Содержание


Введение_______________________________________________________ 3

Глава 1. Земельная реформа в России______________________________ 5

Глава 2. Общие положение современного земельного кодекса РФ_______ 8

2.1. Участники и объекты земельных отношений_________________ 10

2.2. Собственность на землю___________________________________ 12

2.3. Аренда земельных участков________________________________ 17

2.4. Документы о правах на земельные участки и их государственная регистрация_________________________________________________ 20

Глава 3. Ограничение прав на землю______________________________ 24

Заключение____________________________________________________ 31

Список литературы____________________________________________ 33


Введение


В конце октября 2001 г. принят и вступил в силу Земельный кодекс Российской Федерации - закон, который общество ожидало почти десять лет. Многочисленные и разрозненные нормы земельного законодательства теперь кодифицированы в одном акте.

Новый Земельный кодекс РФ отличается в первую очередь выраженной тенденцией к упорядочению, унификации земельных отношений. Вместе с тем важно учитывать, что Кодекс, будучи во многом "компромиссным" законом (достаточно вспомнить политические споры по каждому из представлявшихся на рассмотрение Государственной Думы проектов), несет на себе печать юридической и юридико-технической непроработанности. Так, при наличии достаточно громоздких статей многие нормы кажутся "недописанными", нередки внутренние противоречия между положениями отдельных статей Кодекса.

Еще одна особенность Кодекса - его построение на основе приоритета норм земельного законодательства в регулировании любых отношений, в которых в качестве объекта выступает земля. В этой связи Кодекс часто вторгается в сферу регулирования других отраслей законодательства, в первую очередь гражданского и гражданского процессуального.

Отмеченные обстоятельства уже сейчас препятствуют непосредственной реализации норм Кодекса и приводят, во-первых, к необходимости издания подзаконных правовых актов (даже когда прямо их издание в Кодексе не предусмотрено), конкретизирующих те или иные его положения, и, во-вторых, к конкуренции норм различных отраслей законодательства при регулировании земельных отношений.


Публичные интересы определяют необходимость установления различного рода ограничений хозяйственной деятельности, связанной с использованием земель. В связи с этим права на землю могут быть ограничены по основаниям, предусмотренным ЗК или иным федеральным законом.

Ограничение прав лиц, использующих земельные участки, представляет собой установление в административном порядке запретов на осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности и использования земли, либо требований о воздержании от совершения определенных действий. Виды и характер ограничений основаны на предписаниях, содержащихся в соответствующих нормативных правовых актах.

Глава 1. Земельная реформа в России


В 1990 г в Российской Федерации началось осуществление земельной реформы[1]. Следует различать два этапа 1-й этап, когда она развивалась на основе ранее действовавшей Конституции РСФСР 1978 г., и 2-й этап, когда была принята на референдуме 12 декабря 1993 г; новая Конституция.

Реформа осуществляется, во-первых, на основе специальных земельно-правовых актов; во-вторых, на основе развития общего законодательства, о приватизации; о собственности, о предприятиях и предпринимательской деятельности, о банках; о налоговой системе; об акционерных обществах; об антимонопольной деятельности, о банкротстве, об инвестиционной деятельности; о залоге. В-третьих, поскольку земельная реформа неразрывно взаимосвязана с аграрной реформой, то земельно-правовые нормы находят свое место и в аграрно-правовых актах.

Цели и задачи земельной реформы были сформулированы в правовых же, актах о земельной реформе.

В соответствии с законодательством земельная реформа - это коренное изменение того земельного строя, который существовал до 1990 г. в бывшем Союзе ССР и России. Он основывался на исключительной собственности государства на землю, возникшей в результате национализации земли в 1917 г.

Цель и суть земельной реформы заключались в следующих основных направлениях:

- переход от национализации земли к ее денационализации (разгосударствлению);

- приватизация земель;

- децентрализация права собственности на землю. В результате возникла множественность форм права собственности на землю;

- частная (индивидуальная, общая долевая и общая совместная - физических и юридических лиц);

- государственная, которая подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Федерации;

- муниципальная;

- иные формы права собственности.

Кроме того, возникли или развиваются другие формы права на землю. Это - право пожизненного наследуемого владения землей, право пользования, право аренды.

Но земельная реформа не самоцель. Она должна была привести и к множественности форм хозяйствования, и к подъему сельского хозяйства.

На основе данной множественности форм собственности и других прав на землю появились и развиваются различные организационно-правовые формы сельскохозяйственных и агропромышленных предприятий:

- государственные;

- кооперативные;

- муниципальные;

- частные - индивидуальные, юридических и физических лиц, крестьянские (фермерские) хозяйства, акционерные общества, товарищества, хозяйственные общества и др.

Указанные субъекты новых аграрных отношений одновременно являются и субъектами новых земельных отношений.

Конституция Российской Федерации 1993 г (ст. 9) провозгласила, что в России закреплены частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности на землю. Статья 36 специально посвящена праву частной собственности на землю граждан они вправе самостоятельно или вместе с другими владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими им земельными участками по своему усмотрению, не причиняя при этом вреда другим лицам, и соблюдать требования экологического законодательства. Право частной собственности устанавливается федеральным законом.

Первые правовые акты земельной реформы были приняты еще бывшим Союзом ССР. Верховный Совет СССР в апреле 1990 г принял Основы законодательства о земле. Однако в те времена шла острейшая дискуссия нужно или не нужно вводить частную собственность на землю.

Основы законодательства о земле не ввели права частной собственности на землю. Но Основы ввели новшество - пожизненное наследуемое владение землей. Это еще не право собственности на землю, но уже одно правомочие как собственника. Основы закрепили передачу земельного участка по наследству.

Основы ввели еще одно право на землю - право аренды земли.

22 ноября 1990 г был принят Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и 23 ноября 1990 г Закон РСФСР "О земельной реформе".[2] В них было впервые в России закреплено право частной собственности на землю, причем индивидуальной, коллективно-долевой и коллективной совместной. У хозяйств изымалась часть земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермерских хозяйств. Был определен порядок выдела земельной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов. Это было сделано на основе ст. 12 бывшей Конституции РСФСР 1978 г, в которую в 1990 г были внесены изменения и было предусмотрено право частной собственности граждан на землю. Но это право было очень ограниченным, неполным, собственник земельного участка не мог отчуждать его ни в какой форме (продать, подарить и т.д.) в течение 10 лет, т.е. был установлен общий 10-летний мораторий на распоряжение землей.

Было предусмотрено создание крестьянских (фермерских) хозяйств. Они стали создаваться путем выделения колхозников и работников совхозов со своей земельной долей и имущественным паем.

Глава 2. Общие положение современного земельного кодекса РФ


Земельное законодательство, определяемое прежним Земельным кодексом РСФСР, регулировало земельные отношения в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды и охраны прав на землю граждан, предприятий и организаций.

По мере развития рыночных отношений возникла необходимость в принятии нового нормативного акта, регулирующего земельные отношения, которым стал Земельный кодекс Российской Федерации, утвержденный Федеральным законом от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ, Кодекс).[3]

В ЗК РФ получили нормативное закрепление следующие принципиальные подходы. Во-первых, регулирование отношений по использованию и охране земель осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте и природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, объекте права собственности и иных прав на землю. Во-вторых, ЗК РФ исходит из необходимости участия граждан и общественных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю. При этом граждане Российской Федерации, общественные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, местного самоуправления, субъекты хозяйственной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством. Кроме того, с учетом сохранения приоритета за особо ценными землями и землями особо охраняемых территорий ЗК РФ ограничивает или вообще запрещает изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых природных территорий и объектов и других особо ценных земель. К тому же ЗК РФ закрепляет принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Одним из важных принципиальных подходов ЗК РФ является порядок разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. ЗК РФ предусматривает деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. ЗК РФ определяется дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

При всем многообразии вопросов, освещенных в ЗК РФ, попытаемся рассмотреть и проанализировать более подробно отдельные положения Кодекса.


2.1. Участники и объекты земельных отношений


ЗК РФ установлено, что участниками земельных отношений могут быть только граждане Российской Федерации и российские юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. В то же время ограничиваются права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков. В ЗК РФ определен четкий порядок разграничения участников земельных отношений на собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. Собственниками земельных участков Кодекс признает лиц, являющихся собственниками земельных участков, а к землепользователям причисляет лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. К землевладельцам ЗК РФ относит лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Арендаторами земельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды. Обладателями сервитутов являются лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Давая общее определение объектам земельных отношений, ЗК РФ исходит из подразделения таких объектов на землю как природный объект и природный ресурс и земельные участки, расположенные в пределах территории Российской Федерации, а также части земельных участков. ЗК РФ по-новому определяет земельный участок как объект земельных отношений. Им является часть поверхности земли (в том числе и ее почвенный слой), границы которой поддаются описанию и удостоверяются в установленном порядке. ЗК РФ допускает, что земельные участки можно разделить, и под делимым понимает земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок. При этом использование такого земельного участка может осуществляться без его перевода в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В настоящее время немаловажное значение, особенно при определении размеров земельного налога за ту или иную категорию земель, имеет принцип подробного распределения всех земель по своему целевому назначению. Это значит, что земли в Российской Федерации четко подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.[4]

ЗК РФ предусмотрена возможность указывать вышеперечисленные категории земель в актах федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления, регламентирующих порядок предоставления земельных участков, а также в договорах, предметом которых являются земельные участки, кроме того, в документах государственного земельного кадастра и документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кодекс возлагает на Правительство РФ обязанности по отнесению земель, находящихся в федеральной собственности, к определенным категориям, а также по их переводу из одной категории в другую. За органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации ЗК РФ закрепляет определенные обязанности, в круг которых входит отнесение к той или иной категории земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности. На органы местного самоуправления возложены обязанности по отнесению земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, к определенным категориям и их переводу из одной категории в другую. Земли, находящиеся в частной собственности, подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения и земли иного целевого назначения. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут относить земли к категориям или переводить их из одной категории в другую, в частности по землям сельскохозяйственного назначения, находящимся в частной собственности, а органы местного самоуправления могут выполнять те же функции, но в отношении земель иного целевого назначения, находящихся также в частной собственности.


2.2. Собственность на землю


Большое внимание в ЗК РФ обращено на определение собственности на землю. В настоящее время принят целый ряд федеральных законов, которые объявили определенные земли и земельные участки федеральной собственностью, собственностью субъектов Российской Федерации и муниципальной собственностью. Принципы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований определены в ЗК РФ в строгом соответствии с Конституцией Российской Федерации и Федеральными законами от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (далее - Закон N 101-ФЗ). В подтверждение этому следует отметить, что Конституция Российской Федерации установила многообразие форм земельной собственности и допустила гражданский оборот земельных участков. Согласно этому законодательному акту земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.[5]

Закон N 101-ФЗ установил правовые основы разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность). Согласно Закону N 101-ФЗ право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Основанием для регистрации являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю. В собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований включаются земельные участки, занятые недвижимым имуществом, находящимся в соответствующей собственности, а также земли, предоставленные соответствующим органам власти и созданным ими учреждениям, организациям, земельные участки, занятые недвижимым имуществом, приватизированным из соответствующей собственности, а также земли, отнесенные к соответствующей собственности федеральными законами. Другие земельные участки, не находящиеся в частной собственности, включаются в муниципальную собственность. Законом N 101-ФЗ установлен порядок разграничения государственной собственности на землю. В соответствии с этим порядком специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Вышеуказанные перечни подготавливаются и согласовываются с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в том порядке, который будет установлен Правительством РФ.

Существенным положением ЗК РФ является то, что в нем соблюдается принцип разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. Кодекс отводит важное место частной собственности на землю. При этом ЗК РФ не ограничивает права граждан и юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность и разрешает предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность этих лиц. Вместе с тем ЗК РФ ограничивает права иностранных граждан, лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц на приобретение земельных участков в собственность. Указанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации. Перечень приграничных территорий устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации. До установления Правительством РФ перечней приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.[6]

ЗК РФ определяет состав земель, находящихся в той или иной собственности. Согласно Кодексу в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, земельные участки, право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земельные участки, приобретенные Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами, земельные участки, право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земли, приобретенные субъектами Российской Федерации по предусмотренным нормам гражданского законодательства. В муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации, земельные участки, право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на земли, и земельные участки, которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

ЗК РФ достаточно четко определены права и обязанности собственников по использованию земельных участков. По поводу установленных прав можно заметить следующее: собственник земельного участка имеет право использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельных участков и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил; проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими требованиями. К правам, связанным с использованием собственником земельных участков, могут быть отнесены права собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации [за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование]; расположенные на земельном участке многолетние насаждения.

Наряду с правами собственники земельных участков имеют установленные Кодексом обязанности. Требования, выдвигаемые в ЗК РФ в части установленных обязанностей, абсолютно понятны, поскольку этим законодательным актом приоритет отдается в первую очередь охране земель. Поэтому в ЗК РФ четко определено, что собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, сохранять межевые, геодезические знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными объектами, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, своевременно производить платежи за землю, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных нормативов, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Право собственности на земельные участки прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам либо при отказе собственника от права собственности на земельный участок в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка.


2.3. Аренда земельных участков


Значительное место в ЗК РФ уделено арендной плате за землю.

Аренда земли - это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства. Арендодателями и арендаторами земли являются органы исполнительной власти Российской Федерации или ее субъектов, органы местного самоуправления, организации, граждане. Арендная плата за землю устанавливается договорным путем. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю должны отражаться в договоре аренды. При аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может взиматься в денежной и натуральной форме. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной форме определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме ежемесячно или ежеквартально. В случае если объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество при одном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета по земельным платежам соответствующих органов федерального казначейства. Освобождение отдельных категорий арендаторов земли от арендной платы за землю находится в компетенции соответствующих органов исполнительной власти, заключающих на подведомственной им территории договоры об аренде земель и устанавливающих базовые размеры арендной платы. ЗК РФ подтверждается возможность осуществления уплаты за использование земельных участков в форме арендной платы за землю. При этом Кодекс устанавливает, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Одновременно в ЗК РФ сформулированы специальные правила арендной платы за землю для случаев, когда земельные участки, находятся в частной собственности. В связи с тем, что арендуются земельные участки, находящиеся в частной собственности, договорами аренды земельных участков устанавливаются условия и сроки внесения арендной платы за эти земли.

Кроме того, Кодекс содержит перечень земель, которые в аренду не предоставляются, в том числе земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности и федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Минюста России и МВД России; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Аренда земельных участков может быть прекращена по инициативе арендодателя. В Земельном кодексе Российской Федерации, утвержденном Федеральным законом от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ, Кодекс), закрепляются основания прекращения аренды земельных участков. Аренда земельных участков может быть прекращена:

1) по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) если использование земельных участков приводит к снижению плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшению экологии;

3) в случае неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородия слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами при их хранении, использовании и транспортировке;

4) в случае неиспользования земельных участков, предназначенных для сельхозпроизводства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен. Кроме того, аренда земельных участков прекращается и в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка. При этом прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федеральными законами случаях.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[7] право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Проведенная государственная регистрация договоров удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.


2.4. Документы о правах на земельные участки и их государственная регистрация


ЗК РФ содержит положение, в соответствии с которым права на земельные участки, а именно: право собственности на землю граждан и юридических лиц, право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, сервитут - удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок ведения записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также ограничения (обременения) этих прав установлен постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[8]. Государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав организации как имущественного комплекса, и сделок с ним проводится учреждением юстиции, занимающимся государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Законодательством установлен порядок проведения государственной регистрации прав. Согласно установленному порядку юридические лица и граждане, желающие зарегистрировать права на землю, представляют соответствующие документы, необходимые для государственной регистрации прав, и документы об оплате регистрации. При этом органами юстиции осуществляется правовая экспертиза представленных на регистрацию документов и проверяется законность соответствующих сделок. Кроме того, учреждения юстиции во время регистрации устанавливают отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества. Затем записи вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при условии, что отсутствуют вышеуказанные противоречия, а также основания для отказа или приостановления государственной регистрации прав. На правоустанавливающих документах производятся соответствующие надписи и выдается удостоверение о произведенной государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Хорошо известно, как сложно привлечь налогоплательщика, не имеющего правоудостоверяющие документы на земельные участки, к уплате земельного налога; тем более, что согласно ст.15 Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю"[9] основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком. Такие документы, как правило, выдавались ранее, до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В настоящее время выдаются свидетельства о государственной регистрации прав. ЗК РФ регулирует и в этом случае применение тех или иных документов. В связи с этим ст.3.1. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с этим принципиально важно подчеркнуть, что Кодексом признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совмина РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сель-скохозяйственного назначения".

Таким образом, документами, удостоверяющими право собственности, владения и пользования земельными участками, служащими основанием для установления налога на землю, являются свидетельства о праве собственности на землю, государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, а также свидетельства о государственной регистрации прав.

Глава 3. Ограничение прав на землю


Содержание вещных и обязательственных прав на землю имеет свои особенности. Прежде всего эти особенности затрагивают оборот земельных участков. Он законодательно ограничен в п.3 ст.129 ГК в общественных, публичных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Из всех объектов гражданских прав, которые могут быть ограничены в своей оборотоспособности, ГК особо выделил землю и другие природные ресурсы. Указанные объекты могут отчуждаться или иным способом переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой оборот таких объектов допускается законами о земле и других природных ресурсах. Соответственно собственнику земельного участка предоставлено право продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом только при условии, если "соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте" (п.1 ст.260 ГК). Тем самым, помимо прочего, еще раз подчеркивается специальный характер норм, включенных в акты, посвященные природным ресурсам, по отношению к ГК.

ГК классифицирует объекты гражданского права, используя в качестве критерия различные их свойства. Цель такого рода классификации - вводить в случаях необходимости специальные режимы, отражающие особенности тех или иных объектов. Ведь количество и состав таких объектов ограничены в силу очевидных объективных причин, а их использование поэтому всегда так или иначе затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное по усмотрению собственника использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах, причем во всяком правопорядке. Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Это отнюдь не ограничение его права собственности, а установление более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.

Ограничения прав на земельные участки подразделяются на общие и специальные. К общим ограничениям можно отнести обязанность землепользователей соблюдать определенные природоохранные, ветеринарные, санитарные и иные правила федерального, регионального и местного уровня. Например, на всей территории России запрещено без специального разрешения выращивать некоторые растения, из которых добываются наркотические средства.

Наряду с этим на многие земли наложены специальные ограничения, вызванные их местоположением или иными обстоятельствами. На практике такого рода ограничения получили название земельно-планировочных. Эти ограничения касаются как собственников, так и лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разновидностей. Исторически наиболее известные из них - сервитуты, т.е. ограничения, установленные в интересах соседей.

Ограничения в пользовании землей, если это пользование требует создания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими или даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено многоэтажное строительство. И наоборот, в центральном квартале крупного города от владельца земли, желающего ее застроить, могут потребовать постройки современных, в т.ч. высоких, зданий.

К особому виду земельно-планировочных мероприятий относится долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государственные или местные нужды. Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, на устройство прудов, производство земельных улучшений и иные подобные работы, то потери при затоплении и при прокладке каналов окажутся больше. Чтобы этого не произошло, на землепользователей накладываются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для государственных организаций.

Резервирование территорий может происходить при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных предприятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэропортов, новых населенных пунктов, при проектировании развития открытой и подземной добычи полезных ископаемых. Резервирование может происходить в рамках, надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов. Среди последних выделяются такие документы, как схемы и (более детальные) проекты планировки населенных пунктов, генеральные планы развития промышленных узлов и некоторые другие. Эти документы принимаются на 20-25 лет, и в прямой зависимости от их сроков действуют ограничения, вызванные резервированием земли.

Четкой процедуры объявления о резервировании земель, об изменениях в программе резервирования и об ее отмене в действующем законодательстве (кроме, например, законодательства г.Москвы) не предусмотрено. Это упущение закона неблагоприятно сказывается на интересах тех, кто терпит ограничения в использовании своих земель. К тому же закон не предусматривает компенсаций землепользователям, арендаторам, землевладельцам, собственникам за наложение на них ограничений, связанных с резервированием их земель.

Закон устанавливает общий принцип рациональности пользования землей. Нерациональное же использование земли признается правонарушением. Требование рациональности можно рассматривать как общее ограничение в праве.

Так, эксплуатация участка не должна вызывать неблагоприятные хозяйственные последствия. Нельзя, например, распахивать земли, неблагополучные в эрозионном отношении, поскольку это означает порчу самой земли и загрязнение водоемов, куда попадает смытая водой почва. Нельзя размещать сельскохозяйственные культуры, требующие интенсивной химизации, в пределах водоохранных зон, в частности вблизи рек и других водоемов.

Понятие рационального использования земли включает определенную интенсивность производства. В сельском хозяйстве это означает получение такого количества сельскохозяйственной продукции с каждого гектара угодий, которое отвечало бы принятой норме. В промышленности, на транспорте, в строительстве и т.д. это требование означает такое размещение объектов, которое обеспечивает экономию площади земель (при возможном использовании также и подземного пространства).

Интенсивное использование земли не должно приводить к хищнической эксплуатации, т.е. к достижению ближайшей выгоды ценой разрушения земли. Это требование особенно актуально при краткосрочной аренде земли. Арендатор - пусть даже временный пользователь земли - обязан заботиться о плодородии угодий не только с выгодой для себя, но и для тех, кто в последующем будет использовать ту же землю в сельском хозяйстве.

С ограничением прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов связан государственный контроль за их деятельностью.

В сельском хозяйстве запрещение незаконного вмешательства государственных органов во внутрихозяйственное использование угодий создает необходимые условия для свободного развития технологии земледелия. В то же время в случае нарушения предписаний закона государство как орган власти вправе потребовать от любого пользователя земли исполнения установленных законом обязанностей. Если в результате действий (бездействия) пользователя возникает угроза порчи земель, снижения их плодородия и доходности, то соответствующий орган управления от имени государства может предписать безотлагательные меры по устранению правонарушений или их своевременному предупреждению.

От государственного контроля не свободны, безусловно, и частные собственники земли. Так, все без исключения лица обязаны использовать свои земельные участки в соответствии с той целью, которая была легально определена в момент отвода или предоставления земли или же впоследствии. Отклонение от целевого назначения либо оставление земли без использования признается правонарушением. Изменить целевое назначение эксплуатируемых угодий может полномочный государственный орган субъекта РФ.

Также ограничения прав на землю связаны с водоохранными зонами. Водоохранные зоны - один из видов экологических зон, создаваемых для предупреждения вредного воздействия хозяйственной деятельности. В пределах водоохранной зоны запрещается деятельность, негативно влияющая на состояние водных объектов, рыбные запасы, животных и растения водоемов. Особый режим устанавливается для прибрежных защитных полос. Размеры водоохранных зон определяются в зависимости от величины и протяженности водного объекта (для рек они колеблются от 100 до 500 м).

Порядок образования и режим водоохранных зон установлен Положением о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.11.96 N 1404*(26).

Осуществление государственного контроля за соблюдением режима использования водоохранных зон возложено на специально уполномоченный государственный орган управления использованием и охраной водного фонда.

ВК установлена обязательность согласования с данным органом предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам в водоохранных зонах, ведения на их территории строительных, взрывных и иных работ, влияющих на состояние вод.

В прибрежных защитных полосах запрещена распашка земель, рубка и корчевка леса, размещение животноводческих ферм и лагерей, а также другая деятельность, за исключением случаев, предусмотренных ВК. К ним относятся размещение в прибрежных защитных полосах объектов водоснабжения, рекреации, рыбного и охотничьего хозяйства, а также водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений при наличии лицензии на водопользование.

Водоохранные зоны водных объектов, являющихся источниками питьевого водоснабжения или местами нереста ценных видов рыб, объявляются особо охраняемыми территориями. Порядок их образования и охраны устанавливается Правительством РФ.

Передача земли в частную собственность или иную форму владения не лишает государства права устанавливать ограничения в ее использовании в интересах охраны природы, памятников культуры, с целью соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, а также в экстремальных ситуациях.

Законодательством об особо охраняемых природных территориях предусматривается установление буферной зоны вдоль границ соответствующего природного объекта. Режим землепользования на этих землях зависит от вида объекта и возможного неблагоприятного воздействия на данный природный объект.

Срок действия ограничений зависит от вида ограничения. Например, создание водоохранных зон осуществляется на постоянной основе, а предоставление земельного участка для обслуживания подземных коммуникаций - на срок проведения работ.

Сведения об ограничении права на земельный участок содержатся в подразд. III ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, а также особенности отдельных видов ограничений.

С момента регистрации ограничения права на земельный участок ограничение считается принадлежностью данного земельного участка. При отчуждении земельного участка ограничение следует судьбе земельного участка и не может отчуждаться отдельно от него.

Заключение


Радикальное изменение общественного строя, формирование рыночных отношений привели к необходимости реформирования земельных отношений. Прошло почти десятилетие с начала 90-х гг., когда в нашей стране началась земельная реформа. Перестала быть исключительной государственная собственность на землю. Наряду с публичной (государственной и муниципальной) существует частная собственность на землю. Земля признана недвижимым имуществом. Активно развивается оборот земельных участков. Земельные участки стали предметом купли-продажи, совершения иных сделок.

28 сентября 2001 г. был принят Земельный кодекс Российской Федерации, что является, безусловно, положительным фактом. Кодекс создает правовую базу регулирования земельных отношений на федеральном уровне, что очень важно, учитывая их огромное экономическое, социальное и экологическое значение. На основе ЗК будет развиваться обширное земельное законодательство, поскольку Кодекс предусматривает необходимость принятия целого комплекса федеральных законов.

Ограничениями следует считать запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством, в зависимости от местоположения земельных участков, и которые не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение.

Установление ограничений прав лиц на земельные участки представляет собой форму закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки. Цели ограничения прав лиц на землю заключаются преимущественно в обеспечении рационального и эффективного использования земель и охраны окружающей природной среды. Характер ограничений должен быть таким, чтобы обеспечить возможность пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением.

Основаниями установления ограничений являются соответствующие нормы, которые предусмотрены в законодательных актах. Непосредственное установление ограничения прав на землю основано на административно-правовом акте решении соответствующего органа. Возможно установление ограничения по решению суда. Ограничение устанавливается бессрочно или на определенный срок. При установлении ограничений прав на землю допускается возмещение причиненных убытков.

Ограничение прав по использованию земельного участка представляет собой неотъемлемый элемент правового режима того или иного земельного участка. Подробнее различного рода ограничения прав лиц, использующих земельные участки, будут освещены ниже при рассмотрении правового режима земель соответствующих категорий.

Список литературы


1.     Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.

2.     Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года № 136 - ФЗ

3.     Гражданский кодекс Российской Федерации

4.     Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор - составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во "Фрегат", 2003 - 360 с.

5.     «Сборник земельных законов России» Н. Новгород, 1998г.

6.     Основные начала землепользования и землеустройства. М.,1927, с.230.

7.     Земельно-аграрная реформа в России. Законодательство. М., 1995.

8.      Комментарий к Земельному кодексу (из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". - М.: Юрайт-Издат, 2002.) (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов)

9.      Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (Крассов О.И.)




[1] Земельно-аграрная реформа в России. Законодательство. М., 1995.


[2] Земельно-аграрная реформа в России. Законодательство. М., 1995.


[3] Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор - составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во "Фрегат", 2003 - 360 с.



[4] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (Крассов О.И.)


[5] Комментарий к Земельному кодексу (из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". - М.: Юрайт-Издат, 2002.) (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов)

[6] Комментарий к Земельному кодексу (из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". - М.: Юрайт-Издат, 2002.) (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов)

[7] Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор - составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во "Фрегат", 2003 - 360 с.




[8] Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор - составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во "Фрегат", 2003 - 360 с.




[9] Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор - составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во "Фрегат", 2003 - 360 с.