Введение

Сегодня мы являемся свидетелями глубочайшего кризиса во всех отраслях экономики. В создавшихся условиях конкуренции и постоянной борьбы большинство предприятий и организаций, освободившихся от влияния государства, оказалось обреченным на вымирание. Остальные, сумевшие удержаться и выстоять, должны были учиться выживать в условиях огромнейшего риска и неопределенности, когда все решения приходится принимать самостоятельно без инструкций и указов сверху. В новых рыночных условиях  организации оказались в тесной взаимосвязи с внешней средой, к которой нужно было адаптироваться.

Одним из способов  адаптации предприятия к внешней среде является оценка бизнеса  или проекта   в сложившихся условиях.  Оценка бизнеса  преследует цель не просто  математически оценит вероятность того, насколько эффективным будет тот или иной проект, или то или иное принятое решение, но и отыскать пути и возможности снижения  риска и неопределенности, а, возможно, и устранения его в определенной степени.

         Целью данной работы является  приобретение  практических навыков  по оценке стоимости  предприятия.

         Поставленная цель конкретизируется рядом задач:

1.     рассмотреть теоретические основы оценки бизнеса

2.     рассмотреть практические основы оценки бизнеса на примере ЗАО «Техстройсервис»» тремя подходами.

1. Методология и методы оценки  стоимости бизнеса

1.1. Бизнес как объект  оценки

Объект оценки должен быть четко идентифицирован, т. е. должны быть определены его содержание, функции, составные части, границы, отде­ляющие его от других имущественных объектов. Если объектом оценки, например, является предприятие, то необходимо конкретизировать со­став его имущества, ведь структура многих промышленных предприятий очень сложная. В нее могут входить цеха, участки, обслуживающие хо­зяйства, специальные подразделения (испытательные станции, полиго­ны, лаборатории и т. д.), конторские строения, средства связи и комму­никации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Необходимо решить также, входят ли в объект оценки подразделения социально-культурной сферы, жилой фонд, поликлини­ки, гостиницы, дома культуры, стадионы, детские сады, пансионаты и т. д., находящиеся на балансе данного предприятия. Иногда под одной крышей могут находиться несколько предприятий, и тогда возникает проблема четкого разграничения территорий.

При оценке стоимости предприятия надо учитывать то, что этот объект, будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяй­ствующим субъектом, и поэтому его стоимость должна учитывать нали­чие определенных юридических прав.

Если оценивается только недвижимость предприятия, то необходимо четко определить ее состав: размеры и границы земельного участка (или нескольких участков), число и виды зданий (сооружений), энерго- и теплосети, подъездные железнодорожные и другие пути, различные ком­муникации и т. д.

Если оцениваются только машины и оборудование, принадлежащее предприятию, то идентификация осуществляется на основе их полного перечня и рассмотрения исчерпывающих характеристик по каждой по­зиции в учетной ведомости. Проблемы иногда возникают по некоторым видам оборудования, которые настолько привязаны к строению или зем­ле, что с равным правом могут быть отнесены к недвижимости.

Если оцениваются только нематериальные активы предприятия, то их идентификация сводится к установлению полного набора имуществен­ных прав, включенных в эти активы. В первую очередь сюда относятся исключительные права (интеллектуальная собственность) граждан или юридических лиц на результаты интеллектуальной деятельности и при­равненные к ним средства индивидуализации предприятия, его продук­ции, работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак об­служивания и т. п.).

Оценочные работы имеют конечной целью расчет и обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса на определенную дату. Стоимость предприятия подвержена влиянию инфляции. Кроме того, возможны какие-то частные, локальные события, которые могут приве­сти к резкому изменению стоимости данного объекта. Например, про­кладка новых автомобильных и других дорог вблизи предприятия вызы­вает, как правило, значительное повышение его стоимости. Изменение ситуации на товарном рынке, куда поступает продукция предприятия, может также серьезно повлиять на изменение стоимости активов пред­приятия в ту или иную сторону. В некоторых случаях оценка стоимости имущества может производиться не на одну, а на несколько дат, напри­мер, если процесс продажи имущества произойдет не единовременно, а займет какой-то период времени.

Оценка - это определение стоимости объекта собственности в конкретных условиях рынка в определенный момент времени. Основой стоимости любого объекта собственности является его полезность.

Бизнес - это конкретная деятельность, одной из целей которой является получение прибыли. Как любой товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Именно это делает возможной оценку бизнеса как особого инвестиционного товара.

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов.

В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной стоимости, которую можно определить как рыночную стоимость.

Бизнес и предприятие обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товар особого рода:

1. Это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени, причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи.

2. Бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы.

3. Потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде.

4. С учетом особого значения устойчивости бизнеса для стабильности в обществе необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Оценка бизнеса - это оценка рыночной стоимости собственного капитала предприятия или какой-либо его части (доли).

Понятие "оценка бизнеса" не тождественно понятию "оценка имущества".

На величину стоимости бизнеса оказывают влияние разнообразные факторы как связанные с настоящей и будущей деятельностью компании, так и несвязанные с ней (социальные, политико-правовые, макроэкономические и иные факторы).

В зависимости от цели оценки рассчитываются различные виды стоимости бизнеса:

·        рыночная;

·        инвестиционная;

·        ликвидационная и другие.

Оценку бизнеса производят для какой-либо цели. Определение цели является важной составной частью работы.

Существуют определенная взаимосвязь между целью оценки бизнеса и видами стоимости (табл. 1.1).

Таблица 1.1

Взаимосвязь вида стоимости от цели оценки

Оценку бизнеса проводят:

·        в целях повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

·        определения  стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций на фондовом рынке;

·        определения стоимости предприятия в случае купли-продажи его целиком или по частям;

·        реструктуризации предприятия;

·        разработки плана развития предприятия;

·        определения кредитоспособности предприятия;

·        страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов предприятия в преддверии потерь;

·        налогообложения;

·        принятия обоснованных управленческих решений;

·        осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса.

1.2. Принципы оценки бизнеса

Известны методические принципы определения рыночной стоимо­сти, которые можно сгруппировать следующим образом.

Принципы, основанные на представлениях владельца имущества

Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тог­да, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удов­летворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.

Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с экви­валентной полезностью.

Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцени­ваемая стоимость — это текущая стоимость всех будущих доходов.

Принципы, связанные с рыночной средой

Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость ОО зависит от внешней экономической среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный ОО влияет на стоимость других связанных с ним объектов.

Принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабиль­ны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавлива­ется соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над пред­ложением, повышает цену.

Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций.

Принцип изменения стоимости. Стоимость ОО непрерывно изменяется но времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества

Принцип факторов производства. ОО может являться элементом производственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать юлю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы,

Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала.

Принцип вклада. Включение дополнительных активов в ОО эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.

Принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части ОО должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента к ОО дан­ного принципа не приводит к росту его стоимости.

Принцип наиболее эффективного использования. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования ОО, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности комплекса. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и при­менимы ко всем ОО. Правда, их практическое содержание несколько меняется в зависимости от того, как объект непосредственно оценива­ется. Кроме того, при оценке некоторых объектов могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта.

1.3. Подходы и  методы, используемые в оценке бизнеса

Рассмотрим основные методы оценки бизнеса в логической последовательности. Все методы оценки бизнеса могут быть сгруппированы в рамках трех подходов, подход с точки зрения активов, сравнительный подход и подход с точки зрения «потока наличности» (с точки зрения доходов). Соответственно, каждый подход включает в себя различные методы.

В наглядной форме все подходы и методы приведены в таблице 1.2., а ниже будет дано краткое описание каждого их них.

Таблица1.2

Методы оценки рыночной стоимости бизнеса

Подход с точки зрения активов или имущественный подход, или поход с точки зрения накопления активов включает несколько так называемых балансовых методов: метод чистой балансовой стоимости материальных активов, метод чистой рыночной стоимости материальных активов, метод оценки стоимости воссоздания, метод оценки ликвидационной стоимости. Все виды балансовых методов «отталкиваются» от фактической бухгалтерской отчетности

Все балансовые методы предполагают, что собственный капитал , представленный в балансе, определяется как разница между всеми активами предприятия и всеми пассивами (обязательствами). Этот показатель можно назвать балансовой стоимостью собственного капитала предприятия. Применение метода чистой балансовой стоимости материальных активов предполагает, что из балансовой стоимости предприятия будет вычтена стоимость нематериальных активов по оценке, зафиксированной в бухгалтерской отчетности, и затем будут осуществлены вышеуказанные процедуры. К недостаткам этого метода относят то, что он не отражает реальной рыночной стоимости материальных активов, не учитывает нематериальных активов к достоинствам — простота, поскольку практически сразу получается готовый показатель, понятность для большинства пользователей [12 , с.101] .

Второй метод — чистой рыночной стоимости материальных активов предполагает корректировку материальных активов на отражение рыночных показателей стоимости. В первую очередь корректировка должна быть осуществлена на учет влияния инфляции [3 , с.105] , кроме того, необходимо учесть и специальные рыночные корректировки. Последние осуществляются с привлечением специалистов товарных рынков (биржевые и внебиржевые брокеры, специалисты оптовой торговли) [5, с.35] . Скорректированная балансовая стоимость материальных активов гораздо предпочтительнее балансовой стоимости, определенной на основе бухгалтерской документации. Использование указанных двух популярных методов «наиболее целесообразно для оценки предприятий, обладающих значительными материальными и/или финансовыми активами или в случае невозможности достаточно точного определения прибыли в будущем» [6, с.84] .

Метод оценки стоимости замещения оценивает предприятие исходя из наличия объекта — бизнеса аналогичной полезности; метод оценки стоимости воссоздания позволяет оценить предприятие из затрат на его полное восстановление; оба метода предполагают рыночную оценку активов. Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен. Существенный недостаток этих методов — они не учитывают доходность бизнеса.

Применение метода оценки ликвидационной стоимости оправдано в случае ликвидации предприятия (бизнеса). Предприятие прекращает свои операции, распродает активы , погашает свои обязательства . Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия, раздельной распродаже его активов и после расчетов со всеми кредиторами. Ликвидационная стоимость может быть определена и для действующего предприятия как нижний уровень оценки стоимости бизнеса. Хотя большинство оценщиков считает некорректным сам факт расчета ликвидационной стоимости для действующего предприятия — предположение о ликвидации предприятия вносит сомнение в результаты оценки стоимости бизнеса, определенных другими методами.

Сравнительный подход, именуемый также подходом с точки зрения анализа рыночных данных или методом компании-аналога или просто рыночным подходом, включает методы рынка капитала, метод сделок (продаж) и метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала предполагает определение стоимости оцениваемого предприятия с помощью различных мультипликаторов. К последним относятся специальные соотношения рыночной цены акции предприятия к чистой прибыли или к текущему денежному потоку, к балансовой стоимости материальных активов, к чистому денежному потоку, к выручке от реализации, к собственному капиталу. Рыночная цена акции любого предприятия — важный показатель. Как отмечает Дж. Ван Хорн: «оценивая истинную стоимость компании, инвесторы обращают внимание в основном на цену ее акций; она отражает потенциальную прибыль компании, дивиденды на ее ценные бумаги, деловой риск , структуру ее капитала, стоимость активов и другие факторы, поддающиеся оценке» [5, с.680] . Оценщик находит предприятие-аналог и применяет имеющиеся соотношения-мультипликаторы к оцениваемому предприятию. Основные вопросы, возникающие при применении этого метода: акции компании-аналога должны свободно котироваться на рынке; на фондовом рынке (рынке капитала), как правило, обращаются неконтрольные пакеты акций, как быть, если необходимо оценить контрольный пакет; можно ли использовать соотношения-мультипликаторы, зная, что котировка акций на рынке неустойчива? Несмотря на все эти сложные вопросы, данный метод широко используется в практике оценки бизнеса за рубежом.

К недостаткам метода относят, также, сложные вопросы сопоставимости оцениваемых предприятий-аналогов, трудности применения мультипликаторов к компаниям закрытого типа [7 , с.113] . В то же время, у данного метода серьезное достоинство — простота.

Метод сделок (продаж) позволяет определить стоимость многих активов предприятия. Суть данного метода сводится к тому, что стоимость оцениваемой компании представляет собой скорректированную стоимость , скорректированную продажную цену аналогичного предприятия. Предприятие-аналог должно удовлетворять требованиям сопоставимости - принадлежать той же отрасли, не слишком отличаться размером, форма владения должна быть аналогичной. Только если эти условия выполняются, рыночную цену предприятия-аналога можно корректировать с целью учета даты продажи, типа предприятия, условий продажи и другой информации по сделкам. Использование данного метода ограничено скудностью и ненадежностью данных о сопоставимых продажах.

Метод отраслевых коэффициентов называют также методом отраслевых соотношений или правилом «золотого сечения». Этот метод предполагает наличие отраслевых, достаточно стабильных, мультипликаторов. В условиях развитой экономики, данные о специальных соотношениях для различных отраслей аккумулируются в торговых ассоциациях, непосредственно у владельцев предприятий, они регулярно публикуются в специальных изданиях.

Подход с точки зрения «потока наличности», или доходный подход включает два основных метода: капитализации нормализованного дохода, дисконтирования будущих денежных потоков и их разновидности

Метод капитализации чистого дохода определяет поток дохода и преобразует его в текущую стоимость путем применения нормы капитализации (коэффициента капитализации): стоимость = чистый доход/коэффициент капитализации.

Как правило, под чистым доходом подразумевают прибыль предприятия, причем лучше всего использовать среднегодовое значение прибыли за последние годы и до вычета налогов [8 ] . Важным условием использования данного метода является применение процедуры нормализации прибыли, которая предполагает исключение, в первую очередь, единовременных расходов и доходов. Значение прибыли должно быть характерно для нормально действующего бизнеса.

Коэффициент капитализации не менее важен при использовании этого метода. Коэффициент капитализации называют ставкой, которая, будучи отнесенной к текущим доходам дает оценочную стоимость [6 , с.74] , или же «представляет собой такую величину, что частное от деления прибыли на нее равно капиталу, который дает норму прибыли, определяемую ставкой капитализации» [2, с.107] . Последнее «тавтологическое» определение ставки капитализации определяет саму суть этого показателя — это норма прибыли. Коэффициент капитализации должен отражать текущую ситуацию на рынке, т. е. он должен быть получен из рыночных данных для альтернативных инвестиций.

Метод капитализации используют, обычно, если ожидается, что будущие чистые доходы будут равны (приблизительно) текущим или, если темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми, доход должен быть значительной положительной величиной, а в активах предприятия преобладает быстроизнашивающиеся оборудование.

К недостаткам данного метода можно отнести «ограничение зоны использования» — т. е. невозможность его применения для любого предприятия, а также проблемы получения данных для сравнительного анализа, определения прибыли и ставки капитализации. Несмотря на значительные ограничения «метод капитализации чистой прибыли отражает фактическое состояние рынка и позволяет корректировать данные применительно к конкретной ситуации» [4, с.109] .

Метод дисконтирования будущих доходов получил широкое распространение в зарубежной практике оценки. Экономический смысл дисконтирования денежных потоков иногда трактуют как приведение их к определенному моменту времени — на дату оценки. Прагматичная точка зрения на понимание смысла дисконтирования денежных потоков рассматривает любое предприятие как инвестиционный проект и, соответственно, его стоимость как чистый дисконтированный доход инвестиционного проекта (NPV) [1] .

Процедура определения стоимости бизнеса сводится к определению денежных потоков, как правило, ежегодных, на протяжении проектного периода и остаточной стоимости на конец проектного периода; далее определяется текущая стоимость всех будущих поступлений с применением соответствующей нормы дисконтирования. Различают денежные потоки для собственного капитала и на бездолговой основе (для собственного и заемного капитала); денежные потоки бывают номинальные (включающие инфляцию) и реальные (очищенные от инфляции). Выбор ставки дисконтирования зависит от вида денежного потока и, главное, ставка дисконта должна соответствовать виду денежного потока. Чаще всего используют денежный поток для собственного капитала. Ставка дисконтирования для денежного потока для собственного капитала может быть определена либо по модели оценки капитальных активов (САРМ), либо по методу суммирования. Оба способа расчета ставки дисконтирования предполагают определение безрисковой ставки дохода и премии за риск вложения в инвестиционный актив (в данном случае, в предприятие). Наибольшее распространение получил способ определения ставки дисконтирования по модели оценки капитальных активов. Однако признается, что этот способ «не является панацеей от встречающихся серьезных проблем при попытке их решения... это логичный и апеллирующий к интуиции метод, связывающий риск с нормами прибыли» [1, с.297] , поэтому его необходимо использовать с осторожностью в сочетании с другими методами.

Краткий обзор подходов и методов оценки бизнеса позволяет сделать следующий вывод — одного универсального, уникального, удовлетворяющего всем требованиям, не обладающего недостатками, метода не существует. Каждый подход и каждый метод имеют свои достоинства, недостатки, границы применения. Поэтому, необходимо в процессе оценки стоимости бизнеса использовать различные методы, а затем согласовывать полученные величины, может быть придать большую значимость результатам оценки, полученным одним из методов. Скорее всего, придется определять весовое соотношение между всеми методами и подходами. Заключение оценщика о стоимости бизнеса, полученное в результате логических рассуждений, неизбежно будет включать в себя субъективную оценку, в прочем любая оценка такова. Чем больше подходов и методов будет использовано в процессе оценки, тем больше вероятность того, что итоговая субъективная оценка будет объективным отражением стоимости бизнеса.

Какие же методы оценки предприятия адекватны экономике переходного периода?

Два фактора экономики переходного периода оказывают существенное влияние на использование методов оценки бизнеса: инфляционные процессы и изменение конъюнктуры рынка. Для периода 1992-1996 годов на первом месте по значимости, конечно, первый фактор.

Негативное влияние инфляции сказывается на [7 , с.103-104] :

- занижении стоимости имущества предприятия

- занижении стоимости товарно-материальных запасов

- способности предприятия к накоплению денег для осуществления капитальных вложений

- величине дохода предприятия

- «сверхналогообложении» прибыли предприятия, искусственном занижении себестоимости продукции и, как следствие, неполном возмещении затрат.

Инфляция и структурные сдвиги в экономике, приведшие к деформации спроса оказали существенное влияние на стоимость отечественных предприятий, в первую очередь на стоимость их основных средств.

Для преодоления негативных последствий инфляции в последнее время регулярно проводится переоценка основных фондов — независимо от формы собственности. Переоценка основных фондов осуществляется на основе разработанных Госкомстатом индексирующих коэффициентов, а также путем прямой оценки рыночной стоимости (с 1994 года к переоценке стали привлекаться профессиональные оценщики). Переоценка основных фондов с использованием индексов Госкомстата «фактически состоит в замене старых административных цен на новые или корректировке цен, с учетом централизованно устанавливаемых коэффициентов, но эти цены не отражают рыночное равновесие» [3, с.39] .

Переоценку основных фондов можно признать одной из попыток применения затратного (балансового) подхода в оценке предприятия, бизнеса, может быть не самую удачную, но ценна она тем, что предпринята оценка рыночной стоимости предприятий с привлечением профессиональных оценщиков, безусловно, дала бы более точный результат, но процедура эта трудоемкая, требует сил, времени на исполнение и достаточно дорога, а стало быть, доступна очень немногим предприятиям.

Возможности использования рыночных подходов к оценке бизнеса ограничены в силу неразвитости самого рынка предприятий, и отсутствием доверия к существующей рыночной информации. Действительно, в настоящее время идет постваучерная приватизация предприятий путем скупки акций, из-за избыточного предложения, как правило, со стороны нуждающихся акционеров — работников трудовых коллективов, акции покупаются по заниженной стоимости.

Часто стратегические пакеты акций приобретаются предприятиями-смежниками с целью нормализации снабжения и сбыта, и, таким образом, рыночные цены акций отражают доходность скорее товарных рынков, нежели фондовых. Кроме того, использование рыночных подходов затруднено по причине наличия большого количества закрытых предприятия (имеется в виду организационно-правовая форма), которые не подвергаются оценке на фондовом рынке.

В России достаточно открытых акционерных обществ, которые, либо не находятся в листинге фондовых бирж потому, что не отвечают необходимым требованиям, либо акции предприятия котируются, но недостаточно ликвидны — и поэтому их рыночной стоимости трудно доверять.

Таким образом, оценка бизнеса с использованием рыночного подхода затруднена, во-первых, по той причине, что многие «объекты оценки не обладают достаточной рыночностью: они не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке» [7, с.10] , во-вторых, сам фондовый рынок в нашей стране недостаточно ликвиден и сильно зависит от краткосрочных внеэкономических факторов

Основная проблема применения доходного подхода в России — это проблема прогнозирования будущих денежных потоков, точнее достоверности возможных прогнозов денежных потоков, а также проблема оценки коэффициента капитализации или ставки дисконтирования. Сочетание первого и второго даже при значительной вариабельности расчетов позволит получить лишь приблизительный результат

Однако, если необходима не просто стоимость предприятия как такового, а сочетание результатов оценки стоимости предприятия, полученных при использовании различных методов оценки, если важна тенденция, хоть и приблизительной, величины стоимости предприятия? В. Григорьев выделяет основную функцию оценки стоимости предприятия в переходной экономике — « информационное обеспечение принятия различных экономических или управленческих решений» [6] . Особенно важна оценка стоимости предприятия при принятии решений о его санации или ликвидации, т.е. для оценки его состоятельности.

2. Оценка бизнеса на примере ЗАО «Техстройсервис»»

2.1. Общие сведения

Общие сведения об объекте оценки сведите в табл. 2.1

Таблица 2.1

Общие сведения об объекте оценки

2.2. Основные предположения и ограничивающие условия

1. Оценщик не принимает на себя ответственность за юридическое описание прав оцениваемой собственности. Права на оцениваемую собственность считаются достоверными.

2. Любые чертежи и рисунки, содержащиеся в отчете, призваны помочь пользователю получить визуальное представление о собственности. Пользователю не следует полагаться на эти чертежи и рисунки в случае любого другого их использования.

3. От оценщика не требуется давать свидетельство или появляться в суде вследствие проведения оценки данной собственности, иначе как по официальному вызову суда.

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, оказывающих влияние на оценку, на состояние собственности (конструкций). Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.

5. Информация, оценки и мнения, полученные оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были добыты из источников, достоверных согласно мнению оценщика, у которого есть все основания полагаться на их верность. Тем не менее оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных.

6. Ни заказчик, ни оценщик не могут разглашать содержание настоящего Отчета об оценке без предварительного письменного согласования.

7. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости является действительным на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или нормативные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на влиянии рыночных факторов и, таким образом, повлиять на суждение оценщика.

8. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно цены собственности. Это не является никакой гарантией того, что собственность будет продана, заложена согласно величине оцененной стоимости.

2.3.Цель оценки

Цель  оценки объекта недвижимости – последующая продажа.

2.4.Рыночная стоимость объекта оценки

Рыночная стоимость объекта – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

·        Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не  обязана принимать исполнение;

·        Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

·        Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

·        Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

·        Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.

2.5. Социально- экономическое положение региона, расположение объекта оценки

Индекс промышленного производства по видам деятельности «добыча полезных ископаемых», «обрабатывающие производства», «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» в январе-марте 2005 года составил 89,9%.

Индекс промышленного производства по виду деятельности производство нефтепродуктов за январь-март 2005 года составил 106,7%.

Объемы переработки сырой нефти увеличились на 6,4% к соответствующему периоду прошлого года, и составили 2474,2 тыс. тонн. Возросло производство дизельного топлива на 13,8%, топлива для реактивных двигателей на 0,6%, мазута топочного на 6,3%, углеводородных сжиженных газов на 5,1%, снизилось производство бензинов автомобильных на 4,5%.

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды составило за первый квартал 2005 года 101,4% к аналогичному периоду прошлого года.

Производство электроэнергии по сравнению с соответствующим периодом прошлого года выросло на 1,0% и составило 2648,3 млн. кВтч, отпуск тепловой энергии сократился на 2,3% и составил – 7533,4 тыс. Гкал.

С начала года по видам деятельности «металлургическое производство и производство металлических изделий» отмечается рост индекса промышленного производства на 13,3% к соответствующему периоду прошлого года. В 1 квартале 2005 года выплавлено 186 тыс. тонн стали, произведено 173,6 тыс. тонн проката, что выше уровня соответствующего периода прошлого года соответственно на 54,1 и 49,1 процента.

За январь - март 2005 года индекс промышленного производства по добыче полезных ископаемых, кроме топливно-энергетических составил 53,7 процента (без учета серебра), или 71 процент (с учетом серебра). Снижение обусловлено уменьшением добычи золота на 38,6 процента к соответствующему периоду прошлого года из-за переработки труднообогатимых руд и снижения содержания золота в руде в 4 раза (3-6 грамма на тонну против 23-24 грамма на тонну в 1 квартале 2004 года) на предприятиях ЗАО «Артель старателей «Амур», ЗАО «Многовершинное».

По производству машин и оборудования индекс промышленного производства составил 95,4%. Снизилось производство кранов мостовых электрических, машин стиральных, дизелей и некоторых других видов продукции.

По производству электрооборудования, электронного и оптического оборудования за счет значительного снижения производства телевизоров (на 47,6%), некоторых видов кабельной продукции индекс промышленного производства составил 90,9%.

В лесопромышленном комплексе объем вывозки древесины составил 2539,9 тыс. пл. куб. м. или 100,4 процента к соответствующему уровню 2004 года, производство деловой древесины - 2147,4 тыс. пл. куб. м. или 100,3 процента. Выпуск пиломатериалов составил 117,5 тыс. куб. м с ростом на 13,1 процента к соответствующему периоду прошлого года.

Индекс промышленного производства пищевых продуктов составил 97,8% к соответствующему периоду 2004 года.

В январе-марте 2005 года произведено цельномолочной продукции 14,1 тыс. тонн или на 11,4% выше аналогичного периода 2004 года; макаронных изделий – 1,4 тыс. тонн или на 35,2 % больше; пива – 4812 тыс. дал или на 11% больше аналогичного периода 2004 года. В то же время сократилось производство спирта на 13,4%, водки и ликероводочных изделий на 28,8%, колбасных изделий на 21,2%.

Объем производства валовой продукции сельского хозяйства во всех категориях хозяйств за январь – март текущего года составил в действующих ценах 1114,3 млн. рублей (98,0% к соответствующему периоду прошлого года в сопоставимой оценке).

Тепличными комбинатами края собрано и реализовано овощей закрытого грунта 1021,2 тонны, что на 6% больше, чем за соответствующий период 2004 года. Во всех категориях хозяйств реализация скота и птицы на убой (в живом весе) и производство яиц сократилась на 3 процента.

Объем инвестиций в основной капитал по полному кругу организаций в январе-марте 2005 года составил 4812,2 млн. рублей (100,1 процента к предыдущему году в сопоставимых ценах).

За январь-март 2005 года оборот розничной торговли превысил уровень соответствующего периода прошлого года на 9,6% и составил 12143,3 млн. рублей.

Оборот общественного питания за отчетный период составил 705,1 млн. рублей или 100,3 процента к соответствующему периоду прошлого года.

За отчётный период текущего года населению края оказано платных услуг на сумму 7273,9 млн. руб., что превышает уровень соответствующего периода прошлого года на 8,6 процентов. Объем реализации бытовых услуг составил за январь-март 454,6 млн. рублей или 104,4 процента к январю-марту 2004 года.

Среднедушевые доходы в I квартале 2005 года составили 7020,7 рублей, что на 16,2 процента больше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.

Средняя начисленная заработная плата по отраслям экономики края в январе-марте 2005 года по предварительной оценке сложилась в сумме 9530,8 рублей, это на 20,2 процента выше уровня соответствующего периода прошлого года. Реальная заработная плата увеличилась на 5 процентов. Численность официально зарегистрированных безработных составила 28,9 тыс. человек, что больше на 14,2% соответствующего периода прошлого года. Это связано с увеличением минимального размера пособия по безработице. Особенно эта ситуация характерна для сельской местности края, где предложение рабочей силы превышает ее спрос.

Уровень официально зарегистрированной безработицы составил 3,7% против 3,3% в соответствующем периоде 2004 года.

2.6. Анализ среды местоположения

         Адрес: г. Хабаровск, ул. Ленина – 14

Так как организация находится в центре города, то транспортная доступность оценивается положительно.

Рядом находятся офисы других фирм, в том числе и офисы наиболее значимых конкурентов.

Экология оценивается не вполне благоприятно, так как воздух очень сильно загрязнен  выхлопными газами и пылью.

2.7. Характеристика рынка предприятия

В настоящее время в строительном комплексе насчитывают около 129 тысяч предприятий и организаций различных форм собственности. Около 80 % из них - это частные организации [5,с.3]. На них занято около 5 миллионов человек.

В настоящее время в отрасли строительства преобладающую долю занимают малые организации, о чем свидетельствует рисунок 2.1.

 

Рис.2.1. Доля малых предприятий в отрасли строительства по данным на 1 января 2004 года. [2,c.28].

 

        

Рис. 2.2.. Доля предприятий - банкротов строительной отрасли по состоянию на 1 января 2004 года[4]

Современное финансовое состояние большинства строительных организаций сегодня неудовлетворительно. Об этом свидетельствуют данные о доли убыточных предприятий и предприятий - банкротов в отрасли, отраженные на рисунке 2.2.

Представление о финансовом состоянии организаций строительного комплекса в России в периоды спада, относительной стабилизации и начинающегося подъема можно получить на основе данных, приведенных в таблицах.

Таблица 2.2

Основные экономические показатели деятельности строительных организаций г. Хабаровска в 2000-2004 годах [2,c.29].

Экономические показатели	2000год	2001год	2002год	2003год	2004год
Количество предприятий, шт.	145,5	138	147,1	137,5	135,9
Численность, тыс. чел.	4149,1	2272,5	2182	1600,9	1432
Рентабельность, %	24.2	14,8	9	8	8,5
Удельный вес убыточных предприятий, %	25,2	34,2	37,5	37	35
Инвестиции в основной капитал, млн. руб.	13,33	8.97	9,04	6,12	7,43

Таблица 2.3

Динамика основных экономических показателей деятельности строительных организаций г . Хабаровска на конец 2004- начало 2005 года, % [2,c.8]

№ п/п	Экономические показатели	4 квартал 2004 года по сравнению с 3 кварталом	1 квартал 2005 года по сравнению с 4 кварталом 2002 год
рост	нет	снижение	рост	нет	снижение
1.	Объем работ, выполненных по договорам	24	55	21	17	61	22
2.	Численность	17	01	21	12	69	19
3.	Обеспеченность собственными средствами	9	66	18	10	73	12
4.	Просроченная кредиторская задолженность	13	62	11	10	68	13
5.	Просроченная дебиторская задолженность	13	50	17	9	67	11
6.	Цены на строительную продукцию	70	29	1	69	30	1

В таблице 2.4 представлена оценка рынков сбыта для  ЗАО «Техстройсервис»

Таблица 2.4

Оценка рынков сбыта для ЗАО «Техстройсервис»

Показатели	Город Хабаровск	Населенные пункты по области в радиусе 100 км	Рынки, удаленные за 100 км
Уровень спроса, %	90	32	7
Степень удовлетворения спроса, %	97	15	2
Уровень конкуренции, %	53	78	80
Доля потребителей, готовых купить продукцию,  %	89	27	12

Как видно из таблицы 2.4, наиболее привлекательным рынком для ЗАО  Техстройсервис» является рынок города Хабаровска, наименее привлекательными - рынки,  расположенные дальше, чем на 100 км.

Для ЗАО «Техстройсервис» наиболее серьезными конкурентами на сегодняшний день являются ООО «Стройка» и ЗАО «Стройхабаровск». Анализ и оценка конкурентов представлены в таблице 2.5 [12].

Таблица 2.5

Анализ и оценка основных конкурентов

Характеристика конкурентов	Основные конкуренты
ООО «Стройка»	ЗАО «Стройхабаровск»
Объем продаж, тыс. руб.	5674	3679
Занимаемая доля рынка, %	13	10
Рентабельность, %	27	23
уровень технологии	высокий	высокий
Качество продукции	высокое	высокое
Расходы на рекламу, тыс. руб.	384	679
Привлекательность внешнего вида	дизайн и эстетика	дизайн и эстетика
Время деятельности предприятия, лет	11	8

Как видно из таблицы 2.5, основные конкуренты ЗАО «Техстройсервис» являются очень сильными,  они занимают существенные доли на  строительном рынке. Наиболее сильный конкурент - ООО «Стройка».

2.8. Общая характеристика фирмы

В качестве объекта исследования в данной работе выступает строительная организация Закрытое акционерное общество «Техстройсервис», которое было основано и зарегистрировано в Хабаровской городской регистрационной палате 8 июня 1998 года (свидетельство № 15763).

Основной целью создания организации является получение прибыли, а также наиболее полное удовлетворение рынка потребителей в строительных товарах и услугах.

Как прописано в Уставе, ЗАО «Техстройсервис» может заниматься более чем 20 видами деятельности. Основной вид деятельности - возведение зданий и сооружений из кирпича, производство кирпичной кладки.

Уставной капитал организации составляет 90000 рублей. Акционерами являются два юридических и восемь физических лиц, каждый из которых располагает 100 акциями номинальной стоимостью 900 рублей каждая.

Высшим органом управления в ЗАО «Техстройсервис» является общее собрание акционеров. Для управления текущей деятельностью назначен генеральный директор. Общая численность работающих в организации 56 человек.

Структурная организационно-производственная схема ЗАО «Техстройсервис» изображена на рис.2.3.

 

директор по производству

финансовый директор

директор по общим вопросам

                                        

 

 

Рис. 2.3. Организационная структура ЗАО «Техстройсервис»

Коммерческий отдел занимается вопросами реализации товаров, налаживании связей с потребителями. В функции бухгалтерии входят задачи ведения бухгалтерского учета в организации. Производственный отдел занимается вопросами производственного характера, ведением складского хозяйства. Сметно-плановый отдел занимается калькулированием себестоимости продукции.

Наиболее крупными поставщиками материалов являются:

1)    ОАО « Хабаровский домостроительный комбинат» - железобетонные изделия;

2)    ЗАО « ОРМЗ» -металоконструкции;

3)    ООО « Хабаровскпромстрой»- поставка строительного раствора.

Во взаимоотношения организации с государством можно выделить три основных направления: взаимоотношения с государственным банком, с государством по внебюджетным платежам, с налоговыми службами.

Финансовое положение ЗАО «Техстройсервис» на сегодняшний день является неустойчивым, о чем свидетельствует ряд финансовых показателей на сегодняшний день.

Таблица 2.6

Система общеэкономических и кадровых показателей в организации предприятия ЗАО «Техстройсервис»

№ п\п	Наименование показателя	Единица измерения	Динамика по годам
2002	2003	2004
	Кадровые показатели
1	Численность персонала , всего	чел.	400	469	460
	в том числе по категориям
2	рабочие	чел	235	276	271
3	руководители	чел	110	129	126
4	специалисты	чел	43	51	50
5	прочие служащие	чел	12	14	14
6	Коэффициент текучести		0,12	0,11	0,13
	Образовательный состав персонала	чел	400	469	460
	неполное образование		4	5	5
	общее образование		8	9	5
	среднеспециальное		20	23	5
	незаконченное высшее		28	33	23
	высшее		340	399	423
7	Возрастной состав персонала	чел.	400	469	460
	до 18 лет		0	0	0
	18 - 25 лет		0	0	0
	26-  36 лет		40	47	41
	37- 50 лет		180	211	239
	свыше 50 лет		180	211	179
8	Средний возраст работающих	лет	40	40	40
9	Структура персонала по полу	%
	женщин		90	85	90
	мужчин		10	15	10
10	Распределение ППП по стажу	чел	400	469	460
	до 1года		12	14	14
	1-3 года		8	9	9
	3-5 лет		40	47	51
	5- 10 лет		60	70	41
	более 10 лет		280	328	345
11	Квалификационный состав рабочих( по  тарифным разрядам)	чел	178	190	201
12	Уровень профессиональной подготовки	%
	рабочие
	до 1года		10	10	5
	1- 2 года		20	20	5
	более 2 лет		70	70	90
	руководители и специалисты
	высшее образование		95	98	99
	среднее специальное оразование		4	1	0,5
	практики		1	1	0,5
	Показатели, характеризующие мотивацию трудовой деятельности
13	Фонд заработной платы	тыс. руб.	987,5	1008,7	1062,37
14	Средняя заработная плата на одного  работника ППП	тыс. руб.	6	6	7
15	Затраты на обучение персонала, повышение квалификации	тыс. руб.	25,6	28	45
16	Затраты на осуществление льгот для персонала	тыс. руб.	37	39	44
17	Количество прогулов на одного работника	час	5	5	7

2.9. Анализ финансового состояния объекта оценки

Таблица  2.7

Уплотненный баланс  - нетто за 2004 год

Статья	Идентификатор	На начало года	Ha конец года
Актив
1. Внеоборотные активы
Основные средства (с.120)	ОС	2823	2570
Прочие внеоборотные активы (с.110 +  с.130 + с. 140 + с.150 +  с.230)	ПВ	0	0
Итого по разделу 1	ВА	2823	2570
2. Оборотные средства		0	0
Денежные средства и их эквиваленты (с.260)	ДС	0	10
Дебиторская задолженность (с.240)	ДБ	5096	7292
Запасы и прочие оборотные активы (с.210 + с.220 + с.250 + с.270)	3	403	56
Итого по разделу 2	ОА	5590	7437
Всего активов	СА	8413	10007
Пассив		0	0
1. Собственный капитал		0	0
Уставный капитал (с.410)	УК	0	0
Фонды и резервы (с.490- с.410)	ФР	4006	3958
Итого по разделу 1	ПК	5012	6048
2. Привлеченный капитал		0	0
Краткосрочные пассивы (с.690)	КП	3401	3959
Долгосрочные пассивы (с.590)	ДП	0	0
Итого по разделу 2	СК	3401	3959
Всего пассивов	СП	8413	10007

Таблица 2.8

Вертикальный  анализ баланса за 2004 год

Статья	На н. г.	На к. г.	Изменение
Актив
1. Внеоборотные активы
Основные средства	2823	2570	-253
Долгосрочные финансовые вложения	0	0	0
Прочие внеоборотные активы	2823	2570	-253
Итого по разделу 1	0	0	0
2. Оборотные активы	0	10	10
Запасы и затраты	5096	7292	2196
Дебиторская задолженность	403	56	-347
Денежные средства и их эквиваленты	5590	7437	1847
Прочие оборотные активы	8413	10007	1594
Итого по разделу 2	0	0	0
Всего активов	0	0	0
Пассив	0	0	0
1. Собственный капитал	4006	3958	-48
Уставный капитал	5012	6048	1036
Фонды и резервы (нетто)	0	0	0
Итого по разделу 1	3401	3959	558
2. Привлеченный капитал	0	0	0
Краткосрочные пассивы	3401	3959	558
Долгосрочные пассивы	8413	10007	1594
Итого по разделу 2	2823	2570	-253
Всего источников	0	0	0

Таблица 2.9

Показатели, характеризующие финансово - экономическое состояние предприятия

Показатель	Характеристика	Методика расчета	Норматив	2002	2003	2004
1.Среднемесячная выручка 2.Доля денежных средств в выручке 3.Среднесписочная численность работников	Характеризует масштаб деятельности Характеризует систему расчетов и финансовые возможности предприятия Характеризует размер предприятия (бизнеса)	с. 010 ф. №2 12 с. (010+020) Ф. №4 с. 010 ф. №2 с.760 ф. №5	- - -	343 10 45	450 15 50	527 18 56
4.Коэффициент абсолютной ликвидности 5. Коэффициент текущей ликвидности	Показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно; рассчитывается как отношение наиболее ликвидных оборотных активов к текущим обязательствам должника Характеризует обеспеченность предприятия оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения обязательств. Определяется отношением ликвидных активов к текущим обязательствам должника	с. (250+260) ф. №1 с. (690-630-640) ф. №1             с. 290_________ с. (690-640-650)	≥ 0,2 ≥ 1	0,2 1,3	0,22 1,4	0,23 1,5
6.Обеспеченность обязательств должника его активами 7.Степень платежеспособности по текущим обязательствам	Характеризует величину активов должника, приходящихся на единицу долга. Определяется отношением суммы активов к обязательствам должника Определяет текущую платежеспособность организации, объемы её краткосрочных заёмных средств и период возможного погашения предприятием текущей задолженности перед кредиторами за счет выручки. Рассчитывается отношением текущих обязательств должника к величине среднемесячной выручки	с.(190+с.250+с.260+с.270+с.240)ф.№1 с. (590+690) ф. №1 с. (690 - 640 – 650) ф. №1 с. 010 ф. №2 /12	- -	456 23	564 19	723 17
8.Коэффициент автономии (финансовой независимости)	Показывает долю активов должника, которые обеспечиваются собственными средствами. Определяется отношением чистых активов предприятия к совокупным активам	с. (490+640) ф. №1 с. 300 ф. №1	≥ 0,5	0,6	0,7	0,8
9.Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (СОС)	Определяет степень обеспеченности предприятия СОС, необходимыми для его финансовой устойчивости.	с. (490 – 190) ф. №1 с. 290 ф. №1	≥ 0,1	0,15	0,13	0,15
10.Отношение дебиторской задолженности к совокупным активам	Рассчитывается как отношение разницы оборотных активов и краткосрочных обязательств к величине ОА Определяется как отношение суммы долгосрочной дебиторской задолженности и потенциальных ОА, подлежащих возврату, к СА	с. (230+240) ф. №1 с. 300 ф.№1	-	1,56	1,57	1,67
11.Рентабельность активов	Характеризует степень эффективности использования имущества, профессиональную квалификацию менеджмента предприятия. Определяется как отношение чистой прибыли (убытка) к СА	с. 190 ф. №2 с. 300 ф. №1	> 0	0,25	0,32	0,34
12.Норма чистой прибыли	Характеризует уровень доходности хозяйственной деятельности предприятия. Измеряется отношением чистой прибыли к выручке	с. 190 ф. №2 с. 010 ф. №2	> 0	0,34	0,35	0,37

         В целом финансовое состояние предприятия к  концу 2004 года можно оценить как укрепляющееся.

2.11. Описание объекта оценки

Характеристики Объекта оценки представлены в табл. 2.10.

Таблица 2.10

Описание характеристик оцениваемого объекта

Адрес (идентификация объекта)
Страна	Россия
Город	Хабаровск
Административный округ	Центральный Административный округ
Транспортная магистраль	нет
Номер дома	12
Номер корпуса
Характеристика местоположения
Ближайшая станция метро	Нет
Расстояние от ближайшей станции метро	.
Характеристика расположения
Удобство подъездных путей	5
Положение фасада	На первой линии домов
Ориентация фасада	Во двор
Окружающая застройка	Жилые и административные здания
Характеристика земельного участка
Категория земель	Земли поселений
Территориально – экономическая зона	4-я
Площадь застройки, кв.м.	2 295,7
Площадь земельного участка, приходящегося на Объект оценки, кв.м.	8,8
Ограждение территории	нет
Охрана территории	Нет
Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания	смешанное
Общая площадь здания, кв. м	32 845,1
Год постройки	2001
Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции)	-
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании	2
Подземная часть	подвал
Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций	Монолитно-каркасный
Материал перекрытий	железобетон
Средняя высота потолков, м	3,0
Наличие панорамного остекления	Нет
Количество входов в помещение	один
Парковка и транспортное обеспечение	есть
Состояние здания
Охранный статус здания	Нет
Строительный статус здания	не требует ремонта
Состояние фасада	хорошее
Состояние главного входа	хорошее
Внутренняя отделка мест общего пользования	хорошая
Архитектурная проработка	рядовая
Инженерное оборудование
Тип инженерного оборудования
Состояние инженерного оборудования	не требует замены
Холодное водоснабжение	центральное
Горячее водоснабжение	центральное
Электроснабжение	стандартное
Теплоснабжение	центральное
Газоснабжение	отсутствует
Вентиляция	центральная
Кондиционирование	Индивидуальное в помещениях
Система предварительного охлаждения приточного воздуха	нет
Единая комбинированная система вентиляции, отопления и кондиционирования	нет
UPS (источник бесперебойного питания)	есть
Система пожарной сигнализации	пожарная сигнализация
Лифты	пассажирские
Охрана	Система охранной сигнализации и видеонаблюдения
Интегрированная система управления зданием (интеллектуальное здание)	нет
Телекоммуникации
Телефон	есть
Оптико-волоконные линии	есть
Инфраструктура и сервис
Банковские услуги, типографские услуги, обществен-ное питание и т.д.	нет
Управление объектом
Наличие профессионального управляющего	нет
Характеристики Объекта оценки
Площадь Объекта оценки, кв.м.	126,0
Расположение помещения в здании	1 этаж
Средняя высота потолков, м	3,0
Тип помещения	офис
Описание внутренней отделки помещений
Напольное покрытие представлено ламинатом, частично плиткой, стены покрашены, потолки покра-шены, установлены стеклопакеты пластикового профиля
Выводы:	В оцениваемых помещениях выполнен стандартный ремонт
Юридический статус
Право на Объект оценки	собственность
Право на земельный участок	долгосрочная аренда
Сервитуты (обременения)	не зарегистрированы

Примечание:   * Принадлежность к территориально-экономической зоне определена на основании Распоряжения Мэра г. Хабаровска №980-РМ от 25.09.98 г.   * Специалистам не был предоставлен договор аренды земельного участка, поэтому для целей настоящего Отчета площадь части земельного участка, приходящейся на оцениваемое помещение, была определена в соответствии с положениями ст. 6 Закона г. Хабаровска "Об основах платного землепользования в городе Хабаровске" № 34 от 16.07.97 г., равной произведению площади земельного участка (в данном случае площади застройки) и доли площади оцениваемых помещений в общей площади здания.   * Строительный объем надземной части здания был определен путем умножения площади застройки здания на общую высоту надземной части.

2.10. Имущественный (затратный ) подход

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

При определении стоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:   * расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

  * расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

  * расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;

  * расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;   * расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на ставку капитализации доходов для земли. Определение ставки капитализации для улучшений (Rул)

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

  * обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);

  * окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования). Определение ставки дисконтирования

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.

Ставка дисконтирования включает в себя:

  * безрисковую ставку;   * премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. Определение безрисковой ставки

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

  * Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков. Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.

  * Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).

Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.

  * Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.   * Ставка рефинансирования ЦБ РФ. Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.   * Государственные облигации РФ. Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами.

События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.

  * Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).

На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.

Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по еврооблигациям Минфина со сроком погашения 31.03.2030 г., составляющая 7,21% на 10 октября 2003г.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости  Расчет премии за риск представлен в таблице 2.11

Таблица 2.11

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный				1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный					1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный				1
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный			1
Ускоренный износ здания	статичный		1
Неполучение арендных платежей	динамичный							1
Неэффективный менеджмент	динамичный						1
Криминогенные факторы	динамичный				1
Финансовые проверки	динамичный			1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный							1
Количество наблюдений		0	1	2	3	1	1	2	0	0	0
Взвешенный итог		0	2	6	12	5	6	14	0	0	0
Сумма	45
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение балла	4,5
Величина поправки за риск (1 балл = 1%)	4,5%

Таблица 2.12

Расчет ставки капитализации для улучшений

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	7,21%
Премия за риск	4,50%
Премия за низкую ликвидность	1,80%
Премия за инвестиционный менеджмент	3,00%
Норма возврата	0,12%
Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул)	16,63%

Таблица 2.13

Расчет ставки капитализации для земельного участка

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	7,21%
Премия за риск	7,21%
Премия за низкую ликвидность	1,80%
Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем)	16,22%

Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:

                                   (2)

Vзем1 - стоимость земельного участка, определенная доходным подходом; ЧОДзем - чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок; Rзем - ставка капитализации для земельного участка. Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:

                    (3)

ЧОДоб - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом); ЧОДул - чистый операционный доход, приходящийся на улучшения. Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:

                    (4)

Vв.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка; Rул - ставка капитализации для улучшений.

Таблица 2.14

Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли

Показатель	Значение
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.	3 994 025р.
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), долл.	$13 2 099
Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул )	16,63%
Чистый доход, приходящийся на улучшения ( ЧОДул ), долл.	$21 968
Чистый доход от единого объекта недвижимости ( ЧОДоб ), долл.	$56 640
Чистый доход, приходящийся на земельный участок ( ЧОДзем ), долл.	$34 672
Коэффициент капитализации для земельного участка ( Rзем )	16,22%
Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , долл.	$21 3 761
Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , руб.	6 4 63 064 р.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

В рамках сравнительного подхода используется метод выделения. Метод предполагает следующую последовательность действий:

  * определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включая в себя оцениваемый земельный участок, с объектами сравнения;   * расчет стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем корректировки стоимости объектов сравнения;   * расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;   * расчет стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Стоимость земельного участка методом выделения определяется по формуле:

                       (5)

Vзем2 - стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом; Vоб.сравнит. - стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом; Vв.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка.

Таблица 2.15

Расчет стоимости земельного участка методом выделения

Показатель	Значение
Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб.	10 758 339р.
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.	3 994 025р.
Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.	6 7 64 314 р.

Таблица 2.16

Расчет итоговой величины стоимости земельного участка

Показатель	Значение
Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб.	10 758 339р.
Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.	3 994 025р.
Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.	6 7 64 314 р.

Определение восстановительной стоимости здания

Восстановительная стоимость здания определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения аналогичного здания. Общая формула расчета восстановительной стоимости:

                    (6)

СС - стоимость строительства здания;

К - переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки. Стоимость строительства рассчитана по Сборнику "базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции" МРР-2.1.02-97 Хабаровск 1997г., разработанному ГУП "НИАЦ" Хабаровскархитектуры под руководством Заместителя начальника координационно-маркетингового управления Москомархитектуры Минаева Ю.В.

Стоимость строительства здания определяется как произведение общей площади здания S на соответствующий БУПс, исчисленный для базовых условий. Стоимость строительства здания определяется по формуле:

                          (7)

Базовые удельные показатели стоимости строительства рассчитаны в ценах 1991г. на основе статистической обработки представительной выборки данных по индивидуальным и типовым проектам различного назначения. Переходный ценовой коэффициент рассчитывается следующим образом:

                            (8)

Кi - коэффициенты, учитывающие изменение цен.

Расчет коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 2.17

Определение коэффициента перехода из уровня цен 1991 года на дату оценки

Коэффициент	Обоснование	Значение
Обобщенный коэффициент инфляции на ноябрь 2002 г. к ценам 1984 г. (К 1 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/2-30 от 22 ноября 2002 г.	41,784
Обобщенный коэффициент инфляции декабря 2002 г. к ценам ноября 2002 г. (К 2 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2003 г.	1,021
Обобщенный коэффициент инфляции января 2003 г. к ценам декабря 2002 (К 3 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2003 г.	1,000
Обобщенный коэффициент инфляции февраля 2003 г. к ценам января 2003 (К 4 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2003 г.	1,003
Прогнозный коэффициент темпа инфляции с февраля 2003 г. по дату проведения оценки (октябрь 2003 г.) (К 5 )	Протокол РМВК № 6-86-1003/1-36 от 19 декабря 2003 г.	1,066
Коэффициент перехода из уровня цен 1984 г. в уровень цен 1991 г. (К 6 )	Протокол № 48 от 22.01.1998 г. Заседания Региональной Межведомственной комиссии	3,134
Коэффициент перехода из уровня цен 1991 г. в цены на дату проведения оценки (10.10.2003 г.)(К)		14,554

Таблица 2.18

Определение стоимости строительства здания

Показатель	Значение
Базовый удельный показатель стоимости строительства по объектам жилищного назначения в Хабаровске, СС, руб./кв.м.	2 200р.
Общая площадь здания, S , кв.м.	32 845,1
Коэффициент перехода из уровня цен 1991г. на дату проведения оценки, К	14,554
Стоимость строительства здания (с учетом предпринимательской прибыли) (С), руб.	1 051 660 688р.

Определение величины накопленного износа

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения объекта.

Формула определения физического износа в процентах:

                       (9)

При определении накопленного физического износа здания, в котором находится оцениваемое помещение, срок жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий". Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам. Функциональный и физический износ делят на устранимый и неустранимый. Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя. Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.

Таблица 2.19

Определение величины накопленного износа здания

Показатель	Значение
Группа капитальности здания	I
Срок жизни здания, г.	150
Эффективный возраст здания, г.	2
Физический износ, %	1%
Функциональный износ, %	0%
Внешний износ, %	0%

Определение стоимости воспроизводства объекта

Общая формула расчета стоимости воспроизводства здания:

                    (10)

ВС - восстановительная стоимость здания; Своспр - стоимость воспроизводства здания; Ифиз - коэффициент физического износа (в долях); Ифун - коэффициент функционального износа (в долях); Ивнеш - коэффициент внешнего износа (в долях). Определение стоимости воспроизводства Объекта оценки определяется путем произведения стоимости воспроизводства здания на долю площади оцениваемых помещений в общей площади здания.

Таблица 2.20

Определение рыночной стоимости Объекта при использовании затратного подхода

Показатель	Значение
Восстановительная стоимость здания (ВС), руб.	1 051 660 688р.
Физический износ, %	1%
Функциональный износ, %	0%
Внешний износ, %	0%
Стоимость воспроизводства здания, руб.	1 041 144 081р.
Стоимость воспроизводства Объекта оценки, руб.	3 994 025р.
Стоимость земельного участка, руб.	6 613 6 89 р.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.	10 607 714 р.

2.11. Рыночный сравнительный подход

Выбор сопоставимых объектов

В ходе анализа рынка офисных помещений в г. Хабаровске, были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные для продажи в октябре 2003 года. Характеристики сопоставимых объектов представлены нижеследующей таблице.

Таблица 2.21

Характеристика сопоставимых объектов

Характеристики	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3
Местоположение	м. Павелецкая, Озерковская наб.	м. Курская, ул. Земляной Вал 14/16	м. Таганская, ул. Таганская
Передаваемое право на помещение	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Фото
Год постройки
Общая площадь кв.м.	57,5	80	82,5
Полезная площадь, кв.м.	57,5	80	82,5
Функциональное назначение	Офис	Офис	Офис
Транспортная доступность	10 м. п.	5 м. п.	5 м. п.
Расположение помещения в здании	1 этаж	1 этаж	1 этаж
Удобство подъездных путей в баллах	3	5	4
Наличие отдельного входа	нет	есть	есть
Техническое состояние помещений, уровень отделки	Рабочее состояние	Евроотделка	Стандартный ремонт
Источник информации	"МИАН", тел. 974-62-12	http://www.win.izrukvruki.ru,%20тел.%20713-51-63/	http://www.domailudi.ru/

Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется. Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

Р0 - начальная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта (цена предложения); Рскорр - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта; П1, П2, П3, П4, П5, П6, П7, П8 - поправки на местоположение, на торг, на транспортную доступность, на расположение помещения в здании, на площадь помещения, на удобство подъездных путей, на наличие отдельного входа, на техническое состояние объекта. Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Поправка на местоположение вводится в случае, если сопоставимые объекты выбраны в пределах разных территориально-экономических зона, в нашем случае поправка не вводится.

Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 -10 %. Поправка определена на уровне 5%. Поправка на транспортную доступность. Поправка на транспортную доступность определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от транспортной доступности помещения. В нашем случае поправка вводится.

Таблица 2.22

Транспортная доступность	Размер поправок, %
5 мин.п.	15, 20 мин.п.	2%
5 мин.п.	10, 15 мин.трансп.	5%

Поправка на расположение помещения в здании. Поправка на расположение помещения в здании определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от расположения помещения в здании.

Таблица 2.23

Расположение помещения в здании	Размер поправок, %
1 этаж	цоколь	10%
1 этаж	подвал	25%
1 этаж	2 этаж и выше	3%

Поправка на площадь. Поправка на площадь определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от площади помещения.

Таблица 2.24

Диапазон площадей помещений, кв.м.	Размер поправок, %
до 100	от 100 до 300	2%
от 100 до 300	от 300 до 500	2%
от 100 до 300	свыше 500	3%

Поправка на удобство подъездных путей. Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. В нашем случае поправка вводится. Удобство подъездных путей Специалистами рассчитывается по пятибалльной шкале:

5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка; 4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка; 3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка затруднена; 2 балла - подъезд автомашин затруднен, ближайшая парковка находится в 10 мин. пешком.

Поправка была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке нежилых помещений, так уменьшение балльной оценки на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 2%.

Поправка на наличие отдельного входа вводится, так как наличие отдельного входа повышает стоимость объекта. Поправка определена экспертным путем на уровне 3%.

Поправка на техническое состояние (уровень отделки). На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как "Маратон" тел. 964-44-38, "Промстрой 1" тел. 367-56-31, "Маршал" тел. 155-39-59, "Холдинг трейдинг" тел. 119-50-13, "Приоритет" тел. 749-98-05 техническое состояние и уровень отделки помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:

Евроотделка (современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 150 - 200 долл. за 1 кв.м. Стандартный ремонт (отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 100 -150 долл. за 1 кв.м. Рабочее состояние (отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад). Требуется косметический ремонт (наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв.м. Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 150 -200 долл. за 1 кв.м. Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 200 -300 долл. за 1 кв.м.

Таблица 2.25

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж

Характеристики	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект оценки
Местоположение	Озерковская наб.	ул. Земляной Вал 14/16	ул. Таганская	Петровская ул., дом 7
Функциональное назначение	Офис	Офис	Офис	Офис
Общая площадь кв.м.	57,5	80	82,5	126
Стоимость, долл.	$150 000	$255 000	$247 500
Стоимость 1 кв.м площади, долл.	$2 609	$3 188	$3 000
Поправка на местоположение ( П1 )	0%	0%	0%
Поправка на торг ( П2 )	-5%	-5%	-5%
Транспортная доступность	10 м. п.	5 м. п.	5 м. п.	10 м. п.
Поправка на транспортную доступность ( П3 )	0%	0%	0%
Расположение помещения в здании	1 этаж	1 этаж	1 этаж	1 этаж
Поправка на расположение помещения в здании ( П4 )	0%	0%	0%
Поправка на площадь ( П5 )	-2%	-2%	-2%
Удобство подъездных путей в баллах	3	5	4	5
Поправка на удобство подъездных путей ( П6 )	4%	0%	2%
Наличие отдельного входа	нет	есть	есть	есть
Поправка на наличие (отсутствие) ( П7 )	3%	0%	0%
Общая процентная поправка	0%	-7%	-5%
Техническое состояние помещений, уровень отделки	Рабочее состояние	Евроотделка	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт
Поправка на состояние, долл. за 1 кв. м. ( П8 )	150	-100	0
Скорректированная стоимость 1 кв.м., долл./кв.м.	$2 759	$2 864	$2 850
Стоимость 1 кв.м. Объекта оценки, долл./кв.м.	$2 824

Таблица 2.26

Площадь, кв.м.	Стоимость 1 кв.м. оцениваемого помещения, долл./кв.м.	Рыночная стоимость Объекта оценки, долл. США	Курс доллара США Банка России на дату проведения оценки	Рыночная стоимость Объекта оценки, руб.
126,0	$2 824	$355 824	30,235

2.12. Оценка бизнеса доходным подходом

Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Хабаровска, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).

Исследование арендных ставок офисных помещений проводилось по данным электронных баз газеты "Из рук в руки", интернет-сайтов агентств недвижимости г. Хабаровска и др.

Таблица 2.27

Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы Объекта

Характеристики	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4
Источник информации		Компания "Новый Город", тел. 771-72-80	Компания "Инвест Реал", тел. 787-71-95	Журнал "Недвижимость и цены" №36, тел. 915-56-53	Компания "Новый Город", тел. 363-26-38
Местоположение	Петровская ул., дом 7	Озерковская наб.	ул. В. Радищевская	ул. М. Коммунистическая, д. 21	ул. Таганская
Общая площадь кв.м	126,0	220,0	205,0	500,0	160,0
Удобство подъездных путей в баллах	5	4	4	4	5
Транспортная доступность	10 м. п.	10 м. п.	3 м. п.	10 м. п.	10 м. п.
Расположение помещения в здании	1 этаж	2 этаж	2 этаж	2 этаж	2 этаж
Уровень отделки помещений	Стандартный ремонт	рабочее состояние	стандартный ремонт	рабочее состояние	евроотделка
Ставка арендной платы, долл./м2/год	-	480	530	475	570
Корректировка на различие в площади, %	-	0%	0%	2%	0%
Корректировка на расположение в здании, %	-	3%	3%	3%	3%
Корректировка на удобство подъездных путей, %	-	2%	2%	2%	0%
Корректировка на транспортную доступность, %	-	0%	0%	0%	0%
Корректировка на уровень отделки, в %	-	10%	0%	10%	-5%
Общая процентная поправка, %	-	15%	5%	17%	-2%
Скорректированная ставка арендной платы, долл./м2/год	$556	$552	$557	$556	$559

Таким образом, ставка арендной платы для Объекта оценки будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок и составит (округленно) 556 долл. /кв.м./год.

Проведенный анализ рынка показывает, что средняя ставка аренды офисного помещения класса "В" без учета НДС составляет $ 490 за кв. м в год, офисного помещения класса "С" без учета НДС $ 297 за кв. м в год (в расчет принималась максимальная граница представленного в анализе диапазона, учитывая местоположение Объекта оценки), Откуда, среднее значение ставки аренды для помещения занимающего промежуточное положение между офисами класса "В" и "С" составит (округленно) $ 400 за кв. м в год. В соответствии с представленной в настоящем Отчете классификацией Объект оценки занимает промежуточное положение между офисами класса "В" и "С", а также ставка аренды, рассчитанная для Объекта оценки без учета НДС и эксплуатационных расходов составит порядка $ 418 за кв. м в год. Данный факт свидетельствует о корректности подобранных сопоставимых объектов и возможности использования определенной величины далее в расчетах. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И ПОТЕРЬ ОТ НЕДОСБОРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,92. По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Расчет среднегодовой величины эксплуатационных расходов представлен в нижеследующей таблице. Исходные данные предоставлены Заказчиком.

Таблица 2.28

Наименование услуг	Среднегодовая величина расходов, оплачиваемых собственником (с учетом НДС)
Налог на имущество, руб.	69 399р.
Техническое обслуживание противопожсист. сигнализации, руб.	10 768р.
Техническое обслуживание системы кондиционирования и вентиляции, руб.	19 137р.
Техническое обслуживание передачи сигнала пожара по радиоканалу, руб.	751р.
Техническое обслуживание системы доступа и видео-наблюдения, руб.	3 280р.
Отопление, руб.	23 194р.
Холодная и горячая вода , руб.	3 568р.
Уборка помещений, руб.	53 525р.
Услуги охраны, руб.	53 525р.
Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, руб.	237 147р.
Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, долл./кв.м./год	$62

         Также следует учесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Коэффициент капитализации принимает равным рассчитанному в рамках определения стоимости земельного участка коэффициенту капитализации для улучшений.

Таблица 2.29

Определение рыночной стоимости Объекта оценки методом капитализации дохода

Показатель	Значение
Площадь Объекта оценки ( S ), кв.м.	126,0
Арендная плата ( A ст ) , долл./ кв.м./год	$556
Потенциальный валовый доход ( ПВД ) , долл./год	$70 056
Коэффициент загрузки помещений ( К з )	0,92
Коэффициент сбора платежей ( К с )	1,00
Действительный валовый доход ( ДВД ), долл./год	$64 452
Эксплуатационные расходы ( ЭР на кв.м ), долл./кв./год	$62
Эксплуатационные расходы по Объекту оценки ( ЭР ), долл./год	$7 812
Чистый операционный доход ( ЧОД об ), долл./год	$56 640
К оэффициент капитализации	16,63%
Рыночная стоимость Объекта ( V ) , долл.	$340 589
Рыночная стоимость Объекта ( V ) , руб .	10 297 708р.

2.13. Согласование полученных результатов

В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные в нижеследующей таблице.

Таблица 2.30

Данные по трем подходам оценки

Подход	Рыночная стоимость
Затратный	10 607 714 р.
Сравнительный	10 758 339р.
Доходный	10 297 708р.

Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования: А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ; В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:   * Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:

Таблица 2.31

Шкала отношений для парного сравнения

Важность параметра оценки	Численное значение
Одинаковая важность	1
Умеренное превосходство	3
Значительное превосходство	5
Явное превосходство	7
Абсолютное превосходство	9

  * Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:W ij =(Пaij)1/n. где aij- важность критерия (индекса)

  * Полученные веса нормируются:W ij = W ij / W. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.   * Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.

  * Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Таблица 2.32

Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки

подходы оценки	стоимость	весовой коэффициент	скорректированная стоимость
затратный подход	10 607 714 р.	0,2	2 121 543р.
сравнительный подход	10 758 339р.	0,4	4 303 336р.
доходный подход	10 297 708р.	0,4	4 119 083р.
Итоговая величина рыночной стоимости:			10 543 962р .

Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей: Рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов) составляет (округленно):

10 544 000 (Десять миллионов пятьсот сорок четыре тысячи рублей) или по курсу Банка России на дату проведения оценки (30,235 руб. за 1 долл. США) 348 735 (Триста сорок восемь тысяч семьсот тридцать пять долларов США).

Заключение

Существуют три основных подхода к оценке недвижимости, приносящей доход: затратный, сравнение продаж и капитализация доходов.

Правильная оценка очень важна не только для рынка недвижимости, но (не побоюсь этого сказать) и для экономики страны в целом, особенно в переходный период. Потому что предприятия,  земля, жилье и этот перечень можно продолжать долго, все относится к недвижимости. Достаточно только  привести пример приватизации 90-х годов прошлого века в России. Когда почти все предприятия были проданы по заниженным ценам, исключение не составляет и основная часть ТЭКа

Список литературы

1)    СПРАВОЧНАЯ И МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 366 с.

2)    Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2000. – 322 с.

3)    Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002- 458 с.

4)    Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 358 с.

5)    Оценка рыночной стоимости  недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2000. – 396 с.

6)    Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. – СПб.: Изд- во СПбГТУ, 1997. – 247 с.

7)    Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.:  Дело, 1999. – 289 с.

НОРМАТИВНЫЕ И ПРАВОВЫЕ АКТЫ 1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" 2. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519) 3. "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" ГОСТ Р 51141-98" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.02.1998 N 28) 4. "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно - распорядительной документации. Требования к оформлению документов" ГОСТ Р 6.30-97" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.07.1997 N 273)

Приложения