Содержание

Введение. 3

Вопросы.. 4

2. Стоимость недвижимости и её основные виды. 4

13. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости. 9

27. Общая характеристика ипотечно-инвестиционного анализа. 13

Задачи. 17

Список литературы.. 21




Введение


Недвижимость  и сделки с ней занимают важную и наиболее финансово затратную часть нашей жизни. Это не зависит от типа, жилое или нежилое, и от  конечного потребителя,  физическое или юридическое лицо – недвижимость востребована. Умение правильно ее оценить и  скорректировать действия принесет определенный доход.

В практике оценки имущества используют следующие принципы – спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использовании.

В данной работе описаны вопросы, связанные со стоимостью и ее основными видами, которые охарактеризованы,  проанализированы критерии принятия решения о финансировании недвижимости.

Охарактеризован ипотечно-инвестиционный анализ, показаны его составляющие.

Практическая часть состоит из решения задач, которые направлены на изучение, понимание и закрепление теоретических знаний.



Вопросы

2. Стоимость недвижимости и её основные виды

Оценка рыночной стоимости недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования. Оценочная экспертиза может быть проведена в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения; объекты незавершенного строительства, включая  законсервированные объекты, объекты с приостановленным строительством и объекты с прекращенным строительством.

При проведении экспертизы  учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; внимательно и подробно изучим состояние оцениваемого объекта, определим износ всех основных конструкций. [1]

Для получения наиболее точных результатов при проведении оценки стоимости недвижимости обязательно используют все три оценочных подхода – затратный, доходный и сравнительный.

Эти подходы взаимно дополняют друг друга и каждый подход основан на использовании определенных свойств объекта и оценочных принципов, которые были сформулированы в результате обобщения многолетнего опыта отечественных и зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценочной экспертизы. [2]

Так, при оценке стоимости недвижимости с позиции затратного подхода, во главу угла ставится совокупность всех материальных затрат, необходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Определив стоимость затрат на строительство нового объекта, аналогичного оцениваемому, оценщик получает объективный ценовой ориентир для дальнейшего уточнения стоимости объекта. Этот подход имеет наибольший вес при определении стоимости уникальных объектов, а также объектов с ограниченным рынком.

При оценке стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести объект в будущем, при его использовании в коммерческих целях. Основой данного подхода является определение текущей стоимости будущих доходов, которые может получить собственник объекта при коммерческом использовании оцениваемой недвижимости. Данный подход является главным при установлении стоимости объектов, находящихся в коммерческом использовании.

Сравнительный подход основой для определения стоимости оцениваемого объекта принимает мнение свободного рынка, выраженное в ценах совершенных сделок купли – продажи аналогичных зданий или сооружений. Этот подход дает весьма точные результаты при определении стоимости, однако его применимость ограничена в регионах со слабо развитым рынком.

Окончательная стоимость объекта будет установлена с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой на объекты-аналоги и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта, а также с учетом способности объекта приносить доход за счет его коммерческого использования.

Сравнительная характеристика целей и задач оценки имущества предприятия.[3]

Цели оценки

Задачи оценки

Вид стоимости

Подход и методы оценки

Купля-продажа

Определение реально возможной цены продажи

Рыночная

Метод сравнительного анализа продаж

Налогообложение

Правильности исчисления налогооблагаемой базы

Восстановительная

Затратный подход

Залог

Определение компенсационной стоимости обеспечение кредита

Залоговая

Доходный подход (метод ипотечно-инвестиционного анализа)

Составление отчетности

Установление денежной оценки имущества в бухгалтерской и финансовой отчетности

балансовая

Затратный подход

Имущественные споры, раздел, выделение имущества

Определение действительной стоимости

Рыночная

Метод сравнительного анализа продаж

Оценка материального ущерба

Установление фактической величины утраты имущества

Восстановительная стоимость

Затратный подход (метод сравнительной стоимости единицы, разбивки на компоненты)

Переоценка

Определение текущей стоимости

Восстановительная

Затратный подход (метод сравнительной стоимости единицы, разбивки на компоненты)

Лизинг

Определение стоимости текущего или операционного лизинга

Рыночная

Доходный подход (метод валовой ренты)

Реорганизация

Установление действительной стоимости

Внутренняя владельческая

Затратный подход

Расчет арендной платы

Определение ставок арендной платы

Рыночная

Доходный подход

Наследование

Определение действительной стоимости

Внутренняя владельческая

Затратный подход

Определение стоимости акций при выкупе

Расчет действительной стоимости имущества или чистых активов, приходящихся на одну акцию

Рыночная

Затратный подход. Метод сравнительного анализа продаж . Доходный подход

Обмен

Определение меновой стоимости

Рыночная

Метод сравнительного анализа продаж

Определение стоимости вклада в уставный (складочный ) капитал, пай или доли

Расчет общей стоимости капитала, необходимого для создания и поддержания в рабочем состоянии имущественного комплекса предприятия

Рыночная

Доходный подход

Страхование

Определение полной стоимости воспроизводства или замещения за вычетом физического износа

Страховая

Затратный подход

Национализация приватизация

Определение действительной внутренней владельческой стоимости

Балансовая

Затратный подход

Ипотека

Ипотечное кредитование

Залоговая

Доходный подход (метод ипотечно-инвестиционного анализа)

Траст (Передача в доверительное управление)

Определение возможной стоимости доходов от управления имуществом

Рыночная

Доходный подход

Инвестиционное проектирование, разработка бизнес планов

Определение доходности, эффективности инвестирования

Инвестиционная

Доходный подход (метод прямой капитализации доходов, дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, ипотечно-инвестиционного анализа и др.)

Ликвидация предприятия

Определение стоимости, которую ожидается получить от продажи выбывающих активов, их составных компонентов или материалов (лом. щебень, цветные металлы, пиломатериалы)

Ликвидационная

Затратный подход.

 Метод сравнительного анализа продаж


13. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости

 Критерием эффективности инвестиционного проекта для субъекта, участвующего в проекте, вкладом финансового ресурса (банк-кредитор или институциональный инвестор) будет отдача на вложенный им ресурс (деньги или другие активы). Причем так как речь идет о будущем с его неопределенностью, то данная задача имеет два аспекта: первый - абсолютная величина прибыльности проекта и второй - вероятность "выхода" на данную абсолютную величину.

   В контексте данных двух моментов следует учитывать разницу в интересах банка и институционального инвестора при вкладывании средств. Банк, как правило, кредитует предприятие по ставке процента, колеблющейся вокруг равновесного рыночного значения, соответственно весь остаток свыше процента по кредиту банк не интересует. Во-вторых, банк не участвует в уставном капитале предприятия и, соответственно, не может напрямую влиять на принимаемые по осуществлению проекта решения. Эти два фактора обусловливают приоритеты банка при выдаче средств на надежности проекта, то есть гарантийности возврата суммы основного долга и процентов. Те же самые факторы обусловливают концентрацию внимания институционального инвестора на эффективности проекта (институциональный инвестор участвует в доле прибыли и в принятии решений по осуществлению проекта).

   Следовательно, финансово-экономическое обоснование инвестиционного проекта в обязательном порядке должно содержать: [4]

·                     анализ эффективности проекта;

·                     анализ надежности (рисковости) проекта;

·                     выработку интегрального показателя, связывающего параметры эффективности и надежности, причем в зависимости от расчетной величины данных параметров производится выбор целевых групп инвесторов, которым в первую очередь подается на рассмотрение бизнес-план.

Анализ эффективности проекта ведется на основе двух основных подходов: простых (статических) методов и методов дисконтирования.

   Простые (статические) методы базируются на допущении равной значимости доходов и расходов по проекту, полученных в разные промежутки времени. Основными статическими методами являются:

·                     Расчет простой нормы прибыли = Отношение чистой прибыли по проекту за анализируемый период к суммарным капитальным затратам (инвестициям);

·                     Расчет срока окупаемости == Число лет, за которое получена чистая прибыль по проекту + Амортизационные отчисления (так называемая "чистая выручка" покроет произведенные капитальные затраты (инвестиции)).

   Статические методы могут служить инструментом грубой оценки проекта, однако их несовершенность заключается в допущении равной значимости доходов и расходов, относящихся к различным промежуткам времени. Между тем у инвестора возникает проблема так называемых "вмененных издержек" (opportunity costs), заключающаяся в том, что за период между двумя моментами поступления средств он может произвести безрисковое и ликвидное вложение более ранних доходов (например, в государственные казначейские обязательства) и тем самым получить гарантированный доход от ранних поступлений к моменту получения более поздних поступлений. Это означает, что поступления и расходы, относящиеся к разным промежуткам времени, имеют для инвестора неодинаковую ценность, или, выражаясь иначе, что капитал имеет свою временную стоимость (time value of capital). Поэтому для проведения строгого анализа инвестиционного проекта необходимо использовать методы дисконтирования (то есть приведения доходов/расходов по проекту, относящихся к различным промежуткам времени, к одному знаменателю через использование особого коэффициента - дисконта, отражающего временную стоимость капитала). В качестве дисконта необходимо использовать процент по ликвидным безрисковым вложениям. Другим вариантом дисконта является так называемая целевая норма прибыли, равная минимально допустимой для потенциального инвестора годовой прибыльности вложений. Целевую норму прибыльности можно узнать из непосредственных переговоров с инвестором либо из изучения специфики отрасли, в которой занят инвестор (например, для банка целевой нормой прибыли может являться процент по депозитам, либо учетная ставка процента, либо процент по межбанковскому кредиту, но скорее всего - средняя ставка процента по выдаваемым ссудам - в последнем случае превышение эффективности вложений сверх целевой нормы прибыли будет характеризовать "потолок надежности" возврата кредита банку).

   Основными методами дисконтирования являются:

1.                Метод чистой текущей стоимости (net present value);

2.                Метод интегральной текущей стоимости (gross present value);

3.                Метод внутренней нормы рентабельности (internal rate of return).

Для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:

* метод прямой капитализации доходов;

* метод капитализации по норме отдачи на капитал:

* метод капитализации по расчетным моделям;

* метод   дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой ... классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал– метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как «сальдо реальных денег», которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

27. Общая характеристика ипотечно-инвестиционного анализа

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.[5]

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

– составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита – нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;

– определяются денежные потоки собственных средств;

– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

– определяется доход от реверсии;

– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом; – по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы

,

где N01 – чистый операционный доход n года проекта; DS – сумма обслуживания долга в n году проекта;

 TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу;

 UM – невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п; i – отдача на собственный капитал; М – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

– если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

– если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Рассмотрим основные критерии эффективности инвестиционных проектов.

Чистая настоящая стоимость – критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег

,

где NPV – чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта; Со – начальные инвестиции; Сi – денежный поток периода t; i, – ставка дисконтирования для периода t.

Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты на его реализацию.

Этапы применения правила чистой текущей стоимости:

– прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;

– определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;

– определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;

– выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.

Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.

1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.

2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, то есть учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.

Период окупаемости – время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала.

Задачи


5. Определить сумму процентов, начисленных на вклад в 2,5 млн. руб., если срок депозита 3 года, ставка 24%, проценты начисляются ежеквартально.

Решение

Р= С*(i/m)n*m

2500*(1+0,24/4)3*4= 5030

5030 – 2500 = 2530 тыс.руб. – сумма процентов


6. Определить текущую стоимость денежного потока при ставке дисконта 12%, денежные средства поступают в конце года:

1 год 1200 тыс. руб.

2 год 1000 тыс. руб.

3 год 500 тыс. руб.

4 год 2000 тыс. руб.

5 год 4000 тыс. руб.

Решение

Текущая стоимость:

 1200+1000*0,12+500*0,122+2000*0,123+4000*0,124= 1331,485 тыс


17. В банке А вкладчик разметил 150000 руб., в банке Б 200000 руб. Определить общую сумму, которой на обоих счетах будет располагать вкладчик через 5 лет, если банк А начисляет по вкладам 12% годовых с ежемесячным начислением, а банк Б 10% годовых ежегодно.

Решение

А=150000*(1+0,12/12)5*12=272504 руб.

Б=200000*(1+0,10)5=322102 руб.

Общая сумма: 594606 руб.


21. Чистый операционный доход за первый год составил 100000 у.е. Ожидается его ежегодный рост на уровне 2%. Объект будет продан на рынке по завершении 5-го года по цене, основанному доходу на 9% ставке капитализации для реверсии, примененной к чистому операционному доходу за 6-ой год .Оцените стоимость продажи объекта.

Решение

Продажа = ЧОД*i*r где

i – рост цен, r – ставка капитализации.

100 000*(1+0,02)6*1,09=  122 752 у.е.


24. Оцените стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано 5 примерно аналогичных объектов, информация о которых представлена в таблице:

Объекты для сравнений

Чистый операционный доход(ЧОД), д.е.

Цена продажи, д.е.

1

435 000

2 900 000

2

560 000

3 500 000

3

784 000

5 600 000

4

1 020 000

6 000 000

5

1 125 000

7 500 000

Оцениваемый объект

680 000

?

Решение

Для оценки стоимости рассчитаем средней коэффициент капитализации:

Цена продажи =  ЧОД/R(коэффициент капитализации),

R = ЧОД/цену продажи.

R1 = 435 000/2 900 000 = 0,15 , аналогично высчитывается по всем объектам.

2 – 0,16, 3 – 0,14, 4 – 0,17, 5 – 0,15. Средний коэффициент равен 0,154.

Цена продажи: 680 000/0,154 = 4 415 582 д.е.

26. С использованием коэффициента капитализации необходимо оценить четырехзвёздочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 д.е. Имеется информация о недавних продажах аналогичных гостиниц: гостиница 1 была продана за 8 400 000 д.е., её использование приносит ЧОД в 1 000 000 д.е., гостиница 2 была продана за 8 000 000 д.е., её использование приносит ЧОД в 1 200 000 д.е., гостиница 3 была продана за 11 550 000 д.е., её использование приносит ЧОД в 1 500 000 д.е.

Решение

Находим средний коэффициент капитализации:

R1 = ЧОД/ цена продажи = 1 000 000/ 8 400 000 = 0,12

R2 = 0,15

R3 = 0,13,

Средний коэффициент равен (0,12+0,15+0,13)/3 = 0,133

1 300 000/0,133= 9 774 436 д.е.


28. При проведении оценки используется сравниваемый объект, имеющий 70 %-ное отношение заемных средств к стоимости объекта. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором составляют 18%. Определить ставку дисконта для собственных средств.

Решение

Так как общая ставка равна 18%, а ставка для заемных средств 16%, то составим уравнение для выявления дисконта собственных средств:

0,7*0,16+0,3*х=0,18

х=0,23

Значит дисконт собственных средств равен 23%.


30. Ожидается, что объект недвижимости будет приносить ЧОД, равный 350 000 д.е. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ной нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. При приобретении объекта был получен кредит в 1 750 000 д.е. Ипотечная постоянная составляет 17%. Оцените стоимость объекта.

Решение

Норма прибыли = ЧОД/(инвестиции – задолженность по инвестициям)

1 750 000 –(1 750 000*0,17) = 1 452 500 д.е.

Норма прибыли объекта = 350 000/ 1 452 500= 24%

Это больше, чем 19%, значит объект выгодно принимать.

Список литературы


1. Оценка недвижимости: Учебник Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. 178с.

2. Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997. 72с.

3. Андреев Д.М. Вероятностная модель ставки дисконтирования денежных потоков. Аудиторские ведомости, № 9, 2002. 54 с.

4. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М.: Радио и связь, 2003. 244 с.

5.Фридман Дж. П., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2001. 283 с.



[1] Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997. С.54

[2] .Оценка недвижимости: Учебник Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002. С.104

[3] Фридман Дж. П., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2001. С144.


[4] Андреев Д.М. Вероятностная модель ставки дисконтирования денежных потоков. Аудиторские ведомости, № 9, 2002. С 38.


[5] Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М.: Радио и связь, 2003. С195.