Аннотация

         Тема контрольной работы «Оценка недвижимости»  является очень актуальной для исследования. 

         Первая часть работы  «Теоретические основы  оценки недвижимости затратным подходом» посвящена исследованию методов, этапов затратного подхода при оценке недвижимости.

         Вторая часть работы «Практические аспекты оценки недвижимости: составление отчета» посвящена практическим аспектам оценки объекта недвижимости на примере промтоварного магазина.

         В работе представлено 6 таблиц. Работа выполнена на материалах 7 литературных источников.

Оглавление

Введение. 3

1. Теоретические основы оценки недвижимости затратным методом. 4

1.1. Сущность и этапы затратного подхода к оценке недвижимости. 4

1.2. Классификация затрат в затратном подходе к оценке недвижимости. 6

1.3. Методы определения стоимости нового строительства улучшений. 8

1.4. Анализ различных видов износа при использовании затратного подхода  9

2.      Практические аспекты оценки объекта недвижимости: составление отчета об оценке недвижимости. 12

Заключение. 20

Список литературы.. 22

Введение

Под недвижимостью в соответствии с современным действующим законодательством понимают земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Под оценкой недвижимости понимают  комплекс процедур, предназначенных для  определения стоимости объекта  недвижимости. Процесс оценки недвижимости является весьма сложным и неоднозначным. Применительно к недвижимости он имеет ряд особенностей, которые необходимо знать.

Оценка недвижимости достаточно часто необходима при продаже и купле ряда объектов. При этом в зависимости от целей оценки можно использовать различные подходы. В связи с актуальностью изучения вопросов  методологии оценки недвижимости на современном рынке, данная тема предложена  к исследованию в контрольной работе. Целью данной контрольной работы выступает  исследование основных вопросов  оценки недвижимости. Поставленная цель конкретизируется рядом задач:

1.     рассмотреть теоретические основы оценки недвижимости

2.     провести оценку  конкретного объекта недвижимости  на практике

1. Теоретические основы оценки недвижимости затратным методом

1.1. Сущность и этапы затратного подхода к оценке недвижимости

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости состоит в  определении стоимости имущества, основанном на определении стоимости издержек на  создание  изменений и  утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

 Выделяют следующие основные этапы процессе оценки недвижимости затратным подходом [1, с. 45]:

1)       формирование базы данных издержек  и иной информации по объекту недвижимости;

2)       изучение рынка и анализ основной рыночной информации;

3)       определение стоимости  участка земли;

4)       определение восстановительной стоимости  или замещающей стоимости зданий и сооружений;

5)       определение величины накопленного износа;

6)       определение рыночной стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этапов более подробно.

На первом этапе при формировании базы данных издержек и иной информации необходимо иметь ввиду, что  информация должна быть проверенная и достоверная. На данном этапе необходимо оценить, отследить типичную величину предпринимательской прибыли и величину косвенных издержек.

На втором этапе  при изучении рынка, в частности при изучении косвенных издержек пользуются  специальными сборниками. Необходимо проанализировать какие издержки  учтены, а какие нет.

На третьем этапе при определении рыночной стоимости   недвижимости участок земли рассматривается как свободный. Стоимость участка  земли определяется следующим образом [5, с. 98]:

1)       при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков используют метод сравнения продаж;

2)        при наличии достоверной информации о продаже или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями и сооружениями, которые представляют лучше и наиболее эффективное  использование земли как свободной техникой остатка.

3)        при наличии информации о долгосрочной аренде земли определяют  ее стоимость методом капитализации земельной ренты;

4)        при отсутствии  достаточного количества рыночной информации стоимость земли определяется по действующим нормативным методикам, установленным законодательно.

На четвертом этапе определяют  восстановительную стоимость   зданий и сооружений.   Восстановительная стоимость – это стоимость точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения – это стоимость  функционального аналога объекта недвижимости по использованию. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания или сооружения трудно из- за установленных строительных конструкций, материалов, способов возведения.

Под восстановительной стоимостью  объекта недвижимости  понимают стоимость его воспроизводства (возобновления) в условиях сегодняшнего дня . Она выражается в действующих оптовых ценах. Восстановительная стоимость  устаревших конструкций с составе объекта недвижимость определяется с учетом  их морального износа, то есть с учетом уменьшения стоимости их воспроизводства в связи с ростом производительности труда и созданием новых, более совершенных аналогичных образцов [7, с. 245].

Стоимость зданий  и сооружений определяется  при допущении, что на ату оценки они являются завершенным объектом строительства. В  стоимость восстановления и замещения должны включаться все расходы по застройке, включая затраты  на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование  экологического назначения, которое требуется по закону. Также в стоимость должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы по получению разрешений, лицензий, проведению экспертиз. При расчете  стоимости, как восстановительной , так и замещающей, наличие региональных субсидий на застройку не учитывается.

На шестом этапе  проводят определение рыночной стоимости объектов по формуле (1):

РС = Стз + Снсу –НИ,                    (1)

где    РС -  рыночная стоимость объекта недвижимости, тыс. руб.

         Стз – стоимость земли, тыс. руб.,

         Снсу – стоимость нового строительства улучшений, тыс. руб.

         НИ – накопленный износ, тыс. руб.

         Рыночная стоимость  поз затратному подходу определяется как разница  между суммой рыночной стоимости земли и стоимости нового  строительства улучшений  и суммой накопленного износа.

         Основные преимущества затратного подхода при оценке стоимости недвижимости [4, с. 55]:

-         используется для оценки специализированных объектов недвижимости, особенно применим для расчета стоимости новых или недавно построенных объектов и при расчете стоимости  недвижимости;

-         применим для оценки недвижимости на пассивных рынках;

Основным недостатком затратного подхода является  тот факт, что необходим тщательный анализ затрат, сложность получения достоверной информации о структуре затрат.

1.2. Классификация затрат в затратном подходе к оценке недвижимости

Для  целей оценки  в затратном подходе затраты, соответствующие восстановительной или замещающей стоимости оцениваются  по формуле (2)

Ст стро-ва = ПЗ + КЗ + Приб,                          (2)

где    Ст стр- ва – стоимость строительства,  тыс. руб.

         ПЗ – прямые затраты, тыс. руб.

         КЗ – косвенные затраты, тыс. руб.

         Приб. – прибыль, тыс. руб.

         С точки зрения применяемых методов включения затрат в стоимость объекта недвижимости важно разделение всех расходов по характеру их связи с процессом  строительства на прямые  косвенные.

         К прямым относятся расходы, непосредственно связанные  с производством  или строительством конкретного объекта недвижимости. К косвенным- расходы, связанные  с производством  или строительством нескольких видов объектов недвижимости  [3,  c. 248].

         К прямым  затратам  при оценке объекта недвижимости относят: материальные затраты, стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно- складские расходы и наличные расходы подрядчика.

         К косвенным расходам  относят издержки, которые добавляют  стоимость объекта, но не связаны с производством. Это стоимость проектирования, технического надзора, геодезического контроля, оплата консультационных услуг, оплата юридических и бухгалтерских услуг, маркетинг, стоимость финансового рычага, административные и иные расходы застройщика. Размер косвенных расходов определяется с учетом сложившихся на рынке тарифов  по данным позициям.

         Разделение затрат на косвенные и прямые не может быть единым для всех случаев, а зависит от особенностей организации производства, техники и технологии.

         Прибыль предпринимателя в формуле (2) – это сложившаяся рыночная норма, стимулирующая инвестора к инвестициям строительно-монтажного проекта. Величина прибыли  определяется методом экспертных оценок. Метод экспертных оценок состоит в следующем: в зависимости от  сложившейся  рыночной практики норму прибыли оценивают как процент от разлитых составляющих частей или нового строительства. Норма прибыли входит  во все  расчетные формулы и является в основном функцией риска и зависти от конкретных рыночных условий.

1.3. Методы определения стоимости нового строительства улучшений

Стоимость недвижимости - это стоимость нового строительства улучшений. Существуют три основных метода  определения стоимости нового строительства [3, с. 88]:

1)                              метод сравнительной единицы основан на  сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы подобного типичного нового сооружения:

Снсу = Сin * N,                     (3)

где    Снсу- стоимость нового строительства улучшений, тыс. руб.

         Сin -  стоимость единицы потребительских свойств, тыс. руб.

         N – базовый коэффициент

         Стоимость единицы потребительских свойств может корректироваться, если существуют различия между оцениваемым и типовым сооружением в физических характеристиках ил и в  состоянии  рынка на момент оценки. В качестве единицы потребительских свойств  могут выступать 1 м2, 1 м3, 1 стоимостное место и так далее.

         Иногда,  стоимость нового строительства улучшений можно определить:

Снсу = (Сin*N) + Косвенные издержки + Прибыль,                   (4)

         Погрешность метода равна 15-20 %.

2)                              поэлементный метод может применяться и рассчитываться как сумма стоимостей возведения основных элементов здания или сумма стоимостей по видам работ:

                           (5)

где    Сj – укрупненный показатель стоимости на возведение части здания и сооружения, конструкций.

         Погрешность данного метода равна 10 %.

3)                              количественный метод – разработка полной сметы на строительство объекта недвижимости с применением единичных расценок или переработка существующих смет. В рамках  количественного метода существуют два способа  расчета [1, 6  и др.]:

-         ресурсный способ расчета;

-         базисно - индексный способ расчета.

Ресурсный способ расчета  представляет собой калькулирование в  текущих или прогнозных ценах (тарифах) ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения, в рамках данного метода калькулирование ведется на основе выраженных натуральных показателей потребности в материалах, изделиях итак далее.  Ресурсы выделяются из проектных материалов, нормативных и правовых источников.

Базисно - индексный метод определяет стоимость н объекта недвижимости на основании использования системы текущих и прогнозных индексов, применимых к стоимости, определенной в базовом периоде.

1.4. Анализ различных видов износа при использовании затратного подхода

Существует три группы параметров, определяющих  пригодность зданий и сооружений к эксплуатации:

1)        параметры,  характеризующие физическое состояние объекта недвижимости (прочность, устойчивость, надежность);

2)        параметры, характеризующие функциональное состояние объекта ( условия фундаментальности, температурно-влажностный режим, высота потолков).

3)         параметры внешней среды ( промышленная зона)

Под действием различных факторов здания могут терять свои эксплуатационные свойства, что влияет на его стоимость и вызывает появление накопленного износа.

Накопленный износ- это  уменьшение стоимости  здания, которое может иметь место в результате физического разрушения, функционального и внешнего устаревания или в результате комбинации этих факторов. Поэтому  износ делят на три основных вида:

-                                             физический износ- потеря стоимости объекта недвижимости в результате воздействия неблагоприятных факторов жизнедеятельности человека или  природоклиматических условий, что выражается в разрушении стиральных конструкций и материалов. Этот износ может рассчитываться как по зданию в целом, так и для отдельных его элементов.

-                                             функциональный износ или моральный износ- снижение стоимости      недвижимости в результате ее несоответствия современным требованиям рынка и покупателей;

-                                              внешний износ -  снижение стоимости, вызванное  изменениями внешних по отношению к объекту недвижимости фактов ( изменение ситуации на рынке, в стране,  соседство).

Износ делят также по степени  устранения на две группы [1, 4 и др.]:

1)    устраняемый износ - затраты на устранение которого меньше чем полученная в результате этого устранения выгода;

2)    неустранимый износ - затраты больше, чем выгоды ( внешний износ- всегда устраним, а физический и функциональный может быть как устранимым, так и неустранимым).

Существуют следующие основные методы расчета накопленного износа [5, с. 179]:

1)    метод срока жизни;

2)    модификационный метод;

3)    метод сравнения продаж;

4)     метод разбивки.

Срок экономической жизни объекта – это временной отрезок, в течение которого  здание можно использовать, извлекать, в течение  этого времени улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Эффективный возраст – это возраст, показывающий состояние и полезность недвижимости.

В соответствии с методом срока жизни накопленный износ определяется по формуле (6):

НИ = ЭВ / СЭЖ,                   (6)

где    Ни – накопленный износ, тыс. руб.

         ЭВ – эффективный возраст, лет

         СЭЖ – срок экономической жизни объекта недвижимости, лет.

         Этот метод основан на предположении, что потеря стоимости здания  по причине износа пропорциональна его возрасту.

         При использовании модификационного метода сначала определяется стоимость устранимого износа, потом она вычитается из стоимости нового строительства по формуле (7)

НИ = Иу +( ЭВ/СЭЖ *(Снсу- Иустр)),                      (7)

где    Ни – износ накопленный, руб.,

         Иу – износ устранимый, руб.

         ЭВ – эффективный возраст.  лет

         СЭЖ – срок экономической жизни объекта недвижимости, лет

         Снсу – стоимость строительства новых улучшений, руб.,

         Иустр – устранимый износ, руб.

         При использовании метода сравнения продаж накопленный износ определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью аналогичных объектов недвижимости на дату оценки. Необходимое условие использования данного метода- наличие достоверной рыночной информации.

         При использовании метода  разбивки определяют накопленный износ как  совокупность физического, функционального и внешнего  износа. При этом расчет по отдельным видам износа ведется раздельно:

НИ = 1 – (1 – Ифиз.) (1- Ифунк.) (1 – И внеш.) ,                         (8)

Ифиз. = И физ. устран. +И физ.неустран,                            (9)

И функц. = И функц. устран + И функц. неустран,                      (10)

2.     Практические аспекты оценки объекта недвижимости: составление отчета об оценке недвижимости

1. Задание на оценку объекта недвижимости

Объект оценки: встроенный промтоварный магазин, расположенный на 1 этаже жилого 9 – этажного кирпичного дома 1987 года  постройки

         Площадь магазина – 900 м2. отделка евростандарт. Строительный объем жилого дома – 22500 м3.

Таблица 1 

Характеристика конструктивных элементов

№ п\п

Наименование

1

Фундаменты – ленточные из сборных ж\ б элементов – 60 см

2

Стены и перегородки кирпичные

3

Перекрытия из железобетонных плит

4

Крыша – совмещенная утепленная из 3 слоев рубероида

5

Полы в комнатах наборный паркет из дубовых клепок. НА кухне линолеум, в санузле – керамическая плитка

6

Проемы – окна деревянные двойные переплеты, двери деревянные глухие филенчатые

7

Отделочные работы

7.1

Внутренняя отделка – стены оклеены обоями, потолки окрашены.

7.2

Наружная отделка- окраска стен фасадными красками типа ПВХ по штукатурке

8

Внутренние сантехнические  и электромонтажные устройства – от сетей города

9

Прочие работы – лестницы из сборных ж\бетонных элементов, отмостки из асфальтобетона по щебню.

Таблица 2

Признаки износа

№ п\п

Наименование

1

Фундаменты – мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя

2

Стены – отдельные  трещины и выбоины, ширина трещин до 5 мм

3

Перегородки – трещины в местах спряжений с потолками, перекрытия – трещины в местах примыкания к стенам, незначительное смещение плит относительно друг друга

4

Кровля -  блюдца на крыше. Отслоение рубероидного ковра в местах сопряжений с парапетом и  другими выступающими частями

5

Полы – клепки  рассохлись, следы ремонта на пощади 10 м2. провесы площади до 30 %. Линолеумные полы – истертость, разрывы в местах соединения полотен. Плитка в санузлах – местами выбоины.

6

Оконные переплеты – рассохлись и расшатаны в углах, асть приборов повержена

7

Двери  - дверные полотна осели или имеют неполный притвор по периметру коробки, наличники повреждены

8

Отделочные работы – потолки – окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, массовые пятна и подтеки

9

Стены – трещины, загрязнения и обрывы в углах, в местах установки электрических приборов и у дверных проемов

10

Наружная отделка – штукатурка местами отслоилась, окраска  загрязнена , пятна и подтеки

11

Прочие работы – отмостки – зазоры между стеной и отмосткой. Лестницы – ограждения металлические – погнуты поручень местами утрачен. Ступени имеют сколы по граням

12

Отопление, горячее водоснабжение, водопровод – капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры. Течи в приборах, нарушение окраски, следы ремонта, нарушение тепловой изоляции магистралей и стояков, поражение коррозией магистралей. Канализация – повреждение эмалированного слоя  моек, ванн, раковин. Электрооборудование – неисправность ослабление креплений, отсутствие отдельных приборов, следы коррозии на  металлических коробках.

Таблица 3

Характеристика конструктивных элементов магазина

№ п\п

Характеристика

1

Витражи – алюминиевые

2

Потоки – подвесные  из плит «Акмигрант» с утопленными  светильниками

3

Полы – керамическая плитка мрамор. Стены облицованы пластиком

4

Оборудование  магазина – импортное

5

Ремонт проведен за 6 месяцев до даты оценки

2. Цель проведения оценки: продажа объекта недвижимости

3. Место проведения оценки: ОАО «Оценщик» г. Хабаровск, ул. Ленина – 36

4. Характеристика объекта оценки:  магазин – г. Хабаровск, ул. Ленина – 14

5. Стандарт стоимости -  рыночная стоимость объекта оценки

6. Эффективная дата оценки : 1 января 2005 года

7. Дата начала и окончания оценочных работ: 15 января 2005 года – 20 января 2005 года

8. Допущения и ограничения при оценке:

-         оценщик не является  собственником оцениваемых активов и не имеет других  имущественных интересов, связанных с данным предприятием, которые могут вызвать сомнение в  независимости оценщика и его объективности

-         оценщик пользуется данными, предоставленными другими лицами, которые не подвергались дальнейшей проверке.

-         Оценка является действительной только на указанную дату оценки и для целей  последующей продажи магазина.

9. Алгоритм расчета стоимости объекта  недвижимости

1. Расчет стоимости земельного участка:

Определяем стоимость  земельного участка как  ставка земельного налога на соответствующей территории

Стоимость земельного участка равна 3800 м2 []. Ставка земельного налога за 1м2 = 28,2 руб..

Стоимость земельного участка:

900 *28,2 = 25380 (руб.)

2. Расчет восстановительной стоимости  жилого дома:

Таблица 4

Расчет восстановительной стоимости жилого дома

№ п\п

Наименование

1

Фундаменты – ленточные из сборных ж\ б элементов – 60 см

2

Стены и перегородки кирпичные

3

Перекрытия из железобетонных плит

4

Крыша – совмещенная утепленная из 3 слоев рубероида

5

Полы в комнатах наборный паркет из дубовых клепок. НА кухне линолеум, в санузле – керамическая плитка

6

Проемы – окна деревянные двойные переплеты, двери деревянные глухие филенчатые

7

Отделочные работы

7.1

Внутренняя отделка – стены оклеены обоями, потолки окрашены.

7.2

Наружная отделка- окраска стен фасадными красками типа ПВХ по штукатурке

8

Внутренние сантехнические  и электромонтажные устройства – от сетей города

9

Прочие работы – лестницы из сборных ж\бетонных элементов, отмостки из асфальтобетона по щебню.

3. Расчет износа здания

Таблица  5

Расчет износа здания

№ п\п

Наименование

Стоимость в текущих ценах, тыс. руб.

Повреждения износ

Коэффициент уменьшения стоимости

Стоимость с учетом износа здания, тыс. руб.

1

Фундаменты – ленточные из сборных ж\ б элементов – 60 см

299570,4

Фундаменты – мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя

0,95

284591,9

2

Стены и перегородки кирпичные

729258,6

Стены – отдельные  трещины и выбоины, ширина трещин до 5 мм

0,8

583406,9

3

Перекрытия из железобетонных плит

249889

Перегородки – трещины в местах спряжений с потолками, перекрытия – трещины в местах примыкания к стенам, незначительное смещение плит относительно друг друга

0,75

187416,8

4

Крыша – совмещенная утепленная из 3 слоев рубероида

102062,7

Кровля -  блюдца на крыше. Отслоение рубероидного ковра в местах сопряжений с парапетом и  другими выступающими частями

0,83

84712,04

5

Полы в комнатах наборный паркет из дубовых клепок. НА кухне линолеум, в санузле – керамическая плитка

176320,8

Полы – клепки  рассохлись, следы ремонта на пощади 10 м2. провесы площади до 30 %. Линолеумные полы – истертость, разрывы в местах соединения полотен. Плитка в санузлах – местами выбоины.

0,75

132240,6

6

Проемы – окна деревянные двойные переплеты, двери деревянные глухие филенчатые

77938,2

Оконные переплеты – рассохлись и расшатаны в углах, часть приборов повреждена Двери  - дверные полотна осели или имеют неполный притвор по периметру коробки, наличники повреждены

0,74

57674,27

7

Отделочные работы

0

0

38359

Внутренняя отделка – стены оклеены обоями, потолки окрашены.

331754,7

Стены – трещины, загрязнения и обрывы в углах, в местах установки электрических приборов и у дверных проемов Отделочные работы – потолки – окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, массовые пятна и подтеки

0

38390

Наружная отделка- окраска стен фасадными красками типа ПВХ по штукатурке

355842,5

Наружная отделка – штукатурка местами отслоилась, окраска  загрязнена , пятна и подтеки

0,57

202830,2

8

Внутренние сантехнические  и электромонтажные устройства – от сетей города

612280,9

Отопление, горячее водоснабжение, водопровод – капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры. Течи в приборах, нарушение окраски, следы ремонта, нарушение тепловой изоляции магистралей и стояков, поражение коррозией магистралей. Канализация – повреждение эмалированного слоя  моек, ванн, раковин. Электрооборудование – неисправность ослабление креплений, отсутствие отдельных приборов, следы коррозии на  металлических коробках.

0,68

416351

9

Прочие работы – лестницы из сборных ж\бетонных элементов, отмостки из асфальтобетона по щебню.

163238,4

Прочие работы – отмостки – зазоры между стеной и отмосткой. Лестницы – ограждения металлические – погнуты поручень местами утрачен. Ступени имеют сколы по граням

0,69

112634,5

10

ИТОГО

3098156

2061858

4. Общая стоимость жилого дома:

25380 + 2061858 = 2087238 (руб.)

5. Определим объем магазина:

900 * 2,7  = 2430 (м3)

Так как объем жилого дома – 22500 м3, то отношение объема магазина к объему дома:

2430 : 22500 = 0,108

Таким образом, восстановительная стоимость магазина:

2087238 * 0,108 = 225422 (руб.)

6. Откорректируем полученную стоимость магазина при использовании метода корректировок  по сравнению с объектом – аналогом

Таблица 6

Корректировка стоимости магазина

Корректировка стоимости объекта

Оцениваемый объект

Сопоставимый аналог

Стоимость 1м2

277,78

294,44

233,33

1. Витражи

алюминиевые

стеклянные

алюминиевые

стеклянные

Величина корректировки

0

3

0

2. Потолки

подвесные

обычные

подвесные

подвесные

Величина корректировки

5

0

0

3. Полы

керамика

деревянные

бетонные

линолеум

Величина корректировки

24

24

0

4. Оборудование

импортное

отечественное

импортное

отечественное

Величина корректировки

28

0

28

5. Дата ремонта

6 месяцев

1 год

3 месяца

5 лет

Величина корректировки

12

0

12

6. Месторасположение

центр города

центр города

центра города

удаленный район

Величина корректировки

0

0

30

Цена после корректировки

208,7778

267,4444

163,3333

Средняя стоимость:

639,556: 3 = 213,185 (руб.)

Стоимость магазина:

900 * 213,185 = 191867 (руб.)

10. Итоговая стоимость  магазина  191867 (руб.)

Заключение

Таким образом, в ходе выполнения  контрольной работы была достигнута ее основная цель, а именно была исследована тема, касающаяся использования затратного подхода  при оценке  объектов недвижимости. В заключении сделаем несколько основных выводов по работе:

1)    Сущность затратного подхода к оценке недвижимости состоит в  определении стоимости имущества, основанном на определении стоимости издержек на  создание  изменений и  утилизацию имущества с учетом всех видов износа;

2)    Выделяют следующие основные этапы процесса оценки недвижимости затратным подходом:

-         формирование базы данных издержек  и иной информации по объекту недвижимости;

-         изучение рынка и анализ основной рыночной информации;

-         определение стоимости  участка земли;

-         определение восстановительной стоимости  или замещающей стоимости зданий и сооружений;

-         определение величины накопленного износа;

-         определение рыночной стоимости объекта;

3) Рыночная стоимость  поз затратному подходу определяется как разница  между суммой рыночной стоимости земли и стоимости нового  строительства улучшений  и суммой накопленного износа;

4) С точки зрения применяемых методов включения затрат в стоимость объекта недвижимости важно разделение всех расходов по характеру их связи с процессом  строительства на прямые  косвенные;

5) Среди основных методов определения стоимости нового строительства улучшений используют: метод сравнительной единицы, поэлементный метод, количественный метод;

6)Накопленный износ- это  уменьшение стоимости  здания, которое может иметь место в результате физического разрушения, функционального и внешнего устаревания или в результате комбинации этих факторов;

7)       Выделяют три основных вида износа:

-         физический износ - потеря стоимости объекта недвижимости в результате воздействия неблагоприятных факторов жизнедеятельности человека или  природоклиматических условий, что выражается в разрушении строительных конструкций и материалов. Этот износ может рассчитываться как по зданию в целом, так и для отдельных его элементов.

-         функциональный износ или моральный износ- снижение стоимости      недвижимости в результате ее несоответствия современным требованиям рынка и покупателей;

-          внешний износ -  снижение стоимости, вызванное  изменениями внешних по отношению к объекту недвижимости факторов (изменение ситуации на рынке, в стране,  соседство).

Список литературы

1)    Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 366 с.

2)    Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – Спб.: Питер, 2000. – 322 с.

3)    Горемыкин В.А. Экономка недвижимости: Учеб. – 2 – изд., переаб., доп. – М.: Маркетинг, 2002- 458 с.

4)    Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 358 с.

5)    Оценка рыночной стоимости  недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2000. – 396 с.

6)    Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцкл. Оценки. – СПб.: Изд- во СПбГТУ, 2000. – 247 с.

7)    Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. – М.:  Дело, 2000. – 289 с.