Содержание
Земельный кодекс РФ.
Главы 14, 15. Земли сельскохозяйственного назначения и земли поселений. 3
Зонирование земель. 7
Метод оценки земель
поселений исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры.. 12
Аналитическая часть. 14
Задача 1. 16
Задача 2. 17
Задача 3. 18
Использованная
литература. 19
Земельный кодекс РФ. Главы 14, 15. Земли сельскохозяйственного
назначения и земли поселений.
1.Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли
за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также
предназначенные для этих целей.
2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются
сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями,
древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты
земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и
техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями,
сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки
сельскохозяйственной продукции защитных насаждений, научно-исследовательских,
учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:[1]
·
гражданами, в том числе ведущими крестьянские
(фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство,
огородничество;
·
хозяйственными товариществами и обществами,
производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными
предприятиями, иными коммерческими организациями;
·
некоммерческими организациями, в том числе потребительскими
кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами;
·
опытно-производственными, учебными,
учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских
организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и
общеобразовательных учреждений;
·
общинами коренных малочисленных народов Севера,
Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их
традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Особенности использования сельскохозяйственных угодий
1. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища,
залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и
другими),— в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в
использовании и подлежат особой охране.
2. Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных
нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного
производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного
назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий
электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и
других подобных сооружений
допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель
сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения
размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей
севооборотов.[2]
3. Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления
для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий,
кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный
уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением
международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и
безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за
исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов
культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов
культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог,
магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных
сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих
объектов.
4. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в
том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений
научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений
образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные
угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный
уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской
Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не
допускается.
5. Использование земельных долей, возникших в результате
приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об
обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Понятие земель поселений
1. Землями поселений признаются земли, используемые и
предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и
отделенные их чертой от земель других категорий.
2. Порядок использования земель поселений определяется в
соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его
административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования
территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного
самоуправления (правилами землепользования и застройки).
Правила землепользования и застройки городов федерального
значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих
субъектов Российской Федерации.
3. Земельные участки в городских и сельских поселениях могут
быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных
нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и
сельских поселений, правилами землепользования и застройки.[3]
Черта городских, сельских поселений
и порядок ее установления
1. Черта городских, сельских поселений представляет собой
внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от
земель иных категорий.
2. Установление черты поселений проводится на основании
утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты
поселения относится к градостроительной документации.
Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных
участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.
3. Утверждение и изменение черты городских, сельских поселений
осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации,
за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи.
4. Черта городов федерального значения Москвы и
Санкт-Петербурга утверждается и изменяется федеральным законом по
согласованному представлению законодательных (представительных) органов города
Москвы и законодательных (представительных) органов Московской области,
законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и
законодательных (представительных) органов Ленинградской области.
5. Утверждение и изменение черты городских поселений,
входящих в состав закрытых административно-территориальных образований,
осуществляются Правительством Российской Федерации.
6. Включение земельных участков в черту поселений не влечет
за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Зонирование земель.
1. В состав земель поселений могут входить земельные участки,
отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим
территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям
принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается
градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с
учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности
территориального сочетания различных видов использования земельных участков
(жилого, обществен- но-делового,
производственного, рекреационного и иных видов использования земельных
участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной
территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового
режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под
поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей
эксплуатации зданий, строений, сооружений.
3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения
всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами
и, арендаторам и земельных участков независимо от форм собственности и иных
прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии
с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной
зоны видом разрешенного использования.
4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты
недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту
территориальных зон в случае, если:
·
виды их использования не входят в перечень видов
разрешенного использования;
·
их размеры не соответствуют предельным значениям,
установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты
недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в
соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их
использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников
истории и культуры.
Запрет на использование земельного участка и прочно связанных
с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным
регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно
связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным
регламентом устанавливается органом местного самоуправления.
Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости,
а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с
указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с
установленными градостроительными регламентами.
5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для
застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного
назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой
застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной
смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов
застройки согласно градостроительным регламентам.
6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон
предназначены для застройки административными зданиями, объектами
образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными
предназначенными для общественного использования объектами согласно
градостроительным регламентам.
7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены
для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для
этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной
инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного,
речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной
инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным
регламентам.
9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе
земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими
садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и
туризма.
10. В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться
зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки,
имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое,
рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зоны особо охраняемых
территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями
94—100 настоящего Кодекса.
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся
памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны
памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными
регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и
культуры.
11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного
использования в поселениях — земельные
участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями,
строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения,— используются в
целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их
использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами
землепользования и застройки.
12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями,
улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами,
закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав
различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Пригородные зоны
1. В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся
за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую
социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель
иных поселений.
2. В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного
производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.
3. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением
пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга,
утверждаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации.
4. Границы и правовой режим пригородных зон городов федерального
значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными
законами.
5. В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны,
которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и
в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая
негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.
6. Перевод земель в границах пригородных и
зеленых зон, занятых лесами первой группы, в земли иных категорий допускается
на основании решения Правительства Российской Федерации.[4]
Метод оценки земель поселений исходя из затрат на воспроизводство
инфраструктуры
Затратный подход базируется на
том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок
большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего
участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в
приемлемый для строительства период.
Затратный подход включает:
•метод изъятия;
•определение затрат на освоение;
•оценки земель поселения по затратам на воспроизведение
инфраструктуры.
Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение
инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство
улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с
выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).[5]
К затратам на воспроизводство относят расходы
на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации,
теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др.
Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать
стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить
стоимость замещения существующей инфраструктуры Города по укрупненным
показателям. Стоимость замещения рассматривается
как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из
современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов,
оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.
Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение
инфраструктуры:
1-й этап. Определение
площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом
земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.
2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м2.площади
жилых домов по типовому проекту.
3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней
себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная
стоимость замещения всех жилых домов.
4-й этап. На основе
полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных
затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве
от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная
оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.
5-й этап. На основе
интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой
застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений
1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.[6]
Аналитическая часть.
Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных курантов используется для оценки городских
земель в крупных городов. Например, в г. Москве сложились
два вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под
коммерческое строительство:
а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных
конкурсах;
б) на основе заключения инвестиционных контрактов.
Второй метод возник в связи с предоставлением земельных участков
в условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет
средств инвестора объекта между городом - собственником земли и инженерной
инфраструктуры и инвестором - арендатором земельного участка. Типичным условием
инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта
в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки
права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме.
Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той
нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.
Стоимость земельного участка определяется как текущая
стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного
контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного
участка необходимо располагать сведениями о:
•площади земельного участка;
•проектируемых площадях жилых и нежилых помещений;
•сроках строительства и реализации проекта;
•наличии и стоимости обременении.
Эти данные содержатся в исходно-разрешительной документации
для проектирования и строительства в г. Москве.
Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных
участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных
коммерческих строений и сооружений, таков.
1-й этап. Определяется
характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном
участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).
2-й этап. На основе
условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу
жилых и нежилых площадей. В г. Москве примерное соотношение в распределении
построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном
административном округе 30/70, за пределами данного округа - 20/80.
3-й этап. Определяется
рыночная стоимость 1 м2 площадей
жилого и нежилого назначения в планируемом здании.
4-й этап. Определяется
общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения
строительства по условиям инвестиционного контракта.
5-й этап. Уточняется
ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.
6-й этап. Определяется
возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей
здания, которые должны перейти городу после завершения строительства
Задача 1.
Определить рыночную стоимость земельного
участка площадью 7 гектаров, если темпы роста земельной ренты 2% в год.
Решение:
0,89*2/100+0,89=0,9 – стоимость 1 гектара
с учетом увеличения на 2%
0,89*17/100=0,15 – ставка отдачи на
капитал.
Рыночная стоимость 7 гек.
земли = 7*0,9*0,15 = 0,94 млн. руб.
Вывод: Рыночная стоимость земли равен 940
тыс. руб. при том что рост ренты увеличился на 2%.
Задача 2.
Определить расходную стоимость права на
заключение договора аренды:
Решение:
Арендная плата за сотку = 7*10 =70
Арендная плата за 26 соток земли = 70*26 =
1820
Стоимость права = 1820*0,23= 418,6
Вывод: Расходная стоимость равен 418,6
рублям в год.
Задача 3
.Определить рыночную стоимость объекта, состоящего из
сооружения, расположенного на земельном участке, если известно, что
соответствующая ему ставка дохода на инвестиции равна 10%. Расчет возмещения
капитала ведется по аннуитетному методу.
Решение:
Доход за 1 год = 400/30 = 13,3 тыс. руб.
Сумма ставки по доходы инвестиции = 300*10/100 = 30
тыс.
Рыночная стоимость = 300+30+13,3 = 343,3 тыс.руб
Вывод: Из проведенного анализа следует вывод, что
доход от эксплуатации сооружение за один год равна 13,3 тыс. руб., сумма дохода
при ставки 10% годовых равна 30 тыс. руб. Из этого рыночная стоимость
сооружения равна 343,3 тыс. руб.
Использованная литература.
Земельный кодекс РФ: от 25.10.01 № 136 – ФЗ
Микерин Г.И. и др. Международные
стандарты оценок. – М.: Типография новости,2000.
Оценка рыночной стоимости земельных участков:
Учебно-методическое пособие/ под ред. Д.Б. Аратского, Л.И. Кошкина. – М.: ВШПП,
2003
Оценка земли. – М.: ИПО, 1997
Экономика и управление недвижимостью/ под ред. В.М. Рутгайзера. – М.: РОО, 1999
Петров В.И. Оценка земли. – М.: ИПО, 1999
[1]
Земельный кодекс РФ: от
25.10.01 № 136 – ФЗ
[2]
Экономика и управление недвижимостью/
под ред. В.М. Рутгайзера. – М.: РОО, 1999
[3]
Земельный кодекс РФ: от
25.10.01 № 136 – ФЗ
[4]
Земельный кодекс РФ: от
25.10.01 № 136 – ФЗ
[5]
Оценка рыночной стоимости
земельных участков: Учебно-методическое пособие/ под ред. Д.Б. Аратского, Л.И. Кошкина.
– М.: ВШПП, 2003
[6]
Петров В.И. Оценка земли. – М.:
ИПО, 1999