на правах рукописи

Болтанова Елена Сергеевна

Договор купли-продажи недвижимости

(общие положения)

Специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Томск - 2001

Работа выполнена на кафедре гражданского права Юридического института Томского государственного университета.

Научный руководитель - доктор юридических наук, профессор

Хаскельберг Борис Лазаревич

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, доцент

Ровный Валерий Владимирович

кандидат юридических наук, доцент

Кузьмина Ирина Дмитриевна

Ведущая организация – Красноярский государственный университет

Защита диссертации состоится 28 марта в 16-30 часов на заседании диссертационного совета Д 212.267.02 в Томском государственном университете, по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 36, ауд. 307.

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке Томского государственного университета.

Автореферат разослан «___» февраля 2001 года

Ученый секретарь диссертационного совета

доктор юридических наук С.А. Елисеев

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Отказ советского законодателя от известного законодательству дореволюционной России и зарубежных стран деления вещей на движимые и недвижимые (ГК РСФСР 1922г.) имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин (понятие) «недвижимость» даже если и употреблялся в науке, то, как правило, применительно лишь к дореволюционному или зарубежному праву.

В советский период правовыми актами допускалась купля-продажа только таких объектов недвижимости, как жилые дома, кооперативные квартиры, незаселенные квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда, подлежащие реконструкции или капитальному ремонту, и некоторые объекты колхозно-кооперативной собственности, и то со значительными ограничениями. Коренные социально-экономические преобразования в России обусловили возрождение и стремительный рост оборота недвижимости, об этом свидетельствуют цифры о регистрации учреждениями юстиции прав на недвижимое имущество и сделок с ним: за 1998, 1999 гг. в РФ зарегистрировано свыше 55 млн. прав, сделок, предметом которых является недвижимость[1], например, в Томской области за 1999г. – 63566, а за 8 месяцев 2000г. – уже 51608 прав и сделок.

За последние 3-4 года появилось немало публикаций, посвященных исследованию проблем, связанных с совершением сделок с недвижимым имуществом, и государственной регистрации прав на недвижимость, представляющих значительный научный интерес, комментирующих ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и оказывающих несомненную помощь органам юстиции в применении нового закона.

В современном имущественном обороте договор купли-продажи недвижимости получил широкое распространение, однако специфика этого договора еще недостаточно исследована в юридической литературе. Российское законодательство (дореволюционного периода и современное) устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает стабильность экономического положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.

Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости. Государственная регистрация сделок и прав порождает много проблем на практике и вопросов в теории гражданского права, которые не получили однозначного или никакого решения в законодательстве РФ. Поэтому несмотря на появление специального закона и значительного количества публикаций, где исследуется государственная регистрация, еще остаются нерешенные в правовых актах и дискуссионные в науке вопросы. Так, в юридической литературе нет единства мнений о категории недвижимости, о правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенно не решен вопрос о том, требуется ли государственная регистрация договора купли-продажи нежилых помещений, земельных участков, отсутствует комплексное исследование о значении государственной регистрации сделок.

Вместе с тем с каждым годом растет количество регистрационных действий, совершаемых органами юстиции, и вырабатываются практические положения, которые требуют обобщения, теоретического осмысления и критического анализа, в частности, о государственной регистрации договоров долевого строительства, договоров купли-продажи доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.

О необходимости проведения научных исследований по проблемам, возникающим при продаже недвижимого имущества, результаты которых могли бы быть использованы законодателем, убедительно свидетельствует и значительный рост количества рассматриваемых судебно-арбитражными органами дел, связанных с продажей недвижимости. Некоторые положения, выработанные практикой разрешения споров по купле-продаже недвижимости, были обобщены в Информационном письме ВАС РФ от 13.10.97г. №21, а также содержатся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98г. №8.

Основная цель работы состоит в анализе социально-экономической и правовой сущности отношений, складывающихся при продаже недвижимости, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, и формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики.

В ходе диссертационного исследования поставлены следующие задачи:

1) исследовать российское законодательство и изучить научные разработки о понятии недвижимого имущества, определить категорию недвижимости как объекта гражданских прав;

2) определить правовую природу договора купли-продажи недвижимости как сделки и как обязательства;

3) исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, порядка его заключения;

4) определить правовое значение формы договора, а также государственной регистрации договоров с недвижимостью;

5) сделать анализ правовой природы и значения государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;

6) дать характеристику исполнения и последствий нарушения обязательства купли-продажи недвижимого имущества;

7) выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства, судебной и судебно-арбитражной практики его применения.

В процессе исследования наряду с общенаучными методами познания (анализа и синтеза и др.) использовались также и специальные методы: историко-правовой, формально-юридический, метод сравнительного правоведения и системного анализа юридических явлений, которые позволили рассмотреть явления в их взаимосвязи.

Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых-юристов, как Т.Е.Абова, М.М.Агарков, К.Анненков, М.И.Брагинский, М.И.Бару, С.Н.Братусь, Е.В.Васьковский, А.В.Венедиктов, В.В.Витрянский, Е.Годэмэ, Б.М.Гонгало, Д.Д.Гримм, А.М.Гуляев, Г.Денбург, Ф.И.Гавзе, О.С.Иоффе, О.М.Козырь, П.В.Крашенинников, Л.А.Лунц, А.Л.Маковский, М.Г.Масевич, Д.И.Мейер, В.П.Мозолин, И.Б.Новицкий, Л.А.Новоселова, В.А.Ойгензихт, К.Победоносцев, Н.В.Рабинович, В.К.Райхер, М.Г.Розенберг, В.В.Ровный, Р.Саватье, О.Н.Садиков, А.П.Сергеев, К.И.Скловский, О.Ю.Скворцов, Е.Суханов, Н.А.Сыродоев, В.С.Толстой, Ю.К.Толстой, Е.А.Флейшиц, Р.О.Халфина, Б.Л.Хаскельберг, Ф.С.Хейфец, Б.Б.Черепахин, В.В.Чубаров, Г.Ф.Шершеневич и других.

Изучена опубликованная и неопубликованная судебная и судебно-арбитражная практика.

Диссертационное исследование характеризуется новизной постановки цели и задач, выдвижения и обоснования основных положений. Настоящая работа представляет собой попытку комплексного исследования договора купли-продажи недвижимости.

На защиту выносятся следующие научные положения и практические рекомендации, в которых находит отражение новизна исследования.

1. Недвижимое «по своей природе» имущество составляют: природные ресурсы и остальные объекты, которые прочно связаны с земельными участками и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба им. Причинение несоразмерного ущерба объекту имеет место, если в результате перемещения ущерб выразился в изменении его первоначального назначения и (или) в результате ущерба существенно уменьшилась ценность объекта. Регистрация права на объект для признания его недвижимостью не требуется.

2. Отличительной особенностью имущества недвижимого «в силу закона» – ч.2 п.1 ст.130 ГК РФ является его индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией объектов (воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов) и прав на них. Только с момента государственной регистрации (отличающейся от государственной регистрации прав на имущество недвижимое «по своей природе») суда и космические объекты приобретают статус недвижимого имущества.

3. Наряду с традиционной классификацией договоров по моменту их совершения – реальные и консенсуальные – обосновывается выделение региструмальных (от лат – registrum – регистрация) договоров, к которым следует относить договоры, признаваемые заключенными с момента их государственной регистрации.

4. Нотариально удостоверенное согласие супруга при распоряжении одним из супругов их общим имуществом, предусмотренное положениями п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, необходимо при совершении требующих регистрации сделок, направленных как на отчуждение, так и на приобретение недвижимости.

5. Право учреждений на имущество, приобретенное за счет приносящей доходы деятельности, и на доходы, полученные от такой деятельности, является особым вещным правом, объем и содержание которого (в отличие, например, от права оперативного управления) определяется только законом (ГК РФ), и собственник имущества не вправе его изъять при неиспользовании или использовании не по назначению.

6. По действующему законодательству письменная форма договора имеет конститутивное значение (когда она определена соглашением сторон) или не имеет конститутивного значения (если она установлена законом). Нарушение требования о форме договора в зависимости от её значения соответственно влечёт различные правовые последствия, что не отвечает интересам отдельных лиц (добросовестных участников оборота) и общества в целом. В целях единообразного применения норм, определяющих правовые последствия несоблюдения формы договора, предлагается исключить из ГК РФ правило ч.2 п.1 ст.434.

7. Государственная регистрация договоров имеет конститутивное значение (если иное не установлено законом) либо является условием действительности (в случаях прямо предусмотренных законом).

8. Введение государственной регистрации для значительного числа сделок в определенной мере тормозит гражданско-правовой оборот недвижимого имущества и не всегда отвечает интересам сторон. Вместе с тем, учитывая особую социальную значимость объектов недвижимости, обосновывается установление вместо государственной регистрации сделок – их обязательное нотариальное удостоверение. Принятие этого предложения потребует соответствующих изменений гражданского законодательства.

9. При продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество надлежит руководствоваться общими положениями о договоре купли-продажи (параграф 1 главы 30 ГК). Государственная регистрация договора купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, квартиру не требуется, регистрации подлежит само право.

10. До государственной регистрации перехода права собственности продавец, являясь собственником имущества, сохраняет право повторного распоряжения. Для ограничения подобных сделок предлагается законодательно определить последовательность совершения передачи по договору купли-продажи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности, аналогичный тому, который установлен в п.2 ст.564 ГК РФ. Недопустимым является «расщепление» права собственности, когда в случае спора между сторонами исполненного договора купли-продажи недвижимости суд должен рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее своё право (О. Козырь).

11. Условиями взыскания процентов годовых (ст.395 ГК РФ) как меры ответственности при нарушении покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества являются: противоправность поведения, которая выражается в нарушении денежного обязательства и пользовании чужими денежными средствами (понимаемом как фактическое обладание, позволяющее их реально использовать); вина (если иное не предусмотрено договором или законом). Нормы ст.401 ГК РФ в рассматриваемом случае подлежат применению в полном объеме.

12. В целях защиты интересов лица, добросовестно исполнившего свои обязанности по договору, обосновывается необходимость включения в параграф 7 главы 30 ГК РФ специальной нормы, которая позволила бы продавцу в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в случае неоплаты покупателем переданного по договору имущества.

Практическая и теоретическая значимость работы заключается в возможности использования содержащихся в ней положений, выводов, рекомендаций для совершенствования действующего законодательства, в научных, учебных целях, а также в правоприменительной практике судов и органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права Юридического института Томского государственного университета. Здесь же проведены её рецензирование и обсуждение.

Основные положения диссертационного исследования изложены в восьми статьях.

Структура работы обусловлена целью, задачами и логикой проведенного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка нормативных актов и списка использованной литературы.

Содержание работы

Во Введении обосновывается выбор темы и её актуальность, отмечается практическое значение работы, определяются цели и задачи исследования, формулируются положения, выносимые на защиту.

Первая глава «Российское законодательство и доктрина о недвижимости и её обороте (краткий очерк истории развития)» включает два параграфа. Первый- «Основные положения российского законодательства и доктрины о недвижимости и сделок с ней» посвящен рассмотрению истории развития нормативной базы и доктрины о недвижимых и движимых вещах и их обороте. В параграфе обращается внимание на различные критерии, используемые для разграничения движимых и недвижимых вещей в римском (это механическое свойство вещей) и европейском (также и общественная значимость объекта) праве.

Понятие недвижимого имущества, в России впервые упомянутого в Указе Петра I от 23 марта 1714г., так и не было сформулировано в дореволюционном законодательстве. Отсутствие легального определения недвижимости способствовало появлению доктринальных дефиниций. Анализ работ дореволюционных юристов (XIX - нач.XX вв.) позволил прийти к выводу о существовании двух направлений, сложившихся в юриспруденции по проблеме определения недвижимости. Одна группа ученых (Л.Кассо, К. Малышев) основывали деление вещей на движимые и недвижимые по их природному свойству (наличие или отсутствие тесной связи с землей). Другие (А. Гуляев, К. Кавелин, К. Победоносцев, Е. Трубецкой, Г. Шершеневич) проводили разграничение не только по природному свойству вещей, но и по наличию для недвижимости механической или органической связи с земной поверхностью. По этому пути пошло и современное законодательство (п.1ст.130 ГК РФ).

В этом параграфе также рассматриваются проблемы, которые возникали при классификации того или иного имущества (в частности, при определении таких объектов, как здания, строения, возведенные на чужой земле). Различие в правовом режиме движимого и недвижимого имущества складывалось постепенно с развитием культуры общества, с изменением образа жизни (переходом от кочевого к оседлому образу жизни). Опираясь на действовавшее в тот период законодательство, в работе излагаются особенности правового регулирования гражданского оборота недвижимого имущества, который неизбежно подлежал ограничению ввиду общественной значимости недвижимости.

Установление законодательством 1917г. исключительной государственной собственности на землю, запрета на совершение сделок с недвижимостью в городах привело к легальному упразднению нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922г. деления имущества на движимое и недвижимое (прим. к ст.21). Коренные социально-экономические преобразования, происходившие в кон.80 - нач.90-х гг. в России, обусловили возрождение в законодательстве РСФСР (РФ) категории движимого и недвижимого имущества. Рассмотрению понятия недвижимости и ее правового режима по законодательству РФ посвящен второй параграф настоящей главы.

Опираясь на положения ст.130 ГК РФ, в работе подробно исследуется имущество недвижимое «по своей природе» и недвижимое «в силу закона». Первый вид недвижимости (ч.1п.1ст.130 ГК РФ) включает в себя две группы объектов: природные ресурсы (элементы природы, вовлекаемые в хозяйственную деятельность), которые в своем естественном состоянии не могут перемещаться в пространстве, и остальные объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению.

В качестве недвижимого имущества нельзя признавать землю (М.Орлова), поскольку невозможно принятие гражданско-правовых норм, которые определяли бы правовой режим земли (как земной поверхности). Недвижимость – это именно земельный участок, как индивидуально-определенный объект, характеризуемый юридически значимыми признаками. К другим природным ресурсам относятся: водные объекты, леса, участки недр.

При рассмотрении категории недвижимого «по своей природе» имущества сделан вывод о том, что недвижимостью являются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения и всё то, что неразрывно связано с определенными земельными участками, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их первоначальному назначению невозможно и (или) перемещение которых причиняет ущерб, влекущий существенное (значительное) уменьшение их ценности.

К необходимым характеристикам этого вида недвижимости (ч.1 п.1 ст.130 ГК РФ) относятся: наличие индивидуальных отличительных признаков объекта (это юридическая, а порой и фактическая незаменимость); стационарность (наличие механической или органической связи с конкретным земельным участком и изначальная непредназначенность объекта для перемещения в пространстве); постоянство местонахождения относительно системы координат.

Рассматривая вопрос о том, требуется ли регистрация права на объект для признания его недвижимостью (К.И.Скловский, О.М.Козырь и др.), автор обосновывает позицию тех ученых (Б.М.Гонгало), которые считают, что для возникновения недвижимого имущества такой регистрации не требуется. Гражданский кодекс РФ (в частности, ст.ст. 130, 219, 222, п.3ст.225) не связывает существование имущества как недвижимого с моментом регистрации на него права (исключение составляет недвижимость «в силу закона»), да и само разграничение недвижимых и движимых вещей проводится в зависимости от естественных свойств и наличия (отсутствия) определенной связи с земельным участком.

К недвижимости «в силу закона» относятся подлежащие государственной регистрации прежде всего воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ч.2п.1ст.130 ГК РФ). Единственным признаком, который свойствен недвижимости «по своей природе» и недвижимости «в силу закона», является индивидуальная определенность. Суда и космические объекты становятся недвижимым имуществом с момента государственной регистрации объекта (права), при которой производится фиксация индивидуализирующих признаков этих объектов (наименование, основные технические характеристики), позволяющих выделить последние из массы подобных вещей. Целью такой регистрации является также удостоверение технико-эксплуатационных характеристик судов и космических объектов, безопасности их использования; определение национальной принадлежности имущества.

К специфическим объектам недвижимого имущества относятся имущественные комплексы (предприятия, кондоминиумы), которые также являются предметом исследования.

Практическое значение деления имущества на движимое и недвижимое выражается в установлении в законодательстве различного правового режима для этих явлений. В параграфе в наиболее общем виде рассмотрен правовой режим недвижимости под которым понимаются особенности оборота недвижимого имущества, определяемые его свойствами и назначением, установленные совокупностью правовых норм.

Вторая глава «Понятие и элементы договора купли-продажи недвижимости» содержит четыре параграфа. В первом параграфе дается понятие купли-продажи недвижимости как разновидности правового института гражданского законодательства, как юридического факта (сделки) и как самостоятельного обязательственного правоотношения.

При исследовании договора купли-продажи обращается внимание на то, что традиционную классификацию договоров по моменту признания их заключенными на реальные и консенсуальные, нельзя считать исчерпывающей. Существуют договоры, в частности, предметом которых является недвижимость, приобретающие в силу закона значение юридического факта с момента их государственной регистрации. Эти договоры не являются в классическом понимании консенсуальными или реальными. Предлагается наряду с реальными и консенсуальными договорами выделение региструмальных договоров (от лат – registrum – регистрация). К ним следует относить договоры, признаваемые заключенными с момента их регистрации: в частности, договоры купли-продажи предприятия, жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. В параграфе рассматриваются и такие черты как, возмездность и двустороннеобязывающий характер договора купли-продажи недвижимости.

Как отмечается в диссертации, договор купли-продажи недвижимости служит не только основанием перехода права собственности на имущество (как это определено в ч.1 ст.454 ГК РФ), но и титулом возмездной («денежной») передачи права хозяйственного ведения и права оперативного управления от одного лица к другому, когда вещь остается в имущественной сфере того же собственника.

Во втором параграфе настоящей главы исследуется вопрос о сторонах договора купли-продажи недвижимости. Особенность правового положения продавца и покупателя заключается в установлении в законодательстве определенных ограничений или формальных требований для совершения физическими и юридическими лицами отчуждения или приобретения недвижимого имущества. Анализируются, в частности, проблемы, возникающие при продаже жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. Обосновывается необходимость внесения в интересах несовершеннолетнего в гражданское законодательство (в том числе в законодательство о приватизации жилых помещений) нормы, согласно которой заключаемая без предварительного разрешения органа опеки и попечительства сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде несовершеннолетнего.

В работе дается толкование нормы ч.1 п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, установление содержания которой позволит четко определить круг сделок, для совершения которых необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга. Сделан вывод, что нотариально оформленное согласие супруга необходимо для совершения другим супругом любой сделки, требующей регистрации, независимо от того, направлена ли она на приобретение или отчуждение движимого или недвижимого общего имущества.

Рассматриваются и юридические лица как стороны договора купли-продажи недвижимого имущества. При анализе правовой природы права учреждений на имущество, приобретенное за счёт приносящей доходы деятельности, и на доходы, полученные от такой деятельности, диссертант соглашается с мнением тех авторов (Ю.К.Толстой, С.О.Корытов), которые считают, что у учреждения в указанных случаях возникает особое вещное право. В работе подвергнута критике позиция (Е.А.Суханов, В.В.Чубаров, Г.Б.Леонова), согласно которой учреждения приобретают на обозначенное имущество право хозяйственного ведения, поскольку субъектами хозяйственного ведения могут быть исключительно унитарные предприятия (ст.294 ГК). Не возникает у учреждения и права оперативного управления (М.И.Брагинский), так как объем и содержание приобретаемого учреждением вещного права на рассматриваемое имущество определяется только законом (ГК РФ), а собственник имущества (учредитель) не обладает правом его изъятия. Хотя учредитель (собственник) и приобретает право собственности на имущество, учитываемое учреждением на самостоятельном балансе, но это что называется «голое право», поскольку собственник не обладает какими-либо реальными правомочиями на имущество. Для распоряжения учреждением недвижимостью, учитываемой на отдельном балансе, согласия собственника не требуется, и оно (учреждение) самостоятельно выступает стороной договора купли-продажи.

При рассмотрении правового положения представителей сторон договора купли-продажи недвижимости затронуты и вопросы деятельности риэлтеров и риэлтерских фирм, хотя отмечается, что практически на рынке недвижимости они ограничиваются лишь осуществлением посреднических функций.

В параграфе третьем («Форма договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация договора и её значение») анализируется правовое значение формы договора купли-продажи недвижимости, а также государственной регистрации договора.

На основании действующего законодательства делается вывод о двояком значении письменной формы договора (как простой, так и нотариальной): по общему правилу, форма договора не отнесена к его конститутивным элементам[2] (п.1 ст.433 ГК); но если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему обусловленной формы (ч.2 п.1 ст.434 ГК). Правило ч.2 п.1 ст.434 является императивным, и стороны не вправе заключать соглашения о применении последствий недействительности сделки при несоблюдении ими простой письменной формы, в которую должен быть облечен договор по требованию одного из контрагентов (или обоих), поэтому соответствующее положение п.2 ст.162 ГК является «мертворожденной» нормой. Когда стороны своим соглашением устанавливают нотариальную форму договора купли-продажи недвижимости, они, тем самым, придают ей конститутивное значение, что исключает применение к возникшим отношениям положений п.2 ст.165 ГК РФ – «исцеление» сделки при нарушении требования о её нотариальном удостоверении. Такой двоякий подход к определению значения формы договора (имеющей и неимеющей конститутивное значение в зависимости от того, предусмотрена она законом или установлена соглашением сторон), с вытекающими отсюда различными правовыми последствиями при её нарушении, нельзя признать обоснованным и отвечающим интересам участников имущественного оборота. В целях обеспечения единообразного применения норм, определяющих правовые последствия несоблюдения формы договора, предлагается исключить из ГК РФ норму ч.2 п.1 ст.434.

Государственная регистрация отлична от нотариального удостоверения и является одной из стадий заключения договора, если иное не установлено законом. Государственная регистрация требуется для договоров купли-продажи только жилого помещения, жилого дома, предприятия, поскольку лишь в отношении договоров продажи с этими объектами положения Гражданского кодекса РФ прямо указывают на необходимость регистрации. Хотя существуют определенные сомнения в целесообразности установления различных правил, регулирующих продажу, в зависимости от предмета – конкретного вида недвижимости – договор купли-продажи, в частности, земельных участков, нежилых помещений, под страхом недействительности должен быть заключен в простой письменной форме, и регистрация такого договора не требуется.

По действующему законодательству государственная регистрация имеет либо конститутивное значение и определяет момент, когда договор считается заключенным, или является условием его действительности, когда в норме закона прямо предусмотрена недействительность сделки вследствие нарушения требования о её регистрации. В первом случае в результате нарушения требования о государственной регистрации договор не считается заключенным (несовершенный договор), и в случае его исполнения возникает обязательство из неосновательного обогащения (ст. ст. 1104-1108 ГК РФ). Во втором случае, если договор не зарегистрирован, он является ничтожным, и при его исполнении применяются правила, определенные в ст. ст. 166-167 ГК РФ.

Современное законодательство устанавливает в ряде случаев различные правовые последствия исполнения недействительных сделок и несовершенных договоров (обязательств из неосновательного обогащения), в частности, существуют отличия в сроках исковой давности и в начале течения этих сроков; нормы о недействительности сделок содержат специальные последствия их исполнения, которые неизвестны институту неосновательного обогащения (см. ст.ст.169, 179 ГК РФ). Кроме того, лицо, получившее имущество по несовершенному договору, может не возвращать его, если докажет, что лицо, требующее возврата имущества знало об отсутствии обязательства (ст. 1109 ГК РФ), нормы же п.2 ст.167 ГК РФ в таком случае не освобождают сторону от обязанности вернуть полученное по недействительной сделке.

В работе разделяется мнение В.В.Чубарова о том, что п.3 ст.165 ГК РФ, предусматривающий так называемую «санацию» или «исцеление» сделки, может применяться как к договору, который не считается заключенным (несовершенному), так и к недействительному. Законодатель в п.3 не определяет, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной (как это сделано в п.2 ст.165) или признать её заключенной, а устанавливает, что суд вправе вынести решение о регистрации сделки. Судебное решение о регистрации договора является важным и необходимым способом защиты интересов лишь добросовестной стороны.

Учитывая, что регистрация права, возникшего из сделки, «поглощает» регистрацию сделок (Н.А.Сыродоев), длительность процедуры регистрации сделок, а также тот факт, что, например, в Томской области в 99,6% случаях регистрация сделок осуществляется одновременно с регистрацией прав (вероятно, такая картина – и в других регионах), что свидетельствует о невыполнении регистрацией сделок возложенной на неё функции, возникает сомнение в необходимости сохранения государственной регистрации сделок как стадии заключения сделки. В то же время в качестве дополнительной меры охраны, обеспечивающей оборот такого ценного имущества, как недвижимость, могло бы стать (возродиться) обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом, кроме случаев, установленных в законе.

В четвертом параграфе рассматриваются существенные условия договора купли-продажи недвижимости: предмет и цена.

Предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только индивидуально-определенная вещь, получающая такое свойство в силу как естественных причин (например, расположение жилого дома на определенном земельном участке), так и юридических (кадастровый номер объекта).

Основным объектом государственной регистрации являются жилые помещения (в среднем по России на 01.01.2000г.- 76,71%[3] от зарегистрированных объектов прав), которые в работе определяются как помещения, пригодные для постоянного проживания граждан, отвечающие установленным градостроительным, техническим, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям и зарегистрированные в данных учета в таком качестве. Причём приоритетное значение при определении цели использования (назначения) помещения имеет его регистрация в качестве жилого или нежилого.

Критикуется суждение В.В.Чубарова и Н.И.Клейн о том, что предметом договора купли-продажи недвижимости может быть и доля в жилом помещении, принадлежащем на праве долевой собственности. Поскольку до реального раздела (выдела доли) помещения (при котором происходит прекращение долевой собственности, по крайней мере, относительно выделившегося сособственника) точно неизвестен размер доли и нельзя определенно знать, какая часть имущества будет присуждена участнику общей собственности в натуре, предметом договора является доля в праве собственности, и надлежит руководствоваться общими положениями о договоре купли-продажи (параграф 1 главы 30 ГК РФ), соответственно регистрация такого договора не требуется. Необходима регистрация в Едином государственном реестре доли в праве общей собственности (ст.ст. 131, 251 ГК РФ, ст.24 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В диссертации рассматриваются и категории лиц, постоянно проживающих в помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования им после приобретения его покупателем.

Автор останавливается на вопросах перехода прав на земельные участки, когда предметом договора является недвижимость, расположенная на участке. Обращается внимание на то, что учреждения юстиции могут требовать государственную регистрацию права продавца на земельный участок, возникшего до момента вступления в силу ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», лишь в случаях, когда покупатель здания, сооружения или другой находящейся на земельном участке недвижимости и продавец (собственник земельного участка) договорились об установлении сервитута или права аренды на участок. В иных случаях нет условий, необходимых в соответствии с п.2 ст.6 названного закона для регистрации «ранее возникшего» права продавца на земельный участок, поскольку такая регистрация требуется только тогда, когда регистрируется сделка с объектом недвижимости, права на который возникли до введения в действие ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», или обременение на него. Если же продается здание, сооружение или иной объект, сделка заключается именно по поводу этого объекта, а право на земельный участок, который не является предметом договора, определяется в силу прямого указания закона (ст. 552 ГК РФ).

Цена договора купли-продажи недвижимости как существенное условие договора должна быть безусловно определенной (без согласования цены договор не считается заключенным). Если договором предусмотрена продажа в кредит, то у продавца при обстоятельствах, указанных в п.5 ст.488 ГК РФ, возникает право залога в силу закона, причём для его возникновения не требуется заявления сторон.

Глава третья называется «Исполнение и последствия нарушения сторонами своих обязанностей по договору купли-продажи недвижимости». В первом параграфе исследуются вопросы исполнения сторонами договора купли-продажи недвижимости и определения момента перехода права собственности на недвижимое имущество. Рассматриваются сроки исполнения обязательства, возникшего из договора купли-продажи недвижимости; передача недвижимости и её значение; юридическая природа государственной регистрации права на недвижимое имущество; исполнение покупателем обязанностей по принятию и оплате товара; проводится различие между категориями «встречное исполнение» и «встречное предоставление».

Исходя из свойств недвижимости и правила ч.2 п.1 ст.556 ГК РФ, из всех способов передачи имущества, перечисленных в ст.224 ГК РФ, к недвижимости применимо только фактическое «вручение вещи приобретателю». Продавец считается исполнившим обязанность по передаче недвижимого имущества к покупателю после вручения этого имущества и подписания передаточного акта или иного документа о передаче, если иное не установлено законом или договором. С моментом исполнения указанной обязанности Гражданский кодекс РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества с продавца на покупателя, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (ст.459 ГК РФ). Таким образом, не исключается несение риска случайной гибели (повреждения) несобственником имущества, например, владеющим покупателем, не зарегистрировавшим право собственности на недвижимость. Гибель (повреждение) имеет случайный характер, если она вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон договора купли-продажи не отвечает. Практически, риск случайной гибели (повреждения) означает, что несмотря на случайную гибель (повреждение) имущества покупатель, не став собственником, обязан уплатить покупную цену в полном объеме.

Договор купли-продажи характеризуется своей направленностью на передачу вещного права на недвижимость покупателю. Определение момента перехода права по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение и позволяет прежде всего установить лицо, уполномоченное осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. Право собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору возникает с момента государственной регистрации права, если иное не предусмотрено законом (см. п.2 ст.223, п.2 ст.8 ГК РФ). В работе подчеркивается необходимость разграничения «момента» и «основания» приобретения права собственности, как категорий, имеющих различное юридическое содержание. Основанием (титулом) приобретения права собственности является договор купли-продажи недвижимости как правопорождающий юридический акт. Акт государственной регистрации не является волевым актом сторон, необходимым для возникновения (перехода) права собственности в соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ (Б.Л.Хаскельберг), но нормы ГК РФ связывают с государственной регистрацией момент возникновения права. Непосредственно положения ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» придают регистрации права лишь правоподтверждающее значение (см. п.1 ст.2, ст.5, ч.3 п.8 ст.12).

Ряд авторов (О.Козырь, П.В.Крашенниников) на основании п.2 ст.551 ГК РФ приходят к выводу, что продавец и покупатель с момента исполнения договора купли-продажи недвижимости, но до государственной регистрации перехода права собственности, признаются собственниками, только первый – в отношениях с третьими лицами, а второй – по отношению к продавцу. Хотя буквальное толкование нормы дает повод для такого утверждения, подобное «расщепление» абсолютного права собственности является недопустимым с теоретических позиций. Для четкого установления единого (и единственного) момента перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости – даты государственной регистрации права приобретателя предлагается исключить пункт 2 из ст.551 ГК РФ.

В диссертации критикуется позиция Пленума ВАС РФ, в соответствии с которой «после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться…» (п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98г. №8). Существование обязательственного правоотношения по передаче недвижимого имущества в собственность, возникающего из договора купли-продажи, не является правопрепятствующим юридическим фактом, который в соответствии с федеральным законом признается основанием для ограничения правомочия распоряжения собственника – продавца (см. п.2 ст.1, п.2 ст.209 ГК РФ).

Если стороны договора купли-продажи недвижимости не обусловили государственную регистрацию перехода права собственности передачей вещи, то регистрация может производиться и до фактической передачи предмета договора, поскольку законодательство не устанавливает жесткой последовательности в совершении этих действий.

По мнению диссертанта, оплата недвижимости, если иное не предусмотрено договором купли-продажи или не вытекает из существа обязательства, должна быть произведена покупателем либо при передаче имущества (одновременно с ней), либо непосредственно после передачи ему имущества (сразу же после передачи).

Во втором параграфе рассматриваются последствия и возникающие проблемы при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора продавцом. В современных условиях актуальным является вопрос о последствиях заключения продавцом повторного договора купли-продажи, решение которого зависит от конкретной ситуации. Совершая повторную продажу, продавец (собственник) недвижимого имущества злоупотребляет принадлежащим ему правом собственности, объективно причиняя вред правам и интересам третьего лица (покупателя), но необоснованным является признание повторно заключенного договора купли-продажи недвижимости недействительным со ссылкой на ст.10 ГК РФ (С.Ф.Савкин). Положения п.2 ст.10 ГК РФ определяют правовые последствия при злоупотреблении правом, которые могут выражаться в оставлении без удовлетворения притязаний продавца или отклонении его возражений, сделанных в процессе рассмотрения гражданского дела. Кроме того, наличие в законе или договоре специальных санкций на случай ущемления прав одной из сторон в договоре исключает применение нормы п.2 ст.10 ГК РФ.

При передаче недвижимости по договору одному из покупателей, другой приобретатель не вправе предъявлять к нему иск об отобрании индивидуально-определенной вещи на основании ст. 398 ГК РФ, поскольку такое требование имеет только кредитор к должнику, или виндикационный иск, так как субъектом виндикации является лишь собственник или лицо, владеющее имуществом на основании, предусмотренном законом или договором. Если договор купли-продажи был заключен уже «номинальным» (невладеющим) собственником, покупатель по повторному договору может заявить требование либо о недействительности договора при наличии определенных условий (ст.179 ГК РФ), что не в полной мере отвечает его интересам, либо о применении последствий неисполнения обязательства, что позволяет требовать возмещения убытков в полном объеме и взыскания неустойки, если она предусмотрена законом или договором. При передаче же продавцом вещи во владение другому приобретателю уже после заключения договора купли-продажи покупатель по этому договору имеет лишь обязательственное требование к продавцу, вытекающее из неисполнения договора.

Гражданский кодекс РФ определяет, что право требования передачи индивидуально-определённой вещи отпадает, если вещь уже передана лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления (ст.398). Но передача вещи продавцом (собственником) на основании договора купли-продажи недвижимости порождает у покупателя право законного владения, и, несмотря на отсутствие регистрации перехода права собственности, имущество не может быть у него истребовано другим приобретателем (в том числе и тем, который зарегистрировал переход права собственности) – см. ст.305 ГК РФ. В связи с этим, правило ст.217 ГК РСФСР 1964г., в соответствии с которым указанное право требования отпадало, «если вещь уже передана третьему лицу, имеющему однородное право» (эта норма регулировала случаи, когда должник вступал в однородные обязательственные отношения с двумя и более кредиторами), было сформулировано более удачно, чем п.1 ст.398 ГК РФ. Правовое положение законного владельца не изменится и при регистрации невладеющим покупателем права собственности на основании договора продажи, заключенного с собственником имущества. В результате совершенной сделки невладеющий покупатель приобретает «голое право» собственности, содержание которого составляет разве только правомочие распоряжения. В значительной степени исключить приобретение «номинального» права собственности невладеющим покупателем можно было бы, установив в параграфе 7 главы 30 ГК РФ последовательность совершения передачи недвижимости и государственной регистрации права на неё, аналогичную той, которая определена в п.2 ст.564 ГК РФ.

Если при совершении нескольких сделок имущество не будет никому передано, то в силу ст.398 ГК РФ приоритет при предъявлении требования отобрания недвижимости у продавца (должника) будет иметь тот из покупателей (кредиторов), в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить (например, при заключении нескольких договоров в один день), - тот, кто раньше предъявил иск.

Далее в работе подробно рассматриваются последствия нарушения продавцом обязанности передать вещь свободной от прав третьих лиц. Права третьих лиц на продаваемое имущество могут носить как вещный, так и обязательственный характер. Права сособственников не могут быть правами третьих лиц, обременяющих право собственности на приобретенный объект (Н.И.Клейн, Т.А.Левшина), поскольку совершенная одним из сособственников сделка либо прекращает право собственности (совместную собственность, если соглашением между участниками не установлено соответствующее ограничение на распоряжение общим имуществом, или законом не определен иной порядок) или является недействительной (например, когда объект находится в общей долевой собственности).

Наличие на проданное имущество прав и притязаний, признанных правомерными, влечёт различные правовые последствия в зависимости от того, произошло ли отсуждение (эвикция) имущества у покупателя или нет. Если вещь не была отсуждена, покупатель в соответствии с нормой ст.460 ГК РФ вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора, что не исключает применение к продавцу мер ответственности при наличии общих условий, установленных в гл.25 ГК РФ. При эвикции вещи у покупателя третьими лицами наряду с нормами ст.460 ГК РФ применяются и положения ст.ст. 461, 462 ГК РФ, устанавливающие специальные правила поведения продавца и покупателя и правовые последствия их нарушения. В работе отмечается, что при эвикции у покупателя не возникает регрессного требования к продавцу (К.С.Юдельсон, И.В.Елисеев), так как нет основания регресса (передачи вещи регредиентом третьему лицу за счёт регрессата), и требования покупателя при эвикции по своему объему шире требований, вытекающих из регрессного обязательства. При данных обстоятельствах у покупателя возникает право требования возмещения убытков.

Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи недвижимости отличаются от последствий нарушения договоров купли-продажи иных объектов только при передаче недвижимого имущества ненадлежащего качества. Особенность выражается в лишении покупателя недвижимости права требования замены имущества, что объясняется спецификой недвижимого имущества – это всегда индивидуально-определенная вещь, – и покупатель уже осуществил право выбора предмета договора при его заключении.

Рассмотрены вопросы об определении понятия существенных и несущественных недостатков недвижимого имущества, сроков их обнаружения.

Недостатки имущества выражаются в несоответствии качества товара договорным условиям или в уменьшении пригодности имущества для определенного целевого использования. Недостатки являются существенными, если они неустранимы, не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки (п.2 ст.475 ГК РФ). Остальные недостатки имеют несущественный характер. К категории существенных недостатков продаваемых жилых и нежилых помещений могут быть отнесены, в частности, излишняя влажность, наличие источников вредных для здоровья человека веществ, отсутствие достаточного обогрева помещения.

Сроки обнаружения недостатков проданного имущества определены в ст.477 ГК РФ. Категория «разумный срок», используемая в Гражданском кодексе РФ, имеет в определенной степени субъективную окраску. Был ли соблюден или, напротив, нарушен разумный срок обнаружения недостаков, определяется с учетом различных обстоятельств, включая: объективную возможность или необходимость обнаружения недостатков в зависимости от вида нарушения качества товара, срока и условий его использования и т.п.

Предметом исследования в третьем параграфе являются последствия нарушения покупателем таких обязанностей, как принятие и уплата покупной цены.

В диссертации обращается внимание, что при фактическом принятии недвижимости, но уклонении покупателя от подписания акта о передаче продавец может реально защитить свои интересы только путем заявления требования о расторжении договора, поскольку принудить покупателя к подписанию документа объективно невозможно.

Существование у покупателя обязанности по уплате денежной суммы определяет возникновение денежного обязательства. В работе кратко излагаются существующие позиции о понятии денежного обязательства и правовой природе годовых процентов, обязанность уплаты которых возникает при нарушении денежного обязательства (ст.395 ГК РФ).

Для взыскания процентов за неисполнение денежного обязательства (как меры ответственности) требуется наличие двух условий: противоправность и виновность[4] поведения покупателя. Неоплата или просрочка оплаты по договору купли-продажи свидетельствует о бездействии покупателя, нарушающем субъективные права продавца, и порождает возникновение охранительного правоотношения. В рамках последнего покупатель несет ответственность за пользование чужими денежными средствами, под которым следует понимать фактическое обладание чужими денежными средствами, позволяющее (дающее возможность) их реально использовать. Чужими денежные средства являются тогда, когда они принадлежат другим лицам или предназначены контрагенту в соответствии с условиями договора (В.В.Витрянский).

Автор не соглашается с мнением тех ученых (Е.А.Суханов, В.В.Витрянский), которые не считают наличие вины необходимым условием ответственности за нарушение денежного обязательства и соответственно исключают применение нормы п.3 ст.401 ГК РФ. Признание процентов за пользование чужими денежными средствами мерой ответственности предполагает применение общих правил гражданско-правовой ответственности (гл.25 ГК РФ); условия ответственности, отличные от предусмотренных положениями Гражданского кодекса РФ, могут быть установлены лишь законом или договором. Каких-либо исключений из общих условий при применении ответственности в виде процентов за нарушение денежного обязательства закон не содержит.

В работе рассматриваются и такие используемые в законодательстве категории, как аванс, предварительная оплата, отсрочка и рассрочка уплаты покупной цены.

При передаче имущества покупателю и неполучении продавцом обусловленной цены в определенный срок возникает вопрос о мерах по защите прав продавца. Поскольку в параграфе 7 главы 30 ГК РФ отсутствуют нормы, устанавливающие специальные последствия при нарушении покупателем обязанности по оплате переданного недвижимого имущества, применяются общие положения п.3 ст.486 ГК РФ, которые предусматривают лишь право продавца требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Практически взыскать денежную сумму с покупателя часто оказывается невозможным ввиду отсутствия у него не только денежных средств, но и иного имущества (за исключением переданной недвижимости), на которое может быть обращено взыскание. Применение п.2 ст.450 ГК РФ (расторжение договора при его существенном нарушении другой стороной) не всегда возможно, ведь ущерба, при наличии которого продавец в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, может и не быть (например, при рассмотрении спора покупатель предложит оплату); да и бремя доказывания существенного характера нарушения договора покупателем лежит на продавце. В судебной практике рассматриваемый вопрос не получил однозначного решения. В целях защиты интересов лица, добросовестно исполнившего свои обязанности по договору, учитывая особое значение и социальную значимость недвижимого имущества, предлагается ввести в параграф 7 главы 30 ГК РФ новую норму, закрепляющую право продавца требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ либо отказаться от исполнения договора и требовать возврата имущества, если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество. С внесением в закон подобной нормы продавец получит право на одностороннее расторжение договора купли-продажи при нарушении покупателем обязанности по оплате переданной недвижимости, что значительно усилит защиту права продавца и предпочтительнее судебного порядка.

В Заключении диссертации подводится итог исследования и формулируются предложения по внесению изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Публикации автора по теме диссертации:

1. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал российского права. – 1999. – №5/6. – С.81-88.

2. Понятие недвижимости (историко-правовой аспект) // Проблемы развития и совершенствования российского законодательства: Сб. статей. Ч.2 / Под ред. В.Ф.Воловича. – Томск: Изд-во Том. ун-та, 1999. – С.109-112.

3. Правовой режим недвижимости по российскому законодательству // Проблемы развития и совершенствования российского законодательства: Сб. статей Ч.2 / Под ред. В.Ф.Воловича. – Томск: Изд-во Том. ун-та, 1999. – С.113-117.

4. Некоторые вопросы регистрации договоров, предметом которых является недвижимость // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. статей. Ч.2 / Под ред. В.Ф.Воловича. – Томск: Изд-во Том. ун-та, 1999. – С.18-22.

5. Понятие и правовой режим недвижимости // Ежегодник российского права. – М., 2000. – С.263-269.

6. О договоре купли-продажи земельных участков // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. статей. Ч.5 / Под ред. В.Ф.Воловича. – Томск: Изд-во Том. ун-та, 2000. – С.81-85.

7. Участие государственных, муниципальных унитарных предприятий и учреждений в договорах купли-продажи недвижимости // Правовые проблемы укрепления российской государственности: Сб. статей. Ч.5 / Под ред. В.Ф.Воловича. – Томск: Изд-во Том. ун-та, 2000. – С.75-80.

8. Юридические лица как субъекты договора купли-продажи недвижимости // Журнал российского права. – 2000. – №12. – С.97-103.

[1] См.: Ренов Э.Н. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2000. №2. С.65.

[2] Наличие конститутивного элемента является необходимым условием признания договора заключенным.

[3] См. Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2000. №6. С.14-24.

[4] Вина является условием ответственности, если законом или договором не предусмотрены иные основания ответственности (п.1ст.401 ГК РФ).