Городская земельная недвижимость в целом включает в себя сложную совокупность объектов специализированной собственности (земли, не подлежащие рыночному обороту) и объектов, включенных в систему рыночных земельных отношений. Для обеспечения возможности полноценного оборота этих объектов прежде всего необходима информация об их стоимости с учетом сложившейся специфики городского землепользования и земельного рынка, а также особенностей нормативно-правового регулирования российского и местного законодательства.

Проблема получения обоснованных данных о стоимости городских земель стоит сегодня не только перед отдельными лицами, но и перед местными органами власти. От ее адекватного решения зависит возможность принятия оптимальных управленческих концепций по постепенному превращению городской земельной недвижимости в полноценный капитал, приносящий реальную отдачу как городу в целом, так и каждому его жителю, созданию справедливой системы платного землепользования.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ планируется переход от существующей фискальной системы земельных платежей к взиманию единого налога со всего комплекса недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок и расположенные на нем строения и сооружения. Поэтому важнейшим вопросом становится определение налогооблагаемой базы объектов собственности, первым шагом которого должна стать массовая экономическая оценка городских земель.

В мировой практике массовая экономическая оценка объектов городской земельной недвижимости применяется на протяжении нескольких десятилетий и является составной частью земельного кадастра. Прежде всего необходимо уточнить содержание самого термина "массовая оценка".

Массовая оценка представляет собой специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов. Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Массовая оценка является самостоятельной разновидностью оценки недвижимости. По своей содержательной характеристике и конечной цели она полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостной эквивалент. Однако процесс получения этого стоимостного эквивалента в том и другом случае различен.

Можно выделить следующие основные отличия массовой оценки от индивидуальной:

а) объектом массовой оценки является не отдельный объект недвижимости (здание, строение, земельный участок и т. д.), а совокупность этих объектов, которые предварительно группируются по некоторому критерию однородности (чаще всего в одну группу включаются объекты с одинаковым функциональным назначением):

б) индивидуальная оценка проводится исключительно по желанию собственника, (за исключением ситуаций обязательной оценки, предусмотренных ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), в то время как массовая оценка является регулярной. Одним из самых распространенных вариантов массовой оценки, например, является оценка восстановительной стоимости строений и сооружений, периодически проводимая системой технической инвентаризации (БТИ);

в) для массовой оценки характерна повышенная степень стандартизации процедур и значительное увеличение роли статистических методов обработки данных. Это связано с использованием в процессе массовой оценки лишь наиболее существенных факторов влияния параметров объекта на его стоимость, а также с необходимостью определения объективных закономерностей изменения стоимостного эквивалента, что возможно только при использовании методов экономико-тематического анализа;

г) контроль качества результатов массовой оценки осуществляется принципиально иными способами, поскольку полученные на основе применения статистического аппарата результаты могут быть проверены также только статистическими методами.

С учетом этих особенностей можно сделать вывод о том, что массовая оценка изначально предназначена для решения задач общегородского характера (определение налогооблагаемой базы, обоснование планов перспективного развития системы городского хозяйства и т. д.), которые не могут быть эффективно решены с использованием традиционных методов индивидуальной оценки. Очевидно также, что проведение массовой оценки даже небольшого по площади населенного пункта требует значительных затрат на сбор информации, инвентаризацию земель и обработку большого массива данных. Поэтому в качестве субъектов массовой оценки выступают государственные и муниципальные органы, которые проводят ее, чаще всего, для целей общегородского хозяйства. Они же формируют, осуществляют, контролируют и утверждают процедуру и результаты массовой оценки.

В системе массовой оценки подавляющего большинства объектов недвижимости можно условно выделить несколько подсистем, а именно: управления, сбора исходной информации, анализа данных, расчета стоимости и контроля полученных результатов. Подсистема сбора исходной информации обеспечивает актуальность, полноту и точность исходной информации, осуществляет мониторинг рынка недвижимости; подсистема анализа данных обеспечивает выявление факторов влияния, их относительной значимости, осуществляет распределение данных по однородным группам; подсистема расчета стоимости обеспечивает разработку и реализацию алгоритмов расчета стоимости объектов в соответствии с базовыми подходами, осуществляет согласование и контроль полученных результатов.

Взаимодействие указанных подсистем между собой и с внешней средой невозможно без создания достаточно эффективного механизма управления. Как известно, под управлением понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации. Поэтому подсистема управления, в первую очередь, обеспечивает информационный обмен в рамках единой системы массовой оценки. Помимо этого ее основными задачами являются: планирование всего комплекса мероприятий по проведению массовой оценки и эффективная организация их осуществления; своевременный контроль, анализ и оценка деятельности структурных подразделений аппарата массовой оценки; стимулирование эффективной работы всего персонала, занятого в системе массовой оценки; оперативное вмешательство в процессе проведения массовой оценки в связи с изменением внешних по отношению к системе массовой оценки обстоятельств.

Рассмотренная выше модель построения системы массовой оценки применима при оценке любых объектов городского хозяйства. Использование такой модели применительно к оценке городских земель предполагает, помимо всего прочего, "прозрачность" системы массовой оценки для всех форм контроля со стороны органов городской администрации, что связано со спецификой земли как ценного и невосполнимого природного ресурса.

Объект массовой оценки городских земель представляет собой участки территории со всей системой улучшений в пределах границы города, которые вовлечены или могут быть вовлечены в рыночный оборот и служат основой для производства и жизнедеятельности человека.

Предметом массовой оценки городских земель являются факторы и показатели, определяющие их рыночную стоимость (местоположение, система улучшений, градостроительные характеристики земельных участков и т. д.).

На основании анализа мирового опыта можно выделить несколько подходов к созданию методики массовой оценки городских земель.

Первый подход ориентируется на формализацию мнений экспертов (специалистов) о характере зависимости рыночной стоимости объекта от его параметров. При этом в методику закладывается принцип зависимости, который в большей или меньшей степени обобщает мнения других специалистов. Достоинство этого подхода - высокая точность и возможность применения в условиях нехватки информации, недостаток - относительная дороговизна.

Надо отметить, что данный подход получил в нашей стране широкое признание как на федеральном, так и на региональном уровнях. В частности, основные положения "этого подхода были использованы при разработке методики исчисления земельного налога и рекомендаций по кадастровой оценке земель городских поселений. Вместе с тем, такая методика хорошо адаптирована к условиям только небольших и средних по размерам городов с типичным набором и эластичностью ценообразующих факторов. Что касается крупных городов и мегаполисов, а так же небольших и средних городов с нестандартными градостроительными характеристиками ценности территории (города-спутники мегаполисов, поселения с градообразующими предприятиями, города-курорты и т. д.), то шаблонное применение этой оценочной модели может привести к значительным искажениям результатов по сравнению с реальной стоимостью конкретных участков городской терри-тории. Порядок этой методики в указанных случаях нуждается в кардинальной модификации. В частности, в силу особой неоднородности этих городов-объектов оценки они должны быть предварительно разделены на более выровненные по стоимостным характеристикам территориальные зоны с выделением в них соответствующих подзон по функциональному назна-чению. В рамках этой технологии единицей сравнения должен стать не один условный оценочный участок жилого назначения с набором средних по городу характеристик по основным ценообразующим факторам, а конкретные типичные тестовые участки в каждой из выделенных подзон с соответствующим функциональным назначением.

Второй подход базируется на использовании современных экономике - математических методов, моделей и алгоритмов математического анализа. При этом путем статистической обработки имеющейся информации о параметрах большого числа однородных объектов определяется математическая зависимость стоимости от параметров, которая наилучшим образом соответствует имеющейся информации. Получаемые при этом результаты зависят, в основном, от представленной на обработку информации и в меньшей степени - от выбранных автором методики вариантов стандартных методов ее обработки. Они имеют воспроизводимый, объективный характер и мало зависят от человека, проводящего анализ. Преимущество этого подхода - относительная дешевизна, недостаток - меньшая точность в условиях нехватки информации.

Наибольшее распространение в зарубежной практике массовой оценки имеют методики, основанные на втором подходе, поскольку при прочих равных условиях результат, полученный с использованием статистических методов, обладает более высокой степенью надежности по сравнению с результатом, полученным путем проведения экспертного анализа. Этот подход какое-то время рассматривался в качестве приоритетного и для условий системы городского землепользования нашей страны. Однако его реальное применение позволило выявить недостаточную адаптированность оценочных моделей к условиям отечественного земельного рынка. Кроме того, такой подход не способствует в полной мере решению ряда проблем в сфере экономики городского землепользования, которые неизбежно будут возникать при переходе на систему единого налогообложения недвижимого имущества.

Наряду с оценкой стоимости отдельных земельных участков для совершения соответствующих рыночных сделок первой такой проблемой в сложившихся конкретных условиях следует признать анализ структуры затрат на создание и воспроизводство всей системы городских земель, включая инженерную, транспортную, социальную и иные составляющие инфраструктуры. При этом важна не только общая стоимость капитализированных в земельной недвижимости затрат из различных источников, и прежде всего из городского бюджета и внебюджетных фондов, но и ее дифференциация по территории города, землям различного функционального назначения, а также определение локальных балансов затрат и поступлений, характеристик эффективности использования городских земель и возможностей ее повышения.

Вторая проблема представляет собой определение величины рентной составляющей стоимости городских земель, а именно реальной или потенциальной прибыли от их использования. При этом необходимо учитывать, что по ряду причин, особенно на стадии становления и развития земельного рынка, рентная составляющая по определенным видам земель и некоторым территориям может быть для города и отрицательной Тем важнее становится поиск и обоснование возможных управленческих решений для более эффективного использования городского потенциала, повышения отдачи от произведенных затрат, дотаций и льгот как для города в целом, так и для отдельных наиболее перспективных территорий, предприятий и организаций.

Здесь следует подчеркнуть, что администрация города в отношениях с землепользователями часто выступает не только как орган государственной власти и управления, но и как сторона в хозяйственной деятельности, имеющая свои коммерческие интересы, возможности и проблемы. Это создает специфические особенности в сфере управления земельной и иной недвижимостью, включая проблемы массовой оценки, развития рыночных институтов при наличии сложного сочетания нескольких видов специализированной и неспециализированной собственности.

Для решения поставленных задач с учетом специфики конкретной системы землепользования необходимы разработка и утверждение кардинально иного подхода в сфере массовой экономической оценки земель городских поселений. По нашему мнению, наилучшим в настоящее время является комплексный подход, в котором гармонично сочетаются элементы двух изложенных выше подходов. Такой подход к проведению массовой оценки в естественных условиях функционирования и развития города представляется наиболее целесообразным для проанализированной выше ситуации в сфере экономики городского землепользования.

На основе комплексного подхода нами была разработана концепция методики массовой оценки городских земель, согласно которой определение рыночной стоимости городских земель осуществляется в несколько этапов.

На первом этапе производится сбор, анализ и подготовка исходной информации. В качестве исходной информации для проведения массовой оценки городской земельной недвижимости используются данные обо всех зданиях и сооружениях в пределах городской черты, качественных характеристиках и стоимости воспроизводства доли улучшений городских земель (инженерной, транспортной инфраструктуры и т.д.), градо-строительном потенциале территории" полезности местоположения, транспортной доступности, экологии отдельных участков городской территории, а также сведения о наличии ограничений и обременении городских земель.

Данная информация рассредоточена по различным организациям и службам городского хозяйства, поэтому возникает потребность формирования некой мегабазы или единой базы данных, которая должна стать основным "вместилищем" всех сведений, необходимых в процессе проведения и интеграции результатов массовой оценки.

Такая единая база должна удовлетворять следующим требованиям:

структура базы данных должна полностью охватывать всю информацию, используемую для проведения массовой оценки;

в процессе формирования базы данных необходимо обеспечить целостность вводимой информации;

введенные данные должны разграничиваться по дате ввода и источнику информации;

при обеспечении ведения базы данных должен осуществляться необходимый контроль за семантикой вводимой информации (вводный контроль);

база данных должна обеспечивать хранение всех последовательных изменений и уточнений введенной информации;

база данных должна обеспечивать контроль за доступом к информации для уменьшения возможностей непреднамеренного разрушения информации со стороны неавторизованного пользователя;

база данных должна обеспечивать возможность расширения и развития;

система управления базой данных должна обеспечивать возможность универсального доступа к информации, полученной из разных источников;

система управления базой данных должна обеспечивать приемлемые временные характеристики доступа к информации.

Формирование такой мегабазы предполагает использование современных информационно-вычислительных электронных технологий.

На втором этапе на основе существующего деления территории города из общей (генеральной) совокупности земельных участков выделяются так называемые типовые земельные участки. С этой целью генеральная совокупность сортируется на однородные группы: выделяются участки с объектами жилой, офисной, промышленной, складской, смешанной и других видов застройки. Затем внутри таких однородных групп на основе исходной информации проводится статистический анализ показателей: формируются интервальные ряды параметров, по каждому из которых выделяется интервал, куда попало наибольшее количество участков, суммируются типичные характеристики каждого участка по всем интервальным рядам.

Земельный участок с наибольшим количеством типичных параметров по всем интервальным рядам характеризуется как типовой. Ниже представлен пример идентификации типового земельного участка.

На третьем этапе определяется рыночная стоимость типовых земельных участков (их количество может варьировать от нескольких десятков до нескольких сотен в зависимости от функционального назначения) широко известными методами индивидуальной оценки. Все они могут быть отнесены к одному из трех подходов: сравнительному, доходному и затратному.

Среди сравнительных методов оценки в практической деятельности наиболее часто используется метод сравнительного анализа продаж (сравнения аналогов). В случае применения данного метода эксперт-оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). В дальнейшем информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых объектов.

К данному подходу также относится метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений, исходя из теоретической предпосылки о том, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в регионе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости в этих регионах, а затем применить это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование данного метода в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.

К методам доходного подхода при рыночной оценке земельных участков относятся методы капитализации земельной ренты и остатка.

При использовании метода капитализации земельной ренты (его часто называют методом дохода) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения недвижимым имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. При этом потоки доходов от коммерческого использования недвижимости и выручка от ее последующей перепродажи (реверсии) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость.

Метод остатка на практике используется для оценки стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участка или здания, а также требования к определенной величине доходности здания и земли. Идея данного метода вытекает из классической теории экономики земли, разработанной первоначально для земель сельскохозяйственного назначения, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный. Исходя из этого стоимость земельного участка определяется как разница между приведенной на момент оценки текущей стоимостью всех доходов и соответствующей суммой расходов. В практике оценки недвижимости этот метод используется в тех случаях, когда здания и сооружения или пока не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства) или сравнительно новы.

При оценке с использованием затратного подхода стоимость земельного участка определяется исходя из того, что владелец не согласится продать права на него по цене ниже текущей стоимости своих затрат, вложенных в создание улучшений этого участка. Поэтому для получения минимальной стоимости земли необходимо рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство всех улучшений данного участка. Естественно, что при проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляцию и привести стоимость всех затрат к единому моменту.

Оценка типового земельного участка в большинстве случаев проводится с использованием всех трех подходов - сравнительного, доходного и затратного, а затем на основании полученных значений определяется согласованный показатель рыночной стоимости.

Четвертый этап включает в себя построение оценочных моделей зависимости стоимости земельных участков каждой функциональной группы от рыночной стоимости типовых земельных участков. Такие модели позволяют представить комплекс недвижимого имущества в виде многоуровневой системы взаимосвязей и взаимозависимостей, а также определить динамику развития исследуемой системы в зависимости от влияния факторов внешнего воздействия.

Оценочные модели подразделяются на концептуальные и математические (иначе говоря, на качественные и количественные). Концептуальные модели отражают предполагаемый характер изменений ("лучше - хуже" в зависимости от различных условий), в то время как математические - количественные зависимости от тех или иных условий. Модели массовой оценки являются математическими, в их содержание входят уравнения (основные элементы модели), таблицы и графики (вспомогательные элементы).

Разрабатываемая модель должна иметь соответствующую экономическую базу - совокупность некоторых исходных положений, которые объективно и адекватно отражают сущность моделируемого объекта и имитируют действие факторов, влияющих на стоимость.

Такая модель может быть представлена в следующем виде:

S = b₀ + b₁X₁ +b₂X₂ + ... + b_pХ_p,

где S - зависимая переменная (стоимость); Х₁, Х₂ ..., Х_p - независимые переменные (факторы влияния на стоимость); р - общее число независимых переменных; b₁, b₂, ...,b_p - коэффициенты при независимых переменных.

Д. А. ЦВЕТКОВ, сотрудник кафедры маркетинга ГУЗ