Содержание

Введение. 2

1. Теоретическая часть. 4

1.1. Понятие и состав недвижимости в Российской Федерации. 4

1.2. Управление недвижимостью.. 6

1.3. Управление государственной и муниципальной недвижимостью.. 9

2. Практическая часть. 17

2.1. Описание объекта. 17

2.2. Методы оценки. 20

Вид корректировки. 23

Заключение. 34

Список используемых источников. 36

Введение

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

 Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

Рынок управления недвижимостью становится в последнее время одним из самых быстроразвивающихся. Способствуют этому в большой степени частные управляющие компании, которые оказывают собственникам высококачественные услуги по довольно приемлемым ценам.

Цель работы – раскрыть сущность вопроса связанного с критериями эффективного управления недвижимостью.

Задачи работы:

1.                 Раскрыть сущность понятия «недвижимость»

2.                 Определить критерия управления недвижимостью

3.                 Провести анализ стоимости объекта недвижимости.

1. Теоретическая часть

1.1. Понятие и состав недвижимости в Российской Федерации

   В соответствии с законодательством Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГK РФ).

    В соответствии с Земельным кодексом РФ земельный фонд Российской Федерации подразделяется на 7 категорий земель. По данным Государственного (национального) доклада «О состоянии земель в Российской Федерации в 2001 году» 64,5% составляют земли лесного фонда; 23,3% — земли сельскохозяйственного назначения; 2% -земли особо охраняемых территорий; 1,6% - земли водного фонда; 1,1% - земли поселений; 1% - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны, безопасности и иного специального назначения и 6,5% - земли запаса.

Государственная политика в сфере управления недвижимостью является неотъемлемой частью государственной социально-экономической политики и связана с ней (в части целей, задач, сроков и механизмов реализации).

Государственная политика в сфере управления недвижимостью должна быть системной, что требует выполнения следующих условий:

реализация государственной политики в сфере управления недвижимостью должна быть организована как планомерный, последовательный и непрерывный процесс;    

методы и технологии решения задач указанной политики должны быть разработаны и научно обоснованы с учетом мирового опыта управления недвижимостью и регулирования рынка недвижимости; 

задачи государственной политики в сфере управления недвижимостью, механизмы их реализации, требования к результатам должны быть реалистичными и учитывать социально-экономическое состояние страны, действительные возможности и ресурсы государства, национальные особенности и исторические традиции;  

задачи должны быть определены исчерпывающим образом и структурированы по значимости, а их решение должно обеспечивать достижение поставленной цели.   

Государственная политика в сфере управления недвижимостью:

носит публичный характер, обеспечивает участие граждан и их объединений в подготовке решений и осуществлении мероприятий, направленных на формирование и реализацию этой политики;       

предусматривает ответственность органов государственной власти и местного самоуправления, граждан и юридических лиц за социальные, экономические и иные последствия их деятельности по управлению, распоряжению и использованию недвижимости.   

Основными направлениями государственной политики в сфере управления недвижимостью являются:

создание правовых основ для построения эффективной системы управления государственной и муниципальной недвижимостью;       

обеспечение условий для привлечения инвестиций в недвижимость и формирования рынка земельных участков и иной недвижимости;    

реформирование системы платежей за землю и прочно связанную с ней недвижимость, совершенствование методов оценки недвижимости;  

проведение институциональных преобразований системы управления недвижимостью и создание инфраструктуры рынка недвижимости; 

совершенствование правовых основ и механизмов распоряжения природными объектами недвижимости.   

 Каждое из этих направлений реализуется посредством правовых, экономических и организационных мероприятий, представляющих комплексную модель управления недвижимостью в Российской Федерации.[1]

1.2. Управление недвижимостью

Управление недвижимостью в России осуществляют либо государственные органы, либо частные компании, либо, что является довольно распространенным примером, сами собственники. Причем доля частных управляющих компаний на этом рынке пока невелика, хотя управлять недвижимостью на профессиональном уровне становится все более выгодно. И причин того, что этот рынок пока до конца не заполнен, множество. К ним можно отнести и несовершенство законодательной базы в стране, в соответствии с которой далеко не всякий объект можно отдавать под управление частным компаниям. Довольно важной причиной также является боязнь или нежелание владельцев передавать свою недвижимость в управление посторонним лицам. Поэтому довольно распространенной является ситуация, когда собственник выполняет еще и функции управляющего. А это не всегда оправданно. Так как после 5-10 лет такого управления здание становится непригодным или, как минимум, слабо пригодным для дальнейшей эксплуатации. Естественно, что арендаторы начинают высказывать претензии, требовать снижения тарифов на аренду, а впоследствии могут и покинуть данное помещение, подыскав что-нибудь поприличнее. Очевидно, что никто не захочет снимать офис в здании, где, например, стоит неприятный запах из-за забившихся канализационных систем или в течение года несколько раз не срабатывали охранные системы, из-за чего арендаторы либо могли, либо понесли убытки (а ведь обеспечение элементарного порядка и безопасности как раз входит в обязанности управляющих компаний). А профессиональные управляющие компании не дожидаются возникновения таких ситуаций, а на любую, даже самую незначительную, жалобу реагируют по первому же сигналу. А когда управлением занимается государство, то эти жалобы чаще всего игнорируются до последнего момента. Наверное, всем нам приходилось сутки просиживать в ожидании сантехника, которого должны были прислать по вашей заявке или бегать по лестнице пешком из-за неисправности лифта, который не могут отремонтировать неделями. Это я говорю про жилой фонд, который большей своей частью находится в управлении "не очень коммерческих" структур.

А вот арендаторы, в отличие от простых жильцов, которым попросту некуда деваться, ждать не будут. И действительно, зачем им это нужно? Скорей всего, уже после второй проигнорированной заявки о неполадках арендатор просто отправится на поиски иного места для своего офиса. Либо дождется окончания срока договора, а вот продлевать его не будет.

Вообще управление недвижимостью делится на три составляющие: техническое, организационное и коммерческое обслуживание. В развитых странах все эти три функции объединяются у одной управляющей компании, а у нас такое объединение является редкостью. Возможно, это вызвано невысоким уровнем доверия со стороны собственников к какой бы то ни было управляющей компании. Отечественные владельцы недвижимости еще до конца не осознали всех преимуществ частных фирм. Многие из них просто-напросто испытывают некую долю недоверия к негосударственным управляющим, забывая о том, что самим частным компаниям, особенно с именем, невыгодно "кидать" своих заказчиков даже по мелочам. Если вдруг обман всплывет, то компания рискует потерять с таким трудом полученную известность, имя и авторитет, не говоря уже о клиентах. Поэтому как раз таки частные компании заинтересованы в том, чтобы честно выполнять условия договора и оставить клиента, если можно так сказать, довольным.

Санкт-Петербург считается одним из самых прогрессивных городов России по своему отношению к негосударственным управляющим компаниям. Именно в Петербурге процент собственности, находящейся в управлении частных фирм, значительно выше, чем где бы то ни было по России. А в марте текущего года санкт-петербургские власти приняли во втором чтении закон "О доверительном управлении имуществом…", который предусматривает передачу государственных объектов в руки профессиональных управляющих. И это, безусловно, шаг вперед.

Государство, в принципе, не является "эффективным собственником", поскольку не может следить и быстро реагировать на изменения рынка. К тому же государственные структуры находятся в замкнутом кругу, из которого крайне трудно выйти. Отсутствие средств приводит у низкому уровню эксплуатации объекта, что в свою очередь приводит к потере арендаторов, без которых, собственно говоря, объект не может приносить прибыль. Также при возникновении критической ситуации на самом объекте государство неспособно быстро принять верное решение. Пока это решение будет согласовываться и дорабатываться (а в условиях "переразвитого" бюрократизма в нашем обществе такая доработка займет уйму времени), объект может уже полностью разрушиться, и какие-либо "реанимационные" действия станут бессмысленными. Конечно, устранить минимальные неполадки в срок может и государство, но своевременно решить серьезные проблемы, особенно связанные с необходимостью предоставления дополнительных финансовых ресурсов, получается крайне редко. А частный управляющий в такой ситуации сможет быстро сориентироваться, принять правильное решение и достать при необходимости нужную сумму денег, взяв, правда, на себя некий риск, который впоследствии будет оправдан, и на который никогда бы не решилось государство.

Также закон о доверительном управлении помогает решить целый ряд вопросов, связанных с реализацией неиспользуемого потенциала зданий. Попросту говоря, при государственном управлении отдача объекта минимальна: пустуют огромные помещения, а те, которые все же заняты, используются нерационально, не принося такой прибыли, которую можно получить при их грамотном использовании. Особенно, если учесть, что частные компании рискуют чаще государственных, а это как раз характеризует коммерческий подход к управлению недвижимостью, следовательно, приносит большую прибыль. Да, государственное или собственническое управление тоже в некоторых случаях может принести реальную рыночную прибыль. Но не следует забывать, что без профессионального подхода к эксплуатации, реальные доходы от недвижимости можно получать, лишь выжимая из объектов последние соки, что не может не сказаться на дальнейшей судьбе данного здания. В функции "доверительных" профессиональных управляющих как раз и входит поддержание конкретного объекта в таком состоянии, чтобы была возможна его дальнейшая эксплуатация. Самые опытные управляющие, помимо текущих работ и платежей, пытаются добиться того, чтобы стоимость недвижимости не только не падала, а наоборот возрастала в будущем. Так что власти Петербурга, поддержав закон о доверительном управлении, принимают грамотное решение, которое должно стать руководством к действию для остальных.

Но на российском рынке управления недвижимостью есть целый ряд проблем. В первую очередь это недостаток опытных отечественных управляющих. А иностранным компаниям, которые имеют большой опыт управленческой работы, часто не хватает знания специфики нашего рынка и связей с российскими компаниями и надзорными органами. А отечественным – наоборот, не хватает мирового опыта деятельности в этой сфере.

Но, несмотря на это, спрос на услуги частных управляющих компаний продолжает расти с каждым годом такими темпами, что спрос на услуги профессиональных управленцев уже начинает превышать предложение, что, в общем-то, отрадно. Так как означает это, что и наши собственники пришли к выводу, что лучше заплатить профессиональному управляющему. Потому что у собственника хватает и своих забот, связанных непосредственно с владением имущество, и на грамотное управление у него просто не хватает времени.[2]

 

1.3. Управление государственной и муниципальной               недвижимостью

Фундаментом реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения недвижимостью является разграничение государственной собственности, в том числе на землю, здания, сооружения, включая входящие в состав имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий и учреждений.

Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.91 г. № 3020-1 для имущественных комплексов государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений, зданий, сооружений установлены основания и правила их разграничения на федеральную собственность, собственность субъектов РФ, муниципальную собственность. На данный момент процесс разграничения государственной собственности в данной сфере имущественных отношений в целом завершен. Однако при этом далеко не всегда реализован принцип, согласно которому не подлежащее отчуждению в частную собственность имущество должно находиться в собственности того публичного образования, для выполнения (установленных Конституцией РФ[3] и федеральными законами) функций которого оно должно использоваться.

Правовые основы и порядок разграничения государственной собственности на землю установлены Федеральным законом от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» и принятым в соответствии с ним Постановлением Правительства РФ от 04.03.2002 г. № 140 «Об утверждении Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности». Однако предусмотренные этими актами правила сложны, допускают возможность затягивания процесса разграничения государственной собственности на землю в согласительных и судебных процедурах и определяют объективно длительные сроки его завершения. Подготовка одного перечня земельных участков в случае отсутствия спора по земельному участку и при наличии всех необходимых документов в среднем займет 7-9 месяцев.

Таким образом, анализ правовых основ и правил разграничения государственной собственности на землю, и иные объекты недвижимости убедительно доказывает необходимость изменения процедуры разграничения государственной собственности на землю.

 Предписанное Конституцией РФ разграничение государственной собственности необходимо осуществлять на основании федерального закона.

Земельным кодексом РФ к федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, соответственно, должны быть отнесены земельные участки по непротиворечивым основаниям, установленным федеральным законом для разграничения государственной собственности на землю. При этом право собственности у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований на земельные участки и иные объекты недвижимости в соответствии с федеральными законами должно возникать с момента его государственной регистрации, проводимой при переоформлении прав на земельные участки, их переводе из одной категории в другую, совершении сделок с ними.

В частности, в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности должны находиться земельные участки, на которых расположено недвижимое имущество, находящееся или находившееся до его приватизации в соответствующей собственности; земельные участки, предоставленные органам государственной власти или органам местного самоуправления, государственным или муниципальным предприятиям, учреждениям, иным некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти или органами местного самоуправления. Имущество, которое должно оставаться исключительно в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, необходимо определять в соответствии с федеральным законом о государственном и муниципальном имуществе.

 Таким образом, указанными нормами Земельного кодекса РФ унифицировано будет дополнено правовое регулирование, осуществляемое иными федеральными законами и нормативными правовыми актами, в соответствии с которыми земельные участки отдельных категорий и видов использования земель уже находятся в федеральной собственности. В данном случае для осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления полномочий по распоряжению земельными участками необходимо будет лишь зарегистрировать возникшее на основании федеральных законов право собственности соответственно Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

Это позволит ускорить процесс формирования единого объекта недвижимости и последовательную приватизацию государственного и муниципального имущества.

Федеральными законами, устанавливающими полномочия органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, должно быть определено имущество, в том числе недвижимое, не подлежащее отчуждению из государственной или муниципальной собственности, и необходимое для выполнения органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, соответственно, указанных полномочий.

 Распоряжение государственной и муниципальной недвижимостью и организация ее использования

В контексте задач, поставленных Президентом РФ В.В. Путиным в Послании к Федеральному Собранию РФ 2002 г., необходимо провести сокращение избыточных, оставив только необходимые государственные функции, и максимально быстро определиться с имуществом, которое следует оставить в государственной и муниципальной собственности. Это требует радикального пересмотра существующих подходов к управлению государственной и муниципальной недвижимостью.

На данный момент в сфере управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом отсутствует четкое разграничение и регламентация полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также механизмы реализации этих полномочий.

В систему превратилась практика участия органов государственной власти и органов местного самоуправления в инвестиционных проектах и иных коммерческих мероприятиях на рынке недвижимости совместно с частными компаниями, причем вкладами публичных образований, как правило, являются принадлежащие публичным образованиям земельные участки и иная недвижимость, а также права пользования ими.

 Последнее обычно реализуется через существующие в огромном количестве государственные и муниципальные унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения. Вместе с тем формально возможности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований как собственников по управлению названными предприятиями невелики, следствием чего является крайняя неэффективность использования закрепленного за ними недвижимого имущества и многие злоупотребления в данной сфере.

Более того, законодательно установленное право некоторых видов государственных и муниципальных учреждений самостоятельно распоряжаться закрепленным за ними недвижимым имуществом приводит по существу к тому, что такие учреждения превращаются в «рантье» и даже, практически прекратив выполнение своих основных функций, существуют за счет доходов от использования государственной собственности.

Следствием отсутствия эффективного механизма разграничения собственности на землю является сохраняющаяся разобщенность не только полномочий по распоряжению земельными участками и прочно связанной с ними недвижимостью, но и единых по смыслу полномочий по приватизации земельных участков (занятых приватизированной недвижимостью), и их предоставлению в аренду, что не позволяет реализовать принцип «одного окна» и снижает эффективность управления в этой сфере.

Такое положение, с одной стороны, приводит к сохранению и непрерывному усилению в данной сфере бюрократических барьеров для предпринимателей, а с другой стороны — к значительной монополизации положения на рынке недвижимости самих органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления. Это пагубно сказывается на предпринимательском климате в стране, обусловливает возникновение неадекватно высоких цен на недвижимое имущество, отсутствие конкуренции, высокий уровень коррупции, наличие огромного сектора государственных и муниципальных организаций, деятельность которых сводится к сдаче в аренду недвижимого имущества, низкий объем инвестиций в государственную и муниципальную недвижимость, стремительно теряющую потребительские качества.

    Концептуальной основой реформирования управления государственной и муниципальной недвижимостью должно стать определение соответствующим федеральным законом перечня видов государственного и муниципального имущества, сохранение которого исключительно в государственной и муниципальной собственности продиктовано необходимостью осуществления Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями возложенных на них Конституцией РФ и федеральными законами полномочий.

 Эффективность управления таким недвижимым имуществом должна определяться не критерием ее доходности, а критерием разумной достаточности, позволяющим публичным образованиям выполнять свои функции. Поэтому указанное недвижимое имущество необходимо закреплять на праве оперативного управления (здания, сооружения) и праве постоянного (бессрочного) пользования (земельные участки) за казенными предприятиями и учреждениями. Оно не может быть отчуждено из государственной или муниципальной собственности ни в результате приватизации, ни в результате исполнительного производства, ни по каким иным основаниям.

Передача такого имущества в аренду либо иное его коммерческое использование необходимо запретить федеральным законом. Вовлечение данного имущества в оборот возможно исключительно после принятия уполномоченным органом решения об его высвобождении (изъятии соответственно у казенных предприятий и учреждений) и переводе такого недвижимого имущества в разряд коммерческого.

Напротив, недвижимое имущество, не предназначенное для реализации Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями своих функций (коммерческая недвижимость), должно быть последовательно приватизировано. В законодательство следует внести изменения, не допускающие ограничение приватизации и оборота земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности здания и сооружения.

 Управление таким недвижимым имуществом (в период до его приватизации) должно быть ориентировано на максимальное извлечение прибыли. Передача коммерческой недвижимости в аренду должна осуществляться исключительно на аукционах (конкурсах), а в безвозмездное пользование — лишь в случаях, установленных федеральным законом. Право государственных и муниципальных учреждений самостоятельно распоряжаться закрепленным за ними недвижимым имуществом должно быть исключено.

Приобретение, в том числе посредством участия Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований в инвестиционной деятельности, недвижимого имущества будет осуществляться исключительно в случаях, когда такая недвижимость необходима для реализации публичных полномочий. Федеральные законы должны содержать исчерпывающие случаи, в которых Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования для осуществления деятельности могут приобретать и сохранять в своей собственности недвижимое имущество. Исходя из данного принципа должна формироваться федеральная инвестиционная программа, инвестиционные программы субъектов РФ и муниципальных образований, программы деятельности казенных предприятий и сметы учреждений.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд должно быть ограничено необходимостью размещения на них имущества казенных предприятий, учреждений и иного имущества, которое может находиться исключительно в публичной собственности, изменением черты поселений и иными государственными и муниципальными нуждами, установленными Земельным кодексом РФ.

Применительно к недвижимому имуществу, находящемуся исключительно в государственной и муниципальной собственности и используемому для ведения деятельности, являющейся государственной или муниципальной монополией, необходимо предусмотреть широкое использование концессионных методов управления. Это позволит не только привлечь частный капитал к управлению такими объектами на условиях сохранения и повышения их потребительских качеств, но и сделать его приоритетным источником инвестиций на создание (воспроизводство) указанной недвижимости и поступления имущества в собственность Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

 Следует определить критерии сохранения исключительно в государственной собственности таких объектов недвижимости, как: взлетно-посадочные полосы аэродромов, причальные сооружения морских и речных портов, мелиоративные системы сельского хозяйства, плотины ГЭС и другие подобные объекты. При невозможности обеспечить эффективное выполнение функций собственника в отношении названных объектов публично-правовыми методами следует ставить вопрос об их приватизации.

Последовательное реформирование естественных монополий транспорта и топливно-энергетического комплекса обусловит ограничение соответствующих транспортных систем в качестве объектов недвижимого имущества в гражданском обороте и сосредоточение таких объектов у юридических лиц, находящихся под полным или преобладающим контролем государства. При этом эффективное управление указанной недвижимостью замещается реализацией принципа передачи на конкурсе акций соответствующих компаний в доверительное управление эффективным менеджерам. Аналогичный подход допустим применительно к управлению недвижимостью локальных инфраструктурных монополий поселений (водоснабжение, теплоснабжение, канализация, городской транспорт и другие). [4]

 

2. Практическая часть

2.1. Описание объекта

1.1. Акт осмотра объекта

Объект оценки	Жилое помещение (квартира)
Адрес	г. Новосибирск, ул. Советская, д. 19, тел.: 25-50-94
Заказчик отчёта	Кулаков К.Ю.
Собственник объекта	Кулаков К.Ю.
Оцениваемые права	Полное право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Используемые стандарты оценки	Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.

Сведения об оценщике

Организация	ООО «ОЦЕНКА»
Адрес местонахождения	г. Новосибирск, ул. Октябрьская, д. 31, тел.: 29-05-93
Основание для проведения оценки	Договор №59 от 29 апреля 2004 года
Сведения о лицензии	Лицензия № 459781 Минимущества РФ от 4.02.2003г. (срок действия с 4.02.2003 г. по 4.02.2007 г)

Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный многоподъездный панельный дом, серия П-44Т
Год постройки	2000г.
Материал наружных стен	Железобетонная панель
Материал перекрытий	Железобетон
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение здания	Лифт, мусоропровод, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Отсутствует
Количество этажей в здании	17
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	9
Площадь, кв. м: общая / жилая	76 / 44,7
Кол-во комнат, их площадь, кв. м	3 изолированные комнаты / 18,9/14,0/11,1
Площадь кухни, кв. м	13,2
Санузел	раздельный
Высота потолков, м	2,65
Вспомогательные и подсобные помещения	Отсутствуют
Лоджия (балкон)	Лоджия (не застеклена)
Вид из окон	На ул. Советская
Слаботочное обеспечение	Телефон, ТВ-антенна
Дополнительные системы безопасности	Металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру
Состояние отделки (субъективная оценка)	Евроремонт, состояние хорошее, проведения значительных ремонтных работ не требуется
Видимые дефекты внутренней отделки	Отсутствуют
Данные о перепланировке	Не производилась. Стандартная типовая планировка
Дополнительная существенная информация	Плита на кухне – электрическая. Окна – пластиковые стеклопакеты

1.2. Анализ местоположения

Показатель	Описание или характеристика показателя
Район	Центральный район
Местоположение в районе	Фасад здания выходит на проезжую часть ул. Советская Здание располагается параллельно Красному  проспекту
Преобладающая застройка микрорайона	Жилая панельная
Транспортная доступность	5 мин. общественным транспортом от ст. м. Площадь Ленина
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Объекты социальной инфраструктуры района в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Магазины, банки, школа, д/сад, предприятия службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс, зона отдыха и т.п.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Отличная. Район с развитой инфраструктурой
Объекты промышленной инфраструктуры района	Не обнаружены
Объекты транспортной инфраструктуры района	ул. Советская, Красный проспект, троллейбусные и автобусные маршруты, станция метрополитена
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Удовлетворительная

1.3. Допущения и ограничивающие условия

1.        Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее – «Оценщик») и подготовившие данный отчёт (далее – «Отчёт»), являются полномочными представителями ООО «ОЦЕНКА», имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

2.        В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

3.        Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

4.        При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

5.        Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

6.        Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

7.        Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.[5]

2.2. Методы оценки

2.1. Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода.

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:

-   метод капитализации дохода

-   метод дисконтирования денежных потоков

В данном Отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

Срын=ЧОД(год)\R, где

ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год

R – ставка капитализации

1.                     Для расчета ЧОД применяются следующие формулы: 

ЧОД=ПВД – потери – ОР, где

ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании

Потери – потери от недоиспользования

ОР – операционные расходы

-   Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

-   Определение потерь при сборе платежей

Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.

-   Определение величины операционных расходов

Операционные расходы подразделяются на:

-          Условнопостоянные;

-          Условнопеременные;

-          Расходы на замещение.

К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи.

В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.[6]

Таблица 2.1. Расчёт рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Показатель	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена/мес./дол. США	-	1200	1000	850
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		1200		1000		850
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		1200		1000		850
Условия аренды	На длительный срок	На длительный срок	0	На длительный срок	0	На длительный срок
Скорректированная цена		1200		1000		850
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		1200		1000		850
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель  2004	Апрель  2004	0	Апрель  2004	0	Апрель  2004	0
Этаж	9	12	0	2	0	6	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	9	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	64	+5%	76,8	0	79,2	-1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	13,2	0	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	+1%	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Хорошая	+10%	Евроремонт	0
Наличие мебели	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	Отсутствует	+20%
Наличие бытовой техники	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	Отсутствует	+20%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Совмещенный	+2%
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. пешком	-1%	05 мин. пешком	-1%	07 мин. пешком	-1%
ПВД, дол. США\мес		1250	1100	1200
ПВД, дол. США\год		15000	13200	14400
Весовые доли		0,12	0,1	0,06

Показатель	Объект оценки	Аналог №4	Аналог №5	Аналог №6
Цена/мес./дол. США	-	800	1150	1000
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		800		1150		1000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		800		1150		1000
Условия аренды	На длительный срок	На длительный срок	0	На длительный срок	0	На длительный срок	0
Скорректированная цена		800		1150		1000
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		800		1150		1000
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель  2004	Апрель  2004	0	Апрель  2004	0	Апрель  2004	0
Этаж	9	2	0	8	0	6	0
Всего этажей	17	14	0	9	0	12	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	68,0	+1%	72,1	+1%	69,2	+1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	10	+2%	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	+1%	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Хорошая	+10%	Евроремонт	0	Евроремонт	0
Наличие мебели	В наличии	Отсутствует	+20%	В наличии	0	В наличии	0
Наличие бытовой техники	В наличии	Отсутствует	+20%	В наличии	0	Отсутствует	+20%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Совмещенный	+2%
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	10 мин. пешком	-1%
ПВД, дол. США\мес		1300	1170	1200
ПВД, дол. США\год		15600	14040	14400
Весовые доли		0,04	0,17	0,08

Показатель	Объект оценки	Аналог №7	Аналог №8	Аналог №9
Цена/мес./дол. США	-	1050	1100	1050
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		1050		1100		1050
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		1050		1100		1050
Условия аренды	На длительный срок	На длительный срок	0	На длительный срок	0	На длительный срок
Скорректированная цена		1050		1100		1050
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		1050		1100		1050
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель  2004	Апрель  2004	0	Апрель  2004	0	Апрель  2004	0
Этаж	9	6	0	2	0	3	0
Всего этажей	17	9	0	12	0	9	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	64	+5%	78,8	-1%	69,2	+1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	13,2	0	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	На улицу	0
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Евроремонт	0	Хорошая	+10%
Наличие мебели	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Наличие бытовой техники	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	07 мин. транспортом	0	07 мин. пешком	-1%	05 мин. пешком	-1%
ПВД, дол. США\мес		1100	1050	1150
ПВД, дол. США\год		13200	12600	13800
Весовые доли		0,13	0,2	0,1
ИТОГО: дол. США\год	13750

15000*0,12+13200*0,1+14400*0,06+15600*0,04+14040*0,17+14400*0,08+13200*0,13+12600*0,2+13800*0,1=13762,8≈13750

Таблица 2.2.  Расчет чистого операционного дохода[7]

№ п/п	Показатель	Значение
1	Ставка арендной платы, $/мес	1150
2	Ставка арендной платы, $/год	13750
3	Потери от недоиспользования, %	5
4	Годовой доход с учетом недоиспользования, $	13062,5
5	Операционные расходы, %	5
6	Чистый операционный доход, $/год	12375

2.                     Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:

R=ставка доходности капитала + норма возврата

Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка

Норма возврата = 100%\n, где n – количество оставшихся лет службы объекта

Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. В Отчете принята равной 6%.

Рисковая ставка:

-         Премия за вложения в недвижимость;

-         Премия за низкую ликвидность;

-         Премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.

Таким образом, ставка доходности капитала равна:

Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%

Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет. Так как жилой дом был построен в 2000 году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 96 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни – 91 год. Отсюда:

Норма возврата = 100%\91 = 1,09 %

Тогда можем найти ставку капитализации:

R= 10% +1,09% = 11,09%≈11,1%

Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:

С_рын = ЧОД(год)\R = 12375$\0,111 = 111486,5 ≈ 111500 (долл. США)

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная доходным подходом, составит 111500 долл. США.[8]

 

2.2. Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

-   сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

-   проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

-   анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

-   корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

-   согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.[9]

Таблица 2.3. Расчёт стоимости объекта оценки

Показатель	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена/об. пл./дол. США	-	109600	116500	108400
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		109600		116500		108400
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		109600		116500		108400
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	0	Альтернативная продажа	+4%	Свободная продажа	0
Скорректированная цена		109600		122600		108400
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		109600		122600		108400
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель  2004	Апрель  2004	0	Апрель  2004	0	Апрель  2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	2000 г.	0	1990-е г.	+6%
Этаж	9	12	0	2	0	17	+5%
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	64	+5%	78,8	-1%	69,2	+1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	13,2	0	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	+1%	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Требуется косметический ремонт	+15%	Требуется косметический ремонт	+15%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Совмещенный	+2%
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	05 мин. пешком	-1%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	0	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США		123200	138200	141500
Весовые доли		0,16	0,09	0,04

Показатель	Объект оценки	Аналог №4	Аналог №5	Аналог №6
Цена/об. пл./дол. США	-	112400	115000	130000
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	0	Свободная продажа	0	Свободная продажа	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель  2004	Апрель  2004	0	Апрель  2004	0	Апрель  2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	2000 г.	0	2002г.	0
Этаж	9	12	0	2	0	11	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	68	+5%	55,7	+7%	80,4	-1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	8,6	+3%	8,0	+3%	15,0	-1%
Вид из окон квартиры	На улицу	На улицу	0	На улицу	0	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	Отсутствует	+1%	Отсутствует	+1%	Две лоджии	-1%
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Хорошее	+10%	Хорошее	+10%	Евроремонт	0
Телефон	В наличии	Спареный	+2%	В наличии	0	Отсутствует	+3%
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Совмещенный	+2%	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	10 мин. транспортом	-1%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	-1%	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Отличное	-1%	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США		144600	140800	127400
Весовые доли		0,07	0,08	0,23

Показатель	Объект оценки	Аналог №7	Аналог №8	Аналог №9
Цена/об. пл./дол. США	-	104100	129500	101000
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		104100		129500		101000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		104100		129500		101000
Условия продажи	Свободная продажа	Альтернативная продажа	+4%	Свободная продажа	0	Альтернативная продажа	+4%
Скорректированная цена		108500		129500		105200
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		108500		129500		105200
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель  2004	Апрель  2004	0	Апрель  2004	0	Апрель  2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	1990-е г.	0	2002 г.	0
Этаж	9	1	+5%	2	0	10	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	70,1	+1%	76	0	61,6	+5%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	9,3	+2%	13,2	0	8,0	+3%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Требуется косметический ремонт	+15%	Хорошее	+10%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	Отсутствует	+3%
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	15 мин. транспортом	+2%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	0	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США		123200	146000	130200
Весовые доли		0,12	0,14	0,07
ИТОГО: дол. США	132800

123200*0,16+138200*0,09+141500*0,04+144600*0,07+140800*0,08+127400*0,23+123200*0,12+146000*0,14+130200*0,07=132836≈132800

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость объекта оценки. Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 132800 долл. США.

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения (публичной оферты).

Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости новосибирского региона, Оценщик ввёл дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на два процента.

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, составит 130200 долл. США.[10]

Заключение

Подводя итог работы отметим. Что поставленные задачи работы были решены:

1.                     Раскрыта сущность понятия «недвижимость»

2.                     Определены критерия управления недвижимостью

3.                     Проведен анализ стоимости объекта недвижимости.

Управление недвижимостью делится на три составляющие: техническое, организационное и коммерческое обслуживание. В развитых странах все эти три функции объединяются у одной управляющей компании, а у нас такое объединение является редкостью. Возможно, это вызвано невысоким уровнем доверия со стороны собственников, к какой бы то ни было управляющей компании.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил один из трёх существующих подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного подхода распределились следующим образом:

№ п/п	Критерии	Сравнительный подход	Доходный подход
1	Достоверность информации	80	20
2	Полнота информации	75	25
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	80	20
4	Способность учитывать конъюнктуру рынка	85	15
5	Способность учитывать местоположение	55	45
6	Допущения принятые в расчетах	80	20
7	Сумма баллов	455	145
8	Удельные весовые показатели,%	75	25

 Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки:

Наименование подхода	Сравнительный	Доходный
Полученная рыночная стоимость, долл. США	130200	111500
Весовая доля	0,75	0,25
Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США	126000

130200*0,75 + 111500*0,25 = 97650 + 27875 = 125525≈125500≈126000 долл. США.

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила 126000 (сто двадцать шесть тысяч) долларов США.

На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в новосибирском регионе объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению.

Список используемых источников

1.                     Белых А. Управляем вместе. – М.: Маркетинговая группа БЕШ, 2004.

2.                     Конституция РФ. – М.: Просвещение, 2004.

3.                     Кулаков К. Ю. Оценка объектов недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2003

4.                     Левадная Н. Недвижимость в Российской Федерации. – М.: ИНФРА-ДАНА, 2004.

5.                     Оценка недвижимости в России: состояние, перспективы развития//Земля и недвижимость, 2004. - №6. – С. 36-41

6.                     Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. \Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2004.

7.                     Управление недвижимостью//Современная недвижимость, 2004. - №10. – С. 35-42.

8.                      Хамин Д., Юрков Д. Оценка недвижимости. – М.: Логос, 2003.

9.                     Цогоев А. Управление недвижимостью. – М.: Бизнес, 2003.

10.                Экономика недвижимости.\Под ред. В. И. Ресина. – М.: Дело, 2003.

---

[1] Белых А. Управляем вместе. – М.: Маркетинговая группа БЕШ, 2004. – С. 86

[2] Управление недвижимостью//Современная недвижимость, 2004. - №10. – С. 35-42.

[3] Конституция РФ. – М.: Просвещение, 2004.

[4] Цогоев А. Управление недвижимостью. – М.: Бизнес, 2003. – С. 152

[5] Кулаков К. Ю. Оценка объектов недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2003. – С. 173

[6] Хамин Д., Юрков Д. Оценка недвижимости. – М.: Логос, 2003. – С. 93

[7] Левадная Н. Недвижимость в Российской Федерации. – М.: ИНФРА-ДАНА, 2004. – С. 181

[8] Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. \Под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2004. – С. 247

[9] Экономика недвижимости.\Под ред. В. И. Ресина. – М.: Дело, 2003. – С. 119

[10] Оценка недвижимости в России: состояние, перспективы развития//Земля и недвижимость, 2004. - №6. – С. 36-41