Содержание
Введение_______________________________________________________ 3
Глава 1. Понятие и виды вещных прав_____________________________ 4
1.1. Понятие вещных прав______________________________________ 4
1.2. Виды вещных прав________________________________________ 9
Глава 2. Вещные права на землю_________________________________ 11
2.1. Пожизненное наследуемое владение земельными
участками____ 18
2.2. Постоянное (бессрочное) пользование земельными
участками__ 20
2.3. Право ограниченного пользования чужим земельным
участком (сервитут)___________________________________________________ 23
Заключение____________________________________________________ 31
Список использованной литературы и источников_________________ 32
Введение
Ограниченные вещные права - права
на вещи, производные от права собственности. В главе ГК РФ о праве
собственности и иных вещных правах содержится регламентация следующих типов
ограниченных вещных прав: а) право хозяйственного ведения, б) право
оперативного управления, в) право пожизненного наследуемого владения земельным
участком, г) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, д) право постоянного пользования землей, в) право
пользования землей собственником недвижимости, ж) право ограниченного
пользования чужим земельным участком, з) право
пользования жилым помещением. Кроме этого, нам представляется необходимым
отнести к ограниченным вещным правам. также и и)
право пользователя присваивать доходы, полученные от использования чужого
имущества на законном основании (ст. 136); к) право залогодержателя на предмет
залога (ст. 347 и 353); л) право иждивенца (ст. 601-605); м) право арендатора
на объект аренды (ст. 617); н) право доверительного управляющего на имущество,
полученное им в доверительное управление (ст. 1020).
Институт вещных прав по-прежнему остается одним из самых
сложных и в наименьшей степени разработанных институтов гражданского права.
Вместе с тем систематизация существующих в современном гражданском праве вещных
прав является объективной потребностью развитого гражданского оборота.
Юридическая категория вещных прав возникла под
непосредственным влиянием определенных социально-экономических потребностей.
В данной курсовой работе мы более подробно рассмотрим
ограниченные вещные права на земельные участки.
Целью данной работы является
рассмотрение ограниченных вещных прав на земельные участки.
Задачами работы будут являться
рассмотрение следующих вопросов:
-
рассмотреть понятие и виды вещных прав;
-
охарактеризовать пожизненное владение земельным
участком;
-
описать постоянное (бессрочное) пользование земельным
участком;
-
дать анализ права ограниченного пользования чужим
земельным участком (сервитут).
Глава 1. Понятие и виды
вещных прав
1.1. Понятие вещных прав
Понятие вещных прав является
часто употребляемым, но мало разработанным понятием в юридической науке.
Несмотря на то, что вещные права были детально разработаны еще в римском праве,
до сих пор нет устоявшегося и признаваемого всеми правовыми системами понятия.
Многие аспекты вещного права не получили надлежащего теоретического
обоснования. Связано это было тем, что все вещные права за годы советской
власти были постепенно вытеснены из гражданского права, и осталось только право
собственности. Поэтому раздел о вещных правах был исключен из Основ
гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, а многие юристы в
частности Райхер В.К., Генкин Д.М., Братусь С.Н. стали доказывать, что вещных прав не
существует в природе, что, например, залог не относится к вещным правам, и что
есть только право собственности как абсолютное право.[1]
Прежде всего надо иметь в виду,
что само понятие вещных прав не является общепризнанным и не применяется в
некоторых правовых системах.
На сегодня для нас это имеет
большое значение, так как понятие вещного права существует в континентальной
системе права, но его нет в англо-американской системе права.
В англо-американской системе
права нет понятия вещного права. Ключевым понятием там являются собственность (property, ownership).
Допускается разделенная (двойственная) собственность. Категория прав на чужие
вещи практически отсутствует.[2]
Это положение необходимо
учитывать при раскрытии вещных прав. Попытки привлечь при этом конструкции
англо-американского права, в частности, доверительной собственности или траста,
как правило, ни к чему конструктивному не приводят.
Для того, чтобы раскрыть понятие
вещных прав, необходимо проследить связь с рядом понятий гражданского права,
важнейшими из которых являются: вещь, имущество, объект правоотношения,
имущественные правоотношения и другие.
Начнем с наиболее общих
положений: с предмета гражданского права. Под предметом гражданского права
понимаются те общественные отношения, которые регулируются нормами гражданского
права. Имущественные отношения всегда возникают и существуют либо в связи с нахождением
имущества у определенного лица, либо в связи с переходом имущества от одного
лица к другому. Имущественные отношения - отношения между людьми и
определенными коллективами по поводу имущества.
Различаются две основные группы
имущественных отношений, регулируемых гражданским правом; вещные и
обязательственные.
Вещные отношения - отношения,
связанные с обладанием тем или иным субъектом определенными вещами - природными
объектами, средствами производства и результатами труда.
Обязательственные отношения
связаны с переходом имущественных благ от одних лиц к другим.[3]
Аналогичная ситуация складывается
в юридической науке с классификацией гражданских правоотношений.
Общепризнанными являются три вида классификации правоотношений: имущественные и
неимущественные, вещные и обязательственные, абсолютные и относительные. Все
три вида классификации имеют отношения к рассматриваемому предмету, в том числе деление на абсолютные и относительные,
ибо одним из признаков вещных прав является то, что они являются абсолютными
правами, которым противостоит обязанность всех и каждого не препятствовать
осуществлению этих прав.
И наконец, объекты гражданских
правоотношений. Этот вопрос является одним из самых спорных в юридической
литературе. Одни авторы считают, что в качестве объекта гражданских
правоотношений всегда выступают вещи, [4] или материальные, духовные
и иные блага: вещи, продукты творческой деятельности, действия людей,
результаты действий.[5] Другие полагают, что
объект гражданского правоотношения образуют поведения человека.[6] По мнению третьих,
объектом является не любое поведение, а поведение субъектов правоотношения,
направленное на различного рода материальные и нематериальные блага[7] .
В данной работе не имеет большого
значения, какая из представленных точек зрения является более верной. Важно то,
что в основе понятия объекта правоотношений лежат вещи и имущественные блага.
Из этого вытекает и сама
классификация объектов гражданских прав. Здесь так же существуют различные
классификации, но в основе лежит следующая: 1) вещи (включая деньги и ценные
бумаги); 2)услуги (действия, работа); 3) результате творческой деятельности; 4) личные неимущественные
блага.
Вещи и услуги ( результаты
действий) могут быть объединены в категорию имущественных объектов гражданских
прав, а результаты творческой деятельности и личные неимущественные блага - в
категорию неимущественных объектов гражданских прав.[8]
Таким образом, связка понятий
представляется очевидной. Вещные права являются разновидностью имущественных
прав, вещь является разновидностью имущества. Объектом вещных прав выступают
вещи, объектом имущественных прав выступает имущество. Для того, чтобы раскрыть
понятие вещных прав, необходимо понять, что такое вещь, для этого, в свою ,
очередь , необходимо уяснить понятие «имущество».
Под вещами в цивилистике понимают
предметы внешнего материального мира, созданные трудом человека или находящие в
естественном состоянии.[9] К этому иногда добавляют
еще: «предметы, существующие как физические тела и доступные для человеческого
обладания»[10],
«являющиеся основными объектами в имущественных правоотношениях».[11]
В Гражданском кодексе Португалии
(Декрет-закон № 47344 от 25 ноября 1966г.), «вещью именуется все то, что может
выступать объектом правоотношений» (Титул II, подтитул 2 «о вещах» , ст. 202).[12]
Вряд ли такое понимание вещи
является точным, практически здесь понятие «вещь» отождествляется с понятием
«объект правоотношения».
В гражданском праве Германии
различаются понятия «предметы» и «вещи».
Предметы - понятие широкое, чем
вещь и более общее - все объекты прав, как телесные предметы, так и нетелесные. Вещи - только телесные предметы.[13]
Гражданский кодекс Нидерландов
определяет вещи как вещественные объекты, которые могут находиться в
человеческом владении (Книга 3, Раздел I, Глава I,
ст. 2).
По Гражданскому кодексу Японии «К
вещам относятся лишь материальные предметы» ( ст.85 ГК). Вещи - это предметы
внешнего мира. Поскольку вещи являются объектами прав, предметы, неподвластные
человеку, а именно солнце, луна, звезды, море и т.д., исключаются из понятия
вещей.
Имущество ( анг.property) - понятие
многоплановое. Оно применяется в частности для обозначения:
1)совокупности вещей и
имущественных прав на получение вещей или иного имущественного удовлетворения
от других лиц (актив);
2)совокупности вещей и
имущественных прав на получение вещей или иного имущественного удовлетворения
от других лиц (актив);
3)совокупности вещей,
имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное
положение носителя (актив и пассив) - универсальное правопреемство.
Таким образом, понятием имущества
охватывается совокупность принадлежащих лицу (гражданину, юридическому лицу,
государству) вещей, прав требований и обязанностей (долгов).[14]
В соответствии с пунктом 2 статьи
115 ГК «к имущественным благам и правам (имущество) относятся: вещи, деньги, в
том числе иностранная валюта, ценные бумаги, работа, услуги, объективированные
результаты творческой интеллектуальной деятельности, фирменные наименования,
товарные знаки и иные средства индивидуализации изделий, имущественные права и
другие имущество».
Исходя из текста статьи и выше изложенного материала, можно
предложить следующую структуру имущества:
1) вещи (включая деньги и ценные
бумаги);
2) работы и услуги;
3) интеллектуальная
собственность;
4) имущественные
права (права требования)4
5) обязанности
(долги).
Понимая под вещами предметы
внешнего материального мира, нельзя забывать того, что вещь становится вещью в
юридическом смысле только если рассматривать ее в системе социальных связей.
Ценность вещи определяется не ее физическими
свойствами, а тем, насколько эти физические свойства отвечают
потребностям человеческого общества, пользуются данными вещами. Нельзя поэтому
признать правильными утверждения о наличии отношений между человеком и вещью.
Отношения возникают не между человеком и вещью, а между людьми по поводу вещи.
На основании изложенного можно
выявить основные признаки вещных прав.
1)Вещные права являются имущественными правами в отличие от личных неимущественных. Это
объединяет вещные права с обязательственными и с правами на интеллектуальную
собственность.
2)Вещные права возникают относительно индивидуально - определенной
вещи, в отличие от обязательственных прав и прав интеллектуальной
собственности, которые связаны с так называемым «бестелесным имуществом». В то
же время нельзя забывать того, что в отношении вещей возникают и
обязательственные отношения. В отношении вещей, определяемых родовыми
признаками, вещные отношения возникнуть не могут, возникают только обязательственные
права.
3)Вещные права являются абсолютными правами , что объединяют
их с правами интеллектуальной собственности и отличает от обязательственных
прав. Обладателю вещных прав противостоит обязанность всех и каждого не
препятствовать осуществлению этих прав.
По нашему мнению, существуют
вещные относительные отношения (между участниками общей собственности,
соавторами, между государством и предприятием, обладающим имуществом на праве хозяй-
ственного ведения и т.п.). Однако эта группа отношений
немногочисленна, точно очерчена и не влияет на характер подавляющего
большинства вещных прав. Она касается не «внешних», а «внутренних» отношений участников
вещных правоотношений.
4)Признаком вещного права можно
считать установление их законом.
В отличие от обязательственных прав, которые могут возникать и в случаях, е предусмотренных законодательством (статья 380 ГК), вещные
права должны быть закреплены законом.
Правда, в статье 195 ГК перечень
вещных прав не является закрытым (другие вещные права), но это следует отнести
к редакционной погрешности кодекса. Других вещных прав, не закрепленных в ГК
или иных законах, возникать не должно.
5)Право следования. Вещное право следует за вещью.[15] Переход пра
ва собственности на имущество к другому лицу не является
основанием для прекращения других вещных прав на имущество.
Кроме того, граница между вещными
и другими имущественными, в частности обязательственными правами весьма зыбка и
подвижна. Это связано с тем, что вещные права в основном возникают из
обязательственных, и наоборот. Даже право собственности в большинстве случаев
основывается на
договорах купли - продажи, дарения, мены )договорах по передаче имущества в
собственность). Залог, аренда, хранение, право землепользования возникает из
договоров залога, аренды, хранения и т.п.
Отсюда спорность вопросов о том,
являются ли вещными правами аренда, ипотека, доверительное управление и т.п.
Из этого вытекает возможность
четкого выявления признаков вещного права и определения вещного права.
В литературе даются отличающиеся
друг от друга определения вещного права, различия между которыми в основном
связаны с тем, что авторы этих определений за основу берут тот или иной признак
вещного права, нередко игнорируя при этом другие.
Вещное право - имущественное
абсолютное право: (1) объектом которого является индивидуально - определенная
вещь или вещные права, связанные с этой вещью; (2) выражающееся в наличии у
правообладателя правомочий владения, пользования или распоряжения, всех вместе
или по отдельности, в полном объеме или частично; (3) дающее правообладателю
возможность непосредственного воздействия на вещь (непосредственное господство
над вещью), в том числе путем ограничения собственника или субъекта другого
вещного права в осуществлении правомочий; (4) характеризующееся наличием
правомочий следования и преимущества.
1.2. Виды вещных прав
Вещное право, в отличие от обязательственного, характеризуется следующими
двумя признаками. Во-первых, оно может быть противопоставлено праву всех других
лиц, не имеющих имущества, являющееся его объектом, в качестве более
предпочтительного с точки зрения закона, права. В этом смысле вещное право
условно называется абсолютным правом. Во-вторых, вещное право следует за
имуществом, переходящим во владение другого лица. Это становится возможным при
условии сохранения за обладателем вещного права прав, составляющих содержание
вещного права (ст. 209).
Указанные признаки понятия вещного права нельзя абсолютизировать,
поскольку в ряде случаев отдельные признаки могут быть присущи и некоторым
обязательственным правам, например праву на удержание вещи (ст. 359 ГК). В
совокупности же они дают более или менее полное представление о том, что такое
вещное право.
В ст. 216 называются пять вещных прав дополнительно к праву
собственности, являющемуся основным вещным правом: право пожизненного
наследуемого владения земельным участком (ст. 265), право постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268), сервитуты (ст. 274,
277), право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294) и право оперативного
управления имуществом (ст. 296). Основное назначение названных вещных прав
состоит в обеспечении доступа к использованию имущества лицами, не являющимися
его собственниками. По существу, речь идет о правах на чужое имущество. Поэтому
странным и нелогичным выглядит положение, содержащееся в п. 2 ст. 216, о том,
что вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся
собственниками этого имущества.
Указанные вещные права на чужое имущество имеют одну примечательную
особенность. Будучи связанными с правом собственности на то же самое имущество,
а в ряде случаев и возникая по воле собственника, они имеют самостоятельное
параллельное с правом собственности существование. Свидетельством тому служат
положения, предусмотренные п. 3 и 4 ст. 216.
Безусловным основанием прекращения всех вещных прав служит гибель
имущества, являющегося объектом права собственности и соответствующего вещного
права, предусмотренного в ст. 216. Все другие основания прекращения вещных прав
на имущество строго индивидуализированы с учетом особенностей каждого вещного
права, существующего параллельно с правом собственности.
В ст. 216 не дается
исчерпывающий перечень вещных прав. Среди названных в ней вещных прав
отсутствуют так называемые придаточные вещные права, служащие обеспечением к
правам кредитора в обязательственном правоотношении. Речь прежде всего идет об
ипотеке.
Согласно нормотворческой практике, принятой в зарубежных странах,
гражданское право которых основано на традициях римского права, вещные права
должны предусматриваться законом. К сожалению, в ГК решение этого вопроса
осталось открытым. Представляется целесообразным и в российском гражданском
праве, по аналогии с тем, что действующие вещные права предусмотрены ГК, а не
иным нормативным правовым актом, новые вещные права, если такая потребность
возникнет, вводить только законом. При этом не требуется внесение изменений и
дополнений в ГК. Оговорка, содержащаяся в п. 1 ст. 216, - "в
частности", дает право Федеральному Собранию РФ предусматривать новые
вещные права отдельным законом. Подзаконными нормативными актами, равным
образом, как и доктриной, такие права вводиться не могут.
Глава 2. Вещные права на
землю
Право собственности на землю
является основополагающим среди имущественных прав на землю, так как
предоставляет его обладателю наибольшее количество юридически обеспеченных
возможностей определенного поведения в отношении земельного участка. В то же
время, земельный участок может быть объектом правоотношений, содержание которых
включает в себя различные права на землю. Все эти права можно разделить на две
группы по способу определения их содержания: вещные права (содержание которых
определяется непосредственно законом) и обязательственные права (содержание
которых в каждом конкретном случае определяется соглашением сторон в рамках
закона). К числу вещных прав, помимо права собственности (основанной на законе
возможности по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться
земельным участком, принимая на себя бремя его содержания) также относятся иные
вещные права (основанные на законе возможности в той или иной мере владеть,
пользоваться и распоряжаться земельным участком, с учетом усмотрения
собственника, в той или иной мере принимая на себя бремя его содержания). В
число иных вещных прав пока еще можно включать право пожизненного наследуемого
владения, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право
ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Перечень
обязательственных прав исчерпывается правом аренды (возмездное срочное
пользования) и правом безвозмездного срочного пользования.
Обращаясь к вопросу о содержании
иных прав на землю в действующем законодательстве, следует, прежде всего,
обратиться к перечню иных вещных прав. Здесь следует иметь в виду существование
принципиальных различий в определении их содержания действующими Гражданским и
Земельным кодексами. Разумеется, по изложенным выше причинам в случае
противоречия должны применяться нормы последнего, однако соответствующие нормы
Гражданского кодекса формально все еще действуют. Этот факт имеет особое
значение в связи с тем, что, в соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от
25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[16] в той или иной степени
признаны утратившими силу десять законов и постановлений высших органов
законодательной власти, вступивших в противоречие с новым Земельным кодексом. В
то же время, его введение в действие никак не затронуло Гражданский кодекс,
нормы которого содержат немало прямых противоречий с нормами земельного
кодекса. Поэтому формальный повод для соответствующего сопоставления имеется.
Перечень ограниченных вещных прав на землю открывается правом пожизненного
наследуемого владения земельным участком. В историческом аспекте право
пожизненного наследуемого владения – традиционный институт постсоветского
земельного права, который изначально был призван в какой-то мере компенсировать
отсутствие частной собственности граждан на землю. Однако в современных
условиях, когда частная собственность на землю получила достаточно широкое
распространение, действующее законодательство предусматривает, что
предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого
владения не допускается. При этом право пожизненного наследуемого владения
земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной
собственности, приобретенное гражданином ранее, сохраняется.
Как следует из определения,
субъектами права пожизненного наследуемого владения является только одна
категория лиц, которая способна передавать это право по наследству, а именно –
граждане.
Однако в ст. 267 ГК РФ
«Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом
владении»[17]
закреплена совсем иная модель - не допускаются лишь продажа, залог такого
участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут
повлечь отчуждение земельного участка, при этом владелец земельного участка
может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное
пользование.
Такое решение представляется
абсолютно обоснованным – еще римскими юристами был сформулирован принцип:
«никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам». Поэтому
отчуждение (передача в собственность) земельного участка, находящегося в
пожизненном наследуемом владении, как и любого другого имущества, возможно лишь
его собственником. Не обладая правом собственности на имущество, передать его
другому лицу можно лишь с разрешения собственника. В общем случае такое
разрешение может быть оформлено договором между собственником и отчуждателем, но если собственником является
публично-правовое образование, оно может содержаться непосредственно в его
законе или ином нормативном акте. Так, например, ГК РФ непосредственно
разрешает субъектам права хозяйственного ведения отчуждение принадлежащего им
на этом титуле движимого имущества.
С другой стороны, логическое
толкование принципа невозможности передать другому больше прав, чем имеется у
правообладателя, позволяет прийти к выводу о том, что, опять-таки в общем
случае, лицо может передать другому свои права в том объеме, в котором они ему
принадлежат. И только в том случае, если это затрагивает права третьих лиц на
передаваемую вещь, предполагается получение их согласия (так, закрепленные ГК
РФ общие правила требуют, например, согласия арендодателя-собственника на
передачу вещи в субаренду, согласия залогодержателя на распоряжение вещью
залогодателем-собственником). Однако передачу земельного участка, находящегося
в пожизненном наследуемом владении, во временное пользование другим лицам
собственник-государство в Земельном кодексе прямо запрещает.
Тем самым подразумевается, что
такой титул, как право пожизненного наследуемого владения, с течением времени
должен быть полностью вытеснен правом собственности. Поэтому вряд ли возможно
согласиться с О.М. Козырь, которая указывает на необходимость подчеркнуть, что
перерегистрация является правом, а не обязанностью лиц, владеющих участками на
праве пожизненного наследуемого владения.[18] Напротив, представляется,
что право приобрести в собственность находящийся в пожизненном наследуемом владении
земельный участок фактически трансформируется в обязанность – путем
непропорционального увеличения налогового бремени, возлагаемого на тех
владельцев, которые еще не воспользовались этим правом, по сравнению с
владельцами, приобретшими право собственности.
Примерно так же обстоит дело и с
правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Право
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в историческом плане
также является институтом, призванным восполнить отсутствие права собственности
на землю, но не для граждан, а для юридических лиц.
Необходимо отметить, что данная
норма породила достаточно серьезную проблему, которая неразрешима без внесения
соответствующих изменений в законодательство. Так, О.М. Козырь пишет, что новый
ЗК РФ ограничил круг субъектов права постоянного (бессрочного) пользования
земельными участками, исключив из него коммерческие организации.[19] Против этого следует
привести два возражения: во-первых, из круга субъектов права постоянного
(бессрочного) пользования земельными участками исключены не все коммерческие
организации (имеются в виду федеральные казенные предприятия), во-вторых, из
него исключены не только коммерческие организации (имеются в виду учреждения,
созданные частными лицами).
В этой связи возникает вопрос: на
каком титуле будут владеть землей унитарные предприятия (кроме казенных) и
частные учреждения (если собственником земельного участка, предоставленного им,
является собственник остального имущества)? Поскольку право собственности, очевидно,
исключается, остается только право аренды. Однако в этом случае возникает
следующий вопрос: поскольку арендодателем будет выступать собственник
остального имущества юридического лица, в чем смысл установления арендных
отношений? Почему не заставить унитарное предприятие или частное учреждение
платить собственнику за использование любого переданного им имущества арендную
плату? И даже если допустить возможность (но не целесообразность) аренды
земельного участка унитарным предприятием, такая возможность исключается из
соображений здравого смысла в отношении частного учреждения. Очевидно, что
абсолютно бессмысленно возвращать собственнику имущества учреждения в виде
арендной платы часть средств, ранее переданных собственником учреждению для
финансирования его деятельности.
Более того, даже если в
рассматриваемых случаях отказаться от требования возмездности
использования земельных участков унитарными предприятиями и учреждениями,
предложив вместо аренды безвозмездное срочное пользование (в условиях запрета обращаться
к праву постоянного (бессрочного) пользования), такое решение вряд ли можно
будет назвать приемлемым. Передача собственником созданному им юридическому
лицу включаемого в основные фонды имущества во временное пользование, как
представляется, противоречит сути возникающих отношений – прочее имущество
передается в вещное право, не ограниченное во времени. По крайней мере, в этой
связи непонятно различие между казенным предприятием (которое получает
земельный участок в постоянное пользование, а прочую недвижимость – в
оперативное управление) и другими унитарными предприятиями (которые получают
земельные участки во временное пользование, а прочую недвижимость – в
хозяйственное ведение). И тем более непонятно различие между публичными и
частными учреждениями, которые прочую недвижимость равно получают в оперативное
управление, а земельные участки – также по-разному. Здесь надо также отметить,
что в ходе развития постсоветского земельного права к
числу субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными
участками законом были отнесены граждане. Однако согласно п.2 ст.20 ЗК РФ
гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование более не
предоставляются. При этом право постоянного (бессрочного) пользования
находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными
участками, возникшее у граждан ранее, сохраняется.
В то же время содержание права
постоянного (бессрочного) пользования в действующие Земельный и Гражданский
кодексы также определяют по-разному. Так, согласно п.4 ст.20 ЗК РФ, граждане
или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного
(бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Однако в соответствии со ст.270 ГК РФ «Распоряжение земельным участком, находящимся
в постоянном пользовании», лицо, которому земельный участок предоставлен в
постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или
безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. В
этой части ситуация аналогична той, что возникла с правом пожизненного
наследуемого владения. Дальнейшее развитие событий также предопределено –
согласно п.5 ст.20 ЗК РФ, каждый гражданин имеет право однократно бесплатно
приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном)
пользовании земельный участок, аналогично участкам, предоставленным на праве
пожизненного наследуемого владения. К числу ограниченных вещных прав на землю
относится также право ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитут). Интересно, что земельное законодательство как будто самоустраняется
от правового регулирования отношений, связанных с возникновением данного права,
поскольку, согласно п.1 ст.23 ЗК РФ, частный сервитут устанавливается в
соответствии с гражданским законодательством. В то же время, согласно п.4 той
же статьи, сервитут может быть срочным и постоянным. В связи с этим возникает
вопрос: на каком основании право срочного пользования определяется термином
«сервитут», если последний со времен римских юристов относится к числу вещных
прав, одним из атрибутов которых является бессрочность?
Здесь следует обратиться также к
закрепленному в ЗК РФ понятию «публичный сервитут». Очевидно, что таковой к
числу вещных прав не относится, однако его рассмотрение в нашем случае
обусловлено тем, что публичный сервитут – одно из наиболее вероятных обременений вещных прав на земельные участки. Весьма
спорным представляется тезис о том, что публичный сервитут устанавливается
законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным
правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа
местного самоуправления (п.2 ст.23 ЗК РФ). Сервитутом обременяется
индивидуально определенное имущество, следовательно, акт об установлении
сервитута - индивидуальный правовой акт, применимый к конкретному
правоотношению по поводу конкретного объекта. Нормативный акт может лишь
определять цели обременения (как это сделано в п.3 ст.23 ЗК РФ), основания его
установления (как это крайне неудачно сделано в п.2 той же статьи) и т.п.
Поэтому представляется, что основанием для установления публичного сервитута
может быть решение владельца земельного участка, органа исполнительной власти
(если владелец не оспаривает его) либо суда (если владелец не согласен с
установлением обременения).
Наконец, заслуживает особого
интереса одна из разновидностей публичных сервитутов – для свободного доступа к
прибрежной полосе. О.М. Козырь пишет: «Известно, что при законодательном
запрете на приватизацию земель в пределах прибрежной полосы за последние годы,
в первую очередь в начале 90-х годов, большое число земельных участков по
берегам рек и озер было передано в частную собственность для строительства дач,
коттеджей, баз отдыха. В результате население было лишено права свободного
доступа к водным объектам. Установление публичных земельных сервитутов может
помочь в решении этой проблемы».[20] Представляется, что
незаконная приватизация не лишила население права свободного доступа к водным
объектам - это право было нарушено. Поэтому оно, как любое нарушенное право,
подлежит защите – надлежит создать условия для фактической реализации
юридически обеспеченной возможности либо исключить законодательное закрепление
такой возможности. Помимо вещных прав и их обременений,
заслуживают внимания также обязательственные права на землю, прежде всего -
право аренды земельных участков, то есть право возмездного срочного
пользования. Общие положения об аренде содержатся в главе 34 ГК РФ, однако в
силу вышеуказанных причин они применяются к отношениям по аренде земельных
участков только в том случае, если это не противоречит специальным правилам,
содержащимся в земельном законодательстве. Именно эти специальные правила и
вызывают наибольший интерес
Так, прежде всего это относится к
закрепленной в п. 5 ст.22 ЗК РФ возможности арендатора передать свои права и
обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе
отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада
в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса
в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного
участка без согласия собственника земельного участка при условии его
уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Далее отмечается, что в указанных случаях ответственным по договору аренды
земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного
участка, за исключением передачи арендных прав в залог. Последняя оговорка вряд
ли необходима, так как право аренды не передается в буквальном смысле
залогодержателю (не переходит к нему в силу залога) – право залога всего лишь
обременяет право аренды. Кроме того, согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор
земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в
субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия
собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором
аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Таким образом, ЗК РФ закрепляет в
отношении аренды земель правила, диаметрально противоположные тем, что
установлены ГК РФ для аренды прочего имущества, согласно которым распоряжение
правом аренды (а, следовательно, арендованным имуществом) допускается, по
общему правилу, лишь с согласия собственника-арендодателя. Однако предложенное
в ЗК РФ решение представляется необоснованным в силу того, что, по общему
правилу, распоряжаться имуществом может лишь его собственник. Не обладая правом
собственности на имущество, передать иные свои права на него другому лицу можно
лишь с разрешения собственника. Как уже отмечалось выше, в общем случае лицо
может передать другому свои права в том объеме, в котором они ему принадлежат,
но если это затрагивает права третьих лиц на передаваемую вещь, предполагается
получение их согласия. В то же время закрепленная в ЗК модель предполагает в
виде общего правила распоряжение чужим имуществом без участия в распоряжении им
его собственника – собственник не участвует в осуществлении права,
принадлежащего, в конечном счете, ему.
На практике это может привести к
крайне неприятным последствиям: собственник, который не позаботился о том,
чтобы включить в договор условие о запрете перенайма без его согласия, может
оказаться участником правоотношения, в котором его контрагентом выступает недобросовестный
субъект. Если новый арендатор не исполняет либо ненадлежаще
исполняет свои обязанности, вероятность удовлетворения обращенных к нему
претензий арендодателя является величиной случайной, что исключается в том
случае, когда контрагента определяется с учетом воли арендодателя. Разумеется,
недобросовестность арендатора позволяет требовать расторжения договора аренды,
однако требование о возмещении понесенных убытков может остаться без
удовлетворения в силу отсутствия у нового арендатора имущества в необходимом
количестве. К прежнему арендатору предъявить претензии уже невозможно, хотя
именно ему собственник передал в пользование свое имущество.
Поэтому представляется
необоснованным предложенное О.М. Козырь объяснение такого решения. Она пишет по
поводу п. 5 ст.22 ЗК РФ, что данная норма включена в Земельный кодекс с учетом
сложившейся практики передачи земель, находящихся в государственной
собственности, в долгосрочную аренду, при которой при изменении экономических
условий у арендатора, влекущих невозможность дальнейшего использования им
земли, арендатор полностью попадал в зависимость от городской администрации и
не имел возможности эффективно распорядиться правом аренды.[21] По поводу этого суждения
можно привести два возражения.
Во-первых, если речь идет только
о долгосрочной аренде только государственных земель, почему эта норма касается
всех арендодателей, особенно если учесть, что п.9 ст.22 ЗК РФ специально
посвящен долгосрочной аренде земель, находящихся в публичной собственности и, в
том числе, воспроизводит общую норму п.5 ст.22? Во-вторых, если п.5 и п.9 ст.22
сформулированы таким образом, чтобы избежать злоупотреблений со стороны
арендодателя, для чего в них включена оговорка «если договором аренды
земельного участка не предусмотрено иное»? Воспользовавшись этой оговоркой,
соответствующий орган в Типовом договоре аренды земельного участка закрепит
обязательность получения его согласия на перенаем, и все усилия законодателя
окажутся тщетными. Пострадать может лишь добросовестный арендодатель – частное
лицо, однажды передавшее земельный участок в аренду без соответствующей
оговорки.
Наконец, категорические
возражения вызывает норма п.11 ст22 ЗК РФ, согласно которой изъятые из оборота
земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев,
установленных федеральными законами. Здесь налицо грубое нарушение правил
формальной логики: если имущество изъято из оборота, оно не может быть
предметом сделок вообще и договоров аренды в частности, если имущество сдается
в аренду, оно тем самым помещается в оборот. Очевидно, что в случае
противоречия между федеральным законом и законом формальной логики должен
действовать последний.
2.1.
Пожизненное наследуемое владение земельными участками
Согласно ст. 265 ГК право пожизненного наследуемого владения земельным
участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности,
приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусматриваются
земельным законодательством.[22]
Порядок использования земельных участков правообладателем аналогичен
порядку использования участков, предоставленных в постоянное пользование.
Обладатель названного титула осуществляет владение и пользование этим участком
в пределах, установленных законодательством и актом о передаче земельного
участка в пожизненное наследуемое владение. Правообладатель вправе
самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, в том
числе возводить для этих целей на участке недвижимое имущество, если из условий
пользования этим участком не вытекает иное.
Следует отметить специфический субъектный состав титула "пожизненное
наследуемое владение земельным участком". Обладателями названного права
могут быть только физические лица.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся
в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до
введения в действие ЗК, сохраняется. Предоставление земельных участков
гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие
ЗК не допускается. Таким образом, законодательная политика направлена на
постепенную ликвидацию права пожизненного наследуемого владения.
Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного
наследуемого владения, не допускается (п. 2 ст. 21 ЗК). В связи с этим стоит
еще раз отметить, что правило, содержащееся в ст. 267 ГК, о возможности
передачи землевладельцем участка в аренду и безвозмездное срочное пользование
после введения в действие ЗК неприменимо. Земельный участок, а также само
вещное право пожизненного наследуемого владения не могут являться объектами
отчуждения, а также не могут быть переданы в аренду, залог или безвозмездное
срочное пользование. Исключением является только переход прав на земельный
участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного
наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании
свидетельства о праве на наследство.
В нотариальной практике, а также практике деятельности учреждений
юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, нередко возникает вопрос, что именно является
предметом наследования в случаях, когда наследодатель являлся обладателем права
пожизненного наследуемого владения земельным участком: земельный участок, как
таковой, либо названное вещное право. Представляется, что ответ на этот вопрос
достаточно четко дан самим законодательством. Согласно ст. 1181 ГК
принадлежащее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным
участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях,
установленных ГК. На принятие наследства, в состав которого входит данное
право, специального разрешения не требуется.
Помимо ГК аналогичная норма содержится и в ЗК: в п. 2 ст. 21 ЗК речь идет
о переходе по наследству именно прав на земельный участок, а не о самом
земельном участке.
Таким образом, по наследству переходит вещное право - право пожизненного
наследуемого владения земельным участком. Иную позицию следует признать
неправильной.
Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении,
имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право
однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном
наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных
сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее
предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное
наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях
сроком не ограничивается.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть
прекращено по тем же основаниям и в том же порядке, что и право постоянного
(бессрочного) пользования участком.
Право пожизненного наследуемого владения прекращается при отказе
землевладельца от принадлежащего ему права на земельный участок. При этом
распоряжение земельным участком осуществляется исполнительным органом
государственной власти или органом местного самоуправления.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком при
использовании его с нарушениями норм земельного и иного законодательства
прекращается принудительно в судебном порядке.
В случае разрушения недвижимого имущества, находящегося на земельном
участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения, от ветхости
либо стихийных бедствий титул пожизненного наследуемого владения сохраняется за
землевладельцем, если он начал восстанавливать уничтоженное либо разрушенное
недвижимое имущество в течение трех лет.
Названный срок может быть продлен исполнительным органом государственной
власти или органом местного самоуправления.
2.2. Постоянное
(бессрочное) пользование земельными участками
В соответствии со ст. 246 ГК земельные участки могут предоставляться их
собственниками другим лицам в постоянное пользование.
Согласно ст. 269 ГК и 41 ЗК лицо, которому земельный участок предоставлен
в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в
пределах, установленных законодательством и актом о передаче земельного
участка.[23]
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование,
вправе, если иное не предусмотрено договором, самостоятельно использовать
участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей
на участке зданий, сооружений и иного недвижимого имущества.
Следует иметь в виду, что ряд норм гражданского законодательства в
настоящее время не могут быть применимы, как противоречащие наиболее
приоритетным нормам земельного законодательства.
Так, ГК предусматривает, к примеру, возможность приобретения права
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком лицом, к которому
перешло право собственности на здание (сооружение) и иное недвижимое имущество,
находящееся на нем. К данной и ей подобным нормам ГК следует относиться с
достаточной осторожностью. При этом нельзя забывать, что в соответствии со ст.
35 ЗК при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом
земельном участке, к другому лицу оно приобретает только право на использование
соответствующей части земельного участка, занятой этой недвижимостью и
необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и
прежний их собственник, но не само право постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком. Титул владельца земельного участка на праве постоянного
(бессрочного) пользования такое лицо будет приобрести не вправе, за исключением
следующих субъектов: государственных и муниципальных учреждений, федеральных
казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного
самоуправления.
Право распоряжения земельным участком, находящимся в постоянном
пользовании, жестко ограничено законом. Граждане или юридические лица,
обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования,
не вправе распоряжаться этими земельными участками (продавать, дарить либо
отчуждать иным способом). Не допускается внесение права постоянного
(бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы
коммерческих организаций.
Статьей 270 ГК предусмотрено право лица, которому участок предоставлен в
постоянное пользование, передавать этот участок в аренду или безвозмездное
срочное пользование с согласия собственника участка. Однако указанные действия
являются элементами права распоряжения, поэтому не могут применяться в силу
недопустимости распоряжения земельными участками, находящимися в постоянном
пользовании.
Необходимо иметь в виду, что новое земельное законодательство нацелено на
постепенное вытеснение права постоянного (бессрочного) пользования. Указанная
позиция государства проявляется в двух основных формах:
во-первых, законом предельно ограничен круг субъектов, которым земельные
участки могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование;
во-вторых, отдельным субъектам земельных правоотношений прямо предписана
необходимость изменения правового режима земельного участка, которым они
обладают.
Так, юридические лица обязаны переоформить право постоянного
(бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных
участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до
1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК (Федеральный закон от 25
октября 2001 г. N 137-ФЗ).
Исключение из этого общего правила установлено законом только для
государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а
также органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Названные субъекты вправе не переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования
земельными участками, более того, участки в постоянное (бессрочное) пользование
могут предоставляться им и в дальнейшем.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не
предоставляются.
Вместе с тем особо следует подчеркнуть именно постепенность прекращения
существования указанного права. Право постоянного (бессрочного) пользования
находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными
участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК
РФ, сохраняется и не ограничивается какими-либо сроками.
Предоставленное землепользователям до введения в действие ЗК РФ право
постоянного (бессрочного) пользования земельными участками соответствует
предусмотренному ЗК праву постоянного (бессрочного) пользования земельными
участками.
Граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с
расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок,
которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N
1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право
зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в
соответствии с правилами, установленными ЗК (Федеральный закон от 25 октября
2001 г. N 137-ФЗ).[24]
Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного
(бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый
гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность
находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при
этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных
федеральными законами, не допускается.
Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее
предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных
земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.
Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право
постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том
числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами
порядке.
Статьей 45 ЗК установлены основания прекращения права постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком. Право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от
принадлежащего ему права на земельный участок.
При этом распоряжение земельным участком осуществляется исполнительным
органом государственной власти или органом местного самоуправления.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при
использовании его с нарушениями норм земельного и иного законодательства (не в
соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной
категории земель; при использовании земельного участка ненадлежащими способами
и т.п.) прекращается принудительно.
Решение о принудительном прекращении права постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком принимается судом.
При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных
бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их
обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве
постоянного (бессрочного) пользования при условии начала восстановления в
установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного
самоуправления вправе продлить этот срок.
2.3.
Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Исходя из нормы, содержащейся в ст. 274 ГК, понятие сервитута возможно
сформулировать следующим образом: сервитут - это право ограниченного
пользования чужим земельным участком для обеспечения определенных нужд
собственника недвижимого имущества (прохода и проезда через соседний земельный
участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов,
обеспечения водоснабжения и мелиорации и т.п.), которые не могут быть
обеспечены другим способом.
Помимо гражданского законодательства право ограниченного пользования
чужим земельным участком предусмотрено земельным законодательством. Согласно
ст. 23 ЗК в земельном законодательстве закреплено два вида сервитутов:
частный сервитут;
публичный сервитут.
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским
законодательством. Согласно п. 3 ст. 274 ГК сервитут устанавливается по
соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником
соседнего участка. Сервитут может быть установлен по требованию не только лица,
которому земельный участок принадлежит на праве собственности, но и землепользователя,
а также землевладельца. В случае недостижения
соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по
иску лица, требующего установления сервитута.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым
актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом
органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения
интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без
изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с
учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК).[25]
Так, могут устанавливаться публичные сервитуты для:
прохода или проезда через земельный участок;
использования земельного участка в целях ремонта коммунальных,
инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной
инфраструктуры;
размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и
подъездов к ним;
проведения дренажных работ на земельном участке;
забора воды и водопоя;
прогона скота через земельный участок;
сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки,
продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за
исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в
расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих
растений в установленные сроки и в установленном порядке;
временного пользования земельным участком в целях проведения
изыскательских, исследовательских и других работ;
свободного доступа к прибрежной полосе.
Сервитут может быть срочным или постоянным.
В соответствии с п. 2 ст. 41 ЗК права лиц, использующих земельный участок
на основании частного сервитута, определяются договором, права лиц,
использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются
законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный
сервитут.
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для
земельного участка, в отношении которого он установлен.
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе
требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут,
если иное не предусмотрено федеральными законами.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным
затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе
требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления,
установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Согласно ст. 275 ГК сервитут сохраняется в случае перехода прав на
земельный участок, обремененный этим сервитутом, к другому лицу.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, не может
быть отчужден в иной форме, передан в залог, а также не может передаваться
каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества,
для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему
правилу не может по своему усмотрению требовать его прекращения. Согласно п. 1
ст. 48 ЗК прекращение частного сервитута возможно по основаниям, установленным
гражданским законодательством. Статьей 276 ГК предусмотрено, что собственник
земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать прекращения
сервитута:
ввиду отпадения оснований, по которым он установлен (например, для
проезда к зданию проложена другая дорога);
если земельный участок, обремененный сервитутом, не может вследствие
этого обременения использоваться его собственником в соответствии с назначением
участка.
Если требования собственника земельного участка о прекращении сервитута
не удовлетворены, собственник участка вправе обратиться с соответствующим иском
в суд.
Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных
нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута
(п. 2 ст. 48 ЗК).[26]
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к
невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка,
землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем
выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной
власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут,
убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением
убытков.
Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением
публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с
Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним". Согласно ст. 1 названного Федерального закона
сервитуты рассматриваются как ограничения (обременения) прав собственника или
иного правообладателя.
Земельный кодекс закрепляет два вида сервитутов: частные и публичные.
Порядок установления частных сервитутов регулируется гражданским
законодательством, а публичных - земельным и иным специальным
законодательством.
Правила установления частных сервитутов закреплены в ст.274-277 ГК. Суть
их в следующем. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой
недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а
в необходимых случаях и от собственника другого (соседнего участка)
предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через
соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи,
связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других
нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает
собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Основанием установления сервитута является соглашение между лицом,
требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Сервитут
подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое
имущество. В случае недостижения соглашения об
установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица,
требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в
интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве
пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не
предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен
сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который
обременен этим сервитутом, к другому лицу. В соответствии со ст.553 ГК, если
условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его
продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования
(сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и
необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
Согласно ст.613 ГК собственник земельного участка при передаче его в
аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в
аренду участок, в том числе и об обременении этого земельного участка
сервитутом. В случае, если арендодатель - собственник участка не выполнил этого
условия, то арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо
расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.
В случае заключения договора ссуды (ст.689 ГК) ссудодатель лицо,
передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное пользование другому
лицу, также обязан предупредить ссудополучателя об обременении этого земельного
участка сервитутом (ст.694 ГК). Невыполнение этой обязанности предоставляет
право ссудополучателю потребовать расторжения договора ссуды и возмещения
понесенного им реального ущерба.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и
не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками
недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут
установлен.
В отличие от частного сервитута публичный сервитут устанавливается не на
основе соглашения сторон, а на основе закона или нормативного правового акта,
которые предусматривают в соответствующей ситуации возможность установления
сервитута. Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах. Это могут
быть интересы государства, местного самоуправления или интересы населения,
которое проживает на соответствующей территории. При установлении публичного
сервитута должны учитываться результаты общественных слушаний (следует
отметить, что порядок проведения общественных слушаний в этих случаях в
законодательстве пока не определен).
Правовая природа публичного сервитута имеет сходсто
с установлением ограничений прав на земельные участки (ст. 56 ЗК). Публичные
сервитуты устанавливаются на основе норм федеральных законов и нормативных
правовых актов, нормативных правовых актов субъектов Федерации и органов
местного самоуправления. Ограничения прав на землю предусматриваются в нормах
ЗК и федеральных законов (при этом следует иметь в виду, что большое число
случаев ограничений прав на землю сейчас предусмотрено подзаконными
нормативными правовыми актами постановлениями Правительства РФ). Ограничение
прав конкретного лица устанавливается актом исполнительного органа
государственной власти, органа местного самоуправления или суда.
Публичный сервитут устанавливается без изъятия земельного участка.
Аналогичным образом ограничение прав на землю не влечет за собой изъятия
земельного участка.
Публичные сервитуты могут быть срочными или постоянными. Ограничения
также могут устанавливаться бессрочно или на определенный срок.
Основное различие в том, что собственник, пользователь, владелец
земельного участка, обремененного публичным сервитутом, при определенных условиях
вправе требовать в этом случае изъятия у него земельного участка. Собственник
земельного участка вправе потребовать соразмерную плату.
В п.3 ст.23 ЗК перечислены виды публичных сервитутов. На некоторых из них
следует остановиться подробнее. Так, согласно пп.7 п.3 указанной статьи могут
устанавливаться публичные сервитуты сенокоса или пастьбы скота на земельных
участках в периоды, соответствующие местным условиям, обычаям, за исключением
таких земельных участков в пределах земель лесного фонда. Установление такого
публичного сервитута особенно актуально в условиях некоторых регионов России,
где традиционной отраслью сельского хозяйства является отгонное животноводство.
Данный сервитут является правовой основой осуществления указанной деятельности.
Земельный кодекс предусматривает, что указанный публичный сервитут не
может быть установлен на землях лесного фонда. Дело в том, что сенокошение и
пастьба скота является в соответствии со ст.120 ЛК РФ побочным пользованием
лесом и для осуществления данного вида лесопользования требуется соблюдение
особых условий и порядка, установленных лесным законодательством (ст. 101 ЗК).
Порядок установления и прекращения частных сервитутов определяется в
соответствии с ГК.
Правила выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости
федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов
градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения,
утвержденные постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. N 221 (СЗ РФ.
2000. N 12. ст.1297) (п.23) предусматривают, что разрешение (специальное
разрешение) на строительство должно содержать данные о сервитутах в области
градостроительства, в том числе частных, установленных в соответствии с
гражданским законодательством РФ.
Федеральный закон от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников
жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. ст.2963) (п.5 ст.8) гласит, что прилегающий
земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены
правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. При этом не
допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости
обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия
указанного Закона. Что касается новых сервитутов, то они устанавливаются по
соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и домовладельцами. В
случае недостижения соглашения об установлении или
условиях сервитута спор разрешается судом.
В развитие положений, касающихся установления сервитутов, предусмотренных
указанным Законом, принято постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997
г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении
границ земельных участков в кондоминиумах" (в ред. от 30 марта 1998 г.)
(СЗ РФ. 1997. N 40. ст.4592; 1998. N 14. ст.1597). Согласно п.6 этого Положения
территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и
спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты
общего пользования) в границах квартала, микрорайона подлежит передаче в собственность
или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья только при
условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.
Возможность установления сервитутов для нужд племенного животноводства
установлена ч.3 ст.10 Федерального закона от 3 августа 1995 г. "О
племенном животноводстве" (СЗ РФ. 1995. N 32. ст.3199).
Предусматривает сервитуты и Федеральный закон от 16 февраля 1995 г. N
15-ФЗ "О связи" (с изм. от 17 июля 1999 г.)
(СЗ РФ. 1995. N 8. ст.600; 1999. N 29. ст.3697) (ст.23). В случае изъятия
земельного участка или наступления права ограниченного пользования чужим
земельным участком и другой недвижимостью (сервитута) при осуществлении
проектных работ выкупная цена, а также плата за пользование участком и другой
недвижимостью устанавливаются в порядке, определяемом законодательством РФ.
Пункт 9 ст.23 ЗК предусматривает, что сервитуты подлежат государственной
регистрации прав на недвижимое имущество. Федеральный закон "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в
ст.1 рассматривает сервитут как ограничения (обременения), т.е. как наличие
установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом
порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права
собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества
(сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и
др.). В этом Законе есть определение сервитута. Сервитут - право ограниченного
пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода,
прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут
быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на
здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием
земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав
которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.
Согласно ст.4 данного Закона наряду с государственной регистрацией вещных
прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения
(обременения) прав на него, в том числе сервитут. Права на недвижимое имущество
и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном
реестре прав. Реестр состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом
объекте недвижимого имущества. Каждый раздел состоит из трех подразделов. В
подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях)
права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке и
т.д.), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об
ограничениях (обременениях) права указывается
содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых
ограничиваются права, наименование документа, на основании которого возникает
ограничение (обременение) права, время его действия.
Право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного
занятия земельного участка. Самовольное занятие земельного участка представляет
собой вступление в фактическое владение участком при отсутствии юридического
основания такого владения.
В юридической практике восстановление нарушенного права на земельный
участок в указанном случае обеспечивается истребованием имущества из чужого
незаконного владения (виндикацией). Виндикация традиционно выступает как один
из способов защиты права собственности на земельный участок. Гражданское
законодательство предусматривает возможность использования данного способа
также для защиты права постоянного (бессрочного) пользования, права
пожизненного наследуемого владения, права срочного пользования земельным
участком и иного имущественного права на участок, возникшего из договорных
обязательств (см. ст.305 ГК). Истребование собственником или лицом, владеющим
земельным участком на ином правовом основании, осуществляется посредством
подачи искового заявления в суд с требованием о фактическом возврате участка во
владение правообладателю. В случае удовлетворения исковых требований судом на
лицо, самовольно занявшее земельный участок, возлагается обязанность возвратить
участок законному владельцу. Возврат земельного участка владельцу
рассматривается в качестве восстановления его субъективных прав.
Виндикация применима также против собственника земельного участка.
Например, если собственник, передав земельный участок в постоянное (бессрочное)
пользование, впоследствии самовольно занимает земельный участок, то в данном
случае у пользователя возникает право требовать возврата земельного участка уже
из незаконного владения собственника (см. ст.305 ГК).
При возврате самовольно
занятого земельного участка собственник может потребовать возмещения всех
доходов, которые извлекло или должно было извлечь лицо, незаконно владеющее
земельным участком (см. ст.303 ГК). К таким доходам могут быть отнесены любые
имущественные блага, связанные с использованием земельного участка и полученные
лицом, самовольно занявшим этот участок. В частности, к таким доходам относятся
собранный урожай либо выручка, полученная за его реализацию. Помимо этого
собственник может требовать компенсации за погибший урожай по вине лица,
самовольно занявшего земельный участок. Лицо освобождается от ответственности,
если докажет, что им приняты все разумные меры для предотвращения гибели
урожая.
Заключение
К сожалению, многие десятилетия отсутствия в отечественном гражданском
праве института вещных прав отрицательно сказались на его теоретическом
осмыслении. Он оказался забытым, причем настолько, что и до сих пор некоторые
авторитетные ученые высказывают откровенные сомнения по поводу необходимости
самой этой категории.[27]
Можно выделить четыре группы ограниченных вещных прав: 1) права на
хозяйствование с имуществом собственника ("хозяйственное ведение" и
"оперативное управление"), объектом которых являются имущественные
комплексы (причем лишь предприятие как имущественный комплекс признается
недвижимостью по прямому указанию абз.2 п.1 ст.132 ГК); 2) права по
использованию земельных участков: право пожизненного наследуемого владения,
право постоянного бессрочного пользования и земельные, а также водные и лесные
сервитуты; 3) права по использованию чужих жилых помещений: право члена семьи
собственника по использованию занимаемого им жилого помещения (ст.292 ГК РФ) и
право пожизненного пользования чужим жилым помещением по договору пожизненного
содержания с иждивением (ст.604 ГК РФ) или в силу завещательного отказа (п.2
ст.1137 ГК РФ); 4) "обеспечительные" права залога и удержания вещи
(отнесение которых к вещным широко оспаривается в современной отечественной
литературе).
Публичные интересы определяют необходимость установления различного рода
ограничений хозяйственной деятельности, связанной с использованием земель. В
связи с этим права на землю могут быть ограничены по основаниям,
предусмотренным ЗК или иным федеральным законом.
Ограничение прав лиц, использующих земельные участки, представляет собой
установление в административном порядке запретов на осуществление отдельных
видов хозяйственной деятельности и использования земли, либо требований о
воздержании от совершения определенных действий. Виды и характер ограничений
основаны на предписаниях, содержащихся в соответствующих нормативных правовых
актах.
Список использованной литературы и источников
1.
Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12
декабря 1993 г.
2.
Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года № 136 - ФЗ
3.
Гражданский кодекс Российской Федерации
4.
Сборник законов, других нормативных правовых актов и
судебных решений для проведения практических занятий по земельному праву. В 2
частях. Ч.1.: / Автор - составитель: В.Ф. Горбовой -
Челябинск: Изд-во "Фрегат", 2003 - 360 с.
5.
«Сборник земельных законов России» Н. Новгород, 1998г.
6.
Основные начала землепользования и землеустройства.
М.,1927, с.230.
7.
Земельно-аграрная реформа в России. Законодательство.
М., 1995.
8.
Комментарий
к Земельному кодексу (из книги "Комментарий к земельному законодательству
Российской Федерации". - М.: Юрайт-Издат, 2002.)
(рук. авт. коллектива М.В. Бархатов)
9.
Комментарий
к Земельному кодексу Российской Федерации (Крассов
О.И.)
10.
Минина Е.Л. О некоторых проблемах развития земельного
законодательства на современном этапе. Государство и право, 1997, №3, с.36.
11.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации /
Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Проспект, 2001, с.144.
12.
А.К. Голиченков, Г.А. Волков,
О.М. Козырь. Земельный кодекс Российской Федерации. Постатейный
научно-практический комментарий. М., 2002, с.94.
[1]
См., Райхер
В.К. «Абсолютные и относительные права» ( к проблеме деления хозяйственных
прав). Известия Экономического факультета Ленинградского политехнического института,
вып. 1 Л. 1928 г., с. 288-2911., Советское
гражданское право Т.1 Под редакцией Д.М.Генкина М. Гос. юрид. издат.,
1956 г. с. 115; Братусь С.Н. «Предмет и система
советского гражданского права» М. Гос.юрид. издат, 1963г., с. 186-189.
[2] См.
об этом: Гражданское право. Под редакцией Ю.К. Толстого и А.П.Сергеева.
Часть 1. Санкт-Петербург, 1996г. с. 63-64, 69-71.
[3] См.:
например, Гражданское право Т.1, учебник ( под. Ред. А.Суханова)
М.; Изд-во «Бек», 1994г. с. 17.
[4] См; Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому
праву. М. 1940г. с. 22
[5]
Советское гражданское право. Под редакцией В.Т. Смирнова, Ю. Толстого, А.К.
Юрченко. Т. 1. Л. 1982г. стр. 73-74
[6]
Магазинер Я.М. Объект права. - В кн.; Очерки по гражданскому праву. Л., 1957г.
с. 66
[7]
Гражданское право. Под редакцией Ю.К.Толстого, А.П.
Сергеева. Часть 1., С-П, 1996г., с.78
[8] См.;
например: Гражданское право. Т.1 Учебник. Под ред. Суханова , М. 1994г. с.
111-112.
[9] См.,
например: Гражданское право. Т.1 Учебник, Под ред. Е.А.Суханова.
М., 1994, с. 111.
[10] См. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.
Изд-во «Бек» 1996. С. 3
[11] См.
Гражданское право. Словарь-справочник. М., 1996. С. 63
[12] См.Гражданское, торговое и семейное право капиталистических
стран. С.. нор.актов. Гражданские и торговые кодексы.
М., 1986, с. 234.
[13] См.:
Эннекцерус. Курс германского гражданского права. Т.1,
полутом 2, с. 10-11
[14] См.,
например, Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967, с. 240-241;
Гражданское право. Словарь-справочник, М., 1996, с. 218.
[15] См.:
Гражданское право. Часть 1 Учебник. Под ред. Ю.К.Толстого,
А.П. Сергеева. С-П. 1996г., с. 286; Гражданское право России, с. 170;
Гражданское право. Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева, с. 247. Агарков М.М.
«Обязательство по советскому гражданскому праву. М. 1940. С. 27.
[16]
Собрание законодательства РФ", 2001, N 44, ст. 4148
[17]
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А.
Боголюбова. - М.: Проспект, 2001, с.144.
[18] А.К.
Голиченков, Г.А. Волков, О.М. Козырь. Земельный
кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий. М.,
2002, с.94.
[19] А.К.
Голиченков, Г.А. Волков, О.М. Козырь. Земельный
кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий. М.,
2002, с.90.
[20] А.К.
Голиченков, Г.А. Волков, О.М. Козырь. Земельный
кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий. М.,
2002, с.103.
[21] А.К.
Голиченков, Г.А. Волков, О.М. Козырь. Земельный
кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий. М.,
2002, с.99.
[22] Сборник
законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для проведения
практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор -
составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во
"Фрегат", 2003 - 360 с.
[23]
Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для
проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор
- составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во
"Фрегат", 2003 - 360 с.
[24]
Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для
проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор
- составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во
"Фрегат", 2003 - 360 с.
[25]
Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для
проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор
- составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во
"Фрегат", 2003 - 360 с.
[26]
Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для
проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор
- составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во
"Фрегат", 2003 - 360 с.
[27] Гражданское право. Часть 1. Учебник. / Под ред.
Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. - М., 1996, с. 291.