Основные недостатки инвестирования в объекты недвижимости связаны преимущественно с различного рода строительными рисками:

1)                           риск  нарушения требований при строительстве объекта и снижения его качества при выборе недобросовестного застройщика при инвестировании

2)                           ошибки в проектных решениях

1.3. Факторы, обеспечивающие возможность реализации антикризисной  инвестиционной политики в России

 Реализация  политики  антикризисного  управления при угрозе банкротства предприятия предусматривает следующие основные направления [4, с, 177]:

- осуществление мониторинга финансового состояния предприятия с целью раннего обнаружения признаков его кризисного развития;

- определение масштабов кризисного состояния предприятия;

- исследование основных факторов , обуславливающих кризисное развитие предприятия;

- создание и реализация  плана антикризисного  управления.

Финансовое состояние, как известно, - это комплексное понятие, характеризующееся системой показателей, отражающих наличие, размещение и использование финансовых ресурсов компании. Оно дает характеристику ее финансовой конкурентоспособности. Поскольку движение любых товарно-материальных ценностей и трудовых ресурсов в условиях рыночной экономики всегда сопровождается образованием и расходованием денежных средств, картина финансового состояния предприятия отражает все стороны его деятельности, является важнейшей характеристикой его деловой активности и надежности, определяет уровень конкурентоспособности предприятия. Таким образом именно финансовый анализ необходимо использовать как фактор  при разработке методики антикризисного управления.

Рис. 1. Основное содержание политики антикризисного финансового управления предприятием при угрозе банкротства

Изучение основных факторов, обусловивших (и обуславливающих в предстоящем периоде) кризисное развитие предприятия. Разработка политики антикризисного финансового управления определяет необходимость, предварительной группировки таких факторов по основным определяющим признакам; исследование степени влияния отдельных факторов на формы и масштабы кризисного финансового развития; прогнозирование развития факторов, оказывающих такое негативное влияние.

Сложившаяся в России модель инвестиционной деятельности  в области  антикризисной политики характеризуется неэффективностью и примитивностью. Ни фондовый рынок, ни банковская система не выполняют своих функций по аккумулированию внутренних сбережений и их трансформации в инвестиции. Главным инвестором являются сами предприятия, на долю которых приходится 84% всего объема инвестиций, в том числе почти 70 % финансируется за счет их собственных средств - прибыли и амортизации. По расчетам специалистов, начисляемая в промышленности амортизация вдвое ниже уровня, необходимого для простого возмещения выбытия основных фондов, причем лишь около половины начисленной амортизации реально используется для финансирования капитальных вложений. В результате финансовые ресурсы, аккумулированные предприятиями для осуществления инвестиций, в 3 - 5 раз меньше объема износа и выбытия основных фондов.

Известно, что кризис привел к общему ухудшению использования основных фондов. Это относится как к целым цехам, комплексам, единичным, крупным агрегатам и установкам, так и к технологическим линиям, серийным машинам одинакового назначения и т.п. Однако спрос на капиталовложения для их замены и модернизации определяется наличием средств на приобретение необходимых инвестиционных товаров. К сожалению, зачастую у предприятий нет средств, чтобы заменить физически и морально устаревшие крупные объекты (они только ремонтируются), вследствие чего отсутствует любое движение в сторону достижения технологических, и экономических результатов. В этих условиях, каждому предприятию и компаниям необходимо мыслить глобально, планируя свою деятельность на долгосрочную перспективу. В этой связи важным моментом является определение целей на эту перспективу, реализация мероприятий в рамках разрабатываемой инвестиционной стратегии, и безусловное применение проектного финансирования, как способа достижения поставленных задач [4, с. 134].

В то же время хотелось бы отметить, что, не смотря на эффективность мероприятий по разрабатываемым Бизнес планам, подход, основанный на анализе отдельных инвестиционных проектов, не всегда позволяет правильно оценить ситуацию и принять верное решение на корпоративном уровне. Это вызвано тем, что все производственные активы компании находятся в тесной связи и взаимодействии, поэтому рассмотрение проектов в отрыве от стратегии компании и ее фондов может дать искаженную оценку. Избежать вышеназванных недостатков инвестиционного анализа отдельных проектов позволяет модель портфельного анализа производственных активов компании. Применение методов портфельного анализа требует тщательного анализа риска, связанного с неопределенностью и определения наиболее эффективных критериев, которые бы могли выступать в качестве меры доходности проекта и портфеля.

Итак, предположим, что компания предполагает реализовать девять проектов, при этом ее бюджет допускает инвестирование в меньшем объеме, чем общий объем капиталовложений по всем проектам. Встает вопрос как определить наиболее важные для Компании проекты не только с точки зрения экономической эффективности, но и с учетом выбранной стратегии. Именно здесь приходят на помощь методы портфельного анализа, которые посредством решения определенных задач минимизации позволяют определить оптимальные портфели, или портфели, для которых характерен определенный уровень доходности и минимальный риск, или определенный уровень риска и максимальная для данного уровня риска доходность. Некоторые проекты имеют для компании критически важное значение и исключение их из портфеля может привести к краху стратегии компании. Выявить их можно путем сравнения результатов, которые дает рассматриваемый портфель при условии их включения и исключения из данного портфеля. Портфельная модель позволяет определить вклад разных проектов в задачу достижения целей финансово - экономического и производственного характера, стоящих перед компанией, и выявлять явление синергии между отдельными портфелями. Оно возникает когда проект, выглядящий при рассмотрении его в отрыве от уже имеющихся активов компании нерентабельным, может обеспечить высокий уровень доходности при небольших затратах в случае реализации его в совокупном портфеле проектов.

Нередко менеджеры принимают решение о том, вкладывать ли в проект деньги, анализируя его взаимодействие с уже имеющимися активами на интуитивном уровне. Использование метода портфельного анализа позволяет избежать таких ситуаций и повысить точность принимаемых решений. Он так же может помочь выявить недостатки и проблемы, связанные с корпоративной стратегией, и выбрать из множества предлагаемых проектов наиболее важные.

С помощью метода портфельного анализа менеджеры могут понять, как взаимодействуют показатели и проекты, и использовать эту информацию при принятии решений, вместо того, чтобы вначале принимать решения, а затем ликвидировать последствия. Недостатки, характерные для каждого из портфелей, становятся очевидными до реализации какого - либо варианта. В конечном итоге, подобный подход позволяет достичь большей сбалансированности между многообразными активами производственной компании.

2. Практическая часть

Задача 1

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

         Предприятие  рассматривает целесообразность приобретения новой технологической линии. Ликвидационная стоимость линии равна затратам на ее демонтаж. Определить чистую текущую стоимость проекта и сделать выводы, если  известны:

-         ежегодные поступления после вычетов налогов – 5900 у.д. е.

-         норма прибыли -  10 %

-         работа линии – 6 лет

-         цена линии – 21  тыс. у.д.е.

РЕШЕНИЕ

Для оценки целесообразности принятия проекта рассчитаем  чистый дисконтированный доход и индекс доходности по проекту:

ЧДД  определим по формуле (1)

,                      (1)

где    Rt – результаты, достигнутые в t – ом году

Зt – затраты, осуществляемые в t – м году, тыс. руб.

Kt –  капитальные вложения в t – м году, тыс. руб.

E^t – норма дисконта, %

t – продолжительность расчетного периода

Индекс доходности

,                           (2)

где    К – инвестиции,

         R – доходы,

         Е – норма дисконта.

         t – период

Таблица 1

Вспомогательная таблица  расчетов при норме  10 %

         Таким образом, чистый дисконтированный доход равен 28686 у.д.е.

         Индекс доходности равен:

28686: 21000 = 1,4

         Так как  чистый дисконтированный доход большей 0, а индекс доходности выше 1, то проект можно считать целесообразным.

Задача 2

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

         Предприятию необходимо осуществить капитальные вложения в два объекта, варианты которых характеризуются разными  объемами производства продукции. Выбрать лучшие варианты объектов, если известны исходные данные, представленные в таблице 2.

Таблица 2

Исходные данные  задачи

РЕШЕНИЕ

         При решении используем формулу (1)

Таблица  3

Расчет   по объекту  А вариант 1

Таблица 4

Расчет по объекту А вариант 2

Таблица 5

Расчет по объекту Б вариант 1

Таблица 6

Расчет по объекту  Б вариант 2

         Как видно из расчетов, чистый дисконтированный доход по всем четырем вариантам отрицателен в 1 году. Выбираем проект с наименьшим отрицательным  результатом.

         Для проекта А : вариант 1

         Для проекта Б : вариант  2

Задача 3

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

Определить значение  внутренней нормы доходности для проекта, рассчитанного на три года, если известны:

-         объем требующихся инвестиций – 25 млн. у.д.е.

-         ставка 1 – 12 %

-         ставка 2 – 18 %

-         поступления по годам, млн. у.д.е : 1 год – 4, 2 год – 13, 3 год – 18

РЕШЕНИЕ

Используем формулу (2)

Таблица 6

Вспомогательные расчета внутренней нормы доходности при ставке 12 %

         Норма рентабельности: 19,34 : 25 = 0,77

 Таблица 7

Вспомогательные расчеты при ставке 18 %

Норма рентабельности равна: 17,59 : 25 = 0,7

         Таким образом, норма рентабельности выше при ставке  12 %

Задача 4

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

         Определить каков срок окупаемости оборудования, эффективно ли , исходя из экономической целесообразности срока службы, приобретать данное оборудование, если известны:

-         первоначальные затраты на  покупку и установку оборудования – капитальные вложения – 11  млн. руб.

-         ожидаемый доход фирмы на год -  4000  тыс. руб.

-         экономически оправданный срок службы оборудования -  4 года

-         прибыль в течение  каждого года  срока эксплуатации оборудования – 1000 тыс. руб.

-         амортизация – 1200 тыс. руб.

-         норматив налога на прибыль – 29 %

РЕШЕНИЕ

         Срок окупаемости определим как период   по истечении которого чистый дисконтированный доход по проекту станет положительным (больше 0). Пусть норма дисконта равна 12 %.

Таблица 8

Вспомогательные расчеты чистого дисконтированного дохода по проекту

         Таким образом,  через 4 года  чистый дисконтированный доход по проекту будет положительным. Таким образом, срок окупаемости по пркту равен 4 года. Поэтому   приобретать оборудование исходя из срока экономической службы для организации выгодно.

Задача 5

УСЛОВИЕ ЗАДАЧИ

         Фирма рассматривает   четыре варианта  инвестиционных проектов, требующих  равных стартовых инвестиций. Необходимо произвести экономическую  оценку каждого  и выбрать оптимальный проект.

Таблица  9

Исходные данные  задачи

РЕШЕНИЕ

         Ежегодные затраты по всем проектам  есть отчисления на выплату процентов по ссуде:

25 *0,12 = 3 (тыс. руб.)        

Норма дисконта – 12 %

Для решения используем формулы  (1), (2)

Таблица 10

Вспомогательные  расчеты для проекта 1

         Чистый дисконтированный доход по проекту равен 9680 тыс. руб.

         Индекс доходности:  9680: (15 + 25) = 242

         Срок окупаемости равен 2 года

Таблица 11

Вспомогательные расчеты для проекта 2

         Чистый дисконтированный доход равен 7831 тыс. руб.

         Индекс доходности: 7831: (15 +25) = 196

         Срок окупаемости  1 год

Таблица 12

Вспомогательные расчеты проекта 3

         Чистый дисконтированный доход равен 8104 тыс. руб.

Индекс доходности: 8104: (15+25) = 202,6

         Срок окупаемости – 1 год

Таблица 13

Вспомогательные расчеты проекта 4

         Чистый дисконтированный доход равен 6015 тыс. руб.

         Индекс доходности: 6015: (15+25) = 150

         Срок окупаемости – 1 год

Таблица 14

Сводные результаты расчета

         По результатам расчетов видно, что наименьший срок окупаемости  (1 год)  у проектов 2, 3 и 4. Наибольший ЧДД и индекс доходности среди этих проектов – у проекта 3. Значит, проект 3  наиболее эффективный.

Список литературы

1)             Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособ.- М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. – 333 с.

2)    Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В.  Оценка бизнеса: Учеб. – СПб.: Питер, 2001. – 325 с.

3)    Оценка бизнеса: Учеб./ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2000 . – 245 с.

4)    Оценка недвижимости: Учебник/ По ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 454 с.

5)    Пратт Ш. Оценка бизнеса: анализ и оценка компаний закрытого типа. – м.: Финансы и статистика, 2000. – 245 с.

6)    Федотова М.А., Уткин В.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: Ассоциация «Тандем» Изд- во ЭКМОС, 2000. – 299 с.

7)    Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер с англ. – М.: Инфра- М, 2000. – 356 с.