1. Содержание
2.
Введение. 3
3.
Теоретическая часть. 5
3.1.
Регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации. 5
3.2.
Специализированные организации оценщиков. Роль оценки в конкурсном производстве. 8
3.3.
Методы и виды оценок. 11
4.
Практическая часть. 12
5.
Заключение. 20
6.
Список литературы.. 21
7.
Приложение. 22
2. Введение
Развитие рыночной экономики в
России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по
своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом,
другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса,
вложить свои средства в бизнес.
У каждого, кто задумается
реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним
из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой
сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты.
Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и
системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке
стоимости объектов и прав собственности.
На сегодняшний день в России
деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим
Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации"
В законе дано определение
оценочной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной
деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной
или иной стоимости.
Постановлением Правительства
Российской Федерации от 28.08.99 г. № 932 уполномоченным органом по контролю
осуществления оценочной деятельности в РФ назначено Министерство имущественных
отношений Российской федерации.
Еще одним из главных
законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются "Стандарты
оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности",
утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г.
№ 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение методических
рекомендаций по оценочной деятельности было возложено на Минимущество России.
Определение рыночной стоимости
предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном
рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия.
Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его
стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них
обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более
высокую рыночную цену.
В связи с вышеотмеченным актуальность вызванной темы
не вызывает сомнения.
Целью данной работы
является рассмотрение особенностей оценки предприятий банкротов в конкурсном
производстве.
3. Теоретическая часть
3.1. Регулирование оценочной деятельности в
Российской Федерации
В
настоящее время методическая составляющая оценочной деятельности в РФ обеспечивается,
в том числе, следующими нормативными документами: 1. «Стандарты оценки,
обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные
постановлением Правительства РФ 6.06.2001 № 519; 2. «Методические рекомендации
по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные
распоряжением Мингосимущества России 7.03.2002 № 568-р. Данные документы, как и
любые последующие, разработанные в рамках реализации методического обеспечения
ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», призваны сформировать в России современную
систему оценки, обеспечивающую безусловное и эффективное решение задач, поставленных
руководством страны по выводу российской экономики из кризиса и ее интеграции в
международные торгово-экономические отношения. В контексте обеспечения
национальной экономической безопасности такая система оценки должна адекватно
отражать стоимости различных видов имущества, быть прозрачной и понятной как
для российского, так и для международного рынка инвестиционного капитала, служить
основой для принятия ответственных решений, в том числе на государственном
уровне. В настоящей статье выполнен краткий анализ двух вышеназванных
документов с целью выявления общих тенденций регулирования оценочной деятельности
в России и их соответствия задачам повышения эффективности российской
экономики. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной
деятельности» (далее – Стандарты) В разделе «Общие положения» Стандартов
устанавливается, что «Настоящие
стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной
деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и
методов оценки…» Логика данной формулировки предполагает (как это и
реализовано, например, в Европейских стандартах) точные указания относительно
того, в каких случаях и для каких целей применяются конкретные виды стоимости,
а также какие подходы и методы уместны при выполнении оценок для различных
целей. Однако содержание Стандартов не дает данных указаний, что оставляет
вопрос выбора базы оценки и соответствующих методов оценки без регламентации.
Приведенное в Стандартах определение Рыночной стоимости как по форме, так и по
содержанию нельзя признать соответствующим определению, согласованному и
общепринятому в Международных и Европейских стандартах оценки. Более того,
отсутствие соответствующего комментария, как это принято в международной практике
стандартизации, открывает возможность для произвольного толкования определения
Рыночной стоимости. Например, в Стандартах установлено, что «Рыночная
стоимость – наиболее вероятная цена….». Однако понятие «наиболее вероятная»
в большей степени относиться к наиболее часто повторяемой цене, что является
особенностью стандартов оценки в Германии. Принятая же в России концепция
«наилучшего и наиболее эффективного использования» при определении Рыночной
стоимости не предполагает определение наиболее часто повторяемой цены. Более
уместной была бы формулировка Международных стандартов – «Рыночная стоимость –
это оцениваемая сумма….». Еще одним примером неопределенности в формулировке
Рыночной стоимости является фраза «…по которой объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке…». Общепринятая в Международных и Европейских
стандартах формулировка предполагает не «отчуждение», а обмен на открытом
рынке, что полностью соответствует концепции стоимости в обмене. ГК РФ под
отчуждением также имеет в виду нечто иное, чем только обмен на открытом рынке,
а именно «обмен или дарение имущества…, сдача его внаем, в безвозмездное
пользование или в залог…» (ГК РФ, Часть 1, ст.37).[1]
1. Статья 71 Конституции России не относит к предметам
ведения Федерации регулирование отношений, связанных с осуществлением оценочной
деятельности. Единственным возможным исключением может быть регулирование
отношений, связанных с оцениванием в рамках правового регулирования
интеллектуальной собственности (пункт о) статьи 71), если иное не установлено
соответствующим федеральным законом (а это на сегодняшний день не установлено).
Из статьи 1 Федерального закона №135-ФЗ "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что
законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации,
состоит из этого закона и принимаемых в соответствии с ним иных федеральных
законов, законов и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.
То есть, регулирование оценочной деятельности находится в совместном ведении
России и ее субъектов.
В статье 2 Федерального закона №135-ФЗ записано, что
закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности для
ограниченных целей - совершения сделок с объектами оценки.
Отсюда следует, что, во-первых, регулирование
оценочной деятельности, не связанное с совершением сделок, регулируется иными
законами, а, во-вторых, субъекты РФ вправе в соответствии с определенными этим
законом основами регулирования, осуществлять собственное регулирование.
В качестве основ такого регулирования в части
разграничения полномочий между Россией и ее субъектами закон №135-ФЗ определил,
что:
·
Правительством РФ и администрациями субъектов РФ создаются
федеральный и региональные уполномоченные органы по контролю за осуществлением
оценочной деятельности;
·
стандарты оценки, обязательные к применению, утверждаются
Правительством РФ (стандарты - это не ГОСТы по закону о стандартизации, а
правила для определения конкретных видов стоимости объектов оценки);
·
уполномоченные органы, в том числе и региональные, согласовывают
проекты стандартов оценки и перечень требований, предъявляемых к учреждениям
образования по подготовке оценщиков, а также согласовывают образовательные
программы таких учреждений (проекты ни того ни другого в Москву для
согласования не представлялись);
·
порядок лицензирования (а не положение о лицензировании!)
оценочной деятельности утверждается Правительством РФ, при этом в соответствии
с договором между РФ и Москвой последняя вправе до принятия федеральных актов
осуществлять лицензирование на территории Москвы.
3.2. Специализированные организации оценщиков. Роль
оценки в конкурсном производстве
Ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвычайной, и вероятность позитивного решения проблемы неплатежей, обычно связанной с этой ситуацией, зависит от ценности имущества данного предприятия. И решение не только проблемы неплатежей, но и многих социальных вопросов для работников предприятия в определенной степени зависит от ценности имущества ликвидируемого предприятия.
Оценка стоимости предприятия зависит во многих других случаях, а именно при: [2]
финансировании предприятия-должника;
финансировании реорганизации предприятия;
санации предприятия без судебного разбирательства;
выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства;
анализе и выявлении возможности выделения отдельных производственных
мощностей предприятия в экономически самостоятельные организации;
оценке заявок на покупку предприятия;
экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам;
экспертизе программ реорганизации предприятия.
По мнению ведущего американского специалиста по оценке профессора Ш. Пратта, «ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов».
Оценка ликвидационной стоимости предприятия производится, когда:
оценивается доля собственности, составляющая либо контрольный пакет акций, либо такую долю, которая способна вызвать продажу активов предприятия;
прибыль предприятия от производственной деятельности невелика по сравнению со стоимостью ее чистых активов (рентабельность низкая или предприятие убыточное);
принято решение о ликвидации предприятия;
предприятие находится в состоянии банкротства.
Ликвидация предприятий подразделяется на упорядоченную (добровольную) ликвидацию и принудительную ликвидацию, соответственно ликвидационная стоимость подразделяется аналогично на упорядоченную ликвидационную стоимость и принудительную ликвидационную стоимость. Но в практике оценки выведен еще один вид ликвидационной стоимости, так называемая ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия. В последнем случае активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются, и это объясняется тем, что предприятие представляет собой отрицательную величину, так как требует от владельца предприятия определенных затрат на ликвидацию активов.
Переходя к правовым аспектам оценки в процессе ликвидации предприятий, необходимо отметить, что в случае ликвидации (банкротства) юридических лиц согласно ст. 56 Гражданского кодекса РФ юридические лица, кроме финансируемых собственником учреждений, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом. Соответственно в вышеизложенной ситуации возникает потребность квалифицированно определить стоимость имущества, которым должник отвечает по своим обязательствам. В случае добровольной ликвидации полномочия по определению стоимости имущества возлагаются на орган принявший решение о ликвидации. Согласно статье 102. ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” инвентаризация и оценка имущества должника в ходе конкурсного производства осуществляется конкурсным управляющим.
Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий вправе привлекать оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
В случае, если имуществом должника, подлежащим продаже в ходе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
Оценщик в данной ситуации определяет рыночную стоимость имущества, с учетом срока реализации имущества на свободном рынке (экспозиции). При вынужденной ликвидации с сокращенным сроком экспозиции оценщиком определяется “аукционная” стоимость имущества. Но существует правовой нонсенс: в ряде законов существует понятие “рыночной стоимости”, но ее определение отнесено к полномочиям органов управления или органов, принявших решение о ликвидации. Привлечение специализированной организации оценщика не является обязательным требованием закона, соответственно объективность определения стоимости ликвидационной стоимости имущества возлагается на лиц, в квалификации, которых возникают большие сомнения, что несомненно ведет к нарушению прав кредиторов.
3.3. Методы и виды оценок
Среди основных подходов
(методов) к оценки стоимости предприятия выделяют следующие:[3]
-
Затратный подход – совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для
восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
-
Сравнительный подход – совокупность методов
оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными
объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
-
Доходный подход – совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от
объекта оценки.
Анализ
применимости методов оценки в зависимости от степени достоверности получаемых
результатов с выделением основных групп имущества приведен в приложение
1.
4. Практическая часть
Все имущество должника на момент открытия
конкурсного производства составляет конкурсную массу. Социально-культурные
объекты, жизненно необходимые для региона, подлежат передаче соответствующим
муниципальным органам самоуправления. У должника может быть только один счет в
банке, а остальные подлежат закрытию.
Оценке подлежит имущество, служащее залогом при
получении кредита. Обеспечением последнего могут быть как здания, сооружения,
так и оборудование. В услугах оценщика нуждаются также получатели наследства и
страхователи, предприниматели, желающие изменить размер уставного фонда, и
бывшие супруги, оформляющие раздел спорного имущества. Если недвижимость
предприятия-банкрота идет "с молотка", судебный пристав приглашает
опять-таки эксперта по оценке.
После инвентаризации и оценки
имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже его, как
правило, на открытых торгах на условиях, одобренных собранием кредиторов.
В конкурсную массу входит все имущество предприятия,
имеющееся на момент признания должника банкротом и открытии конкурсного
производства и выявлено в ходе конкурсного производства.
Из конкурсной массы исключается имущество, изъятое из
оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе
права, основанные на разрешении (лицензии) на осуществление определенных видов
деятельности, жилищный фонд социального использования, детские дошкольные
учреждения и объекты коммунальной инфраструктуры, жизненно необходимые для
региона, подлежат передаче соответствующему муниципальному образованию в лице
уполномоченных органов местного самоуправления.
Обязанность по содержанию и обеспечению функционирования
указанных объектов в соответствии с их целевым назначением возлагается на
уполномоченные органы местного самоуправления по истечении одного месяца с
момента получения уведомления от арбитражного управляющего.
Передача вышеперечисленных объектов уполномоченным органам
местного самоуправления осуществляется по фактическому состоянию без каких-либо
дополнительных условий.
В плане конкурсного управления ОАО «ПСРМЗ» отмечено, что в
ходе процедуры внешнего управления были выведены в самостоятельные участки все
цеха завода, реализованы высвободившиеся склады. Столовая, часть причальной линии;
заключен договор на продажу склада и здания управления с рассрочкой платежа на
6 месяцев. Фактически имущества у предприятия нет. Ориентировочная стоимость
конкурентной массы должника суммы по договору за реализацию склада и здания
заводоуправления; остатки материалов и оборудования на складах составляет
1.500.000 рублей. Планом конкурсного производства предусмотрена передача
объектов жилищного фонда (дом по ул. Ленинградской, 1 и общежития) местным
органам самоуправления.
Далее рассмотрим еще один
пример. Для проведения работы по оценке рыночной стоимости здания железобетонного
склада Заказчиком были представлены следующие документы: технический план БТИ
на здание склада; справка о балансовой стоимости. Балансовая стоимость здания
836720 руб. Остаточная стоимость здания 313800 руб.
Район характеризуется
средней плотностью застройки, преимущественно промышленными и производственными
зданиями и сооружениями. Транспортная доступность удовлетворительная.
Коммерческая привлекательность объекта – не привлекательный.[4]
Объект представляет собой
одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на
прямоугольные помещения примерно одинаковой площадью. Площадь застройки – 1119,2 м2. Площадь
помещений – 1060,7 м2.
Высота здания – 6,55 м.
Строительный объем – 7331 м3.
Год постройки – 1976. Основные конструктивные элементы приведены в таблице 10.
Таблица
10. Основные конструктивные элементы склада
|
Конструктивный
элемент
|
Описание
|
|
1. Фундаменты
|
железобетонные столбчатые
|
|
2. Стены
|
железобетонные панели
|
|
3. Перегородки
|
кирпичные
|
|
4. Перекрытия
|
железобетонные
|
|
5. Кровля
|
совмещенная
|
|
6. Полы
|
бетонные
|
|
7. Дверные
проемы
|
металлические ворота
|
|
8. Оконные
проемы
|
отсутствуют
|
|
9. Электротехнические
устройства
|
отсутствуют
|
|
10.
Внутренняя отделка
|
штукатурка. побелка
|
Фундамент – трещины в
цокольной части здания. Стены отдельные трещины и выбоины. Перегородки –
трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями и стенами,
многочисленные сколы, местами разрушение перегородок. Перекрытия – небольшие
волосяные трещины, местные следы протечек на потолке.
Затратный подход является
одним из стандартных в оценке рыночной стоимости недвижимости предприятия-банкрота.
Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный
покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного
по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой
недвижимости. Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
1.
определить стоимость земельного участка в
предположении, что он не застроен;
2.
определить восстановительную стоимость улучшений
(зданий, сооружений, объектов благоустройства) находящихся на объекте;
3.
определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание
до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;
4.
определить величину накопленного износа;
5.
определить остаточную стоимость объекта оценки ;
6.
к полученной величине стоимости с учетом износа
добавить стоимость земельного участка.
Общая формула затратного подхода имеет вид:
Сзатр = Сз.у + Сн.с – Из,
(II.1)
|
где
|
Сзатр
|
–
стоимость объекта оценки;
|
|
|
Сз.у
|
–
стоимость земельного участка;
|
|
|
Сн.с
|
-
стоимость нового строительства;
|
|
|
Из
|
-
износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от
стоимости замещения;
|
Сн.с = ПИ + КИ, (II.2)
|
где
|
ПИ
|
-
прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та
сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на
основании договора подряда (ПИ = Ссмет);
|
|
|
КИ
|
-
косвенные издержки, т.е. издержки инвестора связанные со
строительством, которые не могут быть включены в договорную цену.
|
В состав КИ обычно
включают:
-
стоимость разработки проекта и авторского
надзора;
-
стоимость согласования проекта и экспертизы;
-
оплата услуг консультантов;
-
затраты на получение права застройки, права
подключения к городским инженерным сетям;
-
издержки, связанные с правом использования земли
во время строительства (аренда, налоги)
-
издержки, связанные с проведением тендера,
поиском подрядчика, заключением договора подряда;
-
издержки, связанные с выводом объекта на полную
мощность и т.д.
Сметная стоимость (Ссмет)
определяется по формуле
Ссмет = Сс.м.р
+ Соб + ПЗ
(II.3)
|
где
|
Сс.м.р
|
–
стоимость строительно-монтажных работ;
|
|
|
Соб
|
–
стоимость оборудования отнесенного к недвижимости;
|
|
|
ПЗ
|
-
прочие (неучтенные) затраты;
|
Сс.м.р = ПЗ + НР
+ПН; (II.4)
ПЗ = Сз.п
Смат + Сэмм, (II.5)
|
где
|
Сз.п
|
–
заработная плата строительных рабочих и машинистов;
|
|
|
Смат
|
–
стоимость строительных материалов;
|
|
|
Сэмм
|
-
стоимость эксплуатации машин и механизмов;
|
|
|
НР
|
-
накладные расходы;
|
|
|
ПН
|
-
плановые накопления, сметная прибыль или прибыль подрядчика
|
Оценка земельного участка
не производилась в связи с тем, участок является государственной
собственностью. Будущему покупателю земля не передается в собственность,
поэтому он должен платить земельный налог.
Для расчета стоимости
нового строительства объекта использованы сборники укрупненных показателей
восстановительной стоимости.
В соответствии с
"Общей частью к сборникам УПВС", в восстановительную стоимость
приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные
затраты, связанные со строительством т.е. сумму ПИ + КИ в формуле (II.2),
равную полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.
Величина ПВС объекта
рассчитывается по формуле:
ПВС = V ´
Сед ´
Ккл ´
К1 ´
К1 терр ´ К2 (II.6)
|
где
|
V
|
–
строительный объем объекта недвижимости, м3, м2, п.м;
|
|
|
Сед
|
–
стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 г. определяется по
соответствующему сборнику УПВС;
|
|
|
Ккл
|
-
поправочный коэффициент 3-го климатического района, в котором
расположен г. Саяногорск РХ
|
|
|
К1
|
-
коэффициент перехода от сметных цен 1969 г к сметным ценам 1984 г. К1 =
1,19
|
|
|
К1 терр
|
-
поправочный территориальный коэффициент к коэффициенту К1,
К1 терр = 1,03
|
|
|
К2
|
-
индекс удорожания СМР по сравнению с уровнем цен 1984 года к дате
оценки, разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве
при министерстве по градостроительной и жилищной политике РХ. По состоянию на
дату оценки данный индекс составляет К84/2003 = 34,4
|
В таблице 11 приведен
расчет ПВС здания склада.
Таблица 11. Расчет ПВС здания склада
|
Наименование
здания
|
V, м3
|
Сед
|
Ккл
|
К1
|
К1 терр
|
К2
|
ПВС
на 01.01.03 г., руб.
|
|
Здание
склада
|
7331
|
12,7
|
0,92
|
1,19
|
1,03
|
34,4
|
3611581,31
|
|
ИТОГО
|
|
|
|
|
|
|
3611581,31
|
Величина накопленного
физического износа объекта недвижимости определялась на основании правил оценки
физического износа зданий и сооружений ВСН 53-86 (р) и визуального осмотра.
Расчет величины накопленного
износа произведен по формуле
(II.7)
|
где
|
|
–
физический износ здания, %
|
|
|
|
–
физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %
|
|
|
li
|
–
коэффициент, соответствующий доле восстановительной
стоимости объекта;
|
|
|
n
|
–
число отдельных конструкций, элементов или систем объекта.
|
Расчет физического износа здания приведен в
таблице 12.
Таблица
12. Расчет физического износа склада
|
Конструктивный элемент
|
удельный вес в общей стоимости
|
Фактический физический износ элементов
|
Доля физического износа элемента в общем физическом
износе здания
|
|
1.
Фундаменты
|
8
|
20
|
1,6
|
|
2.
Стены и перегородки
|
31
|
25
|
7,75
|
|
3.
Перекрытия
|
17
|
30
|
5,1
|
|
4.
Кровля
|
7
|
50
|
3,5
|
|
5.
Полы
|
9
|
35
|
3,15
|
|
6.
Окна и двери
|
8
|
30
|
2,4
|
|
7.
Внутренняя отделка
|
4
|
50
|
2,0
|
|
8.
Санитарно-технические и электротехнические устройства
|
3
|
100
|
3
|
|
9.
Прочие работы
|
13
|
50
|
6,5
|
|
10.
ИТОГО
|
100
|
|
35,0
|
На момент оценки помещение имеет функциональный износ, вызванный
неудовлетворительным месторасположением, неудовлетворительной планировкой
внутренних помещений (не отвечающей современным требованиям), и составляет 30%
Внешнее устаревание – это потеря стоимости, обусловленная
влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми
изменениями и является функцией внешнего влияния. На момент оценки, внешний
износ объекта составляет 40%.
Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле
(II.8)
Подставив данные из табл. 11 и 12 в формулу (II.8), получим стоимость
здания
руб.
Стоимость объекта оценки полученная затратным методом
составляет 985962,00 руб.
В результате анализа применения
затратного подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие
вывод: затратный подход в основном полезен для оценки объектов, уникальных по
своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с
незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля
экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.
Стоимость объекта определяется по
формуле: 
|
где
|
V
|
–
обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб;
|
|
|
V1; V2; V3
|
–
стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода,
подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно, руб;
|
|
|
Q1; Q2;
Q3
|
-
средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, подхода
аналогов продаж и доходного подхода соответственно
|
Подставив полученные
значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта: V = 985262 ´
0,256 + 856011 ´
0,375 + 407096 ´
0,367 = 724606 руб.
Таким образом, на основании
имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего
анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.
Рыночная стоимость объекта оценки
здания склада расположенного по адресу г. Новосибирск, ул. Индустриальная, 21
по состоянию на 01 января 2003
г. г. с учетом округления составляет 724600 руб.
Полученная оценка рыночной
стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе
переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав,
получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду,
рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.д.
На предприятии имеется 12 единиц
недвижимости. В результате выполненной оценки их рыночная стоимость по
состоянию на 01.01.2003 года составила 19235,0 тыс. рублей.
В результате проведенной оценки
оборотных активов предприятия их рыночная стоимость составила 108166,5 тыс.
рублей, в том числе:[5]
-
запасы 102076 тыс. рублей (корректировка запасов
не проводилась так как метод учета их на предприятии отражает их рыночную стоимость);
-
дебиторская задолженность 6090,5 тыс. рублей
(скорректирована на 465,5 тыс. рублей, т.к. имеет место безнадежная
задолженность).
5. Заключение
По мере того как в нашей
стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее
становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала. Оценка
бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка
невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса.
Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности
любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке
интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при
осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных
действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки
невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.
Оценка стоимости
предприятия позволяет определить рыночную стоимость собственного капитала
закрытых и открытых компаний.
В процессе оценки бизнеса
выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой
из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и
более высокую рыночную цену.
Согласно требованиям
Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать
отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе
самостоятельно определить в рамках каждого из подходов конкретные методы
оценки, определяемые в Стандартах как способ расчета стоимости объекта оценки в
рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов
результатов определяет итоговую величину объекта оценки, при этом согласно
требованиям Стандартов итоговая величина стоимости оценки должна быть выражена
в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено
иное.
6. Список литературы
1.
Федеральный закон от 8 января 1998 г. N 6-ФЗ "О
несостоятельности (банкротстве)" (с изменениями от 21 марта, 25 апреля 2002 г.)
2.
Антикризисный менеджмент: Учебник для вузов / под ред. Г.Б. Поляка. – М.: Издательское
объединение «ЮНИТИ», 2001
3.
Антикризисное управление: Учебник / Под ред. Э.М.
Короткова. - М.: ИНФРА-М, 2002.
4.
Антикризисное управление: Учебное пособие для вузов /
Под ред. Минаева З.С., Панагушина В.П. - М.: ПРИОР, 2001
5.
Балабанов И.Т. Основы антикризисного менеджмента:
Учебное пособие. – М.: Логос, 2003
6.
Коротков Э. Антикризисное управление. Учебник. М.:
ИНФРА-М, 2002.
7.
Финансы. Учебное
пособие//Под ред. д.э.н., проф. Ковалевой А.М. М.: Финансы и статистика, 2003.
7. Приложение
Приложение 1
Анализ применимости методов
оценки в зависимости от степени достоверности получаемых результатов с выделением
основных групп имущества
|
Оценка бизнеса
|
|
Стадия жизненного цикла оцениваемой
компании
|
Особенности
|
Затратный подход
|
Сравнительный подход
|
Доходный подход
|
|
Компании, находящиеся на стадии
развития
|
Фондоемкое производство
|
Метод чистых активов
|
При наличии развитого рынка в сфере
деятельности оцениваемой компании
|
Желательно выполнение следующих
условий:
- относительная стабильность на данном
сегменте рынка;
- наличие четкой стратегии развития,
подтверждаемой бизнес-планом или инвестиционным проектом;
- профессиональный менеджмент
|
|
Наукоемкие проекты
|
При значительном удельном весе
нематериальных активов в структуре актива
|
|
Динамично развивающиеся компании
|
Метод чистых активов
|
При наличие развитого сегмента рынка
|
Метод дисконтирования денежных потоков
|
|
Компании, занимающие доминирующее
положение на рынке
|
Метод чистых активов
|
Ценовая информация по аналогам может
потребовать внесения значительных корректировок, что повлечет за собой
повышение степени субъективности результата
|
Метод дисконтирования денежных потоков
|
|
Неблагополучные предприятия
|
Убыточные или находящиеся на грани
банкротства
|
Метод чистых активов
|
-
|
При наличии четкой стратегии по
выводу предприятия из кризиса (реструктуризации) и разработанного
бизнес-плана . По сути это граничит с оценкой инвестиционного проекта с
учетом погашения уже имеющихся убытков и задолженностей.
|
|
Предприятия-банкроты, деятельность
которых приостановлена либо находится в стадии конкурсного производства)
|
Метод ликвидационной стоимости
|
-
|
-
|
|
Оценка недвижимости
|
|
Тип объекта
|
Особенности
|
Затратный подход
|
Сравнительный подход
|
Доходный подход
|
|
Жилая недвижимость
|
типовая застройка (городская)
|
Обычно не применяется
|
+
|
+
|
|
индивидуальная застройка
|
+
|
Могут возникнуть трудности с поиском
аналогов
|
Данный вид имущества редко
используется для получения дохода
|
|
Коммерческая недвижимость
|
производственные и складские помещения
|
+
|
+
|
+
|
|
офисные площади
|
+
|
+
|
+
|
|
торговые площади
|
+
|
+
|
+
|
|
специализированные объекты
недвижимости, в т.ч. целевого назначения, находящиеся на балансе
бюджетных организаций
|
+
|
Пассивный рынок, случаи перехода от
одного владельца к другому по рыночной стоимости крайне редки
|
Зачастую существуют ограничения
использования, препятствующие получению дохода
|
|
Оценка оборудования
|
|
Тип объекта оценки
|
Особенности
|
Затратный подход
|
Сравнительный подход
|
Доходный подход
|
|
Типовое
|
|
Метод замещения
|
+
|
+
|
|
Уникальное
|
|
Метод восстановительной стоимости
|
-
|
+
|
|
Оценка
автотранспорта
|
|
Тип объекта
|
Особенности
|
Затратный
подход
|
Сравнительный подход
|
Доходный подход
|
|
Серийный
|
Грузовой
|
Метод замещения
|
+/-
|
+
|
|
|
Легковой
|
Метод замещения
|
+/-
|
-
|
|
Коллекционный или модели, выполненные
на заказ
|
Метод восстановительной стоимости
|
-
|
-
|
|
Условные
обозначения:
|
Степень применимости
методов
|
|
+
|
Метод применим и даёт
наиболее достоверный результат
|
|
+/-
|
Метод условно применим,
в некоторых случаях достоверность может быть сомнительной
|
|
-
|
Метод трудно применим,
достоверность крайне низкая
|
[1] Антикризисный менеджмент: Учебник для вузов / под ред. Г.Б. Поляка. – М.: Издательское
объединение «ЮНИТИ», 2001 – с 78
[2] Балабанов И.Т. Основы антикризисного менеджмента: Учебное пособие. –
М.: Логос, 2003 – с 56
[3] Коротков Э. Антикризисное управление. Учебник. М.: ИНФРА-М, 2002. – с
66
[4] Финансы. Учебное пособие//Под ред. д.э.н., проф. Ковалевой А.М. М.:
Финансы и статистика, 2003. – с 237
[5] Финансы. Учебное пособие//Под ред. д.э.н., проф. Ковалевой А.М. М.:
Финансы и статистика, 2003. – с 239