Содержание
1.
Аналитическая часть. 3
Характеристика рынка недвижимости в городе Хабаровске. 3
2. Практическая часть. 7
Задача 1. 7
Задача 2. 7
Список литературы.. 9
1. Аналитическая часть
Характеристика
рынка недвижимости в городе Хабаровске
На рынке недвижимости Хабаровска
все оживает, все движется, причем вверх, все набирает свои обороты: и
цены, и продажи.
Итоги месяца (февраль)
К началу февраля месячный прирост средней стоимости квадратного метра
составил 2,1%, (для справки: в предыдущие года за этот период цена квадратного
метра возрастала в среднем на 1,6%) и его цена достигла 810,2$. Спешим
напомнить, что это—средний показатель.
Самый дорогой средний квадратный метр по городу, как всегда, у
однокомнатных квартир—861,16$, хотя в сентябре он и упал в цене на 1,4%. У
двухкомнатных квартир в прошедшем месяце этот показатель стал наименьшим —
779,6$ (в сентябре он вырос на 1,7%), уступив свои позиции трехкомнатным (их
средний квадратный метр вырос за первый месяц осени на 4,2%).
Позиции цен среднего квадратного метра по типам планировки традиционный
самый дорогой квадратный метр у квартир новой планировки — 818,14$ (рост на
1,9%), чуть дешевле у «сталинок» — 806,97$, у «хрущевок» этот показатель достиг в сентябре 776,7$, у
квартир улучшенной планировки — 746,7$. Таким образом, рекордсменами в
стоимости квадратного метра стали трехкомнатные квартиры новой планировки в
центре (цена 1м2—1043,6$). Самая же низкая цена 1м2 в прошедшем месяце была у
квартир улучшенной планировки, расположенных на окраине, — 545,9$. Итак,
амплитуда отклонения от среднего показателя—810,5$—в сентябре составила 28,8% в
сторону роста и 32,6% в сторону уменьшения. Абсолютные значения стоимости
квадратного метра можно увидеть в таблице.
Таблица 1
Средняя стоимость
квадратного метра, долл.
|
Средняя
стоимость квадратного метра ($)
|
|
Вид
планировки
|
Центр
|
Ближе
к центру
|
Средняя
отдаленность
|
Окраина
|
|
Сталинка
|
996,4
|
550,8
|
567,2
|
460,7
|
|
Хрущевка
|
951,4
|
712,4
|
676,6
|
587,7
|
|
Улучшенная
|
942,4
|
704,7
|
660,5
|
545,9
|
|
Новая
|
1043,6
|
766,1
|
711,5
|
555,7
|
С ростом стоимости квадратного метра, казалось бы,
должны подорожать и квартиры. Рост цен на жилье есть, но не везде. В одних
сегментах рынка произошли подъемы согласно общей тенденции прошедшего месяца, в
других, наоборот, падения, в отдельных случаях довольно ощутимые.
Подорожание отмечается у квартир, расположенных в районах средней
отдаленности — на 3,9%. Но на общей картине этого сегмента есть и небольшие
спады: у двухкомнатных квартир улучшенной планировки на 0,4% и у трехкомнатных
«хрущевок» — на 1,1 %. Более всех здесь выросли в
цене трехкомнатные квартиры улучшенной и новой планировок (на 4,4% и 7,9% соответственно),
а также однокомнатные квартиры улучшенной планировки— на 3,2%. Самая дешевая
квартира в этом районе престижности находится на ул. Тихоокеанской (общая
площадь— 18,2м2) по цене 5тыс.$ (стоимость м2— 274, 73$). Самой дорогой в
сентябре в районе средней отдаленности была квартира индивидуальной планировки,
расположенная в районе Депо-2 (кв-л Энергетиков),
площадью 178 м2, по цене 180тыс.$ (стоимость м2—1011,24$).
В других районах престижности отмечается более существенное падение цен
на жилье. Наибольшее (в процентном выражении) падение произошло в районе
престижности ближе к центру: средний показательна,6%. Более всех сдали свои
позиции двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (в среднем на 5,6% и 6,3%
соответственно). Упали в цене однокомнатные квартиры новой планировки (на 6,1%:
с 31,8тыс. $ до 29,8тыс.$) и «хрущевки» (на 0,2%: с
25,6тыс.$ до 25,5тыс.$). Рост отмечается лишь у однокомнатных квартир
улучшенной планировки (на 1,3%: с 27,2тыс.$ до 27,6тыс.$) и у трехкомнатных «хрущевок» (на 2,6%: с 36,6тыс.$ до 37,6тыс.$).
Наименьшее падение цен на квартиры произошло в центре: средний показатель
— 0,6%. Здесь подешевело однокомнатное жилье (в среднем на 3,8%). Рост
отмечается у двухкомнатных «хрущевок» (на 1,7%: с
40,5 тыс. $ до 41,2тыс.$) и у трехкомнатных квартир новой планировки (на 4,1%:
с 74,8тыс. $ до 77,9тыс.$).
В структуре предложения кардинальных изменений не произошло. Несколько
увеличилось предложение квартир новой планировки (на 2%). На столько же упала
величина предложения «хрущевок» и квартир улучшенной
планировки. Стало больше предлагаться двухкомнатных квартир — на 2%, но
снизилось предложение однокомнатных и трехкомнатных квартир—на 1%. В структуре
предложения квартир по районам престижности изменения следующие: в центре
увеличение на 4%, в районе престижности ближе к центру—на 2%, на окраине и в
районе средней отдаленности произошли падения— на 2% и на 4% соответственно.
Таблица 2
Средняя стоимость квартир по районам
|
Средняя
стоимость квартир по районам (тыс. $)
|
|
Центр
|
|
Вид
планировки
|
Однокомнатные
|
Двухкомнатные
|
Трехкомнатные
|
|
Сталинка
|
31,9
|
51,0
|
78,3
|
|
Хрущевка
|
31,4
|
41,2
|
48,8
|
|
Улучшенная
|
33,2
|
43,9
|
54,0
|
|
Новая
|
35,9
|
59,2
|
77,9
|
|
Ближе
к центру
|
|
Сталинка
|
22,2
|
29,6
|
37,8
|
|
Хрущевка
|
25,5
|
30,7
|
37,6
|
|
Улучшенная
|
27,6
|
33,2
|
38,8
|
|
Новая
|
29,8
|
41,0
|
50,9
|
|
Средней
отдаленности
|
|
Сталинка
|
17,1
|
29,0
|
41,1
|
|
Хрущевка
|
24,2
|
29,5
|
32,8
|
|
Улучшенная
|
26,9
|
30,5
|
36,1
|
|
Новая
|
28,3
|
37,3
|
46,7
|
|
Окраина
|
|
Сталинка
|
-
|
19,6
|
31,5
|
|
Хрущевка
|
20,5
|
25,3
|
28,1
|
|
Улучшенная
|
21,0
|
26,5
|
28,9
|
|
Новая
|
23,3
|
29,0
|
32,4
|
Итоги 4
квартала и прогнозы
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Хабаровска
за 4-й квартал 2004 года выросла на 2,04%. Стабильный рост наблюдался в декабре
(на 1,5 %) и в ноябре (на 2,1 %). В октябре отмечался спад на 1,5%. Таким
образом, цена среднего квадратного метра за прошедший квартал выросла с 794$ до
810,2$.
За прошедший период 2004 года цена среднего квадратного метра выросла на
28,9% (с 628,5$ до 810,2$).
Как показывают наши многолетние наблюдения за вторичным рынком жилья г.
Хабаровска цены на средний квадратный метр в 4 квартале в среднем вырастали на 2,8% (хотя в октябре
2003г. рост составил 5%).
Скорее всего, можно ожидать наращивание темпов роста в пределах 3—4% и
подъема цены за средний квадратный метр до 838$.
2. Практическая часть
Задача 1
УСЛОВИЕ
ЗАДАЧИ
Определить стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой настоящее время равна 10 000 тыс. долл.,
если известны срок и ежегодный
прирост стоимости (ставка)
Срок – 3 года
Ставка – 14 %
годовых
РЕШЕНИЕ
Величина наращенной стоимости недвижимости через 3
года определяется:
Sn = P*(1+ic)n (1)
Где Sn – величина стоимости
недвижимости через n
лет , долл.
P – первоначальная стоимость
недвижимости, долл.
ic
– ставка
n - число лет, годы
Sn
= 10000* (1+0,14)6 = 10000*2,19 = 21950 (долл.)
ОТВЕТ
Таким образом, к
концу 3 года стоимость недвижимости будет равна 21950 долл.
Задача 2
УСЛОВИЕ
ЗАДАЧИ
Владельцы дома решили произвести
капитальный ремонт своего здания. Стоимость ремонтных работ растет на 6 % в
год. Какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный
счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15 %, если
известны:
- текущая стоимость ремонтных работ: 4500 долл.
- период
времени, в течение которого владельцы
будут откладывать деньги на ремонт- 6
лет
РЕШЕНИЕ
1)
Стоимость работ
через 2 года с учетом роста определяется с использованием формулы (1):
Sn
= 4500*(1+0,06)6 = 6383 (долл.)
2)
Фактор взноса определяем по таблицам шести функций денежной единицы:
При сроке – 6 лет и величине ставке – 15 % фактор
взноса равен 0,2642
3)
Величина ежегодного
взноса:
В = Sn
* ФВ, (2)
Где Фв – фактор взноса
В = 6383*0,2642
= 1686 (долл.)
4) величина ежемесячного взноса:
1686/12 = 140,5
(долл.)
ОТВЕТ
Величина ежемесячного взноса равна 140,5 долл.
Список литературы
1)
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.:
Финансы и статистика, 2000. – 366 с.
2)
Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2000. – 322 с.
3)
Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд.,
переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002- 458 с.
4)
Оценка недвижимости: Учеб. пособ.
/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:
Финансы и статистика, 2000. – 358 с.
5)
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность».
Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2000. – 396 с.
6)
Тарасевич Е.И. Оценка
недвижимости: Энцкл. Оценки. – СПб.:
Изд- во СПбГТУ, 2000. – 247
с.
7)
Экономика недвижимости: Учеб. пособ./
Под ред. В.И. Ресина. – М.: Дело, 2000. – 289 с.