Содержание

Введение.. 3

1. Основы функционирования вторичного рынка жилой недвижимости.. 5

1.1 Основные понятия и категории. 5

1.2 Виды рынков недвижимости. 11

1.3 Виды операций на рынке недвижимости. 16

Список литературы... 24

Введение

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих – в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Актуальность выбранной темы исследования обусловлена тем, что современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, в том числе на вторичном рынке недвижимости.

Целью настоящей дипломной работы – дать целостное описание современного состояния и перспектив развития рынка жилой недвижимости г. Москвы.

Для достижения этой цели в дипломной работе решаются следующие задачи:

1. Дать основные понятия и описать классификацию видов рынков недвижимости.

2. Описать способы прогнозирования развития вторичного рынка недвижимости.

3. Охарактеризовать вторичный рынок недвижимости г. Москвы, описать его организационную структуру и основные показатели развития.

4. Проанализировать соотношение спроса и предложения на вторичном рынке жилой недвижимости г. Москвы, а также проанализировать источники финансирования приобретения жилья на этом рынке.

5. Дать среднесрочный прогноз (на три года) развития вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы.

Объектом исследования в настоящей дипломной работе является вторичный рынок жилой недвижимости. Предметом исследования – современное состояние и перспективы развития вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы.

1. Основы функционирования вторичного рынка жилой недвижимости

1.1 Основные понятия и категории

С началом экономических реформ в России начал развиваться новый сектор экономики – рынок недвижимости. Понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») было введено в экономический и правовой оборот в 1990 г. в связи с принятием «Закона о собственности в СССР», согласно которому признавалось понятие частной собственности и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений.[1]

Согласно статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».[2]

Непосредственная связь с землей, является важнейшим признаком недвижимого имущества и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.

Развитый объект недвижимого имущества включает три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.

Понятие «недвижимое имущество» включает в себя, прежде всего, понятие материального (физического) объекта. Имея в своем составе частей земельный участок, здания, сооружения и т.д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками как:

· фиксированность месторасположения;

· уникальность;

· долговечность и длительность создания объектов;

· непотребляемость самого объекта недвижимости и его элементов;

· сложность.

Важной особенностью недвижимости является то, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах – благо, товар и источник получения дохода.

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющих определенные качественные и количественные характеристики.[3]

Сущность экономического понятия недвижимости заключается в ее стоимостном эквиваленте. Поэтому основными характеристиками недвижимости, интересующими экономиста, будут являться:

· доходы от недвижимости (будущие денежные поступления от использования объекта недвижимости и/или от его перепродажи, прирост стоимости объекта недвижимости);

· особенности получения доходов от недвижимости (необходимость управления объектами недвижимости, высокие транзакционные издержки, низкая ликвидность объектов недвижимости, особенности ценообразования на рынке недвижимости, и т.п.).

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное месторасположение)[4].

«Рынок», в общем понимании, определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятии «рынок» используется специалистами как место купли-продажи и услуг.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)[5].

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

♦ в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

♦ в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

♦ в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом – объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости. В их числе:

§ особый характер взаимодействия спроса и предложения;

§ высокий уровень трансакционных издержек;

§ взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости;

§ низкая ликвидность объектов недвижимости;

§ многообразие рисков.

Особый характер взаимодействия спроса и предложения заключается в том, что предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде (в результате чего, например, при росте спроса на недвижимость растет не предложение, а цены на недвижимость, и наоборот), и спрос в краткосрочном периоде неэластичен, что объясняется ограниченностью доходов населения. Кроме того, эластичность спроса по доходу также весьма невысока: рост доходов даже на 100% может привести к росту спроса лишь на 30-50%.[6]

Высокий уровень трансакционных издержек (3-10% от стоимости цены объекта) характеризует необходимость осуществления значительных затрат для заключения сделки с недвижимостью. Эти затраты включают: издержки поиска информации, издержки ведения переговоров и заключения контрактов, издержки измерения (затраты на проведение оценки недвижимости); издержки спецификации и защиты прав собственности, издержки оппортунистического поведения (потери, вызываемые уклонением контрагента от заключения сделки, условий контракта и пр.).

Высокий уровень трансакционных издержек органически связан с такой важной особенностью рынка недвижимости, как более низкая ликвидность товара на рынке недвижимости. По сравнению с иными активами недвижимое имущество требует больше времени для его реализации. Даже в условиях развитых рынков недвижимости срок в 2-4 месяца является вполне нормальным для совершения сделок купли-продажи недвижимого имущества, причем в том случае, если продавец адекватно оценивает имущество, подлежащее продаже. Если же цена запрашивается слишком высокая, то период реализации может быть еще более длительным.

В соответствии с природой недвижимости, особенностями рынка недвижимости причинами, вызывающими риски, могут быть самые разные факторы – юридические, технологические и градостроительные, административные, экономические и организационно-экономические.

Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, фирмы-оценщики, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции. Из них можно выделить институциональных участников: организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование, проектировщики, строители, органы-регистраторы прав недвижимости и сделок с ними, государственные нотариусы. Неинституциональные участники рынка – предприниматели: брокеры, оценщики недвижимости, финансисты (банкиры), управляющие недвижимостью, проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе, юристы, страховщики, аналитики рынка недвижимости и финансовые аналитики, информационно-аналитические и другие издания, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости.

Объекты недвижимости могут быть разделены на:

▫ земельные участки;

▫ первичные объекты недвижимости (земельные участки и все, прочно связанные с землей объекты – здания, сооружения, строения);

▫ вторичные объекты недвижимости – оформленные в установленном порядке пространственные части зданий, сооружений, имеющих правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта (квартиры, помещения, комнаты).

Следует отметить, что в настоящее время существует большое количество разрозненных нормативных актов разного уровня, посвященных тому или иному виду недвижимости. Единого регулирующего документа нет, что влечет к возникновению наложений и пробелов в законодательстве о недвижимости. Правовая база совершенствуется.

Формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами[7]:

1) макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обусловливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени);

2) инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается, «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложения в недвижимость являются привлекательными, т.к. в «определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3) размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости);

4) непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам);

5) отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости;

6) неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

1.2 Виды рынков недвижимости

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный[8].

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс - создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств[9].

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

Рис. 1. Виды рынков недвижимости

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру (рис. 1.), цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости[10].

Покупатель главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости.

Покупатель главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости,

Ввиду того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество - призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — застройщик (девелопер).

Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х гг. и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями».

К ним относятся:

• выбор экономически эффективного проекта;

• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

• поиск инвесторов;

• определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

• отбор и привлечение подрядчиков;

• контроль над осуществлением работ.

В дореформенной российской экономике некоторые из перечисленных функций выполнялись частично заказчиками, частично строительными организациями, выступавшими в качестве генеральных подрядчиков. Однако и те, и другие действовали в условиях гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения. От них не требовалось деятельности по управлению инвестициями. Вся экономическая деятельность сводилась к отчетным и бухгалтерским функциям.

Таким образом, взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

1.3 Виды операций на рынке недвижимости

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в начальной стадии своего развития.

Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом РФ 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где была зафиксирована оценка «капитала» в соответствии с представлениями о его предполагаемой доходности.

Однако это положение в дальнейшем не было реализовано. Решением Верховного Совета в июне 1992 года было установлено, что оценка приватизируемого имущества должна проводиться на основе балансовой стоимости имущества по состоянию на 1 июля 1992 года, что привело к существенному занижению стоимости имущества.

Так, по оценкам экспертов, стоимость акций, например, Газпрома занижена в 14-17 тысяч раз по сравнению с их рыночной стоимостью[11].

Характеризуя современное состояние рынка недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на завершающей стадии первого этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и переходе ко второму этапу – этапу подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности.

Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственный потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Уже сейчас некоторые финансовые компании начинают заниматься так называемой девелоперской деятельностью, то есть происходит становление процесса развития и управления недвижимостью.

Развитие рынка недвижимости непосредственно связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Современное российское законодательство при всем его несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле, продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, компаний и предприятий, передаче в залог и т.п. Правда, все это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени – к земле.

Экономическая же ситуация на современном этапе крайне неблагоприятна для развития рынка недвижимости из-за неудач инвестиционной политики.

Развитие рынка недвижимости сдерживается отсутствием четкого законодательства о земле.

В настоящее время частная собственность на землю признается лишь для участков следующего целевого использования:

1) индивидуальное (жилищное) строительство;

2) крестьянское (фермерское) хозяйство;

3) личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

4) приватизированные участки под предприятиями.

В подавляющем большинстве случаев муниципальные власти не продают землю в собственность, а сдают права аренды, что тормозит развитие рыночных отношений.

Сдерживающим фактором развития рынка недвижимости в России является отсутствие четкого ссудно-договорного права, законодательства об ипотеке и поземельных книгах, а также земельного кадастра.

Большинство сделок с недвижимостью в странах рыночной экономики происходит с привлечением заемного капитала (ипотечного) кредита. В России же схема ипотечного кредитования в силу экономических причин и отсутствия соответствующего законодательства пока работает не достаточно эффективно.

Для повышения эффективности рынка недвижимости необходимо также активное содействие риэлтеров, юристов, финансовых организаций, правительственных органов и оценщиков недвижимости. В развитых странах оценщики играют особую (всеми признанную) роль, без которой невозможно цивилизованное функционирование рынка недвижимости.

Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Больше того, в течение определенного периода на рынке жилья возможна не только стабилизация числа сделок, но даже его сокращение.

Вполне возможным представляется также стабилизация и даже определенное снижение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке.

Но в то же время было отмечено, что цены на элитное жилье не только снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества.

Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке.

Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием прежде всего макроэкономических факторов и основной из них – сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появления в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился[12].

Серьезное же расширение спроса возможно либо за счет повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счет активного стимулирования спроса как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости.

Говорить сегодня о выходе на рынок массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран смысле во всей России практически отсутствует.

А учитывая то, что макроэкономическая ситуация не способствует росту доходов населения, появление массового среднего слоя не грозит нам в ближайшей перспективе.

Рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлтерских фирм деятельности по оказанию услуг при купле-продаже объектов недвижимости.

В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых фирмой клиенту: банковские расчеты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных.

Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности все же ограничены: новые услуги – новые затраты, а сегодняшний клиент и так, как правило, ограничен в средствах. В то же время увеличение затрат на привлечение и удержание клиентов за счет собственных средств может заставить фирму выйти за пределы своего бюджета, а это грозит дисбалансом в доходах и расходах и даже финансовой несостоятельностью. Поэтому если для отдельных фирм эти приемы способны обеспечить необходимый объем оборота, то, очевидно, в целом они не решают проблему развития риэлтерского бизнеса.

Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства через создание системы ипотечного кредитования: создание федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержка вторичного рынка закладных, предоставление государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов и т.д.

Однако определенные резервы есть и у самих риэлтерских фирм. Таким резервом может быть даже изменение территориального расположения фирм.

Другое направление переориентации риэлтерских фирм – поиск новых сфер деятельности на рынке недвижимости, например, управление недвижимостью.

Поиск в большинстве случаев ведется в сфере коммерческой недвижимости, которая представляется более понятной и выгодной (учитывая широко распространенное мнение о недостатке офисных и торговых площадей).

Гораздо менее привлекательной сферой представляется управление жилой недвижимостью: мало у кого возникает желание иметь дело с жильцами и их проблемами, бороться с неплательщиками, учитывая чрезвычайную сложность их выселения, налаживать отношения с обслуживающими организациями. А между тем именно управление жилой недвижимостью является той сферой, которая рассматривается в западных странах в качестве наиболее стабильной и приносящей устойчивый доход. Да, управление жильем – дело, безусловно, сложное и на первых порах вряд ли можно рассчитывать на высокие доходы. Кстати, оно столь же сложно и в других странах: процессы по выселению неплательщиков могут длиться годами. Но зато люди всегда заинтересованы в том, чтобы иметь жилье, чтобы у них было тепло и свет, а значит, они всегда в основной своей массе будут готовы за это платить.

Как известно, одним из главных направлений преобразований в сфере городского управления является реформирование жилищной сферы города. Помимо всего прочего, такое реформирование предусматривает и возможности привлечения частных фирм к эксплуатации жилых зданий, находящихся в муниципальной собственности кондоминиумов, жилищно-строительных кооперативов и пр. Вряд ли эти процессы пойдут быстро и гладко, и тем не менее это перспективная тема, работать над которой надо начинать уже сегодня. (Кстати, сотрудничество с жилищно-строительными кооперативами может быть весьма полезным в брокерской деятельности).

Еще одним перспективным направлением может стать работа по организации эффективного использования ведомственных общежитий, доля которых в общем фонде недвижимости города весьма существенна. Сейчас в некоторых городах готовится механизм реорганизации этого сегмента рынка недвижимости – предполагается создание единой общегородской структуры по управлению общежитиями города. Но очевидно, что сама эта структура будет не в состоянии обеспечить непосредственное управление всеми объектами.

Вероятным направлением дальнейшего развития риэлтерской деятельности будет более активное их участие в привлечении средств населения к долевому строительству, в том числе в новых формах. Например, во многих городах до сих пор существует такое явление, как недостроенные жилые здания, от которых либо отказались инвесторы, либо так и не были найдены. С другой стороны, по-прежнему существует огромная очередь на улучшение жилищных условий. Сейчас ведение этой очереди, очевидно, будет переложено на районные администрации городов. В числе очередников есть и люди, которые могли бы найти если не всю сумму, необходимую для строительства квартиры, то часть ее. Очевидно, риэлтерские фирмы все чаще и чаще станут вовлекаться в этот процесс, выступать не только в качестве брокера по продажам готового или строящегося жилья, но и в качестве инвестиционного брокера, инициатора и организатора в реализации подобного рода проектов.

И еще одним перспективным направлением деятельности на рынке недвижимости является привлечение средств населения и юридических лиц к финансированию развития коммерческой недвижимости.

В странах с развитыми рынками недвижимости это направление развивается очень активно через использование ценных бумаг.

Выпуск ценных бумаг позволяет снять некоторые проблемы, связанные с привлечением инвестиций в недвижимость: ограниченную ликвидность, высокий уровень трансакционных издержек, большие объемы необходимых для инвестирования средств. Очевидно, эти преимущества делают актуальным выпуск ценных бумаг для привлечения инвестиций в недвижимость и в российских условиях, тем более, что большинство населения не может на иных условиях участвовать в операциях на этом рынке.

Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, все более активное переключение риэлтерских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами.

Многие из риэлтерских фирм уже обладают рядом условий для переключения на новые направления: это наличие энергичных руководителей, умение работать с клиентом, знание и хорошее чувство рынка.

Но еще многое необходимо сделать: нужен более высокий уровень квалификации не только руководителей, но и сотрудников фирм (особенно в сферах финансов, налогообложения, технологии строительства, эксплуатации зданий, правовых вопросов операций с недвижимостью и т.д.). Необходим новый уровень менеджмента, умение работать в одной команде, привлечение сотрудников не только в качестве исполнителей, но и руководителей. И, естественно, все профессиональные участники риэлтерской деятельности должны хорошо понимать механизм функционирования фирм, содержание основных операций на рынке недвижимости.

Если за последние годы в России рынки жилья развиваются благодаря законам РФ о собственности и о приватизации жилья, то рынок земельных участков находится на начальной стадии развития. Развитие рынка земли это проблема и перспектива российского рынка недвижимости[13].

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. Официальный текст. – М.: Издательско-торговая фирма «Кодекс», 1996.

2. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА-М, 2003. – 319 с.

3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Информационно-издательский дом, «Филинъ», 1999. – 521 с.

4. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002. – 144 с.

5. Дородников В.Н. Коммерческо-посреднические фирмы: экономика и управление: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАЭиУ, 2000. – 311 с.

6. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.: Дело, 2002. – 523 с.

7. Котлер Ф. Основы маркетинга. – М.: Прогресс, 1990. – 647 с.

8. Красноглазов Б.Н. Недвижимость: оценка, аренда, купля продажа. – М.: Акционерное торгово-промышленное общество «Русская инициатива», 2001. – 547 с.

9. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – М.: Инфра-М, 2004. – 511 с.

10. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 478 с.

11. Основы бизнеса на рынке недвижимости: учебник для ВУЗов. / Составитель – С.Н.Максимов. – СПб.: Проспект, 2003. – 344 с.

12. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости – СПб.: СПбГТУ, 1997. – 477 с.

13. Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Хабаровск: Издательство ХГТУ, 2003. – 326 с.

[1] Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Хабаровск: НГАСУ, 2002. – С.5.

[2] Гражданский кодекс РФ. Ч.1, 2. Официальный текст. – М.: Издательско-торговая фирма «Кодекс», 1996.

[3] Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. – С.22.

[4] Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. Хабаровск: ХГТУ, 2003. – С.9.

[5] Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: Энцикл. Оценки /Е.И. Тарасевич. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – С.3.

[6] Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – С.37.

[7] Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. Хабаровск: ХГТУ, 2003. – С.14-15.

[8] Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА-М, 2003. – с 18.

[9] Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА-М, 2003. – с 48.

[10] Красноглазов Б.Н. Недвижимость: оценка, аренда, купля продажа. – М.: Акционерное торгово-промышленное общество «Русская инициатива», 2001. - с 157.

[11] Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.: Дело, 2002. – с. 17.

[12] Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – М.: Инфра-М, 2004. – с. 44.

[13] Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. – М.: Инфра-М, 2004. – с. 48.