Повышение уровня доступности жилья населения в современных Российских условиях

Содержание

ВВЕДЕНИЕ..................................................................................................... 3

ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.... 5

1.1. История развития ипотечного кредитования в России............................................ 5

1.2. Экономическая сущность ипотечного кредитования.............................................. 10

1.3. Правовые основы кредитования под залог................................................................... 22

ГЛАВА 2. МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ......................... 31

2.1. Американская модель ипотечного кредитования...................................................... 31

2.2. Европейская модель ипотечного кредитования......................................................... 40

2.3. Анализ моделей ипотечного кредитования................................................................ 47

ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ........................................................................................................ 53

3.1. Анализ состояния рынка жилья................................................................................... 53

3.2. Развитие ипотечного кредитования в России........................................................... 63

3.3. Перспективы применения моделей ипотечного кредитования в России.............. 84

4. БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ........................................ 91

ЗАКЛЮЧЕНИЕ........................................................................................... 108

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ........................................................................... 114

Приложение 1............................................................................................. 118

Приложение 2............................................................................................. 119

Приложение 3............................................................................................. 120

Приложение 4............................................................................................. 121

Преимущества и недостатки моделей ипотечного кредитования............................ 121

Приложение 5............................................................................................. 122

Предоставление ипотечного кредита в России.............................................................. 122

ВВЕДЕНИЕ

Одной из важнейших задач государства в области социально-экономической политики является повышение уровня доступности жилья для населения. В настоящее время коэффициент доступности жилья, рассчитанный как отношение средней рыночной стоимости жилья к среднегодовому доходу семьи, в среднем по РФ составляет 4,5, в то время как для европейских стран данный показатель составляет 3, а для США – 2.

Как показывает опыт стран с рыночной экономикой, наиболее эффективной схемой обеспечения жильем является ипотечное жилищное кредитование.

Ипотечное кредитование и эффективное жилищное инвестирование – сверхактуальная задача для России в настоящий момент. России уже не обойтись без применения всех возможностей цивилизованной ипотеки, которая должна стать основой для организации масштабной государственной жилищно-инвестиционной программы улучшения жилищных условий для миллионов членов нашего общества. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства – в общем, экономическом росте. Во всем мире институт ипотеки формировался несколько столетий. Следует отметить, что многие элементы российской ипотеки, которая существовала до 1917 года, были взяты различными странами на вооружение – это элементы вторичного рынка, большие сроки ипотечного кредитования. Большинство западных новаций в настоящее время воспринимается у нас как «чужое», несмотря на истинно российские корни современных западных технологий, просто это «хорошо забытое старое». Парадоксальность ситуации еще и в том, что сегодня в России необходимо начинать процесс становления ипотеки с нуля, так как свой опыт российской дореволюционной ипотеки безвозвратно утерян.

Объектом данной работы является ипотечное кредитование в России.

Предметом – особенности развития российского ипотечного кредитования.

Целью работы является исследование повышения уровня доступности жилья населения в современной России.

Для достижения поставленной цели рассмотрены следующие задачи:

-       рассмотреть историю ипотеки в России;

-       изучить экономическую сущность ипотечного кредитования;

-       исследовать правовые основы кредитования под залог;

-       рассмотреть американскую модель ипотечного кредитования;

-       изучить европейскую модель ипотечного кредитования;

-       проанализировать модели ипотечного кредитования;

-       исследовать ипотечное кредитование в России;

-       проанализировать перспективы применения моделей ипотечного кредитования в России.

В дипломной работе рассмотрены примеры расчета ипотечного кредита на примере двух банков г.Екатеринбурга, "Северная казна" и "СМБ"-Банк.

Для того чтобы раскрыть цель и исследовать задачи необходимо изучить труды таких авторов, как Цылиной Г.А., Иванова В.В., Кессельмана Г.М., Проскурина В.А., Печатниковой С.М., Насрултаева З., Веремейкиной В.Д., Урчуковой Ж.М., Матюхина Г.Г., Минц В.М.

Для проведения исследования необходимо использовать такие методы как: сравнения, анализа, обобщения, экспертной оценки.

ГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

1.1. История развития ипотечного кредитования в России

Ипотека – «(Hypotheca) разновидность имущественного залога. Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон в YI веке до н.э.) и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями»[1].

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека", отмечались все поступающие долги собственника земли. По-гречески "hypotetheca" – подставка, подпорка.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

В России понятие " ипотека" бытовало на протяжении нескольких столетий. Но начиная со времени революционных октябрьских преобразований, ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово- экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода, из специальных словарей и справочников.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIY столетия, во Франции с конца XYI века действовала негласная ипотека.

Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения".

В настоящее время ипотека (долгосрочное кредитование под залог недвижимости) вновь переживает в России период становления. «С ней связывают решение жилищной проблемы, прогнозируют ее использование при проведении земельной реформы. И в обществе, и в банковских кругах ипотеку открывают как нечто совершенно новое и необычное. Между тем ипотека неотделима от экономической истории России и не раз проявляла свою живучесть, приспосабливаясь к разным экономическим и политическим ситуациям»[2].

Анализируя историю становления ипотечного кредитования в России, можно выделить четыре этапа:

·        Кредитование до 1917 года;

·        Кредитование при советской системе;

·        Кредитование в переходный период;

·        Формирование рыночной системы ипотечного кредитования.

Каждый из названных этапов имел свои особенности и сыграл определенную роль в становлении современной системы ипотечного кредитования в России. Рассмотрим каждый из них подробнее.

«Кредитование до 1917 года. Ипотека и ипотечное кредитование появились в России в 50-х годах XVIII столетия, а к 1917 году уже существовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков»[3].

На этом этапе образовалась развитая кредитно-банковская система долгосрочного ипотечного кредитования, имевшая, в отличие от современной системы, хорошее законодательное и организационное обеспечение. Данный этап также характеризовался очень широким кругом ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками.

«Отличительной особенностью являлось и то, что предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50 – 60 % при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80 – 90 % при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком»[4]. После 1917 года в связи с всеобщей национализацией и практически полной отменой частной собственности на недвижимость подобная практика ипотечного кредитования прекратилась полностью. Лишь спустя 70 с лишним лет  ипотека в России вновь начала возрождаться.

Кредитование при советской системе. Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала основной концепции всей жилищной политики в целом: централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатное распределение между лицами, официально признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

До начала экономической реформы конца 80-х – начала 90-х годов в России не существовало системы ипотечного кредитования, как оно понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия закона «О залоге» в 1992 году; объем кредитования определялся государством, крайне проблематичным было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности. На практике кредиторы чаще всего защищали свои интересы, предоставляя кредиты, платеж по которым осуществлялся путем ежемесячных отчислений из зарплаты должников по месту их работы; там, где это было невозможно, подыскивались гаранты, а за неуплату банк мог наложить арест на заработную плату.

Кредитование в переходный период. После 1988 года сбербанк предоставлял долгосрочные жилищные кредиты по трем основным направлениям, следующим группам населения:

·                    гражданам на индивидуальные дома (на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт);

·                    жилищно-строительным кооперативам (на строительство);

·                    гражданам на садовые домики и дачи (на строительство, покупку, ремонт).

Ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 году отличалась следующими чертами:

1.                 узкий круг субъектов ипотечного кредитования;

2.                 небольшие объемы выданных ипотечных кредитов;

3.                 весьма ограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора, и крайне неэффективное их использование;

4.                 высокие и нестабильные темпы инфляции, которые  предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании;

5.                 высокий кредитный риск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания на заложенное имущество;

6.                 исключительно низкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные ставки процентов по депозитам. Что делало для групп населения со средними доходами невозможными приобретение жилья за наличные средства, а также их накопление.

Эти факторы и определили направления новой политики правительства России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования, а также особенности деятельности банков по апробированию возможностей предоставления ипотечных кредитов населению на строительство и приобретение жилья.

Отличительными чертами формирования рыночной системы ипотечного жилищного кредитования являлись:

·                    признаки достижения Россией относительной экономической стабилизации, что, безусловно, сделало бы долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;

·                    перспективы развития рынков долгосрочных кредитов в России расценивались позитивно, несмотря на то, что сроки кредитования значительно снизились по сравнению с предшествующим периодом;

·                    начало формирования необходимой нормативно-правовой базы;

·                    значительное расширение круга субъектов ипотечного кредитования;

·                    активное развитие системы обучения данному виду кредитования.

Такая ситуация сложилась к августу 1998 года, но разразившийся финансовый кризис внес коррективы в процесс развития ипотечного кредитования. Многие банки, проводившие до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредитования. Связано это было с тем, что в тех условиях риск не возврата кредита стал слишком высоким, а реализовать заложенное жилье было практически невозможно, так как цены на него резко упали, и рынок недвижимости, резко ожив в первые дни кризиса, замер.

Однако к 2000 году экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало основания государству вновь уделить внимание ипотечному кредитованию.

Обобщенно история развития ипотечного кредитования в России представлена в приложении 1.

1.2. Экономическая сущность ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решать задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства, притока средств частных инвесторов в реальный сектор российской экономики. Оно является одной из главных форм обеспечения устойчивости финансовой системы страны и важнейшим средством решения экономических проблем граждан. Однако, несмотря на признанные преимущества, ипотека пока не получила широкого распространения в предпринимательских кругах.

«Ипотека (от греческого hypotheke) обозначает залог (заклад) – это долгосрочная ссуда, выдаваемая банком под залог недвижимости, прежде всего земли»[5].

«Ипотека позволяет предпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам – финансировать покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на возведение современных производственных построек и сооружений, физическому лицу – улучшать свои жилищные условия: покупать новое и дополнительное жилье»[6].

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обретении имущественных прав на объекты недвижимости при их залоге. Экономическая сущность ипотеки – это способ привлечения финансовых ресурсов для развития материального производства и непроизводственной сферы. Она обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения (купля-продажа, обмен) экономически или юридически нецелесообразны.

Предоставляют ипотечный кредит, как правило, банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Такими банками являются, прежде всего, ипотечные банки, к которым относятся и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли.

Ресурсами ипотечных банков являются собственные накопления и ипотечные облигации.

Ипотечные облигации – «долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимым имуществом (земля, производственные и жилые здания, сооружения, квартиры и другие объекты) и приносящие твердый процент»[7]. Долгосрочные денежные накопления, образуемые путем выпуска ипотечных облигаций, аккумулируются на ипотечном рынке, являющемся частью рынка ценных бумаг.

Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производственного капитала путем выпуска первичных, вторичных и третичных закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства.

Закладная – «долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником)»[8]. Она выдается заемщиком кредитору – лицу, давшему деньги в долг, и находится у него до окончательного расчета за кредит. В случае неуплаты долга в срок закладная дает кредитору право продать заложенное имущество с торгов и получить из выручки свой долг.

Закладная заверяется нотариусом и регистрируется в кадастровой книге (в реестре, земельной книге, книге регистрации недвижимости). В ряде случаев это отдельные книги, но может быть и одна общая регистрационная книга, где объединена вся недвижимость, включая земельную.

«Закладная является неэмиссионной именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

б) право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Обязанным лицом по закладной является должник-залогодатель (если это одно и то же лицо) или должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель (если это разные лица)»[9].

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству и должна содержать все существенные условия кредитного договора и договора об ипотеке. При этом в случае несоответствия закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой (кредитный договор), верным считается содержание закладной (если владелец закладной уже не первоначальный залогодержатель). При выдаче закладной соответствующая отметка делается в регистрационной записи об ипотеке регистрирующим органом.

«Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (нового владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. Передача прав по закладной означает передачу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству»[10].

Осуществление любым новым законным владельцем закладной государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя не является в соответствии с Федеральным законом “Об ипотеке” обязательным, но в случае наличия такого намерения со стороны законного владельца закладной такая регистрация должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя.

Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и первоначальным залогодержателем или иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Введение в гражданский и коммерческий оборот Федеральным законом “Об ипотеке (залоге недвижимости)” нового вида ценных бумаг - закладной имеет огромное практическое значение с точки зрения организации и развития вторичного рынка ипотечных кредитов в России. Это объясняется следующим:

Во-первых, введение “механизма закладной” позволяет в значительной степени упростить процедуру продажи кредитов, обеспеченных ипотекой, выдавшими их кредитными организациями Агентству по ипотечному жилищному кредитованию или другим инвесторам. При этом уменьшаются временные, финансовые затраты и трудозатраты, связанные с такой продажей ипотечных кредитов, так как вместо заключения договоров уступки прав требования по ипотечным кредитам и как следствие - осуществления государственной регистрации смены залогодержателя по договору об ипотеке требуется всего лишь совершить на закладной передаточную надпись в пользу нового владельца закладной и передать закладную этому лицу, что будет означать отчуждение имущественных прав, удостоверенных закладной. «При этом передаточная надпись на закладной оформляет состоявшуюся уступку прав требования по закладной с наступлением последствий»[11].

Во-вторых, возможность использования закладной путем ее залога для обеспечения каких-либо обязательств владельца закладной. При этом Федеральный закон “Об ипотеке” предусматривает достаточно простую процедуру удовлетворения требований залогодержателя закладной из стоимости проданной закладной при соблюдении определенных условий, оговоренных в Федеральном законе “Об ипотеке”.

В-третьих, закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником иных ценных бумаг.

Однако при осуществлении каких-либо гражданско-правовых сделок с закладными следует помнить, что каждая закладная, основанная на ипотечном кредите и ипотеке жилой недвижимости, удостоверяет права ее законного владельца как кредитора по ипотечному кредиту и залогодержателя по залогу жилой недвижимости. Из чего следует, что законный владелец закладной должен организовать соответствующее обслуживание ипотечного кредита, заемщиком по которому является конкретное физическое лицо.

Также следует отметить, что наличие закладной никоим образом не уменьшает все те риски, которые присущи ипотечному кредитованию как таковому.

Из всего вышеизложенного при оценке вариантов финансирования ипотечной программы через покупку закладных напрямую инвестором или через приобретение ценных бумаг, выпущенных на основе пулов закладных с обеспечением их в виде залога этих закладных, можно сделать однозначный вывод о целесообразности именно второго подхода, основанного на приобретении ценных бумаг на основе закладных.

«Заемщик – должник ипотечного кредита, выдающий кредитору (залогодержателю) закладную в качестве обеспечения взятого им кредита (гарантии о возврате долга), является залогодателем.

Кредитор, выдающий ипотечный кредит и получающий закладную, становится обладателем залогового права на предоставленное в залог имущество – залогодержателем»[12].

Для ипотечного кредита характерно оставление заложенного имущества в руках должника, который продолжает его эксплуатировать. В этом случае залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества.

Допускается повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными и если должник имеет экономическую возможность уплачивать проценты и погасить долг.

Необходимо отметить, что исходя из большой значимости залога, обычно законодательно устанавливается, что право на получение удовлетворения по ипотеке возникает (или считается действительным) лишь при заранее оговоренном праве в договоре о залоге, т.е. при составлении ипотечного договора. Он заключается независимо от места совершения по законам РФ  в письменной форме. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству могут быть удостоверены закладной, которая должна быть также нотариально удостоверена и зарегистрирована.

Договор подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом не менее чем в трех экземплярах, один их которых остается в нотариальной конторе, второй и третий выдаются на руки сторонам. Государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора об ипотеке составляет 1,5 % от суммы договора, но не менее однократной  минимальной заработной платы.

«Инвестирование развития российской экономики в значительной мере определяется организацией ипотечного кредитования»[13], которое выполняет, по меньшей мере, следующие функции:

1.                 финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

2.                 обеспечение возврата заемных средств;

3.                 стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества;

4.                 формирование многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных ценных ипотечных бумаг.

Надежность ипотечного кредитования состоит еще и в том, что государство защищает залогодержателя даже при банкротстве залогодателя. Законом установлено, что в конкурсную массу не включается имущество, являющееся предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом.

На рынке ипотечных кредитов действует не менее четырех субъектов: заемщик, кредитор, инвестор и правительство, имущественные интересы, которых имеют специфическую взаимосвязь (приложение 2).

Ипотечное кредитование – это специфический вид кредитования. «Основная специфика ипотечного кредита – это так называемое залоговое право, сущность которого заключается в том, что кредиторы имеют привилегированное или первоочередное право перед другими кредиторами (за исключением государственных долгов) на погашение своих обязательств через продажу заложенного имущества в случае неисполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором»[14].

«Снижение  очередности ипотеки (залога или кредита, а соответственно и требования по компенсации долга) или порядок прав на такие требования называется субординацией ипотеки»[15]. Залог недвижимости, которая до этого не закладывалась, является первым залогом. Первая ипотека – основная, дает первому кредитору преимущественное залоговое право в праве возмещения финансовых убытков из стоимости недвижимости, т. е. право первоочередного удовлетворения претензий по отношению к правам последующих кредиторов, если договором не предусмотрен иной порядок удовлетворения требований.

Имущество может закладываться несколько раз – это перезаклад, или так называемые вторые либо младшие ипотеки с получением вторичного кредита и созданием вторичного залогового права. Все последующие ипотеки являются следующими по отношению к первому, официально зарегистрированному залоговому праву.

Обычно цель второй ипотеки – получение дополнительного кредита, что возможно в основном при существенном повышении стоимости недвижимости с момента оформления первой закладной на нее или погашении большей части кредитного долга. «При этом общая сумма двух объявленных кредитов, как бы они не рассчитывались, обычно не превышает 80 – 85 % новой продажной стоимости объекта залога. Однако особые договоренности и условия с учетом дополнительного страхования или обеспечения могут предполагать повышенный заемный процент кредитования»[16].

На бытовом уровне залоговые операции достаточно известны в связи с деятельностью ломбардов. В условиях рыночной экономики подобные операции являются обыденными и в отношении деятельности предприятий. В настоящее время все большее число коммерческих банков требует залога при выдаче долгосрочных кредитов; в этом случае предметом залога чаще всего выступают акции предприятия.

Залог представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор — залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Залоговые операции регулируются законодательством.

Субъектами залоговых операций выступают залогодатель и кредитор. «Залогодатель — лицо, которому предмет залога принадлежит на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, имущественные права, иное имущество, отчуждение которого не запрещено законодательством. В частности, в качестве залога может выступать доля собственника в имуществе, при этом залог собственником своей доли общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Залогодатель распоряжается заложенным имуществом, если иное не предусмотрено законом о залоге или договором о залоге. Залогодержатель имеет право проверять наличие, состояние и условия хранения заложенного имущества. При переходе долга, обеспеченного залогом, к новому залогодателю ему также передается право распоряжения заложенным имуществом. Порядок страхования заложенного имущества определяется договором»[17].

Договор о залоге совершается в письменном виде по форме, установленной законодательством по месту заключения договора; несоблюдение установленной формы договора делает его недействительным. Залог, обеспечивающий обязательства, возникающие из нотариально заверенного договора, также подлежит нотариальному удостоверению. Залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации должен быть зарегистрирован там, где зарегистрировано само имущество; при этом договор о залоге считается заключенным с момента регистрации.

Различают два вида залога:

а) заложенное имущество остается у залогодателя;

б) заложенное имущество передается во владение залогодержателю (заклад).

Выбор варианта может определяться типом заложенного имущества, например ценные бумаги могут служить в качестве заклада, а действующее оборудование не может. Первый вариант залога является более распространенным, поскольку позволяет залогодателю продолжать вести свою хозяйственную деятельность и выполнить свои обязательства по говору.

Имущество может быть перезаложено, если иное не предусмотрено законом и договором, при этом права залогодержателей сохраняются и удовлетворяются в последовательности их возникновения. Залогодатель обязан сообщать последующему залогодержателю о всех существующих залогах этого имущества, в противном случае он обязан возместить возможные убытки.

При неисполнении в срок обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога. При недостаточности суммы, полученной от реализации заложенного имущества, залогодержатель может получить остальное за счет другого имущества должника, если иное не оговорено договором.

Залог является рискованной операцией для залогодателя, тем не менее для многих предприятий он нередко является практически единственным способом получить долгосрочную ссуду в банке.

Залог предприятия, строения, здания, сооружения, иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им называется ипотекой. Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в поземельной книге по месту вхождения объекта ипотеки. Ипотека предприятия распространяется на все его имущество. По требованию залогодержателя предприятие обязано предоставлять ему финансовую отчетность. При неисполнении предприятием обязательств залогодержатель праве принять меры, предусмотренные договором, включая назначение своих представителей в органы управления предприятием и ограничение права распоряжаться имуществом и продукцией.

«Расчеты по стандартным ипотечным ссудам. Наиболее распространенной является ипотечная ссуда, условия которой предполагают равные взносы должника. Взносы ежемесячные – постнумерандо или пренумерандо. В договоре обычно устанавливается ежемесячная ставка процента, редко – годовая номинальная»[18].

Как уже отмечалось, ипотечные ссуды выдаются на длительные сроки. Даже в стабильной экономике это связано с определенным риском, риском изменения процентной ставки на рынке кредитов. Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуд, относящиеся к уровню процентной ставки.

Ссуды с периодическим изменением процентной ставки. Схема этой ссуды предполагает, что стороны каждые три-пять лет пересматривают уровень процентной ставки. Таким образом, происходит периодическое среднесрочное кредитование при долгосрочном погашении задолженности. Тем самым создается возможность для некоторой, конечно, неполной адаптации к изменяющимся условиям рынка.

«Схема ипотеки с переменной процентной ставкой. Уровень ставки здесь "привязывается" к какому-либо распространенному финансовому показателю или индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется по полугодиям. Чтобы изменения ставок не были очень резкими, предусматриваются верхняя и нижняя границы разовых коррективов (например, не более 2%)»[19].

Особый вид ипотеки предназначен для заклада домов пожилыми владельцами. Он назван ипотекой с обратным аннуитетом. Цель такого залога – получение систематического дохода владельцем жилища. Операция напоминает продажу имущества в рассрочку.

Основной задачей при анализе ипотек является разработка планов погашения долга. Важно также уметь определить сумму остатка задолженности на любой момент процесса погашения.

Обобщенно экономическая сущность ипотечного кредитования представлена в приложении 3.

1.3. Правовые основы кредитования под залог

Многовековая история права России знает немало проектов законодательных актов и законов, которые были призваны создать полноценную систему регулирования залога недвижимого имущества (ипотеки).

В настоящий момент федеральными законами, непосредственно регулирующими ипотеку (залог недвижимого имущества), являются:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 334-355);

2. Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила. Таким образом, основным законом, регулирующим ипотеку, является Федеральный закон “Об ипотеке”. В нем нашли отражение следующие положения:

- основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

- порядок заключения договора об ипотеке;

- закладная как ценная бумага;

- государственная регистрация ипотеки;

- обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

- переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

- последующая ипотека;

- уступка прав по договору об ипотеке;

- обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

- особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Следует учитывать, что отношения, связанные с ипотекой, могут регулироваться также иными федеральными законами, не регулирующими непосредственно ипотечные обязательства:

1. Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. В соответствии с указанным законом должна производиться также государственная регистрация ипотеки.

2. В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производиться с учетом норм Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

3. В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим законом не установлены иные правила. Таким образом, при реализации предмета залога должны быть учтены требования ГПК РФ и Федерального закона “Об исполнительном производстве” от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ.

4. При ипотеке должны приниматься во внимание нормы, определяющие порядок проведения сделок с имуществом, являющимся предметом залога: нормы жилищного, земельного и других законодательств.

«К ценным бумагам, помимо определенных в Кодексе, могут быть отнесены другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг»[20]. Закладная определена как именная ценная бумага в ст. 13 Федерального закона “Об ипотеке”.

Поскольку в Кодексе не раскрыто содержание термина “закон о ценных бумагах”, а также поскольку Федеральный закон “Об ипотеке” вступил в силу в установленном порядке, указанная норма Федерального закона “Об ипотеке” представляется достаточной для признания закладной в качестве ценной бумаги. Для дополнительной подстраховки целесообразно добиться принятия ФКЦБ России нормативного акта, который на основании Федерального закона “Об ипотеке” квалифицировал бы закладную как ценную бумагу. Полномочия ФКЦБ России по квалификации новых инструментов в качестве ценных бумаг определены п. 2 ст. 44 ФЗ “О рынке ценных бумаг”.

Место закона «Об ипотеке» в системе российского законодательства определяется его связями с ГК РФ, федеральными законами «Об оценочной деятельности в РФ» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также законом «О залоге».

В соответствии со ст. 341 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, право залога возникает с момента заключения договора. Закон об ипотеке же делает оговорку о том, что когда обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникает позднее, то и право залога возникает с момента возникновения этого обязательства (ст. 11), а для государственной регистрации ипотеки как права необходимо представление в орган юстиции, осуществляющий такую регистрацию, доказательств возникновения обеспеченного ипотекой обязательства (п. 2 ст. 20).

Закон об ипотеке более гибко регулирует отношения, возникающие в ситуации с последующей ипотекой. «Если ГК РФ, проводя в жизнь такой принцип залогового права как принцип приоритета, прямо указывает на то, что требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества исключительно после требований предшествующих залогодержателей (ст. 342 ГК РФ), то закон об ипотеке предусматривает и возможность, когда права залогодержателей тех рангов, которые предшествуют рангу кредитора, инициировавшего процедуру обращения взыскания и реализации предмета ипотеки, продолжают существовать и не прекращаются благодаря тому, что к новому собственнику имущество, являющееся предметом ипотеки, переходит обремененным такими правами (ст. 46)»[21].

Уточняет закон об ипотеке и правила ГК РФ о страховании заложенного имущества. Во-первых, этот закон гласит, что если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, то заложенное имущество должно быть застраховано на сумму не ниже размера такого обязательства. При этом под обеспечиваемым ипотекой обязательством следует понимать только основную сумму долга (ст. 2). В то время как ст. 343 ГК РФ оперирует понятием «обеспеченное залогом требование», объем которого согласно ст. 337 ГК РФ таков, что включает в себя не только основную сумму долга, но и проценты, неустойку, возмещение убытков. Во-вторых, он не требует, чтобы уже застрахованное от рисков утраты и повреждения на момент передачи в ипотеку вновь было застраховано непосредственно в пользу залогодержателя.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации:

1.                 для государственной регистрации ипотеки представляются документы, указанные в пунктах  2 – 3 ст. 20 закона об ипотеке;

2.                 при определении оснований отказа в государственной регистрации ипотеки следует руководствоваться правилами п. 2 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[22] (п. 1 ст. 21 Закона об ипотеке);

3.                 в регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должны содержаться сведения только о первоначальном залогодержателе (п. 1 ст. 22 Закона об ипотеке);

4.                 регистрационная запись об ипотеке погашается только на основании тех документов, которые перечислены в ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке.

Вопросы оценки предмета ипотеки затрагиваются не только в Законе об ипотеке, но и в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в РФ»[23].

Закон об ипотеке относит оценку предмета ипотеки к его существенным условиям (п. 1 ст. 9) и говорит о возможности поручения ее проведения независимой профессиональной организации (ч. 3 п. 3 ст. 9).В то же время ст. 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» допускает осуществление оценочной деятельности не только юридическими, но в равной степени и физическими лицами, являющимися индивидуальными предпринимателями. При этом рассматриваемый закон не дает оснований считать, что какие-то виды оценки не могут осуществляться оценщиками – индивидуальными предпринимателями и должны непременно проводиться оценочными организациями.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» уточняет ряд положений Закона об ипотеке, не внося ничего принципиально нового в регулирование ипотечных отношений.

Закон «О залоге»[24] после принятия части первой ГК РФ и подлежит применению только в части ей не противоречащей. Кроме того, Закон «О залоге» все же содержит некоторые нормы, не потерявшие своей актуальности. Согласно ч. 1 п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке «нормы Закона РФ  «О залоге» со дня введения в действие настоящего ФЗ подлежат применению к залогу недвижимости лишь постольку, поскольку не противоречат настоящему ФЗ». Так, например, только в Законе «О залоге» содержится положение о действительности требований, обеспечиваемых залогом (п. 1 ст. 4), правило о сохранении обеспечения залогом обязательства в первоначальном объеме до полного исполнения такого обязательства (ст. 25).

Закон об ипотеки вложил в понятие ипотеки иной смысл. «Ранее ипотекой признавался только залог объекта, непосредственно связанного с землей, причем вместе с земельным участком или правом пользования им. По ныне же действующему законодательству, во-первых, предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Во-вторых, квалифицирующим признаком ипотеки не является больше одновременность залога здания и сооружения вместе с земельным участком, с которым они прочно связаны, или правом пользования им.  Такое требование действует теперь только для случаев, когда предметом ипотеки является непосредственно здание или сооружение. Если же предметом ипотеки является земельный участок, то передача в залог тому же лицу здания или сооружения, находящегося на нем, не является обязательным, что не влияет на признание этой сделки сделкой ипотеки»[25].

Если в соответствии со ст. 23 Закона «О залоге» уплата неустойки обеспечивалась ипотекой только в случае, когда это предусмотрено законом или в договоре, то теперь она обеспечивается во всех случаях, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке).

«Постановление правительство РФ № 28 от 11. 02. 2000 года одобрило Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». В ней определяется порядок организации ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки. В Концепции также учитывается применяемое в мировой практике многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов: на первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке – кредиторы и инвесторы, осуществляющие рефинансирование кредитов. Однако в ней не упоминается об использовании уже имевшегося опыта ипотечного кредитования в России. Например, «Концепция предусматривает разработку и внедрение системы жилищных сберегательных программ на основе существующего зарубежного опыта. При этом используется немецкая модель, хотя в России есть свой опыт функционирования подобной системы»[26].

Концепция предполагает, что долгосрочные ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 и более лет, сумма кредита составит не более 60–70 % рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Данная Концепция должна стать достаточно мощным стимулом к дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования в России. А на сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных жилищных кредитов, участники которого, не дожидаясь воплощения в жизнь положений Концепции, предоставляют ипотечные кредиты на различных условиях.

Совершенствование нормативно-правовой базы, регулирующей вопросы ипотечного кредитования, прежде всего предусматривает:

- принятие новых законов и иных нормативных документов, восполняющих пробелы в правовом регулировании и создающих правовые основы деятельности отдельных субъектов ипотечного рынка;

- внесение изменений в действующие нормативные документы.

В частности, предполагается внесение изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, в Федеральные законы “Об акционерных обществах”, “Об обществах с ограниченной ответственностью”, “О рынке ценных бумаг”, “О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций”.

Для развития системы рефинансирования через ОФБУ мы считаем необходимым внести изменение в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, разрешив оформление прав на недвижимое имущество на Доверительного управляющего ОФБУ. Предстоит также внести изменения в указанный закон в отношении сокращения сроков государственной регистрации ипотеки.

«В связи с государственной регистрацией договора об ипотеке и закладной особо следует отметить высокую государственную пошлину за их нотариальное удостоверение, составляющую 1,5 процента от суммы сделки. Такой сбор значительно снижает привлекательность ипотеки. Целесообразно внести изменение в законодательство с целью заменить этот сбор на фиксированную плату (в размере, пропорциональном МРОТ)»[27].

Банк России будет способствовать совместно с банковским сообществом развитию этих механизмов рефинансирования путем внесения соответствующих изменений в нормативные акты (в т.ч. относительно регистрации выпусков ипотечных банковских облигаций, порядка инвестиций средств ОФБУ в закладные), вносить предложения в Минфин и МНС по упрощению налогообложения участников ипотечного рынка.

Вопрос об участии Банка России в рефинансировании банковской системы под ипотеку в качестве кредитора должен быть решен отдельно и только после формирования первичного и вторичного рынков ипотеки и формирования рыночных методов их рефинансирования.

ГЛАВА 2. МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1. Американская модель ипотечного кредитования

Как свидетельствует практика, основным инструментом решения жилищного вопроса в рыночных условиях хозяйствования является жилищная ипотека. Признание данного механизма определено опытом развитых стран.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конечно, конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться. Например, различные модели контрактных сбережений особенно широко применяются в странах Западной Европы. В Соединенных же Штатах преобладает ипотечная модель инвестирования в строительство жилья.

Современная система внебюджетного инвестирования в США позволяет не только решать жилищную проблему, но и является национальной американской гордостью. «Американский опыт ипотечного жилищного кредитования является  основой экономической стабильности и благосостояния нации, побудительной мотивацией к высокоэффективному труду американских граждан. Постоянная угроза кредитных долгов подстегивает энергию и деловую хватку американцев, а гипертрофированное стремление вложить деньги в недвижимость, сохранить и приумножить эту недвижимость – самый гениальный двигатель (хозяйственный механизм) системы»[28].

Более того, «рынок жилья выступает гарантом устойчивости национальной финансовой системы, постоянно поддерживает на высоком уровне курс доллара, является самым надежным антиинфляционным средством. Он «вяжет» 25 % денежных доходов среднего американца. Мощный рынок жилья держит на высоком уровне постоянную потребность в деньгах, а создаваемый дефицит финансовых средств резко увеличивает их оборачиваемость (ликвидность). Этот показатель является одним из главных индикаторов здоровья экономики страны»[29].

На протяжении десятилетий на ипотечном рынке США происходили последовательные преобразования, как самих финансовых организаций, так и применяемых ими методов работы. Последствием Великой депрессии стала разработка правительственных программ по страхованию и обеспечению долгосрочных самоамортизирующихся закладных. В конце 50-х годов, успешная деятельность государства в этом направлении позволила стимулировать рост объемов личного страхования закладных. В 70-х, положительные результаты, достигнутые в области личного страхования закладных, в сочетании с применением новых технологий обработки данных, позволили создать и внедрить в практику в качестве основного источника ипотечного кредитования ценные бумаги, обеспеченными закладными.

В последние десятилетия на активно развивающемся вторичном рынке происходит быстрый рост числа частных организаций, не имеющих никакого отношения к Федеральному правительству. Эти организации, называемые «кондуитами», увеличивают объем финансирования операций с недвижимостью за счет покупки и продажи ипотечных кредитов и ценных бумаг, обеспеченных ими.

Важным фактором, определяющим реализуемость на рынке негарантированных правительством ипотечных кредитов и обеспеченных ими ценных бумаг, является рейтинг их надежности, который присваивают им частные рейтинговые компании. Независимые рейтинговые агентства проводят анализ надежности ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Два таких агентства – Стэндарт энд Пурз Корпорэйшен и Мудиз Инвесторз Сервис – оценивают способность эмитентов долговых обязательств обеспечить выплату основной суммы долга и процентов по ссудам в различных экономических обстоятельствах. Чем выше оценивается способность обеспечить выплаты по ссудам в период кризиса, тем выше рейтинг». Типы залогов, также как и типы структуры ценных бумаг, используемых в сфере ипотечного бизнеса, могут изменяться в широких пределах. И хотя рейтинговая система предназначена для оценки характерных особенностей анализируемой ценной бумаги, в то же время она является стандартом для оценки надежности, позволяющим сравнивать различные ценные бумаги.

Жилищная ипотека в США представлена несколькими типами организаций, которые выдают ссуды под залог недвижимого имущества. «Наибольшая роль в ипотечном кредитовании принадлежит ссудосберегательным ассоциациям.

Необходимо отметить, что эти учреждения в отличие от других являются узкоспециализированными. Они ориентированы исключительно на покупку закладных. Доля жилищных закладных в их активах составляет около 80 %, в то время как у коммерческих банков – 7–12 %, взаимосберегательных банков – 30–60 %, у компаний страхования имущества – 10–25 %»[30].

Среди факторов, содействующих росту ссудосберегательных ассоциаций в ипотечном кредитовании, важнейшими являются меры государственного регулирования:

·                    предоставление определенных налоговых льгот;

·                    страхование вкладов;

·                    доступность фондов социального кредита.

Существует три основных направления по государственному стимулированию ипотеки на американском жилищном рынке:

1.                 меры прямого поощрения заемщика (субсидирование малообеспеченных слоев населения при получении кредита на покупку или аренду жилья);

2.                 меры непосредственной поддержки инвестора (создание  различных организаций, способствующих снижению риска инвестора);

3.                 меры поддержки кредитора (установление предельных ставок по вкладам в депозитных институтах с целью ограничения действия сил конкуренции в данном секторе рынка ссудного капитала).

Рассмотрим подробнее механизм действия современной жилищной ипотечной системы в США. Строительная компания покупает земельный участок, строит на нем стандартный дом для обезличенного покупателя, а затем продает. Покупатель за счет ипотечного банковского кредита приобретает жилище. «Максимальный срок  ипотечного кредита 20–30 лет, средний – 12 лет. Процент по ипотечному кредиту составляет до 8 %. Размер процентной ставки определяется текущим спросом на кредит, а для отдельных категорий граждан – государственными льготами. Ипотечный кредит выдается только тем семьям, которые могут осуществить ежемесячные выплаты по кредиту»[31].

«Американская семья способна купить дом (квартиру), если его средняя цена не превышает годовой доход  семьи в 2–2,5 раза или если ежемесячные текущие расходы за дом не превышают 25 % от месячной заработной платы. Для тех, кто подходит под эти критерии, доступность покупки в США не превышает 10 – 12 %»[32].

Кредитор – ипотечный финансовый институт (в лице ссудосберегательных ассоциаций, коммерческих банков) покупает средства у первичных инвесторов. Ими могут быть страховые компании со своими депозитными счетами, сберегательные средства индивидуальных вкладчиков, ресурсы учредителей, средства за счет вторичного рынка ценных бумаг, депозиты в банках.

Ипотечный институт покупает эти ресурсы под определенный процент с государственной гарантией. Используя эти средства, банк выдает ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам под приобретенную недвижимость, а затем продает закладные листы или другие ценные бумаги на вторичном рынке.

В этом случае первичные кредиторы не привлекают вклады, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Ипотечные компании и банки выполняют функции финансовых посредников, выдающих кредиты и продающих их потом другим кредиторам. Обычно после продажи ипотечного кредита у выдавшего его ипотечного банка остается оговоренное в контракте право на так называемое обслуживание кредита. За определенное вознаграждение ипотечный банк собирает платежи, вносимые заемщиком в счет погашения основного долга, и выплаты процентов по кредиту. Вырученные от продажи кредитов средства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая новые займы. Прибыль ипотечных компаний складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание.

Ипотечные кредиты могут продаваться на вторичном рынке в нескольких формах. «Во-первых, выданный кредит может быть продан целиком, во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемого кредита и процентов по нему. В-третьих, ипотечные кредиты или долевые участия в них могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, на основе которых могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими ипотечными кредитами. Поступления от заемщиком, выплачивающих ипотечные кредиты, будут при этом передаваться инвесторам, купившим такие ценные бумаги. Одновременно с этим эмитент ценной бумаги предоставляет инвестору гарантии своевременного возврата основного долга, процентов или определенных частей, либо комбинации вышеперечисленного, как это определено в проспекте эмиссии»[33].

Чтобы быть проданными на вторичном рынке, выданные кредиты должны соответствовать определенным стандартам. Основными, из которых являются определенное соотношение между размером кредита и стоимостью собственности, используемой в качестве залога, обязательное страхование чистоты прав собственности, иногда – страхование жизни заемщика и самого имущества.

В современной системе внебюджетного жилищного инвестирования важнейшую роль играет вторичный рынок закладных, что позволяет решить ряд проблем.

·                    Обеспечивать ликвидность банковских средств, путем продажи ссуд на вторичном рынке банк может сразу восстановить свои средства и снова ссудить их новым заемщикам.

·                    Смягчать циклический поток ссудного капитала. Во время общей нехватки средств происходит спад в операциях с недвижимым имуществом. Вторичный рынок ссуд помогает смягчить этот спад путем обеспечения перемещения капитала.

·                    Способствовать переливу денег из районов с излишними средствами в районы с недостатком средств.

·                    Уменьшить разницу между процентными ставками в различных географических районах.

Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, обязательства которых гарантированы государством. Основная задача этих агентств - выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

«Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, т.е. перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья»[34].

Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентство немедленно возмещает банку выплаченные заемщику средства и взамен просит переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство.

Закономерен вопрос – чем для банка интересна работа с ипотечным агентством? Выкуп ипотечных кредитов агентством у банков выгоден последним, прежде всего, резким ускорением оборота средств - с нескольких лет до примерно двух месяцев.

Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству, оставляя себе лишь маржу.

Таким образом, в США ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет - это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентством. В свою очередь, ставки агентств определяет третичный ипотечный рынок.

Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. «Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS - это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости»[35]. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Таким образом, ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты, зависит от той ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. При этом ставки по ценным бумагам агентств ненамного выше ставок по государственным ценным бумагам.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщика, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. И каким бы массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечным кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды и страховые компании, а следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. В конечном итоге низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки обеспечивает бюджет, т.е. налогоплательщики.

Первым типом ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, и покупаемых и продаваемых на вторичном рынке, стали ипотечные ценные бумаги «прямого действия»[36]. Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, представляют собой общее долговое обязательство эмитента, обеспеченное ипотечными кредитами. Даты погашения и выплаты по такой облигации известны заранее. В отличие от ценных бумаг «прямого действия», выплаты по «ипотечным облигациям» не связаны с платежами по обеспечивающим их ипотечным кредитам. Предмет обеспечения и генерируемые им потоки принадлежат эмитенту облигации, а сама облигация принадлежит инвестору.

«Основным отличием облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, от корпоративных облигаций является использование особого ипотечного залогового обеспечения. Эмитент вносит в качестве залога целые кредиты или ценные бумаги «прямого действия» дополненные целыми бумагами Казначейства США и другими типами залога»[37]. Для защиты инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно сверяется с рыночными ценами. При необходимости залог пополняется таким образом, чтобы его хватило для оплаты номинальной стоимости облигаций и накопленных процентов в случае банкротства эмитента.

«Ипотечные облигации» обладают рядом привлекательных свойств для эмитентов. Во-первых, они являются долговыми обязательствами, позволяющими эмитентам сохранить право собственности на залоговое обеспечение, извлекая из этого выгоду. Во-вторых, структуру облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, можно подогнать под потребности эмитента. Для инвестора же это привлекательно тем, что ипотечные облигации не могут быть погашены эмитентом досрочно. В-третьих, особое залоговое обеспечение повышает рейтинг облигаций, позволяя эмитентам с более низким собственным рейтингом добиться более высокого.

2.2. Европейская модель ипотечного кредитования

Американская жилищная ипотечная система является характерной развитых стран. В то же время в рамках сложившейся современной системы могут существовать различные модели финансирования покупки или строительства жилища, которые несут на себе отпечаток истории хозяйственной культуры, менталитета и уровня экономического развития. Характерной в этом развитии является германская модель, основу которой составляют кредитно-строительные корпорации (строительные сберегательные кассы).

Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений – строительно-сберегательных касс.

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Это объясняется тем, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди – члены кассы. Низкая доходность депозита – своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

«С помощью данной модели в Германии инвестируется более 2/3 всего жилищного строительства»[38]. Механизм их жилищного финансирования заключается в следующем. Создается группа физических лиц с одинаковыми или сходными интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации собственного жилья, которые для достижения своих целей образуют сбережения путем отчисления вкладов в большой общий фонд. Тому, кто своим вкладом увеличил накопления этой группы, после определенного срока возвращается его вклад с начисленными на него процентами. Кроме того, он получает из общего фонда ссуду на жилищное строительство, равную объему суммы собственного вклада. Поэтому вкладчик – участник этой системы имеет право требовать ссуду на жилищное строительство по льготной процентной ставке.

«За последние 50 лет немецкие строительные сберегательные кассы содействовали финансированию более 11 миллионов квартир в ФРГ. За это время они выплатили вкладчикам-участникам более 1000 миллиардов немецких марок для  строительства квартир, приобретения квартир на вторичном рынке, реконструкции и модернизации имеющегося жилья, а также для приобретения площади под строительство. Сегодня более 19 миллионов граждан ФРГ являются владельцем одного или нескольких договоров о строительном сбережении.

Ссуды строительных сберкасс для вкладчиков имеют ряд преимуществ. Это и низкий процент за кредит, как правило, в размере 5 % и отсутствие риска изменения процентной ставки, и быстрое погашение задолженности, в крайнем случае, по истечении 12 лет»[39].

Ссуды на жилищное строительство, получаемые со стороны строительных сберегательных касс, не таят в себе риск изменения процентной ставки, в то время как все другие формы финансирования зависят от условий, существующих на свободном рынке капитала.

Механизм накопления средств для жилищного строительства и использования соглашения, заключаемого со строительной сберкассой.

Клиент заключает сберегательно-кредитное соглашение на жилищное строительство на определенную сумму. Таким образом, «начинается фаза образования накоплений, в течение которой клиент по своему усмотрению, то есть без каких-либо обязательств, пополняет свой вклад за счет регулярных или внеочередных сберегательных взносов. На эти вклады начисляется, как правило, 3 %»[40].

Уже при заключении договора вкладчик- участник приобретает право на получение ссуды, в которой ему не может быть отказано. «Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и низкой: 4,5 %, 5 %, 6 % в зависимости от тарифа. При такой системе не существует скользящих или переменных процентных ставок, благодаря чему вкладчик с самого начала имеет четкое представление о расчетах по займу. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5 %, 3 %, 4 % в зависимости от размера процентов в период предоставления ссуды»[41].

Ссуда строительных сберегательных касс предоставляется только на жилищно-хозяйственные цели при следующих условиях:

·               достигнут минимальный срок сбережений;

·               накоплен минимальный размер сбережений (40 % или 50 % от общей сберегательной суммы).

В рамках этого метода выплачивается общая сберегательная сумма, то есть сумма, включающая в себя собственные сбережения и ссуду, которая затем погашается в установленный срок.

Финансирование модернизации жилья часто проводится только за счет накопления средств для жилищного строительства и строительного кредита, полученного от строительной сберегательной кассы. При финансировании нового строительства используется регулярный кредит сберегательных касс со сроком погашения в 20–30 лет в сочетании с вкладом, вложенным в строительной сберкассе, и строительным кредитом со стороны строительной сберкассы.

«Для солидного финансирования застройщик должен соблюдать следующее общее правило: 50 % в виде ипотечного долга со стороны сберегательной кассы, не менее 20 % собственного капитала (строительно-сберегательный вклад) и 30 % кредита строительной сберкассы.

В настоящее время немецкие строительные сберегательные кассы  предлагают много различных тарифов, которые отличаются процентными ставками, объемами сбережений и погашения. Это дает возможность вкладчику-участнику выбрать вид финансирования, составленного с учетом его личных условий. Срок действия ссуды колеблется в зависимости от размера тарифа между 6,5 и 18 годами»[42].

Участники строительных сберегательных касс, не достигшие минимального срока или размера сбережений, но которым срочно нужны деньги (срочная покупка или ремонт) имеют возможность получить ссуду, меньшую, чем общая сумма договора. Эти промежуточные ссуды с процентной ставкой от 6 % до 7 % не подлежат погашению до представления основной ссуды и оплачиваются позже из средств строительных сбережений.

Характерной чертой современной немецкой системы финансирования жилищного строительства является то, что клиент получает предложение по ипотечному кредиту "«из одних рук». То есть кредитополучатель имеет возможность комбинировать в своем «долговом» портфеле на купленную недвижимость различные виды ипотечных кредитов. Сейчас не редкость, когда в предпринимательской группе объединены банк, строительная сберегательная касса, ипотечный банк и страховая компания, или же они имеют договор о сотрудничестве. Таким образом, клиент этих объединенных учреждений получает ряд выгод: он составляет необходимые документы только один раз; он получает одно заявление о предоставлении ему ссуды; это заявление рассматривается один раз; клиент берет лишь одну ипотечную ссуду и часто имеет одного и того же партнера по всем услугам, который также выплачивает ссудные средства и позже регулирует погашение долга. «Клиент получает комбинированный пакет, в который входит, например, доля в размере до 35–40 % расходов на дом в качестве ссуды с неизменным процентом, которая рефинансируется через рынок капитала с помощью выдачи ипотечных кредитов, еще одна доля в размере от 25 до 30 % финансируется предоставлением ссуды строительной сберегательной кассы. Остальной долей является собственный капитал вкладчика»[43].

Преимуществом этой системы для ссудополучателя является гибкость и широкий выбор:

·                    между финансированием с помощью ссуды с долгосрочным фиксированным процентом и финансированием с переменными процентами;

·                    между ранней оплатой долга и беспроцентным погашением ссуды;

·                    предупреждение от риска с помощью страхования;

·                                        возможность пользоваться всеми налоговыми привилегиями, предоставляемыми при страховании жизни и договорах о строительном сбережении.

Вместе с тем надо отметить, что система строительных сбережений требует накопления очень высокой доли собственного капитала (40 %). Эта относительно высокая доля является результатом целенаправленной политики строительных сберегательных кассы и государства с тем, чтобы избежать проблем высокой задолженности гражданина и соответственно общества в целом. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство и налоговых привилегий. Также в рамках закона об участии государства в образовании имущества – с помощью добавки к средствам со стороны работодателей. Вкладчик имеет возможность выбрать вид стимулирования. В новых землях ФРГ действуют специальные условия, по которым начисляется премия в размере 15 % на сумму сбережений в объеме максимум две тысячи немецких марок (для холостых) и четыре тысячи немецких марок (для женатых).

«В настоящее время в Германии существует 34 строительных сберегательных касс. Из них 21 являются частными, которые входят в союз частных сберкасс. 20 учреждений являются  акционерными обществами, а одно – общество с ограниченной ответственностью. Все частные строительные сберегательные кассы действуют на территории ФРГ, а некоторые уже за рубежом. Дополнительно существует 13 региональных земельных строительных сберегательных касс, которые являются отделениями земельных банков. Доля рынка, охваченная частными строительными сберегательными кассами, составляет 70 % в старых землях и 85 % в новых»[44].

Сейчас в Германии сложилось тесное сотрудничество различных институтов в процессе инвестирования жилищного строительства. «Характерными чертами германской модели является:

1.                 разделение жилищного финансирования на две части: кредитование строительства жилья и долгосрочное кредитование покупки жилья населением;

2.                  наличие в системе четырех субъектов: заемщика, инвестора, кредитора и государства с взаимосвязанными различными целями;

3.                 наличие в системе стабильного действующего вторичного рынка закладных»[45].

По сравнению с другими европейскими законодательствами, в Германии присутствуют две дополнительные гарантии надежности и защищенности ипотечного банка и закладных листов. Во-первых, в каждом ипотечном банке управляющий и его заместитель назначаются государственным органом надзора за банками. Этим служащим вменяется в обязанность предоставлять контролирующей организации информацию о деятельности банка, о сведениях и собственных наблюдениях, полученных в процессе работы. Основная задача управляющего – надзор за надлежащим обеспечением закладных листов, правильностью и своевременностью внесения в особый ипотечный реестр суммы, используемой для обеспечения. Закладные листы могут быть выданы лишь после того, как управляющий подтвердит наличие их соответствующего обеспечения и записи в ипотечном реестре. Во-вторых, – система банковского надзора, которая осуществляется путем выборочной проверки реестра, которая проводится раз в два года.

Огромное значение имеет и регистрационная система ипотеки. В Германии ее основу составляет так называемая «поземельная книга», причем в стране существует специальный законодательный акт, посвященный ведению этого специфического реестра. Регистрация недвижимости при установлении ипотеки сопровождается четким оформлением возникновения и прекращения залогового права на эту недвижимость. При регистрации ипотечного соглашения в поземельной книге обязательно отражаются имена должника и кредитора, вид залогового права, сумма требований кредитора и процентная ставка.

«Ипотека может быть договорной или судебной. Различие заключается в том, что в первом случае залогом служит конкретный объект недвижимости, указанный в договоре, а во втором – ипотека носит общий характер по отношению ко всему имуществу должника. Разумеется, такой договор предусматривает взаимные права и обязанности. Залогодатель обязан страховать предмет ипотеки и принимать все меры для обеспечения его сохранности, сообщать всем последующим залогодержателям о существующих залогах предмета ипотеки, а также уведомлять об угрозе утраты предмета или возможности его повреждения. Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять документально и фактически наличие, состояние, а также условия хранения предмета ипотеки»[46].

Другой значимой составляющей системы ипотеки является форма реализации залогового права. В мире применяется два вида подобных процедур — судебная и административная. В Европе, в основном, практикуется первая, причем наиболее полно она представлена именно в германском законодательстве. Здесь предусмотрены три способа реализации залоговых прав: принудительная ипотека, принудительный аукцион и принудительное управление. В реальной практике залоговые права на имущество реализуются на основе двух последних способов. Принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, в результате которой права собственности на имущество переходят покупателю, а за счет вырученных денег происходит удовлетворение требований кредитора. Принудительное управление дает возможность кредиторам удовлетворить свои требования за счет эксплуатации недвижимого имущества постоянно или временно, но – исключительно в период, предшествующий принудительному аукциону.

За четыре десятилетия немецкая система строительных сбережений показала свою эффективность. Однако следует отметить, что она рассчитана на такую национальную традицию немцев – как бережливость, начиная с детских лет. Немецкие специалисты по ипотечным инвестициям считают, что немецкая система строительных сбережений в виде «закрытой системы договоров» является пригодной и для стран, переходящих к рыночной экономике. Об этом свидетельствуют многочисленные информационные запросы из этих стран.

2.3. Анализ моделей ипотечного кредитования

Долгосрочная ипотечная ссуда, являющаяся доминирующим ипотечным инструментом  в Европе и Америке, медленно развивалась в последние 60 лет.

Получение кредита на покупку жилья является самой большой финансовой операцией, которую основная часть семей когда-либо осуществляют. В большинстве стран мира главную роль в обеспечении жильем семей с низким доходом, поддержании сбережений, регулировании финансовых институтов и субсидировании домохозяйств взяло на себя государство. «В частности, налоговая база частных лиц вообще исключает некоторые или все платежи по обслуживанию ипотечного кредита, платежи налогов на имущество и чистый рентный доход собственников, проживающих в своем доме. Кроме того, установленные правила и льготное налогообложение сберегательных институтов позволяют субсидировать рыночную ставку процента по ипотечным кредитам. Важным источником финансирования покупки жилья является само правительство»[47].

Обычно, все изменения на рынке ипотечного кредита связаны с желанием понизить риск, улучшить рыночную эффективность, увеличить накопление капитала, стимулировать образование семей и рост их кредитоспособности. Каждая страна выбирает свою собственную форму правительственного участия.

Модель вторичного ипотечного рынка – эта модель чаще называется американской. Идея ее заключается в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации – кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. С момента продажи  банк не несет никаких рисков по этому кредиту и, в сущности, может про него просто забыть. Если по кредиту возникает дефолт, то убытки будет нести кондуит.

Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и продает их инвесторам в виде MBS – ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом  кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, то есть представляет страховку от кредитного риска.

Для защиты инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно сверяется с рыночными ценами. При необходимости залог пополняется таким образом, чтобы его хватило для выплаты номинальной стоимости MBS и накопленных процентов в случае банкротства эмитента.

Также ценные бумаги обладают рядом привлекательных свойств для эмитента. Во-первых, они являются долговыми обязательствами, позволяющими сохранить право собственности на залоговое  обеспечение, извлекая из этого выгоду. Во-вторых, структуру MBS, обеспеченных ипотечными кредитами, можно подогнать под потребности эмитента (в смысле даты погашения и других общих характеристик). Для инвесторов же это привлекательно тем, что  MBS не могут быть погашены эмитентом досрочно. В-третьих, особое залоговое обеспечение повышает рейтинг MBS, позволяя эмитентам с более низким собственным рейтингом добиться более высокого.

Успехи Соединенных Штатов в деле развития модели вторичного рынка связаны с тем, что там действительно три очень крупных кондуита. Из них один – Джинни Мей гарантирован правительством США, а два других – Фени Мей и Фреди Мек, хотя формально и считаются частными акционерными обществами, также воспринимаются всеми инвесторами как организации, гарантированные правительством США.

Участники рынка охотно покупают MBS этих кондуитов как бумаги, гарантированные федеральным бюджетом, соглашаясь при этом на доходность даже более низкую, чем по ценным бумагам организаций. В ипотечное кредитование направляются крайне дешевые средства, а это обеспечивает низкие ставки по ипотечным кредитам. Однако, поскольку это связано с предполагаемыми государственными гарантиями, получается, что низкие ставки по ипотечным кредитам фактически субсидируются федеральным бюджетом.

Понимая это, «правительство США накладывает серьезные ограничения на деятельность кондуитов, направленные на то, чтобы не субсидировать кредиты на покупку элитного жилья. Оба кондуита не могут работать с кредитами на покупку жилья, стоимость которого превышает лимит, ежегодно устанавливаемый правительством. Для государственной Джинни Мей этот лимит составляет 95 % средней стоимости жилья в регионе, а для формально независимых Фени Мей и Фреди Мек – 140 %»[48].

Преимуществами данной модели являются:

-         долгосрочность (обычно до 20-30 лет);

-         относительно низкий кредитный риск, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика.

Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования.

В целом же следует отметить, что важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и содействие государства его развитию.

К одному из недостатков можно отнести неопределенность поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.

Рынок MBS в США оценивается в 2,57 трлн. долларов. Причем 88 % этого объема приходится на долю MBS, выпущенных тремя  перечисленными кондуитами. Они полностью захватили рынок кредитов в пределах установленного государством лимита. Наличие этих кондуитов государственного субсидирования не позволяет организациям, действующим в рамках других моделей, с ними конкурировать.

Контрактно-сберегательная модель предполагает получение средств за счет создания системы целевых депозитов.

Потенциальный заемщик – клиент банка заключает с банком контракт. Согласно этому контракту клиент берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит некую  оговоренную сумму. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после завершения клиентом накопления предоставить ему ипотечный кредит. Таким образом, основным принципом этой модели является следующее: любой заемщик – это бывший вкладчик, а любой вкладчик получает право стать заемщиком.

Процентная ставка по депозитам и кредитам фиксирована и не зависит от рыночной. Обычно ее устанавливают несколько ниже рыночной. С точки зрения клиента, низкая доходность по депозиту – это плата за право получения дешевого ипотечного кредита.

Преимуществом этой системы для ссудополучателя является гибкость и широкий выбор:

-       между финансированием с помощью ссуды с долгосрочным фиксированным процентом и финансированием с переменными процентами;

-       между ранней оплатой долга и беспроцентным погашением ссуды;

-       предупреждение от риска с помощью страхования;

-       возможность пользоваться всеми налоговыми привилегиями, предоставляемыми при страховании жизни и договора о стройсбережении.

Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.

Рискованность таких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, так как они выдаются людям, не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на деле продемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячно осуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по кредиту.

«Одним из достоинств системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами»[49].

У этой модели есть серьезные недостатки. Во-первых, она очень неудобна для клиентов. Клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, он должен сначала несколько лет ждать, осуществляя накопления.

Во-вторых, требование обеспечения соответствия активов и пассивов по срокам и суммам приводит к тому, что получить кредит он может примерно на тот же срок, в течение которого копил средства, и примерно на накопленную сумму. Получается, что, пользуясь этой моделью, клиент может сократить срок, требующийся ему для накопления средств на покупку квартиры в два раза по сравнению с тем, сколько ему пришлось бы копить «в чулке».

По подсчетам автора, «при условии равномерного притока клиентов, осуществляющих одинаковые накопления в течение одного и того же периода времени, ежемесячное предоставление кредитов, в 2 раза превышающих накопленную сумму, на срок, в 2 раза превышающий срок накопления, требует одноразового инвестирования суммы, в 1,7 раза превышающей сумму ежемесячного выдаваемых кредитов»[50].

ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

3.1. Анализ состояния рынка жилья

В течение 2003-04 гг. темпы роста рублевых цен на жилье в 1,5 раза превышали темпы роста доходов населения. Сложившаяся тенденция вызывает серьезную озабоченность, поскольку, несмотря на рост располагаемых доходов населения, покупка жилья для большинства семей ежегодно становится менее доступной.

Развитие ипотечного жилищного кредитования в РФ стимулирует платежеспособный спрос, но в условиях ограниченного предложения на неликвидном рынке жилья может привести к значительному ускорению темпов роста цен на жилую недвижимость и дальнейшему снижению доступности жилья[51].

Таким образом, основной задачей государства по повышению уровня доступности жилья для населения является организация ликвидного рынка жилой недвижимости. Показателем ликвидности служит соотношение цен спроса и предложения. По данным Госстроя РФ, цена продажи жилья в 2004 году составила в среднем по России 9500 руб/м². Предельная цена спроса для средней российской семьи с месячным доходом 11300 руб. (данные Госкомстата РФ), которая намерена приобрести жилье площадью 57,6 м² и на 70% финансирует покупку 20-летним ипотечным кредитом по ставке 18% годовых, составляет 5400 руб/м². Поскольку цена спроса в основном зависит от величины ипотечного кредита, являющегося авансированием с дисконтом будущих доходов семьи, то возможности влияния государства на увеличение цены спроса ограничены. Так, при снижении ставки кредитования даже до 10% годовых цена спроса для большинства российских семей не превысит 8600 руб/м².

Для дальнейшего роста ликвидности рынка жилья государство может либо субсидировать в различных формах указанный ценовой разрыв, либо использовать рыночные методы регулирования для снижения цены предложения.

Субсидирование ставки может рассматриваться только как временная мера, адресованная социально незащищенным категориям граждан. Более эффективным способом повышения доступности жилья для населения является снижение себестоимости его строительства.

Цена предложения, сложившаяся на первичном рынке жилья, отражает не только фактическую себестоимость строительства, но и существующие рыночные риски. Основными из них являются риск реализации квартир и риск завершения строительства. Государство может и должно принять меры, направленные на снижение этих рисков, что приведет к формированию рынком более низкой нормы прибыли инвесторов в жилищном строительстве. Это обеспечит снижение либо, как минимум, замедление роста цены предложения относительно роста доходов населения и повышение доступности жилья.

Региональные программы субсидирования в сочетании с программами ипотечного кредитования сформируют платежеспособную очередь покупателей, с которыми заказчик-застройщик должен оформить предварительные контракты на продажу жилья. Государство также должно содействовать организации жилищного строительства на принципах проектного финансирования.

Одновременно снижение рисков стимулирует приток дополнительных финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства и увеличение объемов ввода жилья. При этом снижение нормы прибыли в строительстве будет компенсировано ростом оборота и увеличением массы прибыли.

Таким образом, государство, уменьшая риски жилищного строительства, не только увеличивает доступность жилья для населения, но и способствует активизации финансовых рынков страны.

Сокращение объемов государственного финансирования жилищного строительства привело к снижению темпов обеспечения населения жильем.

Сегодня в России в неблагоустроенных квартирах проживает около 40 млн человек. Более 2,5 млн человек (около 2% населения России) проживают в ветхом и аварийном жилье.

В настоящее время падение объемов жилищного строительства достигло критической отметки: с 76 млн м² жилья в 1987 г. до 30-32 млн м² ежегодно в 1999-2001 гг. Этот объем жилищного строительства уже не компенсирует старение жилищного фонда.

290 млн м² (11% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения; 250 млн м² (9% всего жилищного фонда) - в реконструкции. Около 20% городского жилищного фонда еще не благоустроено, а в малых городах каждый второй дом не имеет инженерного обеспечения. По данным социологических опросов, более 80% населения страны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий.

Падение объемов строительства жилья обусловлено уходом государства с рынка жилищного строительства. При этом не были сформированы эффективные механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников.

Если не преодолеть сложившуюся негативную тенденцию в обеспечении граждан жильем, более 60% населения страны никогда не смогут даже в отдаленной перспективе реализовать свое конституционное право на жилище.

Статистика свидетельствует: около 75% россиян хотели бы улучшить жилищные условия, но лишь 1,2% населения способны приобрести квартиры за счет собственных средств сразу[52].

Допустим, что у желающего улучшить свои жилищные условия есть собственные накопления в размере $5000, доход $500 в месяц и желание приобрести квартиру стоимостью $15 000. При этом он готов в течение 10 лет тратить на эти цели 30% от своего дохода.

Какая стратегия предпочтительнее при различных макроэкономических условиях?

Как повлияет на выбор стратегии необходимость платить за аренду квартиры, когда нет никакого собственного жилья? (Предполагаемый размер арендной платы – $100 в месяц).

Возможные стратегии:

1. Накопление требуемой для покупки квартиры суммы на депозитном счете в банке по ставке 6% годовых в валюте (СН).

2. Накопление с использованием ссудно-сберегательной схемы (ССС), основными условиями которой является получение ссуды, необходимой для покупки квартиры после накопления 50% от ее текущей стоимости, индексация накопленной суммы в соответствии с темпами роста цен на недвижимость, плата за рассрочку в размере 7% годовых равными суммами.

3. Использование банковского кредита (БК) на следующих условиях: ставка по кредиту 13% в валюте, первоначальный взнос по кредиту 30% от его суммы, платежи равными долями.

Рассмотрим следующие варианты.

Базовый вариант:

В первый год накопления средств цены на недвижимость выросли на 18%, но в течение десятилетнего периода накопления темпы роста цен замедляются и к концу периода достигают 6% в год. Доходы населения растут примерно так же. Ставки по депозитам постепенно снижаются примерно на 7% в год, таким образом, через 10 лет ставка по валютным вкладам составит 3% годовых.

Вариант снижения цен:

В первый год рост цен на недвижимость составил 18%. В течение 10 лет цены равномерно снижаются, и в последний год периода накопления они снижаются на 9%. Доходы населения растут примерно на 1-2% в год. Процентная ставка по вкладам населения равномерно снижается и составляет к 10-му году накопления средств примерно 7% годовых.

График расходов на приобретение жилья при высоких равномерных темпах роста цен и доходов и наличии затрат на аренду до момента приобретения нового жилья представлен на рис. 3.1.

 

Рис. 3.1. График расходов на приобретение жилья при высоких равномерных темпах роста цен и доходов и наличии затрат на аренду

За 10 лет стоимость квартиры выросла примерно в 2,5 раза, при этом накопить удалось половину суммы, требуемой для покупки квартиры, так как аренда существенно снижает скорость накопления (за аренду пришлось заплатить почти столько же, сколько удалось накопить).

При использовании кредита есть существенная экономия по расходам за счет фиксации цены квартиры до ее значительного удорожания и отсутствия платы за аренду.

ССС характеризуется высокими расходами (в 2 раза выше, чем по БК, и чуть выше стоимости квартиры через 10 лет) за счет долгого накопления (5 лет) требуемой суммы для предоставления рассрочки (за это время стоимость квартиры выросла в 2 раза) и затрат на аренду в течение этого периода.

График расходов на приобретение жилья при высоких равномерных темпах роста цен и доходов и отсутствии затрат на аренду до момента приобретения нового жилья представлен на рис. 3.2.

 

Рис. 3.2. График расходов на приобретение жилья при высоких равномерных темпах роста цен и доходов и отсутствии затрат на аренду

В данном случае затраты по ССС и БК приблизительно равны, при этом достигается существенная экономия по сравнению с самостоятельным накоплением (расходы почти в 2 раза меньше).

Кроме того, при самостоятельном накоплении придется жить в старой квартире примерно 7 лет, тогда как при использовании ССС переезд в новое жилье возможен через год.

График расходов на приобретение жилья при снижении темпов роста цен и отставании темпов роста доходов и наличии арендной платы представлен на рис. 3.3.

 

Рис. 3.3. График расходов на приобретение жилья при снижении темпов роста цен и отставании темпов роста доходов и наличии арендной платы

За 10 лет стоимость квартиры выросла примерно в 1,5 раза. При собственном накоплении для покупки квартиры не хватило примерно 10% от ее стоимости на конец периода.

Затраты по БК и ССС превышают стоимость квартиры на конец периода на 12 и 67% соответственно.

Более высокие затраты по ССС обусловлены приобретением квартиры по максимальной цене (через 5 лет).

График расходов на приобретение жилья при снижении темпов роста цен и отставании темпов роста доходов и отсутствии арендной платы представлен на рис. 3.4.

 

Рис. 3.4. График расходов на приобретение жилья при снижении темпов роста цен и отставании темпов роста доходов и отсутствии арендной платы

Затраты при использовании всех трех стратегий приблизительно равны, но при СН переезд в новую квартиру произойдет приблизительно через 6 лет.

В целом можно сказать, что каждая из стратегий имеет свои преимущества при различных макроэкономических условиях и особенности, которые выгодны разным категориям клиентов. Основные же различия между ССС и БК показаны в таблице 3.1

В России начало развития системы ИЖК относится к середине 18 века, и к 1913 году она занимала первое место в мире по объему ипотечного рынка, который составлял около половины мирового.

На сегодняшний день в мировой практике базовые модели привлечения средств в систему ИЖК основаны на следующих организационно-финансовых схемах: накопительные схемы – через депозитные банки и специализированные строительные сберегательные кассы; одноуровневая (немецкая) схема – через ипотечные банки, а также посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов через, так называемые, ипотечные агентства – двухуровневая (американская) схема.

Таблица 3.1

Основные различия между ссудно-сберегательной схемой и банковским кредитом

Достоинства	Недостатки
Банковский кредит
1. При покупке жилья право собственности возникает сразу. 2. Низкий минимальный размер требуемых собственных средств. 3. Более выгодно при высоких темпах роста цен и при наличии затрат на аренду	1. Высокий задекларированный совокупный доход. 2. Технические сложности с получением кредита. 3. Высокая стоимость с учетом доп. услуг
Ссудно-сберегательная схема
1. Нет необходимости иметь высокие задекларированные доходы. 2. Простота оформления и получения ссуды. 3. Более выгодно при низких темпах роста цен и при отсутствии затрат на аренду	1. Сумма кредита не более 50% от стоимости жилья. 2. Наличие срока ожидания после накопления 50% стоимости жилья. 3. Право собственности возникает после полной выплаты пая.

Кредитные ресурсы в накопительных схемах формируются за счет депозитов, а в двух последних – путем размещения ценных бумаг.

Деятельность специализированных организаций – стройсберкасс (Bausparkasse) особенно жестко регулируется, поскольку они ориентированы на привлечение долгосрочных накоплений граждан. К тому же государство гарантирует не только сохранность накоплений, но и предоставляет гражданам субсидии в форме, так называемых, государственных премий, играющих роль дополнительного стимула для граждан накапливать свои средства.

Двухуровневые схемы при правильном построении по объему финансовых ресурсов значительно превышают показатели остальных схем и имеют наибольшую динамику развития при относительно меньших бюджетных затратах, поскольку в их основе лежит механизм привлечения средств непосредственно с рынка капиталов с помощью ипотечных ценных бумаг.

Роль и степень участия государства в развитии системы ИЖК каждой конкретной страны зависит от особенностей ипотечных моделей и степени развития рыночной экономики. По мере развития системы ИЖК и формирования нормативной правовой базы и ее функционирования, она уменьшается.

Однако, как свидетельствует опыт всех стран с развитой ипотекой, без активной позиции государства, (но без активного административного вмешательства), запуск системы и начальные стадии ее деятельности невозможны.

Важное значение для формирующейся системы ИЖК в России будет играть зарубежный опыт страхования кредитных рисков в целях повышения доступности ипотечных жилищных кредитов, а также защиты прав и законных интересов инвесторов системы.

Целью внедрения ипотечного жилищного кредитования как основного источника финансирования жилищного строительства или приобретения жилья является организация для граждан, не имеющих необходимых средств для возможности осуществления покупки или строительства нового жилья, реконструкции или ремонта имеющегося, финансового оборота обязательств за счет долгосрочных кредитов, выданных под залог недвижимости, создание условий высокой ликвидности ипотеки, обеспечение постепенного перехода от затратных схем бюджетного финансирования жилищного строительства к использованию схем ипотечного рынка, обеспечивающих возврат соответствующих бюджетных вложений.

Как показывает опыт стран с рыночной экономикой, наиболее эффективной схемой обеспечения жильем для данной категории граждан является ипотечное жилищное кредитование.

3.2. Развитие ипотечного кредитования в России

Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) представляет собой систему, совмещающую интересы всех субъектов ипотечного рынка – заемщиков, кредиторов, риэлторов, застройщиков, страховых компаний, институциональных инвесторов - с целью привлечения финансовых ресурсов на рынок жилой недвижимости и в строительный комплекс.

Система ИЖК направлена на значимое увеличение платежеспособного спроса населения на жилье благодаря использованию кредитных ресурсов наряду со средствами самих граждан. Одновременно она устраняет неоправданные риски и возможность потерять вложенные деньги, присущие доминирующему в настоящее время долевому участию граждан в строительстве.

Ввиду того, что банки и другие организации, предоставляющие гражданам ипотечные кредиты, не обладают значительными долгосрочными ресурсами, система ИЖК не может развиваться самостоятельно без привлечения средств с финансовых рынков и, прежде всего, средств институциональных инвесторов, таких, как пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и др.

Инструментом вовлечения этих средств в рефинансирование ипотеки являются производные ипотечные ценные бумаги – ипотечные сертификаты участия или закладные листы.

Важнейшим свойством, делающим этот инструмент привлекательным для инвесторов, является их высокая надежность, обусловленная ликвидностью жилья, которое, в качестве залогового покрытия первичных закладных, служит обеспечением производных ипотечных бумаг.

Ипотека оказывает огромное влияние на общественные процессы, происходящие в государстве, формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение эффективности труда и уровня доходов своей семьи, заинтересованность в устойчивом развитии общества. В конечном итоге институт ипотеки способствует ускорению формирования среднего класса – социальной основы современного общества.

Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике.

Помимо стимулирования спроса на рынке жилья, ИЖК вовлекает население в рыночные отношения на долгосрочной основе.

Во-первых, приобретение жилья формирует класс собственников.

Во-вторых, обязательство заемщика по погашению кредита и выплаты процентов мотивируют рост доходов и производительности труда.

В-третьих, указанные выплаты сокращают в краткосрочной перспективе потребительские расходы и способствуют снижению уровня инфляции.

И наконец, рост производительности ведет в среднесрочной перспективе к росту благосостояния граждан и общества в целом. Данные закономерности подтверждает практика развития ИЖК на рынках развитых стран.

Центральное место при решении указанных задач занимает долгосрочное ИЖК.

На сегодняшний день, при ставке по ипотечному кредиту 18% годовых для покупки квартиры стоимостью 550 тыс. руб., ежемесячный доход семьи должен составлять не менее 21,1 тыс. руб. В эти рамки входят 5,1% населения. В дальнейшем, при планируемом снижении ставок по кредитам до 7%, к 2008 г. ежемесячный доход семьи, необходимый для приобретения аналогичной квартиры, может быть снижен до 12,3 тыс. руб. в ценах 2002 г. (22,7% населения).

Ипотечный кредит является своеобразным авансом будущих доходов заемщика, который совместно с его сбережениями будет инвестирован в покупку жилья. Недостаточная платежеспособность заемщика сегодня может быть компенсирована адресными субсидиями, способными сегодня сыграть роль катализатора спроса на кредиты. В совокупности эти три источники многократно увеличивают платежеспособный спрос относительно сбережений (за годы реформ большая часть населения либо потеряла, либо не успела сформировать достаточный объем накоплений).

Однако, принимая во внимание уже имеющееся у населения жилье, 50% заемщиков имеют возможность продажи старого жилья и внесения вырученных средств в качестве первоначального взноса. В этом случае соотношение собственных средств населения и привлекаемых кредитов равно 60% к 40%. При продаже имеющейся квартиры ежемесячный доход семьи в ценах 2002 г. составит 12,1 тыс. руб (24,9% населения) и 7,0 тыс. руб. в 2008 г. (56,7% населения) соответственно.

Роль АИЖК в развитии системы ипотечного кредитования

Реализация поставленной Правительством РФ задачи по развитию системы ИЖК в России возложена на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное со 100% государственным капиталом.

Цели и задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26.08.96 № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"; Постановлением Правительства РФ от 25.08.01 № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"", Уставом Агентства, Бизнес-планом проекта по выпуску облигаций Открытого Акционерного Общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Непосредственной целью Агентства являются:

-         создание единых стандартов ИЖК;

-         обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

-         создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

-         создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

-         формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

В настоящее время Агентство является практически единственным инструментом, позволяющим осуществлять государственную поддержку (рефинансирование ипотечных кредитов) кредиторов - участников программ ИЖК.

В целях формирования платежеспособного спроса на жилье со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).

Двухуровневая система рефинансирования позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры. Это позволяет унифицировать и контролировать единым уполномоченным государством органом в лице Агентства процессы ипотечного кредитования по всей России.

На основании стандартов уже сегодня сформирован и апробирован в ряде регионов механизм рефинансирования, который послужит базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования.

Однако для начала его широкомасштабной практической работы необходимо срочно решить ряд важных правовых, организационных и экономических вопросов.

Агентство должно привлекать не только средства пенсионной системы, но и независимых участников рынка. Для этого необходимо выпускать ипотечные ценные бумаги с фиксированной доходностью и постепенно увеличивать сроки их обращения. Однако на начальном этапе потребность в долгосрочных инвестициях пенсионной системы будет значительной, поэтому для снижения рисков долгосрочного инвестирования необходимо использовать государственные гарантии. В проекте ФЗ "О федеральном бюджете на 2003 год" необходимо предусмотреть выделение государственных гарантий по заимствованиям на сумму 10 млрд руб.

Для снижения в 2002-03 гг. ставки ипотечного кредитования необходим выпуск гарантированных РФ ипотечных облигаций с плавающей доходностью для размещения средств пенсионной системы. Агентство планирует осуществлять процентный своп плавающей стоимости средств пенсионной системы в фиксированную ставку долгосрочного ипотечного кредитования населения, которая будет значительно ниже уровня процентных ставок краткосрочного необеспеченного кредитования.

Ограниченное предложение жилья на вторичном рынке увеличивает риск роста цен и диктует необходимость расширения первичного предложения. Существующие объемы строительства могут обеспечить жильем лишь 1,5% населения в год. При этом значительная часть жилья приобретается гражданами в рамках рискованных долевых схем участия в финансировании строительства, которые не обеспечивают защиту их прав и интересов. В то же время по своим накоплениям и доходам более 10% российских семей уже сейчас могут улучшить свои жилищные условия путем приобретения дополнительно не менее 20 м² жилья в кредит, даже на самых жестких условиях. Деятельность Агентства должна способствовать строительству нового жилья и его последующей реализации с использованием ипотечных кредитов.

Анализ доступности ипотечных кредитов показывает, что при запуске механизмов ИЖК резко возрастет платежеспособный спрос населения на жилье, значительно превышающий существующее предложение на рынке. Приток с рынка капитала значительных ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов создаст риск скачкообразного роста цен.

Помимо прямых негативных последствий для населения это повысит риски в системе ипотечного кредитования и станет препятствием долгосрочных вложений в эту систему. Поэтому параллельно с формированием рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг необходимо создать условия для стабильного развития рынка жилья за счет активизации строительства на основе организационно-финансовой схемы, предусматривающей наряду с кредитно-финансовыми циклами сопряженные по времени и объемам инвестиционно-строительные циклы, позволяющие осуществлять соразмерный ввод нового жилья.

Совместно с Госстроем РФ Агентство участвует в разработке целевого механизма финансирования региональных программ строительства жилья, по которым готовые квартиры будут продаваться на условиях ипотеки. В частности, Постановление Правительства РФ № 628 позволяет Агентству получать госгарантии под такие операции, выдавать займы и размещать средства в банках, кредитующих строительство жилья.

Более эффективным механизмом финансирования является выпуск специальных облигаций и размещение их в рамках синдиката, в который, наряду с другими инвесторами, войдет и АИЖК. Это даст возможность привлекать средства инвесторов с фондового рынка и направлять их на финансирование строительства.

Агентство планирует рассмотреть возможность участия в 2003 г. в программах проектного финансирования строительства.

Законодательное обеспечение и государственная поддержка

Система ИЖК является необходимым инструментом социально-экономической политики государства, обеспечивающим непрерывный приток инвестиций в реальный сектор экономики и социальную стабильность в обществе.

ОАО "АИЖК" призвано обеспечить сопряжение рынка ипотечных кредитов (закладных), рынка ипотечных ценных бумаг, рынка жилищного строительства и рынка жилья.

Без активной государственной поддержки становление и массовое развитие системы ИЖК невозможно. Она реализуется через комплекс организационных мер, направленных на формирование инфраструктуры ипотечного рынка через создание нормативно-правовой базы, а также через финансовую поддержку в форме предоставления государственных гарантий, адресных субсидий гражданам (молодые семьи, работники бюджетной сферы, сельские жители, военнослужащие и т.д.), вложений на условиях возвратности, обеспечивающих развитие первичного рынка жилья.

Центральным элементом системы ИЖК должно стать Агентство, через которое государство осуществляет свою политику в этой области и обеспечивает интеграцию региональных ипотечных рынков в единую систему ипотечного кредитования. Государственная поддержка является также ключевым моментом для обеспечения ускоренного развития рынка ипотечных ценных бумаг. С этой целью необходимо:

-         в кратчайшие сроки принять ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", внести поправки в Бюджетный кодекс РФ, позволяющие предоставлять государственные гарантии на весь срок действия ипотечных жилищных кредитов, а также изменения в ряд других нормативных актов;

-         обеспечить заключение договора между Минфином России и Агентством о предоставлении гарантий РФ по его обязательствам, а также договора между Пенсионным фондом РФ и Агентством о покупке Пенсионным фондом его ценных бумаг;

-         увеличить объем гарантий РФ по обязательствам Агентства до 10 млрд руб. в 2003 г. (с соответствующим увеличением в последующие годы);

-         увеличить Уставной капитал Агентства до 1 млрд руб. для обеспечения его финансовой устойчивости.

Ипотечное жилищное кредитование должно стать крупнейшим бизнес-проектом государства по обеспечению населения жильем в условиях рыночной экономики.

В России с принятием Гражданского кодекса, а затем и федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возникла правовая база для предоставления ипотечных кредитов населению на приобретение жилья. «Значительным шагом в разработке правовых и методических основ ипотечного кредитования стало Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28, одобрившего Концепцию развития системы ипотечного кредитования в РФ»[53].

В настоящее время в правительстве и Государственной думе РФ рассматриваются предложения по внесению изменений и дополнений в закон «Об ипотеке», Гражданский и Жилищный кодексы и ряд других законодательных актов, создающих необходимые правовые основы для защиты прав кредиторов, предоставляющих населению ипотечные кредиты, а также прав инвесторов, средства которых будут привлекаться для развития ипотечного кредитования.

На кого же рассчитаны ипотечные кредиты? По оценкам специалистов, «сегодня претендовать на участие в программах ипотечного жилищного кредитования могут от 6 до 10% населения России. Это немало. Даже в более благоприятные для жилищного строительства советские годы строительный комплекс страны обеспечивал квартирами примерно 2,5% населения. В настоящее время эта цифра упала до 1,5%. Если благодаря ипотеке жильем смогут обзавестись 6% населения, то это будет означать, что объемы строительства жилья возрастут в 4 раза»[54]. Можно считать, что ипотека – это жилье для социально и экономически активных слоев населения, а не для богачей.

Особенности состоят в том, что «банковская система находится в крайне тяжелом положении, и изначально строилась на принципах, которые исключали ипотечное кредитование: все было сориентировано на кредитование краткосрочное и среднесрочное. Кроме того, она создавалась как система универсальных банков, а это плохо для ипотеки, поскольку риски, сопровождающие выдачу других кредитов (не обеспеченных таким надежным гарантом, как недвижимость), ложатся и на ипотечные кредиты, тем самым их удорожая. Не случайно во всем мире существуют специальные ипотечные банки, чтобы переселить неплательщика в другое – социальное жилье. В такой ситуации нормальный инвестор просто не пойдет в эту систему, потому что доходы по ипотечным ценным бумагам целиком зависят от того, как люди платят. Важен еще и такой момент: сегодня механизм реализации закона о регистрации прав на недвижимое имущество не отлажен. Должна быть прозрачная, оперативная, интерактивная система оповещения о регистрации новых людей в квартире, находящейся в залоге. Информация о всех изменениях состава проживающих должна моментально доводиться до банка, выдавшего кредит»[55].

Ипотека – самофинансирующаяся система, она сама способна зарабатывать деньги и приносить прибыль. Что касается государственной поддержки, то она должна осуществляться по нескольким направлениям:

• быстрая и тщательная разработка и принятие законов, необходимых для развития ипотечного жилищного кредитования (последнее зависит и от активности Государственной думы);

• создание благоприятной среды для деятельности субъектов ипотечного рынка — заемщиков, кредиторов, риэлтеров и страховых компаний. Речь идет о совершенствовании налоговой системы, механизма функционирования ипотеки, о снижении рисков и, в конечном счете, об удешевлении кредита. Это косвенная бюджетная поддержка;

• прямые бюджетные вложения, но не на "проедание" их в виде раздачи кредитов, а, например, на формирование уставных капиталов операторов вторичного рынка – агентств по ипотечному жилищному кредитованию;

• создание всевозможных гарантий для деятельности ипотечных организаций.

Существует следующий порядок ипотечного кредитования, Выдав кредит, кредитор (банк) получает в залог квартиру того, кому эта ссуда выдана, и обязательство заемщика платить по кредиту. «Далее возможны 2 схемы. Либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает права по выданным ипотечным кредитам, либо кредиты оформляются банком в виде закладных, и Агентство их выкупает. Эти права по кредитам (в первом варианте) либо закладные (во втором варианте) являются основой для выпуска ипотечных ценных бумаг. Далее эти бумаги поступают на рынок»[56].

Ипотечные ценные бумаги обеспечены конкретными отданными в залог квартирами и конкретными обязательствами граждан по выплате кредитов. Если же под эти ценные бумаги даются еще и гарантии государства, то они становятся особенно привлекательными для инвесторов.

В роли инвесторов могут выступить так называемые институциональные инвесторы. К ним относятся крупные страховые компании, негосударственные и государственные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, объединенные фонды банковского управления и другие организации, которые должны вкладывать средства в не рисковые проекты. И, конечно же, частные лица, желающие вложить свои деньги в действительно надежное дело.

Привлекательными эти ценные бумаги окажутся и для предприятий, которым надо строить жилье для своих сотрудников. Участие в системе ипотечного кредитования путем приобретения ценных бумаг в этом случае будет самым эффективным способом решения проблемы. Предприятие покупает у Агентства по ипотечному кредитованию ценные бумаги, оговаривая, что эти средства будут направлены на выкуп тех кредитов, которые предоставлены сотрудникам этого предприятия на покупку квартир. При этом экономятся средства (ценные ипотечные бумаги не облагаются НДС), и у предприятия нет никаких хлопот, связанных с процессом строительства.

Еще одна особенность — между заемщиком и ипотечной ценной бумагой никакого процесса строительства нет и быть не должно. Потому что система ипотечного кредитования — это система реализации жилья, а не система финансирования строительства. Ипотека выступает лишь механизмом гарантии для банков при выдаче кредитов на строительство жилья. Это финансовый механизм. По этой причине неправильно называть ипотеку "ипотечным жилищным строительством".

Ситуацию на жилищном рынке характеризует динамика коэффициента доступности жилья, который измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры к годовому среднему доходу семьи (полученное значение можно интерпретировать как количество лет, необходимых для приобретения жилья с данным уровнем дохода). «Изменение коэффициента доступности жилья в различных городах показывает близкую тенденцию. «Наиболее благоприятная ситуация сложилась в 1997 году, когда отмечались повышение доходов населения и некоторое замедление роста цен на рынке жилья. В 1998 году уровень доступности жилья снизился в связи с тем, что реальные среднедушевые доходы населения в рублях уменьшились, а цены на жилье в рублевом исчислении возросли»[57]. Падение платежеспособного спроса на жилье вследствие сокращения доходов, а также определенное насыщение спроса на жилье со стороны наиболее высокодоходной части населения привели к снижению средних реальных рыночных цен на жилье как на вторичном, так и на первичном рынках»[58]. В настоящее время во многих регионах наблюдается небольшое повышение уровня доступности жилья, другими словами, значение соответствующего коэффициента несколько уменьшилось.

До кризиса августа 1998 года жилищные кредиты населению предоставляли не более 20 банков России. После кризиса многие из них приостановили свою деятельность, однако, по мере экономической стабилизации их место заняли новые банки, которые постепенно вовлекались в различные ипотечные программы. Этому способствовало, как стремление банков участвовать в деятельности на перспективном рынке в реальном секторе экономики, так и развитие региональных инициатив в области ипотечного жилищного кредитования в ряде крупных регионов.

«Несмотря на сложную экономическую ситуацию в 1998 году, некоторые банки продолжили реализацию собственных ипотечных программ. Так, Инвестсбербанк начал предоставлять ипотечные кредиты в долларах США по процентным ставкам 27 – 30 % годовых. С учетом столь высоких процентных ставок срок кредитов, как правило, не превышал 2 – 3 лет»[59]. Большинство заемщиков стремились при первой возможности погасить задолженность раньше срока, так как платежи по процентным ставкам были чрезмерными.

Высокие ставки по ипотечным жилищным кредитам банков объясняются следующими причинами:

·      до сих пор не решен ряд правовых вопросов, определяющих возможность кредиторов обеспечивать возвратность выданных населению кредитов;

·      у банков отсутствуют источники получения долгосрочных и относительно дешевых кредитных ресурсов;

·      нормативная база, регулирующая деятельность банков, не полностью учитывает специфику операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию населения, в результате они зачастую менее выгодны банкам, чем другие активные операции;

·      невысокий уровень доходов населения, отсутствие достаточных накоплений, нестабильность трудоустройства, стремление не декларировать свои доходы – все это затрудняет отбор надежных заемщиков;

·            отсутствие доверия населения к банкам, в свою очередь, препятствует установлению нормальных взаимоотношений между кредиторами и заемщиками.

Если говорить об участниках ипотечного рынка в РФ, то «исследования показали следующее их количество:

1.                 финансовые институты и организации, участники рынка ипотечного кредитования – 83;

2.                 риэлтовские, оценочные и консалдинговые компании, участвовавшие в программах ипотечного кредитования – 27;

3.                 агентства по ипотечному кредитованию – 10;

4.                 страховые компании – участники ипотечного рынка – 17;

5.                 фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования – 58;

6.                 учреждения, занимающиеся проблемами ипотеки – 14»[60].

Ипотечные кредиты в России предоставляются банком в рамках договора о сотрудничестве, заключенного между банком и застройщиком либо между банком, застройщиком и риэлтером. Для заключения договора о сотрудничестве застройщик либо, в случае реализации жилья риэлтером, застройщик и риэлтор представляют в подразделение банка, осуществляющее финансирование строительных проектов, заявления в произвольной форме о сотрудничестве с банком в части реализации физическим лицам построенного (строящегося) жилья. Риэлтор, не находящийся на расчетно-кассовом обслуживании в банке, дополнительно предоставляет в банк правоустанавливающие документы и договор об оказании услуг по продаже жилья либо другой договор, в соответствии с которым риэлтор осуществляет реализацию жилья.

Кредиты предоставляются в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу, действующего в режиме до востребования, с последующим перечислением денежных средств по распоряжению заемщика на банковский счет застройщика. «Максимальный размер кредита не должен превышать 90 % покупной стоимости жилья. Оставшуюся часть жилья заемщик оплачивает за чет собственных средств до получения кредита (первой части кредита)»[61].

Обеспечение по кредиту:

1.   на приобретение жилья:

· залог жилья;

· поручительство совершеннолетних членов семьи заемщика (супруги, супруга, детей, родителей супругов), которых заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретенном жилье. В случае неплатежеспособности родственников заемщика их поручительства принимаются в качестве дополнительного обеспечения;

2.                 на строительство жилья:

·      залог имущественных прав по договору об инвестировании строительства – оформляется в качестве основного обеспечения на период строительства;

·      поручительство застройщика (на случай расторжения договора об инвестировании строительства) – оформляется в качестве дополнительного обеспечения на период строительства;

·      залог жилья – оформляется после завершения строительства и оформления права собственности на него;

·      поручительства совершеннолетних членов семьи заемщика (супруги, супруга, детей, родителей супругов), которых заемщик предполагает зарегистрировать по месту постоянного проживания в строящемся жилье. В случае неплатежеспособности родственников заемщика их поручительства принимаются в качестве дополнительного обеспечения;

3.                 если обеспечение, предоставленное заемщиком,  не покрывает сумму кредита и причитающиеся за его пользование проценты за период не менее одного года (в случае, если кредит предоставляется сроком до 1 года -–процентов за период, установленный кредитным договором), заемщик обязан предоставить иные формы обеспечения, при этом наличие залога в составе данного обеспечения не обязательно.

Для получения ипотечного кредита заемщик предоставляет в банк пакет документов, а также подтверждение застройщика (риэлтора) о резервировании заемщику приобретаемого жилья с указанием его адреса и стоимости, подписанное уполномоченным лицом застройщика (риэлтора).

Кредитующее подразделение рассматривает обращение заемщика на получение ипотечного кредита и готовит заключение на рассмотрение кредитного комитета банка с учетом следующего:

1.                                   «срок рассмотрения документов и принятия решения о выдаче ипотечного кредита не должен превышать 12 рабочих дней от даты предоставления заемщиком полного пакета документов до даты принятия решения;

2.                 при расчете платежеспособности заемщика применяются следующие коэффициенты: К = 0,8, при Дч в эквиваленте до 700 долларов США, К = 0,9, при Дч в эквиваленте свыше 700 долларов США;

3.                 оценочная стоимость передаваемых в залог жилья и имущественных прав заемщика по договору об инвестировании строительства определяется исходя из покупной стоимости жилья»[62].

Кредитующее подразделение сообщает решение кредитного комитета банка о выдаче ипотечного кредита (об отказе в выдаче ипотечного кредита) заемщику, застройщику в течение одного рабочего дня после принятия решения.

При принятии положительного решения кредитным комитетом банка в зависимости от вида кредита и предоставленного обеспечения кредитующее подразделение и заемщик оформляют кредитные документы: кредитный договор, договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, срочное обязательство, договор поручительства застройщика, договоры по обеспечению возврата кредита.

Залог приобретаемой квартиры должен быть оформлен надлежащим образом:

·      по договору купли-продажи квартиры и ипотеки – в течение 45 дней с даты заключения кредитного договора, но не позднее даты получения кредита;

·      по договору ипотеки – в течение 3-х месяцев с даты получения кредита.

Залог строящейся квартиры должен быть оформлен надлежащим образом по договору ипотеки в срок, установленный по соглашению сторон, но не более 30-ти месяцев с даты получения кредита (первой части кредита) и не позднее 3-х месяцев с даты оформления квартиры в собственность заемщика. Выдача кредита (первой его части) осуществляется после оформления обеспечения по ипотечному кредиту и предоставления заемщиком банку в банк в случае:

1.                 приобретения жилья:

-                     платежных документов, свидетельствующих об оплате заемщиком не менее 10 % от покупной стоимости приобретаемого жилья (в счет предварительной оплаты жилья);

-                     договора купли-продажи жилья либо договора купли-продажи квартиры и ипотеки, оформленного надлежащим образом;

2.                 строительства жилья:

- платежных документов, свидетельствующих об оплате заемщиком не менее 10 % инвестиционной стоимости жилья (в счет предварительной оплаты жилья);

-                     договора об инвестировании строительства, договора залога имущественных прав заемщика по договору об инвестировании строительства и договора поручительства застройщика (на случай расторжения договора об инвестировании строительства).

Выдача второй и последующей частей кредита на строительство жилья осуществляется по заявлению заемщика в соответствии со сроками оплаты, установленными договором об инвестировании строительства.

Предоставление ипотечного кредита в России показано в приложении 5.

Первый кредит по федеральной программе ипотечного жилищного кредитования в Екатеринбурге был выдан в ноябре 2003 года. На 1 апреля этого года сумма выданных кредитов составила 32 млн рублей - свыше 100 семей уже живут в приобретенных с помощью "ипотеки" квартирах. Еще более 800 человек на сегодняшний день претендуют на участие в программе и проходят в банке соответствующую процедуру", - сообщил заместитель Правления ОАО "СКБ-Банк" Юрий Моисеенко, выступая сегодня на пресс-конференции "Перспективы и риски кредитования долевого строительства на Урале".

Напомним, Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) создано летом 2003 года - учредителем выступило Правительство Свердловской области совместно с ОАО "СКБ-Банк". СКБ-Банк - первый и пока единственный в области банк, занимающийся реализацией федеральной программы ипотечного жилищного кредитования. В этом году уставной капитал САИЖК планируется увеличить, что позволит выдать кредитов на 2 млрд. рублей.

Как известно, предполагается, что "ипотека" для среднестатистической российской семьи - это реальный шанс приобрести жилье в кредит сроком до 30 лет.

Для Свердловской области, в отличие от Московской и Ленинградиской, это абсолютно новый и неосвоенный сегмент рынка кредитования частных лиц. "Риски при выдаче кредита под долю (квартиру) в долевом строительстве очень высоки, - говорит Юрий Моисеенко. - Так, самый крупный из них (и, увы, распространный), когда организация-застройщик собирает деньги и исчезает, либо в силу различных причин продает одну и ту же квартиру в строящемся доме два и более раз. А потому банкам необходима "страховка" соглашения между покупателем и застройщиком (договора долевого участия). Как раз сейчас городская Дума Екатеринбурга рассматривает такой законпроект, согласно которому договоры долевого участия будут проходить обязательную регистрацию в комитете по приватизации".

Сама же схема получения частным лицом банковского кредита под долю (квартиру) в долевом строительстве такова. Во-первых, 30% стоимости приобретаемой квартиры оплачивает сам покупатель. Во-вторых, под ипотечный жилищный кредит требуется "кредитообеспечение". Это либо залог в виде недвижимости, например, старой квартиры. Либо поручительства юридического и физических лиц, либо, собственно, подтвержденные данные о доходах. Исходя из последнего банк решает предоставить вам или нет кредит и на какой срок (максимум до 27 лет).

Здесь второй риск, который банк вынужден принимать на себя: человек, получив кредит, в будущем может оказаться неплатежеспособным по самым разным причинам. Что тогда? По словам Юрия Моисеенко, судьбу таких заемщиков банк будет отпределять в индивидуальном порядке, при этом не имея права выселить их "на улицу". А потому, как застройщики, так и банк нуждаются в "резервном жилищном фонде" - куда временно могли бы переселяться оказавшиеся неплатежеспособными заемщики. До разрешения их дальнейшей судьбы. Пока такого фонда не существует.

В целом же, как было отмечено на пресс-конференции, "ипотека" в Екатеринбурге и пока только нескольких городах области (Каменск-Уральский, Асбест и др) набирает обороты - спрос на участие в долевом строительстве и именно в среде "среднего класса" за последний год резко возрос.

Рассмотрим модели ипотечного кредитования в Екатеринбургских банках "Северная казна" г.Екатеринбург и СКБ-Банка г.Екатеринбург.

Банк «Северная казна» будет выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья по заранее установленным стандартам и требованиям. Предполагается выдавать две разновидности ипотечных кредитов: на срок 10 и 15 лет. Кредиты выдаются в долларах США. Минимальная сумма кредита – 12 тысяч долларов, максимальная – 150 тысяч долларов. Предполагается, что заемщиками будут представители среднего класса. Ставка определена в размере от 13,5%. Выдача ипотечного кредита будет сопровождаться страхованием, оценкой предмета залога.

Приведем пример, расчета ежемесячного платежа ипотечного кредита.

Таблица 3.1

Расчет ежемесячного платежа в Банк «Северная казна»

Показатель	Сумма
Процентная ставка	15%
Срок кредита	15 лет
Количество детей старше 14 и взрослых	1
Количество детей от 7 до 14 лет	0
Размер кредита	35000 долл.
Доход семьи после налогообложения	1225 долл.
Стоимость квартиры	43750 долл.
Ежемесячный платеж	489,8 долл.
Первоначальный взнос из собственных средств	8750 долл.

Рассмотрим, на сколько эффективнее окажутся мероприятия при снижения процентной ставки с 15% до 12%.

Таблица 3.2

Расчет ежемесячного платежа в Банк «Северная казна»

Показатель	Сумма
Процентная ставка	12%
Срок кредита	15 лет
Количество детей старше 14 и взрослых	1
Количество детей от 7 до 14 лет	0
Доход семьи после налогообложения	1052,5 долл.
Стоимость квартиры	43750 долл.
Ежемесячный платеж	420 долл.
Первоначальный взнос из собственных средств	8750

Таким образом, при снижении процентной ставки с 15% до 12% произойдет снижение размера ежемесячного платежа с 489,8 долл. до 420 долл.

Рассчитаем ежемесячный платеж в СКБ-Банке.

Условия кредитования: стоимость квартиры 35000 долл., процентная ставка 13,5%, начальный взнос 10500 долл.

Таблица 3.3

Расчет ежемесячного платежа в СКБ-Банке

Стоимость квартиры	35000 долл.
Процентная ставка	13,5%
Начальный взнос	10500 долл.
Ежемесячный платеж	319 долл.
Кредит	24500 долл.
Минимальный доход	797 долл.
Срок	15 лет

Рассмотрим, на сколько эффективнее окажутся мероприятия при снижения процентной ставки с 13,5% до 12%.

Таблица 3.4

Расчет ежемесячного платежа в СКБ-Банке

Стоимость квартиры	35000 долл.
Процентная ставка	12%
Начальный взнос	10500 долл.
Ежемесячный платеж	295 долл.
Кредит	24500 долл.
Минимальный доход	737 долл.
Срок	15 лет

Таким образом, при снижении процентной ставки произойдет снижение минимального дохода семьи с 797 долл. до 737 долл., эффект составляет 60 долл. Ежемесячный платеж снизится с 319 долл. до 295 долл. Следовательно, экономия на ежемесячном платеже составит 24 долл.

Сведем полученные данные в сводную таблицу.

Таблица 3.5

Показатель	Банк «Северная казна»	СКБ-Банк
		Эффект, долл.			Эффект, долл.
Стоимость квартиры, долл.	35000 долл.	35000 долл.	-	35000 долл.	35000 долл.	–
Процентная ставка, %	15%	12%	3%	13,5%	12%	1,5%
Ежемесячный платеж, долл.	489,8	420		319	295	24
Срок кредита, лет	15	15	-	15	15	-

В данном разделе мы рассмотрели одно из мероприятий обеспечения доступности жилья, на примере, снижения процентных ставок банков, возможен и другой вариант, увеличение срока кредита.

3.3. Перспективы применения моделей ипотечного кредитования в России

Проблема России состоит не в том, что ипотечного кредитования у нас нет, а в том, что оно не становится массовым, доступным для всех.

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. «Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что»[63]. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Какова ситуация с обеспечением ипотечного кредита? Как уже было сказано, обеспечением ипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщика в нашей стране гарантирована Законом об ипотеке, который действует с июля 1998 года. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они «дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания»[64].

Понятно, что это положение не работает. Вынудить заемщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особых проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей, в том числе новорожденных?  А если заемщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с согласия органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.

Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет, то некоторые граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

Какова ситуация с наличием платежеспособных заемщиков? В развитых странах с большим опытом ипотечного кредитования заемщика признают платежеспособным, если ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30% от его декларируемого дохода.

Сегодня наиболее распространены кредиты под 10% годовых сроком на 10 лет. Простой расчет свидетельствует, что претендовать на такие кредиты могут, мягко выражаясь, не самые бедные люди в нашей стране. В основном это квалифицированные профессионалы - сотрудники иностранных фирм и высшие менеджеры крупных компаний. Но последние, как правило, в кредитах не нуждаются, а первых не так уж много, особенно в провинции.

Как правило, «за кредитами обращаются люди с доходом не менее 500 долларов на человека. А их семейный доход обычно выше - около 1500 долларов. Далеко не все, как известно, ради получения кредита готовы заплатить налоги с таких сумм. Официальный высокий заработок - большая редкость в России. Среди получивших кредиты - сотрудники «Норильского никеля», «Аэрофлота», «Московской сотовой связи», Альфа-банка и другие»[65].

Какова ситуация с наличием долгосрочных финансовых ресурсов? Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов.

Одна из них, условно назовем ее банковской ипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, т.е. преимущественно средства с депозитов.

Другая, так называемая система вторичного ипотечного рынка (она же американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов.

Третья модель – контрактно-сберегательная система ипотеки (она же немецкая) – использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

В чистом виде сегодня в России не может существовать ни одна из этих систем. Банковской ипотеки у нас нет из-за хронического дефицита долгосрочных привлеченных средств у банков.

Две другие системы уже получили некоторое распространение в нашей стране, однако, они имеют, как это часто бывает, свою исключительную российскую специфику.

Каким образом американская система может быть создана у нас? Ответ кажется очевидным - никаким. Конечно, скопировать систему можно. Обеспечить долговые обязательства агентств государственной гарантией тоже можно. Таким способом можно добиться того, чтобы инвесторы вкладывали в ипотеку средства, соглашаясь на доходность, близкую к доходности по российскому государственному долгу. «В настоящее время инвесторы, покупая российский государственный долг, например еврооблигации, требуют около 17% годовых, а что они потребуют завтра, никому не ведомо. В таком случае ставки для получателей ипотечных кредитов будут никак не ниже 20% годовых»[66].

Кроме того, непонятно, кто будет выступать в качестве инвесторов. Ведь тех источников дешевых и долгосрочных ресурсов, из которых финансируется ипотека в США, в России практически нет.

«Негосударственные пенсионные фонды за 1999 год привлекли около 60 млн. долларов. Даже если предположить, что они будут вкладывать в ценные бумаги ипотечных агентств около 20% своих средств (т.е. столько, сколько сейчас занимают в их инвестиционных портфелях все государственные ценные бумаги), то денег наберется на несколько сотен ипотечных кредитов.

Ситуация с ресурсами, которые может обеспечить долгосрочное страхование жизни, тоже не очень радужна. Согласно официальной статистике, общий сбор страховой премии по долгосрочному страхованию составляет около 200 млн. долларов в год. Однако до 85% этих договоров в реальности представляют собой суррогаты, предназначенные для выплаты наличных без налогообложения. Реальный ресурс, на который можно рассчитывать, составляет около 30 млн. долларов, из которых в ипотеку может быть инвестировано (исходя из тех же 20%) всего порядка 6 млн. долларов»[67].

Казалось бы, в условиях отсутствия инвесторов и возможности обеспечить низкие ставки по ценным бумагам ипотечных агентств нет никакого смысла создавать систему вторичного рынка, и, тем не менее, именно она в нашей стране развивается наиболее бурно. «Мы уже догнали Америку по числу институтов вторичного рынка – у нас, их тоже три: Федеральное агентство ипотечного кредитования, Российская ипотечная ассоциация и Московское ипотечное агентство. Эти организации уже выкупили у банков несколько кредитов. Причем кредиты были на вполне приемлемых условиях. Ставки - от 10 до 18%, срок - до 10 лет»[68].

В качестве источника дешевых и долгосрочных инвестиций были использованы, в первую очередь, бюджетные средства. И московское и федеральное ипотечные агентства производили пока выкуп ипотечных кредитов исключительно на средства московского и федерального бюджетов.

Конечно, бюджетное финансирование рассматривается всеми как временное решение, как апробация технологии. В дальнейшем, как предполагается, придут зарубежные инвесторы, которые будут предоставлять средства на ипотеку под 5-10% годовых. Понятно, что совершить такое могут только так называемые политикоориентированные инвесторы, которые от своих инвестиций хотят получить не столько финансовые, сколько политические дивиденды.

Таким образом, в России формируется интересная система вторичного рынка. Внешне она очень похожа на американскую: «банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, т.к. в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства, т.е. средства отечественных и зарубежных налогоплательщиков»[69]. Однако, если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется зависимым от притока зарубежных средств, что в любой момент может его обрушить.

В настоящее время в России создана система внешне очень похожая на немецкую, но с принципиально иным содержанием и механизмом работы.

В нашей стране пока нет специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений (строительно-сберегательных касс). Наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать подобную организацию в рамках обычного универсального банка нельзя, т.к. нельзя гарантировать, что он не будет использовать сверхдешевые депозитные средства для не ипотечных активных операций.

У нас немецкую систему ипотеки формируют самым оригинальным образом - вообще обходясь без кредитных организаций. Их заменяют сами организации-застройщики. «В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент погашает застройщику в течение оговоренного периода. При этом заемщику не надо предоставлять никаких подтверждений платежеспособности (как, скажем, при получении ипотечного кредита в банке)»[70].

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру и выплачивает равными долями стоимость второй половины.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита – это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую очередь – это риск того, что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периода накопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта, ликвидность которого нулевая. Учитывая, что в псевдонемецкой системе у клиента нет даже теоретической возможности изъять вложенные средства, ее обвал может вызвать большие социальные потрясения.

Но основная трудность даже не в этом. Главное препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Чтобы сегодня вернуть нашего человека в банк, надо сначала дать ему кредит.

Применение моделей ипотечного кредитования представлено в приложении 6.

4. БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Эксплуатация в офисе проявляется в обеспечении безопасных условий труда сотрудникам, а для этого необходимо создать допустимые условия труда работникам.

На сотрудника офиса могут воздействовать следующие производственные факторы (ГОСТ 12.0.003-74, СТ СЭВ 790-77): повышенное значение напряжения в электрической цепи, замыкание которой может пройти через тело человека; колющие, режущие предметы.

На уборщика могут воздействовать следующие опасные и вредные производственные факторы (ГОСТ 12.0.003-74, СТ СЭВ 790-77);-острые кромки, заусенцы и шероховатость пола или убираемых предметов, загроможденность убираемой территории, наличие горячей воды.

С каждым годом все усложняется труд управленческого персонала. Появляется новая техника, новые программы, которые в короткое время необходимо освоить, появляется больше работы и ответственности. Управленческий персонал работает с современной техникой: это и компьютеры, телефоны, ксероксы, диктофоны, факсы, аудио- и видеотехника. Все эти факторы наносят вред человеку, в виде излучения, шума, большинство предприятий находится в непосредственной близости от проспектов, магистральных и других дорог, при открытых окнах в помещение попадает пыль, загазованный воздух и т.д., а также непосредственный вред наносит напряженная и упорная работа. Все эти факторы пагубно сказываются на здоровье и психическом состоянии людей, оказывают угнетающее состояние.

В связи с этим необходимо создавать такие условия, которые обеспечивали бы безопасность условий труда рабочих, служащих и их руководителей. Долгое время эта проблема оставалась без должного ей внимания.

В настоящее время разработаны проекты защиты условий труда, относительно специальности. Эти вопросы рассматривает Безопасность Жизнедеятельности (БЖД).

Основная цель БЖД – это защита человека в техносфере от негативных воздействий антропогенного и естественного происхождения и достижение комфортных условий жизнедеятельности.

Основными направлениями практической деятельности в области БЖД является профилактика причин и предупреждение условий возникновения опасных ситуаций.

Необходимым условием достижения БЖД является компетентность людей в мире опасностей и способов защиты от них. Мир технологических опасностей вполне познаваем и у человека есть огромное количество способов защиты от техногенных опасностей.

Все работники аппарата управления предприятий и организаций в зависимости от выполняемых в процессе своего труда функций разделяются на три категории: руководители (линейные и функциональные); специалисты; технические исполнители.

Руководители – это генеральные директора объединений, директора предприятий, начальники цехов, бригадиры, начальники функциональных отделов (ПЭО, ОМТС, ОАСУ и др.), начальники бюро. Специалисты – это инженеры, техники, экономисты. Технические исполнители – учетчики, секретари, машинистки, операторы счетных машин и др.

Содержание труда включает в себя: прогнозирование и планирование; организацию работы; координацию и регулирование; активизацию и стимулирование; контроль, учет и анализ.

Рассмотрим подробнее обязанности директоров.

Основные требования к организации рабочего места руководителя

Недооценка роли организации труда служащих вообще и руководителей в частности в повышении эффективности производства привела к тому, что в управленческой деятельности производительность труда за последние 50 лет возросла только в два раза, в то время как на производстве – в 30раз.

Основные положения организации труда на рабочих местах производственных участков подходят и для организации рабочих мест и служащих. Главной задачей является экономия физической умственной энергии руководителя с целью повышения произвольности труда. Однако такие особенности работы служащих, постоянная необходимость получения достоверной информации о ходе производства, ее качественной и быстрой обработки в целях своевременного принятия обоснованных организационно-управленческих решений, выдвигают дополнительные требования организации рабочих мест руководителей, особенно в области оснащения их современными средствами информационно-вычислительной и организационной техники, связи и сигнализации.

При проектировании оснащения процесса управленческого труда техническими средствами обеспечивается комплексное использование средств оргтехники по видам работ: накопление, обработка, хранение и передача информации средствами компьютерной техники; составление текстовой документации; обработка входящих и исходящих документов; копирование и размножение документов; хранение, поиск, транспортирование (передача) документов; чертежные работы; вычислительные операции; обеспечение оперативной связи и сигнальной информации; оснащение оборудованием и мебелью служебных помещений.

Санитарно-гигиенические условия труда служащих должны соответствовать установленным общегосударственным нормативам и нормам (табл.4.1.).

Обязательно должно быть предусмотрено естественное освещение (СанПиН 2.2.2..542-96). При слишком ярком дневном следует применять жалюзи. Рутинный умственный труд допускает шумовые нагрузки не более 40 дБ (шепот с расстояния 1,5 см составляет 10 дБ, тихий разговор – 40 дБ, громкая речь – 7 (3 крик – 80 дБ). Поэтому дверная обивка, двойные двери и оконные рамы, звукоизоляционные перегородки, ковер на полу – не излишества, а необходимость.

Таблица 4.1

Общегосударственные нормативы санитарно-гигиенических условий труда служащих

Микроклимат	Уровень освещенности	Уровень шума (звука)
Показатели	Значение показателей	Показатели	Значение показателей (ЛК)	Показатели	Значение показателей (дБ)
1. Температура (0 С)		Общий	300	Нижний	60
1.1. Теплый период года	22-25
1.2. Холодный период года	20-22	Всеми источниками света	750	Верхний	75
2. Относительная влажность воздуха (%)	60-90
3. Скорость движения воздуха (м/с)	До 0,3

При проектировании рабочих мест служащих следует учитывать эстетические требования к архитектурно-планировочному решению интерьеров служебных помещений. Повышению производительности труда способствует рациональное цветовое оформление. Цветовой климат рабочего помещения основывается на установленной наукой закономерности влияния цвета окружающей среды на глаза и нервную систему человека. Цветовой интерьер в психике человека вызывает множество разных чувств: подъем, подавленность, ощущение прохлады, тепла, легкости, тяжести, настороженности и т.д. Например, светло-голубые тона кажутся холод зеленый цвет относится к оптимальному для глаз, действует; успокаивающе, снижает внутриглазное давление, благотворно влияет на кровообращение и слух. Шум в помещениях с такой окраской воспринимается так остро. Желтый и оранжевый цвета эмоционально согревают, красный цвет возбуждает нервную систему. Помещение, окрашенное в светлые тона, кажется шире, создается зрительное впечатление большой площади. Применение рационального цветового оформления снижает степень утомляемости напряжения, повышает производительность труда при наименьших затратах на искусственное освещение (при этом нужно учитывать отражательную способность стен; при плохом освещении она должна составлять 80%). Следует избегать блестящих поверхностей, предпочитая им матовые или атласные.

Благоприятные климатические условия на рабочих местах руководителей может обеспечить применение вентиляционных установок, “лучистого отопления”, системы кондиционирования воздуха. Для ослабления шумовых воздействий (звуков шагов, передвигаемых стульев, телефонных переговоров), создающих нерабочую обстановку, нужно использовать звукопоглощающие плиты, ковры, специальную телефонную сигнализацию (в виде мелодичного звонка, приглушенных сигналов и др.).

Большое значение имеет декоративное оформление кабинетов, рабочего места: шторы, цветы, продуманное цветовое оформление, красивые светильники. Разумная, художественно выполненная расстановка мебели, поддержание чистоты делают рабочее место привлекательным, повышают работоспособность, улучшают настроение, снижают усталость, делают труд более праздничным. С этой точки зрения присутствие на предприятиях квалифицированного художника экономически оправданно.

Уровень организации рабочего места руководителя зависит от его роли в системе управления предприятием и основных функций, выполняемых им.

Охрана труда: основные положения и характеристики

В соответствии с основным Федеральным законом “Об основах труда в РФ” от 17.07.99 г. основными направлениями государственной политики в области охраны труда являются: обеспечение приоритета сохранения жизни и здоровья работников; государственное управление охраной труда; государственный надзор и контроль за соблюдением требований охраны труда.

Каждый работник имеет право на: рабочее место, соответствующее требованиям охраны труда; обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний; получения достоверной информации от работодателя об условиях охраны труда на рабочем месте, о существующем риске повреждения здоровья, а также о мерах по защите от воздействия вредных или опасных производственных факторов; отказ от выполнения работ в случае возникновения опасности для его жизни и здоровья; обеспечения средствами индивидуальной и коллективной защиты работников; обучение безопасным методам и приемам труда за счет средств работодателя в случае ликвидации рабочего места вследствие нарушения требований охраны труда и др.

Финансирование предприятий по улучшению условий и охраны труда в организациях независимо от организационно-правовых форм осуществляется в размере не менее 0,1% сумм затрат на производство продукции (работ, услуг), а в организациях, занимающихся эксплуатационной деятельностью – в размере не менее 0,7% суммы эксплуатационных расходов. Работник не несет расходов на финансирование мероприятий по улучшению условий и охраны труда.

В соответствии с СанПиН 2.2.2.542-96 (“Гигиенические критерии оценки труда по показателям вредности и опасности факторов производственной среды, тяжести и напряженности трудового процесса”) проводится аттестация рабочих мест для проведения оздоровительных мероприятий, ознакомления работающих с условиями труда, сертификации производственных объектов, для подтверждения или отмены права предоставления занятым на них работникам льгот и компенсаций за вредные и опасные условия труда и выполнение тяжелых работ.

Аттестации по условиям труда подлежат все имеющиеся в организации рабочие места.

Условия труда – совокупность факторов производственной сферы и трудового процесса, оказывающих влияние на здоровье и работоспособность человека в процессе труда.

Основные факторы, характеризующие условия труда: физический фактор – температура, влажность, подвижность воздуха, шум, вибрация, освещенность, неионизирующие электромагнитные излучения; химический фактор – запыленность, загазованность; биологический фактор – микро- и макроорганизмы; факторы трудового процесса – напряженность труда.

Опасный производственный фактор – фактор среды и трудового процесса, который может быть причиной острого заболевания или внезапного ухудшения здоровья.

Таким образом, актуальней становится задача обеспечения качества воздуха по всем трем составляющим: доведение количества пыли и вредных газов до нормы; количества отрицательных аэроинов – до уровня не менее 3000-5000 ед.-куб. см; максимальное снижение количества болезнетворных микроорганизмов, плесени, бактерий.

Очистку воздуха от большого количества пыли, газов, аэрозолей и т.д. следует производить с помощью фильтров, пылеуловителей, аэроионизатора – “Люстры Чижевского”.

Видимое излучение, блики и мерцание экрана. Эти факторы способствуют возникновению близорукости и переутомляемости глаз, головной боли, повышают раздражительность, нервное напряжение и могут вызвать стрессы.

Причины расстройства органов зрения – утомление зрительных анализаторов при напряженной работе. Неудовлетворительная освещенность является одной из причин повышенного внимания, особенно при напряженных зрительных работах. Нормализация освещения снижает утомление в 1,5-2 раза, брак в работе на 3-5%, повышает производительность на 1,5-2%.

Низкочастотное поле, может являться причиной следующих недомоганий: обостряются некоторые заболевания кожи (угревая сыпь, себорроидная экзема, розовый лишай и т.д.); может измениться биохимическая реакция в крови на клеточном уровне; отмечены случаи нарушения протекания беременности и увеличение вероятности выкидышей у беременных в среднем в два раза: повышается вероятность нарушения репродуктивной функции и возникновения рака (особенно рака мозга и лейкемия).

Электростатическое поле. Эксперты полагают, что низковольтный разряд способен изменять и прерывать клеточное развитие: при катаракте, вызванной воздействием поля, помутнение развивается на мембране хрусталика; отмечена повышенная частота заболевания глаукомой. Под воздействием повышенной концентрации пыли вблизи ВДТ (частицы пыли приобретают положительный заряд) повышается вероятность возникновения дерматитов лица (прыщи, экземы, зуд кожи).

Ряд ученых считают, что магнитные поля промышленной частоты даже с напряженностью 2-3 мГс могут являться причиной возникновения злокачественных опухолей. Наиболее сильно вредное действие таких патогенных полей проявляется на расстоянии до 30 см от экрана.

В помещениях с ВДТ и ПЭВМ должны иметь естественное и искусственное освещение. Естественное освещение должно осуществляться через светопроемы, ориентированные преимущественно на север и северо-восток и обеспечивать коэффициент естественной освещенности (КЕО) не ниже 1,2% в зонах с устойчивым снежным покровом и не ниже 1,5% на остальной территории.

Указанные значения КЕО нормируются для зданий, расположенных в 3 световом климатическом поясе (Челябинск находится в 3-ем поясе).

Расчет КЕО для других поясов светового климата проводится по общепринятой методике согласно СПиН 2.2.542-96 “Естественное и искусственное освещение”.

Освещенность на поверхности стола в зоне размещения рабочего документа должна быть 300-500 лк. Допускается установка светильников местного освещения для подсветки документов. Местное освещение не должно создавать бликов на поверхности экрана и увеличивать освещенность экрана более 300 лк.

В качестве источников света при искусственном освещении должны применяться преимущественно люминесцентные лампы типа Б. При устройстве отраженного освещения допускается применение металлогенных ламп мощностью до 250 Вт. Допускается применение ламп накаливания в светильниках местного освещения.

Применение светильников без рассеивателей и экранирующих решеток не допускается.

Яркость светильников общего освещения в зоне углов излучения от 50 до 90 градусов с вертикалью в продольной и поперечной плоскостях должна составлять не более 200 кд/кв. м, защитный угол светильников должен быть не менее 40 градусов.

Светильники местного освещения должны иметь непросвечивающий отражатель с защитным углом не менее 40 градусов.

Коэффициент запаса для осветительных установок общего освещения должен приниматься равным 1,4. Коэффициент пульсации не должен повышать 5%.

Опасность поражения электрическим током

Тяжесть поражения электрическим током зависит от целого ряда факторов: значения силы тока, электрического сопротивления тела человека и длительности протекания через него тока, рода и частоты тока, индивидуальных свойств человека и условий окружающей среды.

Электробезопасность обеспечивается соответствующей конструкцией электрооборудования, применением технических способов и средств защиты, организационными и техническими мероприятиями.

Конструкция электрооборудования должна соответствовать условиям его эксплуатации, обеспечивать защиту персонала от соприкосновения с токоведущими частями и оборудования - от попадания внутрь посторонних предметов и воды.

Наиболее распространёнными техническими средствами защиты являются защитное заземление и зануление.

Организационные и технические мероприятия по обеспечению электробезопасности заключаются в основном в соответствующем обучении, инструктаже и допуске к работе лиц, прошедших медицинское освидетельствование, выполнении ряда технических мер при проведении работ с электрооборудованием, соблюдении особых требований при работах с находящимися под напряжением частями.

Офис расположен в центре города, вблизи промышленных предприятий нет, зато в квартале от офиса расположен хладокомбинат. От него возможет выброс газов.

Эвакуация в офисе проводится согласно плану эвакуации, в связи с этим на стенах вывешен план эвакуации. Выход из офиса должен проходить по двум лестница.

Высшее руководство офиса, сознавая свою ответственность перед обществом за деятельность предприятия, которая оказывает влияние на окружающую среду, считает важнейшей целью постоянное снижение вредного воздействия на окружающую среду и неукоснительное выполнение природоохранного законодательства при высоком качестве выпускаемой продукции.

Достижение этой цели руководство офиса намерено обеспечить путем внедрения на предприятии системы экологического менеджмента, соответствующей требованиям международного стандарта ИСО 14001:1996 и обеспечивающей выполнение следующих задач: применение технологий и оборудования, направленных на снижение негативного влияния на окружающую среду; постоянный контроль объемов и состава потребляемых природных ресурсов и результатов производственных процессов, оказывающих негативное влияние на окружающую среду; анализ влияния изменений производственных процессов на потребление природных ресурсов и воздействие на окружающую среду; использование ресурсосберегающих технологий; анализ влияния взаимодействия комбината с окружающей средой на сегодняшнее и перспективное экономическое положение комбината; повышение эффективности производственного контроля за соблюдением требований промышленной безопасности и экологического мониторинга на основе внедрения методов технической диагностики; прогнозирование и предотвращение аварийных ситуаций, смягчение отрицательных воздействий, связанных с такими ситуациями; открытость информации по вопросам экологических проблем, связанных с деятельностью комбината; систематическое обучение персонала и его стимулирование к производственной деятельности, позволяющей уменьшать вредное влияние на окружающую среду.

Руководство офиса, возлагая на себя ответственность за реализацию Экологической Политики, намерено неукоснительно следовать стратегической цели и призывает к этому весь персонал предприятия.

Стандарт ISO 14001 предлагает простой, гармоничный подход к управлению охраной окружающей среды, применимый для всех организаций в различных странах мира. Данный стандарт совместим со стандартами ISO 9001/2 и стандартом DNV OHSMS (на основе BS 8800). Стандарт ISO 14001 содержит в себе все элементы типовой системы управления, такие как стратегия, цели и задачи, программа менеджмента, оперативный контроль, мониторинг и оценка, обучение, внутренние аудиты и анализ менеджмента. Центр внимания данного стандарта сосредоточен на требовании к выполняющим его организациям определить все свои экологические процессы, соответствующие подходы к охране окружающей среды и оценить какие из них являются важнейшими. Проверки и введение поправок к элементам системы гарантируют непрерывное совершенствование основных процессов охраны окружающей среды, при этом истинная причина этих поправок возлагается на несоответствие требованиям стандарта. Текущий анализ менеджмента системы управления окружающей средой EMS и ее отдельных элементов обеспечивает постоянное соответствие, компетентность и эффективность всей экологической программы предприятия.

Следующим этапом, в проведении экологичности офиса является проведение политики по сокращению энергоресурсов. Меньшее потребление энергоресурсов способствует снижению уровня загрязнения окружающей среды не только самим предприятием-потребителем (дополнительная экономия на уменьшении экологических платежей), но и позволяет компаниям, генерирующим энергию, сокращать расход и, соответственно, сберегать невосполнимые природные ресурсы (нефть, газ, уголь и т.д.) и также улучшать экологическую обстановку в регионе/

В соответствии со спецификой работы офиса в плане вредных выбросов (пыли и газов) абсолютно не представляет опасности для экологии.

В соответствии с характером загрязнений для отвода сточных вод предусматриваются следующие системы канализаций: хозяйственно-бытовые стоки; производственные стоки; дождевые (ливневые) стоки.

Гидробиологическая очистка хозяйственно-бытовых сточных вод включает в себя первичное отстаивание воды, затем в аэробных условиях при определенной температуре с помощью микроорганизмов происходя! очистительно-восстановительные процессы. Далее, после вторичного отстаивания и осветления воду хлорируют с целью дезинфекции и с нормальным (1,5 мг/м ) остаточным хлором сбрасывают в водоем.

На территории РФ действуют «Правила пожарной безопасности РФ, ППБ-01-03», требования которых являются обязательными для исполнения всеми предприятиями, учреждениями, организациями (независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности) их работниками, а также гражданами.

Пожаром называется неконтролируемое горение вне специального очага, наносящее материальный ущерб.

Весьма распространённым источником пожара является курение в недозволенных местах. Распространение и источники зажигания, связанны с использованием электрической энергии. Это, прежде всего короткие замыкания, которые сопровождаются большим тепловыделением, образованием в зоне замыкания дуги с разбрызгиванием металла.

Безопасность людей при пожаре, а также сокращение возможного ущерба от них достигается обеспечением пожарной безопасности производственных объектов.

Под пожарной безопасностью понимается такое состояние, при котором с большой вероятностью предотвращается возможность возникновение пожара, а в случае его возникновения обеспечивается эффективная защита людей от опасных и вредных факторов пожара и спасение материальных ценностей. Пожарная безопасность обеспечивается разработкой и осуществлением систем предотвращение пожаров и систем пожарной защиты.

Для снижения уровня пожарной опасности на предприятиях проводятся следующие мероприятия: в помещениях имеются ручные переносные углекислотные огнетушители; устанавливается система электрической пожарной сигнализации с тепловыми и дымовыми датчиками;  для отопления помещения используется только центральное водяное отопление; все провода изолированы, все элементы, находящиеся под напряжением находятся внутри корпусов приборов; стены выполнены из несгораемых материалов с пределом огнестойкости 0,75 ч; работающие в комнате проходят инструктаж по технике безопасности, где уделяется внимание к требованиям пожарной безопасности;

Анализ результатов показал, что наиболее вредными факторами у управленческого персонала следует считать умственные и нервно-психические нагрузки при составлении и отладке программ, а также напряжение зрения, внимания, высокий темп (много мелких движений кистями и пальцами рук).

Оценка напряженности труда основана на анализе трудовой деятельности и ее структуры, которые изучаются путем хронометражных наблюдений в течение всего рабочего дня, недели и т.д. Анализ основан на учете всего комплекса производственных факторов, создающих предпосылки для возникновения неблагоприятных нервно-эмоциональных состояний (перенапряжения).

Итак, многие факторы наносят ущерб здоровью людей и непосредственно управленческому персоналу. Разработанных высококвалифицированными специалистами средств защиты недостаточно, директорам предприятий, фирмам, а также любым другим организациям необходимо своевременно заботиться о здоровье рабочего персонала. Необходимо устанавливать оборудование так и таким способом, как указано в специальных справочных материалах, касающихся труда персонала.

Проведение организационных мероприятий по созданию пожарной безопасности

1. В соответствии с джействующим законодательством за обеспечение пожарной безопасности несет ответственность директор (владелец) фабрики.

2. Директор приказом назначает ответственного за организацию мер по обеспечению противопожарной безопасности.

3. Назначаются также, ответственные за пожарную безопасность в каждом цехе и отделе фабрики. Таблички с указанием лиц, ответственных за пожарную безопасность, вывешиваются на видных местах-

4. Разрабатываются правила, положения пожарной безопасности для каждого подразделения и инструкции по мерам противопожарной безопасности на каждом рабочем месте.

5. Разрабатывается система оповещения в случае возникновения пожара.

6. После сигнала пожарной тревоги по системе оповещения все лица, назначенные приказом директора ответственными за пожарную безопасность, должны прибыть на фабрику, выяснить причину тревоги, начать эвакуацию людей, а также принять все необходимые меры для тушения и предотвращения распространения огня до прибытия пожарных.

Проведение противопожарной подготовки работников

Противопожарная подготовка состоит из противопожарного инструктажа (вводного, первичного и повторного) и занятий по программе пожарно-технического минимум а.

Вводный и первичный инструктажи по пожарной безопасности проводятся при приеме на работу.

Первичный и повторный инструктажи проводит на рабочем месте лицо, ответственное за пожарную безопасность в данном подразделении.

Занятия по пожарно-техническому минимуму проводятся по специально утвержденной директором торгового центра программе с работниками, ответственными за противопожарную безопасность. По окончании обучения проводится зачет, результаты которого заносят в ведомость.

Для обеспечения строгого противопожарного режима в торговых центрах разрабатываются специальные инструкции, в которых излагаются основные рекомендации по мерам пожарной безопасности и правилам поведения при пожаре. Ответственные лица за противопожарную безопасность должны ознакомить с этими инструкциями каждого арендатора торгового центра.

Проведение противопожарной профилактики

Противопожарная профилактика - это комплекс организационных и технических мероприятий по предупреждению, локализации и ликвидации пожаров, а также по обеспечению безопасной эвакуации людей и материальных ценностей в случае пожара.

Противопожарная профилактика включает в себя: профилактику пожаров на этапе проектирования и строительства; применение системы автоматической пожарной сигнализации; использование средств и систем пожаротушения; применение системы оповещения о пожаре; отработка системы действий в случае пожара и эвакуации людей.

Профилактика пожаров на этапе проектирования и строительства. Профилактика пожаров на фабрику начинается еще на этапе проектирования и строительства здания. (СниП 21-01-97, НПБ 88-01. СНиП 2.07.01-89, СниП 2.09.04-87, НПБ 110-03). Правилами пожарной безопасности для торгового центра предусматривается специальная планировка здания, устройство противопожарных преград, отсеков, изолированных несгораемыми конструкциями. При помощи противопожарных стен, перекрытий, дверей можно в пределах одного здания или сооружения изолировать пожароопасные помещения и не допустить распространение огня в случае его возникновения. Средства и системы пожаротушения.

1. Установка автоматического газового пожаротушения. Устройства газового пожаротушения устанавливаются в помещениях трансформаторной подстанции и главного распределительного щита (Галон), а также в помещениях хранения дизельного топлива. Устройства срабатывают от дымовых и тепловых датчиков, расположенных в этих помещениях. При этом сигнал о пожаре поступает на пульт ЦДП.

2. Установка автоматического водяного пожаротушения. Установка автоматического водяного пожаротушения- это целая сеть труб, заполненных водой под давлением, расположенных во всех коридорах и помещениях торгового центра. На трубах находятся спринклерные (распылительные) головки. Основным рабочим элементом является легкоплавкий замок в этой головке, который при температуре 50° С плавится, и вода через распределитель покрывает защищаемую площадь горящего помещения.

3.Внутренний противопожарный водопровод. На вертикальных трубопроводах по всем этажам должны быть смонтированы внутренние пожарные краны (патрубок с вентилем), к которым подсоединены пожарные рукава, а к ним стволы.

Пожарный рукав должен быть смотан, уложен со стволом в корзину, расположенную в специальной нише, и закрыт дверкой с условным изображением. Длина каждого рукава - 20 м. места их расположения в торговом центре должны быть указаны на поэтажных планах эвакуации. Действия дежурного персонала при эвакуации людей:

1. Руководитель тушения пожара, в зависимости от сложившейся ситуации, при пожаре принимает решение начать эвакуацию людей путем включения системы оповещения и управления эвакуацией.

2. Эвакуация людей осуществляется в соответствии с имеющимися планами эвакуации.

3. Сотрудники, прибывшие в распоряжение руководителя тушения пожара, могут привлекаться (если им не угрожает опасность): для эвакуации посетителей и персонала; для проверки всех этажей, офисов и подвальных помещений с целью указания еще не эвакуировавшемуся персоналу и посетителям кратчайших путей к выходам; для спасения наиболее ценных документов, денежных средств, материальных ценностей и т.п.

Отходы выбрасываются в пластиковых пакетах в мусорные контейнеры.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе проведения исследования были сделаны следующие выводы.

Система ипотечного жилищного кредитования, понимаемая как главный обеспечивающий фактор повышения доступности жилья для граждан Российской Федерации, должна рассматриваться как совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Добиться повышения доступности жилья можно, повысив платежеспособный спрос населения и увеличив количество предложений на рынке жилья, отвечающего современным представлениям о комфортности.

Ипотечные жилищные кредиты обеспечивают рост платежеспособного спроса населения на жилье.

В целом можно сделать следующие выводы. Во-первых, рассмотрение истории ипотеки в России показало, что к 1917 году существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Несомненно, долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского хозяйства. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, векселя, а также непосредственно закладные, имевшие хорошее ликвидное обеспечение – недвижимость, стоимость которой не была сильно подвержена инфляции. К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось.

Во-вторых, при изучении экономической сущности ипотечного кредитования было выявлено, что оно является одной из главных форм обеспечения устойчивости финансовой системы страны и важнейшим средством решения экономических проблем граждан.

Ипотека – это долгосрочная ссуда, выдаваемая банком под залог недвижимости. Ипотека позволяет предпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам – финансировать покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на возведение современных производственных построек и сооружений, физическому лицу – улучшать свои жилищные условия: покупать новое и дополнительное жилье.

 Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производственного капитала путем выпуска первичных и вторичных закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства.

При осуществлении гражданско-правовых сделок с закладными следует помнить, что каждая закладная, основанная на ипотечном кредите и ипотеке жилой недвижимости, удостоверяет права ее законного владельца как кредитора по ипотечному кредиту и залогодержателя по залогу жилой недвижимости. Из чего следует, что законный владелец закладной должен организовать соответствующее обслуживание ипотечного кредита, заемщиком по которому является конкретное физическое лицо.

Надежность ипотечного кредитования состоит в том, что государство защищает залогодержателя даже при банкротстве залогодателя, так как из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом.

Основной задачей при анализе ипотек является разработка планов погашения долга. Важно также уметь определить сумму остатка задолженности на любой момент процесса погашения.

В-третьих, исследование правовых основ кредитования под залог позволило сделать вывод о том, что в настоящий момент федеральными законами, непосредственно регулирующими ипотеку, являются:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 334-355);

2. Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

Место закона «Об ипотеке» в системе российского законодательства определяется его связями с федеральными законами «Об оценочной деятельности в РФ» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также законом «О залоге».

В-четвертых, проведенное исследование американской модели ипотечного кредитования показало, что на первичном рынке ипотечных кредитов в США сберегательные учреждения, кредитные союзы, коммерческие и ипотечные банки выдают кредиты на жилищно-коммунальные нужды. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы ликвидности, кредиторы могут продать выданные ими ипотечные кредиты инвесторам на вторичном рынке.

Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, обязательства которых гарантированы государством. Основная задача этих агентств - выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

В-пятых, при анализе европейской системы ипотечного кредитования было выявлено, что суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс.

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Это объясняется тем, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

В-шестых, анализ моделей ипотечного кредитования показал, что основными преимуществами американской модели являются долгосрочность, относительно низкий процентный риск, низкие и фиксированные ставки по ипотечным кредитам, а также такой основной недостаток, как неопределенность поступлений в связи с возможностью  досрочного погашения.

Преимуществами немецкой модели является фиксированная невысокая процентная ставка, предупреждение от риска с помощью страхования, возможность пользоваться всеми налоговыми привилегиями. Недостатками же являются невозможность получения кредита сразу, так как необходимо сначала осуществить накопления и получение кредита на тот же срок, в течение которого производилось накопление и  примерно на ту же сумму.

В-седьмых, анализ перспектив применения моделей ипотечного кредитования в России позволил сделать следующие выводы:

·                     в нашей стране наиболее бурно развивается система вторичного рынка. Мы уже догнали Америку по числу институтов вторичного рынка - у нас, их тоже три: Федеральное агентство ипотечного кредитования, Российская ипотечная ассоциация и Московское ипотечное агентство.

В качестве источника дешевых и долгосрочных инвестиций были использованы, в первую очередь, бюджетные средства. И московское и федеральное ипотечные агентства производили пока выкуп ипотечных кредитов исключительно на средства московского и федерального бюджетов.

Таким образом, в России формируется своеобразная система вторичного рынка. Внешне она очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, т.к. в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства, т.е. средства отечественных и зарубежных налогоплательщиков. Однако, если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется зависимым от притока зарубежных средств, что в любой момент может его обрушить.

·                    в настоящее время в России создана система внешне очень похожая на немецкую, однако, как и в случае с американской моделью, с принципиально иным содержанием и механизмом работы.

У нас немецкую систему ипотеки формируют самым оригинальным образом - вообще обходясь без кредитных организаций. Их заменяют сами организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита.

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру и выплачивает равными долями стоимость второй половины.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита - это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

Но основная трудность даже не в этом. Главное препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Чтобы сегодня вернуть нашего человека в банк, надо сначала дать ему кредит.

На основе проведенного исследования были сделаны выводы о том, что для развития ипотечного кредитования в России необходимо:

1. совершенствование нормативно-правовой базы, регулирующей вопросы ипотечного кредитования, прежде всего это:

-         принятие новых законов и иных нормативных документов, восполняющих пробелы в правовом регулировании и создающих правовые основы деятельности отдельных субъектов ипотечного рынка;

-         внесение изменений в действующие нормативные документы.

1.                 Совершенствование банковской системы, которая находится в крайне тяжелом положении, и изначально строилась на принципах, которые исключали ипотечное кредитование: все было сориентировано на кредитование краткосрочное и среднесрочное. Кроме того, она создавалась как система универсальных банков, а это плохо для ипотеки, поскольку риски, сопровождающие выдачу других кредитов (не обеспеченных таким надежным гарантом, как недвижимость), ложатся и на ипотечные кредиты, тем самым их удорожая.

2.                 Государственная поддержка, а именно создание благоприятной среды для деятельности субъектов ипотечного рынка — заемщиков, кредиторов, риэлтеров и страховых компаний. Речь идет о совершенствовании налоговой системы, механизма функционирования ипотеки, о снижении рисков и, в конечном счете, об удешевлении кредита. Это косвенная бюджетная поддержка.

3.                 Между заемщиком и ипотечной ценной бумагой никакого процесса строительства нет и быть не должно. Потому что система ипотечного кредитования – это система реализации жилья, а не система финансирования строительства. Ипотека выступает лишь механизмом гарантии для банков при выдаче кредитов на строительство жилья.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.                 Абрамова М. В. Ипотечные банки в Германии // Банковское право. 2002. № 3. С. 57 – 59.

2.                 Веремейкина В. Д. Анализ рынка ипотечного кредитования // Банковские услуги. 2003. № 1. С. 17 – 22.

3.                 Веремейкина В. Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных организаций // Банковские услуги. 2001. № 5. С. 21 – 26.

4.                 Веремейкина В. Д. Статистический анализ динамики развития ипотечного кредитования // Банковские услуги. 2002. № 4. С. 20 – 28.

5.                 Горемыкин В. А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. М., 1998. 137 с.

6.                 Горемыкин В. А., Бугулов Э. Экономика недвижимости. М., 1999. 475с.

7.                 Гражданский кодекс РФ. М., 2003.

8.                 Евтух А. Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. 2000. № 10. С. 47 – 53.

9.                 Журкина Н. Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. 2002. № 6. С. 17 – 19.

10.            Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 года № 2872 – 1.

11.            Зеленкова Н. М. Ипотека // Деньги и кредит. 1992. № 11. С. 53 – 55.

12.            Иванов А. Организация рынка жилья // Экономика строительства. 1993. № 1. С. 24 – 27.

13.            Иванов В. В. Ипотечное кредитование. М., 2001. 272 с.

14.            Инструкция Сбербанка России «О предоставлении кредитов физическим лицам на приобретение, строительство и ремонт объектов недвижимости» от 30. 05. 03. № 1040-2-р.

15.            Ипотека: бег с препятствиями // Директор. Екатеринбург. 2000. № 2. С. 44 – 49.

16.            Кессельман Г. М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы // Деньги и кредит. 2000. № 9. С. 27 – 29.

17.            Косарева Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001. № 5. С. 89 – 106.

18.            Кошечкин С. А. . Ипотечное кредитование, залоговые операции. М., 2001. 195 с.

19.            Кошман Н., Пономарев В. Pазвитие рынка доступного жилья //Журнал «Экономика России: ХХI век».  2004. – № 14

20.            Логинов М. П. Система ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. 2002. № 2. С. 41 – 48.

21.            Макаревич Л. М. Российские банки: между эффективностью и стабильностью. М., 1998. 836 с.

22.            Матюхин Г. Г. Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы // Банковское дело. 2003. № 3. С. 25 – 27.

23.            Матюхин Г. Г. Ипотека: теория и практика // Банковское дело. 2003. № 4. С. 17 – 20.

24.            Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории к современности // Банковское дело. 2003. № 1. С. 9 – 14.

25.            Минц В. М. Модели ипотечного кредитования // Банковские дело. 2002. № 6. С. 30 – 34.

26.            Михайлов Е. Д. Ипотечное финансирование в США // США: экономика, политика. Идеология. 1999. № 1. С. 21 – 25.

27.            Насруллаева З. Правовое регулирование удовлетворения требований ипотечного и иных кредиторов // Журнал российского права. 2000. № 11. С. 78 – 87.

28.            Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело. 2000. № 10. С. 35 – 40.

29.            Печатникова С. М. Модели организации системы ипотечного кредитования // Экономика строительства. 2001. № 1. С. 78 – 87.

30.            Печатникова С. М. Особенности ипотечного жилищного кредитования в России // Экономика строительства. 2001. № 6. С. 20 – 32.

31.            Пиркина И. И. Ипотечное кредитование: [в России] // Финансы. № 1. С. 75 – 76.

32.            Понька В. Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. 2000. № 2. С. 41 – 49.

33.            Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В. С. Ема. М., 1999. 251 с.

34.            Проскурин В. А. О совершенствовании практики ипотечного жилищного кредитования // Банковское дело. 2000. № 16. С. 16 – 20.

35.            Проскурякова Н. А. Земельные банки Российской империи. М., 2002. 517 с.

36.            Роземберг Дж. Инвестиции. Терминологический словарь. М., 1997. 340 с.

37.            Рябченко Л. И. Особенности ипотечного жилищного кредитования в мировой банковской практике // Аудитор. 1999. № 2. 78 – 89.

38.            Сапожников Н. П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Деньги и кредит. 2001. № 1. С. 44 – 46.

39.            Сергеева И. Особенности развития жилищного кредитования в современной России // Консультант директора. 2002. № 19. С. 31 – 36.

40.            Система ипотечного кредитования в Германии // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2000. № 4. С. 14 – 20.

41.            Система накопления средств жилищного строительства. Опыт Федеративной Республики Германии. М., 1995. 169 с.

42.            Смирнов В. Деятельность городских кредитных обществ – ипотечных учреждений нового типа в дореволюционной России // Финансы и кредит. 2003. № 8. С. 68 – 76.

43.            Урчукова Ж. М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях: [в России] // Финансы. 2002. № 1. С. 79.

44.            Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.

45.            Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. № 102-ФЗ.

46.            Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

47.            Филлипов Н. Ипотечное кредитование: как продать «старое» жилье // Российская юстиция. 1999. № 7. С. 12 – 13.

48.            Цылина Г. А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. 2000. № 1. С. 7 – 9.

49.            Цылина Г. А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство. 2000. № 2. С. 2 – 5.

50.            Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. М., 2001. 357 с.

51.            Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. М., 1998. 60 с.

52.            Некоторые задачи государства по повышению уровня доступности жилья для населения// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2002. – № 4 (13).

Приложение 1

Характеристика основных этапов развития ипотечного кредитования в России

Характеристика	Кредитование до 1917 года	Кредитование при советской системе (1917 – 1987 гг.)	Кредитование в переходный период	Формирование рыночной системы ипотечного кредитования	Современная ситуация
Субъекты кредитования	Государственные банки, Акционерные земелные банки, общества взаимного кре-дита	Госбанк СССР, Стройбанк СССР	Госбанк СССР, Стройбанк, Жилсоцбанк, коммерческие банки	Сбербанк РФ, коммерческие банки	Сбербанк РФ, коммерческие банки, строительные компании
Объекты кредитования	Покупка земель, поместий, коммерческие проекты	Индивидуаль-ное жилищное строительство, строительство домов ЖСК	Индивидуаль-ное жилищное строительство, строительство домов ЖСК, покупка строи-тельных домиков и дач	Приобретение и обустройство земельных участков, строительство и реконструкция жилья, приоб-ретение жилья	Приобретение и обустройство земельных участков, строительство и реконструкция жилья, приоб-ретение жилья
Сроки кредитования	1 – 66 лет	25 лет	20 – 10 лет	До 10 лет	1 – 3 года
Суммы кредитования	различные	макс. 20000 руб.	различные	различные	различные
Доля кредито-вания в стои-мости недви-жимости	50 – 60 %	70 %	70 %	70 %	70 %
Процентные ставки	3 – 7,5 – 8,5 %	5 %	различные	различные	различные
Обеспечение	залог имений, земель, гарантии	отсутствует	появление в 1992 году залога недвижимости	залог недвижи-мости, гаран-тии, поручи-тельства	залог недвижи-мости, гаран-тии, поручи-тельства

Приложение 2

Взаимосвязь интересов субъектов на рынке ипотечного кредитования

П/п	Субъекты	Собственные цели
1.	Заемщик (залогодатель)	·                     максимизация объемов привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров
2.	Банк-кредитор (залогодержатель)	·                     максимизация доходности активных операций; ·                     ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала
3.	Инвестор	·                     максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги
4.	Правительство (общество)	·                     капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; ·                     неинфляционная поддержка сферы материального производства; ·                     уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом; ·                     пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; ·                     создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

Приложение 3

Обеспечение ипотечного кредитования

 

 

Приложение 4

Преимущества и недостатки моделей ипотечного кредитования

Американская модель
Преимущества	Недостатки
Долгосрочность (до 20 - 30 лет)	Неопределенность поступлений в связи с возможностью  досрочного погашения
Относительно низкий кредитный риск	Для эмитента необходимость пополнять залог
Фиксированная процентная ставка
Низкие ставки по ипотечным кредитам
Содействие государства развитию ипотечного кредитования

Немецкая модель
Преимущества	Недостатки
Фиксированная невысокая процентная ставка	Невозможность получения кредита сразу, так как необходимо осуществить накопления
Предупреждение от риска с помощью страхования	Получение кредита на тот же срок, в течение которого производилось накопление и  примерно на ту же сумму
Подтвержденная кредитоспособность заемщика
Возможность пользоваться всеми налоговыми привилегиями

Приложение 5

Предоставление ипотечного кредита в России

 

 

---

[1] Проскурякова Н. А. Земельные банки Российской империи. М., 2000. С. 5.

[2] Проскурякова Н. А. Земельные банки Российской империи. М., 2000. С. 5.

[3] Смирнов в. Деятельность городских ипотечных обществ – ипотечных учреждений нового типа в дореволюционной России // Финансы и кредит. 2003. № 8. С. 73.

[4] Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность// Банковское дело. 2000. № 10. С. 35.

[5] Зеленкова Н. М. Ипотека// Деньги и кредит. 1992. № 11. С. 53.

[6] Матюхин Г. Г. Ипотека. От истории к современности// Банковское дело. 2003. № 1. С. 10.

[7] Зеленкова Н. М. Ипотека// Деньги и кредит. 1992. № 11. С. 55.

[8] Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости. М., 1999. С. 405.

[9] Печатникова С. М. Особенности жилищного ипотечного кредитования в России // Экономика строительства. 2001. № 6. С. 28.

[10] Печатникова С. М. Особенности жилищного ипотечного кредитования в России // Экономика строительства. 2001. № 6. С. 29.

[11] Гражданский кодекс РФ. М., 2003. Пункт 2. Статья 146.

[12] Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. М., 2001. С. 20.

[13] Горемыкин В. А. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. М., 1998. С. 54.

[14] Роземберг Дж. Инвестиции. Терминологический словарь. М., 1997. С. 192.

[15] Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. М., 2001. С. 21.

[16] Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. М., 2001. С. 24.

[17] Филиппов Н. Ипотечное кредитование: как продать «старое» жилье // Российская юстиция. 1999. № 7. С. 12.

[18] Сергеева И. Особенности развития жилищного кредитования в современной России // Консультант директора. 2002. № 19. С. 33.

[19] http://www.rusipoteka.ru.

[20] Гражданский кодекс РФ. М., 2003. Статья 143.

[21] Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/ Под ред. В.С. Ема. М.. 1999. С. 116.

[22] Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ// СЗ РФ. 1997. № 30. Ст.3594.

[23] Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ// СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

[24] Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 года № 2872 – 1//Ведомости Совета народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1992. № 23. Ст. 1239.

[25] Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/ Под ред. В. С. Ема. М.. 1999. С. 125.

[26] Веремейкина В. Д. Статистический анализ динамики развития ипотечного кредитования//Банковские услуги. 2002. № 4. С. 20.

[27] Насруллаева З. Правовое регулирование удовлетворения требований ипотечного и иных кредиторов // Журнал российского права. 2000. № 11. С. 82.

[28] Иванов А. Организация рынка жилья //Экономика строительства. 1993. № 1. С. 25.

[29] Евтух А. Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт // Деньги и кредит. 2000. № 10. С. 48.

[30] Евтух А. Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт//Деньги и кредит. 2000. № 10. С. 49.

[31] Веремейкина В. Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных организаций // Банковские услуги. 2001. № 5. С. 22.

[32] Михайлов Е. Д. Ипотечное финансирование в США//США: экономика, политика, идеология. 1999. № 1. С. 22.

[33] Веремейкина В. Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных организаций // Банковские услуги. 2001. № 5. С. 23.

[34] Печатникова С. М. Модели организации системы ипотечного кредитования// Экономика строительства. 2001. № 1. С. 25.

[35] Черных Е. В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. М., 1998. С. 35.

[36] http://www.rci.orq.uk.

[37] Черных Е. В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. М., 1998. С. 35.

[38] Система накопления средств жилищного строительства. Опыт Федеративной Республики Германии. М., 1995. С. 22.

[39] Абрамова М. В. Ипотечные банки в Германии // Банковское право. 2002. № 3. С. 57.

[40] Евтух А. Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт//Деньги и кредит. 2000. № 10. С. 50.

[41] Абрамова М. В. Ипотечные банки в Германии//Банковское право. 2002. № 3. С. 57.

[42] Черных Е. В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. М., 1998. С. 26.

[43] Абрамова В. М.  Ипотечные банки в Германии//Банковское право. 2002. № 3. С. 58.

[44] Черных Е. В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. М., 1998. С. 28.

[45] Система ипотечного кредитования в Германии// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2000. № 4. С. 26.

[46] http:\\www.dpr.ru.

[47] Черных Е. В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. М., 1998. С. 22.

[48] Минц В. М. Модели ипотечного кредитования// Банковское дело. 2002. № 6. С. 33.

[49] http:\\www.dpr.ru.

[50] Минц В. М. Модели ипотечного кредитования// Банковское дело. 2002. № 6. С. 34.

[51] Некоторые задачи государства по повышению уровня доступности жилья для населения// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2002. – № 4 (13).

[52] Бондаренко И. Копить или занимать? //Биржа плюс Свой дом, №3 от 26.01.04

[53] Кессельман Г. М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы//Деньги и кредит. 2000. № 9. С. 28.

[54] http://www.rusipoteka.ru

[55] Макаревич В. Российские банки: между эффективностью и стабильностью. М., 1998. С. 322.

[56] Цылина Г. А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование// Жилищное строитльство 2000. № 2. С. 4.

[57] Матюхин Г. Г. Ипотека: социальные, экономические и технические проблемы // Банковское дело. 2003. № 3. С. 25.

[58] Цылина Г. А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование// Жилищное строитльство 2000. № 1. С. 8.

[59] Косарева Н. Развитие системы ипотечного кредитования населения в России//Вопросы экономики. 2001. № 5. С. 95.

[60] Урчукова Ж. М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансы. 2002. № 1. С. 79.

[61] Инструкция Сбербанка России «О предоставлении кредитов физическим лицам на приобретение, строительство и ремонт объектов недвижимости» № 1040-2-р от 30. 05. 03. Пункт 3.3.

[62] Инструкция Сбербанка России «О предоставлении кредитов физическим лицам на приобретение, строительство и ремонт объектов недвижимости» № 1040-2-р от 30. 05. 03. Пункт 3.3.

[63] http://www.rusipoteka.ru

[64] Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. № 102-ФЗ. Ст. 78.

[65] Веремейкина В. Д. Анализ рынка ипотечных кредитов // Банковские услуги. 2003. № 1. С. 22.

[66] Матюхин Г. Г. Ипотека: теория и практика // Банковское дело. 2003. № 4. С. 18.

[67] http://www.rusipoteka.ru

[68] Проскурин В. А. О совершенствовании практики ипотечного жилищного кредитования // банковское дело. 2000. № 6. С. 16.

[69] Минц В. М. Модели ипотечного кредитования// Банковское дело. 2002. № 6. С. 33.

[70] Минц В. М. Модели ипотечного кредитования// Банковское дело. 2002. № 6. С. 34.