Содержание:
Введение. 3
1. Сетевой
график приобретения квартиры.. 4
2. Оценка
инвестиционного проекта приобретения квартиры.. 8
3. Прогнозирование
проекта по приобретению квартиры.. 13
Заключение. 18
Список используемой литературы.. 19
Приложения. 20
Введение
В Новосибирске «квартирный вопрос» портил и
продолжает портить жизнь значительной части представителей малого и среднего
бизнеса, а также обычным гражданам.
Во-первых, это очень дорогая плата за найм, которая
в ряде случаев может оказаться просто нерентабельной. Чтобы найти приемлемую по
съемной цене квартиру, нередко требуется приложить титанические усилия.
Во-вторых, четко прослеживается нежелание владельцев зданий и помещений
продавать их, даже если им самим они не нужны, а за явный «неликвид»
предлагается хорошая цена. И это объясняется просто: продать здание можно
только один раз, а его сдача в аренду позволяет многим юридическим и физическим
лицам безбедно жить на получаемую ренту.
Но несмотря на эти проблемы все-таки существуют пути
покупки квартиры, именно покупки, а не сдачи в пользование. Именно на них и
будет основываться данный анализ.
Целью данной работы будет являться рассмотрение проекта
по приобретению квартиры.
Задачи работы следующие:
– составление сетевого графика рассматриваемой
проблемы,
– проведение оценки инвестиционного проекта,
– расчет прогноза по приобретению квартиры.
1. Сетевой
график приобретения квартиры
В соответствии с целями и задачами решения строится
план его исполнения, включающий сроки и ответственность лиц.
Для работы, время
выполнения которых неизвестно, исполнители или другие специалисты, привлекаемые
в качестве экспертов, дают две вероятностные оценки продолжительности:
- минимальную;
- максимальную;
Эти величины являются
исходными для расчета ожидаемого времени 
:
Перечень событий и работ, а также результаты расчета по формуле для
сетевого графика приведены в таблице 1.
Таблица 1.
Перечень событий и работ
|
№
|
Наименование событий
|
Код работы
|
Наименование работы
|
Продолжительность
(дней)
|
|
|
|
|
|
0
|
Решение о покупке
квартиры
|
0 - 1
|
Подготовка проекта решения
о покупке квартиры
|
1
|
2
|
1
|
|
1
|
Принятое решение о
покупке квартиры
|
1 - 2
|
Подбор квартиры согласно желаниям
покупателя
|
7
|
14
|
10
|
|
2
|
Выбрана квартира
|
2 - 3
|
Выбор пути покупки
|
1
|
2
|
1
|
|
3
|
Оформление кредита в
банке
|
3-4
|
Выдача кредита в банке
|
3
|
5
|
4
|
|
4
|
Получен кредит в банке
|
4-5
|
Покупка квартиры
|
1
|
2
|
1
|
|
3΄
|
Снятие наличной суммы
со счета в банке
|
3΄-5
|
Покупка квартиры
|
3
|
6
|
4
|
|
3΄΄
|
Решение об оформление
ипотеки
|
3΄΄-4΄΄
|
Оформление ипотеки
|
6
|
14
|
9
|
|
4΄΄
|
Наличные деньги для
покупки квартиры
|
4΄΄-5
|
Покупка квартиры
|
1
|
2
|
1
|
|
5
|
Квартира в собственности
владельца
|
5-6
|
Разработка дизайна квартиры
|
1
|
7
|
3
|
Сетевой график будет представлен в Приложении 1.
Сетевой график отражает технологическую
последовательность выполнения работ. Любая последовательность работ,
в которой конечное событие каждой работы совпадает с начальным
событием следующей за ней работы, называется путем. Путь от начального
события графика до конечного события называется полным путем.
Если известны
продолжительности работ 
, то для любого пути L может
быть определена его продолжительность t(L) как
сумма продолжительностей работ, образующих этот путь.
Полный путь, имеющий
наибольшую продолжительность, называется критическим. Поиск
на сетевом графике критического пути, определяющего срок окончания всех
работ, предполагает определение ряда временных характеристик событий
и работ графика.
Раннее время наступления
события - это время, раньше которого событие не может наступить. Оно равно
наибольшей длине (продолжительности) путей, ведущих от начального события
к рассматриваемому событию.
Позднее время наступления
события - это предельный срок, до которого может быть отложено
наступление события без задержки длительности всего проекта.
Позднее время определяется как разность между критическим
временем и продолжительностью самого длинного пути, ведущего от данного события
к конечному событию графика.
Срок наступления начального события будем
считать нулевым, то есть, TP0 =
0.
Критическими называют
все события и работы, расположенные на критическом
пути.
Ранний срок начала работы - время,
раньше которого работа не может быть начата. Оно определяется ранним
временем наступления события.
Ранний срок окончания работы - время,
раньше которого работа не может быть окончена.
Поздний срок окончания работы - самый
поздний срок, в который нужно уложиться с выполнением работы,
чтобы не увеличилось критическое время сетевого графика.
Поздний срок начала работы - самый
поздний срок начала работы, не влияющий на критическое время сетевого
графика.
Интерес представляет анализ резервов
времени для выполнения тех или иных работ. Различают несколько видов
резервов времени, полный резерв времени работы.
Полный резерв времени показывает, на сколько
можно увеличить время выполнения работы с тем, чтобы
срок наступления конечного события не изменился,
то есть, чтобы не увеличилось критическое время.
Свободный резерв времени показывает, на
сколько можно увеличить время выполнения работы с тем,
чтобы не нарушались даже ранние сроки начала выполнения работ, непосредственно
следующих за рассматриваемой.
Полный и свободный резервы могут
использоваться для перенесения на более поздний срок начала
выполнения работы, на увеличение продолжительности на прерывание выполнения,
если это технологически возможно, и на различные другие цели.
Очевидно, что согласно определению
критического пути, критические работы не имеют резервов, и,
наоборот, отсутствие полного резерва времени у работы служит
признаком принадлежности ее к критическому пути.
Результаты
расчета параметров сетевого графика приведены в таблице 2.
Таблица 2.
Параметры сетевого
графика
|
Код
работы
|
|
ранний срок
|
поздний срок
|
резервы
|
|
|
|
|
|
|
|
|
0 - 1
|
1
|
0
|
1
|
0
|
1
|
0
|
0
|
|
1 - 2
|
10
|
1
|
11
|
1
|
11
|
0
|
0
|
|
2 - 3
|
1
|
11
|
12
|
11
|
12
|
0
|
0
|
|
3-4
|
4
|
12
|
16
|
17
|
21
|
5
|
5
|
|
4-5
|
1
|
16
|
17
|
21
|
22
|
5
|
5
|
|
3΄-5
|
4
|
12
|
16
|
18
|
22
|
6
|
6
|
|
3΄΄-4΄΄
|
9
|
12
|
21
|
12
|
21
|
0
|
0
|
|
4΄΄-5
|
1
|
21
|
22
|
21
|
22
|
0
|
0
|
|
5-6
|
3
|
22
|
25
|
22
|
25
|
0
|
0
|
В данном случае критическим путем является путь:
0-1, 1-2, 2-3΄΄, 3΄΄-4΄΄, 4΄΄-5, 5-6,
он равен 25 дням.
2. Оценка
инвестиционного проекта приобретения квартиры
Для
того чтобы оценить насколько покупка квартиры будет реальна, необходимо
предварительно составить смету расходов (таблица 3.) и подсчитать эффективность
проекта. Квартира стоимостью 1 млн. рублей покупается по ипотеке на 15 лет, со
ставкой 20% годовых. Первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры. Выплата %
и стоимости ипотеки производится равными долями каждый год.
Таблица 3.
Исходные данные для определения доходности проекта для 1 года
|
№ п/п
|
Показатели
|
Единицы измерения
|
Значения
|
|
1
|
Затраты на услуги риэлтера
|
Тыс. руб.
|
16
|
|
2
|
Затраты на оформление ипотеки
|
Тыс. руб.
|
5
|
|
3
|
Выплата процентов по ипотеке
|
Тыс. руб.
|
9,3
|
|
4
|
Первоначальный взнос
|
Тыс. руб.
|
300
|
|
5
|
Оплата ипотеки
|
Тыс. руб.
|
46,6
|
|
6
|
Условно-постоянные затраты
|
Тыс. руб.
|
30
|
|
7
|
Текущие затраты
|
Тыс. руб.
|
25
|
|
8
|
Месячная заработная плата хозяина
квартиры
|
Тыс. руб.
|
10
|
|
9
|
Годовой уровень инфляции
|
%
|
10
|
Необходимо
определить:
·
поток реальных денег,
·
коэффициент дисконтирования проекта,
·
чистый дисконтированный доход проекта,
·
чистую текущую стоимость по годам реализации проекта,
·
индекс доходности и среднегодовую рентабельность
проекта,
·
внутреннюю норму доходности проекта: расчетно и
графически,
·
срок окупаемости проекта: расчетно и графически,
·
точку безубыточности проекта: расчетно и графически.
Решение:
Поток
реальных денег на каждый год.
Единовременные
затраты: тыс. руб.
1
год: 16 + 5 + 300 = 321 тыс. руб.
Определение
поступлений хозяина квартиры:
Каждый
год по 10 * 12 – 9,3 – 46,6 = 64,1 тыс. руб.
Расчет
потока реальных денег представлен в таблице 4.
Таблица 4.
Данные для диаграммы Cash Flow, руб.
|
Года
|
2005
|
2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
2010
|
2011
|
2012
|
2013
|
|
Год от
начала проекта
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
|
Cash
|
-321
|
64,1
|
64,1
|
64,1
|
64,1
|
64,1
|
64,1
|
64,1
|
64,1
|
|
Года
|
2014
|
2015
|
2016
|
2017
|
2018
|
2019
|
|
|
Год от
начала проекта
|
10
|
11
|
12
|
13
|
14
|
15
|
|
Cash
|
64,1
|
64,1
|
64,1
|
64,1
|
64,1
|
64,1
|
Определение
коэффициента дисконтирования проекта:
d = 0,1.
Определение
чистого дисконтированного дохода и чистой текущей стоимости (таблица 5.).
, где Di – доходы i-го периода, Кi – затраты i-го
периода.
.[1]
Таблица 5.
Расчет чистого дисконтированного дохода по проекту
|
i
|
Годы
|
Di
|
Ki
|
|
|
|
ЧДД
|
ЧТС
|
|
0
|
2005
|
64,1
|
321
|
1,00
|
64,1
|
321,0
|
-256,9
|
-256,9
|
|
1
|
2006
|
64,1
|
0
|
0,91
|
58,3
|
0,0
|
58,3
|
-198,6
|
|
2
|
2007
|
64,1
|
0
|
0,83
|
53,0
|
0,0
|
53,0
|
-145,7
|
|
3
|
2008
|
64,1
|
0
|
0,75
|
48,2
|
0,0
|
48,2
|
-97,5
|
|
4
|
2009
|
64,1
|
0
|
0,68
|
43,8
|
0,0
|
43,8
|
-53,7
|
|
5
|
2010
|
64,1
|
0
|
0,62
|
39,8
|
0,0
|
39,8
|
-13,9
|
|
6
|
2011
|
64,1
|
0
|
0,56
|
36,2
|
0,0
|
36,2
|
22,3
|
|
7
|
2012
|
64,1
|
0
|
0,51
|
32,9
|
0,0
|
32,9
|
55,2
|
|
8
|
2013
|
64,1
|
0
|
0,47
|
29,9
|
0,0
|
29,9
|
85,1
|
|
9
|
2014
|
64,1
|
0
|
0,42
|
27,2
|
0,0
|
27,2
|
112,3
|
|
10
|
2015
|
64,1
|
0
|
0,39
|
24,7
|
0,0
|
24,7
|
137,0
|
|
11
|
2016
|
64,1
|
0
|
0,35
|
22,5
|
0,0
|
22,5
|
159,4
|
|
12
|
2017
|
64,1
|
0
|
0,32
|
20,4
|
0,0
|
20,4
|
179,9
|
|
13
|
2018
|
64,1
|
0
|
0,29
|
18,6
|
0,0
|
18,6
|
198,4
|
|
14
|
2019
|
64,1
|
0
|
0,26
|
16,9
|
0,0
|
16,9
|
215,3
|
|
|
Итого:
|
961,5
|
321
|
|
536,3
|
321,0
|
215,3
|
|
Индекс
доходности и среднедневная рентабельность проекта.
[2]
Среднегодовая
рентабельность проекта:
[3]
Вычисление
внутренней нормы доходности.
Внутренняя
норма доходности определяется как предельное значение нормы дисконта, при
котором чистый дисконтированный доход равен нулю (табл. 6. и рис. 1.)
Таблица 6.
Данные для расчета ВНД
|
d*
|
0,2
|
0,21
|
0,22
|
0,23
|
0,24
|
0,25
|
0,26
|
|
ЧДД
|
38,6
|
27,2
|
16,5
|
6,4
|
-3
|
-11,8
|
-20,1
|
Из
подобия двух прямоугольных треугольников имеем:
ВНД
= 0,23 + 0,0068 = 0,2368 = 23,68%.
Вычисление
срока окупаемости.
Условием
для определения срока окупаемости является равенство затрат и доходов.
.
Это
произойдет в момент перехода чистой текущей стоимости из отрицательных значений
в положительные (рис. 2.).
Из
подобия треугольников имеем:
Таким
образом, для определения срока окупаемости получаем:
Полных
лет – 6,
Неполных
лет – 0,052,
Всего
лет – 6,052.
Вычисление
точки безубыточности.
Точкой
безубыточности называется объем выпуска продукции, при котором доходы равны
издержкам.
В
работе нужно рассмотреть графики зависимости доходов и издержек от объема
выпуска продукции. Прирост дохода на 1 год составляет 64,1 рублей.
Издержки
на 1 год составляют (25 – 5) = 20 тыс. руб.
Точка
безубыточности определяется соотношением:
64,1*х
= 20*х + 5
Х
= 5/(64,1 – 20) = 0,11 года.
График
безубыточности представлен в приложении 2.
3. Прогнозирование
проекта по приобретению квартиры
В этой части работы будет рассмотрен такой
показатель проекта как общие затраты на приобретение квартиры. Допустим, что
они выросли на несколько тысяч. Рост затрат представлен в таблице 7.
Таблица 7.
Данные для
прогнозирования
|
Годы
|
2014
|
2015
|
2016
|
2017
|
2018
|
2019
|
|
Затраты, тыс. руб.
|
30
|
35
|
38
|
40
|
43
|
46
|
Требуется:
1.
Определить тип временного ряда анализируемых данных и
его средний уровень. Построить график данного динамического ряда.
В данном
вопросе используется моментный ряд. Найдем средний уровень этого ряда,
используя среднее арифметическое:
Зср
= (30 + 35 + 38 + 40 + 43 + 46)/6 = 38,67 тыс. руб.
Построим
график данного динамического ряда:
|
Рис. 3. График
динамического ряда
|
|
2.
Построить линейную трендовую модель, отражающую изменение
анализируемого показателя.
Для
построения модели воспользуемся системой уравнений
где n – численность совокупности (в данном
случае n = 6).[4]
232 = 6а + 21b,
865
= 21a + 91b.
a =
28,06, b = 3,03.
Решая эту систему получается уравнение тренда:
У= 28,06 + 3,03х.
3.
Найти остатки еt = Yt
- 
t, дисперсию остатков 
и коэффициент
множественной детерминации R2.
Расчеты представлены в таблице 8.
4.
С помощью F-критерия Фишера оценить статистическую значимость коэффициента
множественной детерминации для уровня значимости 0,05. По результатам проверки
сделать вывод о приемлемости построенной трендовой модели, отразить ее на графике,
полученном в п. 1.
Коэффициент детерминации равен R2 = 0,9786. Он показывает,
какая часть дисперсии зависимой переменной Y объясняется построенной трендовой моделью. В данном случае
модель объясняет 97,86% дисперсии анализируемого показателя.
Выполним проверку статистической значимости
рассчитанного коэффициента детерминации с помощью F-критерия согласия для уровня
значимости равного 0,05.
F
= 182,7.
С учетом принятого уровня значимости по таблице F-распределения Фишера
находится критическое значение F1-α(ν1,
ν2).
Параметры F-распределения находятся следующим образом:
ν1 = m = 1, ν2 = n – k = 4.
F1-0,05(1;4)
= 7,7; F> F1-0,05(1;4).
Коэффициент R2 является статистически значимым. Построенное уравнение
может быть использовано в качестве трендовой модели (рис. 4)
5.
Получить прогнозные значения анализируемого показателя
за следующие пять дней (таблица 6 и рис. 5.)
6.
Для последнего прогнозируемого дня, кроме точечных,
дать линейный интервальный прогноз с надежностью 95 %.
Таблица 6.
Прогноза на
пять дней
|
x
|
x-xсредн
|
^2
|
уплан
|
yфакт
|
|
2014
|
-2,5
|
6,25
|
31,09
|
30
|
|
2015
|
-1,5
|
2,25
|
34,12
|
35
|
|
2016
|
-0,5
|
0,25
|
37,15
|
38
|
|
2017
|
0,5
|
0,25
|
40,18
|
40
|
|
2018
|
1,5
|
2,25
|
43,21
|
43
|
|
2019
|
2,5
|
6,25
|
46,24
|
46
|
|
2020
|
3,5
|
12,25
|
49,27
|
|
|
2021
|
4,5
|
20,25
|
52,3
|
|
|
2022
|
5,5
|
30,25
|
55,33
|
|
|
2023
|
6,5
|
42,25
|
58,36
|
|
|
2024
|
7,5
|
56,25
|
61,39
|
|
|
Рис. 4. График
динамического ряда и трендовая линия
|
|
|
Рис. 5. Прогноз на пять лет
|
|
Шестой пункт не был выполнен потому, что в работе
используется моментный ряд.
Таблица 8.
Решение
задачи
|
dover_p2
|
|
N = 6
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
t(9;0,05) = 2,26
|
b = 3,03
|
Disp(y) = 32,7
|
|
|
|
|
|
Dispers = 0,7
|
а = 28,06
|
R^2 = 0,746
|
|
|
|
|
|
Sigma = 0,84
|
|
|
Fp = 182,7
|
|
|
|
|
|
x
|
x-xсредн
|
^2
|
y
|
yy
|
xy
|
xx
|
упл
|
упл-y
|
(упл-у)^2
|
|
1
|
-2,5
|
6,25
|
30
|
900
|
30
|
1
|
31,09
|
1,09
|
1,1881
|
|
2
|
-1,5
|
2,25
|
35
|
1225
|
70
|
4
|
34,12
|
-0,88
|
0,7744
|
|
3
|
-0,5
|
0,25
|
38
|
1444
|
114
|
9
|
37,15
|
-0,85
|
0,7225
|
|
4
|
0,5
|
0,25
|
40
|
1600
|
160
|
16
|
40,18
|
0,18
|
0,0324
|
|
5
|
1,5
|
2,25
|
43
|
1849
|
215
|
25
|
43,21
|
0,21
|
0,0441
|
|
6
|
2,5
|
6,25
|
46
|
2116
|
276
|
36
|
46,24
|
0,24
|
0,0576
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
21
|
0
|
17,5
|
232
|
9134
|
865
|
91
|
232
|
-0,01
|
2,8191
|
|
3,5
|
0
|
|
38,7
|
1522,3
|
144,2
|
15,2
|
38,7
|
0,0
|
0,5
|
Заключение
В заключении осталось подвести некоторые итоги
проведенной работы.
Во первых, в работе была поставлена цель
рассмотрение проекта по приобретению квартиры.
Заданная цель решалась посредством задач.
Задачи были работы следующие:
– составление сетевого графика рассматриваемой
проблемы,
– проведение оценки инвестиционного проекта,
– расчет прогноза по приобретению квартиры.
Итак, в работе были получены следующие данные.
Составлен сетевой график, который представлен в
приложении 1 и проведены все необходимые расчеты к нему.
Была проведена оценка инвестиционного проекта, на
основе которой выяснилось что проект будет эффективным. Вот некоторые
результаты данного анализа.
Единовременные
затраты: 321 тыс. руб.
Доходы
каждый год 64,1 тыс. руб.
ИД
= 1,67, Р = 11,1%.
Срок
окупаемости равен – 6,052 лет.
Точка
безубыточности – 0,11 лет.
Также
было проведено прогнозирование проекта и составлена трендовая модель.
Список
используемой литературы
1.
Диев В. С. Управленческие решения: неопределенность,
модели, интуиция. – Новосибирск: НГУ, 1998. – 164с.
2.
Литвак Б.Г. Разработка управленческого решения: Учеб. –
М.: Дело. – 392с.
3.
Лукичева Л.И. Управление организацией: Учебное пособие.
– М.: Омега-Л, 2004. – 360с.
4.
Менеджмент: Учебник / Под ред. В.В. Томилова. – М.:
Юрайт-Издат, 2003. – 591с.
5.
Петровский А.М. Организация экспертных процедур / А.М.
Петровский, Л.А. Панкова, М.В. Шнейдерман. – М.: 1984. – 231с.
6.
Смирнов Э. А. Разработка управленческих решений: Учеб.
– М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. – 271с.
7.
Фахрутдинова А.З., Бойко Е.А. Разработка
управленческого решения: Учеб.-метод. Комплекс. – Новосибирск: СибАГС, 2003. –
140с.
Приложения
Приложение 1.
Сетевой график покупки квартиры
Приложение 2.
График безубыточности проведения
ремонта
[1] Смирнов Э. А. Разработка
управленческих решений: Учеб. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. – 271с.
[2] Лукичева Л.И. Управление
организацией: Учебное пособие. – М.: Омега-Л, 2004. – 360с.
[3] Литвак Б.Г. Разработка
управленческого решения: Учеб. – М.: Дело. – 392с.
[4] Фахрутдинова А.З., Бойко
Е.А. Разработка управленческого решения: Учеб.-метод. Комплекс. – Новосибирск:
СибАГС, 2003. – 140с.