Жилищное право не регулирует отношения по использова­нию приспособленных под жилье помещений в вагончиках, сборно-разборных сооружениях и иных строениях, не рассчитанных на удовлетворение по­стоянной потребности в жилье. Они также не входят в состав жилищного фонда.

Жилищное законодательство относится к числу комплексных правовых образований, включающих в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности. Это нормы государственного права, закрепляющие право граждан на жилище, основные принципы его осуществления и охраны, слу­жащие отправными при классификации жилищных фондов; нормы админи­стративного права, обеспечивающие управление жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилье, распределение жилых помещений, конт­роль за их надлежащим содержанием и эксплуатацией; нормы гражданского права, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряже­нию жилыми помещениями; нормы финансового права, обеспечивающие направление денежных средств на капитальный ремонт жилого фонда, иные, нужды жилищно-коммунального хозяйства и т. д.[1]

Конституция РФ в ст.40 закрепила, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Надлежащее жилье входит составной частью в достойный жизненный уровень человека, провозглашенный Всеобщей декларацией прав человека и Международным пактом об экономических, социальных и культурных правах.

Конституционное право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, т. е. оно является сущностным правом, фундаментальным. От него зависит система конкретных жилищных прав граждан, и они должны соответствовать, не противоречить ему. В зависимости от того, как определяется его содержание, складывается и поведение граждан, органов государства, хозяйствующих субъектов при выборе вариантов решения жилищных проблем из юридически возможных в конкретной жизненной ситуации.

Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям, хотя норма ст. 40 КРФ конкретно не содержит такой юридической формулы: стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).

Действующая Конституция РФ отражает смену эпох в удовлетворении жилищных потребностей, переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, частной собственности на жилье и землю. Государственный жилищный фонд утратил господствующее положение, возникли частная собственность граждан и юридических лиц на жилищный фонд, частные проектные и строительные организации, банки, образовался рынок жилья, земли и т. п.

Часть 3 ст.40 КРФ отражает новую роль государства и органов местного самоуправления на рынке жилья, которая сведена к содействию, поощрению жилищного строительства, любых форм собственности, юридическому регулированию отношений, связанных с удовлетворением жилищных потребностей общества, определению состава жилищного фонда социального использования для социально незащищенных слоев населения и других лиц.

В новой системе ни государство, ни органы местного самоуправления тотально не аккумулируют средства населения "в общем котле" для последующего государственного и муниципального жилищного строительства и распределения свободных квартир нуждающимся в жилье. Каждый самостоятельно вкладывает средства в покупку или строительство жилья как в городе, так и в деревне, не рассчитывая решить возникшую у него жилищную проблему за счет государственного, муниципального и общественного жилищного фондов, а полагаясь на систему компенсаций (субсидий), кредиты для приобретения жилья.

Так будет решаться жилищная проблема для большинства. Меньшинство, т. е. малоимущие и другие лица, названные в законах, будут обеспечиваться исходя из принципов прежней системы: сохранится режим предоставления им жилых помещений в соответствии с установленным законом нормами из государственных, муниципальных и других жилищных фондов. Пользоваться предоставленной площадью они смогут на условиях найма жилого помещения, либо за доступную квартирную плату, либо бесплатно. Предоставление жилых помещений по договору найма в домах государственных или муниципальных жилищных фондов, как и прежде, будет осуществляться без оплаты их строительной стоимости. При этом обеспечение указанных лиц жильем на таких условиях возможно неоднократно.

Конституция РФ расширила состав жилищного фонда социального использования. Если по Закону об основах федеральной жилищной политики (ст. 12 КРФКРФ) он состоял из государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, то по ст. 40 Конституции РФ его перечень уже не является закрытым, исчерпывающим. Значит, и частный жилищный фонд может входить в его состав. Таким фондом является не только в прошлом общественный, а ныне частный жилищный фонд, принадлежащий на праве частной собственности юридическим лицам, но и частный фонд, принадлежащий гражданам на праве собственности. Граждане, относящиеся к категориям лиц, названным в ст. 40 КРФ, проживающие в этом фонде на условиях найма, в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, с учетом совокупного дохода семьи, вправе рассчитывать на компенсации (субсидии) от органов государственного управления и местной администрации. Такое же право принадлежит и тем, кто арендует жилье в какой-либо разновидности жилищного фонда: с учетом совокупного дохода семьи им может предоставляться компенсация (субсидии) на оплату аренды.

Никто не может быть произвольно лишен жилища ни органами власти и управления; ни судебно-прокурорскими органами; ни хозяйствующими субъектами; ни должностными лицами и работниками предприятий, учреждений и организаций; ни арендатором или нанимателем; ни собственником жилого дома или квартиры; ни членом жилищно-строительного (жилищного) кооператива и совместно с ним проживающими лицами; ни иными гражданами.

Нарушение права на жилище может быть обжаловано в суд.

Основания и порядок выселения граждан из занимаемого ими жилого помещения установлены законом. Законные владельцы жилого помещения вправе истребовать занимаемое ими жилое помещение из чужого незаконного владения, требовать устранения всяких нарушений их права на жилище, даже если эти нарушения и не связаны с лишением права собственности, владения и пользования. Постоянные пользователи могут защищать свои жилищные права также против собственника жилого помещения.[2]

2. Основания и порядок выселения граждан

без предоставления жилого помещения.

Будучи принудительной мерой государственно-правового воздействия, судебное выселение без предоставления другого жилого помещения может выступать в виде санкции за совершенное правонарушение. Но так бывает не всегда. При выселении из служебного помещения работника, прекратившего трудовые отношения, или лица, закончившего обучение, из общежития учебного заведения или при выселении нанимателя из помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, по тем основаниям, что помещение необходимо для проживания самого собственника и членов его семьи, выселение не является санкцией за правонарушение. Речь и применении меры государственной или общественной необходимости или иной меры, перед которой интересы проживающего в данном помещении лица отступают на задний план.

Случаи судебного выселения без предоставления другого жилого помещения предусмотрены п. 2 и 4 ст. 687 ГК, ч.1 ст.35, ч.4 ст.83, ст. 91, ст.133, ч.1 ст.103 ЖК РФ.

Прежде всего, обратим внимание на то, что в ГК РФ нет прямого указания на возможность применения правил ст. 687 ГК РФ о расторжении договора жилищного найма к социальному найму. Поэтому указанные правила можно применять к социальному найму лишь с оглядкой на соответствующие нормы жилищного законодательства.

Основания и порядок расторжения договора жилищного найма по требованию наймодателя определены ст. 687 ГК РФ с учетом того, идет ли речь об обычном договоре коммерческого найма, который заключается не свыше пяти лет, а если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на пять лет, либо о договоре, заключенном на срок до одного года (краткосрочном найме). При обычном найме договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев подряд, если договором  не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Как при обычном, так и при краткосрочном найме договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Если наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушения. Если же нарушения продолжаются и после предупреждения, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор жилищного найма.

При обычном найме к нанимателю могут быть применены меры, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ. Нанимателю может быть предоставлен судом срок не более года для устранения допущенных нарушений. Если в течение определенного судом срока нанимателель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Все эти меры не могут быть, однако, применены, если речь идет о расторжении краткосрочного договора найма (см. п. 2 ст. 683 ГК РФ).