2. Зарубежный опыт оценки городских земель

Анализ зарубежного опыта установления платы за землю по­зволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю; установить удельный вес платы за землю и общую структуру затрат на городское строительство; влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и уста­новления более гибкой политики налогообложения.

Наиболее известная теория цен на землю У. Алонсо касается со­отношения спроса и предложения на городские земельные участки. В основе этой теории лежит экономическая концепция извлечения населением или предприятием максимальной выгоды в рамках рас­полагаемых ими доходов. У. Алонсо графически рассчитал кривые платежеспособности семей, характеризующие в зависимости от расстояния до центра города те цены на землю, которые та или иная семья в состоянии уплатить, сохраняя прежний жизненный уровень (7, стр. 58). Аналогично он рассмотрел размещение предприятий от­носительно расстояния от центра в соответствии с ценами на землю при условии сохранения ими максимальной прибыли. Эта при­быль представляет собой разность между суммарной стоимостью реализованной продукции, с одной стороны, и расходами на про­изводство и ценой земли, с другой. Земля, примыкающая к сло­жившейся городской территории, может быть приобретена под застройку по цене, лишь немного превосходящей цену той же земли в случае использования ее под сельскохозяйственные нужды. В дей­ствительности цены в указанных районах превышают сельскохо­зяйственные земельные расценки в несколько раз. Алонсо считает, что критерием оценки участка является максимальная прибыль, которую он может дать. При этом арендная плата за землю рас­считывается как капитализированный доход путем умножения прибыли, получаемой за определенный ряд лет, на процентную норму.

Детальные исследования, осуществленные в 70-х гг. Американ­ским институтом планировки городов по определению влияния общественных инвестиций на ценность городских земель, привели к выводам, согласно которым факторы, определяющие цену земли, можно разделить на три группы: физические (размер участка, про­тяженность фронтальной линии, местоположение в плане города, инженерно-геологические условия); экономические (доход, полу­чаемый с этого участка, инвестиции, произведенные на данной территории); административные (законодательные акты о зонировании городских территорий, включающие административные ограничения в местоположении отдельных объектов).

Французский исследователь Дютайн, изучая механизм форми­рования цен в Парижской агломерации, пришел к следующему выводу: цена участка колеблется между двумя пределами — мини­мальной ценой, определяемой фактическим доходом участка, и максимальной ценой, которую потенциальный пользователь готов заплатить исходя из условий застройки, предполагаемых доходов от новых сооружений, минус затраты на их строительство и раз­личные дополнительные расходы (7, стр. 70).

По мнению специалистов США, доля земли в оценочной стои­мости недвижимости составляет 30-40%.

Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. К основным категориям землепользователей, с кото­рыми связывают наиболее интенсивное использование городских территорий, относят: правительственные учреждения, частные кон­торы, зрелищные объекты, специализированные магазины, универ­ситеты, мотели, научно-исследовательские институты, культурно-бытовые центры.

Высокие цены на землю приводят к непропорциональным по­требностям распределения городских территорий между отдельны­ми функциональными зонами, затрудняют проведение реконструк­тивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и до­ма, намеченные к сносу, составляет до 80-100% затрат на новое строительство.

В большинстве бывших социалистических стран Восточной Ев­ропы существовала плата за землю, и исследования по установле­нию се взаимосвязи с оценкой территории, показали, что плата за землю значительно ниже ее фактической ценности. В Венгрии, на­пример, с 1975 г. была введена категорийность населенных пунк­тов, в которой выделено 5 основных групп: столица, центры регио­нов, центры областей, прочие города и крупные села. При этом в пределах населенных пунктов выделяется до 6 зон — от центра города к периферии, по которым введена дифференцированная плата за пользование городскими землями. Например, плата за земельный участок в центре Будапешта в 6 раз выше, чем на его окраине, и примерно в 20 раз выше по сравнению с самой дешевой городской землей.

Важное значение имеет исследование проблемы зонирования использования городских земель. Среди факторов, влияющих на оценку эффективности использования городской территории, вы­деляют: предпочтения и доходы населения, повышение жизненных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития го­родского хозяйства и средств коммуникации, планировочные кон­цепции и стандарты.

Стоимость земельных участков в городах стабильно растет. Рост стоимости земли в большинстве стран выше темпов роста инфляции. За последние 25 лет стоимость городских земель в США возросла в 10 раз; в Японии (в пригороде Токио) — в 20 раз, в то время как национальный доход увеличился примерно в 4 раза, а цены на потребительские товары — в 3 раза. В то же время благо­даря методам контроля в Швеции рост стоимости земельных уча­стков за десятилетие 1970-1980 гг. составил лишь 9% (7, стр. 105).

В отечественном градостроительстве практика жесткого зонирования имеет давнюю историю, начало которой положило строи­тельство первых социалистических городов с четким функциональ­ным разделением производственных и жилых зон. В связи с демо­кратизацией общества и экономики, появлением вместо единой государственной различных форм собственности на землю боль­шой интерес представляет изучение практики зонирования город­ских земель в индустриально развитых странах с преимущественно частной собственностью на землю.

В основе современного городского зонирования лежит выделе­ние на территории административной единицы зон землепользова­ния для уменьшения вероятности конфликта между различными видами деятельности. При этом критерием классификации видов землепользования является степень их отрицательного внешнего воздействия (10, стр. 120).

Практика зонирования в городах практически полностью отка­залась от принципа многолетнего использования земель. Ее заме­нил принцип исключительности, согласно которому в зонах раз­решается осуществление только тех видов хозяйственной деятель­ности, которые прямо указаны для данной зоны.

Происходит углубленная дифференциация правовых режимов землепользования, которая выражается в увеличении числа зон и подзон, два которых хозяйственное и иное использование земель тщательно и подробно регламентируется.

На владельцев земельной собственности налагаются определен­ные ограничения по ее использованию. В США муниципальные органы имеют право регулировать и ограничивать высоту, число этажей, размеры зданий, процент застройки участка, размеры дво­ров и других открытых пространств, размещение и использование сооружений и земли для торговли, производства, жилья и других целей. Непременным условием при этом является сохранение стои­мости и непричинение ущерба недвижимости.

Во Франции законодательные меры позитивного характера определяются прежде всего введением зон приоритетного, диффе­ренцированного и согласованного развития. Границы зоны при­оритетного городского развития определяются администрацией, а введение зон преследует двойную цепь: концентрация строитель­ства во избежание рассредоточения дорогостоящих общественных работ, финансируемых местными органами; предотвращение спе­куляции земельными участками. Формирование зон согласованно­го развития регулируется общим градостроительным законода­тельством, за исключением того, что планы использования терри­тории для них необязательны, так же как и получение разрешения на строительство. Реализация большинства зон согласованного развития осуществляется, как правило, частными строительными инофирмами, которых привлекает дополнительная прибыль, полу­чаемая от повышения плотности застройки. Местная администра­ция также находит в этом свой интерес, поскольку она осво­бождается от финансирования ряда систем общественного обслу­живания (дороги, рекреационные пространства и т. д.).