1. Методы
оценки недвижимости
Теоретическим
фундаментом процесса оценки недвижимости является единый набор оценочных
принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к оценке недвижимости различных типов. Он реализуется через серию
последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость
собственности.
1.1. Затратный метод оценки недвижимости
Затратный подход - совокупность
методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат,
необходимых для ее восстановления
либо замещения, с учетом накопленного износа. Затратный метод оценки
недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный
износ. Применение затратного метода долее удобно
для оценки недвижимости объектов социального назначения, для получения кредита в банке, для
технико-экономического обоснования нового строительства, в случае страхования и налогообложения, при
переоценке основных фондов.
Затратный метод выполняется по следующим этапам:
На первом этапе определяется стоимость земельного
участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади
земельного участка и нормативной цены земли.
Площадь земельного участка - 3400м2.
Ставка земельного налога за 1м2 - 28,2 ден. единиц.
Стоимость земельного участка:
3400м2 х 28,2 х 200 = 19176 тыс. ден. ед.
Второй
этап предполагает определение
восстановительной стоимости оцениваемого объекта.
Для определения восстановительной стоимости здания
используется форма 7 (таблица 1).
Таблица 1. Расчет стоимости
главного сооружения
|
Наименование работ
|
Стоимость в базовых ценах, (т. ден. ед.)
|
Коэффициент перерасчета
|
Стоимость в текущих ценах (т. д. ед.)
|
|
1.
Проектно-изыскательные работы
|
20
|
1800
|
36000
|
|
2.Дополнительные
задания
|
0
|
-
|
0
|
|
3.Земельные
работы
|
9
|
8283
|
74547
|
|
4.Фундаменты
|
52
|
7452
|
387504
|
|
5.
Стены
|
89,1
|
9093
|
810186,3
|
|
б.
Перекрытия
|
35
|
8830
|
309050
|
|
7.Кровля
|
14,2
|
9909
|
140707,8
|
|
8.
Полы
|
26,3
|
7256
|
190832,8
|
|
9.Перегородки
|
14,9
|
8314
|
123878,6
|
|
10.Лестничные
марши
|
4,1
|
6472
|
26535,2
|
|
И.Окна
|
14,4
|
7641
|
110030,4
|
|
12.
Двери
|
6,9
|
7441
|
51342,9
|
|
13.Отделочные
работы
|
31,2
|
10949
|
341608,8
|
|
14.Разные
работы
|
3,9
|
7958
|
31036,2
|
|
15.Отопление
|
8,3
|
11307
|
93848,1
|
|
16.Водоснабжение
|
0,49
|
11693
|
5729,57
|
|
17.Канализация
|
0,35
|
12768
|
4468,8
|
|
18.Электромонтажные
работы
|
77,3
|
10087
|
779725,1
|
|
19.Водопроводные сети
и водоводы
|
7,08
|
10121
|
71656,68
|
|
20.Газовые
сети
|
0
|
0
|
0
|
|
21.Канализационные
сети
|
3,6
|
9951
|
35823,6
|
|
22.Тепловые сети и горячее водоснабжение
|
45,0
|
11931
|
536895
|
|
23
.Дороги и тротуары
|
21,4
|
8502
|
181942,8
|
|
24.Озеленение
|
3,9
|
8502
|
33157,8
|
|
Итого
прямые затраты
|
|
|
4376507
|
|
Накладные
расходы
|
|
|
805277,29
|
|
Итого:
|
|
|
5181784,29
|
|
Плановые
накопления
|
|
|
1794805,52
|
|
Итого:
|
|
|
6976589,81
|
|
Временные здания и сооружения
|
|
|
605708,57
|
|
Итого:
|
|
|
7582298,38
|
|
Среднегодовое
зимнее
удорожание
|
|
|
196942,815
|
|
Итого:
|
|
|
7779241,2
|
|
Резерв
на непредвиденные расходы
|
|
|
131295,21
|
|
Итого:
|
|
|
7910536,41
|
|
Составление сметной документации
|
|
|
65647,605
|
|
Итого:
|
|
|
7976184
|
|
Налог па
добавленную стоимость
|
|
|
787771,26
|
|
Итого
по смете:
|
|
|
8763955,26
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 2. Данные для составления
сметы расчета стоимости здания
|
Наименование
затрат
|
Величина
процента
|
|
1.
Накладные расходы
|
18,4
|
|
2.
Плановые накопления
|
41,01
|
|
3.
Временные здания и сооружения
|
13,84
|
|
4.
Среднегодовое зимнее удорожание
|
4,5
|
|
5.
Резерв на непредвиденные расходы
|
3
|
|
6.
Составление сметной документации
|
1.5
|
|
7.
Налог на добавленную стоимость
|
18
|
Далее определяется совокупный износ здания по формуле:
СИ = E Иd / E d
где СИ - совокупный износ здания;
Иd - коэффициент
износа отдельного элемента здания;
d - удельный вес
стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания.
Для расчета совокупного износа заполняется форма 8
(таблица 3).
Таблица 3. Расчет совокупного
износа
|
Наименование элементов
|
Стоимость в
текущих ценах
|
Удельный вес стоимости, % d
|
Коэф.
Износа И
|
И х d
|
|
|
1
.Фундаменты
|
283995,7
|
08,22
|
3,2
|
26,304
|
|
|
2.
Стены
|
659060,6
|
19,08
|
6,4
|
122,112
|
|
|
3.
Перекрытия
|
235319,5
|
6,81
|
6,35
|
43,2435
|
|
|
4.
Кровля
|
90370,1
|
262
|
13,7
|
3589,4
|
|
|
5.
Полы
|
157745,4
|
4,57
|
16,9
|
77,233
|
|
|
6.
Перегородки
|
83555,7
|
2,42
|
7,4
|
17,908
|
|
|
7.
Лестничные марши
|
15403,4
|
0,45
|
3,2
|
1,44
|
|
|
8.
Окна
|
67852,1
|
1,96
|
16,4
|
32,144
|
|
|
9.
Двери
|
31326,6
|
0,91
|
16,2
|
14,742
|
|
|
10.Отделочные
работы
|
294418,6
|
8,52
|
20,8
|
177,216
|
|
|
11.
Отопление
|
79262,1
|
2,29
|
17,3
|
39,617
|
|
|
12.Водоснабжение
|
701,6
|
0,02
|
27,5
|
0,55
|
|
|
13.
Канализация
|
4851,8
|
0,14
|
21,5
|
3,01
|
|
14.Электрооборудование
|
705888,3
|
20,44
|
11,3
|
230,972
|
|
15.Водопроводные
сети
|
67102,2
|
1,94
|
16,8
|
32,592
|
|
16.Канализационные
сети
|
20300
|
0,59
|
11,9
|
7,021
|
|
17.Тепловые
сети
|
478671,7
|
13,86
|
49,5
|
686,07
|
|
18.
Дороги
|
155671,6
|
4,51
|
6,4
|
28,864
|
|
19.Озеленение
|
22275,2
|
0,65
|
8,2
|
5,33
|
|
Итого:
|
3453772,2
|
100
|
|
5135,769
|
|
|
|
|
|
|
|
|
E Иd = 5135,769/100= 51,36%
Определим совокупный износ:
СИ = 3453772,2 х 51,36 /100 =1773777,62 ден.ед.
На
четвертом этапе определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется
как 30% от прямых затрат.
Прямые затраты равны 4376507т. ден. ед.
Ппредп. = 1132952,1 т. ден. ед.
На заключительном этапе определяется стоимость
недвижимости.
Стоимость = Стоимость - Совокупный + Стоимость + Прибыль недвижимости
гл. сооружения износ сооружения
земельного участка предприн.
С = 8763955,26 - 1773777,62 + 19176 + 1132952,1
С = 8142305,74 т. ден. единиц.
1.2. Метод сравнения продаж
(аналоговый метод)
Метод сравнения
продаж заключается в том, что сравнивается оцениваемый
объект с аналогами и приводит их в сопоставимые условия с помощью корректировок. Определение стоимости
недвижимости методом сравнения продаж
базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Применяется
этот метод для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости:
офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.
Определяем аналоговым методом стоимость гаража. Анализ продаж показал, что:
-
при
увеличении площади объекта
на 50 м2 стоимость
его увеличивается на 1%;
-
стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из
бетонных блоков по
сравнению с кирпичными;
-
при удалении объекта от автозаправки стоимость его
уменьшается на 0,8% на 1 км;
-
стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются
коммуникации (водоснабжение);
-
стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется
отопление.
Сначала
подбираются продажи сопоставимых объектов (аналогов), в соответствующем рынке недвижимости из источников, заслуживающих
доверие. Собирается информация о цене продажи этих аналогов. Продажи
анализируются и составляется количественная оценка влияния различных
факторов на стоимость объектов.
Таблица 4. Расчет стоимости гаража методом сравнения
продаж
|
Корректировка стоимости объекта
|
Оцениваемый объект
|
Сопоставимые
объекты
|
|
№1
|
№2
|
№3
|
№4
|
|
Стоимость
аналогов
|
-
|
300
|
310
|
350
|
280
|
|
1
.Размер, м.
|
295
|
180
|
280
|
320
|
400
|
|
Величина
корректировки
|
|
+2,3
|
+0,3
|
-0,5
|
-2,1
|
|
2.Расстояние
от автозаправки
|
5 км
|
7
|
рядом
|
1
|
5
|
|
Величина
корректировки
|
|
-5,6
|
0
|
0,8
|
-4
|
|
3.Материал
изготовления
|
бетон
|
кирп.
|
кирп.
|
бетон
|
кирп.
|
|
Величина
корректировки
|
|
+3
|
+3
|
0
|
+3
|
|
4.1
Наличие коммуникаций
|
есть
|
есть
|
есть
|
нет
|
нет
|
|
Величина
корректировки
|
|
-20
|
-20
|
0
|
0
|
|
5.Наличие
отопления
|
нет
|
нет
|
нет
|
есть
|
нет
|
|
Величина
корректировки
|
|
+ 10
|
+ 10
|
0
|
+ 10
|
|
Итого
корректировок
|
|
-10,3
|
-6,7
|
+0,3
|
+6,9
|
|
Стоимость
после
корректировки
|
|
269,1
|
289,23
|
360,5
|
299,32
|
|
год
постройки
|
|
1992
|
1990
|
1985
|
1975
|
|
коэффициент
износа
|
|
0,22
|
0,25
|
0,33
|
0,5
|
|
коэффициент
поправки
|
|
1,28
|
1,33
|
1,49
|
2
|
|
Стоимость
с учетом К попр
|
|
344,45
|
384,68
|
537,14
|
598,64
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Пример 1 корректировки: 1%/50м =0,02
295-180=115м2 115* 0,02 =2,3%
Коэффициент износа высчитываем по формуле:
Кизн = срок
службы объекта / 60 лет.
На примере 1 аналога: Кизн = (2005 - 1992) / 60 = 0,22
Коэффициент поправки рассчитывается по формуле: К попр = 1/1- Кизн
Стоимость оцениваемого объекта - гаража определяется как
средняя арифметическая из
стоимостей объектов аналогов после всех корректировок.
С = (344,45
+ 384,68 + 537,14 + 598,64) / 4 = 466,23
ден. единиц.
1.3
Доходный метод
Доходный метод (капитализация доходов) используется для
той недвижимости,
которая приносит доход. При определении стоимости недвижимости доходным методом
исходят из положения, что она определяется текущей стоимостью
доходов, которые будут получены в различные периоды времени в будущем.
В доходном методе сначала определяются будущие доходы,
т.е. чистый эксплуатационный доход или доход от перепродаж, затем определяются
значения коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы, затем
определяется величина текущей стоимости объектов оценки.
Таблица 5. Данные для
определения стоимости недвижимости
|
Показатели
|
Ставка
|
|
|
Годы
|
|
|
|
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
|
1.Площадь
помещений, м2
|
1900
|
1900
|
1900
|
1900
|
1900
|
1900
|
|
2.1
.Ставка аренды за год, ден. ед./м2
|
230
|
230
|
236,9
|
244,0
|
251,33
|
258,87
|
|
2.2.Сумма арендной платы, ден. ед.
|
|
437000
|
450110
|
463600
|
477527
|
491853
|
|
3.% роста
арендной платы, %
|
3
|
|
|
|
|
|
|
4.1.Степень недогрузки офисного центра, %
|
|
23
|
23
|
20
|
20
|
6
|
|
4.2.Степень нед-ки оф. центра, ден. ед. Δ 1
|
|
100510
|
103525,3
|
92720
|
95505,4
|
29511,18
|
|
5.1.
Операционные расходы в
% от арендной платы
|
|
39
|
39
|
30
|
30
|
20
|
|
5.2.Операционные
расходы,
ден. ед. Δ 2
|
|
170430
|
175542,9
|
139080
|
143258,1
|
98370,6
|
|
6.1.Резерв на замещение в % от
арендной платы
|
3,2
|
|
|
|
|
|
|
|
6.2.Резерв на замещение, ден.
ед. Δ 3
|
|
13984
|
14403,52
|
14835,2
|
15280,86
|
15739,29
|
|
|
7.Прочий доход, ден. ед.
|
|
1340
|
1340
|
1400
|
1450
|
1450
|
|
|
8.Коэффициент
капитализации. %, R
|
30
|
|
|
|
|
|
|
|
9.
ПВД ден. ед.
|
|
438340
|
451450
|
465000
|
478977
|
493303
|
|
|
1О.
ЭВД, ден. ед.
|
|
337830
|
347924,7
|
372280
|
383471,6
|
463791,8
|
|
|
11.ЧОД,
ден. ед.
|
|
153416
|
157978,3
|
218364,8
|
224932,6
|
349681,9
|
|
|
12.Итого недвижимости, ден. ед., V стоимость
|
|
511386,67
|
526594,3
|
727882,7
|
749775,3
|
1165606,3
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Надо определить стоимость офиса на 5 лет.
Рассчитаем ставку аренды за год:
% роста арендной платы: 3% = 1,03
2 год: 230* 1,03 = 236,9
Рассчитаем сумму арендной платы в ден. ед.:
I год 1900х 230 = 437000
Определим
степень недогрузки офисного помещения, т.е. степень недогрузки дохода, который
будет приносить недвижимость (берется в % от дохода):
Δ 1 = 437000 х 23 /100 = 100510
ден.ед.
Рассчитаем операционные расходы (берутся в % от дохода,
который будет приносить недвижимость):
Δ 2 = 437000 х 0,3 = 170430 ден. ед.
Рассчитаем резерв
на замещение (берется в % от дохода,
приносимого недвижимостью):
Δ 3 =437000 x 0,032= 13984 ден. ед.
Определяем потенциально - валовый доход (ПВД), он
складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход.
ПВД = 437000 + 1340
= 438340 ден. ед. Определяем эффективный валовый доход (ЭВД)
ЭВД = ПВД - Δ 1
ЭВД = 438340 - 100510 = 337830
ден. ед.
Определяем чистый операционный доход (ЧОД):
ЧОД = ЭВД- Δ 2 - Δ 3
ЧОД = 337830 - 170430 - 13984 =
153416 ден. ед. На заключительном этапе определяем стоимость
недвижимости по формуле:
V = ЧОД / R
где R -
коэффициент капитализации.
V = 153416 / 0,3 = 511386,67 ден. ед.
Заключение
Термин «недвижимость»
появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне
действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между
движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст.
130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения.
К недвижимым вещам
относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым
вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом
как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с частью
первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а
непосредственно как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или
его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок,
связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие
может быть также передано по наследству.
Рынок управления
недвижимостью становится в последнее время одним из самых быстроразвивающихся.
Способствуют этому в большой степени частные управляющие компании, которые
оказывают собственникам высококачественные услуги по довольно приемлемым ценам.
Управление недвижимостью
делится на три составляющие: техническое, организационное и коммерческое
обслуживание. В развитых странах все эти три функции объединяются у одной
управляющей компании, а у нас такое объединение является редкостью. Возможно, это
вызвано невысоким уровнем доверия со стороны собственников, к какой бы то ни
было управляющей компании.
В зависимости от конкретной
ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей
степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от
назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для
определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного
значения, а также субъективное мнение Оценщика.
Список литературы
1.
Кулаков
К. Ю. Оценка объектов недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2003
2.
Оценка
недвижимости в России: состояние, перспективы развития//Земля и недвижимость,
2004. - №6. – С. 36-41
3.
Оценка
объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. \Под ред. В. В.
Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2004.
4.
Хамин
Д., Юрков Д. Оценка недвижимости. – М.: Логос, 2003.
5.
Экономика
недвижимости.\Под ред. В. И. Ресина. – М.: Дело, 2003.