Введение

  Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику.

Целью курсовой работы является рассмотрение особенностей ипотечного кредитования  в РФ. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1.     рассмотрение истории ипотеки в России;

2.     раскрытие сущности и понятия ипотечного кредитования;

3.     рассмотрение роли Агентства по ипотечному кредитованию.

1.  История возникновения и становления ипотеки в России

С переходом к рыночной экономике в законах и других официальных документах стали появляться термины, давно забытые в России, но хорошо известные на Западе. Например, "ипотека". Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Ипотека, как правовой институт, вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 г. Закона Российской Федерации "О залоге". Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, залог земельных участков Законом от 29 мая 1992 г. никак не урегулирован. В ст.41 этого Закона имеется лишь отсылка к земельному и иному законодательству.

Затем понятие ипотеки получило отражение в ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в других нормативных актах и трудах ученых. При изучении вопроса становится очевидным, что определения ипотеки, сделанные в различных источниках, отличаются друг от друга.

Для постижения сути данного понятия необходимо обратиться к истории. Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как "основание", "залог" Ее возникновение было обусловлено появлением частной собственности, и прежде всего на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой развития залогового права. Так, при залоге движимых вещей они передавались во владение кредитора и находились у него до уплаты долга. В случае неуплаты долга кредитор продавал их для удовлетворения своих требований. При залоге же недвижимости применялась ипотека, т.е. залог с оставлением ее во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться ею в случае неуплаты долга в срок. Земельный участок, обремененный ипотекой, должник-залогодатель не имел права продавать третьим лицам.

Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права. Наряду с ипотекой, как наиболее удобным способом обеспечения обязательства, прежде всего для должника, существовали другие способы. Это фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, и пигнус – передача имущества во владение кредитору[1]. В римском праве установление ипотеки допускалось не только на недвижимые, но и на движимые вещи. Это правовое положение обосновывалось прежде всего высоким хозяйственным значением движимых вещей и тем, что ипотека устанавливалась лишь на редко отчуждавшиеся движимости большой ценности. При множественности ипотек на одно и то же имущество первый по времени ипотечный кредитор один обладал правом обратить недвижимость в продажу, и при этом не обязательно с публичных торгов. Последующие по времени кредиторы, после покрытия требований первого, вставали на его место.

Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и прежде всего земельных участков, по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости.

   В дореволюционной России эта система успешно функционировала,  и ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. К 1913г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом.

Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса в качестве способа вложения свободных средств. Можно сказать, что российская дореволюционная ипотечная система похожа на современную американскую систему ипотеки.

Затем пошел резкий спад ипотечного кредитования и до начала девяностых годов ипотека почти отсутствовала. Псевдоипотека осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость, являющуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как цивилизованного правового института, в 1992 году, противоречия между устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.

Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым российским правом имелся принципиальный непреодолимый разрыв.

Современное жилищное право, регулирующее отношения, связанные с ипотекой, более детально рассматривает данные вопросы как с точки зрения материального, так и процессуального права.[2] 

2. Сущность и понятие ипотечного кредитования

         Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимого имущества. Классический объект ипотеки - земельный участок. Ипотека открывает возможность предоставлять в качестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры.

         Ипотечные кредиты, как правило, недороги, маржа ипотечных банков невелика, а прибыль “набирается” за счет больших объемов размещаемых кредитов. Привлекают эти банки средства также под невысокие проценты, но вследствие очень высокой надежности размещаемые ими ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом.

         На рынке ипотечных кредитов функционируют четыре субъекта:[3]

         1. заемщик, стремящийся приобрести возможно лучшую недвижимость;

         2. банк, который стремится получить максимально возможную прибыль путем ограничения риска ипотеки;

         3. инвестор, который стремится получить максимальную прибыль, вкладывая средства в закладные;

         4. правительство, которое должно создать правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования.

         Ипотечные кредитные механизмы должны обеспечить доступность кредита для заемщика, а также прибыльность кредитования.

         Существуют несколько разновидностей кредитных механизмов, позволяющих в большей или меньшей степени обойти достаточно высокий уровень инфляции, который существует в стране.

         Первый механизм - это кредитование с фиксированной ставкой.

         Второй механизм основан на кредитах со ставкой, корректируемой по уровню цен в стране, когда периодически (примерно раз в квартал) пересматривается кредитная ставка в зависимости от изменения уровня цен.

         Третий механизм - кредитование с регулируемой отсрочкой платежей - разработан одним из институтов экономики США специально для применения в российских условиях. Суть его в том, что заемщик должен выплачивать по основному долгу или кредиту не более 30 процентов дохода. Первоначальная сумма выплаты относительно низка и повышается со временем[4]. Это позволяет перенести выплату основной части долга на более поздний срок. Принцип этого механизма в том, что рассчитывается две процентные ставки, одна из которых называется “контрактной” и служит для расчета суммы задолженности, а вторая - “платежной”, для расчета ежемесячных платежей. Эти ставки неравнозначны.

         В Законе Российской Федерации “О залоге” устанавливается общий принцип, касающийся регистрации ипотеки. Она должна регистрироваться в той же государственной структуре, которая отвечает за регистрацию прав на закладываемую собственность. Из этого принципа вытекает предположение, что закладные на жилые помещения должны регистрироваться отделами жилищной приватизации, тогда как закладные на земельный участок, на котором они расположены - местным Комитетом земельных ресурсов.

         В частности, закладные на землю, согласно Закону “ О залоге ”, должны регистрироваться в соответствии с законами о земле и другими применимыми законодательными актами, что в настоящее время, вероятно, означает - местными Комитетами земельных ресурсов.

         “Ипотечные ” соглашения относительно зданий и строений, расположенных на земле, должны регистрироваться в “земельном списке” территории, на которой расположена недвижимость, что также в настоящее время может интерпретироваться как регистрация местными земельными комитетами, хотя в момент вступления закона в силу могли иметься ввиду местные Советы.

         Механизм реализации заложенного имущества установлен законодателем общим как для недвижимого, так и для движимого имущества.

         В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии с законом обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

         Требование о продаже заложенного имущества путем проведения публичных торгов императивное, и если следовать концепции правил о залоге, то обойти его невозможно. Но если залогодержатель все-таки желает приобрести недвижимость, являющуюся предметом залога, в собственность без процедуры публичных торгов и его поддерживает залогодатель, то это можно осуществить в соответствии со ст. 409 ГК РФ. Статьей допускается заключение между сторонами соглашения об отступном, где кредитор констатирует обязательства должника прекращенными, а последний взамен исполнения своего обязательства предоставляет отступное, то есть в нашем случае залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество.[5]

3. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития

В  России  на  сегодняшний  день  развитие   ипотечного   кредитования происходит по двум направлениям. Первое –  централизованное  внедрение  схем ипотеки государством. Вторым направлением развития  ипотечного  кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы,  которая  связана  с  наличием инициативы  на  федеральном  уровне  по  созданию  агентства  по  ипотечному жилищному  кредитованию  и   последующему   формированию   с   его   помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных  кредитов.  Таким образом, делается опора не только на первичный рынок  ипотечных  кредитов  и отношения «банк-заемщик», но и на  вторичный  рынок  ипотечных  кредитов,  в который  средства  направляются  с  помощью  соответствующих  механизмов  от долгосрочных инвесторов.

Центральным  элементом  создаваемой  системы  ипотечного  кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по  строительству  и жилищно-коммунальному комплексу в  1995-1996  годах.  Работа  велась  силами объединенной  рабочей  группы  представителей  государственных   органов   и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой  «Свой дом» были определены  основные  цели,  задачи  и  функции  Агентства.  28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление  №1010  о  создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.[6]

Агентство было  зарегистрировано  в  качестве  открытого  акционерного общества  в  октябре  1997  года.  Государством  было  перечислено  80  млн. деноминированных рублей для  формирования  уставного  капитала,  который  на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица  Российской  Федерации  выступает Мингосимущество России.

При  создании   Агентства   в   значительной   степени   использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США  –  Федеральной национальной  ипотечной  ассоциации  (Fannie  Mae).   Российская   федерация является единственным акционером агентства.  Такая  форма  организации  была выбрана в связи с тем, что  она  позволяет  Агентству,  как  самостоятельной организации   проводить    достаточно    гибкую    политику,    предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.  Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

осуществление постоянной работы  с  банками  по  вопросам  методологии

ипотечного кредитования;

анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

покупка ипотечных кредитов;

выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

  выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным  ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области  ипотечного кредитования:

оказание  технической  помощи   кредиторам   в   области   организации ипотечного кредитования;

осуществление  разработок  по  экономическим  и  юридическим  аспектам ипотечного кредитования;

проведение семинаров, учебных курсов;

оказание консультативной помощи;

оказание  технической  и  учебной  помощи  покупателям  ценных  бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства,  действующего  в  качестве  национального института  на  вторичном  рынке  ипотечных  кредитов,  является  обеспечение ликвидности российских  коммерческих  банков,  предоставляющих  долгосрочные жилищные кредиты населению, за  счет  покупки  этих  кредитов  у  банков  на средства,  привлекаемые  от   частных   инвесторов.   Эти   средства   будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг,  выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации.  Гарантированные государством ценные бумаги смогут  стать  привлекательным  инструментом  для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток  внебюджетных  ресурсов в жилищный сектор экономики.

С  накоплением  опыта  управления  собственным  портфелем  и  рисками, присущими  ипотечным   активам,   Агентство   будет   расширять   количество предоставляемых им услуг за  счет  увеличения  объема  принимаемых  на  себя рисков.

Опыт Агентства по выкупу закладных в регионах показывает, что  сегодня востребован ипотечный кредит в размере от 300 до 400  тыс.  руб.  Необходимо разобраться, от чего зависит эта сумма. Прежде всего, как показывает  анализ ипотечного рынка, что значительная часть семей,  берущих  ипотечный  кредит, уже имеет какое-то жилье, и, прежде  всего,  люди  стремятся  улучшить  свои жилищные условия. При среднем размере увеличения площади  на  30  квадратных метров кредит в среднем составляет 300  тыс.  руб.  Если  семья  приобретает первое  собственное  жилье,  то  для  средней  возрастной  группы  это,  как правило, квартира площадью 60 квадратных метров. Поэтому  нужен  кредит  при текущих ценах 420 тыс. руб. А для молодой  семьи,  соответственно,  квартира меньшей площадью, и кредит необходим в размере 280 тыс. руб. (таб. №1)[7]               

 Таблица №1

Доступность 15% ипотечного кредита в 2003 году

В данной таблице видна зависимость необходимых  сбережений,  которыми должна располагать семья  в зависимости срока и схемы погашения кредита.  По мнению Александра Николаевича Семеняка (генеральный директор ОАО  «Агентство по ипотечному  жилищному  кредитованию»),  «если  Агентство  сможет  убедить первичных кредиторов использовать погашение кредитов не с плоской шкалой,  а с нарастающими платежами, то есть индексировать их, привязав их к  инфляции, то тогда требования к сбережениям могут быть понижены. А для  молодой  семьи срок кредитования с 20 лет, который сегодня  является  типовым,  может  быть увеличен до 30 лет. И поэтому молодая семья, если они на двоих  сберегают  2 тыс. руб. в месяц, может купить себе первое  жилье  в  собственность.  Таким образом, приведенные цифры опровергают стереотип,  что  20-летний  ипотечный кредит под 15% годовых в рублях доступен только богатым».

Одна из наиболее серьезных проблем,  с  которой  сталкивается  сегодня российская ипотека – это малочисленность первичных  кредиторов,  которые  не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту  функцию  сегодня выполняют  Региональные  ипотечные  агентства,  которые  созданы  субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это  неизбежно  на  начальном  этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом,  и  многие  из  них ранее  это  опыт  накопили,  выдавая  ипотечные  кредиты  за  счет   средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет  препятствием  в развитии  ипотеки,  поскольку  при  ожидаемом  резком  увеличении  масштабов ипотечного кредитования они  станут  не  в  состоянии  выдавать  необходимое количество кредитов.  Этого  можно  избежать,  если  первичными  кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлтеры.

Благодаря   ипотечному   кредитованию   банки   получают    уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых  населению  розничных  услуг, сформировать устойчивую клиентскую  базу  на  срок  кредитования  (20  лет), получать  единовременную  комиссию  за  андеррайтинг,  повысить  ликвидность активов,   возможность   более   эффективно   работать    с    предприятиями строительного комплекса.

Сегодня количество банков и риэлторскких  компаний,  запускающих  свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это  программы  нестандартизованы, а  их  объемы  ограничены  отсутствием  долгосрочных  пассивов.   Агентство, привлекая с  рынка  долгосрочные  и  относительно  недорогие  ресурсы,  дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки  с  действительно  масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

Заключение