1. Теоретическая часть

1.1. Сущность оценки недвижимости

Факто­ры, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недви­жимости достоверна только на определенную дату.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматри­вается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный мо­мент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объек­та недвижимости.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной [4,с . 188].

Большинство оценщиков делают оценку текущей стои­мости.

Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на оп­ределенную дату в прошлом.

Перспективная оценка недвижимости - это обычно оцен­ка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проек­тируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

Существует три метода определения стоимости недвижимости:

1)    затратный

2)    сравнение продаж

3)    капитализация доходов.

Также  в этой сфере используется множество специфических терминов. Понятие которых приведены ниже.

Все теоретические проанализированные аспекты рынка недвижимости, а также остальные изложены  в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 – ФЗ  от 29 июля 1998 года       (см. приложение 1).

1.2. Сущность основных подходов оценки недвижимости

1.2.1. Затратный подход

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель обычно не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (постройку) аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной сто­имости является сумма стоимости участка земли и стоимо­сти строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства по­добного объекта (здания) за вычетом амортизации (изно­са). Метод затрат особенно полезен в оценке новых здании или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Использование метода затрат для определения стоимо­сти недвижимости показано на рис. 1.

Рис. 1. Затратный подход оценки недвижимости

1.2.2. Метод сравнения продаж

Суть метода срав­нения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полез­ности. При отсутствии на рынке такой недвижимости ме­тод сравнения продаж не применяется. Метод сравне­ния продаж полезен, когда ряд аналогичных объектов недавно продавался или в настоящее время выставлен на продажу на рынок объектов типа оцениваемой соб­ственности. Используя этот метод, оценщик получает от­ражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с ана­логичной недвижимостью, называемой «сравнимые про­дажи» [3,с .99]. Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости может падать.

Схема использования этого метода показана на рис. 2. [3,с .99].

	Исследование рынка недвижимости		Исследуемый объект недвижимости

Рис. 2. Сущность метода сравнения продаж

1.2.3. Метод капитализации доходов

Корректировки цен продаж сравнимой недвижимости дела­ются потому, что цены продаж ее известны, а стоимость оцени­ваемой недвижимости не известна. С помощью этой процедуры сравнения оценщик рассчитывает стоимость, определенную в идентификации проблемы, как стоимость на определенную дату. Данные типа коэффициентов дохода и ставок дохода могут такие быть получены с помощью анализа сравнения продаж. В подходе сравнения продаж оценщики рассматривают эти данные, но не относятся к ним как к элементам сравнения. Эти Данные применяются в методе капитализации дохода [6,с  18].

Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.

В случае оценки полных прав собственности для расчета будущей выручки от продажи недвижимости используют цену перепродажи объекта недвижимости в целом. Эта цена определяется будущей стоимостью земли, степенью износа здании и сооружений издержками на совершение сделки по продаже объекта. При оценке стоимости собственного капитала инвестиций цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта.   Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле:

К=К_t/(1+n)                      (1)

К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее вре­мя), руб.

К_t - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;

     n  - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.

Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент ка­питализации, или коэффициент дисконта.

2. Практическая часть

Образец отчета об оценке недвижимости

2.1. Экспертное заключение

На основании договора № 01/002/1010 от 10.10.2003 г. Обществом с ограниченной ответственностью "АНАЛИТИЧЕСКИЙ КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ ЦЕНТР "ДЕПАРТАМЕНТ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ОЦЕНКИ"" " оказаны услуги по оценке Объекта оценки (нежилые офисные помещения, площадью 16,0 кв.м., находящиеся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Хабаровск, Петровская ул., д. 7) и составлен в письменной форме настоящий Отчет об оценке Объекта оценки.

Полученные в ходе проведения оценки результаты позволяют сделать вывод о том, что на дату определения стоимости объекта оценки (дату проведения оценки) 10.10.200…5 г., рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 20 процентов) составляет (округленно до тысяч рублей):

10 544 000 (Десять миллионов пятьсот сорок четыре тысячи рублей) или   348 735 (Триста сорок восемь тысяч семьсот тридцать пять долларов США).