2. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
2.1. Рынок строящегося жилья
В странах
Западной Европы каждый год вводится в эксплуатацию один квадратный метр жилья
на человека. В России – лишь 0,26 квадратного метра. В Хабаровском крае в
последние годы на одного жителя приходилось порядка 0,07 кв. м нового жилья1. Однако в последнее время в Хабаровске и крае
наблюдается оживление в жилищном строительстве. Причины – в росте активности
российской экономики, в повышении платежеспособности населения. А также, по
мнению экономистов, в росте привлекательности краевого центра после
провозглашения Хабаровска столицей федерального округа2.
Так, по
данным статистики, с начала года объем работ, выполненных по договорам
строительного подряда организациями всех форм собственности, составил 11793,2
млн. руб., что в сопоставимых ценах на 16,2% превышает объем 9 месяцев 2003
года3. Организациями всех форм собственности
и населением построены 824 новые квартиры общей площадью 68,1 тыс. кв. метров,
что составило 137,7% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в том
числе индивидуальными застройщиками - 20,1 тыс. кв. метров (129,8%).
В этом году в
Хабаровске запланировано построить и реконструировать около 80 объектов.
Большая часть из них – объекты жилищного, административного и общественного
назначения. А всего в городе строится, находится на реконструкции и
перевооружается 246 объектов, из них 45 относятся к категории так называемого
долгостроя.
Из крупных
застройщиков на рынке жилья можно обозначить «Дальспецстрой»,
МУП «УКС», фирмы «Русь», «Мыс»
и «СЭР», «Стройпутьсервис», «Энергожилстрой»,
КЭУ ДВО, муниципальный
некоммерческий «Фонд жилищного строительства». Стоит отметить, что почти все
эти организации выступают как в роли заказчика, так и генерального подрядчика.
За исключением, пожалуй, фирмы «Мыс», которая выступает только в роли
заказчика.
На рынке
городского жилья сегодня огромный спрос на новостройки, особенно в центральной
части города. При этом застройщики мало ориентируются на цены друг друга, а
исходят из собственных затрат и сложившейся на настоящий момент конъюнктуры.
Большой спрос диктует высокие цены и, как это ни покажется странным, в худшую
сторону влияет на качество строительства квартир. Зачем строителям стараться
над отделкой жилья, если и так заберут.
2.2.
Государственные аспекты строительства
Как отметил
зам. председателя Госстроя России Анатолий ПЕТРАКОВ, прибывший в начале этого
года в Хабаровск на координационный совет, объемы строительства на Дальнем
Востоке в абсолютных цифрах выглядят скромнее, чем в центральной России, однако
все-таки растут инвестиции, подрядные работы, больше строится жилья.
Для того
чтобы стабилизировать ситуацию в строительной сфере, по мнению зампреда, в ДВФО нужно наращивать производство стройматериалов, и в
первую очередь цемента, кровельных, отделочных материалов. Это повлияет на
удешевление строительства. И здесь стоит отметить «Дальспецстрой»,
который в целях расширения собственной производственной базы с начала текущего
года произвел техническое перевооружение цеха 10 управления промышленным
производством ФГУП «УСС Дальспецстрой» по выпуску железобетонных безнапорных труб
мощностью 7194 м. куб. в год1.
Что же
тормозит строительный комплекс при возведении жилья? Одна из главных проблем -
высокая стоимость квадратного метра жилья. На Дальнем Востоке, в Хабаровском
крае она очень высокая.
2.3. Причины нехватки жилья
По мнению
бизнесменов-строителей, причины высоких цен, когда квадратный метр жилья в
кирпичном доме стоит $ 1400, а в панельном – в пределах 1100-1200, в неограниченном
объеме дополнительных вложений (верхняя планка отсутствует), необходимых для
выдачи технических условий (ТУ) на строительство. Необходимо, чтобы вместе с
разрешением на землю под застройку автоматически шли техусловия,
которые были бы действительны до ввода жилья, а их объем был строго нормирован
- это позволило бы существенно удешевить строительство. И, в идеале, все
согласования должны проводить проектные институты, чтобы экспертизы шли на
стадии проектирования.
Что же мешает
нарастить объемы? Как считают строители, прежде всего – это дефицит площадок
для строительства, особенно в центре города, сроки и сложность согласования
вопросов о начале строительства, острая проблема «сетей», к которым нужно
подключать объект. Также значительно удорожает строительство принцип аукциона
на площадки.
К тому же
нельзя признать нормальным положение, когда инвестору необходимо собрать более
ста подписей в 40 различных инстанциях, чтобы начать строительство. Вызывает
нарекание и качество проектно-сметной документации, которая не отвечают
современным требованиям, что зачастую приводит к разногласиям Госархстройнадзора (ГАСН),
заказчиков, строителей и смежных ведомств. Разрешить эти проблемы - задача власти.
2.4.
Повышение рыночных цен
С точки
зрения рядового покупателя, стоимость квартир в Хабаровске не отражает
реального положения дел на рынке жилья. Цены завышены. Элитное жилье в центре
стоит 30 с лишним тыс. рублей за квадратный метр (и цена постоянно растет),
район авиагородка – за 25 тыс. рублей квадратный
метр, либо стандартная «панелька» по 22 тыс. рублей за метр1.
Если есть желание вложить деньги в долевое строительство, то в этом случае
можно сэкономить от 15 до 25% по сравнению с рыночной ценой. Но вот
незадача: многие местные строительные компании, специализирующиеся на
возведении жилья, не дают никаких гарантий, а на сроках окончания строительства
– табу молчания. Если и ставят сроки сдачи объекта, то про штрафные санкции за
их нарушение ничего не пишут.
В большинстве
договоров проставляется предварительная цена. Окончательные условия оплаты
покупатель узнает только после завершения строительства. Вот тогда в пору
прослезиться – окончательная цена почти всегда гораздо больше первоначальной. И
тут бесполезно спорить и что-либо доказывать. Не хочешь доплачивать, вместо
тебя есть много желающих купить квартиру в новостройке. Обычно местным
строительным компаниям инвестор крайне необходим на начальном этапе
строительства, когда есть острая потребность в денежных средствах. Завершилось
строительство - квартиру тебе отдадут только по текущей рыночной цене.
2.5.
Перспектива объемов строительства нового жилья
Вероятная
перспектива по реальному увеличению объемов городского строительства – повышение
этажности застройки и скорости возведения объекта. Как считают в мэрии
Хабаровска, город легко может строить в год по 300 тыс. кв. м жилья. Для этого
хватает и мощностей стройиндустрии, и самих строительных компаний. Но
сдерживает дефицит инженерной инфраструктуры. Все это серьезно увеличивает
сроки строительства и его себестоимость. Переломить ситуацию в ближайшее время
вряд ли удастся.
Сегодня
городская администрация работает с перспективой на будущее. В Хабаровске
действуют ряд муниципальных программ, призванных помочь горожанам приобрести
доступное жилье. Это программа накопительной схемы приобретения жилья через ссудосберегательное товарищество. Участники программы
рассчитываются за жилье в течение 5 лет. Сегодня в районе Большой Вяземской
заказчик МУП УКС возводит
10-этажный жилой дом. Построено уже восемь этажей. К концу этого года дом будет
сдан в эксплуатацию.
Также в
городе реализуется программа строительства жилья для молодых – МЖК (МУП УКС).
В Южном округе на ул. Панфиловцев строится 10-этажный жилой дом из кирпича.
Сдача объекта намечается в 2005 году.
Необходимо
отметить, что за последние годы в положительную сторону изменился имидж
Хабаровска. И если раньше жители дальневосточного Севера переезжали на
жительство во Владивосток и Приморский край, то теперь большинство едет в
Хабаровск. Этот город, в отличие от Владивостока, стабилен по теплу,
электроэнергии, водоснабжению1.
В настоящее
время мэрия разрабатывает программу малоэтажной застройки. Это будет комплекс
коттеджей с развитой инфраструктурой: социальные и культурно-бытовые объекты,
инженерные сети. Мансардное строительство тоже нашло свое отражение в планах
администрации города. Сейчас готовится перечень домов для возведения на них
утепленных мансард оригинальной архитектуры.
Список используемой литературы
1. Жилье подешевеет? // «Время новостей»
«Золотой Рог», №1 2005.
2. Кульгин О. Жилье в Хабаровске дорожает. //
новости сайта ZRPRESS. Ru. № 73, 21 сентября 2004.
3. «Подковерное»
строительство: пора на свет». // Аргументы и факты. 2004.
4. Смагер И. Новое жилье не всем хабаровчанам по карману. // Аргументы и факты. 2004.
5. Степура И. Почему такие высокие цены на жилье в Хабаровске и
Владивостоке? // «Аргументы и факты» 27 августа 2004.
1 «Подковерное» строительство: пора на свет». // Аргументы и
факты. 2004.
2 Игорь Смагер. Новое жилье не всем хабаровчанам
по карману. // Аргументы и факты. 2004.
3 Там же.
1 Ирина Степура. Почему такие высокие цены на жилье в
Хабаровске и Владивостоке? // «Аргументы и факты» 27 августа 2004.
1 Жилье подешевеет? // «Время
новостей» «Золотой Рог», №1 2005.
1 Кульгин О.
Жилье в Хабаровске дорожает. // Новости сайта ZRPRESS. Ru. № 73, 21 сентября 2004.