2.10. Имущественный (затратный) подход ООО «ЭРА

Затратный подход оценки здания, строения и помещений на предприятии ООО «ЭРА».

Этот подход включает несколько этапов:

Первый этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором -сходятся здания, сооружения.

Второй этап. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость смещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Оценочная стоимость = 411+(411*0,15) = 472,65 тыс. руб.

Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования

Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования основывается на трудовой теории стоимости и на принципе замещения, суть которого заключается в том, что осведомленный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем затраты на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Затратный подход — подход к оценке, определяющий текущую стоимость оборудования путем расчета восстановительной стоимости с последующим учетом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накопленного износа: физического, функционального, экономического:

Соб.т = ВС-О

Соб.т — текущая стоимость оборудования (на дату оценки);

ВС — восстановительная стоимость, рассчитываемая на базе стоимости воспроизводства (С_в) или стоимости замещения (С₃);

О — обесценение, вызванное выявленными элементами накопительного износа: физическим, функциональным, экономическим .

Восстановительная стоимость вычисляется в текущих ценах оцениваемого оборудования как Нового, без учета износа и соотносится к дате оценки Перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета восстановительной стоимости на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения и, как следствие, соответствующих методик их определения.

Соб.т = 130-10 = 120 тыс.руб.

2.11. Рыночный (сравнительный) подход ООО «ЭРА

Расчет здания, строения и помещения предприятия ООО «ЭРА» на 2005 год.

Оцениваем объект недвижимости с ПВД в 411 тыс. руб. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл.).

Данные о проданных аналогах

Валовой рентный мультипликатор

ВРМ = Ца/ПВД

ВРМ (усредненный по аналогам) = (2+2,11+1,86) : 3 = 1,99

вероятная цена продажи объекта

V= 411*1,99 = 817,65 долл.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, су­ществующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижи­мости, так как за основу расчета ВРМ взяты фактические арендные плате­жи и цены продажи, в которых учтены отмеченные ранее различия.

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования позволяет рассчитать стоимость оцениваемой машины на основе имеющей­ся ценовой информации на оборудование, аналогичное оцениваемому объекту. При этом анализу подвергаются цены как первичного, так и вто­ричного рынков. Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект большую сумму, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объек­та, обладающего аналогичной полезностью. Данный подход применим в случае, когда для оцениваемого объекта можно подобрать несколько аналогов, для которых известны цены их про­даж. Важным этапом подхода является корректный выбор аналогов и ана­лиз их цен, на основе которых производят расчет необходимых корректи­ровок к ценам аналогов.

В общем случае рыночная стоимость оцениваемой машины

где Ц_ан — цена машины-аналога на дату его продажи (цена предложения);

К_дп — коэффициент приведения цены продажи аналога (цены пред­ложения) к дате оценки, т.е. поправка на дату продажи;

К_ком — коэффициент, учитывающий рахтачия в коммерческих усло­виях приобретения оцениваемой машины и аналога, в том числе и базис местоположения объекта оценки:

К_иан — коэффициент физического износа аналога за период эксплуа­тации с момента выпуска до момента оценки;

К_ь К₂, ..., К_т— корректирующие параметрические коэффициенты, учитыва­ющие отличия в значениях технических параметров оценива­емой машины и аналога;

ВС₀ — восстановительная стоимость оцениваемой машины без уче­та дополнительной оснастки и разницы в товарных знаках объекта оценки и аналога;

И_ион — общий накопленный износ оцениваемого оборудования;

С_доп — рыночная стоимость на дату оценки дополнительных уст­ройств (оснастки), наличием которых отличаются оценивае­мая машина и аналог;

АС_тз — возможная разница в стоимостях товарных знаков оценивае­мой машины и аналога.

Расчет машин и оборудования аналогичных предприятий ООО «ЭРА».

Машины и оборудования аналогичного предприятия №1

РСо = 150*(1-0,15)+15+5 = 147,5 тыс.руб.

Машины и оборудования аналогичного предприятия №2

РСо = 100*(1-0,2)+20+10 = 110 тыс.руб.

Машины и оборудования аналогичного предприятия №3

РСо = 120*(1-0,10)+10+3 = 121 тыс.руб.

2.12. Доходный подход ООО «ЭРА

Этот метод используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выде­лить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.

Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке не­движимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от пло- :лади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки, он рассчитыва­ется по формуле

ПВД = S-C_a,

где S — площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_а — арендная ставка за I м².

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока арен­ды и т.д.

ПВД = 797*0,9 =717 тыс. руб.

Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользо­вания объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода:

ДВД = ПВД - Потери.

ДВД = 717-0 = 717 тыс. руб.

Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуата­ции оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода назы­ваются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы;

• условно-переменные, или эксплуатационные расходы;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предостав­ляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставля­емых услуг. Основными условно-переменными расходами являются ком­мунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на уп­равление, зарплата обслуживающему персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшения здания (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое обо­рудование, электроарматуру). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действи­тельности этого не делает. Если владелец планирует замену изнашиваю­щихся компонентов в течение срока владения, то такие отчисления необ­ходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости методом капита­лизации доходов.

Этот метод применяется для определения текущей стоимости тех буду­щих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтирования денежных потоков можно разделить на несколь­ко этапов:

Первый этап. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

Второй этап. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недви­жимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой про­дажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

Третий этап. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимо­сти на существующем рынке.

Четвертый этап. Будущая стоимость доходов в период владения и про­гнозируемой стоимости реверсии приводится к текущей стоимости. Полу­чается формула:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии

На предприятии ООО «ЭРА»

2.13. Согласование результатов и окончательное суждение о стоимости объекта оценки.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рас­сматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уни­кальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспро­изводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возник­нуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупате­лей.

3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную сто­имость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рас­считывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет боль­ший вес при решении об окончательной стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отра­жающие долю каждого из использованных подходов в определении ито­говой стоимости (табл.10).

Таблица 10

Стоимость объекта определяется по формуле

V = V1 *Q1 +V2 *Q2 +V3*Q3

где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1 V2, V3- стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхо­да, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно, руб.; Q1 Q2 Q3- средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, подхо­да аналога продаж и доходного подхода соответственно.

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную сто­имость объекта

V = 817,65-0,258 + 472,65-0,375 +652,68-0,367 = 1941,98 тыс. руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, по­лученных в результате проведения настоящего анализа с применением ме­тодик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки здания склада, расположенного по адресу г. Хабаровск ул. ул. Медицинская 14 по состоянию на 1 марта 2005 г., с учетом округления составляет 2000000 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может исполь­зоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения креди­тов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т. п.

Заключение

Проведя оценку стоимости предприятия ООО «ЭРА» на 2004 можно сделать вывод что предприятия в среднем по всем подходам будет стоить 2 млн. рублей. Наибольшей оценочной  стоимостью предприятия ООО «ЭРА» обладает метод рыночный или сравнительный подход при оценке предприятия  ООО «ЭРА». Наименьший оценочной  стоимостью предприятия ООО «ЭРА» обладает метод дисконтирования денежных потоков или доходный подход при оценке предприятия  ООО «ЭРА».

Особенностью применения метода чистых активов является то, что в совре­менных условиях на большинстве предприятий наиболее значительной частью активов выступают основные фонды. Даже изношенные, даже устаревшие, но фун­кционирующие основные фонды имеют определенную границу стоимости, ниже которой собственник не заинтересован их продавать. Таким образом, при соблю­дении определенных условий итоги расчетов на основе стоимости активов долж­ны создавать ориентир для продавца, т. е. организации, представляющей интере­сы собственника [8.c.105].

Для выведения итоговой величины стоимости используется формула средне­взвешенной. Веса, придаваемые результатам расчетов по различным методам оцен­ки, определяются в зависимости от достоверности используемой информации и адекватности применяемого метода задачам и целям оценки.

Опционный метод разработан и используется на практике при оценке рыноч­ной стоимости различных видов активов в США. В России данный метод еще не получил достаточно широкого распространения. В связи с этим, а также посколь­ку в расчетах участвует еще один метод в рамках затратного подхода — метод скорректированных чистых активов, опционный метод в настоящем Отчете при­меняется исключительно справочно. Результаты применения данного метода в общем подтверждают правильность выводов, сделанных оценщиком о стоимости акций оцениваемой компании.

Так как результаты расчетов методом чистых активов именно в соответствии с Приказом Минфина России и ФКЦБ РФ статичны и отражают только балансо­вую стоимость предприятия, был рассчитан и в дальнейшем взят для выведения итогового результата метод скорректированных чистых активов.

Стоимость, полученная методом рынка капитала по отечественным аналогам, представляет более достоверную величину, чем стоимость, полученная аналогич­ным методом по иностранным аналогам, — это объясняется количеством найден­ных сопоставимых компаний и размерами, и финансовыми характеристиками выбранных аналогов, а также необходимостью применения корректировок в рас­четах. В итоге оценщик принял решение привести расчеты методом рынка капита­ла по иностранным аналогам в качестве справочных.

Величина, полученная с помощью метода дисконтирования денежных пото­ков, открывает перед оценщиком перспективу успешной дальнейшей финансово-хозяйственной деятельности, а компании показывает, какую прибыль получит ком­пания, как различные внешние рыночные факторы повлияют на величину денеж­ного потока. Данному методу был придан наибольший вес как отражающему сокрытый потенциал компании и возможности его использования для получения дохода [9.c.103].

В итоге анализа имеющейся информации, принимая во внимание ее достовер­ность, сопоставимость, а также цели оценки, при расчете окончательной величи­ны рыночной стоимости веса были распределены следующим образом:

Список литературы

1.     Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. — М.: БЕК, 1995. — 240с.

2.     Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2. - М.: ИНФРА-МД 1996.-352с.

3.     Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон Российской Федерации № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. Российская газета, 1998, 6 августа, с.10.

4.     Антикризисное управление: Учебное пособие для технических вузов/ Под ред. Э. С. Минаева и В. П. Панагушина. - М.: ПРИОР, 2003. - 432 с.

5.     Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003. – 352 с.

6.     Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. — СПб.: Питер, 2003.

7.     Григорьев В. В., Островкин И. М. Оценка предприятий. Имуществен­ный подход: Учебно-практическое пособие. — М.: Дело, 2002. — 224 с.

8.     Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятий: теория и прак­тика/ Под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 2002. - 345 с.

9.     Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федото­вой. - М.: Финансы и статистика, 2002 - 512 с.

10.                                                                                                                                                                                                                                                                                    Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. М.: Финансы и статистика, 2000. 514 с.

11.                                                                                                                                                                                                                                                                                    Ковалев В.В., Привалов В.П. Анализ финансового состояния предприятия. М.: Центр экономики и маркетинга, 2003. 192 с.