Содержание


Введение. 4

1. Теоретическая часть. 5

1.1. Сущность оценки недвижимости. 5

1.2. Сущность основных подходов оценки недвижимости. 6

1.2.1. Затратный подход. 6

1.2.2. Метод сравнения продаж.. 7

1.2.3. Метод капитализации доходов. 7

2. Практическая часть. 8

Образец отчета об оценке недвижимости. 8

2.1. Экспертное заключение. 8

2.2. Общая часть. 9

2.2.1. Последовательность определения стоимости объекта недвижимости. 9

2.2.2. Основные положения об оценке недвижимости. 10

2.2.3. Сведения об оценщике. 11

2.2.4. Сведения о специалистах оценщика. 12

2.2.5. Стандарты, подходы и методы оценки  объекта недвижимости. 12

2.2.6. Перечень использованных при проведении оценки  объекта данных. 12

2.2.7. Принятые допущения,  ограничения и пределы  применения результата оценки. 13

2.3. Описание объекта оценки. 14

2.4. Анализ рынка г. Хабаровска. 17

2.4.1.        Рынок недвижимости, его структура и объекты.. 17

2.4.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. 17

2.5. Расчет  стоимости  объекта методами затратного подхода. 21

2.5.1. Расчет стоимости земельного участка. 21

2.5.2. Определение восстановительной стоимости здания. 28

2.5.3. Определение величины накопленного износа. 30

2.5.4. Определение стоимости воспроизводства объекта. 31

2.6. Расчет стоимости  объекта методами сравнительного подхода. 32

2.6.1. Выбор сопоставимых объектов. 32

2.7. Расчет стоимости объекта методами доходного подхода. 38

2.7.1. Обоснование выбора метода  доходного подхода  и расчет  стоимости объекта недвижимости. 38

2.8. Согласование результатов оценки. 42

Заключение. 45

Список литературы.. 46


Введение

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций.  На стоимость недвижимости влияют множество факторов. Для того, чтобы разобраться в сути оценки недвижимости, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на ее стоимость.

Стоимость недвижимости создают 4  фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от использования данного объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения,   тем лучше.

Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества.  Как это делается, познание теоретических основ оценки недвижимости, приносящей доход, в общих чертах, и есть цель данной работы.

Целью данной работы является исследование процесса оценки объекта недвижимости.

Поставленная цель конкретизируется рядом задач:

1.     рассмотреть  теоретические аспекты оценки недвижимости

2.     рассмотреть практические аспекты оценки объекта недвижимости



1. Теоретическая часть

1.1. Сущность оценки недвижимости

Факто­ры, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недви­жимости достоверна только на определенную дату.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматри­вается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный мо­мент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объек­та недвижимости.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной [4,с . 188].

Большинство оценщиков делают оценку текущей стои­мости.

Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на оп­ределенную дату в прошлом.

Перспективная оценка недвижимости - это обычно оцен­ка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проек­тируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

Существует три метода определения стоимости недвижимости:

1)    затратный

2)    сравнение продаж

3)    капитализация доходов.

Также  в этой сфере используется множество специфических терминов. Понятие которых приведены ниже.

Все теоретические проанализированные аспекты рынка недвижимости, а также остальные изложены  в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 – ФЗ  от 29 июля 1998 года       (см. приложение 1).

1.2. Сущность основных подходов оценки недвижимости

1.2.1. Затратный подход

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной сто­имости является сумма стоимости участка земли и стоимо­сти строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства по­добного объекта (здания) за вычетом амортизации (изно­са). Метод затрат особенно полезен в оценке новых здании или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Использование метода затрат для определения стоимо­сти недвижимости показано на рис. 1.


 
















Рис. 1. Затратный подход оценки недвижимости


1.2.2. Метод сравнения продаж

Суть метода срав­нения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полез­ности. При отсутствии на рынке такой недвижимости ме­тод сравнения продаж не применяется. Метод сравне­ния продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или в настоящее время выставлен на продажу на рынок объектов типа оцениваемой соб­ственности. Используя этот метод, оценщик получает от­ражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с ана­логичной недвижимостью, называемой «сравнимые про­дажи» [3,с .99]. Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать.

Схема использования этого метода показана на рис. 2. [3,с .99].


Исследование рынка недвижимости

 

Исследуемый объект недвижимости

 
 






Рис. 2. Сущность метода сравнения продаж


1.2.3. Метод капитализации доходов

Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости дела­ются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцени­ваемой недвижимости не известна. С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти Данные применяются в методе капитализации дохода [6,с  18].

Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта.   Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:

К=Кt/(1+n)                      (1)

К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее вре­мя), руб.

Кt - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

     n  - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент ка­питализации, или коэффициент дисконта.

2. Практическая часть

Образец отчета об оценке недвижимости

2.1. Экспертное заключение

На основании договора № 01/002/1010 от 10.10.2003 г. Обществом с ограниченной ответственностью "АНАЛИТИЧЕСКИЙ КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ ЦЕНТР "ДЕПАРТАМЕНТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ"" " оказаны услуги по оценке Объекта оценки (нежилые офисные помещения, площадью 16,0 кв.м., находящиеся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Хабаровск, Петровская ул., д. 7) и составлен в письменной форме настоящий Отчет об оценке Объекта оценки.

Полученные в ходе проведения оценки результаты позволяют сделать вывод о том, что на дату определения стоимости объекта оценки (дату проведения оценки) 10.10.200…5 г., рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов) составляет (округленно до тысяч рублей):

10 544 000 (Десять миллионов пятьсот сорок четыре тысячи рублей) или   348 735 (Триста сорок восемь тысяч семьсот тридцать пять долларов США).

2.2. Общая часть

2.2.1. Последовательность определения стоимости объекта недвижимости

Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта [6,с . 199]:

  * заключение Договора;   * установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:     - правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;     - данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к Объекту;     - информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;     - иной информации, необходимой для установления количественных и качественных харак-теристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом.   * анализ рынка, к которому относится Объект;   * выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;   * обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определе-ние итоговой величины стоимости Объекта;   * составление и передача Заказчику настоящего Отчета

2.2.2. Основные положения об оценке недвижимости

В соответствии с Договором Оценщиком оказаны услуги по оценке Объекта, при этом Оценщик придерживался положений, указанных в табл. 1"Основные положения об оценке Объекта".

Таблица 1

Основные положения об оценке Объекта

Положение

Значение



Основание для проведения Оценщиком оценки Объекта:

Договор № 01/002/1010 от 10.10.2003 г.



Точное описание Объекта:

нежилые офисные помещения, площадью 126,0 кв.м., находящие-ся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Хабаровск, Пет-ровская ул., д. 7



Реквизиты собственника (Заказчика оценки):

ООО "ООО" Почтовый адрес: Место нахождения: р/с № к/с № БИК ИНН



Остаточная стоимость Объекта на 01.10.2004 г.

3 469 952 руб.



Вид стоимости Объекта

рыночная



Период проведения оценки

10.10.2005… г. - 16.10.2005… г.



Дата определения стоимости Объекта (дата проведения оценки):

10.10.2005… г.



Дата составления отчета:

16.10.2005… г.



Цели проведения оценки Объекта:

установление обусловленной Договором стоимости Объекта



Задачи проведения оценки Объекта:

Определение стоимости Объекта для получения кредита в банке


2.2.3. Сведения об оценщике

Реквизиты Оценщика представлены в табл.2

Таблица 2

Сведения об Оценщике

Реквизит

Значение



Полное наименование:

Общество с ограниченной ответственностью "АНАЛИТИЧЕСКИЙ КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ ЦЕНТР "ДЕПАРТАМЕНТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ"



Место нахождения:

103009 Хабаровск, Газетный переулок, д. 17/9, стр. 3, ком. 66.



Почтовый адрес:

103051 Хабаровск, Лихов пер., д. 4, стр. 1



Телефон, факс:

+7(095)209-4000; 200-4420; 299-7967; 299-3383



Электронная почта:

info@dpo.ru



Сайт в сети Интернет:

http://www.dpo.ru/



Номер и дата регистрации МРП:

001.401.163 от 26 февраля 1998 года



Идентификационный номер на-логоплательщика (ИНН):

7710277867



Основной государственный реги-страционный номер (ОГРН):

1027739644800



Реквизиты лицензии:

Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 000277 от 24 августа 2001 г., выдана Министерством имущественных отноше-ний Российской Федерации сроком действия с 24 августа 2001 г. до 24 августа 2004 г.



Банковские реквизиты:

Расчетный счет № 40702810800010003598 Банк ОАО "Леспром-банк", г. Хабаровск. Корреспондентский счет № 30101810100000000732, БИК № 044583732


2.2.4. Сведения о специалистах оценщика

         В таблице 3 представлены сведения об оценщиках

Таблица 3

Сведения об Оценщиках

Имя

Должность (специальность)

Образование, иная информация




Севастьянов Алексей Евгеньевич

Генеральный директор

действительный член Российского Общества Оценщиков (сертификат № 3102 от 30.05.97. и № 05Д-02316 от 6 мая 1998 г.), Диплом Межотраслевого института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов РЭА им. Г.В. Плехано-ва "Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализа-ция "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" ПП № 409284 от 18 мая 2001 года.




Базарова Нина Владимировна

Специалист

диплом Московского Государственного Университета Геодезии и Картографии № ДВС 1075286, квалификация Инженер по городскому кадастру; курсы повышения квалификации: МИПК РЭА им. Г.В. Плеханова - слушатель программы переподго-товки "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"


2.2.5. Стандарты, подходы и методы оценки  объекта недвижимости

Стандартами оценки для определения соответствующего Договору вида стоимости Объекта являются Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года № 519 "Об утверждении стандартов оценки" (//Российская Бизнес - газета. - 24 июля 2001. № 29). Использование названных выше стандартов обосновывается обязательностью их применения Оценщиком в рамках оценочной деятельности. При проведении оценки Объекта

2.2.6. Перечень использованных при проведении оценки  объекта данных

При проведении оценки Объекта Оценщик использовал полученные от Заказчика документы, приведенные в табл. 4

Таблица 4

Опись полученных от Заказчика документов

Наименование, вид документа

Реквизиты документа

Свидетельство о государственной регистрации права №

Копия документа

От "10" апреля 200… г.

Справка БТИ о состоянии здания (форма №5)

Копия документа

От "26" июня 200… г.

Выписка из технического паспорта на здание (форма 1а) №

Копия документа

От "26" июня 200… г.

Поэтажный план

Копия документа

От "26" июня 200… г.

Экспликация к поэтажному плану

Копия документа

От "26" июня 200… г.


2.2.7. Принятые допущения,  ограничения и пределы  применения результата оценки

При проведении оценки Объекта Оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата оценки Объекта:

1. Настоящий Отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с целями и задачами проведения оценки Объекта.

2. При проведении оценки Объекта предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, прямо или косвенно влияющих на итоговую величину стоимости Объекта. Оценщику не вменялся в обязанность поиск таких факторов. 3. Оценщик, используя при проведении оценки Объекта документы и информацию, полученные от Заказчика, а также из иных источников, не удостоверяет фактов, изложенных в таких документах либо содержащихся в составе такой информации.

4. Использованные при проведении оценки Объекта данные принимаются за достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения. 5. Оценщику не вменяется в обязанность доказывание существующих в отношении Объекта прав.

6. Права на Объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательству Российской Федерации и иным нормативным актам, за исключением случаев, если настоящим Отчетом установлено иное. 7. Объект предполагается свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, если настоящим Отчетом установлено иное. 8. Итоговая величина стоимости Объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости Объекта (дату проведения оценки), при этом итоговая величина стоимости Объекта может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом, если с даты составления настоящего Отчета до даты совершения сделки с Объек-том или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. 9. Сведения, выводы и заключения, содержащиеся в настоящем Отчете, касающиеся методов и способов проведения оценки, а также итоговой величины стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению Специалистов, основанному на их специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке. 10. Расчеты в рамках проведения оценки Объекта осуществлялись Специалистами с использованием программы Microsoft® Excel 2002 (10.2701.2625). В расчетных таблицах и формулах, представленных в настоящем Отчете приведены округленные значения показателей. Итоговые значения получены также при использовании округленных показателей.

2.3. Описание объекта оценки

Характеристики Объекта оценки представлены в табл. 5.

Таблица 5

Описание характеристик оцениваемого объекта

Адрес (идентификация объекта)

Страна

Россия

Город

Хабаровск

Административный округ

Центральный Административный округ

Транспортная магистраль

Петровская ул.

Номер дома

7

Номер корпуса

 

Характеристика местоположения

Ближайшая станция метро

Петровская

Расстояние от ближайшей станции метро

10 м. п.

Характеристика расположения

Удобство подъездных путей

5

Положение фасада

На первой линии домов

Ориентация фасада

Во двор

Окружающая застройка

Жилые и административные здания

Характеристика земельного участка

Категория земель

Земли поселений

Территориально - экономическая зона

4-я (Таганка)

Площадь застройки, кв.м.

2 295,7

Площадь земельного участка, приходящегося на Объект оценки, кв.м.

8,8

Ограждение территории

нет

Охрана территории

нет

Общая характеристика здания

Функциональное назначение здания

смешанное

Общая площадь здания, кв. м

32 845,1

Год постройки

2001

Год проведения последнего капитального ремонта (реконструкции)

-

Конструктивные характеристики здания

Количество этажей в здании

20

Подземная часть

подвал

Тип дома по материалу/технологии несущих конструкций

Монолитно-каркасный

Материал перекрытий

железобетон

Средняя высота потолков, м

3,0

Наличие панорамного остекления

нет

Количество входов в помещение

один

Парковка и транспортное обеспечение

есть

Состояние здания

Охранный статус здания

нет

Строительный статус здания

не требует ремонта

Состояние фасада

хорошее

Состояние главного входа

хорошее

Внутренняя отделка мест общего пользования

хорошая

Архитектурная проработка

рядовая

Инженерное оборудование

Тип инженерного оборудования

 

Состояние инженерного оборудования

не требует замены

Холодное водоснабжение

центральное

Горячее водоснабжение

центральное

Электроснабжение

стандартное

Теплоснабжение

центральное

Газоснабжение

отсутствует

Вентиляция

центральная

Кондиционирование

Индивидуальное в помещениях

Система предварительного охлаждения приточного воздуха

нет

Единая комбинированная система вентиляции, отопления и кондиционирования

нет

UPS (источник бесперебойного питания)

есть

Система пожарной сигнализации

пожарная сигнализация

Лифты

пассажирские

Охрана

Система охранной сигнализации и видеонаблюдения

Интегрированная система управления зданием (интеллектуальное здание)

нет

Телекоммуникации

Телефон

есть

Оптико-волоконные линии

есть

Инфраструктура и сервис

Банковские услуги, типографские услуги, обществен-ное питание и т.д.

нет

Управление объектом

Наличие профессионального управляющего

нет

Характеристики Объекта оценки

Площадь Объекта оценки, кв.м.

126,0

Расположение помещения в здании

1 этаж

Средняя высота потолков, м

3,0

Тип помещения

офис

Описание внутренней отделки помещений

Напольное покрытие представлено ламинатом, частично плиткой, стены покрашены, потолки покра-шены, установлены стеклопакеты пластикового профиля

Выводы:

В оцениваемых помещениях выполнен стандартный ремонт

Юридический статус

Право на Объект оценки

собственность

Право на земельный участок

долгосрочная аренда

Сервитуты (обременения)

не зарегистрированы

Примечание:   * Принадлежность к территориально-экономической зоне определена на основании Распоряжения Мэра г. Хабаровска №980-РМ от 25.09.98 г.   * Специалистам не был предоставлен договор аренды земельного участка, поэтому для целей настоящего Отчета площадь части земельного участка, приходящейся на оцениваемое помещение, была определена в соответствии с положениями ст. 6 Закона г. Хабаровска "Об основах платного землепользования в городе Хабаровске" № 34 от 16.07.97 г., равной произведению площади земельного участка (в данном случае площади застройки) и доли площади оцениваемых помещений в общей площади здания.   * Строительный объем надземной части здания был определен путем умножения площади застройки здания на общую высоту надземной части.

2.4. Анализ рынка г. Хабаровска

2.4.1.  Рынок недвижимости, его структура и объекты

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:   * объекты недвижимости   * субъекты рынка   * процессы функционирования рынка   * механизмы (инфраструктуру) рынка.

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

2.4.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям: ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения. РЫНОЧНЫЙ СПРОС - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки. ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования. ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

ФИНАНСОВАЯ ОПРАВДАННОСТЬ - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ (ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:

* жилое;   * офисное;   * торговое;   * производственное;   * складское.

При анализе оптимального варианта использования Специалисты провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости. ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ

Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения значительно уступает уровню арендных ставок при использовании Объекта оценки в качестве торговых и офисных помещений, Специалисты приняли решение, что производственное и складское назначение объекта не соответствует критерию максимальной эффективности. ОФИСНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений:

1)    Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения; 2) Кабинетная планировка; 3) Расположение объекта недалеко от станции метро; 4) Объект находится на 1 этаже. ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение: 1) Оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение; 2) Объект оценки расположен в районе жилой застройки; 3) Расположение объекта на 1 этаже здания. Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение: 1) Отсутствие витрин; 2) Кабинетная планировка, отсутствие больших помещений, которые можно использовать под торговые залы; 3) Наличие только одного входа; 4) Отсутствие подсобных помещений.

Таблица 6

Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования


Факторы

Производственное и складское назначения

Офисные помещения

Торговые помещения

Потенциал местоположения

-

+

+

Рыночный спрос

-

+

+

Правовая обоснованность

-

+

-

Физическая возможность

-

+

-

Финансовая оправданность

-

+

-

Максимальная эффективность

-

+

-

Итого

0

6

2

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве помещений офисного назначения.

2.5. Расчет  стоимости  объекта методами затратного подхода

2.5.1. Расчет стоимости земельного участка

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

При определении стоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:   * расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

  * расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

  * расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;

  * расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;   * расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на ставку капитализации доходов для земли. Определение ставки капитализации для улучшений (Rул)

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

  * обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);

  * окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования). Определение ставки дисконтирования

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.

Ставка дисконтирования включает в себя:

  * безрисковую ставку;   * премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. Определение безрисковой ставки

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

  * Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков. Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.

  * Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).

Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.

  * Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR). Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.   * Ставка рефинансирования ЦБ РФ. Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.   * Государственные облигации РФ. Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами.

События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.

  * Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).

На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.

Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по еврооблигациям Минфина со сроком погашения 31.03.2030 г., составляющая 7,21% на 10 октября 2003г.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости  Расчет премии за риск представлен в таблице 7


Таблица 7

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости


Вид и наименование риска

Категория риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Систематический риск 

Ухудшение общей экономической ситуации

динамичный




1







Увеличение числа конкурирующих объектов

динамичный





1






Изменение федерального или местного законодательства

динамичный




1







Несистематический риск

Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации

статичный



1








Ускоренный износ здания

статичный


1









Неполучение арендных платежей

динамичный







1




Неэффективный менеджмент

динамичный






1





Криминогенные факторы

динамичный




1







Финансовые проверки

динамичный



1








Неправильное оформление договоров аренды

динамичный







1




Количество наблюдений


0

1

2

3

1

1

2

0

0

0

Взвешенный итог


0

2

6

12

5

6

14

0

0

0

Сумма

45

Количество факторов

10

Средневзвешенное значение балла

4,5

Величина поправки за риск

(1 балл = 1%)

4,5%


Таблица 8

Расчет ставки капитализации для улучшений


Показатель

Значение

Безрисковая ставка

7,21%

Премия за риск

4,50%

Премия за низкую ликвидность

1,80%

Премия за инвестиционный менеджмент

3,00%

Норма возврата

0,12%

Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул)

16,63%



Таблица 9

Расчет ставки капитализации для земельного участка


Показатель

Значение

Безрисковая ставка

7,21%

Премия за риск

7,21%

Премия за низкую ликвидность

1,80%

Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем)

16,22%

Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:

                                   (2)

Vзем1 - стоимость земельного участка, определенная доходным подходом; ЧОДзем - чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок; Rзем - ставка капитализации для земельного участка. Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:

                    (3)

ЧОДоб - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом); ЧОДул - чистый операционный доход, приходящийся на улучшения. Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:

                    (4)

Vв.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка; Rул - ставка капитализации для улучшений.


Таблица 10

Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли

Показатель

Значение

Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.

3 994 025р.

Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), долл.

$13 2 099

Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул )

16,63%

Чистый доход, приходящийся на улучшения ( ЧОДул ), долл.

$21 968

Чистый доход от единого объекта недвижимости ( ЧОДоб ), долл.

$56 640

Чистый доход, приходящийся на земельный участок ( ЧОДзем ), долл.

$34 672

Коэффициент капитализации для земельного участка ( Rзем )

16,22%

Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , долл.

$21 3 761

Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , руб.

6 4 63 064 р.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

В рамках сравнительного подхода используется метод выделения. Метод предполагает следующую последовательность действий:

  * определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включая в себя оцениваемый земельный участок, с объектами сравнения;   * расчет стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем корректировки стоимости объектов сравнения;   * расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;   * расчет стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Стоимость земельного участка методом выделения определяется по формуле:

                       (5)

Vзем2 - стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом; Vоб.сравнит. - стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом; Vв.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка.

Таблица 11

Расчет стоимости земельного участка методом выделения

Показатель

Значение

Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб.

10 758 339р.

Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.

3 994 025р.

Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.

6 7 64 314 р.

Таблица 12

Расчет итоговой величины стоимости земельного участка

Показатель

Значение

Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб.

10 758 339р.

Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.

3 994 025р.

Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.

6 7 64 314 р.


2.5.2. Определение восстановительной стоимости здания

Восстановительная стоимость здания определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения аналогичного здания. Общая формула расчета восстановительной стоимости:

                    (6)

СС - стоимость строительства здания;

К - переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки. Стоимость строительства рассчитана по Сборнику "базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции" МРР-2.1.02-97 Хабаровск 1997г., разработанному ГУП "НИАЦ" Москомархитектуры под руководством Заместителя начальника координационно-маркетингового управления Москомархитектуры Минаева Ю.В.

Стоимость строительства здания определяется как произведение общей площади здания S на соответствующий БУПс, исчисленный для базовых условий. Стоимость строительства здания определяется по формуле:

                          (7)

Базовые удельные показатели стоимости строительства рассчитаны в ценах 1991г. на основе статистической обработки представительной выборки данных по индивидуальным и типовым проектам различного назначения. Переходный ценовой коэффициент рассчитывается следующим образом:

                            (8)

Кi - коэффициенты, учитывающие изменение цен.

Расчет коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 13

Определение коэффициента перехода из уровня цен 1991 года на дату оценки

Коэффициент

Обоснование

Значение

Обобщенный коэффициент инфляции на ноябрь 2002 г. к ценам 1984 г. (К 1 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/2-30 от 22 ноября 2002 г.

41,784

Обобщенный коэффициент инфляции декабря 2002 г. к ценам ноября 2002 г. (К 2 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2003 г.

1,021

Обобщенный коэффициент инфляции января 2003 г. к ценам декабря 2002 (К 3 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2003 г.

1,000

Обобщенный коэффициент инфляции февраля 2003 г. к ценам января 2003 (К 4 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2003 г.

1,003

Прогнозный коэффициент темпа инфляции с февраля 2003 г. по дату проведения оценки (октябрь 2003 г.) (К 5 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/1-36 от 19 декабря 2003 г.

1,066

Коэффициент перехода из уровня цен 1984 г. в уровень цен 1991 г. (К 6 )

Протокол № 48 от 22.01.1998 г. Заседания Региональной Межведомственной комиссии

3,134

Коэффициент перехода из уровня цен 1991 г. в цены на дату проведения оценки (10.10.2003 г.)(К)


14,554


Таблица 14

Определение стоимости строительства здания

Показатель

Значение

Базовый удельный показатель стоимости строительства по объектам жилищного назначения в Хабаровске, СС, руб./кв.м.

2 200р.

Общая площадь здания, S , кв.м.

32 845,1

Коэффициент перехода из уровня цен 1991г. на дату проведения оценки, К

14,554

Стоимость строительства здания (с учетом предпринимательской прибыли) (С), руб.

1 051 660 688р.


2.5.3. Определение величины накопленного износа


Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения объекта.

Формула определения физического износа в процентах:

                       (9)

При определении накопленного физического износа здания, в котором находится оцениваемое помещение, срок жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий". Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам. Функциональный и физический износ делят на устранимый и неустранимый. Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя. Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.

Таблица 15

Определение величины накопленного износа здания

Показатель

Значение

Группа капитальности здания

I

Срок жизни здания, г.

150

Эффективный возраст здания, г.

2

Физический износ, %

1%

Функциональный износ, %

0%

Внешний износ, %

0%

2.5.4. Определение стоимости воспроизводства объекта

Общая формула расчета стоимости воспроизводства здания:

                    (10)

ВС - восстановительная стоимость здания; Своспр - стоимость воспроизводства здания; Ифиз - коэффициент физического износа (в долях); Ифун - коэффициент функционального износа (в долях); Ивнеш - коэффициент внешнего износа (в долях). Определение стоимости воспроизводства Объекта оценки определяется путем произведения стоимости воспроизводства здания на долю площади оцениваемых помещений в общей площади здания.

Таблица 16

Определение рыночной стоимости Объекта при использовании затратного подхода

Показатель

Значение

Восстановительная стоимость здания (ВС), руб.

1 051 660 688р.

Физический износ, %

1%

Функциональный износ, %

0%

Внешний износ, %

0%

Стоимость воспроизводства здания, руб.

1 041 144 081р.

Стоимость воспроизводства Объекта оценки, руб.

3 994 025р.

Стоимость земельного участка, руб.

6 613 6 89 р.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.

10 607 714 р.


2.6. Расчет стоимости  объекта методами сравнительного подхода

2.6.1. Выбор сопоставимых объектов

В ходе анализа рынка офисных помещений в г. Хабаровске, были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные для продажи в октябре 2003 года. Характеристики сопоставимых объектов представлены нижеследующей таблице.




Таблица 17

Характеристика сопоставимых объектов

Характеристики

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Местоположение

м. Павелецкая, Озерковская наб.

м. Курская, ул. Земляной Вал 14/16

м. Таганская, ул. Таганская

Передаваемое право на помещение

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Фото




Год постройки




Общая площадь кв.м.

57,5

80

82,5

Полезная площадь, кв.м.

57,5

80

82,5

Функциональное назначение

Офис

Офис

Офис

Транспортная доступность

10 м. п.

5 м. п.

5 м. п.

Расположение помещения в здании

1 этаж

1 этаж

1 этаж

Удобство подъездных путей в баллах

3

5

4

Наличие отдельного входа

нет

есть

есть

Техническое состояние помещений, уровень отделки

Рабочее состояние

Евроотделка

Стандартный ремонт

Источник информации

"МИАН", тел. 974-62-12

http://www.win.izrukvruki.ru,%20тел.%20713-51-63/

http://www.domailudi.ru/

Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется. Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:

Р0 - начальная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта (цена предложения); Рскорр - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта; П1, П2, П3, П4, П5, П6, П7, П8 - поправки на местоположение, на торг, на транспортную доступность, на расположение помещения в здании, на площадь помещения, на удобство подъездных путей, на наличие отдельного входа, на техническое состояние объекта. Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Поправка на местоположение вводится в случае, если сопоставимые объекты выбраны в пределах разных территориально-экономических зона, в нашем случае поправка не вводится.

Поправка на торг. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок на уровне 5 -10 %. Поправка определена на уровне 5%. Поправка на транспортную доступность. Поправка на транспортную доступность определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от транспортной доступности помещения. В нашем случае поправка вводится.

Таблица 18

Транспортная доступность

Размер поправок, %

5 мин.п.

15, 20 мин.п.

2%

5 мин.п.

10, 15 мин.трансп.

5%

Поправка на расположение помещения в здании. Поправка на расположение помещения в здании определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от расположения помещения в здании.

Таблица 19

Расположение помещения в здании

Размер поправок, %

1 этаж

цоколь

10%

1 этаж

подвал

25%

1 этаж

2 этаж и выше

3%

Поправка на площадь. Поправка на площадь определена методом парных продаж. Ниже представлен размер поправок в зависимости от площади помещения.

Таблица 20

Диапазон площадей помещений, кв.м.

Размер поправок, %

до 100

от 100 до 300

2%

от 100 до 300

от 300 до 500

2%

от 100 до 300

свыше 500

3%

Поправка на удобство подъездных путей. Поправка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. В нашем случае поправка вводится. Удобство подъездных путей Специалистами рассчитывается по пятибалльной шкале:

5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка; 4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка; 3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка затруднена; 2 балла - подъезд автомашин затруднен, ближайшая парковка находится в 10 мин. пешком.

Поправка была определена экспертным путем на основе анализа рыночной информации на рынке нежилых помещений, так уменьшение балльной оценки на 1 балл характеризуется снижением в стоимости на 2%.

Поправка на наличие отдельного входа вводится, так как наличие отдельного входа повышает стоимость объекта. Поправка определена экспертным путем на уровне 3%.

Поправка на техническое состояние (уровень отделки). На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как "Маратон" тел. 964-44-38, "Промстрой 1" тел. 367-56-31, "Маршал" тел. 155-39-59, "Холдинг трейдинг" тел. 119-50-13, "Приоритет" тел. 749-98-05 техническое состояние и уровень отделки помещений (по составу и степени сложности работ) можно условно разделить на следующие категории:

Евроотделка (современная отделка помещения согласно требованиям европейских стандартов, с использованием новейших строительных технологий и лучших на настоящий момент отделочных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит от 150 - 200 долл. за 1 кв.м. Стандартный ремонт (отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 100 -150 долл. за 1 кв.м. Рабочее состояние (отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад). Требуется косметический ремонт (наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 - 100 долл. за 1 кв.м. Требуется косметический ремонт с элементами капитальных работ (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия. Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 150 -200 долл. за 1 кв.м. Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 200 -300 долл. за 1 кв.м.


Таблица 21

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж


Характеристики

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Объект оценки






Местоположение

 Озерковская наб.

ул. Земляной Вал 14/16

ул. Таганская

 Петровская ул., дом 7

Функциональное назначение

Офис

Офис

Офис

Офис

Общая площадь кв.м.

57,5

80

82,5

126

Стоимость, долл.

$150 000

$255 000

$247 500


Стоимость 1 кв.м площади, долл.

$2 609

$3 188

$3 000


Поправка на местоположение ( П1 )

0%

0%

0%


Поправка на торг ( П2 )

-5%

-5%

-5%


Транспортная доступность

10 м. п.

5 м. п.

5 м. п.

10 м. п.

Поправка на транспортную доступность ( П3 )

0%

0%

0%


Расположение помещения в здании

1 этаж

1 этаж

1 этаж

1 этаж

Поправка на расположение помещения в здании ( П4 )

0%

0%

0%


Поправка на площадь ( П5 )

-2%

-2%

-2%


Удобство подъездных путей в баллах

3

5

4

5

Поправка на удобство подъездных путей ( П6 )

4%

0%

2%


Наличие отдельного входа

нет

есть

есть

есть

Поправка на наличие (отсутствие) ( П7 )

3%

0%

0%


Общая процентная поправка

0%

-7%

-5%


Техническое состояние помещений, уровень отделки

Рабочее состояние

Евроотделка

Стандартный ремонт

Стандартный ремонт

Поправка на состояние, долл. за 1 кв. м. ( П8 )

150

-100

0


Скорректированная стоимость 1 кв.м., долл./кв.м.

$2 759

$2 864

$2 850


Стоимость 1 кв.м. Объекта оценки, долл./кв.м.

$2 824









Таблица 22

Площадь, кв.м.

Стоимость 1 кв.м. оцениваемого помещения, долл./кв.м.

Рыночная стоимость Объекта оценки, долл. США

Курс доллара США Банка России на дату проведения оценки

Рыночная стоимость Объекта оценки, руб.

126,0

$2 824

$355 824

30,235



2.7. Расчет стоимости объекта методами доходного подхода

2.7.1. Обоснование выбора метода  доходного подхода  и расчет  стоимости объекта недвижимости

Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Хабаровска, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).

Исследование арендных ставок офисных помещений проводилось по данным электронных баз газеты "Из рук в руки", интернет-сайтов агентств недвижимости г. Хабаровска и др.

Таблица 22

Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы Объекта


Характеристики

Объект оценки

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

Объект № 4

Источник информации


Компания "Новый Город", тел. 771-72-80

Компания "Инвест Реал", тел. 787-71-95

Журнал "Недвижимость и цены" №36, тел. 915-56-53

Компания "Новый Город", тел. 363-26-38

Местоположение

 Петровская ул., дом 7

Озерковская наб.

 ул. В. Радищевская

ул. М. Коммунистическая, д. 21

 ул. Таганская

Общая площадь кв.м

126,0

220,0

205,0

500,0

160,0

Удобство подъездных путей в баллах

5

4

4

4

5

Транспортная доступность

10 м. п.

10 м. п.

3 м. п.

10 м. п.

10 м. п.

Расположение помещения в здании

1 этаж

2 этаж

2 этаж

2 этаж

2 этаж

Уровень отделки помещений

Стандартный ремонт

рабочее состояние

стандартный ремонт

рабочее состояние

евроотделка

Ставка арендной платы, долл./м2/год

-

480

530

475

570

Корректировка на различие в площади, %

-

0%

0%

2%

0%

Корректировка на расположение в здании, %

-

3%

3%

3%

3%

Корректировка на удобство подъездных путей, %

-

2%

2%

2%

0%

Корректировка на транспортную доступность, %

-

0%

0%

0%

0%

Корректировка на уровень отделки, в %

-

10%

0%

10%

-5%

Общая процентная поправка, %

-

15%

5%

17%

-2%

Скорректированная ставка арендной платы, долл./м2/год

$556

$552

$557

$556

$559

Таким образом, ставка арендной платы для Объекта оценки будет определяться, как средняя ставка арендной платы по выбранным объектам, скорректированная с учетом поправок и составит (округленно) 556 долл. /кв.м./год.

Проведенный анализ рынка показывает, что средняя ставка аренды офисного помещения класса "В" без учета НДС составляет $ 490 за кв. м в год, офисного помещения класса "С" без учета НДС $ 297 за кв. м в год (в расчет принималась максимальная граница представленного в анализе диапазона, учитывая местоположение Объекта оценки), Откуда, среднее значение ставки аренды для помещения занимающего промежуточное положение между офисами класса "В" и "С" составит (округленно) $ 400 за кв. м в год. В соответствии с представленной в настоящем Отчете классификацией Объект оценки занимает промежуточное положение между офисами класса "В" и "С", а также ставка аренды, рассчитанная для Объекта оценки без учета НДС и эксплуатационных расходов составит порядка $ 418 за кв. м в год. Данный факт свидетельствует о корректности подобранных сопоставимых объектов и возможности использования определенной величины далее в расчетах. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И ПОТЕРЬ ОТ НЕДОСБОРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Для оцениваемого помещения коэффициент недоиспользования составит 8,3%, определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,92. По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Расчет среднегодовой величины эксплуатационных расходов представлен в нижеследующей таблице. Исходные данные предоставлены Заказчиком.

Таблица 23

Наименование услуг

Среднегодовая величина расходов, оплачиваемых собственником (с учетом НДС)

Налог на имущество, руб.

69 399р.

Техническое обслуживание противопожсист. сигнализации, руб.

10 768р.

Техническое обслуживание системы кондиционирования и вентиляции, руб.

19 137р.

Техническое обслуживание передачи сигнала пожара по радиоканалу, руб.

751р.

Техническое обслуживание системы доступа и видео-наблюдения, руб.

3 280р.

Отопление, руб.

23 194р.

Холодная и горячая вода , руб.

3 568р.

Уборка помещений, руб.

53 525р.

Услуги охраны, руб.

53 525р.

Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, руб.

237 147р.

Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, долл./кв.м./год

$62

         Также следует учесть, что в современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Коэффициент капитализации принимает равным рассчитанному в рамках определения стоимости земельного участка коэффициенту капитализации для улучшений.

Таблица 24

Определение рыночной стоимости Объекта оценки методом капитализации дохода


Показатель

Значение

Площадь Объекта оценки ( S ), кв.м.

126,0

Арендная плата ( A ст ) , долл./ кв.м./год

$556

Потенциальный валовый доход ( ПВД ) , долл./год

$70 056

Коэффициент загрузки помещений ( К з )

0,92

Коэффициент сбора платежей ( К с )

1,00

Действительный валовый доход ( ДВД ), долл./год

$64 452

Эксплуатационные расходы ( ЭР на кв.м ), долл./кв./год

$62

Эксплуатационные расходы по Объекту оценки ( ЭР ), долл./год

$7 812

Чистый операционный доход ( ЧОД об ), долл./год

$56 640

К оэффициент капитализации

16,63%

Рыночная стоимость Объекта ( V ) , долл.

$340 589

Рыночная стоимость Объекта ( V ) , руб .

10 297 708р.


2.8. Согласование результатов оценки

В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные в нижеследующей таблице.

Таблица 25

Данные по трем подходам оценки

Подход

Рыночная стоимость

Затратный

10 607 714 р.

Сравнительный

10 758 339р.

Доходный

10 297 708р.

Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования: А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ; В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:   * Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:

Таблица 26

Шкала отношений для парного сравнения

Важность параметра оценки

Численное значение

Одинаковая важность

1

Умеренное превосходство

3

Значительное превосходство

5

Явное превосходство

7

Абсолютное превосходство

9

  * Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:W ij =(Пaij)1/n. где aij- важность критерия (индекса)

  * Полученные веса нормируются:W ij = W ij / W. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.   * Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.

  * Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.


Таблица 27

Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки

подходы оценки

стоимость

весовой коэффициент

скорректированная стоимость

затратный подход

10 607 714 р.

0,2

2 121 543р.

сравнительный подход

10 758 339р.

0,4

4 303 336р.

доходный подход

10 297 708р.

0,4

4 119 083р.

Итоговая величина рыночной стоимости:



10 543 962р .

Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей: Рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов) составляет (округленно):

10 544 000 (Десять миллионов пятьсот сорок четыре тысячи рублей) или по курсу Банка России на дату проведения оценки (30,235 руб. за 1 долл. США) 348 735 (Триста сорок восемь тысяч семьсот тридцать пять долларов США).


Заключение

И так существуют три основных подхода к оценке недвижимости, приносящей доход: затратный, сравнение продаж и капитализация доходов.

Правильная оценка очень важна не только для рынка недвижимости, но (не побоюсь этого сказать) и для экономики страны в целом, особенно в переходный период. Потому что предприятия,  земля, жилье и этот перечень можно продолжать долго, все относится к недвижимости. Достаточно только  привести пример приватизации 90-х годов прошлого века в России. Когда почти все предприятия были проданы по заниженным ценам, исключение не составляет и основная часть ТЭКа.



Список литературы

1)    СПРАВОЧНАЯ И МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 366 с.

2)    Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2000. – 322 с.

3)    Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002- 458 с.

4)    Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 358 с.

5)    Оценка рыночной стоимости  недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2000. – 396 с.

6)    Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. – СПб.: Изд- во СПбГТУ, 1997. – 247 с.

7)    Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.:  Дело, 1999. – 289 с.

НОРМАТИВНЫЕ И ПРАВОВЫЕ АКТЫ 1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" 2. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519) 3. "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" ГОСТ Р 51141-98" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.02.1998 N 28) 4. "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно - распорядительной документации. Требования к оформлению документов" ГОСТ Р 6.30-97" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.07.1997 N 273)