводилось, во всех случаях является принудительной мерой
государственно-правового воздействия. Однако выселение далеко не всегда можно
квалифицировать как санкцию и тем более как меру юридической ответственности.
Поэтому в зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения, российское
жилищное законодательство традиционно различает: а) выселение с предоставлением
другого благоустроенного жилого помещения (ст. 91-94 ЖК 1983 г.); б) выселение
с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть
благоустроенным (ст. 95 ЖК 1983 г.); в) выселение без предоставления другого
жилого помещения (ст. 98, 99 ЖК 1983 г.). Таким же образом определены виды
выселения в п. 1-3 ст. 84 Кодекса.
Выселение состоит в освобождении помещения, указанного в исполнительном
документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и
запрещении выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением.
Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях - при
содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой
судебным приставом-исполни-телем.
Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение
имущества гражданина с возложением на последнего понесенных расходов. Хранение
такого имущества осуществляется в течение трех лет. По истечении указанного
срока находящееся на хранении имущество реализуется в порядке, установленном
для реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества
направляются в федеральный бюджет.
Исполнение исполнительного документа о выселении гражданина оформляется
судебным приставом-исполни-телем актом о выселении.
Часть 2 ст. 35 устанавливает неблагоприятные последствия для лиц, не
являющихся собственниками жилых помещений, пользующихся ими на законных
основаниях, но с нарушением назначения и пределов использования жилых
помещений, установленных ст. 17 Кодекса.
Статьи гл. 5 Кодекса не предусматривают возможность выселения собственника
из принадлежащего ему жилого помещения, однако несоблюдение установленных
Кодексом правил пользования жилым помещением может служить основанием
прекращения права собственности на такое помещение (ч. 4 ст. 30 Кодекса).
Заключение
Нынешний период характеризуется
сложным переплетением самых различных способов приобретения и прекращения права
собственности граждан на жилое помещение. С одной стороны бурно протекает
процесс приватизации, при которой государственные и муниципальные предприятия, жилье,
национально-государственных и административно-территориальных образований
переходят в собственность юридических и физических лиц . С другой наблюдается и
обратное, когда в государственную или муниципальную собственность поступает
имущество , ранее принадлежащее гражданам , кооперативным, общественным и иным
организациям . Исходя из изложенного материала способы приобретения права
собственности систематизированы независимо от того, сопровождаются ли они
прекращением права собственности у другого лица или нет , равно как и
независимо от того, прекращается ли право собственности по воле собственника
или в принудительном порядке. Под этим углом зрения на первоначальные и
производные разделены все способы приобретения права собственности. Исходя из
ранее избранного критерия их разграничения, к первоначальным способностям
приобретения права собственности на жилое помещение относятся : индивидуальное
жилищное строительство; приобретения права собственности по давности владения;
приобретения права собственности на жилое помещение после полной выплаты пая в
ЖК (ЖСК); приобретения права собственности на самовольную постройку. К
производным приобретениям права собственности на жилое помещение относятся:
приватизация жилого помещения; договор купли-продажи жилого помещения; договор
о пожизненном содержании с иждивенцем; договор мены жилого помещения;
наследования жилого помещения.
Список источников
и литературы
1.
Конституция Российской Федерации. Принята всенародным
голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета.1993. 25 декабря.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29
декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.
2005. N 1 (часть I). Ст. 14.
3.
Гражданский кодекс
Российской Федерации (с изм. и доп. от 16 апреля, 15
мая, 26 ноября 2001 г., 23 декабря 2003 г.) // Собрании законодательства
Российской Федерации. 1994. № 32.Ст. 3301.
4.
Федеральный закон
от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации" // Собрании законодательства Российской Федерации.
2005. N 1 (часть I). Ст. 15
5.
Брагинский М.И., Витрянский.М В.В.Договорное
право. Книга вторая. М. ,2000.
6.
Гражданское право: Учеб.:В 3
т.Т.2-4-е изд., перераб и доп. / Отв.ред.
А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой.М.,
2004.
7.
Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда.
Законодательство и практика .М., 1996.
8.
Киндеева Е.А. Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки ( новые правила
оформления, государственная регистрация, образцы документов). М., 2004.
9.
Крашенинников П.В. Жилищное
право. Изд.3-е переработанное и дополненное. М., 2004.
10.
Шабалин В.Г., Самохина О.Н., Шамонова
Е.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Образцы типовых договоров с
практическими комментариями. М., 2005.
11.
Щенникова Л.В. Вещное право в
гражданском праве России. М., 1996.
12.
Грибанов В.П. Осуществление и
защита гражданских прав. М., 2000.
13.
Гущин В.В. Наследственное право. Учебное пособие / Под ред.проф. Свириденко Ю.П., М.,
2003.
14.
Грудицина Л.Ю.Вопросы
и ответы // Адвокат.2002. № 8. 2003.№ 6.
15.
Зайцева Т.И., Крашенинников П.В. Наследственное право. Комментраний законодательства и практика его применения.
М., 2002.
16.
Комментарий к части третьей Гражданскогог
Кодекса Российской Федерации / Под ред. М.В. Телютиной
М., 2002.
17.
Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Елисеев
И.В. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть третья. М.,
2002.
18.
Толстой Ю.К. Наследственное право. Учебник. М., 2001.
19.
Комментарий к части третьей Гражданского Кодекса
Российской Федерации / Отв.ред В.Б. Икаков М., 2002.
20.
Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской
Федерации. Часть третья / Под ред.Маковского А.Л.,Суханова Е.А. М., 2002.
21.
Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева. М., 1999.
22.
Гражданское право России. Часть первая: учебник / Под
ред. З.И. Цыбуленко. М., 2000.
[1] Шершеневич Г.Ф. Учебник
русского гражданского права. М., 1995. С. 235.
[2] Щенникова Л.В. Указ.
соч. С. 219.
[3] Шершеневич Г.Ф. Указ.
соч. С. 235.
[4] Гуляев А.М.
Русское гражданское право. Спб., 1913. С.243; Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 235.
[5] Шершеневич Г.Ф. Указ.
соч. С. 235.
[6] Покровский И.А.
Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 210.
[7] Фрейтаг-Лоринговен А.Л.
Материальное право проекта Вотчинного устава. Юрьев, 1914. Т. 1. С. 261-262.
[8] Там же. С. 268.
[9] Жилищный кодекс
РСФСР. Ст. 131 // Ведомости ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.
[10] Жилищный кодекс
Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть I). Ст. 14.
[11] Крашенинников П.В. Сделки с
жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и
практика его применения. М., 2002. С. 3.
[12] Крашенинников П.В. Жилищное
право.Изд.3-е переработанное и дополненное 2-й завод.М.:
«Статут»,2004. С. 67.
[13] Крашенинников
П.В. Жилищное право. Изд.3-е переработанное и дополненное. М., 2004. С. 8,28.
[14] Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 50.