Содержание

Введение. 3

1. Сущность, принципы и область использования рыночной оценки бизнеса. 6

1.1. Сущность и область использования оценки бизнеса. 6

1.2. Правовая основа оценки бизнеса. 7

1.3. Принципы оценки бизнеса. 9

2. Подходы  к оценке бизнеса: затратный, рыночный, доходный. 12

2.1. Затратный подход к оценке бизнеса. 14

2.2. Применение доходного подхода. 17

2.3. Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки бизнеса. 17

3. Система методов оценки бизнеса. 18

Заключение. 26

Список литературы: 27


Введение

Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

В законе дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.08.99 г. № 932 уполномоченным органом по контролю осуществления оценочной деятельности в РФ назначено Министерство Имущественных Отношений Российской федерации.

Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности было возложено на МинИмущество России.

Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав – акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т.д.

Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.

По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала.

Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно.

Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.

В связи  с вышеотмеченным актуальность вызванной темы не вызывает сомнения.

Целью написания данной работы является исследование проблем связанных с оценкой бизнеса. Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть принципы и сущность оценки;

- ознакомиться с подходами к оценке бизнеса;

- проанализировать системы методов оценки бизнеса.

1. Сущность, принципы и область использования рыночной оценки бизнеса.

1.1. Сущность и область использования оценки бизнеса.

Оценка бизнеса позволяет определить рыночную стоимость собственного капитала закрытых  и открытых предприятий.

Бизнес – это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной законом деятельности с целью получения прибыли. Для достижения такой цели должно быть создано предприятие. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно и более высокую рыночную цену [15, стр. 39].

Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель – получение прибыли. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия.

Владелец бизнеса имеет право передать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром, со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливо и для предприятия и для фирмы.

Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предполагают принципы, модели, подходы и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Предприятие или фирма представляют собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и им. Но вместе с этим у предприятия есть и свои ограничительные черты.

Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ГК РФ, ст. 132)

Предприятие (в данном случае оценивается бизнес предприятия строительной отрасли), как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.

1.2. Правовая основа оценки бизнеса.

Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. В этом законе даны понятия оценочной деятельности, как деятельность субъектов оценочной деятельности направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости, определены понятия субъектов оценочной деятельности и объектов оценки. Определены права Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов, кроме этого определены права и обязанности оценщика, требования к лицензированию оценочной деятельности.

Правовые основы стандартизации в Российской Федерации, установлены Законом от 10.06.1993 № 5154-1 «О стандартизации». Стандартизация представляет собой деятельность по установлению норм, правил, характеристик продукции, услуг, процессов.

В соответствии с поручением Правительства Российской Федерации от 20.09.99 № 932 Мингосимущество России совместно с другими заинтересованными ведомствами разработало проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Исходя из общих целей стандартизации, основными задачами системы стандартизации услуг в области оценки являются:

–       обеспечение взаимопонимания и взаимодействия между всеми сторонами-участниками процесса оценки имущества;

–       формирование нормативной базы для обеспечения проведения сертификации услуг по оценке;

–       установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчетов по оценке;

–       создание и ведение системы классификации и кодирования технико-экономической информации, используемой при оценке;

–       гармонизация терминологии, классификации услуг, методов оценки с международными стандартами;

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об объекте как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

 В Стандартах оценки дается определение основных видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке, методов оценки.

1.3. Принципы оценки бизнеса.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов [17, стр. 59]. При оценке бизнеса можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

1.     основанные на представлениях собственника;

2.     связанные с эксплуатацией собственности:

3.     обусловленные  действием рыночной среды.

Первая группа принципов включает в себя:

1.     Принцип полезности, который заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. Чем больше полезность, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью, кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

2.     Принцип замещения - он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

3.     Принцип ожидания или предвидения, – который заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов включает в себя:

1.     Принцип вклада – суть которого заключается в следующем: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

2.     Принцип остаточной продуктивности – заключается в том, что остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

3.     Принцип предельной производительности – заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

4.     Принцип сбалансированности (пропорциональности) – согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды и включает в себя:

1.     Принцип соответствия – по которому предприятие, не соответствующее требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего, будет оценено ниже среднего.

2.     Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется выше его стоимости.

3.     Принцип конкуренции – если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

4.     Принцип зависимости от внешней среды – изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводится на определенную дату.

5.     Принцип экономического разделения – имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

6.     Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется. [9, стр. 89]


2. Подходы  к оценке бизнеса: затратный, рыночный, доходный.

В Стандартах дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного.

–       Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

–       Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

–       Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. [13, стр. 201]


Согласно требованиям Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандартах как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.


Виды стоимости объекта оценки:

1.     Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2.     Помимо определения рыночной стоимости объекта оценки в Стандартах дается определение видов стоимости, отличной от рыночной.

К таким видам относятся:

–       стоимость объекта оценки с ограниченным рынком товаров - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

–       стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

–       стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

–       стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

–       инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

–       стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов;

–       ликвидационная стоимость объект оценки – стоимость объекта оценки, в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

–       утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

–       специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов результатов определяет итоговую величину объекта оценки, при этом согласно требованиям Стандартов итоговая величина стоимости оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Статья 20 Стандартов устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины объекта оценки для целей совершения сделок, что является дополнительным фактором защиты государства и гарантией соблюдения его интересов как хозяйствующего субъекта при отчуждении им своего имущества. При определении стоимости оценщик принимает во внимание различные микро и макроэкономические факторы, к числу которых относятся следующие:

–       спрос;

–       настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса;

–       затраты на создание аналогичных предприятий;

–       соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;

–       риск получения доходов;

–       степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

2.1. Затратный подход к оценке бизнеса.

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. [8, стр. 174]

Собственный капитал = Активы – Обязательства;

          Данная формула является базовой формулой в имущественном (затратном) подходе.

          Этот подход представлен двумя основными методами:

–       методом стоимости чистых активов;

–       методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов. Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1.     Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2.     Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

3.     Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4.     Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных.

5.     Товароматериальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6.     Оценивается дебиторская задолженность.

7.     Оцениваются расходы будущих периодов.

8.     Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9.     Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Показатель стоимости чистых активов введен первой частью Гражданского кодекса РФ для оценки степени ликвидности организаций.

Чистые активы – это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. [12, стр. 124]

Порядок расчета стоимости чистых активов в бухгалтерской оценке определяется в соответствии с Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ утвержденных приказом Министерства финансов РФ от 29 января 2003 г. № 10н и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 г. № 03-6/ПЗ.

Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:

–       бухгалтерский баланс;

–       отчет о финансовых результатах;

–       отчет о движении денежных средств;

–       приложения к ним и расшифровки.

Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия.

Предварительно оценщик проводит инфляционную корректировку финансовой документации.

Целью инфляционной корректировки документации является проведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта.

Простейшим способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты, например американского доллара или евро.

2.2. Применение доходного подхода.

Доходный подход при оценке бизнеса включает два метода:

–       метод капитализации доходов;

–       метод дисконтированных денежных потоков.

2.3. Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки бизнеса.

          Сравнительный (рыночный) подход представлен:

–       методом сравнения продаж;

–       методом валового рентного мультипликатора.


Подробнее о методах применяемых в этих подходах рассказывается в третьей главе.

3. Система методов оценки бизнеса.

Применение рыночного подхода:

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершённым сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Для анализа сде­лок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка - процесс разбиения рынка на сегменты (сек­торы), аналогичные по следующим параметрам:

–        назначению использования объекта;

–       качеству объекта;

–       передаваемым юридическим правам и ограничениям;

–       инвестиционной мотивации;

–       путям финансирования и т.д.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следу­ет обратить внимание на следующие моменты:

–       характерный для данного сегмента срок экспозиции;

–       независимость субъектов сделки;

–       инвестиционная мотивация.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов: Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

1.     Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

–       единицам сравнения;

–       элементам сравнения.

Применяются следующие единицы сравнения:

–       цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

–       цена за 1 м2 – в деловых центрах городов, для офисов;

–        цена за 1 лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;

–       цена за фронтальный метр – при коммерческом использовании в горо­дах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

–       цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади заст­ройки и площади земельного участка;

–       цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, рестора­нах, театрах – это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках – место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

–       переданные имущественные права;

–       условия финансирования сделки. Могут иметь место различные вари­анты, например финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;

–        условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;

–        время продажи. Оно является одним из основных элементов сравне­ния сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необ­ходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

–       местоположение;

–       физические характеристики объекта недвижимости. Они включают раз­меры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к ха­рактеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:

–       поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, напри­мер назначение использования объекта;

–       не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, ус­ловия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в пер­вую очередь.

Объектам корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосхо­дит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусо­вая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка [17, стр. 164].

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на:

–       процентные;

–       денежные:

- относительные;

- абсолютные.

Способы расчета и внесения поправок

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

–       метод, связанный с анализом парных продаж;

–       метод прямого анализа характеристик;

–       экспертный метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в долларах, поэтому для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара. Данную информацию можно почерпнуть во многих финансово-экономических справочниках и специализированных периодических изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода) – второй метод сравнительного (рыночного) подхода

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.


Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации. [5, стр. 12]

Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД). Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и расценивается по формуле

ПВД = S ´ Ca,

Где

S

–        площадь сдаваемая в аренду, м2;

Ca

–        арендная ставка за 1 м2.

          Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

          Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле

ДВД = ПВД – потери

          Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации, оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

          Операционные расходы принято делить на:

–       условно-постоянные расходы;

–       условно-переменные или эксплуатационные расходы;

–       расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру) В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.

Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов.. Таким образом, ЧОД определяется по формуле

ЧОД = ДВД – Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений)

Пятый этап. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего:

–       метод кумулятивного построения;

–       метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы;

–       метод определения капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

–       метод прямой капитализации. [11, стр. 159]

Метод кумулятивного построения

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

–       ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

–       нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Метод определения капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Как уже отмечалось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

–       прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

–       возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

–       возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет собой величину, обратную сроку службы актива.

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозируемого периода будут получены постоянные равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблиц шести функций сложного процента). Коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблиц шести функций сложного процента в графе "Взнос на амортизацию единицы")

Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями настолько высока, что становится маловероятным осуществления реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.


Заключение

Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации.

Толчок к расширению участия оценщиков в хозяйственной деятельности был связан с переоценкой основных фондов 1995-1997 гг.

Продолжающийся в нашей стране процесс инфляции активно обуславливает необходимость проведения периодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности, что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства.

Прошедшие в России четыре переоценки основных фондов, осуществляемые при помощи переводных коэффициентов, значительно подняли их стоимость, что отрицательно сказалось на финансовом состоянии предприятий, а это в основном, обусловлено слабым участием независимых оценщиков в переоценке основных фондов. Именно такие оценщики способны достоверно оценить имущество предприятий по реальной или рыночной стоимости.

На сегодняшний день можно констатировать, что оценка бизнеса в России успешно развивается.

Ознакомившись с сущностью оценки, мы убедились в недостаточной проработанности правовой базы по данному вопросу. Остаётся надеяться, что это вопрос времени.

Во второй главе мы выделили три основных подхода к оценке бизнеса и кратко их охарактеризовали.

Обилие систем методов оценки настолько велико, что рамки данной работы не позволили раскрыть нам их все. Но основные из них были отражены в третьей главе.

Решив поставленные задачи мы достигли поставленную цель.

 

Список литературы:

1.     Гражданский кодекс Российской Федерации

2.     Налоговый кодекс (2 часть)

3.     Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29 июля 1998г.

4.     Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.01г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»

5.     Методические рекомендации (По определению рыночной стоимости земельных участков), утвержденное Распоряжением Министерством Имущественных Отношений России от 06.03.02г. №586.

6.      «Порядок оценки стоимости чистых активов», утвержденный приказом Министерства финансов РФ от 29.01.03г. №10н/03-6/пз и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 29.01.03.96г. №03-6/пз.

7.     Международные стандарты оценки. – М.: РОО, 1995.

8.     Баканов М. И., Шеремет А. Д. Экономический анализ. – М.: «Финансы и статистика», 2002.

9.     Белых Л.П., Федотова М.А. Реструктуризация предприятия. – М.: «ЮНИТИ», 2001.

10.            Беляев С.Г., Кошкина В.И. Теория и практика антикризисного управления. – М.: «ЮНИТИ», 1996.

11.            Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер.с англ. – М.: «Интерэкспорт: Инфра-М»,1995.

12.            Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. – М.: «ЮНИТИ», 1997.

13.            Валдайцев В.С. Оценка бизнеса и инновации. – М.: «ФилинЪ», 1997.

14.            Ван Хорн Дж. К. Основы управления финансами. – М.: «Финансы и статистика», 1996.

15.            Гитман Д.К. Майкл Д. Джонк Основы инвестирования. – М.: «Дело», 2002.

16.            Григорьев В.В, Островкин И.М. Оценка компании, имущественный подход. – М.: «Дело», 1998.

17.            Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. – М.: «Финансы и статистика», 2002.

18.            Есипов В.С., Маховикова Г.А., Терехова В.Ю. Оценка бизнеса. – С-Пб.: «Питер», 2002.

19.  Ковалев А. П. Управление имуществом на предприятии. – М.: «ФинСтатИнформ», 2002.