Введение……………………………………………………………………………..3

1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением………5

2. Содержание рентных отношений………………………………………………..9

3. Противоречивость конструкции договора ренты……………………………...15

4. Договор пожизненного содержания с иждивением…………………………...19

Заключение………………………………………………………………………...26

Список использованных нормативно-правовых актов и литературы……27

Введение

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты, точнее - договора пожизненной ренты. В отличие от других договоров ренты по своей правовой природе этот договор не является абсолютно новым для российского гражданского права, законодатель лишь усовершенствовал известную ранее правовую конструкцию. Пожизненное содержание с иждивением как разновидность пожизненной ренты имеет свои особенности и характерные признаки. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица или лиц (п.1 ст.601 ГК). К нему применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст.ст.601-605 ГК РФ. В отличие от постоянной ренты получателем пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин, независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. Предметом данного договора, в отличие от других видов ренты, является только недвижимое имущество (ст.130 ГК). На обеспечение устойчивости, стабильности правового положения получателя ренты, надлежащей защиты его имущественных интересов направлены правила об обременении рентой недвижимого имущества (ст.586 ГК), о предоставлении права залога на него получателю ренты (п.1 ст.587 ГК), которые распространяются и на пожизненное содержание с иждивением. Закон не требует, чтобы предоставление содержания с иждивением обязательно связывалось бы с использованием плательщиком ренты переданного ему имущества (например, с предоставлением получателю права проживания обязательно в переданной плательщику квартире, жилом доме).

Тема данной курсовой работы – «Рента и пожизненное содержание с иждивением» – актуальна в силу того, что, во-первых, в последнее время стало весьма популярным заключение договоров ренты и, как следствие, приобретение в собственность имущества под выплату ренты, во-вторых, для создания гарантий большей стабильности рентных отношений законом предусмотрено обременение переданного под выплату ренты недвижимого имущества (земельный участок, предприятие, здание, сооружение, дом, дача, квартира и т.п.).

Целью данной работы является описать сущность ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Для достижения этой цели в работе решаются следующие промежуточные задачи:

1. показываются общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением;

2. описывается содержание рентных отношений;

3. рассматривается противоречивость конструкции договора ренты;

4. показывается договор пожизненного содержания с иждивением.

Работа состоит из Введения, трех Глав, Заключения и Списка литературы.

В Пункте 1 – Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением – решается первая из поставленных выше промежуточных задач, а именно: показываются общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением.

В Пункте 2 – Содержание рентных отношений – решается вторая из поставленных выше промежуточных задач, а именно: описывается содержание рентных отношений.

В Пункте 3 – Противоречивость конструкции договора ренты – решается третья из поставленных выше промежуточных задач, а именно: рассматривается противоречивость конструкции договора ренты.

В Пункте 4 – Договор пожизненного содержания с иждивением – решается последняя из промежуточных задач, а именно: показывается договор пожизненного содержания с иждивением.

В Заключении делаются основные выводы по работе.

1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Рента - одно из существенных новшеств современного российского законодательства. С экономической точки зрения рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе. К наиболее известным в зарубежных странах и дореволюционной России видам ренты относятся земельная рента, уплачиваемая пользователем земельного участка землевладельцу, и государственная рента - форма государственного займа без обязательства государства возвратить вложенный капитал к определенному сроку. В царской России государственная рента приносила около 4% годовых.

Институт ренты мало изучен в российской цивилистике и в нынешних условиях представляет собой весьма актуальный объект для углубленного правового исследования. Достаточно сказать, что ни в Учебнике русского гражданского права Г.Ф. Шершеневича 1907 г., ни в Юридическом словаре 1953 г., ни в Юридическом энциклопедическом словаре 1984 г. или Юридической энциклопедии 1995 г. нет разделов о ренте. 1 В ГК РСФСР только две статьи (ст. 253 и 254), были посвящены близкому к ренте вопросу - купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Сторонами договора ренты являются получатель ренты, передающий имущество в собственность другой стороне, и плательщик ренты, который обязуется периодически выплачивать получателю ренту либо деньгами, либо путем предоставления средств на содержание получателя. При этом в законе различаются два основных вида ренты: постоянная рента, период времени выплаты которой заранее никак не ограничен, и пожизненная рента, выплачиваемая в пределах срока жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением. Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.

Форма договора ренты

Поскольку любой договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а удостоверительная надпись нотариуса может совершаться только на документах, отвечающих требованиям письменной сделки (ст. 160 и 163 ГК), то во всех случаях договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т.п., должен заключаться сторонами в письменной форме.

На практике при оформлении и удостоверении договоров ренты нотариусы, не имея иногда под рукой апробированной специальной формы договора ренты, используют в ряде случаев устоявшиеся формы договоров: купли-продажи - для ренты, при которой имущество передается за плату, или дарения - для ренты, при которой имущество передается бесплатно. 1

Отчуждение имущества под выплату ренты

В зависимости от того, передается ли под выплату ренты имущество за плату или бесплатно, могут изменяться не только правила о передаче и (или) оплате этого имущества, но также в некоторых случаях и правовые последствия передачи рентного имущества. Так, вопрос о платной либо бесплатной передаче рентного имущества имеет существенное значение для определения размера выкупной цены постоянной ренты, если в договоре она не установлена (п. 2 и 3 ст. 594 ГК). Применение к рентным отношениям правил о купле-продаже и дарении необходимо осуществлять с большой осторожностью. Во-первых, они могут применяться не целиком к рентным отношениям, а лишь к отношениям по передаче и (или) оплате имущества (имеется в виду единовременная оплата при передаче имущества, а не осуществление рентных платежей, на которые правила о купле-продаже не распространяются). И, во-вторых, далеко не все правила о купле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты. Так, например, в случае передачи имущества под выплату ренты за плату можно, как представляется, включать в договор ренты правило из области купли-продажи (ст. 491 ГК) о том, что за продавцом (получателем ренты) сохраняется право собственности на переданное имущество до оплаты покупателем (плательщиком ренты) этого имущества (не относя к этой оплате рентные платежи).

Обременение рентой недвижимого имущества

Имущество, в том числе недвижимое, переданное под выплату ренты, не выбывает по общему правилу из имущественного оборота и может быть отчуждено плательщиком ренты третьему лицу сразу после получения этого имущества по договору ренты от первоначального владельца (после государственной регистрации рентной сделки с недвижимостью - ст. 585). При этом согласия получателя ренты на отчуждение имущества плательщиком ренты в собственность третьего лица по общему правилу не требуется. Оно необходимо лишь в случае отчуждения недвижимости, полученной плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 604 ГК), а также в некоторых других случаях, специально оговоренных в законе или договоре.

Обеспечение выплаты ренты

Целесообразность установления в законодательстве двойного обременения переданной под выплату ренты недвижимости - одновременно и рентой (ст. 586 ГК), и залогом - вызывает сомнения. Думается, что при наличии субсидиарной (и тем более при возможности солидарной) ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, осуществившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой (ст. 586 ГК), вполне достаточно было бы одного обременения недвижимости - самой рентой. Тем не менее законодатель решил пока этот вопрос иначе, установив дополнительное обременение - залог, который, как представляется, чрезмерно затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте (а без такого участия рентная форма отчуждения имущества теряет практический смысл) и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту. Согласно п. 3 ст. 334 ГК залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В п. 1 ст. 334 ГК определены и обстоятельства возникновения права залога на недвижимость у получателя ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты - передача под выплату ренты этой недвижимости, оказывающейся в залоге. 1

Ответственность за просрочку выплаты ренты

Проценты за пользование плательщиком ренты причитающимися получателю ренты денежными средствами взыскиваются в порядке, предусмотренном ст. 395 ГК. В частности, на участников рентных отношений в полном объеме распространяется правило п. 2 ст. 395 ГК о том, что если убытки, причиненные получателю ренты неправомерным пользованием его средствами, превышают сумму причитающихся ему процентов, то получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты возмещения убытков в части, превышающей проценты. Порядок взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами разъяснен в п. 50 и 51 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8. Согласно этому совместному постановлению в отношениях с участием как организаций, так и граждан размер процентов определяется единой учетной ставкой ЦБР по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставкой рефинансирования).

2. Содержание рентных отношений

В последнее время стало весьма популярным заключение договоров ренты и, как следствие, приобретение в собственность имущества под выплату ренты. В связи с этим хотелось бы остановиться на некоторых особенностях данного договора, которому посвящена отдельная глава 33 Гражданского кодекса РФ «Рента и пожизненное содержание с иждивением». По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ).

Гражданский кодекс 1922 г. не содержал никаких положений о ренте и ее разновидностях, хотя в это время договоры, связанные с принятием на себя обязанностей по содержанию в обмен на переданное имущество, и прежде всего жилой дом, совершались. Как правило, суды в удовлетворении вытекающих из такого договора требований отказывали, ссылаясь на обстоятельство, что законодательство таких договоров не знает. В свою очередь Гражданский кодекс 1964 г., принимая во внимание мнение ученых-юристов, выступающих за признание такого договора действительным, а также сложившиеся общественные потребности, закрепил возможность существования самостоятельного института договора ренты. Вместе с тем в силу существовавшей на тот период советской идеологии он регулировал лишь одну разновидность договора ренты - пожизненное содержание с иждивением нетрудоспособного гражданина и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома, и на других условиях. Характерны особенности указанного договора, отличающие его от договора купли-продажи, а именно: имущество передавалось плательщику ренты исключительно в собственность; круг участников был ограничен, поскольку получателем ренты мог быть только гражданин; отношения носили длящийся характер. В случае если договор впоследствии будет расторгнут и возникнет вопрос о возврате дома, для охраны интересов нетрудоспособного продавца отчуждение дома при жизни продавца было запрещено. Зачастую на практике данные отношения оформлялись договорами дарения, завещания, что приводило к отсутствию надлежащей правовой защиты участников подобных отношений при возникновении спора.

Настоящий Гражданский кодекс РФ сформулировал договор ренты значительно шире, в первую очередь относительно получателя ренты и видов отчуждаемого имущества. Думается, это было вызвано желанием законодателя более жестко регламентировать рентные отношения и закрепить ряд гарантий.

Интересна позиция В.С. Ема, который, следуя ст.585 ГК РФ, считает, что отнесение договора ренты к реальному или консенсуальному напрямую зависит от применения соответственно норм договора дарения или договора купли-продажи, т.е. от того, передается движимое имущество под выплату ренты бесплатно или за плату. Что касается договора ренты, заключенному под отчуждение недвижимости, то права и обязанности сторон в независимости от платности или бесплатности такого отчуждения возникают только после государственной регистрации договора. 1Данную позицию критикуют М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, в своей книге ссылаясь на то, что договор дарения может быть не только реальным, но и консенсуальным, а в случае с недвижимым имуществом возникновение договора ренты опять-таки связано не с соглашением, а с передачей имущества. 2 По поводу отнесения договора ренты к односторонним или двусторонним договорам в литературе сложилось также неоднозначное мнение. Как правило, сторонники позиции признания указанного договора реальным считают его односторонним. 3 И наоборот, сторонники консенсуальности договора относят его к двусторонним. 4

Действующим ГК РФ предъявляются довольно жесткие требования к форме договора ренты: договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимости под выплату ренты договор подлежит также государственной регистрации (ст.584 ГК РФ). Думается, что законодатель установил такие правила, учитывая длительность рентных отношений. Для создания гарантий большей стабильности рентных отношений законом предусмотрено обременение переданного под выплату ренты недвижимого имущества (земельный участок, предприятие, здание, сооружение, дом, дача, квартира и т.п.). Имеется в виду, что если плательщик ренты произведет отчуждение недвижимости, то его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя такого имущества. Наряду с этим в соответствии с п.2 ст.586 ГК РФ по требованиям получателя ренты, возникшим в результате нарушения договора ренты, бывший плательщик ренты несет субсидиарную ответственность, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по обязательству, а значит, в случае если новый собственник такой недвижимости, обремененной рентой, не будет исполнять обязательство по выплате рентных платежей ввиду своей неплатежеспобности, преднамеренного уклонения или если от него не будет получен в разумный срок ответ на требование о выплате рентных платежей, получатель ренты имеет право на предъявление указанного требования к предыдущему плательщику. Такое требование должно быть удовлетворено в соответствии с положениями о субсидиарной или солидарной ответственности согласно ст.323, 325, 399 ГК РФ, если это предусмотрено законом или договором.

Необходимо специально выделить правило: в случае передачи под выплату ренты денежной суммы, иного движимого имущества существенным условием договора ренты в соответствии с п.2 ст.587 ГК РФ является условие, предусматривающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. В противном случае, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий не по вине получателя ренты получатель ренты имеет право на расторжение договора и на возмещение причиненных расторжением договора убытков. В качестве особой меры, защищающей интересы получателя ренты и еще более укрепляющей его положение, статья 588 ГК РФ предусматривает ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты в виде уплаты установленных в ст.395 ГК РФ процентов, если иное не предусмотрено договором. На сегодняшний день в отношениях между организациями и гражданами России подлежат уплате проценты в размере единой учетной ставки Центрального банка РФ по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам. Начисленные проценты выплачиваются за весь период пользования чужими денежными средствами по день фактической уплаты этих средств кредитору, если законом или договором не предусмотрен более короткий срок. В соответствии со ст.583 ГК РФ по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Отсюда глава 33 ГК РФ выделяет договоры пожизненного содержания с иждивением, договоры постоянной и пожизненной ренты. Некоторые юристы-цивилисты рассматривают указанные договоры как самостоятельные договоры ренты. 1 В то же время существует и другое мнение, думается, более верное: возмездное содержание с иждивением - подвид пожизненной ренты. 2 Рассмотрим наиболее важные моменты перечисленных видов договоров ренты. Следует отметить, что договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются новыми для российского гражданского законодательства. Для субъектного состава участников постоянной ренты характерно: относительно плательщиков ренты закон не содержит ограничений; в качестве получателей ренты могут выступать граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует их целям деятельности по учредительным документам. Например, не могут являться получателями ренты учреждения, финансируемые собственником, поскольку им не разрешено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете; кроме того, они не могут вступать в бессрочные отношения. Обязанность по выплате такой ренты не ограничена каким-либо сроком, даже сроком жизни получателя, что является главным отличительным признаком постоянной ренты. Закон предусматривает возможность передачи прав получателя ренты другим гражданам или некоммерческим предприятиям путем уступки требования и перехода по наследству или в порядке правопреемства в случае реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом, договором. При этом предусмотренный законом или договором такой запрет на передачу прав, их переход не должен нарушать бессрочность постоянной ренты.

Отдельные положения Закона РФ «О государственной пошлине» распространяются и на наследуемое имущество, переходящее в собственность наследников в виде права получателя ренты по договору постоянной ренты (имеются в виду нормы, содержащие правило о взимании госпошлины с наследников первой очереди в размере 1% стоимости наследуемого имущества и 2% - с других наследников). Стоимость такого наследуемого имущества определяется в соответствии с договором постоянной ренты. Бессрочность постоянной ренты не означает невозможность ее прекращения. Обязательства из договора ренты могут быть прекращены по общим и специальным основаниям, касающимся договора ренты. Так, плательщику ренты предоставлено право отказаться от последующей выплаты ренты посредством ее выкупа.

Такой отказ плательщика ренты действителен при условии, что он будет заявлен в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определенный договором. При этом обязательство по выплате ренты сохраняется до получения суммы выкупа получателем полностью, если договором не предусмотрено иное. В целях защиты интересов получателя ренты закон устанавливает, что в договоре стороны могут предусмотреть единственное ограничение права на выкуп ренты: такое право не может быть осуществлено при жизни получателя или в течение другого срока, но не более 30 лет с момента заключения договора. Однако положения этой нормы не являются обязательными.

В соответствии со ст.593 ГК РФ получателю ренты предоставлено право требования выкупа ренты ее плательщиком в случаях:

1) просрочки плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором;

2) нарушения плательщиком своих обязанностей по обеспечению выплаты ренты;

3) признания плательщика неплатежеспособным или когда стало очевидным, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, определенные договором;

4) когда недвижимость, переданная под выплату ренты, перешла в общую собственность или разделена между несколькими лицами;

5) в иных установленных договором случаях.

В указанных случаях выкуп постоянной ренты производится по установленной в договоре цене. Если данное условие отсутствует в договоре, по которому имущество передано за плату для получения постоянной ренты, то выкуп производится по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При возмездной передаче имущества, если оно случайно гибло или случайно повреждено, плательщик ренты может потребовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты или настаивать на изменении условий ее выплаты. Все изложенное позволяет согласиться с мнением юристов, утверждающих, что законодатель одинаково относится и к получателю, и к плательщику ренты, не предоставляя какой-либо особой защиты заведомо более слабой стороне (получателю).1

3. Противоречивость конструкции договора ренты

В гл.33 ГК РФ договор ренты сконструирован как реальный: «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (п.1 ст.583 ГК РФ). В соответствии со ст.584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Однако, как и любой реальный договор, договор ренты считается заключенным с момента передачи вещи. Даже если стороны составили письменный документ и заверили его у нотариуса, до момента передачи вещи плательщику ренты этот договор не считается заключенным, вследствие чего права и обязанности по данному договору не могут возникнуть. 1 Следующее юридическое свойство договора ренты заключается в том, что этот договор является односторонним, т.е. порождающим у одной стороны только права, а у другой - только обязанности. К такому выводу приводит анализ гл.33 ГК РФ, в соответствии с которой после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Обязанность получателя ренты передать имущество реализуется в момент заключения договора, ибо данный договор сконструирован в ГК РФ как реальный договор. Поскольку получатель ренты не несет никаких обязанностей по договору, ответственность на него по данному договору Гражданским кодексом РФ также не возлагается. Казалось бы, указанные выше положения являются очевидными. Однако подробный анализ гл.33 ГК РФ приводит к другим выводам. Согласно п.2 ст.585 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл.30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл.32) постольку, поскольку иное не установлено правилами гл.33 и не противоречит существу договора ренты. И здесь возникает непростая ситуация. С одной стороны, отношения сторон по передаче имущества напрямую не урегулированы в гл.33 ГК РФ, и ст.585 ГК РФ отсылает регламентацию данных отношений к главам, регулирующим отношения купли-продажи и дарения. В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться, в частности, ст.456 ГК РФ «Обязанности продавца по передаче товара», ст.460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», ст.463 «Последствия неисполнения обязанности передать товар» и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок в обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу. За неисполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную соответственно правилами о купле-продаже и дарении. 1 Однако возложение этих обязанностей и ответственности на получателя ренты делает договор ренты, во-первых, двусторонне-обязывающим, или взаимным, а во-вторых, консенсуальным, ибо здесь речь идет уже не о передаче имущества как моменте заключения договора, а об обязанности передать имущество. В этой ситуации договор ренты будет заключенным с момента нотариального удостоверения либо государственной регистрации данного договора. На получателя ренты будет возложена обязанность передать имущество контрагенту, сама передача имущества произойдет уже во исполнение действующего договора, а за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче имущества получатель ренты будет нести ответственность. По-другому произойти и не могло, ибо ст.585 ГК РФ отсылает регулирование отношений сторон по передаче имущества к правилам о купле-продаже и дарении, а указанные договоры являются консенсуальными и взаимными. Однако в гл.33 ГК РФ договор ренты сконструирован именно как реальный и односторонний. Он не возлагает на получателя ренты никаких обязанностей, в том числе обязанности по передаче имущества, поскольку считается заключенным лишь с момента этой передачи. Исходя из этого, ответственность по данному договору получатель ренты тоже не несет. Возникает вопрос: каким же является по юридической природе договор ренты - консенсуальным и взаимным или же реальным и односторонним? Данная проблема имеет не только теоретическое, но и важное практическое значение. Представим следующую ситуацию: гражданин обязуется передать на возмездной основе юридическому лицу в собственность некое имущество, а юридическое лицо обязуется взамен этого имущества выплачивать гражданину ренту. Договор составлен в письменной форме и заверен у нотариуса. Однако гражданин отказывается передать имущество юридическому лицу. В силу указанного выше законодательного противоречия из этой ситуации возможны два выхода. Во-первых, если в соответствии со ст.585 ГК РФ к отношениям сторон по передаче имущества применить правила о купле-продаже, то на основании ст.463 ГК РФ юридическое лицо вправе требовать отобрания этого имущества у получателя ренты либо возмещения убытков. Кроме того, оно вправе отказаться от оплаты данного имущества. 1 Однако против этого можно привести следующие аргументы. В соответствии с той же ст.585 ГК РФ, правила о купле-продаже применяются к отношениям сторон по передаче имущества постольку, поскольку это не противоречит существу договора ренты. Договор же ренты согласно ст.583 ГК РФ является реальным, не порождающим для получателя ренты никаких обязанностей. Если же применять ст.463 ГК РФ, то договор становится консенсуальным, изменяется момент заключения договора, у получателя ренты возникает обязанность передать имущество и ряд других обязанностей, за неисполнение или ненадлежащее исполнение которых он несет ответственность. Думается, что это противоречит существу договора ренты в том виде, в каком он сконструирован в ст.583 ГК РФ, и, следовательно, нормы об ответственности, в том числе за отказ от передачи имущества, не могут быть применены к отношениям между получателем и плательщиком ренты. Возможен второй выход из указанной в качестве примера ситуации: поскольку договор реальный, а имущество юридическому лицу не передано, этот договор считается незаключенным, а следовательно, не порождающим прав и обязанностей у сторон. Против этого тоже можно привести аргументы. Думается, что, устанавливая возможность применения к отношениям сторон по передаче имущества правил о купле-продаже, законодатель подразумевал прежде всего возложение на получателя ренты обязанностей по передаче имущества и ответственности за их неисполнение, иначе ссылка на нормы, регулирующие куплю-продажу, просто теряет смысл. Следовательно, в силу ст.585 получатель ренты является носителем не только прав, но и обязанностей, прежде всего обязанности передать плательщику ренты имущество, указанное в договоре. За неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную нормами о купле-продаже и дарении. Такая точка зрения была высказана, в частности, С. Хохловым. 1

Но в этом случае договор ренты становится консенсуальным и взаимным, что, как указывалось выше, противоречит ст.583 и гл.33 ГК РФ в целом. Таким образом, получается своеобразный замкнутый круг. С одной стороны, к отношениям между получателем и плательщиком ренты по передаче имущества следует применять в силу п.2 ст.585 ГК РФ правила о договорах купли-продажи и дарения, с другой стороны, в силу этой же статьи данные правила нельзя применять, поскольку они противоречат юридической природе и, следовательно, существу договора ренты.

4. Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением в последние годы стал весьма популярным, поэтому, полагаем, многим читателям будет интересно познакомиться с его особенностями. Суть данной сделки состоит в том, что получатель ренты гражданин передает принадлежащий ему жилой дом (квартиру, земельный участок или иную недвижимость) в собственность плательщика ренты, а последний обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п.1 ст.601 ГК РФ). Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты, точнее - договора пожизненной ренты. В отличие от других договоров ренты по своей правовой природе этот договор не является абсолютно новым для российского гражданского права, законодатель лишь усовершенствовал известную ранее правовую конструкцию.

В 1940-е годы на страницах журнала «Социалистическая законность» развернулась дискуссия о необходимости введения в новое гражданское законодательство такого вида купли-продажи, как купля-продажа дома с условием пожизненного содержания продавца. 1 Этот вопрос был очень актуальным, поскольку в тот период названные сделки широко применялись на практике, но не имели юридического закрепления и не пользовались судебной защитой. 2 Ситуацию изменил Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., посвятивший рассматриваемой проблеме ст. 253 и 254. В соответствии со ст.253 указанный договор мог заключаться только между гражданами. Причем в качестве продавца мог выступать гражданин, нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья (т.е. лица, достигшие возраста для назначения пенсии по старости: женщины 55 лет, мужчины 60 лет, или лица, признанные в установленном порядке инвалидами 1, 2, 3 группы). 3

Новый Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) внес коррективы. Согласно п.1 ст. 601 ГК РФ, сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты. Но в отличие от ГК РСФСР 1964 г., теперь в качестве лица, предоставляющего содержание (плательщика ренты) могут выступать как граждане, так и юридические лица. Применительно к этой стороне договора ГК РФ не только не содержит ограничений по субъектному составу, но и не предъявляет каких-либо требований к организационно-правовой форме юридического лица. Таким образом, плательщиком ренты могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. В тех случаях, когда в роли плательщика выступает юридическое лицо, как правило, оно является организацией, для которой в силу ее правоспособности заключение такого рода договоров и оказание услуг по предоставлению содержания является одной из целей деятельности. Так, в городе Москве договор пожизненного содержания с иждивением заключают благотворительные организации, а также государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» (ГУП «Моссоцгарантия»). 1

В качестве получателей ренты могут выступать только граждане. При этом в зависимости от условий договора различают несколько типов получателей ренты:

а) бывший собственник (или собственники при передаче имущества, принадлежавшего на праве общей собственности),

б) третье лицо (или лица),

в) бывший собственник и третье лицо (лица).

Таким образом, законодатель допускает множественность лиц на стороне кредитора.

При заключении договора в пользу третьего лица применяются нормы ст.430 ГК РФ. Исходя из правовой природы договора пожизненного содержания с иждивением и характера взаимоотношений между сторонами, представляется, что, несмотря на умолчание об этом в ГК РФ, третье лицо (лица) должно быть указано в договоре. При отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен договор (т.е. если не назван выгодоприобретатель - получатель ренты), договор следует считать незаключенным.

Индивидуализация получателя ренты необходима в каждом договоре, а не только в договоре в пользу третьего лица. Это особенно важно при множественности лиц на стороне кредитора, так как обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого из них.

Несмотря на то, что действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается только с гражданами-пенсионерами. При этом в основном в качестве получателей ренты выступают не все пенсионеры, а преимущественно одинокие малоимущие граждане преклонного возраста либо пожилые семейные пары. Так, ГУП «Моссоцгарантия» заключает договоры с одинокими пенсионерами, достигшими 65 лет, супружескими парами пенсионного возраста, когда один из супругов достиг 65 лет, одинокими инвалидами 1 группы с 55 лет, одинокими инвалидами 2 группы с 60 лет. 1

Наличие определенных ограничений для потенциальных получателей ренты вполне объяснимо. Заключая договор пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты приобретает вещь с обременением - рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п.1 ст.586 ГК РФ). Срок обременения неразрывно связан с продолжительностью жизни получателя ренты, так как в соответствии с п.1 ст.605 ГК РФ обязательство плательщика ренты прекращается со смертью получателя ренты. При множественности лиц на стороне кредитора, если договором не предусмотрено иное, обязательство плательщика прекращается в случае смерти последнего получателя ренты.

Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением заключается на неопределенный срок, и обременение собственника имущества, касающееся как исполнения определенных обязанностей по предоставлению содержания, так и ограничения в осуществлении субъективного права, может растянуться на десятилетия.

Наряду с этим действующее законодательство предусматривает основания для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю ренты недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Сказанное объясняет, почему ученые относят договор ренты к группе алеаторных (рисковых) договоров. 1

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением является одним из оснований приобретения права собственности на недвижимость. Закон не содержит каких-либо ограничений в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны вправе заключить договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости в соответствии с п. 1 ст.130 ГК РФ, а также в отношении предприятия как имущественного комплекса (п.1 ст.132 ГК РФ). Однако на сегодняшний день значительное число договоров заключается по поводу жилых помещений домов, квартир. Это объясняется отсутствием у большинства граждан, нуждающихся в содержании, иного недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности.

По усмотрению сторон передача имущества под выплату ренты может осуществляться как на возмездной, так и безвозмездной основе. Исходя из этого, в зависимости от условия договора, к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже или договоре дарения.

Что касается формы договора, то договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Таким образом, законодатель передал на согласование сторон в зависимости от обстоятельств конкретизировать в договоре обязанности плательщика. При этом, несмотря на исполнение обязательства в натуре, в п.2 ст.602 ГК РФ содержится требование об обязательном указании в договоре стоимости всего объема содержания с иждивением, т.е. в течение всего срока действия договора. Однако законодатель не связывает с отсутствием этого условия никаких правовых последствий. Указанная величина носит весьма условный характер, так как на момент заключения договора невозможно рассчитать ни продолжительность жизни получателя ренты, ни размер минимальной заработной платы (например, через 10 лет после заключения договора), а оценке подлежат определенные услуги и товары продукты питания, одежда, лекарственные препараты, уход за больным и т.д. Определенной гарантией прав и плательщика, и получателя ренты является закрепление в законе нижнего предела ежемесячного объема содержания не менее двух минимальных заработных плат, установленных законом (п.2 ст.602 ГК РФ). При этом стороны в договоре вправе увеличить размер ежемесячного содержания в денежном выражении. В зависимости от передаваемого объекта недвижимости обязанность плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище может быть определена в договоре по-разному.

При передаче в обеспечение пожизненного содержания жилого помещения возможны несколько вариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами. Первый вариант - в жилом помещении, переданном по договору, проживает получатель (получатели) ренты (бывший собственник или третье лицо либо бывший собственник и третье лицо). Второй в жилом помещении проживают и получатель, и плательщик ренты. Третий при множественности лиц на стороне получателя ренты возможно, что право пользования жилым помещением предоставляется одному лицу, а содержание, например, в форме обеспечения потребностей в питании и одежде, другому. Четвертый вариант - плательщик ренты не несет обязанности по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье.

Последний вариант маловероятен, поскольку, как правило, получатель ренты не имеет иного жилого помещения для удовлетворения своих потребностей в жилище, в результате чего проживание в жилом помещении, переданном взамен предоставления содержания, является для него жизненно важным условием договора. Учитывая изложенное, в договоре должно быть сказано не только о том, имеется или отсутствует у получателя ренты право на удовлетворение потребности в жилище, но и о том, как именно будет исполняться эта обязанность плательщиком ренты. На сегодняшний день ситуация, при которой потребность получателя ренты в жилище удовлетворяется путем предоставления иного жилого помещения, маловероятна. Значительное число договоров пожизненного содержания с иждивением заключается по поводу жилых помещений, и одним из существенных условий договора является сохранение права проживания гражданина в жилом помещении, переданном под предоставление содержания. Однако законодателю не следует оставлять этот вопрос без внимания. Наличие в договоре формулировки «плательщик удовлетворяет потребности получателя ренты в жилище» означает, что при невозможности предоставить право пользования жилым помещением, указанным в договоре, плательщик обязан предоставить получателю ренты право пользования другим жилым помещением. Включение в договор такого условия слишком обременительно для плательщика, так как в силу различных причин и длительного характера правоотношения обстоятельства могут измениться. Исходя из этого, стороны вправе в договоре предусмотреть основания прекращения обязанности плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье, а при наступлении определенных обстоятельств согласовать объем содержания, предоставляемого в дальнейшем. Право пользования жилым помещением может быть прекращено и по инициативе получателя ренты, например, при помещении его в стационарное учреждение органов социальной защиты населения (ранее - дом-интернат). Поскольку лица, находящиеся в данных учреждениях, находятся на полном обеспечении, изменяется содержание обязанности плательщика по предоставлению содержания получателю ренты. В этом случае стороны с учетом конкретных обстоятельств должны пересмотреть объем предоставляемого плательщиком ренты содержания. Представляется ошибочной позиция авторов одного из комментариев к ГК РФ, утверждающих, что «независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т.п.), их просрочку закон связывает с ответственностью плательщика за неисполнение во всех случаях денежного обязательства». 1 При исполнении обязательства в натуре денежное обязательство отсутствует, поэтому отсылка к ст.395 ГК РФ является приемом законодательной техники при определении меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства в виде неустойки. «Во всех случаях, когда Кодекс применительно к отдельным видам договорных обязательств устанавливает ответственность за нарушение обязательства, не являющегося денежным, мы имеем дело с законной неустойкой, несмотря на то что Кодекс, определяя такую ответственность, в отношении ее размера и порядка применения отсылает к ст.395 ГК РФ». 2 Содержание обязанности плательщика по предоставлению пожизненного содержания с иждивением может измениться и при наличии других обстоятельств, например, в случае множественности лиц на стороне кредитора. Так, в случае смерти одного из получателей ренты, по общему правилу, его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. В зависимости от условий договора доля умершего либо перераспределяется между оставшимися получателями ренты в равных частях, либо переходит к кому- то одному. Договором может быть предусмотрено и прекращение обязательства плательщика в этой части. 3

Заключение

Рассмотренные выше правила относятся к общим положениям о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Вместе с тем каждый из видов ренты имеет отличия, относящиеся к предмету, сторонам договора ренты, срокам выплаты, размерам и т.д. В связи с этим каждый из видов ренты целесообразно и необходимо рассмотреть отдельно, начав с постоянной ренты. Согласно п.1 ст.589 ГК в качестве ее получателей могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Обязанность по выплате этой ренты не ограничена каким-либо определенным сроком, даже сроком жизни ее получателя, поэтому постоянная рента согласно закону и является бессрочной. Вследствие этого закон предусматривает возможность передачи прав получателя ренты другим гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования (ст.ст.382-390 ГК) и перехода по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором (п.2 ст.583 ГК). Выплата постоянной ренты производится прежде всего в деньгах в размере, определенном договором. Вместе с тем договором может быть предусмотрена ее выплата также путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты (п.1 ст.590 ГК). Размер выплачиваемой ренты подлежит увеличению пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено договором (п.2 ст.590 ГК). Рассматриваемый вид ренты должен выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором (ст.591 ГК). Несмотря на бессрочный характер обязанности по выплате постоянной ренты, это не означает, что она установлена навечно и ее нельзя прекратить. В соответствии с законом ее плательщику предоставлено безусловное право отказаться от дальнейшей ее выплаты путем ее выкупа (п.1 ст.592 ГК). Условие договора об отказе плательщика от этого права является ничтожным (п.3 ст.592 ГК).

Список использованных нормативно-правовых актов и литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята референдумом 12.12.93).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.96 N 14-ФЗ (ред. от 10.01.2003).

3. Положение о военно-врачебной экспертизе, утвержденное постановлением Правительства РФ от 20 апреля 1995 г. N 390 //СЗ РФ.1995. N 19. Ст.1758.

4. Постановление Правительства РФ от 13 августа 1996 г. N 965 «О порядке признания граждан инвалидами» // СЗ РФ. 1996. N 34. Ст. 4127.

5. Постановление Правительства РФ от 3 апреля 1996 г. N 392 (с изм. от 22 октября 1998 г.) «О государственной службе медико-социальной экспертизы» // СЗ РФ. 1996. N 15. Ст. 1630; 1998. N 44. Ст.4127).

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 11.

7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Договорное право. Кн. 2. М., 2002.

8. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997.

9. Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5.

10. Залесский В.В. Обязательственное право. Гражданское право: учебник. Ч.2. М., 1998.

11. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.

12. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004.

13. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. М., 1997.

14. Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца // Советская юстиция. 1974. N 6.

15. Мамаев А. «Противоречивость конструкции договора ренты» // «Российская юстиция», 1999, N 9.

16. Орловский П.Е. Право собственности в практике Верховного Суда СССР // Социалистическая законность. 1944. N 9.

17. Рясенцев В.А. Советское гражданское право. Т.2. М., 1976.

18. Рясенцев В.А. Договор отчуждения строения на условии пожизненного пользования // 1945. N 2.

19. Сергеев А.П., Ю.К. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. ч.2. М., 1997.

20. Хохлов С.А., Козырь О.М., Маковский А.Л. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. М., 1996.

1 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 218.

1 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 223.

1 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 225.

1 Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5. С. 12 – 13.

2 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Договорное право. Кн. 2. М., 2002. С.633.

3 Залесский В.В. Обязательственное право. Гражданское право: учебник. Ч.2. М., 1998. С.143.

4 Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С.294.

1 Сергеев А.П., Ю.К. Толстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. ч.2. М., 1997. С.139.

2 Хохлов С.А., Козырь О.М., Маковский А.Л. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С.327.

1 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Договорное право. Кн. 2. М., 2002. С.634.

1 Мамаев А. «Противоречивость конструкции договора ренты» // «Российская юстиция», 1999, N 9. С. 37.

1 Мамаев А. «Противоречивость конструкции договора ренты» // «Российская юстиция», 1999, N 9. С. 38.

1 Мамаев А. «Противоречивость конструкции договора ренты» // «Российская юстиция», 1999, N 9. С. 41.

1 Хохлов С. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 321.

1 Орловский П.Е. Право собственности в практике Верховного Суда СССР // Социалистическая законность. 1944. N 9. С. 6-16.

2 Рясенцев В.А. Договор отчуждения строения на условии пожизненного пользования // 1945. N 2. С. 23-25.

3 Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца // Советская юстиция. 1974. N 6. С. 11-12.

1 Положение о военно-врачебной экспертизе, утвержденное постановлением Правительства РФ от 20 апреля 1995 г. N 390 //СЗ РФ.1995. N 19. Ст.1758.

1 Постановление Правительства РФ от 13 августа 1996 г. N 965 "О порядке признания граждан инвалидами" // СЗ РФ. 1996. N 34. Ст. 4127.

1 Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1998. N 5. С.12.

1 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. М., 1997. С.163.

2 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С.560.

3 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 11. С.7-14.