- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

Ответственность начальника лежит в сфере:

-  своевременной помесячной оплаты населением выданных ипотечных кредитов и процентов по ним;

-  оплаты процентов по ипотечным ценным бумагам;

-  соблюдения законодательства Российской Федерации.[1]

1.2. Выявление причин возникновения проблемной ситуации с помощью построения SWOT – анализа.

Существует несколько технологий, позволяющих провести всесторонний анализ проблемы и ее детализацию. В основном, эти технологии используются при разрешении проблем стоящих перед конкретной организацией и рассматривают ее с точки зрения системы, имеющей как внутренние проблемы, так и внешнее окружение. Именно поэтому мы будем использовать технологию SWOT – анализа. Это достаточно эффективный аппарат, позволяющий учесть все аспекты существующей проблемы.

SWOT – анализ представляет собой инструмент оценки, с помощью которого проводится анализ организации (проблемы) с четырех сторон:

-                       сильные стороны – внутренние положительные качества организации;

-                       слабые стороны – внутренние отрицательные черты организации;

-                       возможности – внешние факторы, которые могут подорвать будущий успех организации.[2]

1.3. Выявление возможных вариантов решения проблемы с помощью построения матрицы SWOT – анализа

Эта матрица позволяет от первой таблицы SWOT – анализа (предыдущая глава), описывающей сильные и слабые стороны организации и влияние внешнего окружения, перейти непосредственно к набору мероприятий, которые обязательно необходимо реализовать при решении нашей проблемы. Эта матрица полезна для реализации второго этапа логической схемы системного анализа – выбор путей достижения целей, т.е. определение набора тех работ и мероприятий, реализация которых будет способствовать решению перед нами проблемы. Эта матрица целенаправленно ориентирует нас на генерацию  четырех видов обязательных мероприятий.

1.4. Дерево целей

Достижение желаемого результата для любой организации может быть осуществлено путем правильного нахождения главенствующей цели (миссии) и сопутствующих ей подцелей.

В главенствующей цели должна найти отражение перспектива развития системы. Цели деятельности социально–экономических систем в существенной мере определяются условиями внешней среды. Процессу разработки целей также обычно предшествует этап качественного описания развития системы и ее состояний в будущем при определенных предположениях об условиях внешней среды. Это дает возможность четко  сформулировать цели деятельности системы, пути достижения этих целей.

Цели деятельности вытекают из объективных потребностей и имеют иерархический характер. Цели верхнего уровня не могут быть достигнуты, пока не достигнуты цели нижнего уровня.

Умение аппарата всех уровней управления, отдельных руководителей и специалистов грамотно ставить цели представляет важнейший ресурс государства, залог неуклонного повышения эффективности общественного производства. Итак, приступим к построению иерархии (дерева) целей (Приложение 1).[3]

1.5. Расчет коэффициентов относительной важности

Расчет коэффициентов относительной важности для подцелей 1 -ого уровня

Расчет коэффициентов относительной важности для подцелей 2 - ого уровня

После выставления рангов второго уровня подцелей необходимо провести операцию нормировки, путем умножения полученных КОВ подцелей на КОВ подцели вышестоящего уровня. Для позиций подцелей П21 – П22 соответственно получаем следующие значения КОВ 0.56 X 0.23 = 0.13; 0.56 X 0.77 = 0.43

Для позиций подцелей П23 – П24 получаем следующие значения КОВ 0.18 X 0.75 = 0.135; 0.18 X 0.26 = 0.045

Для позиций подцелей П25 –П26 получаем следующие значения КОВ 0.26 X 0.45 = 0.12; 0.26 X 0.55 = 0.14.

Расчет коэффициентов относительной важности для подцелей 3 - ого уровня

Для позиций подцелей П31 – П32 получаем следующие значения КОВ 0.13 X 0.38 = 0.05;  0.13 X 0.3 = 0.039.

Для позиций подцелей П33 – П35 получаем следующие значения КОВ 0.77 X 0.45 = 0.35;  0.77 X 0.36 = 0.28; 0.77 X 0.19 = 0.15.

Для позиций подцелей П36 – П39 получаем следующие значения КОВ 0.75 X 0.18 = 0.14;  0.75 X 0.38 = 0.29; 0.75 X 0.26 = 0.2;  0.75 X 0.34 = 0.26.

Для позиций подцелей П310 – П313 получаем следующие значения КОВ 0.45 X 0.37 = 0.17;  0.45 X 0.23 = 0.1; 0.45 X 0.19 = 0.09; 0.45 X 0.21 = 0.095

Для позиций подцелей П314 – П315 получаем следующие значения КОВ 0.56 X 0.42 = 0.24;  0.56 X 0.58 = 0.33[4]

1.6. Дерево решений

После определения экспертами коэффициентов относительной важности для каждой из подцелей приходим к выводу, что наиболее необходимым и важным является выпуск ипотечных ценных бумаг. Для этого займемся построением дерева решений. С помощью дерева решений может быть решена достаточно сложная проблема, связанная с принятием решения по выбору конкретной стратегии достижения поставленной цели.

Под купонной ставкой понимается ставка процента, указанная на процентных купонах, прилагаемых к ипотечным ценным бумагам. Причем сумма получаемых за год процентов равняется купонной ставке, умноженной на номинальную стоимость облигации (Приложение 2).

1.7. Построение семейств решений

В общем виде дерево решений представляет обозримый набор множества вариантов достижения поставленной цели. Для нас стоит задача оценки дерева решений для отыскания наилучшей альтернативы. Итак, для упрощения поиска наилучшего решения, скомбинируем в таблице все возможные альтернативы.[5]

1.8. Критерии оценки альтернатив. Коэффициенты относительной важности критериев.

Для того, чтобы определить какие факторы (критерии) влияют на выбор той или иной альтернативы, необходимо знать основной интегральный критерий, после нахождения которого, можно в дальнейшем найти составные критерии. Но очень важно еще знать, какой критерий наиболее важен для выбора альтернативы, определить это возможно, путем нахождения коэффициентов относительной важности (КОВ) критериев.

Основным интегральным критерием будет являться постоянное рефинансирование средств путем выпуска ипотечных ценных бумаг на биржах РФ с минимальными затратами времени и на выгодных для агентства условиях.

Попробуем расчленить вышеуказанный критерий на составные части (критерии).

Один из основополагающих критериев будет являться время. Это и не только стремление к минимизации затрат времени, с начала выпуска ипотечных ценных бумаг и получения первых денежных средств по эти бумагам, но и срок на который эти ценные бумаги выдаются (5, 7, 10 лет).  Агентство должно делать ставку на «длинные» деньги.

Вторым критерием, не менее значимым, будет являться экономические издержки (проценты по ценным бумагам), связанные с обязательством уплачивать процентов по наступлению срока уплаты. Проценты по ипотечным ценным бумагам должны привлекать инвесторов не только своей надежностью, но и самой процентной ставкой. Поэтому ипотечному агентству необходимо выбирать наиболее приемлемый вариант, как для инвесторов, так и для себя.

Следующим критерием будут являться риски. Риски, связанные с непривлекательностью ипотечных ценных бумаг на биржах РФ. Именно поэтому очень значимым будет, является выбор биржи, на которой будут осуществляться сделки. Одна из наиболее надежных и крупнейших по оборотам торговой площадкой является Московская межбанковская валютная биржа (ММВБ).

Такой критерий как эффективность будет показывать результативность взаимодействия  между субъектами ипотечного рефинансирования, начиная с выдачи кредита клиенту, формирования ипотечной ценной бумаги (на основе закладных), продажи ее на бирже, и выдачи кредита на основе полученных денег со сделки на бирже

Для определения коэффициентов относительной важности критериев воспользуемся методом экспертных оценок. Эксперты определяют важность того или иного критерия путем выставления рейтинга от 0 до 1.

1.9. Коэффициенты относительной важности для семейства решений

Для получения количественных оценок дерева решений, необходимо рассматривать различные альтернативы с учетов критериев, которые были определены в предыдущей главе. Мы будем учитывать не один критерий, а одновременно все в совокупности.

Находим семейства решений:

1.1 X 2.1 = 0.83 X 0.585 = 0.49;

1.1 X 2.2 = 0.83 X 0.4075 = 0.34;

1.2 X 2.3 = 0.17 X 0.585 = 0.1;

1.2 X 2.4 = 0.17 X 0.4075 = 0.07.

Из этих вычислений следует, что наиболее приоритетным и важным решением будет размещение ипотечных ценных бумаг под 10% годовых на Московской межбанковской валютной бирже (ММВБ).[6]

1.10. Дерево мероприятий

Для такой альтернативы, как выпуск ипотечных ценных бумаг под 10% годовых на Московской межбанковской валютной бирже (ММВБ) необходимо построить ряд мероприятий.

1.                       Определить все коммерческие организации, занимающиеся финансовыми услугами, а в особенности, обслуживанием ценных бумаг;

2.                       Определить коммерческие организации с оптимальными условиями обслуживания ценных бумаг;

3.                       Подготовить необходимые документы;

4.                       Заключить договор об обслуживании ипотечных ценных бумаг Новосибирского областного агентства по жилищному ипотечному кредитованию (НОАЖИК).

1.11. Прогноз возможных изменений внешней среды

Прежде чем приступить к прогнозированию, необходимо выделить объект прогнозирования. Для новосибирского областного агентства это будет являться стабильно функционирующая система ипотеки в Новосибирской области на основе принципа рефинансирования (выпуск ценных бумаг). Также необходимо определить какие основные факторы могут повлиять на состояние развития объекта прогнозирования (определение прогнозного фона). Это, прежде всего, платежеспособность населения, и также состояние биржевого рынка в России, а точнее состояние развития фондового рынка, а в частности, рынка ценных бумаг. Для полноценного прогнозирования, необходимо определить срок, на который этот прогноз будет осуществляться (период упреждения). Из-за малой вероятности определения достоверного развития ситуации на длительный срок (5, 10 лет),  мы возьмем срок равный  1 году, на который разрабатывается прогноз.

Для прогнозирования будущего развития объекта, необходимо проанализировать то, как объект прогнозирования развивался до этого на протяжении, к примеру, 5 лет. Для того чтобы выделить (вычленить) основную тенденцию и структурные изменения. Данный срок называется периодом основания прогноза.

Рассматривая историю развития объекта прогнозирования и прогнозного фона (прогнозная ретроспекция) могу заметить, что только за последние 3 года, существует и стабильно развивается благоприятный прогнозный фон, платежеспособность населения из года в год растет устойчивыми темпами и фондовый рынок показывает наилучшие результаты в мире по темпам роста.

Для определения возможных вариантов развития системы необходимо знать, как при изменении тенденции двух факторов, будет изменяться ситуации в ипотечном жилищном кредитовании Новосибирской области. Для этого составим таблицу.

Именно такая ситуация может произойти при изменении двух взаимосвязанных факторов.[7]

Глава 2. Организационная часть

2.1. Утверждение и согласование

Новосибирское областное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (НАОИЖК) это унитарная государственная компания. Компания имеет линейную структуру управления. Во главе – генеральный директор Андрей Ужегов, которому непосредственно подчиняются начальники отделов. Отделы, такие как, отдел по кредитованию, отдел аналитики и прогнозирования, юридический отдел, экономический отдел, отдел по развитию. Руководители отделов координируют деятельность в своих подразделениях и контролируют процесс реализации их указаний работниками.

Согласование решения обеспечиваться действием коммуникативной системы организации и проводится на совещании руководителей отделов во главе с генеральным директором. Один из методов согласования решения является правило подписи: соблюдение правил, определяющих, кто может подписывать решения или сообщения различного характера. Именно за генеральным директором стоит окончательное утверждение решения.[8]

2.2. Планирование

В теории планирования различают три основных видов планирования:

Оперативное планирование представляет собой выбор средств решения задач, которые поставлены, даны или установлены вышестоящим руководством, а также являются традиционными для предприятия. Такое планирование обычно является краткосрочным. В нашем случае, Новосибирское областное агентство по ипотечному жилищному кредитованию ведет планирование по выполнению текущих задач, решения вышестоящего руководства на основе традиций и выработанных норм поведения, сложившихся в компании.

Тактическое планирование заключается в обосновании задач и средств, необходимых для достижения заранее установленных или традиционных целей. Тактическая цель агентства - расширение своего представительства на территории области и за ее пределами может быть задана отделу по развитию руководством предприятия. Отдел должен разработать пятилетний план по расширению представительств агентства.

Один из возможных способов планирования предстоящих работа является построение сетевого графика (Приложение 3).

Сетевой график работ

Стратегическое планирование лежит в основе целенаправленной деятельности организации. При стратегическом планировании осуществляется выбор и обоснование средств, задач и целей для достижения заданных или традиционных для компании идеалов. При этом виде планирования особенно важно выделить приоритетные направления, где предпринимаются наиболее активные действия и где результаты многократно превышают затраты. Агентство по мере развития и роста возможностей, в дальнейшем, может лоббировать интересы в Госдуме РФ для принятия выгодных законов и поправок для успешного функционирования ипотеки.[9]

2.3. Контроль реализации и оценка эффективности

 Контроль за реализацией принятого решения осуществляют руководители отделов, докладывая о результатах генеральному директору. Можно выделить несколько форм контроля, осуществляемых в данной организации. Прежде всего, это предварительный контроль.

Предварительный контроль осуществляется до начала работ. На этом этапе контролируются правила, процедуры и линия поведения, чтобы убедиться, что работа развивается в правильном направлении. На этом этапе контролируются, как правило, человеческие, материальные и финансовые ресурсы. На этом этапе контроль важен для поддержания согласованного направления развития и недопущения отклонений от заданной цели, то есть выполнения принятого решения.

Текущий контроль осуществляется непосредственно в ходе выполнения работ организацией в соответствии с принятыми решениями. Он осуществляется начальником одного из отделов НОАИЖК и основан на измерении фактических результатов проделанной работы. Основным элементом контроля является обратная связь. Она позволяет установить наметившиеся отклонения в ходе выполнения работ и принять корректирующие решения.

Заключительный контроль осуществляется после того, как работа выполнена. Если в процессе заключительного контроля отсутствует возможность непосредственно влиять на ход выполнения работы, то результаты контроля могут быть учтены в последующем.  Это означает, что после достижения определенных результатов, генеральный директор агентства проверяет начальников, достигли ли они поставленной цели, и если достигли, то в полном ли объеме.

При оценке эффективности целесообразно различать эффективность самого процесса разработки решения и эффективность его реализации, что соответствует стадиям принятия решения, мыслительной деятельности при разработке решения и управленческой деятельности по реализации решения. На каждом из них могут использоваться свои подходы к оценке эффективности.

К оценке эффективности решения могут подходить с позиции оценки качественных и количественных показателей. 

Оценка качественных показателей, к ним могут относиться такие критерии, как:

-  своевременной выработки проекта решения и его принятие;

-  степень обоснованности принятие проекта решения на основе доказанных научных методов;

-  применение наиболее передовых методик расчета;

-  ориентация на отечественный и западный опыт;

-  экономические издержки, связанные с реализацией проекта решения;

-  численность занятого персонала, участвующих в разработке решения;

-  степень риска в реализации решения.

 Оценка количественных показателей, к ним могут относиться такие критерии, как:

-  количество выдаваемых кредитов в год;

-  количество выпускаемых ипотечных ценных бумаг в год;

-  количество обращений населения за кредитами;

-  рентабельность т оборачиваемость средств;

-  окупаемость капиталовложений;

-  фондоемкость и фондоотдача;

-  соотношение заработанной платы и производительности труда;

-  доля административно – управленческих расходов в общей сумме затрат предприятия.

Это основные критерии, позволяющие оценивать эффективность работы компании и благоприятствующие своевременной корректировки деятельности.[10]

Заключение

Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Сдерживающим фактором является отсутствие ряда необходимых законов, высокие процентные ставки, а также разногласия различных экспертов в принципах формирования ипотечного рынка. Проблем и нерешенных вопросов пока еще очень много, но можно констатировать, что уже появились как потребители ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказывать подобные услуги.

Стало ясно, что на руководителе стоит огромная ответственность по развитию ипотеки в Новосибирской области и в решении любой проблемы существует:

-                       множество вариантов и альтернатив ее решения.

-                       в принятии любого решения, необходима тщательная его разработка и анализ.