СОДЕРЖАНИЕ
9.1. Особенности приобретения и
распоряжения правом на жилое помещение в ЖСК и ЖК……………………………………………………………………………3
Задача 9.3……………………………………………………………………………..8
Список
использованной литературы…………………………………………..11
9.1. Особенности приобретения и распоряжения правом на жилое помещение
в ЖСК и ЖК
Объектом
частной собственности граждан в жилищной сфере могут быть: индивидуальные жилые
дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных
кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ
индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в
собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных действующим
законодательством. 1
В соответствии с
пунктом 3 статьи 21 Закона о кооперации источниками финансирования деятельности
жилищно-строительных кооперативов могут являться паевые взносы членов, доходы
от предпринимательской деятельности самого кооператива и созданных им
организаций, а также доходы от размещения собственных средств в банках, ценных
бумаг и иные источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации.
Имущество кооператива не распределяется по долям (вкладам) участников и
работников.
Под паевым
взносом в ЖСК понимается имущественный взнос члена кооператива для создания или
приращения имущества кооператива. Паевыми взносами обеспечивается строительство
жилого дома.
Вступительные
взносы относятся к членским взносам, среди которых также выделяются текущие и
дополнительные взносы. Под текущими понимаются периодически вносимые взносы на
покрытие расходов, возникающих в течение деятельности ЖСК (текущий ремонт и
т.п.). Под дополнительными понимаются взносы, вносимые членами ЖСК на покрытие
убытков.
Размеры членских
и паевых взносов в соответствии со статьей 22 Закона о кооперации определяются
общим собранием кооператива.
При этом уставом
кооператива может быть предусмотрена льгота для граждан, не имеющих
самостоятельного заработка, а также для граждан получающих только
государственные пособия, пенсию или стипендию, согласно которой общим собранием
кооператива может быть установлен меньший размер паевого взноса, чем для
остальных членов.
На вступительные
и паевые взносы не могут обращаться взыскания по личным долгам и обязательствам
пайщиков.
Кроме взносов
членов кооператива, по учету ЖСК подлежат отражению уплачиваемые его членами
коммунальные платежи, платежи по услугам радиосвязи и т.п.
В части льгот по
оплате коммунальных услуг, предусмотренных действующим законодательством для
определенных категорий членов, ЖСК в соответствующих органах могут
испрашиваться для их финансирования ассигнования из бюджета. Кроме этого, такие
средства могут испрашиваться в качестве жилищных субсидий и дотаций на
содержание, обслуживание и ремонт имущества ЖСК.
Представляется,
что имущество ЖСК может складываться из жилых и иных помещений, принадлежащих
членам на праве общей долевой собственности, а также из имущества,
непосредственно принадлежащего кооперативу.
При этом следует
иметь в виду, что выкупленные пайщиками жилые помещения, принадлежащие им на
праве собственности, не могут являться собственностью ЖСК и, следовательно, не
могут учитываться по учету кооператива. Обусловлено это пунктом 4 статьи 218 ГК
РФ, согласно которому члены жилищно-строительного кооператива, полностью
внесшие свой паевой взнос за квартиру, приобретают полное право собственности
на данное имущество.
Однако не может быть признано имуществом кооператива также и
имущество, находящееся в общей собственности членов кооператива, так как в
соответствии со статьями 289 и 290 ГК РФ собственнику квартиры в
многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под
квартиру, принадлежит также соответствующая доля в праве собственности на общее
имущество дома (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или
внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры). Исходя из этого и
помещения, оборудование и прочие объекты, находящиеся в общей долевой собственности
членов ЖСК, также не могут учитываться по учету кооператива.
Лицу, принятому
в члены жилищно-строительного кооператива, по решению общего собрания членов
кооператива, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского,
районного в городе Совета народных депутатов, предоставляется отдельная
квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с
количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой
площади, предусматриваемым Примерным уставом жилищно-строительного кооператива.
Заселение квартир в доме жилищно-строительного кооператива
производится по ордерам, выдаваемым исполнительным комитетом районного,
городского, районного в городе Совета народных депутатов. Отказ в выдаче ордера
может быть обжалован в судебном порядке (ст. 118 ЖК). 1
Член
жилищно-строительного кооператива вправе с согласия проживающих совместно с ним
членов семьи и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных
депутатов произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом
кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или
общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном
пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое
помещение. При обмене должны быть соблюдены правила, установленные настоящим
Кодексом и уставом жилищно-строительного кооператива.
Если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто
соглашение об обмене, то член кооператива, а также член его семьи, за которым
признано право на часть паенакопления, вправе
требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на
помещения в разных домах (квартирах).
Раздел жилого
помещения в доме жилищно-строительного кооператива допускается между членом кооператива
и его супругом в случае расторжения брака между ними, если пай является общим
совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено
изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.
Если жилое
помещение состоит из смежных неизолированных комнат, раздел может быть
произведен при условии переоборудования их в изолированные, если на
переустройство или перепланировку жилого помещения имеется разрешение исполкома
местного Совета народных депутатов.
Споры о разделе жилых помещений разрешаются в судебном порядке.
Член жилищно-строительного кооператива может сдать внаем с
согласия правления кооператива часть занимаемого им жилого помещения, а при
временном выезде всей семьи - все жилое помещение.
Размер платы за жилое помещение, сдаваемое внаем в доме
жилищно-строительного кооператива, не должен превышать взимаемых с наймодателя эксплуатационных расходов, приходящихся на
сдаваемое внаем помещение.
Права и обязанности члена жилищно-строительного кооператива, а
также членов его семьи, условия пользования и основания прекращения пользования
жилыми помещениями определяются уставом кооператива.
Из-за отсутствия средств (кредитов, субсидий), которые ранее
выделялись государством в целях оказания финансовой помощи жилищно-строительным
кооперативам, они превратились в жилищные кооперативы. То есть в современных
условиях сами кооперативы непосредственно не осуществляют строительство жилых
домов, а приобретают готовый жилой дом (за собственные средства членов
кооператива). Однако жилищно-кооперативное строительство полностью не утратило
своего значения. Например, в г. Москве оно сохранено только для отдельных
категорий граждан. Согласно распоряжению мэра г. Москвы «О строительстве домов
ЖСК, сформированных в 1995-1996 годах» от 12.02.96 N 70-рм для инвалидов и
участников Великой Отечественной войны, коренных москвичей и некоторых других
категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, до 50% затрат на
строительство домов ЖСК покрывается из городского бюджета. На смену ЖСК и ЖК в
современных рыночных условиях, когда жилищное строительство, как правило,
финансируется гражданами - будущими собственниками квартир, приходит новое
объединение домовладельцев - товарищество собственников жилья ст. 23 Закона о
приватизации).
Порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК, и условия приема в
члены кооператива определены ст. 112 и 113 ЖК. Согласно законодательству они
должны соответствовать порядку и условиям, установленным для предоставления
жилых помещений по договору социального найма. Однако на практике в местных
правилах зачастую устанавливались более льготные условия принятия на учет и
обеспечения граждан кооперативными квартирами.
Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ члены ЖСК и ЖК, полностью внесшие
паевой взнос за квартиру, приобретают право собственности на эту квартиру.
Поэтому по вопросам сдачи кооперативного жилья внаем, выселения из
кооперативных жилых домов и др. следует руководствоваться соответствующими
положениями гражданского законодательства. 1
Прекращение деятельности ЖСК (ст. 126 ЖК), т.е. его
ликвидация, должно осуществляться в соответствии со ст. 61-64 ГК РФ.
Задача 9.3.
Условие:
Михайлов с женой и дочерью 11 лет получили ордер на
двухкомнатную квартиру и вселился в нее, освободив ранее занимаемую жилую
площадь (20 кв.м. – комната в коммунальной квартире). Через несколько лет к
Михайловым обратились Сысоевы с требованием освободить жилое помещение, так как
квартира была предоставлена им раньше, чем Михайловым, но они не проживали в
ней в связи с работой на Крайнем Севере. Михайловы отказались освободить
квартиру, считая, что их вселение было законным, ничьи права они не нарушали,
жилое помещение в жилищных органах значилось свободным. Сысоевы обратились в
суд. В судебном заседании выяснилось, что по вине работников жилищных органов
соответствующие документы о бронировании не были оформлены, хотя Сысоевы имели
справку-извещение о продлении сроков брони на новый срок.
Явившийся в суд представитель жилищных органов
предложил Михайловым другую квартиру, от которой они отказались, сославшись на
понесенные ими расходы по обустройству квартиры и ремонту, к тому же квартира
расположена близко от школы, в которую ходит их дочь. Михайловы считают, что
друга квартира должна быть предоставлена Сысоевым, так как они не вселялись на
спорную жилплощадь и, следовательно, не приобрели на нее никаких прав.
Разберите
доводы сторон. Какое решение должен принять суд?
Решение:
Доводы Михайловым правомерны, в том, что их вселение
было законным, ничьи права они не нарушали, жилое помещение в жилищных органах
значилось свободным, т.к. в соответствии со ст. 47 ЖК на основании решения о
предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного
жилищного фонда исполнительный орган выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в
предоставленное жилое помещение.
Соответственно Михайловы проживают на занимаемой им
жилплощади законно.
Доводы Михайловых, которые считают, что другая
квартира должна быть предоставлена Сысоевым, так как они не вселялись на
спорную жилплощадь и, следовательно, не приобрели на нее никаких прав,
неправомерны, т.к. в соответствии со ст. 62 ЖК занимаемые нанимателями и
членами их семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за
границу - на все время пребывания за границей, при выезде на работу в районы
Крайнего Севера и в приравненные к ним местности - на все время действия
трудового договора. 1
Доводы Сысоевых с требованием освободить жилое
помещение, так как квартира была предоставлена им раньше, чем Михайловым, но
они не проживали в ней в связи с работой на Крайнем Севере, правомерны, т.к. на
основании ст. 62 ЖК занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения
бронируются при направлении на работу за границу - на все время пребывания за
границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним
местности - на все время действия трудового договора.
Доводы Сысоевых правомерны, т.к. в соответствии со
ст. 65 ЖК при возвращении нанимателя или членов его семьи они вправе
потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения
независимо от истечения срока, обусловленного договором поднайма. В случае
отказа поднанимателей или временных жильцов освободить это помещение они по
требованию нанимателя подлежат выселению в судебном порядке без предоставления
другого жилого помещения.
Доводы Сысоевых правомерны, к тому же в судебном
заседании выяснилось, что по вине работников жилищных органов соответствующие
документы о бронировании не были оформлены, хотя Сысоевы имели
справку-извещение о продлении сроков брони на новый срок, т.к. в соответствии
со ст. 48 ЖК ордер на жилое помещение может быть признан недействительным в
судебном порядке в случаях представления гражданами не соответствующих
действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения
прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение,
неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении
жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий
предоставления жилых помещений. 1
Суд должен принять следующее решение: на основании
ст. 48 ЖК ордер на жилое помещение должен быть признан недействительным в
судебном порядке в случаях представления гражданами не соответствующих
действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения
прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение,
неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении
жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления
жилых помещений.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть
первая) от 30.11.94 N 51-ФЗ (ред. от 10.01.2003).
2. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный)
/ в ред. от 25.07.02 N 116-ФЗ. Отв. ред. В. Б. Исаков. – М. 2002 г.
3. Денисевич Е. И. Право пользования жилыми
помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юристъ. – 2000 г. - № 2.
4. Диордиева О. Н. Жилищные
права и регистрация граждан // Юристъ. – 2000 г. № 3.
5. Жилищное законодательство России: Сборник
нормативных документов / Сост. Д. В. Примаков. – М., 1999 г.
1 Крашенинников П. В. Жилищное право:
Учебное пособие. – М., 2000 г. С. 105 – 111.
1 Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный)
/ в ред. от 25.07.02 N 116-ФЗ. Отв. ред. В. Б. Исаков. – М. 2002 г.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94 N 51-ФЗ
(ред. от 10.01.2003).
1 Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный)
/ в ред. от 25.07.02 N 116-ФЗ. Отв. ред. В. Б. Исаков. – М. 2002 г. С. 78.
1 Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный)
/ в ред. от 25.07.02 N 116-ФЗ. Отв. ред. В. Б. Исаков. – М. 2002 г. С. 63.