Содержание

Введение. 3

Теоретическая часть. 5

1. Анализ земельных участков. 5

1.1. Особенности земли, как товара. 5

1.2. Формирование рынка земельных ресурсов. 9

1.3. Факторы теневой экономики. 11

2. Методы и принципы оценки. 13

Практическая часть. 21

Задача № 5. 21

Заключение. 22

Список литературы.. 23


Введение

С исторической точки зрения, ситуация с оценкой недвижимости в России как, видимо, и в других странах с переходной экономикой - уникальна: имеет место явный дисбаланс между доступностью современных методов оценки и недоразвитостью самого рынка недвижимости, к которому они применяются. Действительно, в исторически "нормальном" эволюционном процессе в странах с рыночной экономикой методы оценки и рынок развивались параллельно, и новые методы отражали уже существующую реальность. В России современные методы оценки стали доступны благодаря стартовой технической помощи, и они попали в благодатную среду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков, хорошо образовано и владеет навыками работы с компьютерной техникой. Тем не менее, недоразвитость самого рынка и отсутствие у всех нас опыта работы в среде, где современные рыночной механизмы работают в полную силу, зачастую приводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых не имеет еще почвы (6, стр.10)

Кажется, однако, что российские оценщики уже набрали достаточно стартового опыта, чтобы переходить к следующей стадии - систематическому осмыслению и публичному обсуждению границ применимости тех или иных методов. Наверное, Российское Общество Оценщиков (РОО) должно способствовать этому процессу организационно и финансово. Например, было бы в высшей степени полезно выделить некоторые средства на финансирование на конкурсной основе небольших конкретных исследований, посвященных этому кругу проблем. Темы таких исследований могли бы формулироваться как самими конкурсантами, так и определяться и публиковаться РОО. Было бы идеальным сформировать небольшую международную группу, способную сформулировать темы наиболее актуальных исследований, и корректировать эту программу с течением времени. В качестве иностранных участников можно было бы пригласить одного - двух известных специалистов по оценке недвижимости, комбинирующих международную исследовательскую деятельность и практическую работу, таких, например, американских специалистов, как профессор Кеннет Лашт (Kenneth Lusht) из университета штата Пенсильвания, профессор Халберт Смит (Halbert Smith. CRE) из университета штата Флорида, д-р Вильям Киннард (William Kinnard, CRE).

Целью написания данной работы является анализ земельного рынка в современной России. Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

·        Ознакомится с теоретическими посылками и предысторией вопроса;

·        Рассмотреть методы и принципы анализа и оценки;

·        На примере практического задания применить теоретические знания;


Теоретическая часть

1. Анализ земельных участков

1.1. Особенности земли, как товара

По мере углубления рыночных отношений в современной Рос­сии земля постепенно становится товаром — объектом хозяйствен­ного оборота, т. е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стои­мость земли для конкретного использования; рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики (11, стр.8).

Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Так­же как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цепы на рынке увеличивается спрос на зе­мельные участки, а с ростом цен — снижается.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что ко­личество предлагаемой на рынке земли ограничено самой приро­дой, поэтому цена земли определяется в основном спросом — уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сокра­тится и цена на землю соответственно снизится.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность ее предложения на рынке, т. е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, бу­дет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Риккардо (1772-1823) сделал весьма важные выво­ды:

·        Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, — ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращи­ваемое на ней.

·        Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на це­ны продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

·        В-третьих, стоимость земли полностью определяется стои­мостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств (11, стр. 9).

При использовании земельных участков для предприниматель­ской цели, строительства и т. п., в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, конту­ры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верх­него слоя, — разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. — яв­ляются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависи­мости от целевого назначения, позволяющая обеспечить диффе­ренцированный подход к осуществлению рыночных сделок.  В соответствии с законом «О земле» состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов (городов, поселков городского ти­па и сельских населенных пунктов).

3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения

4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Структура земельных ресурсов на 1 января 1995 г. Сложилась следующим образом[1]:                                                                                                            

Таблица 1.

 Земельный фонд Российской Федерации на 1 января 1995 г. (млн. га)

Категория земель

Итого

с. –х., предприятий, орга низаций и граж дан

лесохозяй ственных предприятии

городских, поселковых, сельских органи- заций

промышленности, транспорта и иного не сельско-хоз. Назначения

водного фонда

приро-доохра нного назна- чения

запаса

1

2

3

4

5

6

7

8

9

Всего сельско-хозяйственных угодий

186, 6

3, 8

24. 4

1,2

0,0

0,4

5.4

221,8

Из них пашни

122, 9

0, 3

5. 9

0,2

-

1.5

130,7

Леса и кустарники

13, 4

620, 5

5, 0

3,8

0,1

13,0

7,9

784.7

Болота

15. 8

77, 1

1. 6

0.4

0,7

1.6

1.0

108,2

Под водой

19. 6

12, 9

0, 9

0,8

18,2

1,4

15,0

71,3

Оленьи и конские пастбища

253, 3

60, 1

-

0,1

-

1,7

12,8

326,0

Под дорогами, постройками, прогонами, улица­ ми и площадями

3. 6

1, 7

5, 0

3,0

-

0.1


13,4

Прочие земли, включая нарушенные

54, 4

62. 5

1, 7

8,3

0,4

9,1

45,5

181.9

Итого

667. 7

838, 6

38, 6

17,6

19,4

27,3

100,6

1709,8

После 1995 г. Приведенная структура земельных ресурсов суще­ственных изменений не претерпела.

В соответствии с указом президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. № 1767 земельные участки и все, что прочно с ними связано, относится к недвижимости. Совершение сделок с земель­ными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специ­ального законодательства и настоящего указа. В России разраба­тываются основы земельного законодательства, условия ведения земельного кадастра и другие правовые акты, которые будут опре­делять характер сделок, связанных с куплей-продажей, и использо­ванием земельных ресурсов.


1.2. Формирование рынка земельных ресурсов

До 1917г. при наличии различных форм частной собственности на землю, а также государственной и общинной купля-продажа земли, ее ипотека и аренда были широко распространенным явлением, и существовал рынок земельных ресурсов. Одним из декретов Октябрьской революции 1917г. была проведена национализация земли, и земля стала объектом общественной собственности и была передана в бесплатное и вечное пользование крестьянам. Город­ские земли, а также природные и водные ресурсы стали объектом государственной собственности и также перестали быть объектом свободной купли-продажи. Ликвидация частной собственности на землю привела к тому, что из цены продукции и услуг, производимых с использованием земельных ресурсов, исчезла абсолютная рента, сократился размер и дифференциальной ренты и такие жизненно важные продукты для населения как продовольствие, строи­тельство, оплата жилья, проезд на транспорте, оплата электро­энергии, воды и многие другие стали предлагаться по низким, об­щедоступным для населения ценам или бесплатно.

 При пользовании земельными ресурсами создавались экономи­ческие отношения и в процессе их функционирования возникала необходимость осуществления оценки земельных и природных ре­сурсов. На этой основе применялись такие виды цен, как поденная плата, возмещение затрат: на геологоразведочные работы, прове­дение природоохранных мероприятий, восстановление и рекульти­вацию земель для сельскохозяйственного производства, строитель­ство различных промышленных и жилищных объектов, создание садово-огородных участков и т. д. Хотя здесь еще не было прямых актов купли-продажи земельных участков, но элементы товарно-денежных отношений присутствовали, и они положили начало возникновению новых рыночных отношений. Рентные доходы и затраты на воспроизводство земельных ресурсов стали включаться в цены на продукцию, получаемую с их использованием.

Новый толчок к развитию рыночных отношений дала Консти­туция 1993г., утвердившая право частной собственности на землю и ее куплю-продажу собственниками.

В Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной думой 22 декабря 1995 г., в статье 552 устанавливалось, что по договору купли-продажи зданий, сооружений или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права собственности на покупаемую им недвижимость передавались права и на ту часть земельного участка, которая была занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Наряду с передачей прав соб­ственности стали возникать и арендные отношения по поводу использования объектов недвижимости и земельных участков, на которых они были расположены. Появилась и купля-продажа земельных участков, например, садово-огородных. Возникают такие отношения по поводу земельных паев членов колхозов или совхо­зов при их выходе из них. В частной собственности на землю нахо­дится более 16 млн. га земли. Поэтому необходимость осуществления широких товарно-денежных (рыночных) отношений по поводу земельных ресурсов становится насущной необходимостью. Для их нормального осуществления нужна прочная правовая база. Для этой цели в Государственной думе РФ рассматривается новый Зе­мельный Кодекс РФ, а также ряд других законов, принятие которых положит начало развитию нового более совершенного рынка зе­мельных ресурсов. Тогда оценка и формирование цен на землю будет происходить на основе рыночного механизма также как и в других странах. До принятия земельного кодекса используется "Положение о проведении конкурсов и аукционов по продаже зе­мельных участков и других операций с землей" № 1272 от 10. 12. 93.

В настоящее время рынок земельных ресурсов в РФ находится в стадии своего первоначального становления и развития, а поэтому процесс оценки и купли-продажи земельных участков будет отражать массу противоречий, имеющихся в реальной жизни, а форма цены может проявляться в различных видах.

Рынок земли как саморегулирующая система включает 7 основ­ных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры (10, стр. 39).

Поскольку земельная собственность включает различные соче­тания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других — залоговые обязательства, а в третьих — объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

Основные способы сделок с земельными участками:

На открытом рынке:

·        Аукцион;

·        Коммерческий конкурс;

·        Инвестиционный конкурс;

·        Открытый тендер.

На закрытом рынке:

·        Выделение участка органами местной власти;

·        Закрытый тендер;

·        Выкуп арендованного муниципального участка;

·        Покупка участка (его части) у предприятия-банкрота;

·        Некоммерческие способы.

1.3. Факторы теневой экономики

Широко распространенная вовлеченность недвижимости в сферу теневой экономики ставит перед оценщиками две группы проблем: моральные и профессиональные. Простейший пример: по оценкам московских брокеров (на лето 2004), около 70% арендных договоров, относящихся к коммерческой недвижимости в Москве, имели "теневую" составляющую для избегания НДС. Другими словами, только часть арендной платы указывалась в договоре и включала НДС, а другая часть платилась наличными, избегая налогообложения.

С профессиональной точки зрения, здание, нагруженное такими арендными договорами, может иметь, по крайней мере, две рыночные стоимости - одну, основанную на официальных договорах аренды, другую - на фактических доходах от аренды. Более того, при продаже такого здания ожидаемая цена за него будет, скорее всего, где-то между этими крайними значениями. Адекватный учет такого сорта теневых компонентов в зависимости от конкретной задачи оценки требует определенного профессионального мастерства, и вполне заслуживает чисто профессионального обсуждения.

Моральная дилемма в таких ситуациях очевидна, так как гражданские и профессиональные требования к оценщику противоречат друг другу.

Другая достаточно широко распространенная ситуация состоит в том, что юридический собственник доходной недвижимости не вполне контролирует эту недвижимость и имеет не вполне ясные, но явно ограниченные возможности ею распоряжаться, причем это может распространяться не только на продажу, но даже и на сдачу в аренду или наем нового управляющего. Какова должна быть методология отражения в оценке стоимости объекта такого нестандартного, с западной точки зрения, ограничения прав собственности, и какой термин мы бы предложили - "право собственности с частичным мафиозным интересом в ней"?

2. Методы и принципы оценки

         Существует несколько принципов оценки земельных участков, но наиболее распространённые и применяемые это (11, стр. 98):

·        Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования;

·        Анализ дисконтированного потока наличности (ДПН).

Т.к. эти два принципа тесно связаны друг с другом, мы рассмотрим их оба.

2.1 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Ограниченность применимости этого метода для оценки рыночной стоимости земельных участков связана с информационной недостаточностью двух типов:

1.     Недостатком достоверной информации, необходимой для оценки чистого дохода, приносимого конкретным объектом;

2.     Почти полным отсутствием информации, необходимой для традиционных оценок ставок максимизации, из-за отсутствия сложившегося рынка.

1. Если, например, оценщик работает на покупателя или заимодателя и должен оценить рыночную стоимость земельного участка, рассматриваемого для покупки, то в сегодняшней реальности в большинстве случаев он столкнется с проблемами получения достоверной информации, относящейся к доходам и расходам собственника участка. Прежде всего, это будут уже упоминавшиеся проблемы, связанные с теневой экономикой. Другой круг трудно получаемых показателей относится к текущему уровню содержания участка (рекреационные расходы, текущая мелиорация и т.п.). Часто это вызвано даже не отсутствием доброй воли продавца, а отсутствием адекватного менеджмента и бухгалтерского учета по каждому отдельному участку. Но, неясности такого сорта могут быть (в идеале, хотя бы) устранены.

2. Неустранимым препятствием является отсутствие данных, необходимых для выбора ставок максимизации. Когда западный оценщик решает, какую ставку максимизации он должен использовать в неком конкретном случае, основой для него так или иначе всегда являются данные относительно ставок максимизации, складывающиеся в результате продаж данного вида недвижимости на данном локальном рынке. Такие рыночные ставки максимизации рассчитываются на момент продажи земельного участка, исходя из месячного или годового дохода, который данный объект приносит в момент продажи, и его продажной цены. Существует целая специализированная индустрия сбора и публикации, данных такого сорта, как по отдельным сделкам, так и по репрезентативным выборкам для различных типов участков, а также в виде статистических и аналитических сводок. Например, широко известен журнал "Real Estate Capital Markets Report" и приложение к нему "Institutional Real Estate Universe", имеющие по четыре выпуска в год. Кроме того, оценщики ведут и собственные базы данных. Фундаментом всей этой активности является массовый и более или менее информационно открытый рынок доходной недвижимости.

Что можно отметить относительно российской ситуации?

1) Сделки продаж земельных участков не так уж единичны во многих регионах, но "информационная непрозрачность" рынка и частое сокрытие реальных цен продажи и аренды делает оценку ставок максимизации в реальных сделках крайне ненадежной.

2) Неясен ответ на вопрос: сколько сопоставимых объектов, по которым известны, допустим, надежные ставки максимизации должен иметь оценщик, чтобы чувствовать себя уверенно при оценке рыночной стоимости земельного участка определенного типа?

3) Даже для самого массового из подрынков - дачного, где участки во многих регионах продаются и сдаются в аренду в массовых количествах, ставки максимизации, как правило, не могут быть оценены классическим способом, так как подавляющий объем информации относится к разным выборкам: сдаются в аренду одни участки, а выставляются на продажу другие. Только оценщики, работающие в больших брокерских фирмах в крупнейших городах, могут, может быть, подобрать выборки участков, сначала сдававшихся в аренду, а потом проданных (или наоборот). Возможный нетрадиционный способ оценки ставки максимизации для участков, используемых в качестве доходной недвижимости, очевиден: можно взять отношение среднего арендного дохода (на единицу площади участка) к средней продажной цене (тоже на единицу площади), где эти два средних будут оценены по разным выборкам, но относящимся к одному и тому же классу участков.

4) Огорчает несколько легковесное освещение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования в российской профессиональной периодике по оценке. В популяризаторской форме пересказываются различные подходы к выбору ставок максимизации, без каких-либо обсуждений, в каких именно ситуациях западные оценщики используют тот или иной способ, и каковы условия и границы его применимости в той исходной среде, где он практикуется, не говоря уж об отсутствии обсуждения применимости в России.

2.2 Анализ дисконтированного потока наличности (ДПН)

По крайней мере, четыре вопроса требуют обсуждения в связи с этой техникой:

1.     Условия применимости самой идеологии;

2.     Адекватные способы определения ставок дисконтирования;

3.     Осмысленность результатов в связи с колебаниям параметров;

4.     Отсутствие статистики относительно ставок максимизации. Первые два вопроса тесно связаны, поэтому мы обсуждаем их вместе.

1 и 2. Использование анализа ДПН в связи с недвижимостью основывается на двух фундаментальных идеях. Во-первых, что у инвестора есть некий набор инвестиционных возможностей, из которых он выбирает. В частности, выбор ставки дисконтирования основан на сопоставлении доходности и рисков тех альтернативных типов инвестиций, которые реально доступны и приемлемы для инвестора (это относится ко всем практикуемым методам оценки ставки дисконтирования). В развитых странах рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости являются тремя "сообщающимися сосудами", причем организационная и информационная инфраструктуры этих рынков развиты настолько хорошо, и сами рынки обладают такой огромной емкостью, что все типы инвесторов имеют почти равный доступ к этим рынкам и в качестве покупателей, и в качестве продавцов. Например, американский фермер может с такой же легкостью, как и транснациональная инвестиционная компания, купить Государственные казначейские обязательства.

В то же время, "проницаемость" и конкурентность рынков не позволяет никому из продавцов инвестиционных ресурсов держать монопольно высокие цены на эти ресурсы. Другими словами, рынок инвестиционных ресурсов не только не дефицитен, но скорее перенасыщен предложением и поэтому высоко конкурентен. Если, например, вы хотите получить закладной кредит для покупки жилья, но при этом не удовлетворяете критериям, предъявляемым такими стандартными кредиторами как банки и большие компании по ипотечному кредитованию, вы всегда можете найти через специальных брокеров какой-нибудь маленький кредитный траст, состоящий, скажем, из нескольких пенсионеров, который предоставит вам требуемый кредит (взяв за него всего лишь на несколько процентов больше, чем банки берут за стандартные кредиты).

Но даже в такой благоприятной среде, которая мощно обеспечивает выравнивание инвестиционных возможностей, различные группы инвесторов формулируют свои требования к норме окупаемости инвестиций в недвижимость, исходя только из тех альтернатив, которые они практически рассматривают. Как и для ставок максимизации, существует огромная индустрия сбора, анализа и распространения информации о доходности всех существующих типов инвестиций. Важно, однако, еще раз подчеркнуть, что инвесторы принимают во внимание доходность только реально рассматриваемых ими альтернатив. Например, инвестор, работающий на локальном или национальном рынке, никогда не будет формулировать свои требования к окупаемости, исходя из доходности, скажем, инвестиций в иностранные ценные бумаги или иностранную недвижимость, даже при технической доступности для него таких инвестиций. Он будет рассматривать, во-первых, доходность аналогичных по риску инвестиций в ценные бумаги (в частности, в корпоративные облигации), а, во-вторых, окупаемость инвестиций в аналогичные объекты доходной недвижимости.

Вторая фундаментальная подстилающая идея при применении данной техники анализа состоит в том, что рассмотрение динамики доходов и расходов во времени позволяет учесть инфляцию и временную стоимость денег. В США, где анализ ДПН при инвестициях в недвижимость используется давно по сравнению с другими странами, отношение к методу менялось в зависимости от ситуации. Так, к середине 80-х, когда использование этого метода было уже достаточно распространено, но начался кризис перепроизводства земельных участков, приведший к разбалансированию рынка и непредсказуемости доходов и цен, инвесторы практически отказались от этого метода и начали основывать решения на старом подходе принятия во внимание только имеющихся на момент принятия решения доходов от объекта, то есть вернулись к методу наилучшего и наиболее эффективного использования.

 Какой представляется применимость этой техники в сегодняшней России? Во-первых, кажется, методически ошибочным выбирать ставки дисконтирования без учета того, доступны ли для данного клиента-инвестора те типы инвестиций, которые положены в основу сравнения и оценки. Например, если оценщик берет в качестве очищенной от риска нормы дохода среднюю доходность по долгосрочным правительственным облигациям в европейских странах, то это имеет смысл только для клиентов, действительно имеющих возможность и намерение инвестировать в европейские ценные бумаги. Но если клиент является "маленьким инвестором", то не только европейские облигации, но и отечественные ГКО ему могут быть недоступны, и реальными альтернативами для него могут быть или ценные бумаги, представленные на данном локальном рынке, или банковский депозит. В силу фрагментарности российского рынка инвестиций, кажется правильным выделить несколько групп инвесторов, каждая из которых имеет свой набор инвестиционных возможностей, альтернативных инвестициям в недвижимость, и затем внимательно отслеживать, как меняются эти инвестиционные возможности по мере развития финансовых рынков. Каждый конкретный клиент может быть классифицирован по принадлежности к той или иной группе.

Следующая проблема состоит в том, что доходность альтернативных инвестиций, рассматриваемых при выборе ставки дисконтирования, должна быть с достаточной уверенностью известна на срок не меньший, чем срок жизни рассматриваемого инвестиционного проекта. Если, к примеру, оценщик намерен проанализировать ДПН для инвестиционного проекта строительства некоего объекта на продажу, то срок жизни такого проекта 2-3 года, и во многих регионах существуют альтернативы с сопоставимым сроком (облигации муниципальных займов, например). Но если кто-то собирается анализировать 10-летний период владения доходной недвижимостью, то он не будет иметь практически никаких точек отсчета, так как подавляющее большинство инвестиционных инструментов с известной доходностью рассчитаны на более короткие сроки.

3. Возможность получать с помощью анализа ДПН заключения, вызывающие доверие, основана на предсказуемости динамики доходов и расходов в рассматриваемом инвестиционном проекте. В ранний период введения данного метода в практику инвестиций в земельные участки, многие в США считали возможным строить прогноз на 20 лет вперед. Похоже, что сейчас никто не станет прогнозировать более, чем на 10 лет, а многие серьезные специалисты полагают, что в принципе не следует использовать данную технику для более чем 5-летних прогнозов даже в стабильной ситуации.

В России, непредсказуемость изменений во времени многих (если не всех) показателей, формирующих потоки наличности, общеизвестна. Поэтому следовало бы задаться честным вопросом: повышаем ли мы точность результатов, используя данную технику, или разброс результатов (то есть разброс NPV и IRR) настолько велик, что нет никаких преимуществ по сравнению с оценкой традиционных одномоментных характеристик, таких как ожидаемая прибыль от проекта застройки или стоимость объекта недвижимости, полученная методом наилучшего и наиболее эффективного использования. Представляется, что формализация этой проблемы и ее аккуратное исследование должны быть одним из основных приоритетов в исследовательской программе РОО. Более широкая задача состоит в исследовании устойчивости результатов, полученных с помощью ДПН, к колебаниям входных параметров.

4. В одном из традиционно наиболее распространенных случаев использования ДПН рассматривается ситуация, когда инвестор покупает земельный участок, использует его как доходное предприятие в течение какого-то количества лет, а затем продает. В этой задаче возникает необходимость оценить рыночную стоимость участка в момент его конечной продажи инвестором, используя капитализацию дохода последнего года владения зданием. Понятно, что выбор нормы максимизации в этом случае будет комбинировать в себе все обсуждавшиеся выше проблемы оценки этого показателя и все проблемы, связанные с временной непредсказуемостью многих характеристик, которые влияют на рыночные нормы максимизации в будущем.

Предварительная гипотеза относительно применимости ДПН в нынешних российских условиях (основанная, в частности, на исследовании автором данной статьи осмысленности использования ДПН в конкретной задаче оценки инвестиционной стоимости незастроенных участков) состоит в том, что в целом российский рынок еще слишком фрагментарен и неустойчив для применения данной техники.

Практическая часть

Задача № 5

         Рассмотреть возможность применения различных подходов к оценке собственности и обосновать выбор применяемого метода оценки при следующих условиях. Исходя из потенциала местоположения, принят вариант освоения земельного участка, предполагающий строительство торгового центра. Ожидаемая прибыль от всего комплекса недвижимой собственности, включающей земельный участок, составляет 80 тыс. рублей. Прибыль относимая к зданию составляет 55% ожидаемой от всего комплекса прибыли. Рассчитайте рыночную стоимость земельного участка при заданных условиях. Ставка капитализации для земли установлена исходя из типичных для данного сегмента рынка условий на уровне 13%.

Решение

         Прибыль, относимая к земельному участку составит 45% ожидаемой от всего комплекса или 36 тыс. руб.

Пз = 80 * ( 100 – 55 ) / 100 = 36 тыс. рублей.

         Рыночная стоимость в данном случае рассчитывается по следующей формуле:

РС = Пз * ( 1 + i ) = 36 * ( 1 + 0,13 ) = 40,68 тыс. рублей.

Заключение

Мы ознакомились с теоретическими аспектами данной проблемы, как в России, так и зарубежом. На практике мы решили, применяя полученные знания практическую задачу. Решив поставленные задачи, мы достигли цели написания этой работы.

И ещё что поражает при чтении отчетов хороших американских оценщиков, это абсолютная ясность и простота изложения: десятилетия ориентации профессии на интересы клиентов отточили стиль, когда достаточно сложные вещи излагаются без профанации, но внятно. Российским оценщикам есть чему учиться в этом отношении (6, стр. 180). Во-первых, многие из них имеют научное прошлое, и смена стиля изложения наших результатов дается не так просто. Во-вторых, есть, видимо, более глубокий слой причин. С одной стороны, советской культуре, в которой мы выращены, была абсолютна, чужда идея создания и донесения до индивидуальных потребителей удобных для них продуктов. С другой стороны, идея "научной обоснованности" любых принимаемых решений была одной из центральных парадигм "развитого социализма", поэтому сознание тех, кто успел поработать до перестройки, так или иначе отравлено наукообразием любых текстов, выполнявших функцию обоснований.



Список литературы

1.     Земельный кодекс РФ.

2.     Стандарт РОО.

3.     Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: «Финансы и статистика», 2000.

4.     Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. – М.: «Инфра-М», 2000.

5.     Грязнова А. Г. Оценка бизнеса. – М.: «Финансы и статистика», 2001.

6.     Грязнова А. Г. Оценка недвижимости. – М.: «Финансы и статистика», 1999.

7.     Костецкий В. А. Оценка земельных ресурсов в России. – С-Пб.: Издательство СПбУЭФ, 2000.

8.     Соловьёв М. М. Оценочная деятельность. – М.: ГУ ВШЭ, 2002.

9.     Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. – С-Пб.: Издательство СПбГТУ, 1997.

10.                       Фридман Дж. Анализ и оценка недвижимости. – М.: «Дело», 1996.

11.                       Эккерт Д. Оценка земельных участков. – М.: РОО, 1994.


[1] Комов Б. В. Взаимодействие государственных и рыночных механизмов управления земельными ресурсами. М.. 1996. с. 10.