Введение

Сегодня мы являемся свидетелями глубочайшего кризиса во всех отраслях экономики. В создавшихся условиях конкуренции и постоянной борьбы большинство предприятий и организаций, освободившихся от влияния государства, оказалось обреченным на вымирание. Остальные, сумевшие удержаться и выстоять, должны были учиться выживать в условиях огромнейшего риска и неопределенности, когда все решения приходится принимать самостоятельно без инструкций и указов сверху. В новых рыночных условиях  организации оказались в тесной взаимосвязи с внешней средой, к которой нужно было адаптироваться.

Одним из способов  адаптации предприятия к внешней среде является оценка бизнеса  или проекта   в сложившихся условиях.  Оценка бизнеса  преследует цель не просто  математически оценит вероятность того, насколько эффективным будет тот или иной проект, или то или иное принятое решение, но и отыскать пути и возможности снижения  риска и неопределенности, а, возможно, и устранения его в определенной степени.

         Целью данной работы является  приобретение  практических навыков  по оценке стоимости  предприятия.

         Поставленная цель конкретизируется рядом задач:

1.     рассмотреть теоретические основы оценки бизнеса

2.     рассмотреть практические основы оценки бизнеса на примере ЗАО «Техстройсервис»» тремя подходами.

1. Методология и методы оценки  стоимости бизнеса

1.1. Бизнес как объект  оценки

Объект оценки должен быть четко идентифицирован, т. е. должны быть определены его содержание, функции, составные части, границы, отде­ляющие его от других имущественных объектов. Если объектом оценки, например, является предприятие, то необходимо конкретизировать со­став его имущества, ведь структура многих промышленных предприятий очень сложная. В нее могут входить цеха, участки, обслуживающие хо­зяйства, специальные подразделения (испытательные станции, полиго­ны, лаборатории и т. д.), конторские строения, средства связи и комму­никации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Необходимо решить также, входят ли в объект оценки подразделения социально-культурной сферы, жилой фонд, поликлини­ки, гостиницы, дома культуры, стадионы, детские сады, пансионаты и т. д., находящиеся на балансе данного предприятия. Иногда под одной крышей могут находиться несколько предприятий, и тогда возникает проблема четкого разграничения территорий.

При оценке стоимости предприятия надо учитывать то, что этот объект, будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяй­ствующим субъектом, и поэтому его стоимость должна учитывать нали­чие определенных юридических прав.

Если оценивается только недвижимость предприятия, то необходимо четко определить ее состав: размеры и границы земельного участка (или нескольких участков), число и виды зданий (сооружений), энерго- и теплосети, подъездные железнодорожные и другие пути, различные ком­муникации и т. д.

Если оцениваются только машины и оборудование, принадлежащее предприятию, то идентификация осуществляется на основе их полного перечня и рассмотрения исчерпывающих характеристик по каждой по­зиции в учетной ведомости. Проблемы иногда возникают по некоторым видам оборудования, которые настолько привязаны к строению или зем­ле, что с равным правом могут быть отнесены к недвижимости.

Если оцениваются только нематериальные активы предприятия, то их идентификация сводится к установлению полного набора имуществен­ных прав, включенных в эти активы. В первую очередь сюда относятся исключительные права (интеллектуальная собственность) граждан или юридических лиц на результаты интеллектуальной деятельности и при­равненные к ним средства индивидуализации предприятия, его продук­ции, работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак об­служивания и т. п.).

Оценочные работы имеют конечной целью расчет и обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса на определенную дату. Стоимость предприятия подвержена влиянию инфляции. Кроме того, возможны какие-то частные, локальные события, которые могут приве­сти к резкому изменению стоимости данного объекта. Например, про­кладка новых автомобильных и других дорог вблизи предприятия вызы­вает, как правило, значительное повышение его стоимости. Изменение ситуации на товарном рынке, куда поступает продукция предприятия, может также серьезно повлиять на изменение стоимости активов пред­приятия в ту или иную сторону. В некоторых случаях оценка стоимости имущества может производиться не на одну, а на несколько дат, напри­мер, если процесс продажи имущества произойдет не единовременно, а займет какой-то период времени.

Оценка - это определение стоимости объекта собственности в конкретных условиях рынка в определенный момент времени. Основой стоимости любого объекта собственности является его полезность.

Бизнес - это конкретная деятельность, одной из целей которой является получение прибыли. Как любой товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Именно это делает возможной оценку бизнеса как особого инвестиционного товара.

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов.

В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной стоимости, которую можно определить как рыночную стоимость.

Бизнес и предприятие обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товар особого рода:

1. Это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени, причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи.

2. Бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы.

3. Потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде.

4. С учетом особого значения устойчивости бизнеса для стабильности в обществе необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Оценка бизнеса - это оценка рыночной стоимости собственного капитала предприятия или какой-либо его части (доли).

Понятие "оценка бизнеса" не тождественно понятию "оценка имущества".

На величину стоимости бизнеса оказывают влияние разнообразные факторы как связанные с настоящей и будущей деятельностью компании, так и несвязанные с ней (социальные, политико-правовые, макроэкономические и иные факторы).

В зависимости от цели оценки рассчитываются различные виды стоимости бизнеса:

·        рыночная;

·        инвестиционная;

·        ликвидационная и другие.

Оценку бизнеса производят для какой-либо цели. Определение цели является важной составной частью работы.

Существуют определенная взаимосвязь между целью оценки бизнеса и видами стоимости (табл. 1.1).

Таблица 1.1

Взаимосвязь вида стоимости от цели оценки

Оценку бизнеса проводят:

·        в целях повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

·        определения  стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций на фондовом рынке;

·        определения стоимости предприятия в случае купли-продажи его целиком или по частям;

·        реструктуризации предприятия;

·        разработки плана развития предприятия;

·        определения кредитоспособности предприятия;

·        страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов предприятия в преддверии потерь;

·        налогообложения;

·        принятия обоснованных управленческих решений;

·        осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса.

1.2. Принципы оценки бизнеса

Известны методические принципы определения рыночной стоимо­сти, которые можно сгруппировать следующим образом.

Принципы, основанные на представлениях владельца имущества

Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тог­да, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удов­летворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.

Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с экви­валентной полезностью.

Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцени­ваемая стоимость — это текущая стоимость всех будущих доходов.

Принципы, связанные с рыночной средой

Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость ОО зависит от внешней экономической среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный ОО влияет на стоимость других связанных с ним объектов.

Принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабиль­ны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавлива­ется соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над пред­ложением, повышает цену.

Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций.

Принцип изменения стоимости. Стоимость ОО непрерывно изменяется но времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества

Принцип факторов производства. ОО может являться элементом производственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать юлю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы,

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала.

Принцип вклада. Включение дополнительных активов в ОО эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.

Принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части ОО должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента к ОО дан­ного принципа не приводит к росту его стоимости.

Принцип наиболее эффективного использования. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования ОО, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности комплекса. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и при­менимы ко всем ОО. Правда, их практическое содержание несколько меняется в зависимости от того, как объект непосредственно оценива­ется. Кроме того, при оценке некоторых объектов могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта.

1.3. Подходы и  методы, используемые в оценке бизнеса

Рассмотрим основные методы оценки бизнеса в логической последовательности. Все методы оценки бизнеса могут быть сгруппированы в рамках трех подходов, подход с точки зрения активов, сравнительный подход и подход с точки зрения «потока наличности» (с точки зрения доходов). Соответственно, каждый подход включает в себя различные методы.

В наглядной форме все подходы и методы приведены в таблице 1.2., а ниже будет дано краткое описание каждого их них.

Таблица1.2

Методы оценки рыночной стоимости бизнеса

Подход с точки зрения активов или имущественный подход, или поход с точки зрения накопления активов включает несколько так называемых балансовых методов: метод чистой балансовой стоимости материальных активов, метод чистой рыночной стоимости материальных активов, метод оценки стоимости воссоздания, метод оценки ликвидационной стоимости. Все виды балансовых методов «отталкиваются» от фактической бухгалтерской отчетности

Все балансовые методы предполагают, что собственный капитал , представленный в балансе, определяется как разница между всеми активами предприятия и всеми пассивами (обязательствами). Этот показатель можно назвать балансовой стоимостью собственного капитала предприятия. Применение метода чистой балансовой стоимости материальных активов предполагает, что из балансовой стоимости предприятия будет вычтена стоимость нематериальных активов по оценке, зафиксированной в бухгалтерской отчетности, и затем будут осуществлены вышеуказанные процедуры. К недостаткам этого метода относят то, что он не отражает реальной рыночной стоимости материальных активов, не учитывает нематериальных активов к достоинствам — простота, поскольку практически сразу получается готовый показатель, понятность для большинства пользователей [12 , с.101] .

Второй метод — чистой рыночной стоимости материальных активов предполагает корректировку материальных активов на отражение рыночных показателей стоимости. В первую очередь корректировка должна быть осуществлена на учет влияния инфляции [3 , с.105] , кроме того, необходимо учесть и специальные рыночные корректировки. Последние осуществляются с привлечением специалистов товарных рынков (биржевые и внебиржевые брокеры, специалисты оптовой торговли) [5, с.35] . Скорректированная балансовая стоимость материальных активов гораздо предпочтительнее балансовой стоимости, определенной на основе бухгалтерской документации. Использование указанных двух популярных методов «наиболее целесообразно для оценки предприятий, обладающих значительными материальными и/или финансовыми активами или в случае невозможности достаточно точного определения прибыли в будущем» [6, с.84] .

Метод оценки стоимости замещения оценивает предприятие исходя из наличия объекта — бизнеса аналогичной полезности; метод оценки стоимости воссоздания позволяет оценить предприятие из затрат на его полное восстановление; оба метода предполагают рыночную оценку активов. Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен. Существенный недостаток этих методов — они не учитывают доходность бизнеса.

Применение метода оценки ликвидационной стоимости оправдано в случае ликвидации предприятия (бизнеса). Предприятие прекращает свои операции, распродает активы , погашает свои обязательства . Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия, раздельной распродаже его активов и после расчетов со всеми кредиторами. Ликвидационная стоимость может быть определена и для действующего предприятия как нижний уровень оценки стоимости бизнеса. Хотя большинство оценщиков считает некорректным сам факт расчета ликвидационной стоимости для действующего предприятия — предположение о ликвидации предприятия вносит сомнение в результаты оценки стоимости бизнеса, определенных другими методами.

Сравнительный подход, именуемый также подходом с точки зрения анализа рыночных данных или методом компании-аналога или просто рыночным подходом, включает методы рынка капитала, метод сделок (продаж) и метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала предполагает определение стоимости оцениваемого предприятия с помощью различных мультипликаторов. К последним относятся специальные соотношения рыночной цены акции предприятия к чистой прибыли или к текущему денежному потоку, к балансовой стоимости материальных активов, к чистому денежному потоку, к выручке от реализации, к собственному капиталу. Рыночная цена акции любого предприятия — важный показатель. Как отмечает Дж. Ван Хорн: «оценивая истинную стоимость компании, инвесторы обращают внимание в основном на цену ее акций; она отражает потенциальную прибыль компании, дивиденды на ее ценные бумаги, деловой риск , структуру ее капитала, стоимость активов и другие факторы, поддающиеся оценке» [5, с.680] . Оценщик находит предприятие-аналог и применяет имеющиеся соотношения-мультипликаторы к оцениваемому предприятию. Основные вопросы, возникающие при применении этого метода: акции компании-аналога должны свободно котироваться на рынке; на фондовом рынке (рынке капитала), как правило, обращаются неконтрольные пакеты акций, как быть, если необходимо оценить контрольный пакет; можно ли использовать соотношения-мультипликаторы, зная, что котировка акций на рынке неустойчива? Несмотря на все эти сложные вопросы, данный метод широко используется в практике оценки бизнеса за рубежом.

К недостаткам метода относят, также, сложные вопросы сопоставимости оцениваемых предприятий-аналогов, трудности применения мультипликаторов к компаниям закрытого типа [7 , с.113] . В то же время, у данного метода серьезное достоинство — простота.

Метод сделок (продаж) позволяет определить стоимость многих активов предприятия. Суть данного метода сводится к тому, что стоимость оцениваемой компании представляет собой скорректированную стоимость , скорректированную продажную цену аналогичного предприятия. Предприятие-аналог должно удовлетворять требованиям сопоставимости - принадлежать той же отрасли, не слишком отличаться размером, форма владения должна быть аналогичной. Только если эти условия выполняются, рыночную цену предприятия-аналога можно корректировать с целью учета даты продажи, типа предприятия, условий продажи и другой информации по сделкам. Использование данного метода ограничено скудностью и ненадежностью данных о сопоставимых продажах.

Метод отраслевых коэффициентов называют также методом отраслевых соотношений или правилом «золотого сечения». Этот метод предполагает наличие отраслевых, достаточно стабильных, мультипликаторов. В условиях развитой экономики, данные о специальных соотношениях для различных отраслей аккумулируются в торговых ассоциациях, непосредственно у владельцев предприятий, они регулярно публикуются в специальных изданиях.

Подход с точки зрения «потока наличности», или доходный подход включает два основных метода: капитализации нормализованного дохода, дисконтирования будущих денежных потоков и их разновидности

Метод капитализации чистого дохода определяет поток дохода и преобразует его в текущую стоимость путем применения нормы капитализации (коэффициента капитализации): стоимость = чистый доход/коэффициент капитализации.

Как правило, под чистым доходом подразумевают прибыль предприятия, причем лучше всего использовать среднегодовое значение прибыли за последние годы и до вычета налогов [8 ] . Важным условием использования данного метода является применение процедуры нормализации прибыли, которая предполагает исключение, в первую очередь, единовременных расходов и доходов. Значение прибыли должно быть характерно для нормально действующего бизнеса.

Коэффициент капитализации не менее важен при использовании этого метода. Коэффициент капитализации называют ставкой, которая, будучи отнесенной к текущим доходам дает оценочную стоимость [6 , с.74] , или же «представляет собой такую величину, что частное от деления прибыли на нее равно капиталу, который дает норму прибыли, определяемую ставкой капитализации» [2, с.107] . Последнее «тавтологическое» определение ставки капитализации определяет саму суть этого показателя — это норма прибыли. Коэффициент капитализации должен отражать текущую ситуацию на рынке, т. е. он должен быть получен из рыночных данных для альтернативных инвестиций.

Метод капитализации используют, обычно, если ожидается, что будущие чистые доходы будут равны (приблизительно) текущим или, если темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми, доход должен быть значительной положительной величиной, а в активах предприятия преобладает быстроизнашивающиеся оборудование.

К недостаткам данного метода можно отнести «ограничение зоны использования» — т. е. невозможность его применения для любого предприятия, а также проблемы получения данных для сравнительного анализа, определения прибыли и ставки капитализации. Несмотря на значительные ограничения «метод капитализации чистой прибыли отражает фактическое состояние рынка и позволяет корректировать данные применительно к конкретной ситуации» [4, с.109] .

Метод дисконтирования будущих доходов получил широкое распространение в зарубежной практике оценки. Экономический смысл дисконтирования денежных потоков иногда трактуют как приведение их к определенному моменту времени — на дату оценки. Прагматичная точка зрения на понимание смысла дисконтирования денежных потоков рассматривает любое предприятие как инвестиционный проект и, соответственно, его стоимость как чистый дисконтированный доход инвестиционного проекта (NPV) [1] .

Процедура определения стоимости бизнеса сводится к определению денежных потоков, как правило, ежегодных, на протяжении проектного периода и остаточной стоимости на конец проектного периода; далее определяется текущая стоимость всех будущих поступлений с применением соответствующей нормы дисконтирования. Различают денежные потоки для собственного капитала и на бездолговой основе (для собственного и заемного капитала); денежные потоки бывают номинальные (включающие инфляцию) и реальные (очищенные от инфляции). Выбор ставки дисконтирования зависит от вида денежного потока и, главное, ставка дисконта должна соответствовать виду денежного потока. Чаще всего используют денежный поток для собственного капитала. Ставка дисконтирования для денежного потока для собственного капитала может быть определена либо по модели оценки капитальных активов (САРМ), либо по методу суммирования. Оба способа расчета ставки дисконтирования предполагают определение безрисковой ставки дохода и премии за риск вложения в инвестиционный актив (в данном случае, в предприятие). Наибольшее распространение получил способ определения ставки дисконтирования по модели оценки капитальных активов. Однако признается, что этот способ «не является панацеей от встречающихся серьезных проблем при попытке их решения... это логичный и апеллирующий к интуиции метод, связывающий риск с нормами прибыли» [1, с.297] , поэтому его необходимо использовать с осторожностью в сочетании с другими методами.

Краткий обзор подходов и методов оценки бизнеса позволяет сделать следующий вывод — одного универсального, уникального, удовлетворяющего всем требованиям, не обладающего недостатками, метода не существует. Каждый подход и каждый метод имеют свои достоинства, недостатки, границы применения. Поэтому, необходимо в процессе оценки стоимости бизнеса использовать различные методы, а затем согласовывать полученные величины, может быть придать большую значимость результатам оценки, полученным одним из методов. Скорее всего, придется определять весовое соотношение между всеми методами и подходами. Заключение оценщика о стоимости бизнеса, полученное в результате логических рассуждений, неизбежно будет включать в себя субъективную оценку, в прочем любая оценка такова. Чем больше подходов и методов будет использовано в процессе оценки, тем больше вероятность того, что итоговая субъективная оценка будет объективным отражением стоимости бизнеса.

Какие же методы оценки предприятия адекватны экономике переходного периода?

Два фактора экономики переходного периода оказывают существенное влияние на использование методов оценки бизнеса: инфляционные процессы и изменение конъюнктуры рынка. Для периода 1992-1996 годов на первом месте по значимости, конечно, первый фактор.

Негативное влияние инфляции сказывается на [7 , с.103-104] :

- занижении стоимости имущества предприятия

- занижении стоимости товарно-материальных запасов

- способности предприятия к накоплению денег для осуществления капитальных вложений

- величине дохода предприятия

- «сверхналогообложении» прибыли предприятия, искусственном занижении себестоимости продукции и, как следствие, неполном возмещении затрат.

Инфляция и структурные сдвиги в экономике, приведшие к деформации спроса оказали существенное влияние на стоимость отечественных предприятий, в первую очередь на стоимость их основных средств.

Для преодоления негативных последствий инфляции в последнее время регулярно проводится переоценка основных фондов — независимо от формы собственности. Переоценка основных фондов осуществляется на основе разработанных Госкомстатом индексирующих коэффициентов, а также путем прямой оценки рыночной стоимости (с 1994 года к переоценке стали привлекаться профессиональные оценщики). Переоценка основных фондов с использованием индексов Госкомстата «фактически состоит в замене старых административных цен на новые или корректировке цен, с учетом централизованно устанавливаемых коэффициентов, но эти цены не отражают рыночное равновесие» [3, с.39] .

Переоценку основных фондов можно признать одной из попыток применения затратного (балансового) подхода в оценке предприятия, бизнеса, может быть не самую удачную, но ценна она тем, что предпринята оценка рыночной стоимости предприятий с привлечением профессиональных оценщиков, безусловно, дала бы более точный результат, но процедура эта трудоемкая, требует сил, времени на исполнение и достаточно дорога, а стало быть, доступна очень немногим предприятиям.

Возможности использования рыночных подходов к оценке бизнеса ограничены в силу неразвитости самого рынка предприятий, и отсутствием доверия к существующей рыночной информации. Действительно, в настоящее время идет постваучерная приватизация предприятий путем скупки акций, из-за избыточного предложения, как правило, со стороны нуждающихся акционеров — работников трудовых коллективов, акции покупаются по заниженной стоимости.

Часто стратегические пакеты акций приобретаются предприятиями-смежниками с целью нормализации снабжения и сбыта, и, таким образом, рыночные цены акций отражают доходность скорее товарных рынков, нежели фондовых. Кроме того, использование рыночных подходов затруднено по причине наличия большого количества закрытых предприятия (имеется в виду организационно-правовая форма), которые не подвергаются оценке на фондовом рынке.

В России достаточно открытых акционерных обществ, которые, либо не находятся в листинге фондовых бирж потому, что не отвечают необходимым требованиям, либо акции предприятия котируются, но недостаточно ликвидны — и поэтому их рыночной стоимости трудно доверять.

Таким образом, оценка бизнеса с использованием рыночного подхода затруднена, во-первых, по той причине, что многие «объекты оценки не обладают достаточной рыночностью: они не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке» [7, с.10] , во-вторых, сам фондовый рынок в нашей стране недостаточно ликвиден и сильно зависит от краткосрочных внеэкономических факторов

Основная проблема применения доходного подхода в России — это проблема прогнозирования будущих денежных потоков, точнее достоверности возможных прогнозов денежных потоков, а также проблема оценки коэффициента капитализации или ставки дисконтирования. Сочетание первого и второго даже при значительной вариабельности расчетов позволит получить лишь приблизительный результат

Однако, если необходима не просто стоимость предприятия как такового, а сочетание результатов оценки стоимости предприятия, полученных при использовании различных методов оценки, если важна тенденция, хоть и приблизительной, величины стоимости предприятия? В. Григорьев выделяет основную функцию оценки стоимости предприятия в переходной экономике — « информационное обеспечение принятия различных экономических или управленческих решений» [6] . Особенно важна оценка стоимости предприятия при принятии решений о его санации или ликвидации, т.е. для оценки его состоятельности.

2. Оценка бизнеса на примере ЗАО «Техстройсервис»

2.1. Общие сведения

Общие сведения об объекте оценки сведите в табл. 2.1

Таблица 2.1

Общие сведения об объекте оценки

2.2. Основные предположения и ограничивающие условия

1. Оценщик не принимает на себя ответственность за юридическое описание прав оцениваемой собственности. Права на оцениваемую собственность считаются достоверными.

2. Любые чертежи и рисунки, содержащиеся в отчете, призваны помочь пользователю получить визуальное представление о собственности. Пользователю не следует полагаться на эти чертежи и рисунки в случае любого другого их использования.

3. От оценщика не требуется давать свидетельство или появляться в суде вследствие проведения оценки данной собственности, иначе как по официальному вызову суда.

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, оказывающих влияние на оценку, на состояние собственности (конструкций). Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.

5. Информация, оценки и мнения, полученные оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были добыты из источников, достоверных согласно мнению оценщика, у которого есть все основания полагаться на их верность. Тем не менее оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных.

6. Ни заказчик, ни оценщик не могут разглашать содержание настоящего Отчета об оценке без предварительного письменного согласования.

7. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости является действительным на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или нормативные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на влиянии рыночных факторов и, таким образом, повлиять на суждение оценщика.

8. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно цены собственности. Это не является никакой гарантией того, что собственность будет продана, заложена согласно величине оцененной стоимости.

2.3.Цель оценки

Цель  оценки объекта недвижимости – последующая продажа.

2.4.Рыночная стоимость объекта оценки

Рыночная стоимость объекта – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

·        Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не  обязана принимать исполнение;

·        Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

·        Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

·        Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

·        Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.

2.5. Социально- экономическое положение региона, расположение объекта оценки

Индекс промышленного производства по видам деятельности «добыча полезных ископаемых», «обрабатывающие производства», «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» в январе-марте 2005 года составил 89,9%.

Индекс промышленного производства по виду деятельности производство нефтепродуктов за январь-март 2005 года составил 106,7%.

Объемы переработки сырой нефти увеличились на 6,4% к соответствующему периоду прошлого года, и составили 2474,2 тыс. тонн. Возросло производство дизельного топлива на 13,8%, топлива для реактивных двигателей на 0,6%, мазута топочного на 6,3%, углеводородных сжиженных газов на 5,1%, снизилось производство бензинов автомобильных на 4,5%.

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды составило за первый квартал 2005 года 101,4% к аналогичному периоду прошлого года.

Производство электроэнергии по сравнению с соответствующим периодом прошлого года выросло на 1,0% и составило 2648,3 млн. кВтч, отпуск тепловой энергии сократился на 2,3% и составил – 7533,4 тыс. Гкал.

С начала года по видам деятельности «металлургическое производство и производство металлических изделий» отмечается рост индекса промышленного производства на 13,3% к соответствующему периоду прошлого года. В 1 квартале 2005 года выплавлено 186 тыс. тонн стали, произведено 173,6 тыс. тонн проката, что выше уровня соответствующего периода прошлого года соответственно на 54,1 и 49,1 процента.

За январь - март 2005 года индекс промышленного производства по добыче полезных ископаемых, кроме топливно-энергетических составил 53,7 процента (без учета серебра), или 71 процент (с учетом серебра). Снижение обусловлено уменьшением добычи золота на 38,6 процента к соответствующему периоду прошлого года из-за переработки труднообогатимых руд и снижения содержания золота в руде в 4 раза (3-6 грамма на тонну против 23-24 грамма на тонну в 1 квартале 2004 года) на предприятиях ЗАО «Артель старателей «Амур», ЗАО «Многовершинное».

По производству машин и оборудования индекс промышленного производства составил 95,4%. Снизилось производство кранов мостовых электрических, машин стиральных, дизелей и некоторых других видов продукции.

По производству электрооборудования, электронного и оптического оборудования за счет значительного снижения производства телевизоров (на 47,6%), некоторых видов кабельной продукции индекс промышленного производства составил 90,9%.

В лесопромышленном комплексе объем вывозки древесины составил 2539,9 тыс. пл. куб. м. или 100,4 процента к соответствующему уровню 2004 года, производство деловой древесины - 2147,4 тыс. пл. куб. м. или 100,3 процента. Выпуск пиломатериалов составил 117,5 тыс. куб. м с ростом на 13,1 процента к соответствующему периоду прошлого года.

Индекс промышленного производства пищевых продуктов составил 97,8% к соответствующему периоду 2004 года.

В январе-марте 2005 года произведено цельномолочной продукции 14,1 тыс. тонн или на 11,4% выше аналогичного периода 2004 года; макаронных изделий – 1,4 тыс. тонн или на 35,2 % больше; пива – 4812 тыс. дал или на 11% больше аналогичного периода 2004 года. В то же время сократилось производство спирта на 13,4%, водки и ликероводочных изделий на 28,8%, колбасных изделий на 21,2%.

Объем производства валовой продукции сельского хозяйства во всех категориях хозяйств за январь – март текущего года составил в действующих ценах 1114,3 млн. рублей (98,0% к соответствующему периоду прошлого года в сопоставимой оценке).

Тепличными комбинатами края собрано и реализовано овощей закрытого грунта 1021,2 тонны, что на 6% больше, чем за соответствующий период 2004 года. Во всех категориях хозяйств реализация скота и птицы на убой (в живом весе) и производство яиц сократилась на 3 процента.

Объем инвестиций в основной капитал по полному кругу организаций в январе-марте 2005 года составил 4812,2 млн. рублей (100,1 процента к предыдущему году в сопоставимых ценах).

За январь-март 2005 года оборот розничной торговли превысил уровень соответствующего периода прошлого года на 9,6% и составил 12143,3 млн. рублей.

Оборот общественного питания за отчетный период составил 705,1 млн. рублей или 100,3 процента к соответствующему периоду прошлого года.

За отчётный период текущего года населению края оказано платных услуг на сумму 7273,9 млн. руб., что превышает уровень соответствующего периода прошлого года на 8,6 процентов. Объем реализации бытовых услуг составил за январь-март 454,6 млн. рублей или 104,4 процента к январю-марту 2004 года.

Среднедушевые доходы в I квартале 2005 года составили 7020,7 рублей, что на 16,2 процента больше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.

Средняя начисленная заработная плата по отраслям экономики края в январе-марте 2005 года по предварительной оценке сложилась в сумме 9530,8 рублей, это на 20,2 процента выше уровня соответствующего периода прошлого года. Реальная заработная плата увеличилась на 5 процентов. Численность официально зарегистрированных безработных составила 28,9 тыс. человек, что больше на 14,2% соответствующего периода прошлого года. Это связано с увеличением минимального размера пособия по безработице. Особенно эта ситуация характерна для сельской местности края, где предложение рабочей силы превышает ее спрос.

Уровень официально зарегистрированной безработицы составил 3,7% против 3,3% в соответствующем периоде 2004 года.

2.6. Анализ среды местоположения

         Адрес: г. Хабаровск, ул. Ленина – 14

Так как организация находится в центре города, то транспортная доступность оценивается положительно.

Рядом находятся офисы других фирм, в том числе и офисы наиболее значимых конкурентов.

Экология оценивается не вполне благоприятно, так как воздух очень сильно загрязнен  выхлопными газами и пылью.

2.7. Характеристика рынка предприятия

В настоящее время в строительном комплексе насчитывают около 129 тысяч предприятий и организаций различных форм собственности. Около 80 % из них - это частные организации [5,с.3]. На них занято около 5 миллионов человек.

В настоящее время в отрасли строительства преобладающую долю занимают малые организации, о чем свидетельствует рисунок 2.1.

 

Рис.2.1. Доля малых предприятий в отрасли строительства по данным на 1 января 2004 года. [2,c.28].

 

        

Рис. 2.2.. Доля предприятий - банкротов строительной отрасли по состоянию на 1 января 2004 года[4]

Современное финансовое состояние большинства строительных организаций сегодня неудовлетворительно. Об этом свидетельствуют данные о доли убыточных предприятий и предприятий - банкротов в отрасли, отраженные на рисунке 2.2.

Представление о финансовом состоянии организаций строительного комплекса в России в периоды спада, относительной стабилизации и начинающегося подъема можно получить на основе данных, приведенных в таблицах.

Таблица 2.2

Основные экономические показатели деятельности строительных организаций г. Хабаровска в 2000-2004 годах [2,c.29].

Экономические показатели	2000год	2001год	2002год	2003год	2004год
Количество предприятий, шт.	145,5	138	147,1	137,5	135,9
Численность, тыс. чел.	4149,1	2272,5	2182	1600,9	1432
Рентабельность, %	24.2	14,8	9	8	8,5
Удельный вес убыточных предприятий, %	25,2	34,2	37,5	37	35
Инвестиции в основной капитал, млн. руб.	13,33	8.97	9,04	6,12	7,43

Таблица 2.3

Динамика основных экономических показателей деятельности строительных организаций г . Хабаровска на конец 2004- начало 2005 года, % [2,c.8]

№ п/п	Экономические показатели	4 квартал 2004 года по сравнению с 3 кварталом	1 квартал 2005 года по сравнению с 4 кварталом 2002 год
рост	нет	снижение	рост	нет	снижение
1.	Объем работ, выполненных по договорам	24	55	21	17	61	22
2.	Численность	17	01	21	12	69	19
3.	Обеспеченность собственными средствами	9	66	18	10	73	12
4.	Просроченная кредиторская задолженность	13	62	11	10	68	13
5.	Просроченная дебиторская задолженность	13	50	17	9	67	11
6.	Цены на строительную продукцию	70	29	1	69	30	1

В таблице 2.4 представлена оценка рынков сбыта для  ЗАО «Техстройсервис»

Таблица 2.4

Оценка рынков сбыта для ЗАО «Техстройсервис»

Показатели	Город Хабаровск	Населенные пункты по области в радиусе 100 км	Рынки, удаленные за 100 км
Уровень спроса, %	90	32	7
Степень удовлетворения спроса, %	97	15	2
Уровень конкуренции, %	53	78	80
Доля потребителей, готовых купить продукцию,  %	89	27	12

Как видно из таблицы 2.4, наиболее привлекательным рынком для ЗАО  Техстройсервис» является рынок города Хабаровска, наименее привлекательными - рынки,  расположенные дальше, чем на 100 км.

Для ЗАО «Техстройсервис» наиболее серьезными конкурентами на сегодняшний день являются ЗАО «Стройка» и ЗАО «Стройхабаровск». Анализ и оценка конкурентов представлены в таблице 2.5 [12].

Таблица 2.5

Анализ и оценка основных конкурентов

Характеристика конкурентов	Основные конкуренты
ЗАО «Стройка»	ЗАО «Стройхабаровск»
Объем продаж, тыс. руб.	5674	3679
Занимаемая доля рынка, %	13	10
Рентабельность, %	27	23
уровень технологии	высокий	высокий
Качество продукции	высокое	высокое
Расходы на рекламу, тыс. руб.	384	679
Привлекательность внешнего вида	дизайн и эстетика	дизайн и эстетика
Время деятельности предприятия, лет	11	8

Как видно из таблицы 2.5, основные конкуренты ЗАО «Техстройсервис» являются очень сильными,  они занимают существенные доли на  строительном рынке. Наиболее сильный конкурент - ЗАО «Стройка».

2.8. Общая характеристика фирмы

В качестве объекта исследования в данной работе выступает строительная организация Закрытое акционерное общество «Техстройсервис», которое было основано и зарегистрировано в Хабаровской городской регистрационной палате 8 июня 1998 года (свидетельство № 15763).

Основной целью создания организации является получение прибыли, а также наиболее полное удовлетворение рынка потребителей в строительных товарах и услугах.

Как прописано в Уставе, ЗАО «Техстройсервис» может заниматься более чем 20 видами деятельности. Основной вид деятельности - возведение зданий и сооружений из кирпича, производство кирпичной кладки.

Уставной капитал организации составляет 90000 рублей. Акционерами являются два юридических и восемь физических лиц, каждый из которых располагает 100 акциями номинальной стоимостью 900 рублей каждая.

Высшим органом управления в ЗАО «Техстройсервис» является общее собрание акционеров. Для управления текущей деятельностью назначен генеральный директор. Общая численность работающих в организации 56 человек.

Структурная организационно-производственная схема ЗАО «Техстройсервис» изображена на рис.2.3.

 

директор по производству

финансовый директор

директор по общим вопросам

                                        

 

 

Рис. 2.3. Организационная структура ЗАО «Техстройсервис»

Коммерческий отдел занимается вопросами реализации товаров, налаживании связей с потребителями. В функции бухгалтерии входят задачи ведения бухгалтерского учета в организации. Производственный отдел занимается вопросами производственного характера, ведением складского хозяйства. Сметно-плановый отдел занимается калькулированием себестоимости продукции.

Наиболее крупными поставщиками материалов являются:

1)    ОАО « Хабаровский домостроительный комбинат» - железобетонные изделия;

2)    ЗАО « ОРМЗ» -металоконструкции;

3)    ЗАО « Хабаровскпромстрой»- поставка строительного раствора.

Во взаимоотношения организации с государством можно выделить три основных направления: взаимоотношения с государственным банком, с государством по внебюджетным платежам, с налоговыми службами.

Финансовое положение ЗАО «Техстройсервис» на сегодняшний день является неустойчивым, о чем свидетельствует ряд финансовых показателей на сегодняшний день.

Таблица 2.6

Система общеэкономических и кадровых показателей в организации предприятия ЗАО «Техстройсервис»

№ п\п	Наименование показателя	Единица измерения	Динамика по годам
2002	2003	2004
	Кадровые показатели
1	Численность персонала , всего	чел.	400	469	460
	в том числе по категориям
2	рабочие	чел	235	276	271
3	руководители	чел	110	129	126
4	специалисты	чел	43	51	50
5	прочие служащие	чел	12	14	14
6	Коэффициент текучести		0,12	0,11	0,13
	Образовательный состав персонала	чел	400	469	460
	неполное образование		4	5	5
	общее образование		8	9	5
	среднеспециальное		20	23	5
	незаконченное высшее		28	33	23
	высшее		340	399	423
7	Возрастной состав персонала	чел.	400	469	460
	до 18 лет		0	0	0
	18 - 25 лет		0	0	0
	26-  36 лет		40	47	41
	37- 50 лет		180	211	239
	свыше 50 лет		180	211	179
8	Средний возраст работающих	лет	40	40	40
9	Структура персонала по полу	%
	женщин		90	85	90
	мужчин		10	15	10
10	Распределение ППП по стажу	чел	400	469	460
	до 1года		12	14	14
	1-3 года		8	9	9
	3-5 лет		40	47	51
	5- 10 лет		60	70	41
	более 10 лет		280	328	345
11	Квалификационный состав рабочих( по  тарифным разрядам)	чел	178	190	201
12	Уровень профессиональной подготовки	%
	рабочие
	до 1года		10	10	5
	1- 2 года		20	20	5
	более 2 лет		70	70	90
	руководители и специалисты
	высшее образование		95	98	99
	среднее специальное оразование		4	1	0,5
	практики		1	1	0,5
	Показатели, характеризующие мотивацию трудовой деятельности
13	Фонд заработной платы	тыс. руб.	987,5	1008,7	1062,37
14	Средняя заработная плата на одного  работника ППП	тыс. руб.	6	6	7
15	Затраты на обучение персонала, повышение квалификации	тыс. руб.	25,6	28	45
16	Затраты на осуществление льгот для персонала	тыс. руб.	37	39	44
17	Количество прогулов на одного работника	час	5	5	7

2.9. Анализ финансового состояния объекта оценки

Анализ финансового состояния начните с составления уплотненного ба­ланса - нетто по форме табл. 2.2. Для проведения вертикального анализа балан­са сведите данные в табл. 2.3

Таблица 2.2

Уплотненный баланс-нетто за 2003 г.

Статья	Идентифи­катор	На начало года	На конец года
Актив
1. Внеоборотные активы
Основные средства (с. 1 20)	ОС	35258	51370
Прочие внеоборотные активы (с.110 + с.130 + с.140 + с.150+ с.230)	ПВ	36811	37216
Итого по разделу 1	ВА	72069	88586
2. Оборотные средства
Денежные средства и их эквиваленты (с.260)	ДС	38	579
Дебиторская задолженность (с. 240)	ДБ	30036	37350
Запасы и прочие оборотные активы (с.210 + с.220 + с.250 + с.270)	З	74722	59740
Итого по разделу 2	ОА	104796	97669
Всего активов	СА	176865	186255
Пассив
1. Собственный капитал
Уставный капитал (с. 410)	УК	11	11
Фонды и резервы (с.490-с.410)	ФР	-104184	-19455
Итого по разделу 1	ПК	-104173	-19444
2. Привлеченный капитан
Краткосрочные пассивы (с.690)	КП	230184	140366
Долгосрочные пассивы (с.590)	дп	50854	65333
Итого по разделу 2	ск	281038	205699
Всего пассивов	СП	176865	186255

Таблица 2.3

Вертикальный анализ баланса за 2002 г.

Статья	на начало года	на конец года	изменение
Актив
1. Внеоборотные активы	0	0	0
Основные средства	35258	51370	-16112
Долгосрочные финансовые вложения	36801	37119	-318
Прочие внеоборотные активы	10	97	-87
Итого по разделу 1	72069	88586	-16517
2. Оборотные активы
Запасы и затраты	64468	50394	-14074
Дебиторская задолженность	30036	37350	7314
Денежные средства и их эквиваленты	38	579	541
Прочие оборотные активы	10254	9346	-908
Итого по разделу 2	104796	97669	-7127
Всего активов	176865	186255	9390
Пассив
1. Собственный капитал
Уставный капитал	11	11	0
Фонды и резервы (нетто)	-104184	-19455	84729
Итого по разделу 1	-104173	-19444	84729
2. Привлеченный капитал
Краткосрочные пассивы	230184	140366	-89818
Долгосрочные пассивы	50854	65333	14479
Итого по разделу 2	281038	205699	-75339
Всего источников	176865	186255	9390

После проведения общего анализа финансового состояния по данным табл. 2.2 и 2.3 выполните расчеты показателей, характеризующих финансово-экономическое состояние предприятия (табл.2.4) за 3 года.

Сравните коэффициенты, характеризующие финансовое состояние пред­приятия (бизнеса) с нормативными, проведите анализ отклонений.

Таблица 2.4

Показатель	Характеристика	Методика расчета	Норматив	Значение
Общие показатели
1. Среднемесячная выручка	Характеризует масштаб деятельности	с. 010 ф. №2 /12		58278,25
2. Доля денежных средств в выручке	Характеризует систему расчетов и финансовые возможности предприятия	с. (010+020) Ф.№4 /с.010 ф №2		0,34
3 .Среднесписочная численность работ­ников	Характеризует размер предприятия (бизнеса)	с.760 ф.№5		575046,00
Коэффициенты, характеризующие платежеспособность
4.Коэффициент аб­солютной ликвид­ности	Показывает, какая часть краткосрочных обяза­тельств может быть пога­шена немедленно; рассчи­тывается как отношение наиболее ликвидных обо­ротных активов к текущим обязательствам должника	с. (250+260) ф. №1/с. (690-630-640) ф.№1	0,2	0,00
5. Коэффициент те­кущей ликвидности	Характеризует обеспечен­ность предприятия обо­ротными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевре­менного погашения обяза­тельств. Определяется от­ношением ликвидных ак­тивов к текущим обяза­тельствам должника	С. 290/с. (690-640-650)	1	0,70
6.Обееиечемиость обязательств должника его активами	Характеризует величину активов должника, приходящихся на единицу долга. Определяется отношением суммы активов к обязательствам должника	с.(190 + с 250 + с. 260+с.270+c.240)ф.№1/с. (590+690) ф. №1		0,61
7.Степень платеже-способности по текущим обязательствам	Определяет текущую платежеспособность организации, объемы её краткосрочных заёмных средств и период возможного погашения предприятием текущей задолженности перед кредиторами за счет выручки. Рассчитывается отношением текущих обязательств должника к величине среднемесячной выручки	с. (690 - 640 - 650) ф. №1/с. 010ф. №2 /12	*?	0,20
Коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость
8. Коэффициент ав­тономии (финансовой независимости)	Показывает долю активов должника, которые обеспечиваются собственными средствами. Определяется отношением чистых активов предприятия к совокупным активам	с. (490+640) ф. №1/с. 300ф.№1	>0,5	-0,10
9.Коэффициент обеспеченности собственными обо­ротными средства­ми (СОС)	Определяет степень обеспеченности пред­приятия СОС, необхо­димыми для его финан­совой устойчивости. Рассчитывается как от­ношение разницы обо­ротных активов и крат­косрочных обязательств к величине ОА	с.(490-190)ф.;№1/ с. 290 ф, №1		-1,11
10.Отношение дебиторской задол­женности к сово­купным активам	Определяется как отно­шение суммы долго­срочной дебиторской задолженности и потен­циальных ОА, подлежа­щих возврату, к СА	с. (230+2401 ф. №1/ с. 300 ф.№1		0,20
Коэффициенты, характеризующие деловую активность
11 .Рентабельность активов	Характеризует степень эффективности исполь­зования имущества, профессиональную ква­лификацию менеджмен­та предприятия. Опреде­ляется как отношение чистой прибыли (убыт­ка) к СА	с. 190 ф. №2/ с.300ф.№1	>0	0,20
12.Норма чистой прибыли	Характеризует уровень доходности хозяйствен­ной деятельности пред­приятия. Измеряется от­ношением чистой при­были к выручке	с. 190ф.№2/ с. 010 ф. №2	>0	0,05

Из анализа финансового состояния ЗАО «Техстройсервис» следует вывод, что в целом по всем параметрам предприятия имеет нормальное финансовое состояние имеют меньше норматива и отрицательное значение это только, коэффициент обеспеченности собственными обо­ротными средства­ми (СОС) и составляет -1,11.

2.10. Имущественный (затратный) подход

Произвести расчет стоимости предприятия с позиции издержек на его соз­дание при выполнении условия, что предприятие обладает значительными ма­териальными активами и остается действующим, позволяет метод чистых ак­тивов.

Сущность метода чистых активов состоит в том, что все активы предпри­ятия, принимаемые к расчету, оцениваются по рыночной стоимости. (P.I + Р.П баланса). Затем из полученной суммы вычитается стоимость обязательств, при­нимаемых к расчёту (P.IV + P.V - с.640).

К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и полу­чается стоимость чистых активов предприятия.

Эта методика расчета стоимости предприятия соответствует международ­ным принципам бухгалтерского учета и широко используется на практике. Ал­горитм расчета дан в «Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», утвержденном приказом МФ РФ от 5 августа 1996 г. № 71 и Феде­ральной комиссией по рынку ценных бумаг от 5 августа 1996 г. № 179.

Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия за­ключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.

2.10.1 Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Представьте состав недвижимости оцениваемого предприятия в форме табл. 2.5.

Таблица 2.5

Состав недвижимости

Наименование	Место распо­ложения	Назначение (склад, магазин, специализиро­ванный объект)	Характеристика (вид материала, наличие инженерных комму­никаций)	Реквизиты право устанавливающего документа
Здание АБК	г.Хабаровск, пер. топографический 12 офис 101	Административное здание	Кирпич	Договор купли продажи
Здание произ­водственного корпуса	г.Хабаровск, пер. топографический 12	Производственный цех	Кирпич	Договор купли продажи
Здание склада	г.Хабаровск, пер. топографический 12	Склад	Кирпич	Договор купли продажи

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

В рамках затратного подхода применяется какой-либо метод оценки не­движимости. В работе весь процесс оценки недвижимости расписывается по­следовательно.

Определение восстановительной стоимости зданий

При определении восстановительной стоимости зданий и части сооруже­ний нами были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1984 года на единицу объема или площади, а также индексы изме­нения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 01.01.91 г. на основании письма Госстроя СССР от 06.09.90 г., № 14-Д и ин­дексы Регионального центра по ценообразованию в строительстве Правитель­ства Хабаровского края. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принимается стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.84 г. и 01.01.91 г.

Таблица 2.6

Определение восстановительной стоимости склада 8=90м²

Наименование основ­ных фондов	Источник	Стоимость в ба­зисных ценах 1984 г, р.	Стоимость с учетом рыноч­ных факторов по конструк­тивам на май 2005 г.
Склад	УПВС18.т.26	820,1	1147233

В величине восстановительной стоимости должна быть учтена прибыль предпринимателя, которую нужно определить экспертно и НДС.

Таблица 2.7

Определенные рыночной стоимости склада

Наиме­нование	Восста­нови­тельная стоимость на дату оценки. р.	Испра­вимый физиче­ский из- нос, р.	Неиспра­вимый фи­зический износ в короткоживущих элементах здания	Неиспра­вимый фи­зический износ в долго жи вущих элементах здания	Всего физиче­ский ИЗ­НОС, р.	Оста­ток, р.	Внешние износ, Р-	Рыноч­ная стои­мость по затратному подходу
Склад	1147233	275336	160613	91778,6	527727	619506	0	619506

Вывод. Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу со­ставила 619506 рублей.

Подобным методом проводится оценка всех объектов недвижимости: зданий, сооружений. После ее проведения у исполнителя появляется рыночная стоимость на объекты недвижимости.

2.10.2. Оценка рыночной стоимости земельных участков

Рыночная стоимость объекта оценки (земельного участка) определяется в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", где под рыночной стои­мостью объекта оценки понимается "наиболее вероятная цена, по которой дан­ный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон­куренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".

В современном обществе оценка земель используется в следующих целях:

* для целей налогообложения недвижимости; '

* для установления ставок земельного налога;

* для установления величины арендной платы;

* для информационной поддержки рынка земли, ипотеки, рынка ценных земельных бумаг;

* для оценки эффективности существующего функционального исполь­зования территории;

* для расчетной поддержки проектных разработок генерального плана го­рода в планировании модели городского развития;

* для осуществления прав и обязанностей заинтересованных лиц о стои­мости городских земель в отношении подлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, можно назвать экономические, социальные, юридические, административные или политические, физические.

Стоимость земельных участков формируется под воздействием спроса и предложения, наиболее эффективного использования, остаточной продуктив­ности и принципов изменения и ожидания. Результат оценки земельных участ­ков существенно зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости земельного участка и находится под влиянием прав, относящихся к данному земельному участку.

2.10.3. Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств

При корректировке балансовой стоимости автотранспортных средств оценщиками был использован сравнительный (рыночный) подход и был при­менен факторный метод по идентичному транспортному средству.

Для определения стоимости транспортных средств по данному методу оценщиками была использована «Методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния» Р-03112194-0376-98, утвержденная руководителем Департамента автомобильного транспорта Мини­стерства транспорта РФ Г.П, Николаевым 10.12.1998 г.

Таблица 2.8

Технические характеристики объектов оценки

№ п/п	Наименование объекта оценки	Техническое описание
3	Грузовой бортовой КамАЗ -5510	Год выпуска -1993, грузоподъемность – 5 т, мощность двигателя - 150 л. с., макс, скорость - 90 км/ч

Подходы к оценке стоимости транспортных средств приведены на рис.1

Рис. 1. Оценка стоимости машин и оборудования

Затратный подход. В затратном подходе оценки машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:

• метод расчета по цене однородного объекта;

• метод поэлементного расчета; индексный метод. Расчет физического износа

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:

=> методом срока жизни:

процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни;

=> методом укрупненной оценки технического состояния: используются специальные оценочные шкалы.

Таблица 2.9.

Шкала оценки физического износа

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического -состояния
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдель­ные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта
21-40	Удовлетворительное	Элементы в целом пригодны для эксплуатации, од­нако, требуют ремонта уже на данной стадии экс­плуатации
41-60	Неудовлетворитель­ное	Эксплуатация элементов возможна лишь при усло­вии проведения ремонта
61-80	Аварийное	Состояние элементов аварийное. Выполнение эле­ментами своих функций возможно лишь при прове­дении специальных охранительных работ или пол­ной замене этих элементов
81-100	Непригодное	Элементы находятся в непригодном к эксплуатации состоянии

Расчет функционального износа

Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.

К ⁼ xq / Х_анап,

где К - корректирующий коэффициент; Х₀, Х_ШШ1 - значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.

Расчет внешнего износа

Данный вид износа определяется методом связанных пар продаж. Срав­ниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешне­го износа, а другой — нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний (экономический) износ.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования

Подход основан на методе сравнения.

1. Нахождение объекта-аналога,

2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:

• коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

• поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной по­правки.

Доходный подход в оценке машин и оборудования Решаются следующие задачи:

1. Рассчитывается операционный доход от функционирования производст­венной системы,

2. Методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы.

3. С помощью метода дисконтирования или метода капитализации опреде­ляется стоимость.

Определяется рыночная стоимость на основании результатов, полученных тремя подходами.

2.10.4. Оценка товара - материальных запасов

Они оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются в пределах принятых для дан­ных предприятий.

2.10.5. Оценка расходов будущих периодов

Они оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует свя­занная с ними выгода. Если же выгода не существует, то величина расходов бу­дущих периодов списывается.

2.10.6. Оценка дебиторской задолженности

Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, вы­явление просроченной задолженности,

В нашем случае на предприятии существует дебиторская задолженность со сроком погашения 12 месяцев, данный вид статьи баланса не корректируется.

2.10.7. Оценка денежных средств

Эта статья не подлежит корректировке

2.10.8. Расчет скорректированной величины чистых активов на дату оценки

После проведения корректировок сведите исходные данные баланса и скорректированные величины в табл.2.10

Таблица 2.10

Расчет чистых активов на дату оценки

АКТИВ	По данным баланса, тыс .р.	Скорректированная стоимость, тыс.р.
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы (04,05)
Основные средства (01 , 02):	51370	51370
Прочие внеоборотные активы	37216
ИТОГО по разделу I
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы;	59740	111110
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности (10, 14, 16)
затраты в незавершенном производстве (издержках обра­щения) (20, 21 , 23, 29, 44, 46)
готовая продукция и товары для перепродажи (16, 41, 43)
расходы будущих периодов (97)
денежные средства:	579
в том числе:
касса (50)
прочие оборотные активы
ИТОГО по разделу II	60319
ПАССИВ
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Отложенные налоговые обязательства
Прочие долгосрочные обязательства
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты (66)
Кредиторская задолженность:	140366	251476
в том числе:
поставщики и подрядчики (60, 76)	110975	222085
задолженность перед персоналом организации (70)	4831	115941
задолженность перед государственными внебюджетными фондами (69)	5005	116115
задолженность по налогам и сборам (68)	2375	113485
Доходы будущих периодов		111110
Прочие кредиторы	5506
ИТОГО по разделу V	140366	251476

После внесения корректировок величина чистых активов предприятия на дату оценки составила 251476 тыс. рублей,

2.11. Рыночный (сравнительный) подход

В рамках рыночного (сравнительного) подхода был применён метод сделок или метод сравнения продаж.

При выборе объектов сравнения оценщики руководствовались следующи­ми критериями отбора:

• отраслевым сходством; • сопоставимостью размеров компаний;

• перспективами роста компаний;

• степенью финансовых рисков (сходство структуры капитала компаний, ликвидности активов, кредитоспособности).

Суть сравнительного подхода при определении стоимости предприятия за­ключается в том, что выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, ко­торое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем по предприятию - аналогу. Это соотношение называется мультипликатором.

Характеристика ценовых мультипликаторов

Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотноше­ние между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. В оценочной практике используются два типа мультипликаторов:

1. Интервальные мультипликаторы:

• цена / чистая прибыль;

• цена / денежный поток;

• цена / выручка от реализации.

2. Моментные мультипликаторы:

• цена / балансовая стоимость активов;

• цена / чистая стоимость активов.

Для расчета стоимости предприятия на основе сравнительного подхода ис­пользуем мультипликатор Цена / Прибыль,

М=Р/Е,

где М - мультипликатор; Р - цена предприятия; Е - прибыль предприятия. Имеются следующие данные по компаниям - аналогам.

Таблица 2.11

Сведения о предприятиях – аналогах

Предприятие аналог	Цена, тыс. р.	Прибыль, тыс. р.	Мультипликатор
ЗАО «Артель старателей «Амур»	536482	124876	4,3
ЗАО «Многовершинное»	124867	86975	1,4
ОАО «Хабаровские строительные материалы»	235489	235487	1,0

Диапазон мультипликатора равен 4,3 — 1, среднее значение мультипли­катора - 2,65. Центр диапазона равен (4,3 – 1) / 2 + 1 = 2,65

Стоимость оцениваемого объекта = 37120 * 2,65 = 98368 тыс. р. Стоимость объекта = прибыль предприятия * мультипликатор.

Метод сделок

Процесс отбора сопоставимых компаний:

1. Было рассмотрено 5 компаний, сходных с оцениваемой,

2. Проанализированы вся имеющая информация и основные критерии от­бора (отраслевое сходство, размер, перспективы роста, финансовый риск, каче­ство менеджмента), сделан выбор трех основных предприятий наиболее схожих и аналогичных оцениваемому. На основе имеющейся информации и при по­этапном внесении корректировок в исходную информацию находится стои­мость оцениваемого предприятия.

Таблица 2.12

Расчет стоимости объекта оценки

№	Показатель	Объект оценки	ЗАО «Артель старателей «Амур»	ЗАО «Многовершинное»	ОАО «Хабаровские стройматериалы»
1	Цена продажи, тыс. р.	—	536482	124867	235489
2	Денежные средства, тыс. р.	579	610	320	410
	Корректировка, %		10,4	2,5	14,3
	Скорректированная цена		480687,872	121745,3	201814,07
3	Дебиторская задолженность, тыс. р.	37350	48651	12410	34586
	Корректировка, %		10,4	2,5	14,3
	Скорректированная цена тыс. р.		43591,296	12099,75	29640,202
4	Текущие активы, тыс. р.	148326	254860	110010	187534
	Корректировка, %		3,4	6,5	5,4
	Скорректированная цена, тыс. р.		246194,76	102859,35	177407,16
5	Всего обязательств, тыс. р.	186255	304121	122740	222530
	Корректировка, %		4,7	3,4	1,2
	Скорректированная цена, тыс. р.		289827,31	118566,84	219859,64
6	Собственный капитал, тыс. р.	-19444	200	154	94
	Корректировка, %		45	1,4	15,4
	Скорректированная цена, тыс. р.		110,00	151,84	79,52
7	Оборотный капитал, тыс. р.
	Корректировка, %
	Скорректированная цена, тыс. р.
8	Нематериальные активы, тыс. р.
	Корректировка, %
	Скорректированная цена, тыс. р.
9	Веса		32,22	44,48	23,30
10	Стоимость объекта оценки, тыс. р.	166811

Заключение о стоимости бизнеса по сравнительному подходу Метод ценовых мультипликаторов 98368 тыс. р. 0,6

Метод сделок 166811 тыс. р. 0,4

Стоимость предприятия по сравнительному подходу = 98368 * 0,6 + 166811 * 0,4 = 125745 тыс. р.

2.12. Оценка бизнеса доходным подходом

Метод дисконтированныж денежныж потоков (ДДП)

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположе­нии о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собст­венник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируе­мых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к согла­шению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Основные этапы метода дисконтированных денежных потоков

1. Выбор модели денежного потока (ДП).

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

4. Анализ и прогноз расходов.

5. Анализ и прогноз инвестиций.

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного пе­риода.

7. Определение ставки дисконта.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10.Внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса можно применять одну из двух моделей денежного по­тока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капи­тала

Определение длительности прогнозного периода

Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выра­ботка прогнозного денежного потока на какой-то будущий временной период. Учитывая ситуацию в экономике страны, оптимальным прогнозным периодом можно считать 3-5 лет.

Определение ставки дисконта

С технической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, ис­пользуемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину теку­щей стоимости» являющуюся базой для определения рыночной стоимости биз­неса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвестором ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Существуют различные методики определения ставки дисконта:

Мы выбрали метод кумулятивного построения. Он осуществляется в два этапа:

1. Определение соответствующей ставки дохода.

2. Оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию.

Таблица 2.13

Экспертная оценка величины премии за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию

Вид риска	Значение, % (0-5)
Руководящий состав; качество управления	5
Размер компании	5
Финансовая структура (источники финансирования компании)	5
Товарно-территориальная диверсификация	5
Диверсифицированность клиентуры	5
Уровень и прогнозируемое» прибылей	5
Прочие риски	5
Итого величина ставки дисконта	35

В табл.2.13 приведены максимальные значения риска. В зависимости от размера компании, ее положения на рынке, величина риска может варьировать­ся от 0-5.

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период

В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период

используют тот или иной способ расчета ставки дисконта:

• метод расчета по ликвидационной стоимости. Применяется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство предприятия с после­дующей продажей имеющихся активов;

• метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчета аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию. Используется для стабильного бизнеса;

• метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного пото­ка в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, получен­ных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компа­ний; • метод Гордона. По этому методу годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации.

Составим бизнес-план предприятия. Темп роста выручки от реализации затрат на производство составляет 3 % в год.

Таблица 2.14

Расчет денежного потока

№ п/п	Наименование статьи	Отчетный период	Прогнозный период	Постпрогнозный период
2002	2003	2004	2005	2006
1	Выручка от реализации, тыс. р.	372227,00	699339,00	720319,17	741928,75	764186,61
2	Затраты на производство, тыс. р.	272791,00	435833,00	448907,99	462375,23	476246,49
3	Валовая прибыль (п.1 -п.2), тыс. р.	99436,00	263506,00	271411,18	279553,52	287940,12
4	Налогооблагаемая при быль, тыс, р.	18337,00	39174,00	40349,22	41559,70	42806,49
5	Налог на прибыль (24 % от п.4	4400,88	9401,76	9683,81	9974,33	10273,56
6	Чистая прибыль (п. 4 - п. 5)	13936,12	29772,24	30665,41	31585,37	32532,93
7	Денежный поток, тыс. р.	13936,12	29772,24	30665,41	31585,37	32532,93

По формуле Гордона рассчитаем стоимость предприятия в постпрогнозный

ГОД (V пест)-

V _ажт=и_д-(1+д)/а-д),

где П_д - денежный поток в постпрогнозный период; д -долгосрочные темпы роста денежного потока; i - ставка дисконта,

V _пост = 32532,93 * (1 + 0,03) / (0,35 - 0,03) = 104715 рублей.

Таблица 2.15

Расчет текущей стоимости денежного потока

Год	Денежный поток, тыс. р.	Коэффициент дисконтирования	Текущая стоимость денежного потока
2003	29772,24	0,87	25901,85
2004	30665,41	0,758	23244,38
2005	31585,37	0,658	20783,17
2006	32532,93	0,572

Сумма текущих стоимостей денежного потока – 25901,85+23244,38+20783,17 = 69929,40

Выручка от продажи фирмы в конце последнего года = 32532,93 / (0,35 0,03) = 92943,26 тыс. р.

Текущая стоимость выручки от реализации = 92943,26 * 0,572 = 53164 тыс.р.

Рыночная стоимость фирмы = 92943,26 + 53164 = 146107 тыс. р.

2.13. Согласование полученных результатов

Таблица 2.16

Согласование результатов оценки

Показатель	Веса
Доходный под­ход	Затратный подход	Сравнительный подход
Достоверность информации	0,1	0,6	0,3
Учет факторов, влияющих на развитие предприятия	0,6	0,2	0,2
Цена предприятия	0,4	0,2	0.4
Показатель, отражающий ситуацию на рынке	0,3	0,2	0,5
Итого	1,4	1,2	1,4
Веса	0,4	0,2	0,4

Используя полученные веса, рассчитаем стоимость бизнеса.

Таблица 2.17

Расчет стоимости бизнеса

Подход	Стоимость, тыс.р.	Вес	Итого
Доходный	146107	0,4	58443
Сравнительный	125745	0,4	50298
Затратный	251476	0,2	50295
Итого стоимость бизнеса, тыс, руб.			159036

Рыночная стоимость фирмы составляет 159036 тыс.р. (без НДС). Для получения итоговой величины рыночной стоимости предприятия про­анализируйте преимущества и недостатки использованных методов. Согласование результатов оценки представьте в форме табл. 2.16.

Заключение

Необходимость оценки российских компаний в настоящее время связана с перераспределением собственности, приватизированной в начале 90-х гг. Проблема состоит в том, что прямое применение классических методов оценки стоимости бизнеса к российским предприятиям затруднено в силу объективных причин. К ним относятся:

• неразвитость российского рынка ценных бумаг (в настоящее время фактически он отсутствует), вследствие чего нет информации по рыночной котировке ценных бумаг оцениваемого предприятия;

• информационная закрытость российского рынка — в ряде случаев невозможно получить публичную финансовую отчетность даже открытых акционерных обществ, что затрудняет сбор информации по компаниям-аналогам;

• измеряемая сотнями и тысячами наименований номенклатура продукции, выпускаемой российскими промышленными предприятиями. Это также затрудняет, а иногда и вообще делает невозможным нахождение аналогов оцениваемого предприятия не только в нашей стране, но и за рубежом;

• большинство оцениваемых предприятий показывает прибыль, близкую к нулю, что является следствием уклонения от уплаты налога на прибыль либо вообще их убыточности вследствие обще го состояния экономики в стране или неэффективного менеджмента. Таким образом, использование метода дисконтированного денежного потока также проблематично;

• различно значение факторов, участвующих в формировании стоимости предприятия. За рубежом такой ресурс, как земля, теряет свое доминирующее значение при рассмотрении бизнеса. Для России земля или фактор местоположения играют существенную роль (это большие размеры самих предприятий, удаленность поставщиков сырья, наличие соответствующей инфраструктуры в регионе);

• наличие слоя акционеров, которые получили акции бесплатно или почти бесплатно в процессе приватизации.

Применение сравнительного или рыночного подхода к оценке предприятия в нашей стране ограничено невозможностью получить объективную информацию для сравнения.

На первый взгляд, в условиях инфляционной экономики для оценки предприятия в наибольшей степени подходит метод текущей стоимости предприятия (метод дисконтированных денежных потоков), так как процент инфляции учитывается в дисконтной ставке. Но это возможно, если темпы инфляции предсказуемы, а экономика нормально функционирует.

Спрогнозировать поток чистого дохода от деятельности предприятия на несколько лет вперед в условиях нестабильной экономики весьма сложно.

В настоящее курсовой работе была проведена процедура оценка стоимости конкретного предприятия различными методами

Список литературы

1)    СПРАВОЧНАЯ И МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 366 с.

2)    Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2000. – 322 с.

3)    Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002- 458 с.

4)    Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 358 с.

5)    Оценка рыночной стоимости  недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2000. – 396 с.

6)    Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. – СПб.: Изд- во СПбГТУ, 1997. – 247 с.

7)    Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.:  Дело, 1999. – 289 с.

НОРМАТИВНЫЕ И ПРАВОВЫЕ АКТЫ 1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" 2. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519) 3. "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" ГОСТ Р 51141-98" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.02.1998 N 28) 4. "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно - распорядительной документации. Требования к оформлению документов" ГОСТ Р 6.30-97" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.07.1997 N 273)

Приложения