Содержание
Введение. 3
Вопрос
№1. Понятие недвижимости. Недвижимость как объект инвестирования 5
Вопрос
№14. Методы финансирования недвижимости. 10
Вопрос
№22. Метод расчета восстановительной стоимости при оценке недвижимости
затратным походом. 13
Заключение. 17
Список
литературы.. 18
Введение
Термин “недвижимость”
появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне
действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между
движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов
недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым
вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например,
предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью
(ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с частью
первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а
непосредственно как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или
его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок,
связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие
может быть также передано по наследству.
В состав предприятия как
имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его
деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,
инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на
обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги
(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие
исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ст. 131 ГК РФ в
императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной
регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган,
осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить
информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты
недвижимости любому лицу. Эта норма, безусловно, позволит существенно снизить
риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников
гражданского оборота.
Вопрос
№1. Понятие недвижимости. Недвижимость как объект инвестирования
Под понятием
«недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно
закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
В России термин
«недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во
времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования
в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались
земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились
также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как
возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты,
плотины.
Экономические реформы в
России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и
юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и
недвижимое.
С 1994 г., согласно ст. 130
Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том
числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости
относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
К недвижимости может быть
отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом
как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к
недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.[1]
Можно выделить следующие
признаки недвижимости:
– недвижимость невозможно
перемещать без нанесения объекту ущерба;
– недвижимость прочно
связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
– долговечность объекта
инвестирования;
– каждая конкретная
недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения
инвестиционной привлекательности;
– недвижимость невозможно
похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
– стоимость недвижимости
высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и
невозможно;
– информация о сделках с
недвижимостью часто является недоступной;
– потеря потребительских
свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по
мере износа;
– полезность недвижимости
определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в
жилой и производственной площадях;
– возможность
положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость
прилегающих земель, зданий;
– существует тенденция к
увеличению стоимости недвижимости со временем;
– существуют
специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск
физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск
накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с
условиями пересмотра арендной платы;
– строгое государственное
регулирование сделок с недвижимостью.[2]
Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и
нежилые помещения.
Базовым объектом
недвижимости является земля.
Наряду с делением на типы
недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более
успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение
методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими
Существуют следующие
формы дохода от инвестирования в недвижимость:
– увеличение стоимости
недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития
старых объектов;
– будущие периодические
потоки денежных средств;
– доход от перепродажи
объекта в конце периода владения.
Привлекательность
инвестирования в недвижимость объясняется следующими факторами:
– в момент приобретения
недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты
инвестирования не влекут за собой права собственности;
– сохранностью вложенных
денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять,
похитить) и инфляцией в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом
цен на недвижимость и доходов от нее);
– возможностью получать
от недвижимости доход в денежном выражении и иной полезный эффект проживания,
престижности владения определенным объектом и т.п.
Инвестирование в
недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность
приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после
погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой
ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.
Методы инвестирования на
рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными.
Прямые – приобретение
недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной
арендой.
Косвенные – покупка
ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость,
инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.
Вложения в недвижимость,
как и вложения в корпоративные ценные бумаги, – долгосрочные.
Преимущества
инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:
1. В отличие от
корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются
ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора
ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным
выплатам инвестору.
2. Денежный поток доходов
от владения недвижимостью (разница между денежными поступлениями от аренды и
затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен,
чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:
– денежный поток доходов корпораций
зависит от объема реализации продукта, которые находятся в зависимости от
ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более
стабильны, потому что они базируются на договорах аренды;
– источники корпоративных
денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от
недвижимости более предсказуемы, поскольку здания неподвижны, активы
зафиксированы и физически, и юридически.
3. Ставка доходности
корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная
работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для
возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость,
требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый к получению
инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка
доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые
активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в
недвижимость.
4. Инвестиции в
недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и
возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции.
На источники и величину
инвестиций в недвижимость влияют:
– ожидаемый доход на
инвестиции;
– ставка банковского
процента;
– налоговая политика в
целом и в инвестиционной сфере в частности;
– темпы инфляции;
– степень риска
инвестиций в недвижимость.
Причины привлекательности
вложений в недвижимость в условиях инфляции:
– быстрое обесценение
денег при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях;
– частое несоответствие
банковской ставки уровню инфляции;
– ограниченность более
доходных направлений инвестирования;
– остаточная доступность
и простота инвестирования в жилье;
– инвестирующий в
недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату,
сохраняя тем самым вложенные средства.
С другой стороны, в
условиях инфляции существуют обстоятельства, стимулирующие к вложению денег в
другие сферы: падают реальные доходы, инвестору сложно прогнозировать
соотношение между затратами и ожидаемой выгодой, сложнее получить долгосрочный
кредит под приемлемый процент, что приводит к недостатку финансовых ресурсов у
потенциальных покупателей.
На современном этапе
развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная
деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению
инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных
ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех
отраслях экономики.
И все же рынок
недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим
причинам:
– инвестиции в
недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и
возможностью контролирования инвестором;
– в момент приобретения
недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных
объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;
– вложения в недвижимость
позволяют сохранить средства от инфляции;
– рынок недвижимости,
имеющий большие размеры, мало освоен;
– вложения в недвижимость
сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.
На сегодняшний день в
России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок
жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, оказался
не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые
поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение
жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов
всех участников процесса финансирования недвижимости – необходимая составляющая
нормального функционирования рынка.[3]
Вопрос
№14. Методы финансирования недвижимости
Вследствие высокой
стоимости приобретение недвижимости, реализация инвестиционных проектов в сфере
недвижимости осуществляются с привлечением заемного финансирования.
Основания для
финансирования инвестиций в недвижимость:
– недостаточность
собственного капитала инвестора для единовременной оплаты за недвижимость, так
как в отличие, например, от акций, недвижимая собственность сложно поддается
делению, и для совершения сделки единовременно требуются значительные денежные
суммы;
– необходимость более
высокой оплаты управления, что способно повысить его качество, качественное
управление недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость непосредственно
влияет на увеличение доходности инвестиций;
– иверсификация –
стремление управлять несколькими объектами недвижимости для распределения риска
за счет многообразия объектов вложений, снижения конкуренции, но много объектов
вложений при ограниченности собственного капитала требуют большего кредита, что
создает дополнительный риск;
– амортизация подлежит
вычету из баз налогообложения;
– положительный
финансовый левередж – когда имущество, приобретенное на заемные средства,
приносит финансовый доход по ставке, превышающей ставку процента по кредиту.
На цену собственности и
решения инвесторов влияют условия финансирования: ставка процента, уровень заемного
финансирования, срок амортизации и пр.
Ставка процента – плата
за пользование кредитом. Чем ниже ставка процента, тем она привлекательнее для
инвестора.
Уровень заемного финансирования
характеризуется величиной ссуды. Чем больше ссуда, тем эффективнее заемное
финансирование.
Критерии выбора
предельной суммы кредита:
– при низких процентных
ставках критерием является доля заемных средств в общем объёме капитальных
вложений в недвижимость, эта доля для осторожных инвесторов обычно составляет
70%;
– при высоких процентных
ставках критерием является коэффициент покрытия долга.
Срок амортизации – срок
погашения кредита. Чем дольше этот срок, тем меньше периодические платежи.
Однако суммарные платежи при оплате в течение длительного срока будут больше.
Прочие условия
финансирования:
– льготы по досрочному
погашению ссуды:
– право досрочного
погашения без санкций или с применением штрафа, уменьшающегося с сокращением
срока кредитного договора;
– ограниченная
ответственность: ответственность заемщика только заложенной недвижимостью, на
движимое имущество права кредитора в случае невозврата кредита не
распространяются (при неограниченной ответственности кредитор имеет право и на
движимое имущество оказавшегося неплатежеспособным заемщика).
Рассмотрим критерии
принятия решений о кредитовании.
Ситуация на рынке
коммерческой недвижимости меняется очень часто, поэтому при решении вопроса о
кредитовании в каждом частном случае необходимо заново изучать рыночную
конъюнктуру. Следует обратить внимание на текущее и ожидаемое соотношение
спроса и предложения, на объекты, требующие заемного финансирования, риски,
особенности местоположения недвижимости и прибыльность кредита и
инвестиционного проекта.
Спрос и предложение. Если
текущий и прогнозируемый уровень предложения объектов явно выше уровня спроса –
это неблагоприятный фактор, следует подождать некоторого улучшения. Нужно
принять решение по следующим вопросам:
¨ Сохранится ли постоянный спрос на объект
обеспечения кредита?
¨ Не произойдет ли перенасыщение рынка
такими объектами до окончания срока погашения кредита?
¨ Существует ли необходимость сокращения
срока кредитования?
Риски анализируются с
точки зрения того, что принятие кредитором более высоких рисков должно быть оплачено
заемщиком.
Местоположение.
Анализируется, будет ли местоположение объекта кредитования выгодным в течение
всего кредитного периода.
Прибыльность. Кредиты и
инвестиционные проекты, принимаемые к финансированию, должны быть и
прибыльными. Условия предоставления кредитов должны быть несколько лучше, чем в
других банках. Кредиты должны быть возвратными, отношения с заемщиком –
хорошие. В целом основополагающим фактором принятия решений о финансировании
недвижимости является анализ инвестиционного проекта. Приемлемая эффективность
проекта – гарантия возврата кредита в соответствии с установленными условиями.[4]
Вопрос
№22. Метод расчета восстановительной стоимости при оценке недвижимости
затратным походом
Рассмотрим более подробно этап затратного подхода.
I.
Оценка
восстановительной стоимости.
Восстановительная стоимость
(ВС) – рассчитывается в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого
объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки.
Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости
воспроизводства, или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит
проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие,
соответствующих методик их определения. Под стоимостью воспроизводства
подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату
оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные
материалы, стандарты и проект.
Стоимость замещения –
определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату
оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов,
стандартов, проектов и архитектурных решений. Как видно из приведенных
определений, более предпочтительным является расчет стоимости
«воспроизводства», поскольку в противном случае рассчитываются затраты на
строительство здания, отличающего от оцениваемого по многим характеристикам.
При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный
характер. С другой стороны, выбор расчета стоимости «замещения» может быть
также обоснованным по причине имеющегося у оцениваемого здания признаков,
прежде всего функционального износа, что не может не снижать коммерческую
привлекательность для потенциального покупателя. В общем случае выбор между
стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов:
цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его
физических характеристик и т.д.
Полная восстановительная
стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом затрат,
необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой
стоимости. Согласно теории оценочных стоимостей ПВС относится к блоку оценочных
стоимостей «в пользовании». В основе определения восстановительной стоимости
лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его
заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости
строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты – это
затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включает
в себя:
1.
Стоимость
строительных материалов, изделий и оборудования,
2.
Заработную
плату рабочих,
3.
Стоимость
сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей,
4.
Стоимость
коммунальных услуг,
5.
Стоимость
доставки и хранения материалов и пр.
Косвенные затраты – это
расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству.
Косвенные затраты обычно включают в себя:
- стоимость инвестиций в
землю,
- гонорар проектно-сметным
организациям,
- маркетинговые, страховые и
рекламные расходы и другие затраты.
К косвенным расходам относят
накладные расходы. Накладные расходы – денежные средства, необходимые для
создания общих условий строительного производства, его организации и
обслуживания. Прибыль застройщика представляет собой предпринимательский доход,
отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией
строительного проекта.
Выделяют следующие методы
определения восстановительной стоимости:
1.
Метод сравнительной единицы.
Данный метод предполагает
расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного
здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на
имеющиеся различия в сравниваемых объектах. Для расчета полной стоимости
оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается
на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величин затрат
обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и
т.д.).
2.
Метод разбивки по компонентам.
Отличие данного метода от
предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как
сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен,
перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента исходя из суммы прямых и
косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всего
здания рассчитывают по формуле:
, где
С33 – стоимость строительства
здания в целом,
Vj – объем j-го компонента,
Сj – стоимость единицы объема,
n –
количество выделенных компонентов здания,
Kn – коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым
объектом и выбранным типичным сооружением (для оцениваемого идентичного объекта
Kn-1).
Могут применяться несколько
вариантов использования метода разбивки по компонентам:
-
метод субподряда,
-
метод разбивки по профилю,
-
метод выделения затрат.
3. Метод количественного
обследования.
Этот метод основан на
детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных
компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых
затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами,
составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.[5]
Заключение
Активное формирование рынка
недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных
сегментов, несовершенной законодательной базы и недостаточно высокой
платежностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.
Рынок недвижимости в
России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно
в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков,
рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений
предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок
охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас коттеджное строительство и
т.д.
Различные формы
собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная,
муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной
формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.
Для решения проблем,
возникающих на этапе становления рынка недвижимости. Необходимы специалисты
высшей квалификации. Владеющие соответствующими знаниями, способствующие
развитию новой области знания со своей
методологией, терминологией и принципами исследований. Дисциплина «Экономика
недвижимости» призвана обеспечить подготовку высококвалифицированных
специалистов, отвечающих новейшим тенденциям развития экономики России, и в
частности, рынка недвижимости, и для студентов изучение этой дисциплины
послужит хорошей основой для экономического и технического образования.
Написание работы по
дисциплине «Экономика недвижимости» способствует закреплению теоретических
положений, рассмотренных на лекциях, расширению знаний по отдельным вопросам и
получению навыков организации самостоятельной исследовательской работы по
данной тематике.
Список литературы
1.
Балабанова
И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Нева, 2002.
2.
Мелкумов
Я.С. Экономка недвижимости. - М.: ИКЦ ДИС, 2004.
3.
Татарова
А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Таганрог: ТРТУ, 2003.
4.
Щербакова
Ю.В. Экономика недвижимости. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2002.
5.
Экономика
и управление недвижимостью./Под ред. проф. П.Г. Грабовского. - Смоленск: Смолин
плюс, 2002.
[1] Балабанова
И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Нева, 2002. – С. 26
[2]
Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. – С. 41
[3]
Экономика и управление недвижимостью./Под ред. проф. П.Г. Грабовского. -
Смоленск: Смолин плюс, 2002. – С. 57
[4]
Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Таганрог:
ТРТУ, 2003. – С. 172
[5] Мелкумов
Я.С. Экономка недвижимости. - М.: ИКЦ ДИС, 2004. – С. 183