Кондоминиум как имущественный комплекс

Как уже неоднократно отмечалось действие Закона о ТСЖ распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь создаваемые кондоминиумы в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Положения данного Закона применяются при регулировании соответствующих отношений на территории Российской Федерации с участием российских и иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства, если иное не установлено международными договорами.

В законе так же определено, что земельный участок и строение, возведенное на нем, представляют собой единый имущественный комплекс. Однако не все так однозначно, как кажется на первый взгляд.

При формировании кондоминиума как имущественного комплекса возникает вопрос о практической реализации данной конструкции, где земельный участок и возведенное на нем строение являются действительно единым имуществом. На мой взгляд, на практике это положение реализовано не полностью.

По моему мнению, в настоящее время земельный участок и жилое здание, находящееся на нем, на практике пока не являются единым имущественным комплексом в полном смысле этого понятия.

Такой вывод можно сделать на основании следующего. Жилое здание как объект гражданского оборота становится таковым лишь после приемки его в эксплуатацию и специального учета в территориальных органах архитектуры, прежде всего в бюро технической инвентаризации (БТИ). Земельный же участок должен пройти процедуру кадастрового учета в территориальных органах службы Росземкадастра, в частности в ФГУ «Земельная палата», где земельный участок после процедуры межевания формируется как предмет правоотношений и получает свой кадастровый номер. И после этого оба этих объекта недвижимости продолжают существовать отдельно, их «слияния» в единый объект учета не происходит, кроме как «имущественный комплекс» в определении гражданского законодательства.

Так, например, пока не существует единого налога на недвижимость. Статьей 14 Налогового кодекса РФ налог на имущество (в том числе на строения) и налог на землю перечислены раздельно.

То есть, пока нет единого оценочного, финансового механизма для объединения земельного участка и строения, возведенного на нем. При чем это положение касается всех объектов недвижимости, а не только жилых домов.

Различие оценки указанных объектов недвижимости сводятся к следующему:

- жилое здание имеет рыночную оценку и инвентаризационную (для целей налогообложения);

- земельный участок имеет так же рыночную оценку, кадастровую (для целей налогообложения и купли-продажи) и нормативную (кратную ставке налога, платы за землю и используется также для целей купли-продажи).

При этом оборот жилых зданий и его части продаются по рыночным ценам, а земельного участка по нормативной стоимости земли. Так, в соответствии со статьей второй Федерального закона «О введении земельного кодекса Российской Федерации» цена земли в поселениях устанавливается субъектом РФ в зависимости от численности населения кратно ставке земельного налога за единицу площади земельного участка. Кроме того, в бухгалтерском учете и земля и строения отражаются отдельно.

То есть до введения новых правил учета и регистрации недвижимости, временно сохраняется обособление земельных участков и строений возведенных на них, друг от друга. Этому способствует не только различие методов расчетов стоимости указанных объектов и подходов к ним, различие порядка уплаты налогов на строения и на землю, а также различный правовой режим земельных участков и возведенных на них строений.

Исходя из чего можно сделать вывод, что для того, чтобы земельный участок и строение на нем стали единым объектом в полном объеме этого понятия, необходимы соответствующие финансовые и другие механизмы, расчетные методики и др., в которых и земля и недвижимость на ней являлись бы действительно единым объектом.

Иначе говоря, пока кондоминиум не будет облагаться единым налогом на недвижимость, до этого момента, в моем понимании, он не является единым объектом, включающим в себя и земельный участок, и строение, возведенное на нем в полном смысле данного определения (а не только как определение из Закона о ТСЖ).

В дальнейшем законодатель предполагает изменить подобную ситуацию. Так, в той же 14 статье Налогового кодекса РФ сказано, что при введении в действие налога на недвижимость (общего налога и на земельный участок и на строение) прекращается действие на территории соответствующего субъекта Российской Федерации налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц и земельного налога.

2.1. Правовое регулирование формирования имущественных комплексов - кондоминиумов

Что бы разобраться с проблемами правового регулирования кондоминиумов необходимо прежде всего выяснить права и обязанности субъектов – домовладельцев в кондоминиуме, которые им управляют.

Кто бы ни управлял кондоминиумом – сами ли домовладельцы непосредственно, либо товарищество собственников жилья, все эти субъекты права представляют собой так называемые некоммерческие организации.

Закон подчеркивает, что некоммерческие юридические лица допускаются в имущественный (гражданский) оборот только в строгом соответствии со строгим целевым назначением, которое должно быть предусмотрено в их учредительных документах. В связи с этим данные юридические образования вправе использовать принадлежащее им на праве собственности имущество только для достижения тех целей, которые прямо предусмотрены в их учредительных документах. В этом смысле они, будучи частными собственниками, тем не менее, в большей степени ограничены в своих возможностях, нежели иные частные собственники.[1]

Иначе говоря, в отношении некоммерческих организаций, в том числе и в отношении товариществ собственников жилья не действует принцип «разрешено только все, что не запрещено». Им разрешается только то, что прямо указано в их уставах.

Как уже было отмечено, что из всех способов управления кондоминиумами наиболее эффективен посредством товариществ собственников жилья. Остальные формы управления кондоминиума – управление самими домовладельцами всего лишь это частный случай маленького кондоминиума (до четырех домовладельцев), а передача управления кондоминиума службе заказчика – для домовладельцев практически мало что изменяет в их жизни, так как управление кондоминиумом в этом случае отходит к жилищно-коммунальным службам, что на практике зачастую означает возвращение к той же ситуации по обслуживанию жилых и нежилых помещений, которая была до создания кондоминиума, то есть приход к той же неэффективной системе, что была раньше, и от которой домовладельцы пытались уйти, создавая кондоминиум.

Инициаторами создания товарищества собственников жилья в соответствии с Законом о ТСЖ может выступить любой из собственников или группа собственников здания (жилого дома) или части здания (жилого дома): домовладельцы, местная администрация, другие юридические лица, в том числе организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится все жилое здание либо его часть.

От лица собственника государственного жилого фонда в собрании может принять участие уполномоченный представитель, назначенный органом местной администрации.

При образовании товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме (строительстве или реконструкции жилого дома с целью создания кондоминиума) инициаторами создания товарищества собственников жилья могут выступать заказчик, застройщик, иные физические или юридические лица, имеющие или которые будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.

Товарищество считается организованным с момента его государственной регистрации.

Решение вопроса о создании кондоминиума и формы его управления решается на общем собрании домовладельцев.

Уведомление о проведении общего собрания домовладельцев осуществляется в соответствии со ст. 22 Закона о ТСЖ. Основной акцент сделан на уведомление всех домовладельцев. Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 50 процентов голосов от общего числа домовладельцев или их законных представителей. Первое собрание ведет его инициатор. И особо необходимо отметить, что право на управление товариществом следует не из права собственности, а из членства в нем.

Решение общего собрания, принятое при соблюдении всех требований Закона о ТСЖ является обязательным для всех домовладельцев, включая даже тех, кто не зависимо от причин не принял участия в голосовании.

Вместе с тем, решением Конституционного суда от 03 апреля 1998 № 10-П были признаны не соответствующими Конституции РФ положения о членстве в товариществе в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца.[2]

В частности указанным решением признаны неконституционными нормы о добровольности участия в товариществе предусматривающие, что:

- членами товарищества являются домовладельцы – собственники помещений в кондоминиуме (иначе говоря, могут быть членами товарищества только те, кто изъявил желание);

- членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке;

- после организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение.

Однако у домовладельцев, не вступивших в товарищество, есть обязанность по несению бремени расходов на содержание и ремонт общего имущества. Каждый участник долевой собственности, в соответствии со ст. 249 ГК РФ, обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов и иных платежей, касающихся общего имущества, а также в иных издержках по его содержанию и сохранению[3]. Данная норма является императивной. Те же положения содержатся и в законе о ТСЖ, в частности в ст. 15 указанного закона. Таким образом, доля в общем имуществе представляет собой в большей степени долю в несении бремени содержания общего имущества.

Но в процессе управления могут возникать и проблемы – ведь закон обязывает участвовать только в содержании общего имущества, то есть его сохранении. А как же быть, если часть жильцов решится на улучшения части общего имущества? Например, установить на входе в подъезд кодовый замок. В таком случае, при отсутствии согласия части домовладельцев, представляется правильным решение, при котором различные улучшения общего имущества в кондоминиуме производятся только за счет тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых предназначены эти улучшения. В результате складывается ситуация, когда затраты на приобретение имущества несет часть домовладельцев, а имущество переходит в долевую собственность всех домовладельцев, большая часть которых относится к этому имуществу отчужденно, не имея к нему никакого интереса. Решение всех этих вопросов должны осуществлять сами домовладельцы, при этом очень важно, какую форму управления они выберут. Выбор товарищества как способа управления кондоминиумом должен осуществляться на общем собрании домовладельцев.

Несмотря на то, что сам Закон о ТСЖ не указывает о порядке передачи кондоминиума товариществу как строго регламентированной процедуре, тем не менее было бы правильным сделать вывод, что это происходит после регистрации товарищества как юридического лица, и после регистрации права на жилые и нежилые объекты недвижимости (права на кондоминиум) в учреждениях юстиции по регистрации прав на основе паспорта домовладения.

Особенностью кондоминиума, отличающей его от прочих зданий и сооружений, является сочетание режимов единоличной собственности на помещения и общей долевой собственности на прочее имущество. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 1 Закона собственнику помещения в кондоминиуме также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество. Таким образом, отношения долевой собственности, а значит, и сам кондоминиум, могут возникнуть лишь при наличии не менее двух разных собственников помещений в одном здании.

Данное положение законодательства выгодно отличает владельцев кондоминиума (независимо от формы его управления) от большинства некоммерческих организаций, где участники таких организаций не имеют вещных прав на имущество их организации, а только права требования.[4] Владельцы кондоминиума представляют по сути некоммерческое партнерство, при вступлении в которое они не лишаются права единоличной собственности на свои помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона о ТСЖ его действие распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам. При нахождении всего здания как единого объекта гражданских прав в единоличной или общей собственности данные отношения собственности регулируются общими положениями гражданского законодательства.

Следует также особо отметить, что данные некоммерческие организации имеют право на деятельность приносящую прибыль, но при этом не вправе распределять указанные доходы (прибыль) между своими участниками (членами).[5]

Как уже указывалось, имущественный комплекс в кондоминиуме состоит из жилых помещений и общего имущества. Общим имуществом в кондоминиуме, согласно ст. 7 Закона о ТСЖ, являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

Но, видимо, следует признать, что определение, данное законодателем, представляется несколько некорректным ввиду того, что общее имущество в кондоминиуме предназначено для обслуживания не самих домовладельцев, а помещений кондоминиума, т.е. обеспечения возможности их использования. Именно благодаря этой функциональной связи кондоминиум и образуется как единый имущественный комплекс. С домовладельцами же могут достигаться соглашения на обслуживание их имущества.

К тому же общее имущество служит не только домовладельцам, но и любым лицам, пользующимся помещениями в кондоминиуме. А понимание текста закона в буквальном смысле слова означало бы, что при переходе к одному лицу права собственности на все помещения, расположенные в одном из подъездов дома, лестницы и межквартирные лестничные клетки должны выпасть из состава общего имущества в кондоминиуме, поскольку они стали бы предназначаться для обслуживания только одного домовладельца.

Особо следует рассмотреть оборотоспособность общего имущества в кондоминиуме, которое находится в общей долевой собственности домовладельцев (п. 1 ст. 8 Закона о ТСЖ). В виду того, что существование прав на общее имущество в кондоминиуме ни фактически, ни юридически немыслимо вне их связи с правом собственности на находящееся в кондоминиуме помещение, право долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме существенно отличается от классического права общей собственности, которое предусмотренного нормами в главе 16 ГК РФ.

Отличие состоит в том, что общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме (п. 2 ст. 290 ГК и п. 3 ст. 8 Закона о ТСЖ). Запрет на отчуждение или иное распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме отражает существующую фактическую невозможность самостоятельного использования общего имущества.[6]

Невозможность отчуждения доли означает отсутствие у участников долевой собственности права преимущественной покупки доли и возможности ее выдела. При этом распоряжение долей в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме происходит путем распоряжения жилым помещением, судьбе которого следует доля домовладельца. Распоряжение самим общим имуществом также возможно, но в пределах, ограниченных целевым назначением данного имущества. В качестве примера можно привести случаи сдачи в аренду части неиспользуемых служебных помещений.

Общее имущество в кондоминиуме не может служить предметом различного рода сделок в силу его ограниченной оборотоспособности.

Следует особо отметить, что правомочие распоряжения не исчерпывается только возможностью отчуждения указанного имущества.

Исключение составляет, пожалуй, письменное соглашение домовладельцев по использованию общего имущества. В соответствии с п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Это становится особенно актуальным, например, в случае определения правил пользования подвальными помещениями (или иными помещениями) домовладельцами.

Общая направленность гражданского законодательства традиционно относит к распорядительным актам в том числе и действия по потреблению (использованию полезных свойств), переоборудованию и уничтожению объекта собственности. Поэтому такие действия, как замена устаревшего инженерного и технического оборудования, перестройка помещений, предназначенных для обслуживания всего здания в целом, следует признать распоряжением общей долевой собственностью в кондоминиуме.

Указанные положения находят подтверждение так же и в судебной практике. Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 12 марта 1996 г. удовлетворены требования Иванова о признании незаконным разрешения на возведение надстройки в доме, в котором Иванов имел квартиру на праве собственности. В определении указывалось: «На основании ст. 290 ГК РФ (1995 г.) Иванову на праве собственности принадлежит не только квартира, но и доля в праве собственности на общее имущество, распоряжение которым принадлежит ему наравне с другими собственниками дома - жильцами, приватизировавшими жилые помещения, и муниципалитетом. Следовательно, правительство Москвы не вправе было давать разрешение на возведение надстройки в случае обоснованных на этот счет возражений Иванова и других сособственников дома... Как видно из материалов дела, в нарушение прав сособственников дома возведение жилой надстройки связано с частичным уничтожением, разрушением и отчуждением их общего имущества и изменением объекта собственности...».[7] Их чего можно сделать вывод о том, что в определенной степени доля в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме соответствует доле участия в управлении товариществом собственников жилья или и в несении расходов по содержанию общего имущества в кондоминиуме, несмотря на отсутствие членства в товариществе отдельных домовладельцев.