Введение

С развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано и возникновение разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения (ст. 295 ГК РФ), право оперативного управления (ст. 296 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334 ГК РФ), сервитуты (ст. 274-277 ГК РФ), а также иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом и другими законами[1]. Необходимо также отметить, что «Важной особенностью правового режима недвижимости является также установление в законе особого порядка оформления сделок с ней.

Цель работы – рассмотреть гражданско-правовой характер недвижимого имущества.

Задачи работы - выявить какие виды имущества входят в понятие  недвижимого имущества; изучить как совершаются сделки с недвижимостью, и  чем они должны сопровождаться.

1. Понятие и сущность недвижимого имущества

1.1. Понятие и виды недвижимого имущества

 По ГК РФ все вещи делятся на два вида: движимые и недвижимые.

Согласно ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты»[2].

Также, согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 ГК РФ: «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».

Такое определение недвижимого имущества дано в кодексе.

 Вот, что говорит о недвижимости профессор Витрянский: «Исходя из закона (ГК РФ), основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК РФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости»[3].

 Итак исходя из ст. 130 ГК РФ объектами недвижимости законодатель называет: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса и другие многолетние насаждения, здания и сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также исходя из ст. 132 ГК РФ недвижимым имуществом признается «предприятие в целом как имущественный комплекс»[4].

Кодекс позволяет отнести к недвижимым вещам и иные виды вещей. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 в ст.1 перечисляет те вещи, которые являются недвижимостью в жилищной сфере: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, а также жилые дома, квартиры иные жилые помещения.

Также исходя из федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. к недвижимым вещам относится кондоминиум, это понятие определяется в законе как «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения)»[5].

Приступим к характеристике каждого вида в отдельности.

Земельные участки. Профессор Витрянский отмечает: «Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3 статьи 129 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков»[6].

Пожалуй, это обусловлено исторически, вопрос о земле всегда был «больным» для России. Ведь до недавнего времени об отчуждении земли вообще не могло быть и речи.

Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»[7] гражданам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать их в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»[8] предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки.

Таким образом, можно говорить о том что по действующему законодательству земля может передаваться в собственность, но только под определенные цели перечисленные в законе, указанном выше.

Как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю[9].

 Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными. Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным»[10].

Таким образом, мы видим, что по сути недра вообще не могут являться объектом купли продажи, а могут только передаваться в пользование, оставляя право собственности за государством.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако профессор Ветров отмечает «От договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес «на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества»[11].

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но появились некоторые споры среди юристов о том, являются ли объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым[12].

Принятый федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. не изменил а лишь подтвердил приведенные выше довыды.

Например, по мнению О.М. Козырь, задача подобной информации - лишь обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, - пишет О.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (п. 1 ст. 25)[13].

Однако Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»[14] предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собственности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на строительные работы, а также описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом можно заключить, что приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, но только при соблюдении определенной процедуры, и предоставлении надлежащих документов.

Что касается предприятия то ст. 22 вышеупомянутого закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о том, что во-первых государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов; во-вторых зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта. Отсюда вывод, что предприятие выступает в гражданском обороте как единый объект недвижимости в виде имущественного комплекса, права собственности на каждый объект недвижимости в него входящий подлежат государственной регистрации.

Необходимо также раскрыть такое понятие как движимая недвижимость.

Понятие этих вещей раскрывается в транспортных уставах и кодексах.

Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом отраженным от земной поверхности. Морское судно международного или внутреннего плавания - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским или внутренним водным путям. Космический объект - это объект, запущенный в космос или доставленный на небесное тело, либо сооруженный на небесном теле. Порядок регистрации воздушных судов определяется Воздушным кодексом ст.32 - гражданские суда подлежат регистрации в государственном реестре государственных гражданских судов РФ. Морские суда регистрируются в порядке определенном гл.3 Кодекса торгового мореплавания. Суда внутреннего плавания регистрируются в соответствии со ст.26 Устава внутреннего водного транспорта от 15 октября 1955.

Что же касается кондоминиума как объекта недвижимости то согласно п.2 ст. 23 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Указанный выше закон также ссылается на федеральный Закон «О товариществах собственников жилья».

1.2. Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества

Исходя из анализа статей Гражданского кодекса Российской Федерации и других нормативных актов можно выделить следующие характерные особенности правового режима недвижимости:

1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, а также ограничение этих прав, возникновение, переход, прекращение, изменение подлежат обязательной государственной регистрации (ст.131 ГК).

2. Обязательства, предметом которых является недвижимость, по общему правилу исполняются по месту нахождения недвижимости (защита права на недвижимое имущество - иск подается по месту нахождения недвижимости).

3. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225 ГК).

4. Установлены более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК). В ст.349 ГК установлен особый порядок обращения на взыскание на заложенное недвижимое имущество. Ст.295 ГК устанавливает особый порядок распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государственному или муниципальному предприятию.

5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимым имуществом (практически все сделки подлежат государственной регистрации, также необходимо заключение письменного договора). Предусмотрена зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость, например, ст. 340 ГК.

Итак, в итоге можно сказать, что правовой режим недвижимого характеризуется усложненным порядком юридических действий над ним, что обусловлено особой важностью объектов недвижимости в общественных отношениях, и как следствие законодатель наделяет его особым правовым статусом.

2. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

2.1. Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество

Основания возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, которые называются титулами собственности. Титульное владение – это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются на первоначальные (не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь, включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было) и производные (при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, чаще всего по договору с ним)[15].

В цивилистской науке основания возникновения права собственности делятся на первоначальные и производные. В действующем законодательстве такое деление прямо не закреплено. Однако оно может быть выведено путем его доктринального толкования, к чему цивилистская наука как раз и призвана. Все основания приобретения права собственности специально регулировать очень трудно и ни в одной законодательной системе они беспроблемно не регулируются. Однако многие основания приобретения права собственности надо специально отрегулировать для того, чтобы люди могли, опираясь на закон, считать себя собственниками, поскольку имущество приобретено ими на основании, прямо предусмотренном законом. Перечень способов возникновения права собственности, закрепленный в ст.224 ГК РФ не является исчерпывающим. Возможны и иные способы. К ним относятся прежде всего случаи так называемой символической передачи. Возможен и такой способ, при котором стороны, заключив договор об отчуждении вещи, решают временно ее оставить во владении отчуждателя. Проблемы основания приобретения и прекращения права собственности, их эффективности и оптимизации приобрели особую теоретическую и практическую значимость. Кроме того, вопросы, возникающие в практике применения ряда статей Гражданского кодекса Российской Федерации, обуславливают необходимость всесторонней разработки проблем, связанных с основаниями приобретения и прекращения права собственности. Необходимость в проводимом исследовании объясняется и недостаточным количеством публикаций по данным вопросам. Предпринята попытка рассмотреть некоторые вопросы теории оснований приобретения и прекращения права собственности, принципы их применения. Особенности оснований приобретения и прекращения права собственности рассматриваются под углом зрения роли и места данных правовых средств в механизме правового регулирования. Представляется важным сравнение деления оснований приобретения и прекращения права собственности в гражданском праве России и в иностранном законодательстве. Вопросы приобретения и прекращения права собственности изложены в главе 14 и в главе 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Решению их в новом Гражданском кодексе посвящено двадцать шесть статей, что почти в два раза превышает объем соответствующего нормативного материала в ГК РСФСР (глава 13). Но дело здесь не только в количестве статей старого и нового кодексов, сколько в их содержании. Содержание законодательного регулирования существенно изменилось. Ряд новелл можно обнаружить в законодательном регулировании первоначальных способов возникновения права собственности. Вопросам прекращения права собственности ГК РСФСР почти не уделял внимания. В теории гражданского права это обстоятельство обычно объяснялось тем, что одни и те же юридические факты обычно становятся основаниями и возникновения, и прекращения права собственности, поскольку когда у одного лица право возникает, то у другого прекращается. Сегодня законодатели подходят к проблеме прекращения права собственности более обстоятельно: ей посвящена специальная глава 15 ГК РФ. Примерный перечень оснований, по которым право собственности может быть утрачено, приводится в ст.235 ГК РФ. В этой же связи существенным является изучение отдельных способов и оснований приобретения и прекращения права собственности. Признавая важность вклада ученых в разработку теории оснований приобретения и прекращения права собственности, обеспечения их законности хотелось бы отметить, что особенности отдельных оснований приобретения и прекращения права собственности требуют более глубокого изучения. И для этого требуются серьезные теоретические познания, касающиеся истории развития данных институтов, их места и роли среди других гражданско-правовых категорий, опыта их применения, в правовых системах других стран[16].

Право собственности является не только наиболее широким, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота. Поэтому закон специально регулирует основания его прекращения (правопрекращающие юридические факты) с тем, чтобы сохранить и поддержать «прочность» права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 Кодекса принципом неприкосновенности собственности. При этом гражданско-правовая регламентация оснований прекращения права собственности направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и юридических лиц. Ведь многие основания прекращения права собственности фактически устанавливают возможности перехода имущества лишь из частной в публичную собственность, но не наоборот. Прежде всего это относится к возможностям принудительного прекращения права собственности (помимо воли собственника). Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания прекращения права собственности по воле самого собственника (в добровольном порядке) либо в связи с гибелью или уничтожением вещи, а также прекращение этого права при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам.

Прекращение права собственности происходит лишь в ситуациях прямо предусмотренных законом. Прежде всего это случаи прекращения данного права по воле собственника. Такие случаи охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права[17].

2.2. Понятие, значение и правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».

Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом? П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

1) земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

2) участки недр (там же);

3) обособленные водные объекты (там же);

4) леса, многолетние насаждения (там же);

5) здания (ст. 130 ГК РФ), части зданий (ст.5 ФЗ «О товариществах собственников жилья»);

6) сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закона РФ «Об основах градостроительства в Российской Федерации»; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

7) нежилые помещения (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 ФЗ «О государственной  регистрации прав  на  недвижимое имущество  и сделок с ним», ст.1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); части помещений (ст. ФЗ «О государственной  регистрации прав  на  недвижимое имущество  и сделок с ним»);

8) предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной  регистрации прав  на  недвижимое имущество  и сделок с ним»;

9) жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); жилые дома на дачных участках с  правом регистрации  проживания на нем (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

10) квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

11) комнаты (ст.9 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

13) жилые строения без  права регистрации  проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

14) кондоминиумы как комплексы  недвижимого имущества  (ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст.1 ФЗ «О государственной  регистрации прав на  недвижимое имущество  и сделок с ним»);

15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 ФЗ «О государственной  регистрации прав  на  недвижимое имущество  и сделок с ним».

В последнем случае существует определенная проблема правоприменения: когда объект незавершенного строительства перестает быть совокупностью строительных материалов и становится объектом недвижимости? Случаются, например, такие ситуации, когда лицо, начавшее возведение объекта, по каким-либо причинам не может его завершить, но при этом заинтересовано в отчуждении такого объекта.

Следует отметить, что ст.752 ГК РФ предусматривает консервацию объекта строительства, после которой у собственника возникает право зарегистрировать его как недвижимость, а затем - совершать сделки.

На практике встречаются случаи отказа регистрационных органов в регистрации сделок с незавершенными строительством объектами. Так, прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли - продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли - продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли - продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

Арбитражный суд пришел к выводу, что в силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли - продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора (п.7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).

Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РФ (ст.131): право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.)

Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Исходя из формулировки ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК. Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах. Из всего этого можно сделать вывод, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с их государственной регистрацией, что предусмотрено как исключение в п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

Таким образом, мы видим, что законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении. Данное заключение подтверждается также и тем фактом, что признание прав на недвижимость может производиться и в судебном порядке, возможность которого предусмотрена ст. 12 ГК РФ и нормами процессуального права. В этом случае именно судебному решению отводить роль акта признания государством прав, а регистрация, после вынесения решения, будет обязанностью соответствующего государственного органа.

Давая понятие государственной регистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки «акт государственного органа, порождающий права» и «юридический акт признания государством прав», и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих причин:

- нельзя смешивать государственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные;

- главная задача издания государственного акта - создать основание для возникновения прав и обязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;

- с точки зрения юридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства, порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот «регистрация прав, порождающая эти права»;

- признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы за собой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту и законность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативные последствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы об ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при заключении сделки.

В дополнение к этому можно добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом не издание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью упорядочения оборота недвижимости.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.

По существу, государственную регистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный или учетный характер, поскольку такая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической инвентаризации). Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Очевидно, что одной из главных задач государственной регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости. Например, деятельность налоговых органов при осуществлении контроля над расходами граждан, деятельность службы судебных приставов, для которой необходимы сведения о наличии или отсутствии имущества у конкретного лица. Антимонопольные органы смогут вести контроль над соблюдением порядка предоставления ходатайств в соответствии со ст.17 и 18 Закона РФ от 22 марта 1991г. «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», когда на совершение сделки по приобретению имущества необходимо предварительное согласование с антимонопольными органами.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.131 ГК РФ определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка так или иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст.164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий.

Анализируя статьи ГК РФ (с учетом ст.165, которая содержит положение, что, в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РФ), либо непосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РФ). В этих случаях сделку в силу ст.ст.165, 168 ГК РФ следует считать ничтожной. С другой стороны, ст.550 ГК РФ устанавливает необходимость придания договору купли-продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя может возникнуть только после регистрации этого права (ст.223 ГК РФ).

Как правило, законодатель считает достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.

При этом мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

Регистрация сделок с недвижимостью существовала всегда, и занимались этим органы технической инвентаризации (БТИ) и земельные комитеты путем проставления штампа о регистрации на нотариально удостоверенном документе. Все данные по объекту вносились в регистрационные журналы. Ранее система органов регистрации и сам порядок определялись самостоятельно субъектом Российской Федерации, регистрация была вторым этапом в переходе права собственности на объект недвижимости, следующим за обязательным нотариальным удостоверением сделки.

В связи с развитием рыночных отношений и изменением экономической жизни нашей страны оживился и стал активно развиваться рынок недвижимости, в связи с чем возникла необходимость единого по всей России порядка регистрации недвижимости, чтобы существовала возможность проследить весь процесс возникновения, прекращения и перехода прав на отдельный объект недвижимости. Поэтому закон ввел обязательную государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, осуществляемую путем внесения определенных законодателем данных в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который является общим для всей России, и правила его ведения тоже едины на всей ее территории.

Международно-правовой опыт уже давно предусматривает проведение обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но только на основании нотариально удостоверенной сделки. Закон же позволяет гражданам обращаться непосредственно в регистрирующий орган с договором, составленным в простой письменной форме, то есть, по существу, перекладывает на государственного служащего обязанности независимого и беспристрастного нотариуса. Данное обстоятельство вряд ли будет способствовать созданию в России механизма гарантированной юридической безопасности и законности сделки, а скорее породит волокиту, бюрократизм, амбициозность и злоупотребления чиновников, рост криминализации рынка недвижимости и увеличение количества исков в и без того перегруженные суды. Данная точка зрения разделяется руководителями ряда высших органов власти и управления, а также рядом депутатов Государственной Думы. В настоящее время по законодательной инициативе некоторых субъектов Российской Федерации на рассмотрении в Государственной Думе находятся проекты законов о внесении изменений в Гражданский кодекс и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части установления обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Определенную сложность в деятельности правозащитных институтов будет вызывать и то обстоятельство, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Указанная сложность связана прежде всего с тем обстоятельством, что момент возникновения соответствующих прав не будет отражен в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь невозможность получения через систему регистрации исчерпывающих данных о статусе объекта недвижимости.

Одним из таких исключений являются положения ГК РФ, предусматривающие приобретение права собственности членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, с момента полной выплаты им пая (п.4 ст.218 ГК РФ). Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.

Другим исключением являются положения ч.1 ст.341 ГК РФ, в которой устанавливается правило о возникновении права залога в отношении имущества, подлежащего передаче, с момента такой передачи, если иное не предусмотрено соглашением о залоге.

Кроме того, согласно ч.5 ст.488 и ч.3 ст.489 ГК РФ, при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента его передачи покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. Аналогично возникает залог в случае заключения договора ренты. Вопрос о порядке регистрации залога в силу закона некоторое время был проблемным, поскольку ни в ГК РФ, ни в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имели прямых указаний об этом порядке, и последствиях отсутствия регистрации. Высказывались разные точки зрения по этому поводу.

В настоящее время много проблем возникает в связи с регистрацией договоров аренды недвижимого имущества. Так, после вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в некоторых субъектах Российской федерации были приняты нормативные акты, предусматривающие обязательную регистрацию договоров аренды независимо от сроков ее заключения (например, распоряжение мэра г. Москвы от 07 сентября 1998г. № 911-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (независимо от сроков)»). По мнению В.И.Сергеева, причиной издания подобных нормативных актов послужило введение нового, по сравнению с ГК РФ, понятия – «регистрация права», которая, по мнению государственных органов вышеупомянутых субъектов РФ, должна иметь место в любом случае. Но такое умозаключение безусловно ошибочно, оно противоречит и основам гражданского законодательства, и общим принципам свободы предпринимательства. По такому же пути пошла и судебная практика. В пп.1 и 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ разъясняет, что, исходя из смысла положений ст.ст. 609, 651 ГК РФ, ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация прав арендатора, возникающих из договора аренды, происходит только в том случае, если регистрируется сам договор аренды, а в случае заключения договора аренды здания или сооружения на срок менее 1 года регистрация договора не предусмотрена. Издание же нормативных актов субъектов РФ или их органов, противоречащих нормам ГК РФ, противоречит п. <о> ст.71 Конституции РФ, согласно которому гражданское законодательство находится в ведении РФ, и, соответственно, подобные нормативные акты не должны применяться судами РФ.

Также в настоящее время является проблемным вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года. Дело в том, что ГК РФ, определяя правовой статус зданий и сооружений, умалчивает о том, что в их составе могут быть самостоятельно используемые нежилые помещения, в то же время ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отнес нежилые помещения к самостоятельным объектам недвижимости. Подобная противоречивость ГК РФ и Федерального закона привела к возникновению спора о применении ст.651 ГК РФ к нежилым помещениям. Решение вопроса о том, подлежит ли регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года, зависит от того, признается ли нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости. Если да, то на него распространяются только общие нормы ГК РФ о регистрации договоров аренды недвижимости. Если же считать нежилое помещение частью здания, то, по всей видимости, в отношении него действуют изъятия, установленные ст.651 ГК РФ.

Начальник Управления регистрации прав на недвижимость Московской областной Регистрационной палаты Е.А. Киндеева, исходя из формального анализа ст.609 ГК РФ и ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», высказывает точку зрения, что договор аренды подлежит регистрации независимо от срока, на который он был заключен. В то же время Е.А. Киндеева справедливо отмечает, что требование регистрации договора аренды помещения, независимо от срока его заключения, в то время, как договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в случае его заключения на срок не менее года, алогично, так как для части здания правовой режим не должен быть строже, чем для всего здания в целом. Следует заметить, что правоприменительная и судебная практика в настоящий момент идет по второму пути, т.е. договоры аренды помещения, заключенные на срок менее одного года, регистрации не подвергаются[18].