Управление собственностью муниципального образования

Институт управления и экономики

Факультет менеджмента

Кафедра государственное и муниципальное управление

Допустить к защите

Зав.кафедрой_________________

« ___»_________________________

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

На тему: «Совершенствование управления муниципальной собственностью в сфере арендных отношений (на примере г.Екатеринбург)»

Выполнил:

Студент 6 курса, заочного отделения, группа №___________

Кафедры Государственное и муниципальное управление

Никулин Юрий Владимирович

Руководитель:

Екатеринбург

2004

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ......................................................................................................... 3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ В СФЕРЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ............................................................................................................................. 7

1.1. Содержание и формы муниципальной собственности............................ 7

1.2. Принципы арендных отношений и экономический механизм аренды муниципальной собственности...................................................................... 19

1.3. Принципы управления муниципальной собственности в транзитивной экономике России........................................................................................... 27

1.4. Методика оценки муниципальной собственности.................................. 37

2. ЭКСПРЕСС-ДИАГНОСТИКА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ Г.ЕКАТЕРИНБУРГА.................................................. 42

2.1. Оценка структуры фонда муниципальной собственности..................... 42

2.2. Анализ управления муниципальной собственностью........................... 51

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ В СФЕРЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ.................... 64

3.1. Концептуальные основы управления муниципальной собственностью 64

3.2. Управление муниципальной собственности в сфере арендных отношений 77

3.3. Пути и методы повышения эффективности арендных отношений........ 82

ЗАКЛЮЧЕНИЕ................................................................................................. 88

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.......................................... 91

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Принципиальным вопросом реформирования российского общества в девяностые годы стало изменение отношений собственности и создание нового хозяйственного механизма, основанного на многообразии форм собственности, инициативе и самостоятельности экономических субъектов. С развитием рыночного сектора экономики произошла перестройка прежде единой гипертрофированной государственной собственности путём разграничения на федеральном, региональном и муниципальном уровне. В основу формирования новой территориальной структуры государственной собственности положен принцип оптимального соответствия объёма и характера объектов собственности характеру задач, решаемых в рамках административно-территориального образования в интересах всего населения.

Муниципальная собственность является одним из важнейших элементов современной экономической системы. Эта собственность включает в себя широкую сеть объектов как хозяйственного, так и социально-бытового назначения, локализованную в рамках муниципального образования и являющуюся основой территориальной воспроизводственной системы. От уровня развития муниципальной собственности, а также эффективности использования её составляющих и всей системы в целом во многом зависит качество жизни местного населения. В настоящее время процесс формирования муниципальной собственности в муниципальных образованиях России ещё не завершён. Территориальные, отраслевые особенности муниципальной собственности, формы использования её производственной, финансовой и социальной составляющей ещё не имеют устоявшихся проявлений, требуют изучения и оптимизации.

Государственная и муниципальная собственность наряду с местными финансами составляет экономическую основу местного самоуправления. Вопросы формирования эффективного управления и распоряжения муниципальной собственностью являются приоритетными для муниципальных образований.

Процесс формирования муниципальной собственности неоднократно оказывался в центре внимания при обсуждении проблем местного самоуправления. Большинство муниципальных образований пошло по пути принятия решений о передаче в муниципальную собственность объектов, соответствующих предметам ведения местного самоуправления. Однако процесс передачи носил спонтанный и затяжной характер, а решение принималось по каждому конкретному объекту.

Несмотря на ту важную роль, которую играет муниципальная собственность как на федеральном уровне, так и на территориальном – эта форма собственности ещё недостаточно изучена, что усиливает актуальность исследования данной формы собственности.

Существующая система управления муниципальной собственностью в Российской Федерации нуждается в совершенствовании с учетом того, что отсутствует система рыночной оценки объектов, а также четкое определение прав пользования недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождает коррупцию, так как, являясь самым крупным собственником недвижимости, государство сдает имущество в аренду по ставкам значительно ниже рыночных.

Несмотря на устойчивую тенденцию повышения доходов, получаемых от использования недвижимости, эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению муниципальной собственностью.

В связи со сложившейся ситуацией, актуальным становится анализ способов по совершенствованию управления муниципальной собственностью в сфере арендных отношений.

Объект исследования: недвижимость, имущественные комплексы, находящиеся в муниципальной собственности.

Предмет исследования: анализ способов оплаты арендных платежей от объектов муниципальной собственности г.Екатеринбурга.

Целью исследования является выявление направлений совершенствования управления муниципальной собственностью в сфере арендных отношений г. Екатеринбурга.

В соответствии с указанной целью в работе поставлены и решаются следующие задачи:

-         раскрыть содержание и формы муниципальной собственности;

-         выявить принципы арендных отношений и экономический механизм аренды муниципальной собственности;

-         обозначить принципы управления муниципальной собственности в транзитивной экономике России;

-         привести методику оценки муниципальной собственности;

-         дать оценку структуры фонда муниципальной собственности;

-         провести анализ управления муниципальной собственностью;

-         разработать концептуальные основы управления муниципальной собственностью;

-         описать управление муниципальной собственностью в сфере арендных отношений;

-         выявить пути и методы повышения эффективности арендных отношений.

В дипломной работе использовались статистические и экономико-математические методы исследования.

Структура работы состоит из введения, основной части, заключения, списка использованной литературы.

Анализ роли муниципальной собственности в обеспечении самостоятельности и независимости местных органов власти проводится в работах Илюхиной Е., Кулагина А., Сухачевского В. В них муниципальная собственность трактуется как экономическая основа такой самостоятельности и независимости.

Проблемам формирования и значения муниципальной собственности в развитии городов посвящены работы Воронина А., Задорожного В., Ивлевой Г., Любимовой В., Серикова А., Стеняева В., Широкова А., Юрковой С. и др. Данные авторы отмечают, что принципы, функции и методы управления городом определяются объективным составом муниципальной собственности.

Вопросы аренды исследовали следующие ученые Авеков В.В., Баранова Т.В., Букреев В., Гровер Р., Козлова Е.Б., Кошкин В.И., Кошкина М., Райзберг Б.А., Рыкова И.В. и др.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ В СФЕРЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1. Содержание и формы муниципальной собственности

В экономической литературе обозначено, что собственность занимает центральное место в экономической системе.

Отношения собственности формируют все остальные виды экономических отношений, являются системообразующими и поэтому они являются основными [66, c.31-32].

В настоящее время собственность в экономической теории рассматривается с позиции четырех основных подходов: марксистского, неоинституционального, этико-экономического и функционального. Доминирующими являются первые два подхода, напрямую связывающие развитие собственности с динамикой исторического процесса.

В рамках марксистского подхода собственность трактуется как социально-экономическая форма производства, а ее экономическое содержание определяется характером соединения работника и средств производства. Выступая как условие и результат общественного воспроизводства, отношения собственности пронизывают все экономические отношения и соотносятся с экономическим ростом как с формой своей реализации.

Система отношений собственности, соотношение различных ее форм объективно обусловлены степенью развития производительных сил, общественного разделения труда. Соответственно, преобразования отношений собственности – всегда лишь следствие внутренних процессов способа производства, результат приведения в соответствие уровня развития материальных производительных сил и характера производственных отношений. Субъективное изменение системы собственности, искусственное конструирование отношений присвоения марксизмом отвергаются.

Такой подход помимо нарушения принципа объективности в преобразованиях собственности имеет и сугубо методологический изъян – несоответствие метода решаемым задачам.

Согласно данному подходу, преобразование собственности есть в первую очередь изменение данного системного свойства, которое, безусловно, приведет к трансформации конкретных организационно-экономических форм реализации собственности, но только через цепочку опосредующих звеньев, через процессы конкретизации с неизбежными искажениями и превращениями, которые невозможно предугадать и раскрыть на уровне анализа общесистемных свойств [56, c.36-45].

Соответственно, разрабатывая программу системного преобразования собственности (что уже есть выражение субъективизма), можно рассчитывать на понимание и контроль только макроэкономических ее изменений (с нередким для этого уровня доминированием социально-политических характеристик).

Отечественная экономическая наука долгое время игнорировала ограничения в применении марксистской концепции собственности, трактуя собственность как основное, исходное, особое экономическое отношение, изменяя которое можно изменить все. В результате программа приватизации, закономерно имеющая в условиях системного преобразования собственности преимущественно социально-политическое содержание, рассматривалась как средство обеспечения экономического роста, а частная собственность, превращалась в синоним эффективности.

Для стимулирования экономического развития одного разгосударствления мало, нужны микроэкономические мероприятия для обеспечения реализации собственности. В рамках марксистской концепции собственности данная проблема слабо разработана. Но другое направление экономической мысли – неоинституционализм – заполнил теоретический пробел, рассматривая эту проблему как одну из основных при анализе экономической системы.

Неоинституциональная концепция собственности (теория прав собственности) логически связана с теорией обмена – любая экономическая сделка трактуется как обмен пучков правомочий на какой-либо объект права собственности, причем привлекательность этого объекта определяется широтой набора прав, связанных с ним [42, c.105-113; 56, c.45-56; 59, c.65-68; 64, c.228-299].

Обычно выделяют одиннадцать элементов права собственности (так называемый «полный перечень» А.Оноре) [22, c.1-13]. Это право: 1) владения – исключительный физический контроль над вещью; 2) пользования – личное использование вещи в соответствии с ее назначением; 3) управления – принятие решения о том, как и кем вещь может быть использована; 4) извлечения дохода; 5) на «капитальную ценность» вещи, предполагающее право на отчуждение, потребление, изменение или уничтожение вещи (право суверена); 6) на безопасность (наличие защиты от экспроприации); 7) на переход вещи по наследству или по завещанию; 8) на бессрочность обладания благом; 9) запрещение вредного использования блага – обязанность воздерживаться от использования вещи вредным для других способом; 10) на ответственность в виде взыскания (возможность отчуждения вещи для оплаты долга); 11) на остаточный характер – ожидание «естественного» возврата переданных кому-либо правомочий по истечении срока передачи или в случае утраты ею силы по любой иной причине (предполагает наличие институтов и процедур по защите и восстановлению утраченных правомочий – арбитражный суд, например).

Конкретный набор элементов права собственности в руках индивида зависит от норм, традиций, обычаев данной страны, юридически закрепленных в национальном законодательстве. Соответственно масштабы и условия обмена, обусловленные количеством и качеством правомочий, можно изменять, законодательно воздействуя на последние. В результате и уровень общественного благосостояния, и общая экономическая конъюнктура вполне регулируются через манипуляции с правами собственности.

Два типа преобразований собственности – спецификация и дифференциация прав собственности выступают условием обеспечения эффективности экономической системы.

Спецификация прав собственности предполагает четкое определение и закрепление прав и обязанностей собственника. Более того, неоинституционалисты считают, что для экономической динамики важнее вопрос не о субъекте собственности, а о надежной защите правомочий собственника, которым в результате конкуренции всегда будет тот индивид, для которого объект собственности будет иметь наибольшее значение (т.е. процесс обмена пучками правомочий будет определяться «принципом аукциона»). В результате спецификации прав собственности возникает устойчивая экономическая среда, уменьшающая неопределенность и формирующая стабильные ожидания у хозяйствующих субъектов. Непосредственным следствием этого процесса выступает снижение уровня трансакционных издержек (издержек свершения сделок), что, при прочих равных условиях, уже стимулирует экономический рост и повышает его эффективность.

Дифференциация прав собственности предполагает специализацию субъектов в осуществлении отдельных правомочий, что значительно повышает эффективность их действий, способствует наработке стандартных процедур деятельности и приводит к уменьшению трансакционных издержек. Таким образом, преобразования собственности для стимулирования экономического роста с позиции неоинституционального подхода должны снижать трансакционные издержки и основываться на процессах спецификации и дифференциации прав собственности.

Данный подход имеет преимущественно микроэкономическую направленность и призван обосновать способность рыночной системы к коррекции своих «изъянов» и «провалов» самостоятельно, без вмешательства государства. Так, внешние эффекты (экстерналии) вполне устраняются переуступкой соответствующих прав собственности заинтересованным субъектам. Макроэкономический аспект изменений собственности при этом принимает вид институциональной динамики и выражается в соответствующих правилах, нормах и традициях конкретно-исторического характера. Основой возникновения и исчезновения тех или иных институтов выступает закон естественного отбора, – выживает та институциональная структура, которая доказывает свою способность уменьшать трансакционные издержки.

В условиях естественно эволюционирующей экономики спецификация и дифференциация прав собственности, требующие только адекватного юридического оформления, вполне способны обеспечить достаточные условия для устойчивого экономического роста и повысить его эффективность за счет более полного использования интенсифицирующего воздействия ресурсов.

Учеными признается распределение вкладываемых в развитие системы ресурсов по двум направлениям: на поддержание определенного уровня стабильности системы и на повышение ее интенсивности, на ее развитие.

Поскольку правовая определенность и защищенность собственности повышает предсказуемость и устойчивость системы, то стабилизирующее воздействие ресурса минимизируется и возрастает его интенсифицирующее воздействие, повышается реальная отдача ресурса, стимулируется эффективный экономический рост.

Но в экономике реформируемой, нестабильной и несбалансированной, с неразвитыми конкурентными отношениями данных изменений собственности для стимулирования экономического роста недостаточно – не имея исторически сложившейся институциональной опоры и внутренних механизмов саморегуляции, спецификация и дифференциация прав собственности приведет только к консервации сложившихся неэффективных отношений собственности. В условиях переходной экономики без системных преобразований собственности, макроэкономических ее преобразований в сочетании с формированием институтов новой экономической системы не обойтись.

Таким образом, прослеживается определенная взаимодополняемость марксистского и неоинституционального подходов к определению собственности и ее связи с экономическим развитием: макроэкономическая и социально-политическая направленность марксизма органично сочетается с микроэкономическим и конкретно-рациональным анализом неоинституционалистов. Возможность соединения этих двух подходов, отсутствие между ними принципиальных противоречий осознаются учеными и выражаются в выработке интегрированных концепций собственности.

Так, например, В.М. Кульков предлагает синтетическую конструкцию собственности, которая включает в себя четыре уровня: на первом уровне собственность рассматривается как социально-экономическое присвоение (марксистская традиция); второй уровень – рассмотрение собственности как санкционированных поведенческих отношений (теория прав собственности); третий уровень – анализ форм собственности (континентальная модель собственности с единством права собственника), четвертый уровень – представление собственности в виде пучков правомочий (расщепление единого права частной собственности) [29, c.160-169].

Этико-экономический подход предполагает рассмотрение собственности с позиции ее нравственного содержания. Данный подход был широко распространен в общественной мысли Германии и России в XIX – начале XX вв. Знаменитые концепции богочеловечества и космического хозяйства русских философов в настоящее время активно востребуются футурологами-институционалистами. Ключевым моментом в этико-экономической концепции собственности является проблема ответственности собственника перед обществом.

Изначальная данность мира Богом делает невозможным абсолютное владение собственностью. Один из основоположников концепции евразийства С.Л. Франк считал, что «человек – не собственник, а лишь управитель достояния, доверенного ему Богом, а потому обязан распоряжаться им не в своих интересах, а ради осуществления Божией правды на земле» [50]. При этом частная собственность имеет преимущество по сравнению с общей, так как содержит ограничение индивидуальных притязаний признанием правомерности чужих притязаний.

Распространение и рассмотрение принципов этической экономии как условий эффективного экономического порядка – логическое продолжение концепций неоинституционализма, изучающих нормы поведения людей [24]. Собственность в рамках данного подхода понимается как неотъемлемое свойство личности человека, неразрывно связанное с его духовным самосовершенствованием. Именно такое понимание собственности стало основой протестантской этики предпринимательства и определило духовный смысл капитализма эпохи свободной конкуренции.

С ростом экономической значимости человеческого фактора, с обострением глобальных проблем развития человечества обращение к нравственной составляющей общественного производства становится все более актуальным. Эффективность социо-культурных факторов экономического роста оценивается наравне с признанным «локомотивом» человеческого развития – научно-техническим прогрессом. Национальная идея, внутреннее единение населения страны неоднократно доказывали свою способность многократно усиливать действие антикризисных и реформаторских программ.

Отсутствие идеологического обоснования, стратегической цели развития в немалой степени обусловили неэффективность российских преобразований. Интенсивные поиски национальной идеи, осуществляемые в настоящее время, служат дополнительным тому подтверждением.

Функциональный подход трактует собственность как обычный элемент социально-экономической системы, подчиняющийся общим правилам рациональности и максимизации прибыли. Преобразования собственности рассматриваются как инструменты повышения мотивации к высокопроизводительному труду. Соответственно, различные программы наделения работников собственностью выступают основными формами стимулирования экономического развития.

70-е годы XX века стали временем активного поиска методов и способов повышения экономической эффективности за счет расширения круга собственников. Концепции «народного капитализма», «экономики участия», «экономики партнерства», «собственности у трудящихся», «участия в прибыли», «демократизации собственности», «акционерной собственности работников», ЭСОП, «коллективных», «кооперативных» и «народных» предприятий, – все они отражали необходимость повышения активности работников и создания у них мотивации собственника.

Программы преобразования собственности чаще всего поддерживались государством через предоставление различных налоговых льгот. Благодаря этому осуществлялась английская программа участия по схеме APS (распределение акций между персоналом), по которой фирма образует трастовый фонд, приобретающий акции и управляющий акционерным капиталом от имени наемных работников; акции при этом распределялись в зависимости от размеров заработной платы или стажа работы в фирме.

В рамках федерального налогового законодательства был принят и знаменитый план ЭСОП (владение акционерной собственностью компаний работниками), который первоначально представлял собой часть закона о гарантиях доходов для пенсионеров. Компания путем выкупа акций создавала гарантийный пенсионный фонд для своих сотрудников. Уходя на пенсию, работник получал из этого фонда причитающийся ему акционерный капитал как дополнительное пенсионное обеспечение. При этом средства компании, вносимые на выкуп акций, полностью освобождались от налогов как средства, расходуемые на социальные нужды. Кроме того, ЭСОП был выгоден и для аккумуляции финансовых средств для модернизации производства, так как при выкупе акционерного капитала в пользу работников корпорация получала больше налоговых льгот, чем при любых других вариантах инвестиций и социальных, выплат. Даже кредит для такой покупки был самым дешевым. Не облагались налогом и дивиденды но акциям. Кроме того, передача собственности компании ее работникам, получение ею статуса коллективного предприятия по закону защищает фирму от возможных поглощений со стороны контрагентов.

В результате осуществления различных программ участия работников в собственности наблюдалось повышение производительности труда и улучшение социального климата на предприятии. Действие данных программ эффективно только при устойчивом расширенном воспроизводстве, при котором владение собственностью предприятия имеет содержательную основу в виде дополнительного дохода для работника. В условиях экономического спада, отсутствия прибыли у предприятия акции выражают лишь номинальное право на доход и не влияют на производительность.

Перечисленные подходы к анализу собственности и ее связи с экономическим ростом имеют общий недостаток, – все они так или иначе определяют собственность с позиции соответствующей экономической парадигмы и в строгом соответствии с ее принципами.

Для того, чтобы оценить, насколько трактовка собственности определяет характер ее преобразований для стимулирования экономического роста, обобщим позиции различных подходов (табл. 1.1).

Таблица 1.1

Основные подходы к определению собственности и характер преобразования ее для стимулирования экономического роста

Подход

Характеристика подхода

I. Происхождение собственности и ее понимание

1. Марксистский

Собственность порождается противоречиями трудовой деятельности, представляет собой социально-экономическую форму производства.

2. Неоинституциональный

Собственность – результат общественного договора, определяется как поведенческие отношения, санкционированные обществом, по поводу доступа и использования редкого ресурса.

3. Этико-экономический

Собственность дана Богом, Природой, естественными силами. Представляет собой предметное продолжение личности человека.

4. Функциональный

Собственность порождается принципом рациональности и экономии издержек. Она есть элемент экономической системы, упорядочивающий распределение ресурсов и доходов

II. Экономическое содержание

1. Марксистский

Соединение работника со средствами производства

2. Неоинституциональный

Доступ к благу, объем правомочий по отношению к нему.

3. Этико-экономический

Личная корысть собственника.

4. Функциональный

Масштабы присвоения дохода.

III. Место в социально-экономической системе.

1. Марксистский

Основное производственное отношение, условие и результат производства.

2. Неоинституциональный

Часть институциональной структуры общества.

3. Этико-экономический

Неразрывно связана с личностью человека.

4. Функциональный

Часть социально-экономической системы.

IV. Связь с экономическим ростом.

1. Марксистский

Через разрешение противоречия между производительными силами и производственными отношениями (в основе которых – отношения собственности).

2. Неоинституциональный

Через уменьшение трансакционных издержек, минимизацию отвлечения ресурсов на процессы стабилизации экономической системы, эффективное распределение ресурсов.

3. Этико-экономический

Через раскрытие всех потенций личности, ее божественного происхождения.

4. Функциональный

Через формы реализации собственности – доход, управление, финансирование и т.д.

V. Направления, способы воздействия на экономический рост.

1. Марксистский

Через мотивацию к деятельности и интересы работника.

2. Неоинституциональный

Через нормы и правила поведения хозяйствующих субъектов.

3. Этико-экономический

Через мотивацию хозяйствующего субъекта, его ответственность перед Богом и людьми.

4. Функциональный

Через мотивацию к деятельности и интересы работника.

VI. Механизмы, методы воздействия.

1. Марксистский

Уменьшение степени отчуждения работника от средств производства, обобществление производства.

2. Неоинституциональный

Спецификация и дифференциация прав собственности.

3. Этико-экономический

Религиозное и социальное воспитание, идеологическая обработка.

4. Функциональный

Распределение дохода через титулы собственности.

VII. Сопутствующие мероприятия.

1. Марксистский

Политические преобразования.

2. Неоинституциональный

Правовое регулирование.

3. Этико-экономический

Создание соответствующей инфраструктуры (общественные центры, религиозные учреждения, цензура и т.д.).

4. Функциональный

Конкретно-экономическое регулирование посредством инструментов денежно-кредитной и фискальной политики.

VIII. Результаты воздействия.

1. Марксистский

Создание общих условий для эффективной хозяйственной системы через устранение препятствий в виде устаревшей системы производственных отношений.

2. Неоинституциональный

Создание условий для эффективного распределения ресурсов.

3. Этико-экономический

Ответственный собственник, минимизирующий отрицательные экстерналии.

4. Функциональный

Повышение производительности труда, экономический рост.

IX. Границы эффективного применения.

1. Марксистский

При макроэкономическом уровне воздействия (управление потоками функциональных капиталов).

2. Неоинституциональный

При микроэкономическом уровне воздействия и ориентации на обеспечение эффективного обмена.

3. Этико-экономический

При выработке идеологического обоснования тех или иных системных преобразований в обществе.

4. Функциональный

При микроэкономическом уровне воздействия и ориентации на обеспечение максимального дохода.

X. Ограничения в стимулировании экономического роста.

1. Марксистский

Отсутствуют инструменты для микроэкономического регулирования; в преобразованиях собственности доминирует социально-политическая направленность.

2. Неоинституциональный

Отсутствуют механизмы макроэкономического регулирования в условиях формирования новых отношений собственности, требуются первоначальные институты и процедуры; в преобразованиях собственности доминирует правовая направленность.

3. Этико-экономический

Воздействие на экономический рост опосредованно сознательно определенными целями, которые могут не соответствовать реальному развитию производительных сил в стране; в преобразованиях собственности доминирует религиозно-духовная направленность.

4. Функциональный

Не дееспособен в условиях переходных процессов, ломки сложившихся функциональных связей; в преобразованиях собственности доминирует конъюнктурно-экономическая направленность.

Каждый из приведенных подходов содержит лишь часть способов, методов и механизмов воздействия на экономический рост, ориентирован на применение только при определенных состояниях экономической системы. Поэтому для выявления реального потенциала собственности в стимулировании экономического роста необходим анализ собственности как таковой, с привлечением и разумным использованием всех подходов.

Большая часть исследований по теории собственности начинается с анализа ее содержания.

Место категории собственность в системе общественных отношений представлена на рис. 1.1.

Важное положение занимает оценка формы собственности. Форма собственности – это критерий, характеризуемый по признаку субъекта собственности, т.е. определяющий принадлежность разнообразных объектов собственности субъекту.

Рис. 1.1 Место и роль собственности в системе общественных отношений

Управление муниципальной собственностью представляет собой управление ее воспроизводством, использованием и трансформацией. Важнейшей функцией управления является координация взаимодействия между субъектами муниципальной формы собственности, а также с субъектами, имеющими другие формы собственности. При управлении муниципальной собственностью необходимо учитывать требования рыночных законов (конкуренцию, спрос, предложение, стоимость и т.д.), т.к. ее воспроизводство осуществляется в условиях рыночных отношений.

Опираясь на институциональный подход, управление муниципальной собственностью можно определить как систему организационно-экономических отношений между различными субъектами (субъектами и менеджерами) по поводу организации воспроизводства и использования объектов муниципальной собственности посредством организационно-экономических функций, форм и методов с целью обеспечения основополагающих социальных и экономических интересов местного сообщества. Такое определение одновременно отражает целевую, воспроизводственную и функциональную составляющие.

При управлении муниципальной собственностью реализуется система функций, включающая прогнозирование, планирование, организацию, мотивацию, координацию, контроль и т.д. При этом могут быть использованы административные, экономические и другие методы.

1.2. Принципы арендных отношений и экономический механизм аренды муниципальной собственности

В переводе с латинского аренда означает найм или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Современное понимание аренды восходит к классическим принципам римского права о разграничении понятий собственника и пользователя имущества.

Кошкин В.И. дает следующее определение аренды: «аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности» [57, c.329].

В зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственником целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте. Виды и формы аренды представлены на рис. 1.2.

Рис. 1.2 Виды и формы аренды

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению аренды. Дохода, выкупу имущества и т.д. Формы и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства. Принципы аренды представлены на рис. 1.3.

Рис. 1.3 Принципы аренды

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц.

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход.

С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, – расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов к непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывaeт их не только в улучшении личного потребления, но в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации – прироста совместной собственности.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество государственной собственности, право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы (рис. 1.4).

Рис. 1.4 Экономические отношения при арендной деятельности

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей.

В них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Любое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя, либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высока арендная плата снижает материальные стимулы или даже включает объекты из производительного использования.

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. В долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента: состав платежей; размер платежей; способы (методы) расчетов.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительно размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

-         амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

-         средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);

-         налог на имущество (Ни);

-         часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.:

Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па.

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (рис. 1.5). В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.

Действующий в настоящее время Гражданский кодекс впервые рассматривает аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового регулирования. Специальные нормы (статьи 650-655), предусматривающие особенности аренды зданий и сооружений объединены в отдельный параграф и играют приоритетную роль по отношению к общим положениям об аренде.

Рис. 1.5 Виды и формы арендных платежей

Законодательно утверждено, что к нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей.

Одновременно следует отметить, что и жилые здания зачастую могут иметь нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т.п.).

Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками. Здание должно быть принято в эксплуатацию.

В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридических и физических лиц. Комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации в свою очередь ведут учет государственной собственности находящейся на территории субъектов и ее реестр. Органы местного самоуправления – учет объектов муниципальной собственности и их реестр.

В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны индивидуально-определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

Данный вид арендных сделок предусматривает передачу как самих зданий или сооружений, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Законодательство допускает возможность проведения субъектами Российской Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания (нежилого помещения). При этом здание должно относиться к государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. С победителем конкурса или аукциона заключается договор аренды здания (нежилого помещения).

В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды здания или сооружения – простая письменная путем составления одного документа подписанного сторонами (договора). Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи.

Кроме того, договор аренды заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

1.3. Принципы управления муниципальной собственности в транзитивной экономике России

Современное состояние в реализации экономического содержания собственности в России – есть следствие трех процессов: социалистического периода ее существования, учитывать который нужно будет по крайней мере до тех пор, пока не сменятся поколения, которые жили в этом обществе и помнят о нем; реформаторского преобразования собственности, узловым моментом которого является процесс приватизации; и постприватизационного периода, когда экономика начала вырабатывать внутренние механизмы воспроизводства и функционирования новых форм собственности.

В условиях транзитивной экономики происходит преобразование отношений собственности. Преобразование отношений собственности – процесс непрерывный, он протекает на макро- и микроуровне, в вертикальном разрезе и в горизонтальном, стихийно и в рамках экономической политики государства.

Преобразование отношений собственности по вертикали представляет по сути процесс разгосударствления – уменьшение роли государства в экономике на микро- и макроуровне. Стихийно этот процесс протекает в условиях экономического подъема. Сознательно на это идут, стремясь решить какие-либо макроэкономические проблемы (например, снижение нагрузки на госбюджет, борьбы с инфляцией или масштабного преобразования экономической системы)

В рамках разгосударствления осуществляется передача прав собственности из центра на нижестоящие уровни управления – на уровень субъектов федерации, муниципальный или на уровень отдельного предприятия. При этом следует иметь в виду, что, формально оставаясь собственником, государство может фактически утратить контроль, если будет не в состоянии отслеживать, регулировать и контролировать адекватное использование своей собственности. В этом случае процесс примет стихийный характер до полной потери управляемости экономикой и собственностью, до стихийного передела собственности, стихийной приватизации методами доэкономического характера. Именно этот процесс наблюдался в России в конце 80-х годов. В период реформ этот процесс принял вид передачи в региональную и муниципальную собственность неприбыльных и социально-значимых производств. Формально в рамках разгосударствления можно рассматривать и преобразование государственных предприятий в акционерные общества с сохранением контрольного пакета (или золотой акции) за государством. Но при этом возникает прежняя проблема – разделение собственности и управления в условиях слабости или коррумпированности государства делает реальным собственником управленца, и в этом случае происходит скрытая приватизация, размывание государственной собственности.

Вторым элементом разгосударствления является приватизация, на макроуровне предполагающая расширение частного сектора, увеличение его влияния на принятие государственных решений, увеличения его доли в ВНП. На микроуровне этот процесс выражается в передаче собственности государства в частные руки. Строго говоря, сам термин приватизации предполагает только частные руки, но не руки коллектива или акционерного общества, – в этих случаях скорее следует вести речь о разгосударствлении, но поскольку приватизация – его внутренний момент, то с практической точки зрения эти различия существенной роли не играют. По крайней мере, в России программа приватизация охватила все эти процессы.

Третья составляющая разгосударствления – легализация теневых отношений собственности, их юридическое закрепление. Этот процесс обычно сознательно не регулируется и имеет колебательный характер, – уменьшается или увеличивается в зависимости от поведения государства и его силы.

Горизонтальный разрез преобразований отношений собственности включает в себя изменения непосредственно на уровне хозяйствующих субъектов и выражается в появлении новых отношений собственности, в передаче прав собственности от неэффективных собственников к эффективным. Такие процессы протекают в экономике постоянно, могут иметь разные формы и направленность и подтверждают формирование внутреннего механизма воспроизводства собственности. Подобное преобразование собственности начинает доминировать в условиях стабильной экономики, после завершения периода активных реформаторских действий.

Все выделенные потоки преобразования собственности переплетены между собой, взаимопереходят, дополняют, а иногда и противоречат друг другу. Общая картина вырисовывается только при комплексном анализе всех этих направлений. До сих пор определяющим фоном при этом выступает процесс приватизации, его результаты и последствия.

При анализе процесса приватизации очень часто обращаются к китайскому варианту реформ, где преобразование собственности долго осуществлялось в русле разгосударствления, без коренного разрушения ее государственной сути. Насколько необходима была приватизация и насколько оправдан ее шоковый вариант в России остается предметом дискуссий. Необходимость осуществления именно такой приватизации обычно объясняют действием четырех факторов.

Во-первых, необходимостью направить стихийный передел собственности в законное русло. Идеологи шоковой приватизации утверждают, что без нее страна погрязла бы в криминале, бесконечном переделе собственности, возможно даже в гражданской войне. И, безусловно, без легализации процесс растаскивания собственности, ее проедание шли бы гораздо интенсивнее.

По поводу гражданской войны можно еще поспорить, поскольку отнимали не лично у каждого, не у конкретных людей как это было во время Великой Октябрьской, а у абстрактного государства, обворовывать которое было делом доблести многомиллионной армии несунов. По сему переход собственности в руки директората путем стихийной, подспудной приватизации скорее всего никаких социальных волнений не вызвал бы. У советского народа отсутствовал вкус к собственности, и конкретно каждым (в том числе и большинством директоров) она понималась в своем исходном и самом неразвитом состоянии – как нечто утилитарное.

Не вызывает сомнения другое, – в условиях слабого, распадающегося государства продолжать дозированное, экономически целесообразное и контролируемое наделение собственностью было просто невозможно. Система партийной ответственности – единственный регулятор действий хозяйствующих субъектов – рухнула, государственная вертикаль как таковая долгое время находилась в тени партийной и была слаба и неотстроена. В этих условиях приватизация выступила как способ укрепления государственности, как способ контроля за ощутившими свободу и безответственность управленцами, за местными руководителями. Раздавая собственность, государственная вертикаль окрепла, набрала авторитет и в какой-то степени коррумпировалась.

Во-вторых, приватизация должна была создать эффективного собственника, который поднял бы экономику. Эта задача ни практически, ни теоретически не рассматривалась как первоочередная и носила декларативно-аксиоматичный характер, – куда же без эффективности. Было совершенно ясно, что частная собственность сама по себе, без росших вместе с ней институтов общественного контроля, без равенства возможностей хозяйствующих субъектов, явление скорее деструктивное, чем полезное. Частнособственнический интерес базируется на утилитаризме и в этом своем первичном проявлении угнетает и материальность, и доходность собственности. Единственным положительным моментом является то, что такой интерес повышает активность индивида и дает ему шанс с течением времени переориентироваться на долгосрочные модели хозяйственного поведения. Кроме того, сама индустриальная экономика не может воспроизводиться в руках персонифицированного предпринимателя, поэтому фетишизация частной собственности – прямой путь к расчленению индустриального базиса страны. Следует также вспомнить, что нереализованное экономическое содержание собственности у ее потенциального владельца никаких стимулов к эффективной деятельности не пробуждает, отношения между ними опять-таки ограничиваются первичным утилитарным мотивом – польза здесь и сейчас и как можно больше.

Все это осознавалось приватизаторами. Так. А. Чубайс утверждал в знаменитой монографии «Приватизация по-российски», что «создание частной собственности в России – это абсолютная ценность. И для достижения этой цели приходится иной раз жертвовать некоторыми экономически эффективными схемами. Такая материя, как экономическая эффективность существует в режиме год, два, десять лет. Частная же собственность работает сотни, тысячи лет»[45]. Это заявление философски безупречно; рано или поздно все приходит в соответствие с целесообразностью и здравым смыслом. Не всем, правда, удается до этого дожить.

В-третьих, приватизация нужна была для реализации первоочередных политических задач: разрушения планово-административной системы, обеспечения основы для построения рыночной системы, создания социальной базы поддержки реформам, укрепления государственности и власти, получения кредитов от МВФ. В краткосрочном периоде всего этого удалось достигнуть. Но с позиции долгосрочной оказалось, что инвестиции идут не туда, где подтверждается верность демократическим реформам, а туда где существует стабильная и эффективная экономика, причем объем этих инвестиций на порядок-два перекрывает вымоленные кредиты. Что социальная поддержка реформ в условиях массового обнищания и разгула преступности ограничивается 5% населения. Что раздаточный характер отношений государства с экономическими и политическими субъектами и управленческая вертикаль, основанная на этом, сворачиваются вместе с исчерпанием того, что раздают.

В-четвертых, сработал субъективный фактор, – номенклатура (в основном недокормленная – мелкая и средняя) жаждала отдаться настоящему богатству, в полной мере насладиться страстью к потреблению.

Таким образом, необходимость осуществления приватизации, причем шоковой, масштабной была обусловлена текущими задачами укрепления государственности, разрушения социализма, минимизации криминальных процессов, а также наличием глубокой заинтересованности в появлении частного собственника среди потенциальных претендентов на это.

Преобразование собственности приняло вследствие этого характер краткосрочной ориентации с нацеленностью па решение конъюнктурных проблем. В экономическом содержании собственности начинает доминировать утилитаризм. Россия вступает в эпоху «первоначального проедания капитала».

Первый этап приватизации – ваучерная (чековая) приватизация (1992-1994 гг.) – успешно воплотил заданный характер преобразования собственности. Преимущественно негативная оценка этого этапа лишнее подтверждение деструктивности первоначальных ее установок.

Конъюнктурно-политический характер преобразования собственности обусловил соответствующие формы и методы реализации. Ваучерный механизм сразу признавался неэффективным, это была дань популизму, плата за поддержку реформаторских действий. В результате его использования был дан импульс развитию в России англо-американской модели капитализма с множеством мелких собственников и доминированием менеджеров, с финансовыми спекуляциями, пирамидами, захватами контрольных пакетов акций и т.д. Это продолжило традицию разделения собственности и управления и оппортунистического поведения менеджеров, сложившуюся еще в советское время. Поскольку эффективных механизмов защиты от этого выработано еще не было, деструктивное влияние управляющего с властью без ответственности усилилось. Параллельно шел процесс скупки акций директорами, превращение их в собственников-управленцев. Здесь мотивы «сбора урожая» были менее заметны, но сохранялись – директора приватизировали предприятия и продавали их.

Ваучеризация закладывала основу для дальнейшего передела собственности, причем без решения вопроса о процедуре первоначального наделения собственности, а значит и без создания механизма, который обеспечивал бы легитимность этого процесса.

В итоге первый этап приватизации скорее проявил проблемы преобразования собственности, чем их решил. Предполагающаяся череда переделов собственности, полная оторванность от экономических задач, отсутствие процедуры легитимного наделения собственностью лишь усилили утилитарность экономического содержания собственности, никак не способствуя развитию других ее свойств.

На втором этапе приватизации – денежном (1995-1996 гг.) в качестве главных действующих лиц выступили финансовые институты, преимущественно коммерческие банки. Их активное участие в залоговых, денежных, специализированных аукционах, в инвестиционных и коммерческих конкурсах, в операциях с Ценными бумагами придали преобразованиям собственности преимущественно спекулятивный характер. Лишь немногие крупные финансовые структуры могли позволить себе стать хозяином реальной собственности с неизбежными инвестиционными вложениями и значительно более низкой прибылью, в экономическом содержании собственности стал доминировать специфический сплав утилитарности и доходности в полном отрыве от материальности. Экономика страны сконцентрировалась в финансовом секторе, поведение хозяйствующих субъектов определялось рентоигровыми мотивами. Прибыльность передела собственности оставляла мало шансов на развитие ее материальности.

С 1997 г. Россия переходит к третьему этапу приватизации – по индивидуальным проектам с акцентом на эффективное управление государственной собственностью и отказом от рассмотрения приватизации как средства пополнения доходов госбюджета. Новая стратегия предусматривает обязательную реструктуризацию, финансовое оздоровление, переход к индивидуальному подходу с предпродажным циклом (раскрытие информации об объекте приватизации, отсроченная продажа акций, передача в доверительное управление), а также ориентируется на идею партнерства государства, предпринимателя и работника.

Этот этап совпадает с послереформенным горизонтальным преобразованием собственности, поскольку начинают доминировать принципы эффективного функционирования собственности, создаются основы внутреннего механизма ее воспроизводства. Крах финансовой экономики в 1998 г. послужил стихийным регулятором чрезмерного развития свойств прибыльности и утилитаризма.

Таким образом, период приватизации, не создав эффективного собственника, не реализовав экономического содержания собственности, породив чрезмерное развитие утилитаризма и прибыльности, все же привел экономику к началу неразрывного единства и сбалансированности утилитарности, материальности и прибыльности собственности.

Основу современного состояния преобразований собственности составляют два процесса – ее горизонтальное перераспределение и колебание масштабов теневой экономики. Подобная ситуация свидетельствует о наступлении в экономике некоторого равновесного состояния. Состояние вполне удовлетворительное и одновременно весьма опасное – создается угроза зависания экономики на низком уровне равновесия с последующей потерей перспектив экономического роста. С точки зрения экономического содержания собственности это соответствует неразвитому равновесию ее свойств, регулируемому посредством стихийного механизма – чрезмерное развитие одного из свойств собственности подрывает свое собственное существование. Балансировка будет происходить в виде экономических кризисов, и равновесие будет устанавливаться на все более низком уровне.

Горизонтальное преобразование собственности даже при формировании эффективного собственника к качественным изменениям ситуации не приведет. Банкротства, поглощения и слияния, – все эти процессы имеют микроэкономический характер и в лучшем случае могут создать некие островки благополучия, но не простимулировать общий экономический рост.

Выход видится в обеспечении макроэкономического движения собственности как единства функциональных капиталов. Взаимосвязь утилитарности, материальности и прибыльности как свойств экономического содержания собственности по сути есть сбалансированное и взаимозависимое единство движения производительного и финансового капитала. Для реализации этого движения в настоящее время нужна помощь государства, которое должно наполнить финансовые потоки за счет предотвращения утечки капитала (13-14 млрд. долл. в год), уменьшения долговой нагрузки на бюджет (12-17 млрд. долл. ежегодно) и направления девальвационного ресурса экспортных отраслей (15-17 млрд. долл. в год) на технологическую модернизацию экономики. Вторая задача государства – обеспечить в условиях неопределенности и риска вложений, низкой капиталоотдачи слияние аккумулированных финансовых ресурсов с процессом модернизации и инноваций. В результате экономическое содержание собственности получит возможность реализоваться на макроуровне, а экономика – преодолеть инвестиционный разрыв и выйти на путь устойчивого эффективного роста.

Таким образом, оценивая воздействие преобразований собственности на экономический рост, можно отметить, что это воздействие генетически обусловлено общей целью их существования – производством и присвоением прибавочного продукта; оно нелинейно, опосредовано и требует соотнесения с конкретно-историческим состоянием социально-экономической системы.

Так, при переходных процессах динамика прав собственности или изменение ее форм определяющего воздействия на экономический рост не оказывают, поскольку в этих условиях доминирует системное преобразование собственности на уровне изменения ее экономического содержания (происходит смена целей общественного производства). Соответственно, попытки простимулировать экономическое развитие только посредством манипулирования формами собственности (что происходит на более низком уровне – уровне конкретизации собственности) обречены на неудачу. Данная ситуация требует дополнительных мероприятий по обеспечению сбалансированной реализации экономического содержания собственности в виде соответствующей структурной, денежно-кредитной и фискальной политики.

В России преобразования собственности не смогли в полной мере реализовать свое стимулирующее воздействие на экономический рост именно по этой причине – приватизация не изменила ни экономического содержания собственности, ни степени ее реализации.

В настоящее время только мероприятия по обеспечению прибыльности общественного производства позволят собственности реализовать свое экономическое содержание и обеспечить условия для устойчивого экономического роста.

Формирование новых отношений собственности в Российской Федерации началось в конце 1990 года путем разделения бывшей общенародной (государственной) собственности на собственность Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальную собственность. В дальнейшем путем приватизации значительная часть объектов государственной и муниципальной собственности перешла в частные руки. С принятием Конституции РФ 1993 года, а затем и Гражданского кодекса РФ, отношения собственности получили свое развитие: названными основополагающими законодательными актами было гарантировано многообразие и равенство различных форм собственности, в т.ч. право муниципальных образований на обладание собственностью, на участие в гражданско-правовых отношениях наравне с другими субъектами, а также право на создание муниципальных предприятий и учреждений. В сегодняшних условиях все муниципальные образования активно используют предоставленные им права и создают муниципальные предприятия. При этом в качестве организационно-правовой формы таких предприятий избираются муниципальные унитарные предприятия, которые наделяются муниципалитетами (собственниками) имуществом на праве хозяйственного ведения. В то же время, создание и организация деятельности унитарных предприятий связаны с целым рядом проблемных аспектов, касающихся как наделения таких предприятий имуществом, так и организацией процессов управления и контроля за деятельностью предприятий. Предусмотренный Гражданским кодексом РФ Закон об унитарных предприятиях до настоящего времени не принят, а норм самого Кодекса зачастую оказывается недостаточно для правильного и комплексного регулирования всех отношений в данной сфере.

В сложившихся условиях муниципалитетам необходимо самостоятельно осуществлять регулирование отдельных отношений в сфере создания и организации деятельности муниципальных предприятий. Учитывая то обстоятельство, что количество муниципальных унитарных предприятий весьма значительно и колеблется от 5-7 в небольших муниципалитетах до 30-50 в более крупных, роль этих предприятий для реализации функций местного самоуправления, а также специфику отношений между муниципалитетом – собственником передаваемого имущества и названными предприятиями, использующими это имущество, а нередко – и особенности финансирования таких предприятий, следует отметить важность правильного и взвешенного регулирования этих отношений.

1.4. Методика оценки муниципальной собственности

В период становления и развития рыночных отношений резко обострились проблемы собственности. В связи с этим необходимым является разработка методики оценки муниципальной собственности.

В настоящее время комплексной методики оценки управления муниципальной собственности не разработано, поэтому приведем альтернативный вариант методики оценки муниципальной собственности на основе данных, имеющихся в статистических сборниках.

Методика оценки муниципальной собственности состоит из двух этапов.

Первый этап: анализ тенденций. В рамках данного этапа производится расчет удельного веса показателя (УВ_П).

Расчет производится по следующей формуле:

,                                        (1.1)

где    ЗП – значение показателя;

СП – общая сумма всех показателей за период.

Также можно рассчитать годовые темпы роста (ΔТ_р) могут быть определены как разница между темпами роста и 100%:

,                                                (1.2)

где    p_i – значение показателя за отчетный период;

         p₀ – значение показателя в базисном периоде.

Удельный вес показателя рассчитывается в таблицах о количестве организаций и развитию форм собственности, распределение учтенных в ЕГРПО хозяйствующих субъектов по формам собственности, наличие жилищного фонда по формам собственности.

В конечном варианте заполняются табл. 1.2-1.3.

Анализ проводится по оценке форм собственности. По окончанию анализа заполняется табл. 1.2.

Таблица 1.2

Количество организаций и развитие форм собственности

Число организаций

единиц

в процентах к итогу

i-ая отрасль

–

–

…

n-ая отрасль

–

–

ИТОГО:

–

–

Таблиц 1.3

Распределение учтенных в ЕГРПО хозяйствующих субъектов по формам собственности, в процентах к общему количеству

Общее количество

В том числе по формам собственности

Государственная и муниципальная

частная

Смешанная российская

Всего учтенных субъектов

–

–

–

–

Из них:

–

–

–

–

i-ая отрасль

–

–

–

–

…

…

…

…

…

n-ая отрасль

–

–

–

–

В связи с тем, что примерно 80% жилищного фонда находится в муниципальной собственности, далее будет проведена оценка состава жилищного фонда.

Анализируется наличие жилищного фонда по формам собственности. По окончанию заполняется табл. 1.4.

Таблица 1.4

Наличие жилищного фонда по формам собственности (в процентах к итогу)

1991

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

Весь жилищный фонд

–

–

–

–

–

–

–

–

В том числе:

частный

–

–

–

–

–

–

–

–

Из него:

ЖСК

–

–

–

–

–

–

–

–

государственный ведомственный

–

–

–

–

–

–

–

–

муниципальный

–

–

–

–

–

–

–

–

смешанный

–

–

–

–

–

–

–

–

Важным моментом в условиях переходной экономики является приватизации, в связи с этим необходимо заполнить в табл. 1.5.

Таблица 1.5

Приватизация жилищного фонда (единиц)

1991

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

Приватизировано квартир

–

–

–

–

–

–

–

–

Общая площадь приватизированных квартир, тыс. м²

–

–

–

–

–

–

–

–

Приватизировано комнат

–

–

–

–

–

–

–

–

Общая площадь приватизированных комнат, тыс. м²

–

–

–

–

–

–

–

–

Число деприватизированных жилых помещений

–

–

–

–

–

–

–

–

Общая площадь деприватизированных помещений, тыс. м²

–

–

–

–

–

–

–

–

Данные о составе муниципальной собственности приведены в табл. 1.6.

Таблица 1.6

Муниципальная собственность г.Екатеринбурга (на конец года)

1991

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

Число массовых библиотек

–

–

–

–

–

–

–

–

Библиотечный фонд массовых библиотек, млн.экз.

–

–

–

–

–

–

–

–

Число клубных учреждений

–

–

–

–

–

–

–

–

Число музеев

–

–

–

–

–

–

–

–

Число театров

–

–

–

–

–

–

–

–

Число посещений, тыс.:

—    музеев

—    театров

–

–

–

–

–

–

–

–

Второй этап включает общий анализ положения дел в управлении муниципальной собственности г. Екатеринбурга.

При проведения оценки второго этапа, проводится анализ муниципальной собственности, в итоге заполняются табл. 1.7-1.9.

Таблица 1.7

Состав объектов муниципальной собственности

Объекты муниципальной собственности

2001

2002

2003

2004

жилищный фонд

–

–

–

–

нежилой фонд

–

–

–

–

инженерные коммуникации и основные средства для обслуживания переданного жилого фонда

–

–

–

–

социально-культурного назначения

–

–

–

–

организации, находящиеся в муниципальной собственности

–

–

–

–

Таблица 1.8

Прирост муниципальной собственности

Муниципальная собственность

2001

2002

2003

Принято в муниципальную собственность

–

–

–

Таблица 1.9

Договоры аренды муниципальной собственности

Муниципальная собственность

2001

2002

2004

Нежилых помещений

–

–

–

Земельных участков

–

–

–

Рекламных установок

–

–

–

Таким образом, методика оценки муниципальной собственности представлена на рис. 1.6.

Рис. 1. 6 Методика оценки муниципальной собственности

2. ЭКСПРЕСС-ДИАГНОСТИКА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ Г.ЕКАТЕРИНБУРГА

2.1. Оценка структуры фонда муниципальной собственности

Проведем анализ объектов, находящихся в муниципальной собственности.

Для этого рассчитаем удельные веса к общему итогу, для предприятий различных форм собственности (табл. 2.1).

Таблиц 2.1

Количество организаций и развитие форм собственности

на 1 января 2003 г.

Число организаций

единиц

в процентах к итогу

Торговля и общественное питание

120354

39,1

Промышленность

4252

13,8

Сельское хозяйство

252

0,8

Строительство

3731

12,1

Наука и научное обслуживание

862

2,8

Общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка

1323

4,3

Общественные объединения

1160

3,8

Здравоохранение, физкультура и социальное обеспечение

817

2,6

Транспорт

676

2,2

Связь

125

0,4

Итого

30856

100

Источник: Российский статистический ежегодник. – М., Госкомстат, 2003.

На 1 января 2003 года по сравнению с 1 января 2002 года число учтенных в Едином государственном реестре предприятий и организаций (далее ЕГРПО) субъектов всех отраслей экономики (предприятий, организаций, их филиалов и других обособленных подразделений) увеличилось на 3027 единиц (на 10,9%) и составило 30856 единиц.

Согласно данным таблицы 2.1 видно, на 1 января 2003 г. большую долю составляют предприятия в сфере торговли и общественном питании 120354 ед. или 39,1%. Предприятия промышленности составляют 4252 ед. или 13,8%. В строительстве насчитывается 3731 предприятие или 12,1%. В общей коммерческой деятельности по обеспечению функционирования рынка насчитывается 1323 предприятия или 4,3% от общего количества предприятий. Общественных объединений насчитывается 1160 или 3,8%. В науке и научном обслуживании занято 862 организации или 2,8%. В здравоохранении, физкультуре и социальном обеспечении работает 817 организации или 2,6%. Транспортным обслуживаем занимается 676 организации или 2,2%. В остальных сферах находится менее 1% организации, к ним относится сельское хозяйство – 0,8% (252 организации), связь – 0,4% (125 организации).

Распределение учтенных в ЕГРПО хозяйствующих субъектов по формам собственности представлено в табл. 2.2.

Таблиц 2.2

Распределение учтенных в ЕГРПО хозяйствующих субъектов по формам собственности на 1 января 2003 года

Общее количество

В том числе по формам собственности

государственная и муниципальная

частная

смешанная российская

Всего учтенных субъектов

30856

2180

25369

1005

Из них:

Сельское хозяйство

252

26

211

10

Торговля и общественное питание

12054

156

11244

205

Промышленность

4252

151

3758

148

Строительство

3731

118

3393

120

Наука и научное обслуживание

862

87

679

64

Общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка

1323

17

1172

79

Общественные объединения

1160

3

0

4

Здравоохранение, физическая культура и социальное обеспечение

817

206

507

54

Транспорт

676

76

544

26

Связь

125

13

92

13

Источник: Российский статистический ежегодник. – М., Госкомстат, 2003.

В числе организаций частной формы собственности на 1 января 2003 года 89,0% составляют организации, учрежденные отдельными гражданами РФ, 11,0% – организации, учрежденные юридическими лицами.

Более наглядно распределение сфер деятельности государственных и муниципальных предприятий представлено на рис. 2.1.

Рис. 2.1 Сферы деятельности государственных и муниципальных предприятий в 2003 г.

Согласно таблицы 2.2. и рис. 2.1 видно, что в 2003 г. большинство государственных и муниципальных предприятий занято в здравоохранении – 206, науке и научном обслуживании – 87, промышленности – 151, торговле и общественном питании – 156, транспорте – 76, строительстве – 118, в сельском хозяйстве – 26.

Удельные веса к общему объему предприятий представлены в табл. 2.3.

Таблиц 2.3

Распределение учтенных в ЕГРПО хозяйствующих субъектов по формам собственности, в процентах к общему количеству

В том числе по формам собственности

Государственная и муниципальная

частная

Смешанная российская

Всего учтенных субъектов

7,1

82,2

3,3

Из них:

Сельское хозяйство

10,3

83,7

4,0

Торговля и общественное питание

1,3

93,3

1,7

Промышленность

3,6

88,4

3,5

Строительство

3,2

90,9

3,2

Наука и научное обслуживание

10,1

78,8

7,4

Общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка

1,3

88,6

6,0

Общественные объединения

0,3

-

0,3

Здравоохранение, физическая культура и социальное обеспечение

25,2

62,1

6,6

Транспорт

11,2

80,5

3,8

Связь

10,4

73,6

10,4

По данным таблицы 2.3 видно, что большую часть в общем объеме предприятий и организаций занимают организации находящиеся в частной собственности – 82,2%, в государственной и муниципальной собственности – 7,1%, в смешанной российской – 3,3%.

Если рассматривать только государственную и муниципальную собственность, то сельском хозяйстве находится 10,3% предприятий, в науке и научном обслуживании – 10,1%, в транспорте – 11,2%, в связи 10,4%, в здравоохранении, физической культуре и социальном обеспечении – 25,2%. В остальных сферах, государственных и муниципальных предприятий находится менее 4%, по каждому виду.

Структура жилищного фонда по формам собственности представлена в табл. 2.4.

Таблица 2.4

Наличие жилищного фонда по формам собственности (на конец года, тыс.кв.метров общей площади)

1991

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

Весь жилищный фонд

18460

19569

19710

19945

19913

20201

20687

20961

В том числе:

Частный

2558

8141

9870

8211

10069

11271

11690

12329

из него в собственности граждан

1206

6077

6464

6549

8435

9553

9996

10879

ЖСК

1352

1483

1484

1482

1315

1324

1328

1450

государственный (ведомственный)

9850

1717

1611

1374

1087

964

1118

957

муниципальный

6052

7218

7143

8287

6770

7628

7583

7373

смешанный

0

2493

1086

2073

1987

338

297

301

Источник: Российский статистический ежегодник. – М., Госкомстат, 2003.

Данные таблицы 2.4 в более наглядной форме представлены на рис. 2.2.

Рис. 2.2 Число государственной и муниципальной собственности в жилищном фонде в 2003 г.

Число государственной собственности в жилищном фонде уменьшается, причем резкое снижение произошло с 1991 г. по 1995 г., число собственности снизилось на 8133, далее шел более равномерный процесс. В муниципальной собственности наоборот произошло увеличение в общем составе жилищного фонда, так с 1991 г. оно составляло 6052, а в 2001 г. 7373.

Наличие жилищного фонда по формам собственности в процентах к итогу представлено в табл. 2.4.

Таблица 2.4

Наличие жилищного фонда по формам собственности (в процентах к итогу)

1991

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

Весь жилищный фонд

100

100

100

100

100

100

100

100

В том числе:

частный

13,9

41,6

50,0

41,2

50,6

55,8

56,5

58,8

Из него: в собственности граждан

6,5

31,1

32,8

32,8

42,4

47,3

48,3

51,9

ЖСК

7,3

7,6

7,5

7,4

6,6

6,6

6,4

6,9

государственный (ведомственный)

53,4

8,8

8,2

6,9

5,4

4,8

5,4

4,6

муниципальный

0,3

36,9

36,3

41,5

34,0

37,8

36,7

35,2

смешанный

0

12,7

5,5

10,4

10,0

1,6

1,4

1,4

Согласно данным таблицы 2.4 видно, что доля жилищного фонда в собственности граждан увеличивается и сокращается доля жилищного фонда в государственной (ведомственной) и муниципальной собственности.

Не менее важным моментом в управлении муниципальной собственности является анализ приватизации жилищного фонда.

Рис. 2.3 Динамика благоустройства жилищного фонда

Таблица 2.5

Приватизация жилищного фонда (единиц)

1991

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

Приватизировано квартир

93

1313

9536

8892

6336

5755

5900

7699

Общая площадь приватизированных квартир, тыс. м²

2,0

639,5

426,5

431,0

305,6

291,4

283,7

388,7

Приватизировано комнат

х

506

325

273

216

1587

1044

1111

Общая площадь приватизированных комнат, тыс. м²

х

10,7

8,2

6,5

4,8

27,0

18,4

17,9

Число деприватизированных жилых помещений

х

488

509

8

343

393

383

196

Общая площадь деприватизированных помещений, тыс. м²

х

23,8

24,9

0,5

17,5

19,8

19,3

9,9

Источник: Российский статистический ежегодник. – М., Госкомстат, 2003.

Более наглядно численность приватизированных и деприватизированных помещений представлена на рис. 2.4.

Рис. 2.4. Динамика численности приватизированных и деприватизированных помещений

Согласно данным таблицы 2.5 и рис. 2.4 видно, что большая доля приватизированных квартир отмечается в 1996 г. – 9536, затем идет снижение и уже в 1997 г. – 8892, в 1998 г. – 6336, в 1999 г. – 5755, в 2000 г. – 5900, а с 2001 г. начинается опять увеличение, и численность приватизированных квартир составляет 7699.

Резкое увеличение приватизированных комнат наблюдается в 1999 г. и составляет 1587 комнат, в 2000 г. – 1944, в 2001 г. – 1111.

В муниципальной собственности находятся библиотеки, музеи, театры. Эффективность их работы в библиотеках оценивается фондом литературы, в музеях и театрах – численностью посещений.

Так данные о составе муниципального фонда представлены в табл. 2.6.

Таблица 2.6

Муниципальная собственность г.Екатеринбурга (на конец года)

1991

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

Число массовых библиотек

52

84

82

79

75

71

73

71

Библиотечный фонд массовых библиотек, млн.экз.

5,1

7,1

6,5

6,3

6,2

6,0

6,0

5,9

Число клубных учреждений

86

38

38

38

41

39

37

34

Число музеев

4

4

4

4

4

4

4

4

Число театров

4

5

5

5

5

7

8

8

Число посещений, тыс.:

—    музеев

—    театров

125,5

723,2

94,0

464,3

92,4

344,0

157,2

428,1

106,2

431,2

140,5

494,3

119,5

555,2

121,4

480,2

Источник: Российский статистический ежегодник. – М., Госкомстат, 2003.

По данным таблицы 2.6 видно, что число массовых библиотек в 1991 г. составлял 52 и библиотечный фонд массовых библиотек составлял 5,1 млн.экз. В 1995 г. число массовых библиотек составляло 84, библиотечный фонд массовых библиотек составлял 7,1 млн.экз. В 1996 г. число массовых библиотек составляло 82, библиотечный фонд массовых библиотек составлял 6,5 млн.экз. В 1997 г. число массовых библиотек составляло 79, библиотечный фонд массовых библиотек составлял 6,3 млн.экз. В 1998 г. число массовых библиотек составляло 75, библиотечный фонд массовых библиотек составлял 6,2 млн.экз. В 1999 г. число массовых библиотек составляло 71, библиотечный фонд массовых библиотек составлял 6,0 млн.экз. В 2000 г. число массовых библиотек составляло 73, библиотечный фонд массовых библиотек составлял 6,0 млн.экз. В 2001 г. число массовых библиотек составляло 71, библиотечный фонд массовых библиотек составлял 5,9 млн.экз.

По данным таблицы 2.6 видно, что число клубных учреждений в 1991 г. составляло 86, в 1995 г. – 38, в 1996 г. – 38, в 1997 г. – 38, в 1998 г. – 41, в 1999 – 39, в 2000 – 37, в 2001 – 34.

По данным таблицы 2.6 видно, что число музеев в 1991 г. составляло 4, а число посещений – 125,5 тыс. В 1995 г. число музеев составляло 4, а число посещений – 94,0 тыс. В 1996 г. число музеев составляло 4, а число посещений – 92,4 тыс. В 1997 г. число музеев составляло 4, а число посещений – 157,2 тыс. В 1998 г. число музеев составляло 4, а число посещений – 92,4 тыс. В 1999 г. число музеев составляло 4, а число посещений – 140,5 тыс. В 2000 г. число музеев составляло 4, а число посещений – 119,5 тыс. В 2001 г. число музеев составляло 4, а число посещений – 121,4 тыс.

По данным таблицы 2.6 видно, что число театров в 1991 г. составляло 4, а число посещений – 723,2 тыс. В 1995 г. число театров составляло 5, а число посещений – 464,3 тыс. В 1996 г. число театров составляло 5, а число посещений – 344,0 тыс. В 1997 г. число театров составляло 4, а число посещений – 428,1 тыс. В 1998 г. число театров составляло 4, а число посещений – 431,2 тыс. В 1999 г. число музеев составляло 7, а число посещений – 494,3 тыс. В 2000 г. число театров составляло 8, а число посещений – 555,2 тыс. В 2001 г. число театров составляло 8, а число посещений – 480,2 тыс.

2.2. Анализ управления муниципальной собственностью

В течение 2001 года наблюдался рост муниципального имущества за счет его передачи oт государственных и приватизированных предприятии. В 2001 году принято в муниципальную собственность 653 объекта, из них более 30% составляет жилой фонд. В оперативном управлении и хозяйственном велении органов городского самоуправления находится 5047 жилых домов, l559 объемов нежилого фонда, 3597 объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства, 101 унитарное муниципальное предприятие и 654 муниципальных учреждения (табл. 2.7).

Таблица 2.7

Состав объектов муниципальной собственности

Объекты муниципальной собственности

2001

2002

2003

2004

жилищный фонд

5047

5215

н/д

5354

нежилой фонд

1559

1586

н/д

1624

инженерные коммуникации и основные средства для обслуживания переданного жилого фонда

3597

3646

н/д

3792

социально-культурного назначения

38

47

н/д

50

организации, находящиеся в муниципальной собственности

755

74

765

746

Более наглядно данные табл. 2.7 представлены на рис. 2.5.

Рис. 2.6 Динамика численности состава муниципальной собственности

Нa 01.01.2002 г. в муниципальной собственности находилось 12108 объектов, в том числе: 5215 объектов жилого фондa, 1586 объектов нежилого фонда, 3649 объектов инженерном инфраструктуры и основных средств для обслуживания переданного жилого фонда, 47 объектов социально-культурного назначения, 748 организаций муниципальной собственности, а также оборудование, механизмы, транспорт и прочие основные средства.

В муниципальной собственности в 2004 г. находилось 5354 объекта жилищного фонда, 1624 объекта нежилого, 3792 объекта инженерных коммуникаций и основных средств для обслуживания переданного жилого фонда, 50 объектов социально – культурного назначения, 746 организаций, а также оборудование, механизмы, транспорт и прочие основные средства.

В 2002 году в муниципальную собственность принято 272 объекта остаточной стоимостью 316,5 млн. рублей (табл. 2.8, рис. 2.7). Приращение муниципальной собственности города происходило главным образом за счет передачи предприятиями жилого фонда инженерной инфраструктуры и других объектов.

Таблица 2.7

Прирост муниципальной собственности

Муниципальная собственность

2001

2002

2003

Принято в муниципальную собственность

653

272

364

Число объектов, принятых в муниципальную собственность в 2003 году, составило 364 (105 % от уровня 2002 года). Пополнение муниципальной собственности осуществлялось за счет передаваемого государственными предприятиями и акционерными обществами ведомственного жилья, социальных объектов и инженерных коммуникаций.

В 2002 г. в казну принято 2090 единиц имущества остаточной стоимостью 104 млн. рублей преимущественно производственные помещения машины и оборудование муниципальных предприятий.

По состоянию на 1 января 2003 года в городе функционировало 96 муниципальных предприятий и 669 муниципальных учреждений. Поступления в бюджет от их прибыли в 2002 году составили 605,3 тыс. рублей (в 2001 году – 601,9 тыс. рублей).

Рис. 2.7 Динамика принятия объектов в муниципальную собственность

В казну в 2003 году принято 1083 объекта. Это преимущественно производственные помещения, машины и оборудование муниципальных предприятий.

По состоянию на 1 января 2004 года муниципальное имущество включало: земли города, муниципальные унитарные предприятия и учреждения как имущественные комплексы, объекты недвижимости, имущество, закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, а также пакеты акций и доли, принадлежащие городу Челябинску в уставных капиталах хозяйственных обществ.

В результате использования имущественного комплекса за 2001 год получен доход в сумме 255,8 млн. рублей, что в 1,4 раза больше, чем в 2000 году. В настоящее время удельный вес поступлений, полученных от использования муниципальной собственности, составляет около 8% доходной части бюджета.

За 2001 год почти в 1,5 раза возросли поступления oт приватизации собственности, в 1,43 раза – от аренды муниципальной собственности, в 1,26 раза – от сбора за использование рекламных мест.

Муниципалитет владеет и сдаёт во временное владение и пользование нежилые помещения, земельные участки и рекламное пространство.

По состоянию на 01.01.01 г. в городе действует 1889 договоров аренды нежилых помещений, 3966 договоров аренды земельных участков, из них 1339 договора заключены в 2001 году (табл. 2.8).

Таблица 2.8

Договоры аренды муниципальной собственности

Муниципальная собственность

2001

2002

2004

Нежилых помещений

1889

1780

1751

Земельных участков

3966

5092

н/д

Рекламных установок

н/д

2245

н/д

Более наглядно динамика заключения договоров аренды представлена на рис. 2.8.

Рис. 2.8 Динамика заключения договоров аренды

В 2001 году общая площадь помещений, сдаваемых в аренду (310 тыс.кв.м.), сократилась по сравнению с 2000 годом, в 1,2 раза за счёт передачи в безвозмездное пользование нежилых помещений, занятых бюджетными учреждениями городского подчинения. За счёт уменьшения в 2,4 раза площади, занимаемой арендаторами, относящимся к льготным категориям (в 2,4 раза), совершенствования нормативной базы и проведения жесткой фискальной политики по взиманию денежных средств, сумма арендной платы за нежилые помещения составила 83 млн.руб. и увеличилась в 1,3 раза по сравнению с 2000 годом. Уровень собираемости арендной платы составляет 95%, что выше соответствующего показателя по Уральскому региону.

В 2001 году получение доходов от приватизации возросло по сравнению с 2000 годом в 1,5 раза и составило в абсолютных цифрах 85,2 млн.руб. Малая приватизация завершена и в настоящее время не приватизированными остались часть бань, магазинов, объекты, приватизация которых осуществляется по решению Городской Думы, это объекты здравоохранения и предприятий жилищно-коммунального хозяйства. В связи с тем, что социальные вопросы всегда остаются главными, необходимо сохранить оставшуюся часть бань в муниципальной собственности. Положительным фактором роста доходов явилось не увеличение общего количества приватизированных предприятий, а применение рыночного подхода к оценке стоимости нежилых помещений при их приватизации. Так в 2001 году было приватизировано нежилых помещений общей площадью 44,4 тыс.кв.м., что в 1,8 раз меньше чем в 2000 году, а реальный доход от приватизации нежилых помещений в 2001 году возрос в 1,3 раза к предыдущему году, при этом около 30% проданных нежилых помещений, являются неликвидными подвальными помещениями.

На 01.01.2002 года в городе действовало 1780 договоров аренды нежилых помещении, 5092 договора аренды земли, 2245 рекламных установок различного вида.

В 2002 году доходы от сдачи в аренду нежилых помещений составили 95,9 млн. руб., что на 7% больше, чем в 2001 году. Это стало возможным благодаря усовершенствованию нормативной базы и проведению жесткой фискальной политики взимания денежных средств.

Для увеличения поступлений от сдачи имущества в аренду в 2003 году предполагается выровнять ставки арендной платы, взимаемой за пользование муниципальной недвижимостью, со ставками, сложившимися на рынке недвижимости сократить льготы, а также усилить претензионно-исковую работу с недобросовестными плательщиками.

От аренды земли в консолидированный бюджет за 2002 год получено более 214 млн. рублей (102% к запланированным поступлениям).

В 2003 году приватизировано 296 нежилых помещений, на 108 больше, чем в 2001 году. Увеличение количества приватизированных нежилых помещений связано с тем, что активно выкупались помещения, на пользование которыми были заключены договоры аренды с правом выкупа но вступления в сипу нового Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В 2003 году доходы от приватизации нежилых помещений и продажи 9 пакетов акций в отчетном году составили 140,8 млн. рублей.

В 2003 году приватизация (акционирование, продажа на конкурсе) в основном коснется нерентабельных предприятий, неликвидных или низкодоходных пакетов акций, а также земельных участков.

К 1 января 2004 года заключено 23 договора аренды имущественного комплекса с муниципальными унитарными предприятиями.

К 2004 года заключен 1751 договор аренды недвижимого имущества с индивидуальными предпринимателями, организациями, предприятиями и учреждениями различных форм собственности. Общая площадь объектов недвижимости, переданных в аренду в 2003 г., составила 248,47 тыс. кв. метров.

По договорам аренды за использование муниципального имущества в течение 2003 г. поступило 98,045 млн. рублей. В том числе произведены взаимозачеты за капитальный ремонт в счет арендной платы нежилых помещений на сумму 5,547 млн. рублей.

В 2001 г. продолжалась работа по регулированию земельных отношений, которая была направлена на наведение порядка учета пользователей земельных участков упорядочение процедуры оформления правоустанавливающих документов на предоставление землеотводов, усиление контроля за юридическими и физическими лицами в части оплаты за использование земли.

Принятые меры позволили в отчетном году дополнительно заключить 1339 договоров на аренды земельных участков или более 30% от общего количества и увеличить доходы в 1,65 раза no сравнению с 2000 годом.

Разработан и реализуется механизм привлечения инвестиций в развитие муниципальной собственности. В 2001 году было проведено 4 конкурса инвестиционных проектов по реконструкции объектов социально-культурной сферы, что позволило привлечь более 63 млн. руб. инвестиции.

Показала свою эффективность работа по страхованию муниципального имущества. Так, за 2001 год было заключено 2305 договоров имущественного страхования на сумму 259 млн. руб.

В целях рационального использования бюджетных средств проведена инвентаризация 82 объектов муниципальной собственности, в результате которой реорганизованы или ликвидированы 8 нерентабельных муниципальных предприятии и учреждении.

С принятием нового Земельного кодекса администрации города предстоит проведение комплекса мероприятий по разграничению права собственности на земли города на федеральную, областную и муниципальную. Требуется усилить работу по инвентаризации земель и регистрации землепользователей, развитию рынка земли и увеличению поступлений средств в местный бюджет.

Всего в Реестре муниципальной собственности содержится по состоянию на 01.01.02 г. информация о 11835 объектах. В 2001 году принято в муниципальную собственность 653 объекта, в основном это объекты жилищного фонда (204), инженерные сети (184), оборудование и механизмы (134).

В 2001 г. в реестр муниципального имущества, расположенного на территории города Екатеринбурга, включены: 755 организаций муниципальной собственности; 5047 объектов жилого фонда; 1559 объектов нежилого фонда; 3597 объектов инженерной инфраструктуры и основных средств для обслуживания переданного жилого фонда; 38 объектов социально-культурного назначения.

Муниципальное имущество состоит из земель города, муниципальных унитарных предприятий и учреждений как имущественных комплексов, объектов недвижимости, машин и оборудования, закреплённых за муниципальными предприятиями и учреждениями, а также пакетов акций и долей в уставных капиталах хозяйственных обществ.

Муниципальные унитарные предприятия и учреждения создаются в соответствии с планами и программами социального и экономического развития города для производства продукции, выполнения работ и оказания услуг в целях удовлетворения потребностей населения города и получения прибыли.

В настоящее время в 2002 г. в городе функционирует 101 муниципальное унитарное предприятие, 654 муниципальных учреждений.

В 2001 году заключено 2305 договоров имущественного страхования, это даёт право муниципалитету возмещать убытки в пределах страховой суммы при риске утраты или повреждении нежилых помещений. В 2001 году выплачено арендаторам по наступившим страховым случаям 18,7 тыс.руб. Необходимо в бюджете города предусматривать выделение средств на страхование муниципального имущества, сдаваемого в оперативное управление школам, больницам. За 2001 год общий ущерб от краж муниципального имущества и пожаров в муниципальных учреждениях и предприятиях составил порядка 400 тыс.руб. В случае, если бы муниципальное имущество было застраховано, страховые суммы полностью возместили бы причинённый муниципалитету ущерб. Ужесточен контроль за использованием нежилых помещений, в прошедшем году проведено 480 проверок нежилых помещений на предмет их использования, проведено судебных заседаний по аренде нежилых помещений – 195, принято решений по аренде нежилых помещений – 82.

В 2001 году продолжалась работа, направленная на увеличение доходов местного бюджета от сдачи в аренду временного пользования земельных участков в границах города Екатеринбурга. Из 3966 договоров аренды земли за отчетный год заключено 1339.

В 2001 году поступление земельного налога и арендной платы за землю в бюджеты всех уровней увеличилось по отношению к 2000 году в 1,3 раза и составило 449,4 млн.руб., из них арендная плата за землю составила 120,8 млн.руб., что в 1,7 раза больше по отношению 2000 году.

В 2001 году продолжалась работа по использованию рекламного пространства. Заключено 418 договоров аренды рекламного пространства. По состоянию на 01.01.02 г. в городе размещено 1379 рекламных установок различного вида, в том числе 1100 щитовых установок, 57 брандмаурных панно. Световая реклама делает город освещённым и нарядным, установлено 148 световых коробов, 20 остановочных павильонов, 29 тумб, 25 лайтбоксов. Украшают и дают возможность лучше ориентироваться в городе адресные таблицы, которых установлено 752 единицы, в том числе в 2001 году – 432. Оформлено и освещено 50 витрин магазинов, кафе и офисов. В 2001 году в центре города установлен телетайп, горожане получили дополнительную информацию о жизни города. От использования рекламного пространства поступило денежных средств в размере 16 млн.руб.

Анализ финансово-хозяйственной деятельности муниципальных предприятий показал, что часть из них работала в 2002 году недостаточно рентабельно. В 2001 году планировалось принять меры по оптимизации количества унитарных предприятий.

В целях привлечения инвестиций на проведение реконструкции и капитального ремонта объектов, эксплуатируемых муниципальными учреждениями, проведены конкурсы инвестиционных проектов по реконструкции зданий кинотеатров и благоустройству прилегающих к ним территории. В 2003 году планируется привлечение частных инвесторов для аналогичных работ.

За прошедший год в бюджет города перечислены дивиденды в размере 135 тыс. рублей. Незначительные доходы от использования муниципального имущества в ОАО объясняются тем, что доля муниципалитета в акционерных обществах в среднем составляет от 20 до 35 процентов.

Продолженная в 2002 году работа с неплательщиками арендной платы позволила погасить задолженность в бюджет на 25,4 млн. рублей.

Доходы в городской бюджет, полученные от аренды рекламного пространства, составили 18,3 млн. рублей.

К началу 2004 года в городе действовали 82 муниципальных унитарных предприятия. Для осуществления их финансово-хозяйственной деятельности передано имущество на сумму более 22,5 млрд. рублей.

За период с 2000 года в городе реорганизовано 12 муниципальных учреждений и создано 11 учреждений дополнительного образования детей. Сегодня в городе более 660 учреждений образования, здравоохранения, культуры и спорта. Им передано имущество на сумму более 2,5 млрд. рублей.

В 2004 году была продолжена работа по формированию перечней земельных участков в границах Екатеринбурга, относящихся к муниципальной собственности. В настоящее время Правительством Свердловской области утверждены 124 таких участка площадью 47 га. 490 перечней земельных участков площадью 894 га находятся на рассмотрении в Комитете по управлению государственным имуществом Свердловской области.

В 2003 году поступления платежей в бюджет за аренду земли составили 191,777 млн. рублей при плане 180,0 млн. рублей.

Источником пополнения городской казны стала продажа земельных участков. Если в 2001-2002 годах было подано 226 заявок на выкуп земельных участков, то в 2003 году уже 700. Всего от продажи земельных участков в отчетном году в бюджет города перечислено 41,154 млн. руб. при плане 34,830 млн. рублей.

Поступления от платежей в бюджет города по земельному налогу в 2003 году составили 538,684 млн. рублей или 117,4% от запланированного.

В отчетном году увеличилась продажа объектов недвижимости на аукционе. Таким способом было продано 36 объектов недвижимости и 5 пакетов акций.

На 2004 год утвержден план приватизации муниципального имущества. В соответствии с ним приватизации подлежат объекты, не имеющие социальной направленности, убыточные, а также пакеты акций открытых акционерных обществ, по которым не выплачиваются дивиденды. Запланировано продать пакеты акций 27 акционерных обществ. В 2004 от приватизации муниципального имущества планируется получить 53,2 млн. рублей.

Исполнение городского бюджета за 2003 год по всем видам деятельности Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города составило 936,533 млн. рублей. При этом основные поступления связаны с взиманием земельного налога (более 57 процентов). Средства, полученные от аренды земли, составляют более 20%, аренды нежилых помещений – свыше 10%, продажи земли – более 4%, приватизации муниципального имущества – около 5% от всех средств, полученных от использования всего муниципального имущества.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям (структура представлена в приложении) плановое задание поступления денежных средств за отчетный период выполнил на 101,32 процента. Перевыполнены плановые задания по земельному налогу – 117,36%, поступлениям от аренды земли – 106,54%, нежилых помещений – 102,13%, от продажи земли – 118,16 процента.

Из общего количества действующих МУПов около 55 являются прибыльными. Из своей прибыли за пользование муниципальным имуществом они отчислили в городской бюджет в 2003 году около 991 тыс. рублей. В 2004 году, несмотря на сокращение количества муниципальных предприятий, от их деятельности в бюджет города планируется получить не менее 800 тыс. рублей.

Учитывая результаты проведённых аттестаций и отмеченную текучесть кадров необходимо усиление ответственности отраслевых управлений в подборе руководящего состава и результатах финансово-хозяйственной деятельности МУПов; оптимизации количества унитарных предприятий и учреждений, путём ликвидации, реорганизации и приватизации МП.

Плановое задание по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в 2003 году выполнено на 54 процента, так как приватизация носила заявительный характер. Кроме того, изменение законодательной базы, повлекшее существенное увеличение стоимости приватизированного имущества, показало неподготовленность потенциальных покупателей к новым ценам. Это сказалось на сокращении числа заявок на приватизацию.

Таким образом, одной из главных задач администрации города Екатеринбурга является повышение эффективности управления муниципальным имущественным комплексом города для удовлетворения потребностей населения и увеличения доходов в городской бюджет. В этих целях ведется единый реестр муниципального имущества, усилен контроль за эффективностью использования муниципального имущества, проводится сокращение количества муниципальных предприятий и учреждений.

Принят ряд нормативно-правовых документов в сфере регулирования земельных отношений, аренды муниципального нежилого фонда размещения наружной рекламы, использования муниципального имущества.

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ В СФЕРЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

3.1. Концептуальные основы управления муниципальной собственностью

Собственность города и управление ею являются одним из основных средств реализации социально-экономической политики города. В связи с этим управлению государственной и муниципальной собственности уделяется большое внимание, как со стороны администрации города, так и на уровне субъектов Российской Федерации.

Развитие оценочной деятельности в значительной степени зависит от факторов среды. Концепция управления муниципальной собственностью города оказывают существенное влияние на деятельность профессиональных оценщиков, применяемые методы оценки недвижимости, саму стратегию оценочной деятельности.

Концепция управления муниципальной собственностью города призвана объявить приоритеты в области управления городской собственностью, пути совершенствования нормативной базы и на этой основе гарантировать всем участникам экономических отношений равные условия для коммерческой деятельности.

Концепция определяет основные подходы органов власти города в управлении муниципальной собственностью в городе и предусматривает: цели и задачи управления собственностью города, логику перехода к задачам территориальных и отраслевых органов и отдельных предприятий; методы и механизмы управления, систему учета в целом и по отдельным составляющим.

При формулировании целей и критериев обеспечивается привязка к временной шкале.

Концепция разрабатывается с учетом финансово-экономической ситуации в стране и городе и базируется на основных нормативно-правовых актах Российской Федерации и города.

В пределах срока действия Концепции: районы города муниципальной собственностью до проведения сплошной инвентаризации и разграничения собственности не наделяются, им делегируются только права по управлению; земельные участки не подлежат продаже, за исключением территорий, на которых проводится эксперимент по продаже; созданные после утверждения Концепции унитарные предприятия приватизации не подлежат.

Объекты, находящиеся в муниципальной собственности, включая объекты незавершенного строительства, не имеющие государственной регистрации, не могут быть объектами сделок.

Вопросы управления собственностью города увязываются с бюджетным процессом.

Предпосылками для разработки Концепции явились: необходимость государственного участия в регулировании рыночных отношений, в решении социально-экономических задач города, в удовлетворении потребностей населения в товарах и услугах; возникновение и развитие хозяйствующих субъектов различных форм собственности; противоречия между участниками рыночных отношений; дефицит бюджетных средств, необходимость поиска дополнительных источников дохода городского бюджета и методов экономии ресурсов; необходимость создания благоприятного инвестиционного климата с целью привлечения отечественного и иностранного капитала в экономику города; разработка протекционистской политики по отношению к отечественному производителю для производства конкурентоспособной продукции; практическое отсутствие сформулированных и закрепленных в нормативно-правовой форме интересов города в сфере управления собственностью; общее неблагополучное экономическое и финансовое положение в стране; необходимость завершения работ по разграничению собственности между Российской Федерацией и городом.

В рамках Концепции муниципальная собственность рассматривается в двух ракурсах: как объект (материальные и нематериальные активы – экономический аспект управления); как отношение субъекта (владельца) к объекту (юридический аспект управления), порождающее правомочия владения, пользования, распоряжения.

Основные схемы управления объектами собственности: обладание объектом как ресурсом; получение дивидендов, доходов, гарантий, арендных платежей и т.п.); использование объекта.

Управление отношениями собственности – управление правами владения, пользования и распоряжения (приватизация, аренда, безвозмездное пользование, найм, хозяйственное ведение, оперативное управление, концессия, доверительное управление, залог и т.д.).

Управление собственностью со стороны города осуществляется в отношении: объекта собственности; субъекта управления (управляющего), которому переданы полномочия по управлению объектом собственности.

Управление собственностью включает: нормативные методы – на основе отчетных (в том числе статистических) данных о состоянии объекта управления; сравнительные и прогностические методы, применительно к задачам управления в существующей политической, социальной и экономической ситуации.

Управление собственностью города представляет собой комплекс законодательных, нормативных, административных актов и экономических действий органов власти, объединенных единой политикой и нацеленных на сбалансированное развитие жизнедеятельности городского сообщества.

Целесообразно подробнее остановиться на особенностях управления объектами недвижимого имущества (в частности, жилыми помещениями и домами), находящимися в собственности города.

Размеры собственности (жилищного фонда), а также специфика самого собственника – города, практически исключают правомочия по владению и пользованию жилищным фондом из круга прав собственника. Владение и пользование осуществляется отдельными физическими и юридическими лицами на основании договоров найма, в том числе с правом выкупа, аренды, в том числе с правом выкупа, купли-продажи с рассрочкой платежа и иных договоров.

Возможны два варианта управления муниципальными жилищными фондами: 1) непосредственно собственником; 2) управляющей организацией или компанией через систему договоров по соглашению с собственником.

Комитет муниципального жилья через систему своих подразделений в административных округах на основании ежегодно утверждаемой программы реализации жилья осуществляет распределение и предоставление жилой площади очередникам по месту жительства и организациям. В этом процессе ключевую роль играют такие элементы управления, как принятие решения по постановке гражданина на учет и предоставление ему жилого помещения, основанное на существующей системе законодательных и нормативных актов, контроль за соблюдением очередности и реализацией имеющихся у граждан льгот, выпуск распорядительных документов органа исполнительной власти, осуществление строго их учета и контроля за поступившей и реализованной площадью и др.

Весь комплекс управленческой деятельности по заключению, оформлению, сопровождению, учету, регистрации и контролю за исполнением договоров по использованию жилой площади должен быть сосредоточен в том органе, который осуществляет предоставление и распоряжение этой площадью, т.е. в Комитете муниципального жилья.

Договоры социального, коммерческого найма и аренды совмещают в себе фактически два договора – по пользованию жилым помещением и его техническому обслуживанию. В другом блоке договоров, таких как аренда с правом выкупа, купля-продажа жилых помещений, предоставленных по договору коммерческого найма, иные виды купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, стороной по договору от лица собственника уже выступает не ДЕЗ (Департамент единого заказчика), а Комитет муниципального жилья или уполномоченные Правительством организации.

В зависимости от вида договора, по которому предоставлено жилое помещение, функции по управлению разделились между Комитетом муниципального жилья и ДЕЗ. При этом функции осуществления технического обслуживания, содержания, ремонта и эксплуатации жилищного фонда по всем договорам остались за ДЕЗ.

Арендные платежи, плата за найм, оплата жилья и плата за техническое обслуживание по всем видам договоров поступают в ДЕЗ и используются им на восстановление и капитальный ремонт жилищного фонда и расчета с ресурсоснабжающими и иными подрядными организациями, что также подлежит корректировке, так как арендная плата является доходной статьей бюджета города и должна направляться в бюджет.

В условиях совершенствования системы управления жилищным фондом ДЕЗ необходимо рассматривать как альтернативу управляющей структуры, которая, вместо осуществления только контроля за подрядными организациями, финансирования работ подрядных организаций, выполняющих ремонт и техническое обслуживание, а также осуществления сбора платежей, должна: обеспечить обязательства города по текущему и частично, либо полностью, по капитальному ремонту и обслуживанию жилищного фонда; уметь организовать работу собственными силами; обеспечить максимальную эффективность использования жилищного фонда, инженерного оборудования, внутриквартальных и внутридворовых территорий, объектов внешнего благоустройства и озеленения, уборки и ремонта внутриквартальных проездов и тротуаров; обеспечить максимальную эффективность использования жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования, ДТП, водокачек, тепловых вводов и водостока, внутриквартальных и внутридворовых территорий, объектов внешнего благоустройства и озеленения; обеспечить уборку и ремонт внутриквартальных проездов и тротуаров, обслуживание и ремонт внутренних и наружных систем освещения, лифтового хозяйства; обеспечить арендаторов и нанимателей, владельцев и собственников жилых помещений коммунальными и прочими услугами.

С точки зрения дальнейшего развития жилищно-коммунальной реформы в городе, собственник должен иметь возможность выбора тех управляющих, которые более эффективно, с наименьшими затратами могут управлять переданным ему городским имуществом, комплексно решать поставленные перед ними задачи без ухудшения качества технического обслуживания жилищного фонда.

Управление муниципальным жилищными фондами должно быть переориентировано с передачи функции управления по содержанию, обслуживанию и ремонту только государственными организациями на конкурсный отбор управляющей организации, которой передается функция по управлению в части содержания, ремонта и обслуживания.

В случае формирования товариществ собственников жилья в качестве домовладения, как недвижимости в жилищной сфере, выступает соответствующий кондоминиум.

Домовладения, образованные на базе имущественных комплексов товариществ собственников жилья, молодежных жилых комплексов, строительных, жилищных или иных форм кооперации в жилищной сфере могут управляться этими товариществами и соответствующими объединениями и кооперативами.

При формировании домовладения, как объекта управления, определяется схема и источники финансирования расходов на эксплуатацию и управление домовладением, возможность коммерческого использования части имущества из недвижимости в жилищной сфере для финансирования ремонта и эксплуатации.

Основными задачами управления муниципальной собственностью в городе Екатеринбург являются: Проведение инвентаризации всех объектов собственности города. Паспортизация всех объектов собственности города. Формирование казны города Формирование единого информационного пространства города.

Проблема управления собственностью в городе Екатеринбург рассматривается как совокупность двух задач: обеспечение и развитие гражданского оборота и связанных с ним структур; формирование городского хозяйства.

На органах власти лежит двойная обязанность: управлять принадлежащей сообществу собственностью; регулировать отношения в сфере всех форм собственности.

Для всех видов объектов собственности устанавливаются (вводятся нормативные параметры функционирования объекта, проводится оценка полезности объекта для города и эффективности управления объектом.

Критерий эффективности устанавливается или рассчитывается, исходя из социально-экономической значимости объекта и его целевого назначения.

Основной критерий оценки – степень реализации поставленных целей (выполнения нормативных требований).

В качестве универсального критерия оценки и способа ранжирована однотипных объектов является принцип оптимального и наиболее эффективного использования при разрешенном функциональном назначении.

Оценка эффективности целесообразна как для единичного объекта управления (пакет акций, фабрика, завод, учреждение), так и для всей отрасли в целом, с учетом накладных расходов на управление ("стоимость" департаментов и ведомств относится на затратную часть).

Регулирование пользования объектами любых форм собственности, расположенных на территории Екатеринбурга, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, города Екатеринбург и заключенными договорами (в отношении объектов, находящихся в собственности иностранных физических и юридических лиц и иных субъектов Российской Федерации).

Объектами собственности города Екатеринбург как муниципального образования являются: государственные и муниципальные унитарные предприятия; государственные и муниципальные учреждения; казна.

Казна города включает: бюджет города; внебюджетные фонды, иные финансовые ресурсы города; государственное и муниципальное имущество, не закрепленное за принадлежащими городу предприятиями и учреждениями; землю; иное нераспределенное имущество города; нематериальные активы, не учтенные (не закрепленные за государственными и/или муниципальными предприятиями и учреждениями), включая интеллектуальную собственность, права, доли.

В зависимости от целей и задач управления объекты собственности могут классифицироваться различными способами. Выделяются следующие основные группы объектов:

а) физические объекты: земля (специфическое правовое регулирование) – как общий ресурс города и в качестве земельного участка – объект недвижимости; недвижимость, не являющаяся земельным участком, в т.ч. "искусственная" (здания, постройки, сооружения – дороги, мосты, коммуникаций подземные сооружения, коллекторы...), "естественная" (насаждения, природные объекты ...), "подвижная"; движимое имущество;

б) имущественные комплексы, используемые для предпринимательской деятельности;

в) имущественные комплексы, закрепленные за органами власти, правоохранительными и надзорными органами и службами безопасности (пожарные, санитарные, ветеринарные, экологические), (проблема согласования федеральных структур и нормативов с потребностями города);

г) ценные бумаги, как: объект управления – спекулятивные – используемые для получения доходов; средство управления – право на участие в органах управления.

д) нематериальные активы. Интеллектуальная собственность;

е) финансовые ресурсы города (бюджет, внебюджетные фонды, привлеченные средства и пр.).

Субъектами собственности на территории Екатеринбург выступают: городское сообщество – жители Екатеринбурга в своей совокупности – в отношении муниципальной собственности города Екатеринбург; Российская Федерация – в отношении федеральной собственности; иные субъекты Российской Федерации, муниципальные образования Российской Федерации; иностранные государства, общественные организации, физические и юридические лица – в отношении соответствующих форм собственности.

Задачи управления муниципальной собственностью города Екатеринбург: создание благоприятного экономического климата для функционирования хозяйствующих субъектов; совершенствование экономических условий для развития малого и среднего предпринимательства; финансовое оздоровление хозяйствующих субъектов посредством предоставления ресурсов города и различных льгот; создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики для производственного, технологического и социального развития предприятий, создания конкурентоспособной продукции и услуг; стимулирование прозрачности капиталов; привлечение инвестиций, в том числе иностранных; координация деятельности предприятий, связанных технологическими цепочками; согласование мер государственного протекционизма и поддержки отечественного производителя с требованиями рынка и финансовыми возможностями города; управление долгами и правами требования города как частью нематериальных активов; стимулирование внутренних преобразований на предприятиях и содействие их реструктуризации, необходимой для успешной работы в условиях рыночной экономики; использование долей (пакетов акций), находящихся в собственности города, как эффективное средство управления хозяйствующими субъектами и источник доходов города; оптимизация структуры собственности города.

Объекты недвижимости независимо от формы собственности на территории Екатеринбурга должны быть учтены и снабжены паспортом. Информация по объекту должна соответствовать данным государственной регистрации недвижимости и прав на нее.

Первичная инвентаризация собственности на территории города проводится с документальной привязкой к данным городского учета. Сплошная инвентаризация объектов недвижимости предполагает: соотнесение объектов недвижимости с кадастровыми кварталами и участками и географическими (местными) координатами; определение субъектов права для всех объектов недвижимости; оценку инвентаризационной, кадастровой и рыночной стоимости.

Учет ведется соответственно в: комитете по управлению имуществом и земельным отношениям г.Екатеринбурга; органе по регулированию земельных отношений; городской казне.

Территориальные органы городской администрации ведут учет собственности, находящейся на закрепленной территории.

Отраслевые органы управления ведут учет имущества, переданного в управление подведомственным учреждениям и предприятиям.

Контрольные органы городской администрации периодически сопоставляют результаты учета по территориям, отраслям с данными органов по управлению собственностью и регулированию земельных отношений.

Среди первоочередных мер в области земельных отношений необходимо размежевание государственной федеральной собственности и собственности города, что приведет к созданию многоукладной собственности на землю, создаст предпосылки для введения частной собственности.

При передаче имущества в процессе разграничения собственности необходимо предусматривать: детальную инвентаризацию передаваемого имущества; ответственность органов за сохранность и эксплуатацию имущества до и после передачи; форму и обязательное содержание актов приема-передачи имущества; условия разрешения возникающих конфликтов; механизмы передачи неиспользуемых объектов, принадлежащих другим субъектам управления.

Концепция предполагает введение механизмов оценки полезности всех объектов собственности города, их создания, сделок с ними путем определения бюджетной и иной эффективности, введения нормативов эффективности (по собственности в целом, отраслям и группам объектов).

Бюджетная эффективность. Бюджетная эффективность организаций, использующих городское имущество, а также организаций, в уставном капитале которых есть доля города, рассчитывается как отношение суммы всех поступлений в бюджет и внебюджетные фонды города за анализируемый период (за вычетом льгот) к стоимости имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу.

Бюджетные и иные финансовые поступления классифицируются следующим образом: налоговые поступления (отдельно относимые на себестоимость, отдельно на финансовые результаты), арендные и прочие обязательные платежи, выплаты дивидендов, прочие перечисления, включая спонсорские поступления. Отдельно должны быть учтены предоставляемые льготы.

Должны быть разработаны нормативы бюджетной эффективности для различных видов объектов собственности.

Социальная эффективность. Критерий "социальной эффективности" требует своей разработки. На начальном этапе используется метод сравнительной оценки со средними значениями по отрасли (группе социально схожих объектов), территории.

Важнейшими задачами в этой области являются следующие: разработка методик оценки имущества для целей инвентаризации, сделок с объектами городской собственности и их налогообложения; разработка системы учета имущества (на территории города, и за его пределами); разработка городских нормативов затрат на содержание имущества.

Одним из способов управления собственностью выступает реорганизация предприятий и учреждений и/или реструктуризация их имущественных комплексов.

Основой для реорганизации могут быть: выполнение задач, для решения которых создавалось предприятие (учреждение); несоответствие уставных целей, видов выпускаемой продукции (оказываемых услуг) и/или технологических процессов изменившимся социально-экономическим условиями и/или экологическим требованиям; снижение эффективности функционирования организации; изменение приоритетов в социально-экономическом развитии города и т.п.

Реорганизация может осуществляться: путем изменения внешних характеристик организации – изменение организационно-правовой формы (преобразование предприятия в учреждение и наоборот, приватизация, выделение дочерних предприятий, слияние, разделение и т.п.); путем внутренней реструктуризации имущественного комплекса и/или организационной структуры предприятий (учреждения); путем совмещения указанных способов.

Одним из критериев внутренней реструктуризации имущественного комплекса выступает необходимость оптимизации состава имущества в отношении выполняемых предприятием (учреждением) функций.

Эффективное управление муниципальной собственностью в городе требует использования всех преимуществ применения современных информационных технологий, что включает в себя: поэтапную интеграцию раздробленных информационных ресурсов в Единую информационную систему, основанную на применении средств вычислительной техники, информатики и связи; оперативный анализ данных о состоянии городской собственности, эффективности ее использования, структуре действующих правоотношений, динамике поступления и использования денежных средств; перспективное планирование и прогнозирование развития экономики города и преобразования городской собственности; анализ последствий управленческих решений.

Для обеспечения функционирования системы необходимо: создание единого информационного пространства, обеспечивающего оперативный доступ к нормативно-справочной информации, распорядительным документам, консультационным и учебным системам, содержащим полную и достоверную информацию о структуре и функциях каждого предприятия и учреждения, входящего в состав органов власти и управления города; создание единого, структурированного массива данных об имущественном комплексе города, обеспечивающего оперативное получение достоверной и полной аналитической информации о его состоянии для принятия управленческих решений; создание единой технологии функционирования всех участников процесса управления имуществом города при обеспечении разделения информации на публичную и коммерческую и, соответственно, разделения возможностей доступа; переход на электронные системы документооборота внутри структур законодательной и исполнительной власти города.

Информация о городских и муниципальных учреждениях и предприятиях, а также о хозяйственных обществах, в которых имеется доля города, должна включать в себя официально принятую и установленную российским законодательством систему отчетности о финансово-хозяйственной деятельности.

Доступность, достоверность, полнота информации, связанной с управлением государственной и муниципальной собственностью обеспечивается ежегодной публикацией в средствах массовой информации: отчета о составе и балансовой стоимости имущественного комплекса (включая земельные участки); отчета о составе городской казны; отчета о денежных поступлениях от использования городской собственности; оценки достаточности и эффективности организационного обеспечения процесса использования собственности города.

Цели и задачи управления унитарными предприятиями и учреждениями заключаются в: повышении эффективности деятельности унитарных предприятий и учреждений, путём проведения аттестаций руководителей, а также систематизацией анализа финансово-хозяйственной деятельности.

Для реализации целей эффективного использования имущества необходимо четко определять и решать задачи. Такими задачами могут выступать: оптимизация структуры собственности в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста; оптимизация количества объектов управления и переход к по объектному управлению; обеспечение контроля за использованием и сохранностью муниципального имущества; обеспечение равенства условий конкуренции при использовании муниципального имущества; увеличение доходов местного бюджета на основе эффективного управления муниципальной собственностью.

Пути приращения муниципальной собственности города представлены на рис. 3.1.

Рис. 3.1. Пути приращения муниципальной собственности города Екатеринбурга

3.2. Управление муниципальной собственности в сфере арендных отношений

Эффективное управление муниципальной собственностью может быть достигнуто в результате правильного управления государственной и муниципальной собственности. В связи с этим может быть предложена методика расчета арендной платы имущества, находящегося в муниципальной собственности.

С 1 января 2004 года базовая ставка арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями составляет 160 рублей за один квадратный метр в год (с учетом НДС).

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница – это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница – это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы – обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.

За нежилые помещения государственной собственности годовую арендную плату (Ап) можно устанавливать двумя способами:

-         на базе ставки арендной платы (Бап) за 1 кв. м помещения (с 1 января 2004 г. – минимум 160 руб.) по формуле 3.1:

Ап = Бап * Киз * Км * Кт * Кд * Кнж * Кр * S,                                    (3.1)

где    Киз – коэффициент износа

Км – коэффициент качества строительного материала;

Кт – коэффициент типа здания;

Кд – коэффициент вида деятельности;

Кнж – коэффициент качества нежилого помещения;

Кр – коэффициент зонального расположения;

S – площадь.

Если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то:

Ап = Эр;                                                                                        (3.2)

-         на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 кв. м нежилого помещения по формуле:

Ап = (Сс * Киз * Км * Кт * Кд * Кнж * S) : 10,                                     (3.3)

Обозначения и величины соответствующих коэффициентов приведены на рис. 3.2. и 3.3.

При определении коэффициента качества нежилого помещения в Екатеринбурге учитываются следующие показатели на рис. 3.2.

В расчете арендной платы за нежилые помещения в г. Екатеринбург е коэффициент территориальной зоны (Кр) принимается в пределах от 0,6 на окраинах города до 1,7 в центре.

Произведем расчет арендной платы за пользование имуществом, находящегося в государственной и муниципальной собственности.

Исходные данные на расчета арендной платы: стоимость строительства 1 кв.м 5376 руб. (где базовый размер стоимости 1 кв.м на 1 января 2004 г. составляет 4800 руб., а коэффициент удорожания – 1,12), коэффициент износа 0,77 (% износа составляет 23%), коэффициент качества строительного материала 1,5 (здание построено из кирпича), коэффициент зонального расположения – 0,6, коэффициент типа здания – 0,8 (в здание есть централизованное отопление), коэффициент вида деятельности – 1,0 (помещение приобретает по торговую деятельность), площадь помещения 218 кв.м, срок окупаемости капитальных вложений – 10 лет.

Рис. 3.2. Методика расчета арендной платы

Рассчитаем коэффициент качества нежилого помещения, для этого имеются следующие данные: помещение находится в отдельно стоящем здании (расположение помещения – 0,54), помещение благоустроено, есть центральное отопление, водопровод, канализация, горячая вода (степень технического обустройства – 0,27), территория около помещения огорожена (использование прилегающих территорий – 0,27), высота потолков в помещении 2,8 м (0,04).

Рис. 3.3. Порядок расчета коэффициента качества нежилого помещения

Указанные данные позволяют произвести расчет коэффициента качества нежилого помещения (Кнж):

Кнж = 0,54 + 0,27 + 0,27 + 0,04 = 1,12

С учетом указанных выше данных рассчитаем арендную плату за нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности города Екатеринбурга.

Ап = (5376 * 0,77 * 1,5 * 0,6 * 0,8 * 1,0 * 1,12 * 218) / 10 = 327134,67 / 10 = 3271,3467 руб.

Следовательно, размер арендной платы за 1 кв. м. имущества, находящегося в муниципальной собственности будет составлять 333,81 руб. в год (3271,3467/98).

Утвержденная базовая ставка арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями на 1 января 2004 года равна 160 руб. за кв.м в год.

С учетом проведенного исследования, можно сделать вывод, что стоимость арендной платы за использование имущества находящегося в муниципальной собственности необходимо повышать.

3.3. Пути и методы повышения эффективности арендных отношений

Существенно активизировалось российское нормотворчество применительно к вопросам эффективной аренды муниципальной собственности важно по ряду причин:

1.     аренда является альтернативой продаже муниципальной собственности;

Таким образом, надежное и гибкое регулирование арендных отношений применительно к муниципальной собственности может существенным образом скорректировать характер и содержание приватизационных программ и процессов.

2.     сдача в аренду недвижимости и недвижимого имущества муниципального собственника является одним из серьезных источников бюджетных поступлений;

Проблема обеспечения устойчивого потока бюджетных доходов за счет арендной деятельности в настоящее время находит приоритетное отражение во всех известных концепциях управления муниципальной собственностью. Законодательное регулирование арендных отношений в этой области в значительной степени помогло бы сделать процесс получения таких доходов более определенным, финансово и организационно прозрачным и стабильным.

Действующие в настоящее время законодательные и правовые акты непрерывно дополняются, что требует необходимости их регулярного анализа.

С учетом проведенного анализа существует необходимость внесения изменений в формулировки пунктов договора аренды, методику расчета арендной платы. Это во многом влияет как на увеличение поступления средств от аренды муниципальной собственности, так и на повышение эффективности арендных отношений в целом.

Примером этому может служить применение при расчете арендной платы распоряжения Минимущества России от № 671-р. Однако в настоящее время при сдаче в аренду муниципальной собственности применение данного распоряжения вызывает все большее недовольство, как арендаторов, так и самих балансодержателей государственной собственности. Трудность состоит в переведение арендной платы сначала в так называемые условные единицы (у.е.) при расчете, а затем обратно в рубли. В связи с этим в новой более совершенной методике предлагается уйти от пересчета в условные единицы, введя обычный инфляционный коэффициент, величину которого по мере изменения темпов инфляции, централизованно можно было бы менять.

Корректировки требует и пункт типового договора аренды, касающийся страхования арендаторами арендуемых помещений. Согласно существующей формулировке арендатор страхует арендуемое помещение и при наступлении страхового случая вся компенсация страховой компании выплачивается ему, при том, что собственником является государство.

Предлагается все здание страховать балансодержателю, а арендатор будет выплачивать страховой взнос за фактически занимаемую площадь.

Никакая сделка не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости объекта собственности. Процедура оценки предшествует принятию решения, связанного с собственностью. Поэтому перед осуществлением сделок с государственной собственностью следует активнее привлекать независимых оценщиков для оценки объектов государственной собственности.

В распоряжении Минимущества России от № 110-р предусматривается осуществление зачета в счет арендной платы величины затрат за, проведенный арендатором капитальный ремонт или реконструкцию арендуемых помещений. Однако до настоящего времени для оценки производимых арендатором ремонтных или реставрационных работ слабо привлекаются независимые оценщики.

Кроме того, в существующей методике требуют пересмотра некоторые коэффициенты, влияющие на размер арендной платы.

Постоянной корректировки требует коэффициент типа деятельности арендатора (Ктд). К примеру, организации тип деятельности, которых подпадает под раздел «Иные организации» (Ктд = 1,0) не указанные в методике занимаются деятельностью, доходы от которой порой превышают доходы организаций с более высоким Ктд.

Нуждаются в изменении некоторые юридические аспекты договора аренды. Изложенные в договорах аренды формулировки пунктов порой не позволяют государству, как собственнику оперативно реагировать на быстро изменяющиеся рыночные условия. Прежде всего, это касается повышения арендных платежей в договорах, заключенных на длительный срок.

Как показал анализ литературных источников – эффективность управления муниципальной собственностью находится в очень плачевном состоянии[1].

Органы местного самоуправления передают из своего ведения в частную собственность кинотеатры, театры, предприятия и т.д.

Как показывает зарубежный опыт управления, собственность, находящаяся в частном владении используется наиболее эффективно.

Чтобы решить проблемы управления муниципальной собственности нужно ее усовершенствовать[2]. Для этого необходимо:

1)    ужесточить контроль за органами местного самоуправления. Эта мера позволит контролировать все решения принимаемые перечисленными выше органами;

2)    провести дополнительное обучение на дополнительных курсах, работников и сотрудников муниципальных предприятий;

3)    пригласить на дополнительные семинары представителей других регионов, решающих вопросы, связанных с муниципальной собственностью;

4)    на каждом предприятии в начале нового месяца ставить свои цели и задачи на предстоящий период;

5)    необходимо внедрить механизм договорных начал сотрудничества предприятий, закрепленных в муниципальной собственности, и государства;

6)    внедрить систему критериев отнесения организации управления муниципальных предприятий к приоритетным направлениям развития экономических структур.

Итак, эффективное использование производственной части муниципальной собственности обусловливается тем, что:

во-первых, муниципальная собственность является основной частью муниципального хозяйства, в процессе формирования которого происходит воспроизводство объектов муниципальной собственности;

во-вторых, производственные объекты муниципальной собственности и муниципального хозяйства не тождественны, но имеют общую природу, обусловленную спецификой потребностей муниципального образования, и заключающуюся в производстве и присвоении специфических общественных благ;

в-третьих, особое значение в российской экономике, в целом, и Саратовском регионе, в частности, приобретает формирование и использование муниципальной собственности на землю;

в-четвёртых, в настоящее время нет определённой системы прав муниципальной собственности (во многом она ещё размыта);

в-пятых, наиболее существенными тенденциями, связанными с формированием и использованием производственной части муниципальной собственности, являются: концентрация муниципальной собственности и её влияние на эффективность производственной деятельности корпораций; формирование эффективного (ответственного) муниципального собственника.

Итак, муниципальная собственность служит основой независимости и самостоятельности местного самоуправления, инструментом социальной защиты и поддержки населения территории. В Челябинске, как и в России выполнение этих функций муниципальной собственности приобретает особую значимость.

Для вновь созданных муниципальных образований особую актуальность приобретает проблема скорейшего и полноценного нормативно-правового обеспечения деятельности органов местного самоуправления по управлению муниципальным имуществом. Решение проблемы создания эффективной системы управления муниципальным имуществом предполагает сосредоточение нормотворческих, организационных и управленческих усилий органов местного самоуправления на следующих основных направлениях:

1. Обеспечение надлежащего (т. е. полного и своевременного) учета муниципального имущества и ведение его реестра, обеспечивающего много аспектное (техническое, экономическое, правовое) описание соответствующих объектов учета.

2. Обеспечение оптимальности управленческих решений по распоряжению муниципальным имуществом (соблюдение взвешенного баланса социальных, фискальных и инвестиционных целей), в том числе при его отчуждении, закреплении в хозяйственном ведении или оперативном управлении, передаче в пользование или доверительное управление, внесении в качестве вклада при создании хозяйственных обществ, использования в качестве обеспечения кредитных обязательств (ипотека).

3. Обеспечение надлежащего содержания и эффективного использования муниципального имущества, включая меры по повышению инвестиционной привлекательности муниципальной недвижимости.

4. Обеспечение эффективного контроля за сохранностью и использованием по назначению муниципального имущества. Нормотворческая деятельность органов местного самоуправления в сфере регулирования отношений по управлению и распоряжению муниципальным имуществом должна базироваться на действующем федеральном законодательстве, регулирующим отношения собственности. В своей нормотворческой деятельности органы местного самоуправления должны опираться при этом на конституционную норму, закрепляющую их право на самостоятельное управление муниципальной собственностью (ст. 132 Конституции Российской Федерации). Ни федеральное законодательство, ни законодательство субъекта Российской Федерации, в административных границах которого находится муниципальное образование, не могут регламентировать непосредственно сам порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе теоретического и методологического исследования были сделаны следующие выводы.

Во-первых, особенностями современного состояния муниципальной собственности в отечественной экономике являются: определение процесса формирования объектов муниципальной собственности в зависимости от функций, выполняемых отношениями муниципальной собственности в экономической системе; неоднородность объектов муниципальной собственности как по значимости в муниципальном образовании, так и по их воздействию на жизнедеятельность населения этого образования; определённая дискретность, размытость владения субъектом муниципального образования теми объектами муниципальной собственности, которые имеются у него. Поэтому в муниципальном образовании происходит разделение функций собственника и пользователя этими объектами муниципальной собственности, что вызывает существование скрытой формы антагонизма между присвоением и управлением объектами и отношениями муниципальной собственности;

Во-вторых, развитие муниципальной собственности осуществляется по направлениям производственных, финансовых и социальных отношений муниципальной собственности.

Увеличение доходов бюджета на основе эффективного управления муниципальной собственностью является одной из основных целей современной политики государства и Правительства Российской Федерации. Увеличение доходов от более эффективного использования муниципального (недвижимого) имущества и оптимизация расходов на управление им в интересах осуществления развивающей функции государства дадут возможность проведения политики снижения налогов на деятельность предприятий и должны быть увязаны с расходами бюджета таким образом, что значительная часть полученных доходов от использования имущества реинвестировалась вновь в национальную экономику, прежде всего в ее реальный сектор, а оставшаяся часть направлялась на поддержание и развитие муниципального имущества.

В целях повышения эффективности использования муниципальной собственности, увеличения поступлений в федеральный бюджет доходов от передачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями).

Совершенствование системы управления собственностью должно происходить за счет следующих факторов:

максимально возможное повышение доходности объектов муниципальной собственности (недвижимости) от более эффективного их использования путем оптимизации расходов на управление ими в интересах развивающей функции государства;

наиболее эффективное выполнение государством своих социальных функций в процессе использования муниципальной недвижимости;

стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости – путем своевременной разработки и принятия соответствующей нормативно-правовой базы;

исключение возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью – осуществив сближение ставок за аренду муниципального имущества и рыночных ставок арендной платы;

вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства – путем их продажи на коммерческом конкурсе с инвестиционными условиями исходя из их рыночной стоимости.

На территории города Екатеринбург находятся объекты собственности, относящиеся к следующим видам: федеральной собственности; государственной собственности города Екатеринбург; муниципальной собственности города Екатеринбург; собственности иностранных государств; частной собственности физических и юридических лиц; общественных организаций и иных форм.

Объектами собственности города Екатеринбург как муниципального образования являются: государственные и муниципальные унитарные предприятия; государственные и муниципальные учреждения; казна.

Казна города включает: бюджет города; внебюджетные фонды, иные финансовые ресурсы города; государственное и муниципальное имущество, не закрепленное за принадлежащими городу предприятиями и учреждениями; землю; иное нераспределенное имущество города; нематериальные активы, не учтенные (не закрепленные за государственными и/или муниципальными предприятиями и учреждениями), включая интеллектуальную собственность, права, доли.

Основной задачей на 2004 год является увеличение поступлений в городской бюджет от использования муниципального имущества до 268,182 млн. руб., от продажи имущества до 80,550 млн. руб., от земельного налога до 521,800 млн. рублей.

Разработанный порядок расчета годовой арендной платы теперь можно производить индивидуально по каждому арендатору путем перемножения базовой ставки арендной платы на площадь помещения, корректировочные коэффициенты, которые учитывают как характеристику самого арендуемого объекта (тип помещения, степень благоустроенности, территориальное расположение), так и социальную значимость предприятия-арендатора.

В работе было выявлено, что необходимо повысить размер арендной платы за пользование имущества, находящегося в муниципальной собственности.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.     Абалкин Л. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики //Вопросы экономики. – 1997. – №6. – С. 8-14.

2.     Алексеева Д.Г. Использование государственной, муниципальной собственности в процессе предпринимательской деятельности: состояние законности. //Государственная власть и местное самоуправление. – 2001. – № 2. – С. 38-41.

3.     Андреева Г.Н. Муниципальная собственность в современных конституциях зарубежных стран //Местное право. – 2002. – № 9-10. – С. 3-44.

4.     Балацкий Е. Критерии и приоритеты приватизации государственной собственности //Общество и экономика. – 2002. – № 12. – С. 147-166.

5.     Бархатов В.И., Бушев М.А. Теоретические и методологические проблемы собственности. //Актуальные проблемы переходной экономики: Сб. науч. тр. – Челябинск: Издательство ЮУрГУ. – 1999. – С. 22-51.

6.     Бархатов И.В. Государственная собственность в рыночной экономике. //Актуальные проблемы переходной экономики: Сб. науч. тр. – Челябинск: Издательство ЮУрГУ. – 1999. – С. 59-84.

7.     Бирюков В., Кузнецова Е. Госсобственность и госсектор в рыночной экономике. //Мировая экономика и международные отношения. – 2001. – № 12. – С. 57-64.

8.     Бирюков В., Кузнецова Е. Госсобственность и госсектор в рыночной экономике. //Мировая экономика и международные отношения. – 2002. – № 3. – С. 14-21.

9.     Бухвальд Е. Регулирование отношений собственности между Российской Федерацией и ее субъектами. //Вопросы экономики. – 1997. – № 7. – С. 97-111.

10.                       Васильев В.И. Местное самоуправление: Учебное и научно-практическое пособие – М.: Юрин формцентр: Тихомиров. – 1999. – 452 с.

11.                       Григорьев В. К вопросу о создании и функционировании единой системы оценки собственности. //Консультант директора. – 1997. – № 3. – С. 27-32.

12.                       Губанов С. Эволюция отношений собственности: форма-содержание. //Экономист. – 1997. – № 2. – С. 73-84.

13.                       Дорогов Н. Управление экономикой при многообразии форм собственности. //Проблемы теории и практики управления. – 1997. – № 1. – С. 80-85.

14.                       Ежкова А.А. Особенности управления муниципальной собственностью //Местное право. – 2002. – № 9-10. – С. 67-84.

15.                       Закупень Т.В. Управление государственной собственностью в условиях реформирования российской экономики. //Журнал российского права. – 2001. – № 8. – С. 35-43.

16.                       Ивлева Г. Возникновение, становление и развитие муниципальной собственности – Оренбург: Аметис. – 1998. – 324 с.

17.                       Илюхина Е. Законодательное регулирование муниципальной собственности // Российский экономический журнал. – 1996. – №3. – С. 23-29.

18.                       Использование государственной, муниципальной собственности в процессе предпринимательской деятельности: состояние законности. //Государственная власть и местное самоуправление. – 2001. – № 2. – С. 38-41.

19.                       Казанцев С.В. Государственная собственность и отношение к ней в современной России. //ЭКО. – 2000. – № 5. – С. 80-81.

20.                       Калашникова Н. Совершенствование системы управления муниципальной собственностью: институциональный подход. //Имущественные отношения в РФ. – 2002. – №7(12). – С. 22-30.

21.                       Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. – М.: ЮНИТИ-Дана: Закон и право. – 2000. – 301 с.

22.                       Капелюшников Р. Экономическая теория прав собственности. – М.: ИМЭМОРАН. – 1990. – 365 с.

23.                       Капкаев Ю.Ш. Реформирование государственной собственности в трансформационной экономике: Специальность 08.00.01-Политическая экономия: Дис. канд. экон. наук/Юж.-Урал. гос. ун-т; Науч. рук. В.И. Бархатов. – Челябинск: Издательство ЮУрГУ. – 2000. – 161 с.

24.                       Козловски П. Принципы этической экономии. – СПб.: Экономическая школа, 1999. – 344 с.

25.                       Котелевская И., Тихомиров Ю. Государственная собственность: юридические режимы и управление. //Право и экономика. – 1998. – № 12. – С. 4-8.

26.                       Котлер Ф., Ятушипитак С., Маэсинси С. Роль государства в экономическом развитии //Государственное регулирование рыночной экономики. – 1999. – №2. – С. 20-21.

27.                       Кочеврин Ю.Б. Эволюция отношений собственности в контексте современного социального развития. //Общество и экономика. – 1997. – № 1/2. – С. 119-146.

28.                       Крюков В. Совершенствование государственного управления собственностью. //Экономист. – 1999. – № 3. – С. 41-47.

29.                       Кульков В.М. Исследование собственности в современной экономике: разные ракурсы анализа //Постижение Маркса – М.: Издательство Московского университета. – 1998. – с.160-169.

30.                       Лексин В., Швецов А. Незаметная реформа: передача социальных объектов предприятий в муниципальную собственность. //Российский экономический журнал – 1998. – № 2. – С. 50-58.

31.                       Лисин В.С. Преобразование отношений собственности в стратегии российских экономических реформ. – М.: Высшая школа. – 1998. – 133 c.

32.                       Лисин В.С. Собственность и предпринимательство в переходной экономике современной России. – М.: Высшая школа. – 1999. – 398 c.

33.                       Лужков Ю. Управление современным рынком в мегаполисе Москвы. //Проблемы теории и практики управления. – 1997. – № 5. – С. 8-14.

34.                       Лунин О.П. К вопросу о государственной собственности //Финансовый бизнес. – 2003. – № 4. – С. 65-69.

35.                       Макарова Т.Д. Собственность: основные положения и проблемы. //Актуальные проблемы переходной экономики: Сб. науч. тр. – Челябинск: Издательство ЮУрГУ. – 1999. – С. 52-58.

36.                       Максимов И.А. О совершенствовании управления государственной собственностью. //Проблемы прогнозирования. – 1999. – № 5. – С. 121-129.

37.                       Маркварт Э., Юркова С., Соколов А., Андреева Г. Муниципальные предприятия в системе муниципальной собственности: Сб-к мат-лов/ Под ред. Э. Маркварта. – СПб: "Знание". – 2000. – 64 с.

38.                       Миляева Л.Г., Маркелов О.И. Формы собственности предприятий и структура занятости населения. //ЭКО. – 2001. – № 6. – С. 135-140.

39.                       Муниципальная собственность. Как ее учесть?// Челябинский рабочий от 27 апреля 1999.

40.                       Некоторые вопросы управления государственной и муниципальной собственностью/ Ю.Г. Мосунов, Н.А. Петров, М.И. Костин и др. //Управление собственностью. – 2002. – № 1. – С. 9-11.

41.                       Нестеренко А.Н. Экономика и институциональная теория. – М.: Эдиториал УРСС. – 2002. – 416 с.

42.                       Олешик А.Н. Институциональная экономика. – М.: ИНФРА-М. – 2000. – 423 с.

43.                       Половинкин П.Д. Основы управления государственной собственностью в России: Проблемы теории и практики – М.: Экономика. – 2000. – 222 с.

44.                       Полякова О.А. Состав финансовых ресурсов органов местного самоуправления. //Финансы и кредит. – 1999. – № 4. – С. 11-16.

45.                       Приватизация по-российски /Под редакцией А Чубайса – М.: Вагриус. – 1999. – 468 с.

46.                       Прудон П.Ж. Что такое собственность? или Исследование о принципе права и власти. Бедность как экономический принцип. Порнократия, или Женщины в настоящее время. – М.: Республика. – 1998. – 367 с.

47.                       Русская философия собственности (ХП-ХХ вв.). – СПб.: СП «Ганза». – 1993. – 314 с.

48.                       Савченко А. Экономические основы управления государственной собственностью. //Проблемы теории и практики управления. – 2000. – № 6. – С. 28-32.

49.                       Семенов С.Ю. Технологический прогресс как важнейшая цель управления государственной и муниципальной собственностью: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук – СПб.: Издательство СПбГУ. – 1996. – 46 с.

50.                       Семенова Е., Степанова В. Муниципальная собственность как экономическая основа местного самоуправления. //Экономист. – 1997. – № 5. – С.45-48.

51.                       Сергеев А. Государственная собственность. //Консультант директора. – 1999. – № 6. – С. 30-33.

52.                       Собственность в 20 столетии: К 80-летию академика В.А. Виноградова – М.: РОССПЭН. – 2001. – 951 с.

53.                       Собственность в экономической системе России / Под ред. В.Н. Черковца, В.М.Кулькова. – М.: ТЕИС. – 1998. – 563 с.

54.                       Соколов А.В. Создание системы управления муниципальной собственностью: некоторые правовые аспекты проблемы // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2000. – №4(5). – С. 56-64.

55.                       Уваров А.А. Муниципальная собственность: проблемы формирования и управления // Журнал российского права. – 1999. – №3/4. – С. 30-42.

56.                       Уильямсон О. Экономические институты капитализма. Фирмы, рынки и отношенческая контрактация. – СПб.: Лениздат. – 1996. – 269 с.

57.                       Управление государственной собственностью: Учебник /Под ред. В.И.Кошкина – М.: ЭКМОС. – 2002. – 648 с.

58.                       Федоткин В. Управление собственностью: противоречия федерального и регионального уровней //Проблемы теории и практики управления – 2001 – №5. – С. 43-48.

59.                       Российский статистический ежегодник. – М., Госкомстат, 2003. – 436 с.

60.                       Хубиев К. Государственная собственность и условия ее эффективности (методологический аспект) //Экономист. – 2003. – № 1. – С. 45-56.

61.                       Шаститко А.Е. Неоинституциональная экономическая теория. – М.: ТЕИС. – 1999. – 456 с.

62.                       Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности в период экономических реформ. – М.: Изд. дом "ИНФРА-М". – 1997. – 244 с.

63.                       Экономическая теория: Учебник. /Под ред. Н.И. Базылева, С.П. Гурко. – Мн.: БГЭУ. – 1997. – 378 с.

64.                       Федеральный закон «об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» N 131-ФЗ от6 октября 2003 года

65.                       Федеральный закон «об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» N 154-ФЗ от 28 августа 1995 года

[1] Семенова Е., Степанова В. Муниципальная собственность как экономическая основа местного самоуправления. //Экономист. – 1997. – № 5. – С.45-48.

[2] Калашникова Н. Совершенствование системы управления муниципальной собственностью: институциональный подход. // Имущественные отношения в РФ. – 2002. – №7(12). – С. 22-30.

Подход	Характеристика подхода
I. Происхождение собственности и ее понимание
1. Марксистский	Собственность порождается противоречиями трудовой деятельности, представляет собой социально-экономическую форму производства.
2. Неоинституциональный	Собственность – результат общественного договора, определяется как поведенческие отношения, санкционированные обществом, по поводу доступа и использования редкого ресурса.
3. Этико-экономический	Собственность дана Богом, Природой, естественными силами. Представляет собой предметное продолжение личности человека.
4. Функциональный	Собственность порождается принципом рациональности и экономии издержек. Она есть элемент экономической системы, упорядочивающий распределение ресурсов и доходов
II. Экономическое содержание
1. Марксистский	Соединение работника со средствами производства
2. Неоинституциональный	Доступ к благу, объем правомочий по отношению к нему.
3. Этико-экономический	Личная корысть собственника.
4. Функциональный	Масштабы присвоения дохода.
III. Место в социально-экономической системе.
1. Марксистский	Основное производственное отношение, условие и результат производства.
2. Неоинституциональный	Часть институциональной структуры общества.
3. Этико-экономический	Неразрывно связана с личностью человека.
4. Функциональный	Часть социально-экономической системы.
IV. Связь с экономическим ростом.
1. Марксистский	Через разрешение противоречия между производительными силами и производственными отношениями (в основе которых – отношения собственности).
2. Неоинституциональный	Через уменьшение трансакционных издержек, минимизацию отвлечения ресурсов на процессы стабилизации экономической системы, эффективное распределение ресурсов.
3. Этико-экономический	Через раскрытие всех потенций личности, ее божественного происхождения.
4. Функциональный	Через формы реализации собственности – доход, управление, финансирование и т.д.
V. Направления, способы воздействия на экономический рост.
1. Марксистский	Через мотивацию к деятельности и интересы работника.
2. Неоинституциональный	Через нормы и правила поведения хозяйствующих субъектов.
3. Этико-экономический	Через мотивацию хозяйствующего субъекта, его ответственность перед Богом и людьми.
4. Функциональный	Через мотивацию к деятельности и интересы работника.
VI. Механизмы, методы воздействия.
1. Марксистский	Уменьшение степени отчуждения работника от средств производства, обобществление производства.
2. Неоинституциональный	Спецификация и дифференциация прав собственности.
3. Этико-экономический	Религиозное и социальное воспитание, идеологическая обработка.
4. Функциональный	Распределение дохода через титулы собственности.
VII. Сопутствующие мероприятия.
1. Марксистский	Политические преобразования.
2. Неоинституциональный	Правовое регулирование.
3. Этико-экономический	Создание соответствующей инфраструктуры (общественные центры, религиозные учреждения, цензура и т.д.).
4. Функциональный	Конкретно-экономическое регулирование посредством инструментов денежно-кредитной и фискальной политики.
VIII. Результаты воздействия.
1. Марксистский	Создание общих условий для эффективной хозяйственной системы через устранение препятствий в виде устаревшей системы производственных отношений.
2. Неоинституциональный	Создание условий для эффективного распределения ресурсов.
3. Этико-экономический	Ответственный собственник, минимизирующий отрицательные экстерналии.
4. Функциональный	Повышение производительности труда, экономический рост.
IX. Границы эффективного применения.
1. Марксистский	При макроэкономическом уровне воздействия (управление потоками функциональных капиталов).
2. Неоинституциональный	При микроэкономическом уровне воздействия и ориентации на обеспечение эффективного обмена.
3. Этико-экономический	При выработке идеологического обоснования тех или иных системных преобразований в обществе.
4. Функциональный	При микроэкономическом уровне воздействия и ориентации на обеспечение максимального дохода.
X. Ограничения в стимулировании экономического роста.
1. Марксистский	Отсутствуют инструменты для микроэкономического регулирования; в преобразованиях собственности доминирует социально-политическая направленность.
2. Неоинституциональный	Отсутствуют механизмы макроэкономического регулирования в условиях формирования новых отношений собственности, требуются первоначальные институты и процедуры; в преобразованиях собственности доминирует правовая направленность.
3. Этико-экономический	Воздействие на экономический рост опосредованно сознательно определенными целями, которые могут не соответствовать реальному развитию производительных сил в стране; в преобразованиях собственности доминирует религиозно-духовная направленность.
4. Функциональный	Не дееспособен в условиях переходных процессов, ломки сложившихся функциональных связей; в преобразованиях собственности доминирует конъюнктурно-экономическая направленность.

	Число организаций
единиц	в процентах к итогу
i-ая отрасль	–	–
…
n-ая отрасль	–	–
ИТОГО:	–	–

	Общее количество	В том числе по формам собственности
Государственная и муниципальная	частная	Смешанная российская
Всего учтенных субъектов	–	–	–	–
Из них:	–	–	–	–
i-ая отрасль	–	–	–	–
…	…	…	…	…
n-ая отрасль	–	–	–	–

	1991	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001
Весь жилищный фонд	–	–	–	–	–	–	–	–
В том числе:
частный	–	–	–	–	–	–	–	–
Из него:
ЖСК	–	–	–	–	–	–	–	–
государственный ведомственный	–	–	–	–	–	–	–	–
муниципальный	–	–	–	–	–	–	–	–
смешанный	–	–	–	–	–	–	–	–

	1991	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001
Число массовых библиотек	–	–	–	–	–	–	–	–
Библиотечный фонд массовых библиотек, млн.экз.	–	–	–	–	–	–	–	–
Число клубных учреждений	–	–	–	–	–	–	–	–
Число музеев	–	–	–	–	–	–	–	–
Число театров	–	–	–	–	–	–	–	–
Число посещений, тыс.: — музеев — театров	–	–	–	–	–	–	–	–

Объекты муниципальной собственности	2001	2002	2003	2004
жилищный фонд	–	–	–	–
нежилой фонд	–	–	–	–
инженерные коммуникации и основные средства для обслуживания переданного жилого фонда	–	–	–	–
социально-культурного назначения	–	–	–	–
организации, находящиеся в муниципальной собственности	–	–	–	–

Муниципальная собственность	2001	2002	2003
Принято в муниципальную собственность	–	–	–

	Число организаций
единиц	в процентах к итогу
Торговля и общественное питание	120354	39,1
Промышленность	4252	13,8
Сельское хозяйство	252	0,8
Строительство	3731	12,1
Наука и научное обслуживание	862	2,8
Общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка	1323	4,3
Общественные объединения	1160	3,8
Здравоохранение, физкультура и социальное обеспечение	817	2,6
Транспорт	676	2,2
Связь	125	0,4
Итого	30856	100

	Общее количество	В том числе по формам собственности
государственная и муниципальная	частная	смешанная российская
Всего учтенных субъектов	30856	2180	25369	1005
Из них:
Сельское хозяйство	252	26	211	10
Торговля и общественное питание	12054	156	11244	205
Промышленность	4252	151	3758	148
Строительство	3731	118	3393	120
Наука и научное обслуживание	862	87	679	64
Общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка	1323	17	1172	79
Общественные объединения	1160	3	0	4
Здравоохранение, физическая культура и социальное обеспечение	817	206	507	54
Транспорт	676	76	544	26
Связь	125	13	92	13