Содержание

Введение_______________________________________________________ 3

Глава 1. Общие вопросы о вещных правах на землю__________________ 4

1.1. О соотношении земельного и гражданского законодательства в регулировании правоотношений, содержанием которых являются права на землю_______________________________________________________ 4

1.2. О защите вещных прав_____________________________________ 8

Глава 2. Ограниченные вещные права на землю_____________________ 10

2.1. Пожизненное наследуемое владение земельными участками____ 17

2.2. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками__ 19

2.3. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)___________________________________________________ 22

Глава 3. Ограничение прав на землю______________________________ 26

Заключение____________________________________________________ 31

Список использованной литературы и источников_________________ 32

Введение

Ограниченные вещные права - права на вещи, производные от права собственности. В главе ГК РФ о праве собственности и иных вещных правах содержится регламентация следующих типов ограниченных вещных прав: а) право хозяйственного ведения, б) право оперативного управления, в) право пожизненного наследуемого владения земельным участком, г) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, д) право постоянного пользования землей, в) право пользования землей собственником недвижимости, ж) право ограниченного пользования чужим земельным участком, з) право пользования жилым помещением. Кроме этого, нам представляется необходимым отнести к ограниченным вещным правам. также и и) право пользователя присваивать доходы, полученные от использования чужого имущества на законном основании (ст. 136); к) право залогодержателя на предмет залога (ст. 347 и 353); л) право иждивенца (ст. 601-605); м) право арендатора на объект аренды (ст. 617); н) право доверительного управляющего на имущество, полученное им в доверительное управление (ст. 1020).

Институт вещных прав по-прежнему остается одним из самых сложных и в наименьшей степени разработанных институтов гражданского права. Вместе с тем систематизация существующих в современном гражданском праве вещных прав является объективной потребностью развитого гражданского оборота.

Юридическая категория вещных прав возникла под непосредственным влиянием определенных социально-экономических потребностей.

В данной курсовой работе мы более подробно рассмотрим ограниченные вещные права на земельные участки.

Целью данной работы является рассмотрение ограниченных вещных прав на земельные участки.

Задачами работы будут являться рассмотрение следующих вопросов:

- о соотношении земельного и гражданского законодательства в регулировании правоотношений, содержанием которых являются права на землю;

- о защите вещных прав;

- о пожизненном наследуемом владение земельным участком,

- о постоянном (бессрочном) пользование земельным участком;

- о ограниченном пользовании чужим земельным участком (сервитут);

- о ограничении прав на землю.

Глава 1. Общие вопросы о вещных правах на землю

1.1. О соотношении земельного и гражданского законодательства в регулировании правоотношений, содержанием которых являются права на землю

Институт прав на землю является одним из основополагающих институтов современного российского земельного права. В то же время, обращаясь к анализу содержания данного института, следует определиться с его отраслевой принадлежностью. Необходимость этого продиктована той ролью, которую играет земельное право как отрасль в правовой системе Российской Федерации. Тезис о том, что земельное право является самостоятельной отраслью российского права, давно уже не подвергается сомнению. Прежде всего, это является следствием очевидного наличия самостоятельного предмета правого регулирования, каковой объективно составляют земельные отношения, то есть отношения, так или иначе связанные с землей. Однако обращаясь к вопросу о том, с помощью какого метода осуществляется правовое регулирование земельных отношений, дать однозначный ответ не представляется возможным.

Если исходить из известного деления права на частное и публичное, земельное право в такую дихотомическую классификацию однозначно не вписывается. Так, отношения по принадлежности земли, по возникновению прав на землю из договоров (а равно в результате иных сделок) и некоторые другие, очевидно. возникают в сфере реализации частноправовых интересов и, следовательно, регулируются методом частного права. Однако не менее очевидно, что реализация таких функций государственного управления землепользованием и охраной земель, как ведение государственного земельного кадастра, землеустройство, государственный мониторинг земель, контроль за использованием и охраной земель возможна только в сфере публично-правовых интересов с помощью метода публичного права.

Поэтому следует признать, что земельное право является комплексной отраслью российской правовой системы, так как его предмет представляет собой комплекс частноправовых и публично-правовых отношений, неразрывно взаимосвязанных вследствие единства их объекта. При этом публично-правовая составляющая земельного права – институт государственного управления землепользованием и охраной земель – не вызывает сомнений в своей отраслевой принадлежности, поскольку этот институт принадлежит одновременно особенной части административного и общей части земельного права (государственное управление землепользованием и охраной земель – частный случай государственного управления вообще). Поэтому соответствующее законодательство - Федеральный закон от 02.01.2000 "О государственном земельном кадастре"[1], Федеральный закон от 18.06.01 "О землеустройстве"[2] и другие подобные акты – является, несомненно, земельным, а по родовой принадлежности – административным. Очевидно, что в условиях единства нормативной базы говорить о какой-либо конкуренции норм земельного и административного права в рассматриваемой сфере не приходится, чего без соответствующего обоснования нельзя категорически утверждать о сфере связанных с землей частноправовых интересов.

Прежде всего, эти интересы реализуются в процессе решения вопроса о правах на землю. Поэтому, обращаясь к содержанию понятия «законодательство о правах на землю» необходимо указать на его двойственность. С одной стороны, поскольку речь идет об имущественных правах, очевидно, что данный правовой институт не может не включать нормы отрасли, регулирующей имущественные отношения в целом, то есть гражданского права. С другой стороны, поскольку речь идет о правах не на имущество в целом, а именно на землю, вторая неотъемлемая составляющая рассматриваемого института – нормы земельного права. Поэтому исследование проблематики прав на землю, прежде всего, требует ответа на вопрос о том, какое законодательство – гражданское или земельное – пользуется приоритетом в регулировании правоотношений, содержанием которых являются соответствующие права.

В доктринальном плане можно приводить аргументы, обосновывающие две диаметрально противоположные позиции. Первая из них заключается в том, что, поскольку земля является недвижимым имуществом и – в этом качестве – объектом гражданских правоотношений, приоритет в правовом регулировании данных отношений принадлежит гражданскому законодательству. Вторая позиция состоит в том, что в первую очередь земля является природным объектом и, в силу этого, недвижимым имуществом особого рода, особенности правового режима которого закрепляет именно земельное законодательство, которое и должно пользоваться приоритетом. С точки зрения формальной логики, предпочтительнее выглядит именно вторая позиция, поскольку, если разновидность какого-либо родового понятия не имеет особенностей в правовом регулировании, которые отражают ее специфические черты, возникает вопрос о целесообразности легального закрепления самого факта существования такой разновидности.

Однако действующее законодательство содержит немало аргументов именно в пользу единства правового режима недвижимости. Так, ГК РФ в ст.130 ни формально, ни текстуально не выделяет землю и другие природные объекты в качестве особой разновидности недвижимого имущества. Соответственно, в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[3] отражена та же позиция – установлен единый порядок регистрации независимо от видовых характеристик объекта. Более того, Глава IV данного закона, которая называется «Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по содержанию существенно шире – она определяет также особенности регистрации прав на отдельные виды имущества (предприятия, кондоминиумы, вновь создаваемые объекты недвижимого имущества). Показательно, что земельные участки в числе последних не упомянуты, хотя в п.1 ст. 22. «Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним» говорится о правах, с одной стороны на земельные участки, а с другой – на иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса. То есть закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», текстуально противопоставляя земельные участки иным объектам недвижимого имущества, в то же время не выделяет никаких процессуальных особенностей возникновения прав на эту разновидность недвижимости.

Поэтому от доктринального обоснования той или иной позиции следует перейти к анализу действующего законодательства. Как представляется, оно закрепляет абсолютный приоритет норм земельного права перед гражданско-правовыми в вопросах регулирования отношений по поводу земли как имущества. В свое время, введение в действие ч.1 ГК РФ позволило утверждать обратное. Так, например, Г.А. Гаджиев, ссылаясь на ч.2 п.2 ст.3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому Кодексу, заявил, что это положение, должно обеспечить определенный приоритет ГК РФ в правовом регулировании.[4] Однако подобные утверждения представляются недостаточно обоснованными, более того, не соответствующими истине, исходя из норм гражданского права, содержащиеся в самом Гражданском кодексе. Чтобы в этом убедиться, достаточно произвести детальный анализ норм ГК РФ.

Прежде всего, имеется в виду норма ч.2 п.2 ст.1 (воспроизводящая норму п.3 ст.55 Конституции РФ), согласно которой гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Очевидно, что в отсутствие каких-либо оговорок, это положение справедливо в отношении любых гражданских прав, объектом которых является любое имущество, включая вещи естественного происхождения. Далее, не менее очевидно, что под указанным федеральным законом следует понимать не только гражданско-правовые акты. Следовательно, в соответствии с упомянутой нормой ГК вполне допустимо ограничение гражданских прав на землю Земельным Кодексом.

Кроме того, в связи с вышеприведенной нормой ч.2 п.2 ст.3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому Кодексу, заслуживает внимания вопрос о том, как в ГК определяется содержание основополагающего субъективного гражданского права – права собственности - применительно к земле. Как известно, в общем виде оно включает правомочия владения, пользования и распоряжения. Соответственно, объем права в целом определяется объемом составляющих его правомочий. Прежде всего, что касается правомочий владения и пользования, любой землепользователь, независимо от титула владения, обязан иметь в виду наличие в ГК РФ статьи 260. Согласно п.2 данной статьи, на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, а пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением. Очевидно, что целевое назначение земель определяется в соответствии с земельным законодательством. Других норм по данному вопросу ГК не содержит, соответственно, в этой части ни о каком противоречии с ч.2 п.1 ст.3 ГК РФ говорить не приходится.

Далее, возможности собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом определяются кругом сделок, которые он может с ним совершить, то есть оборотоспособностью имущества. В соответствии с прямым указанием п.3 ст.129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Следовательно, перечень сделок с земельными участками определяется земельным законодательством на основе общего перечня гражданско-правовых сделок.

Таким образом, задолго до вступления в силу ныне действующего Земельного кодекса, Гражданский кодекс, обоснованно претендуя на главенство в регулировании имущественных отношений в целом, четко оговорил, что это правило не распространяется на имущественные отношения по поводу природных объектов. В этой связи заслуживает внимания, как данный вопрос решается в земельном законодательстве. В соответствии с п.3 ст.3 Земельного кодекса, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. То есть положения, изначально закрепленные нормами ГК РФ, по сути, в неизменном виде воспроизводятся в ЗК РФ. Исходя из вышеизложенного, можно констатировать, что в вопросах регулирования имущественных отношений по поводу земли легально закреплен (более того, продублирован в гражданском и земельном законодательстве) абсолютный приоритет норм земельного законодательства. На практике этот приоритет может проявляться двояко. В принципе, любое конкретное правоотношение подобного рода может быть полностью урегулировано земельно-правовыми нормами, без обращения к гражданскому законодательству. В тоже время, в целом применительно к регулированию рассматриваемых правоотношений гражданское законодательство призвано осуществлять восполняющую функцию – его нормы применяются только в том случае, если по данному вопросу отсутствует земельно-правовая норма.

1.2. О защите вещных прав

Потребность в законодательном признании и развитии этой категории связана главным образом с отказом от прежнего господства исключительной государственной (публичной) собственности на землю и необходимостью вовлечения земельных участков в имущественный (гражданский) оборот, в свою очередь, обусловленными рыночными преобразованиями последнего времени. При этом очевидно, что практически всеобщая потребность в том или ином хозяйственном использовании земли не может быть юридически оформлена только с помощью права собственности, которое при всех возможных ограничениях все равно предполагает известную монополию собственника на свое имущество.

Ограниченные вещные права, будучи разновидностью более общей категории вещных прав, обладают всеми необходимыми признаками последних. Вместе с тем они предоставляют законную возможность одному лицу в том или ином отношении использовать вещь, принадлежащую другому лицу, то есть чужую, причем в принципе независимо от согласия (воли) присвоившего ее собственника. Использование чужой вещи по соглашению с ее собственником, например по договору аренды, не требует признания за пользователем вещного права. Поэтому многие вещные права возникают не по договору (соглашению) сторон, а в силу иных, прямо предусмотренных законом юридических фактов (исключение составляют право залога, а в нашем правопорядке - еще и сервитуты - п.3 ст.274 ГК РФ).

Любое ограниченное вещное право, будучи производным и зависимым от права собственности, не может существовать помимо него. Из этого, в частности, следует невозможность существования какого-либо ограниченного вещного права на бесхозяйную вещь не имеющую собственника (но имеющую фактического владельца, который добросовестно, открыто и непрерывно владеет ею как собственной).

Вместе с тем ограниченные вещные права обременяют и в этом отношении ограничивают и "само" право собственности (не случайно они нередко называются также "вещными обременениями"). Этим объясняется появление "права следования" как составной части ограниченного вещного права, которое по общему правилу не прекращает своего действия (ограничения права собственности) в связи со сменой собственника обремененной вещи, а следует за ней (п.3 ст.216 ГК РФ).

Но ограниченные вещные права одновременно несут в себе опасность для права собственности, ибо нередко существенно связывают, обременяют собственника (ограничивают его хозяйственное господство над вещью) на весьма длительный, а иногда - на неограниченный срок. Как указывал И. А. Покровский, "истинной ценой, которою покупается каждое подобное ограниченное право на чужую вещь, является урезанное, морально и экономически подорванное право собственности".[5]

Поэтому такие ограничения ("обременения") собственности допускаются законом лишь при наличии особых оснований, а перечень и содержание таких прав прямо и исчерпывающим образом установлены законом. Участники гражданских правоотношений не вправе своей волей (соглашением) ни расширить или сузить содержание конкретных ограниченных вещных прав, ни установить новые их разновидности, прямо не предусмотренные в законе. Поэтому, например, не могут рассматриваться как вещные права арендатора, определяемые в зависимости от содержания конкретного договора аренды.

Наконец, ограниченные вещные права обычно подлежат официальному закреплению в государственном реестре, поскольку речь чаще всего идет о правах на недвижимость (исключение опять-таки составляет право залога, которое может распространяться и на движимые вещи).

Глава 2. Ограниченные вещные права на землю

Право собственности на землю является основополагающим среди имущественных прав на землю, так как предоставляет его обладателю наибольшее количество юридически обеспеченных возможностей определенного поведения в отношении земельного участка. В то же время, земельный участок может быть объектом правоотношений, содержание которых включает в себя различные права на землю. Все эти права можно разделить на две группы по способу определения их содержания: вещные права (содержание которых определяется непосредственно законом) и обязательственные права (содержание которых в каждом конкретном случае определяется соглашением сторон в рамках закона). К числу вещных прав, помимо права собственности (основанной на законе возможности по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, принимая на себя бремя его содержания) также относятся иные вещные права (основанные на законе возможности в той или иной мере владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, с учетом усмотрения собственника, в той или иной мере принимая на себя бремя его содержания). В число иных вещных прав пока еще можно включать право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Перечень обязательственных прав исчерпывается правом аренды (возмездное срочное пользования) и правом безвозмездного срочного пользования.

Обращаясь к вопросу о содержании иных прав на землю в действующем законодательстве, следует, прежде всего, обратиться к перечню иных вещных прав. Здесь следует иметь в виду существование принципиальных различий в определении их содержания действующими Гражданским и Земельным кодексами. Разумеется, по изложенным выше причинам в случае противоречия должны применяться нормы последнего, однако соответствующие нормы Гражданского кодекса формально все еще действуют. Этот факт имеет особое значение в связи с тем, что, в соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[6] в той или иной степени признаны утратившими силу десять законов и постановлений высших органов законодательной власти, вступивших в противоречие с новым Земельным кодексом. В то же время, его введение в действие никак не затронуло Гражданский кодекс, нормы которого содержат немало прямых противоречий с нормами земельного кодекса. Поэтому формальный повод для соответствующего сопоставления имеется. Перечень ограниченных вещных прав на землю открывается правом пожизненного наследуемого владения земельным участком. В историческом аспекте право пожизненного наследуемого владения – традиционный институт постсоветского земельного права, который изначально был призван в какой-то мере компенсировать отсутствие частной собственности граждан на землю. Однако в современных условиях, когда частная собственность на землю получила достаточно широкое распространение, действующее законодательство предусматривает, что предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. При этом право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином ранее, сохраняется.

Как следует из определения, субъектами права пожизненного наследуемого владения является только одна категория лиц, которая способна передавать это право по наследству, а именно – граждане. В соответствии с п.2 ст.21 ЗК РФ, распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству, государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Однако в ст. 267 ГК РФ «Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении»[7] закреплена совсем иная модель - не допускаются лишь продажа, залог такого участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, при этом владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Такое решение представляется абсолютно обоснованным – еще римскими юристами был сформулирован принцип: «никто не может передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам». Поэтому отчуждение (передача в собственность) земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, как и любого другого имущества, возможно лишь его собственником. Не обладая правом собственности на имущество, передать его другому лицу можно лишь с разрешения собственника. В общем случае такое разрешение может быть оформлено договором между собственником и отчуждателем, но если собственником является публично-правовое образование, оно может содержаться непосредственно в его законе или ином нормативном акте. Так, например, ГК РФ непосредственно разрешает субъектам права хозяйственного ведения отчуждение принадлежащего им на этом титуле движимого имущества.

С другой стороны, логическое толкование принципа невозможности передать другому больше прав, чем имеется у правообладателя, позволяет прийти к выводу о том, что, опять-таки в общем случае, лицо может передать другому свои права в том объеме, в котором они ему принадлежат. И только в том случае, если это затрагивает права третьих лиц на передаваемую вещь, предполагается получение их согласия (так, закрепленные ГК РФ общие правила требуют, например, согласия арендодателя-собственника на передачу вещи в субаренду, согласия залогодержателя на распоряжение вещью залогодателем-собственником). Однако передачу земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, во временное пользование другим лицам собственник-государство в Земельном кодексе прямо запрещает.

Такое решение вряд ли следует признать оправданным даже без ссылки на норму ст. 267 ГК РФ - гипотетически можно было бы закрепить в ЗК РФ, например, требование о необходимости получения в рассматриваемом случае согласия собственника, хотя это требование явно является избыточным. Проблема в том, что действующее земельное законодательство фактически изымает земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении, из гражданско-правового оборота, полностью лишая владельцев возможности распоряжения ими (за исключением посмертного распоряжения). В то же время, согласно п.3 ст.21 ЗК РФ, граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность, а именно: каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Тем самым подразумевается, что такой титул, как право пожизненного наследуемого владения, с течением времени должен быть полностью вытеснен правом собственности. Поэтому вряд ли возможно согласиться с О.М. Козырь, которая указывает на необходимость подчеркнуть, что перерегистрация является правом, а не обязанностью лиц, владеющих участками на праве пожизненного наследуемого владения.[8] Напротив, представляется, что право приобрести в собственность находящийся в пожизненном наследуемом владении земельный участок фактически трансформируется в обязанность – путем непропорционального увеличения налогового бремени, возлагаемого на тех владельцев, которые еще не воспользовались этим правом, по сравнению с владельцами, приобретшими право собственности.

Примерно так же обстоит дело и с правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в историческом плане также является институтом, призванным восполнить отсутствие права собственности на землю, но не для граждан, а для юридических лиц. Согласно п.1 ст.20 ЗК РФ, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются уже не любым юридическим лицам, а только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления. Все остальные юридические лица, в соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года.

Необходимо отметить, что данная норма породила достаточно серьезную проблему, которая неразрешима без внесения соответствующих изменений в законодательство. Так, О.М. Козырь пишет, что новый ЗК РФ ограничил круг субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, исключив из него коммерческие организации.[9] Против этого следует привести два возражения: во-первых, из круга субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками исключены не все коммерческие организации (имеются в виду федеральные казенные предприятия), во-вторых, из него исключены не только коммерческие организации (имеются в виду учреждения, созданные частными лицами).

В этой связи возникает вопрос: на каком титуле будут владеть землей унитарные предприятия (кроме казенных) и частные учреждения (если собственником земельного участка, предоставленного им, является собственник остального имущества)? Поскольку право собственности, очевидно, исключается, остается только право аренды. Однако в этом случае возникает следующий вопрос: поскольку арендодателем будет выступать собственник остального имущества юридического лица, в чем смысл установления арендных отношений? Почему не заставить унитарное предприятие или частное учреждение платить собственнику за использование любого переданного им имущества арендную плату? И даже если допустить возможность (но не целесообразность) аренды земельного участка унитарным предприятием, такая возможность исключается из соображений здравого смысла в отношении частного учреждения. Очевидно, что абсолютно бессмысленно возвращать собственнику имущества учреждения в виде арендной платы часть средств, ранее переданных собственником учреждению для финансирования его деятельности.

Более того, даже если в рассматриваемых случаях отказаться от требования возмездности использования земельных участков унитарными предприятиями и учреждениями, предложив вместо аренды безвозмездное срочное пользование (в условиях запрета обращаться к праву постоянного (бессрочного) пользования), такое решение вряд ли можно будет назвать приемлемым. Передача собственником созданному им юридическому лицу включаемого в основные фонды имущества во временное пользование, как представляется, противоречит сути возникающих отношений – прочее имущество передается в вещное право, не ограниченное во времени. По крайней мере, в этой связи непонятно различие между казенным предприятием (которое получает земельный участок в постоянное пользование, а прочую недвижимость – в оперативное управление) и другими унитарными предприятиями (которые получают земельные участки во временное пользование, а прочую недвижимость – в хозяйственное ведение). И тем более непонятно различие между публичными и частными учреждениями, которые прочую недвижимость равно получают в оперативное управление, а земельные участки – также по-разному. Здесь надо также отметить, что в ходе развития постсоветского земельного права к числу субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками законом были отнесены граждане. Однако согласно п.2 ст.20 ЗК РФ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование более не предоставляются. При этом право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан ранее, сохраняется.

В то же время содержание права постоянного (бессрочного) пользования в действующие Земельный и Гражданский кодексы также определяют по-разному. Так, согласно п.4 ст.20 ЗК РФ, граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Однако в соответствии со ст.270 ГК РФ «Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользовании», лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. В этой части ситуация аналогична той, что возникла с правом пожизненного наследуемого владения. Дальнейшее развитие событий также предопределено – согласно п.5 ст.20 ЗК РФ, каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, аналогично участкам, предоставленным на праве пожизненного наследуемого владения. К числу ограниченных вещных прав на землю относится также право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Интересно, что земельное законодательство как будто самоустраняется от правового регулирования отношений, связанных с возникновением данного права, поскольку, согласно п.1 ст.23 ЗК РФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. В то же время, согласно п.4 той же статьи, сервитут может быть срочным и постоянным. В связи с этим возникает вопрос: на каком основании право срочного пользования определяется термином «сервитут», если последний со времен римских юристов относится к числу вещных прав, одним из атрибутов которых является бессрочность?

Здесь следует обратиться также к закрепленному в ЗК РФ понятию «публичный сервитут». Очевидно, что таковой к числу вещных прав не относится, однако его рассмотрение в нашем случае обусловлено тем, что публичный сервитут – одно из наиболее вероятных обременений вещных прав на земельные участки. Весьма спорным представляется тезис о том, что публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (п.2 ст.23 ЗК РФ). Сервитутом обременяется индивидуально определенное имущество, следовательно, акт об установлении сервитута - индивидуальный правовой акт, применимый к конкретному правоотношению по поводу конкретного объекта. Нормативный акт может лишь определять цели обременения (как это сделано в п.3 ст.23 ЗК РФ), основания его установления (как это крайне неудачно сделано в п.2 той же статьи) и т.п. Поэтому представляется, что основанием для установления публичного сервитута может быть решение владельца земельного участка, органа исполнительной власти (если владелец не оспаривает его) либо суда (если владелец не согласен с установлением обременения).

Наконец, заслуживает особого интереса одна из разновидностей публичных сервитутов – для свободного доступа к прибрежной полосе. О.М. Козырь пишет: «Известно, что при законодательном запрете на приватизацию земель в пределах прибрежной полосы за последние годы, в первую очередь в начале 90-х годов, большое число земельных участков по берегам рек и озер было передано в частную собственность для строительства дач, коттеджей, баз отдыха. В результате население было лишено права свободного доступа к водным объектам. Установление публичных земельных сервитутов может помочь в решении этой проблемы».[10] Представляется, что незаконная приватизация не лишила население права свободного доступа к водным объектам - это право было нарушено. Поэтому оно, как любое нарушенное право, подлежит защите – надлежит создать условия для фактической реализации юридически обеспеченной возможности либо исключить законодательное закрепление такой возможности. Помимо вещных прав и их обременений, заслуживают внимания также обязательственные права на землю, прежде всего - право аренды земельных участков, то есть право возмездного срочного пользования. Общие положения об аренде содержатся в главе 34 ГК РФ, однако в силу вышеуказанных причин они применяются к отношениям по аренде земельных участков только в том случае, если это не противоречит специальным правилам, содержащимся в земельном законодательстве. Именно эти специальные правила и вызывают наибольший интерес

Так, прежде всего это относится к закрепленной в п. 5 ст.22 ЗК РФ возможности арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Далее отмечается, что в указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. Последняя оговорка вряд ли необходима, так как право аренды не передается в буквальном смысле залогодержателю (не переходит к нему в силу залога) – право залога всего лишь обременяет право аренды. Кроме того, согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Таким образом, ЗК РФ закрепляет в отношении аренды земель правила, диаметрально противоположные тем, что установлены ГК РФ для аренды прочего имущества, согласно которым распоряжение правом аренды (а, следовательно, арендованным имуществом) допускается, по общему правилу, лишь с согласия собственника-арендодателя. Однако предложенное в ЗК РФ решение представляется необоснованным в силу того, что, по общему правилу, распоряжаться имуществом может лишь его собственник. Не обладая правом собственности на имущество, передать иные свои права на него другому лицу можно лишь с разрешения собственника. Как уже отмечалось выше, в общем случае лицо может передать другому свои права в том объеме, в котором они ему принадлежат, но если это затрагивает права третьих лиц на передаваемую вещь, предполагается получение их согласия. В то же время закрепленная в ЗК модель предполагает в виде общего правила распоряжение чужим имуществом без участия в распоряжении им его собственника – собственник не участвует в осуществлении права, принадлежащего, в конечном счете, ему.

На практике это может привести к крайне неприятным последствиям: собственник, который не позаботился о том, чтобы включить в договор условие о запрете перенайма без его согласия, может оказаться участником правоотношения, в котором его контрагентом выступает недобросовестный субъект. Если новый арендатор не исполняет либо ненадлежаще исполняет свои обязанности, вероятность удовлетворения обращенных к нему претензий арендодателя является величиной случайной, что исключается в том случае, когда контрагента определяется с учетом воли арендодателя. Разумеется, недобросовестность арендатора позволяет требовать расторжения договора аренды, однако требование о возмещении понесенных убытков может остаться без удовлетворения в силу отсутствия у нового арендатора имущества в необходимом количестве. К прежнему арендатору предъявить претензии уже невозможно, хотя именно ему собственник передал в пользование свое имущество. Поэтому представляется необоснованным предложенное О.М. Козырь объяснение такого решения. Она пишет по поводу п. 5 ст.22 ЗК РФ, что данная норма включена в Земельный кодекс с учетом сложившейся практики передачи земель, находящихся в государственной собственности, в долгосрочную аренду, при которой при изменении экономических условий у арендатора, влекущих невозможность дальнейшего использования им земли, арендатор полностью попадал в зависимость от городской администрации и не имел возможности эффективно распорядиться правом аренды.[11] По поводу этого суждения можно привести два возражения.

Во-первых, если речь идет только о долгосрочной аренде только государственных земель, почему эта норма касается всех арендодателей, особенно если учесть, что п.9 ст.22 ЗК РФ специально посвящен долгосрочной аренде земель, находящихся в публичной собственности и, в том числе, воспроизводит общую норму п.5 ст.22? Во-вторых, если п.5 и п.9 ст.22 сформулированы таким образом, чтобы избежать злоупотреблений со стороны арендодателя, для чего в них включена оговорка «если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное»? Воспользовавшись этой оговоркой, соответствующий орган в Типовом договоре аренды земельного участка закрепит обязательность получения его согласия на перенаем, и все усилия законодателя окажутся тщетными. Пострадать может лишь добросовестный арендодатель – частное лицо, однажды передавшее земельный участок в аренду без соответствующей оговорки.

Наконец, категорические возражения вызывает норма п.11 ст22 ЗК РФ, согласно которой изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Здесь налицо грубое нарушение правил формальной логики: если имущество изъято из оборота, оно не может быть предметом сделок вообще и договоров аренды в частности, если имущество сдается в аренду, оно тем самым помещается в оборот. Очевидно, что в случае противоречия между федеральным законом и законом формальной логики должен действовать последний.

2.1. Пожизненное наследуемое владение земельными участками

Согласно ст. 265 ГК право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусматриваются земельным законодательством.[12]

Порядок использования земельных участков правообладателем аналогичен порядку использования участков, предоставленных в постоянное пользование. Обладатель названного титула осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законодательством и актом о передаче земельного участка в пожизненное наследуемое владение. Правообладатель вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, в том числе возводить для этих целей на участке недвижимое имущество, если из условий пользования этим участком не вытекает иное.

Следует отметить специфический субъектный состав титула "пожизненное наследуемое владение земельным участком". Обладателями названного права могут быть только физические лица.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК не допускается. Таким образом, законодательная политика направлена на постепенную ликвидацию права пожизненного наследуемого владения.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается (п. 2 ст. 21 ЗК). В связи с этим стоит еще раз отметить, что правило, содержащееся в ст. 267 ГК, о возможности передачи землевладельцем участка в аренду и безвозмездное срочное пользование после введения в действие ЗК неприменимо. Земельный участок, а также само вещное право пожизненного наследуемого владения не могут являться объектами отчуждения, а также не могут быть переданы в аренду, залог или безвозмездное срочное пользование. Исключением является только переход прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

В нотариальной практике, а также практике деятельности учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нередко возникает вопрос, что именно является предметом наследования в случаях, когда наследодатель являлся обладателем права пожизненного наследуемого владения земельным участком: земельный участок, как таковой, либо названное вещное право. Представляется, что ответ на этот вопрос достаточно четко дан самим законодательством. Согласно ст. 1181 ГК принадлежащее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК. На принятие наследства, в состав которого входит данное право, специального разрешения не требуется.

Помимо ГК аналогичная норма содержится и в ЗК: в п. 2 ст. 21 ЗК речь идет о переходе по наследству именно прав на земельный участок, а не о самом земельном участке.

Таким образом, по наследству переходит вещное право - право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Иную позицию следует признать неправильной.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть прекращено по тем же основаниям и в том же порядке, что и право постоянного (бессрочного) пользования участком.

Право пожизненного наследуемого владения прекращается при отказе землевладельца от принадлежащего ему права на земельный участок. При этом распоряжение земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком при использовании его с нарушениями норм земельного и иного законодательства прекращается принудительно в судебном порядке.

В случае разрушения недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого владения, от ветхости либо стихийных бедствий титул пожизненного наследуемого владения сохраняется за землевладельцем, если он начал восстанавливать уничтоженное либо разрушенное недвижимое имущество в течение трех лет.

Названный срок может быть продлен исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

2.2. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

В соответствии со ст. 246 ГК земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное пользование.

Согласно ст. 269 ГК и 41 ЗК лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законодательством и актом о передаче земельного участка.[13]

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено договором, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и иного недвижимого имущества.

Следует иметь в виду, что ряд норм гражданского законодательства в настоящее время не могут быть применимы, как противоречащие наиболее приоритетным нормам земельного законодательства.

Так, ГК предусматривает, к примеру, возможность приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком лицом, к которому перешло право собственности на здание (сооружение) и иное недвижимое имущество, находящееся на нем. К данной и ей подобным нормам ГК следует относиться с достаточной осторожностью. При этом нельзя забывать, что в соответствии со ст. 35 ЗК при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает только право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, но не само право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Титул владельца земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования такое лицо будет приобрести не вправе, за исключением следующих субъектов: государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Право распоряжения земельным участком, находящимся в постоянном пользовании, жестко ограничено законом. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (продавать, дарить либо отчуждать иным способом). Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

Статьей 270 ГК предусмотрено право лица, которому участок предоставлен в постоянное пользование, передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. Однако указанные действия являются элементами права распоряжения, поэтому не могут применяться в силу недопустимости распоряжения земельными участками, находящимися в постоянном пользовании.

Необходимо иметь в виду, что новое земельное законодательство нацелено на постепенное вытеснение права постоянного (бессрочного) пользования. Указанная позиция государства проявляется в двух основных формах:

во-первых, законом предельно ограничен круг субъектов, которым земельные участки могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование;

во-вторых, отдельным субъектам земельных правоотношений прямо предписана необходимость изменения правового режима земельного участка, которым они обладают.

Так, юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК (Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ).

Исключение из этого общего правила установлено законом только для государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления. Названные субъекты вправе не переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, более того, участки в постоянное (бессрочное) пользование могут предоставляться им и в дальнейшем.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Вместе с тем особо следует подчеркнуть именно постепенность прекращения существования указанного права. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется и не ограничивается какими-либо сроками.

Предоставленное землепользователям до введения в действие ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному ЗК праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ЗК (Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ).[14]

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

Статьей 45 ЗК установлены основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок.

При этом распоряжение земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при использовании его с нарушениями норм земельного и иного законодательства (не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; при использовании земельного участка ненадлежащими способами и т.п.) прекращается принудительно.

Решение о принудительном прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком принимается судом.

При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок.

2.3. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Исходя из нормы, содержащейся в ст. 274 ГК, понятие сервитута возможно сформулировать следующим образом: сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком для обеспечения определенных нужд собственника недвижимого имущества (прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и т.п.), которые не могут быть обеспечены другим способом.

Помимо гражданского законодательства право ограниченного пользования чужим земельным участком предусмотрено земельным законодательством. Согласно ст. 23 ЗК в земельном законодательстве закреплено два вида сервитутов:

частный сервитут;

публичный сервитут.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно п. 3 ст. 274 ГК сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Сервитут может быть установлен по требованию не только лица, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, но и землепользователя, а также землевладельца. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК).[15]

Так, могут устанавливаться публичные сервитуты для:

прохода или проезда через земельный участок;

использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

проведения дренажных работ на земельном участке;

забора воды и водопоя;

прогона скота через земельный участок;

сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

В соответствии с п. 2 ст. 41 ЗК права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Согласно ст. 275 ГК сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, не может быть отчужден в иной форме, передан в залог, а также не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу не может по своему усмотрению требовать его прекращения. Согласно п. 1 ст. 48 ЗК прекращение частного сервитута возможно по основаниям, установленным гражданским законодательством. Статьей 276 ГК предусмотрено, что собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать прекращения сервитута:

ввиду отпадения оснований, по которым он установлен (например, для проезда к зданию проложена другая дорога);

если земельный участок, обремененный сервитутом, не может вследствие этого обременения использоваться его собственником в соответствии с назначением участка.

Если требования собственника земельного участка о прекращении сервитута не удовлетворены, собственник участка вправе обратиться с соответствующим иском в суд.

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (п. 2 ст. 48 ЗК).[16]

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно ст. 1 названного Федерального закона сервитуты рассматриваются как ограничения (обременения) прав собственника или иного правообладателя.

Глава 3. Ограничение прав на землю

Содержание вещных и обязательственных прав на землю имеет свои особенности. Прежде всего эти особенности затрагивают оборот земельных участков. Он законодательно ограничен в п.3 ст.129 ГК в общественных, публичных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или природопользователя. Из всех объектов гражданских прав, которые могут быть ограничены в своей оборотоспособности, ГК особо выделил землю и другие природные ресурсы. Указанные объекты могут отчуждаться или иным способом переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой оборот таких объектов допускается законами о земле и других природных ресурсах. Соответственно собственнику земельного участка предоставлено право продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом только при условии, если "соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте" (п.1 ст.260 ГК). Тем самым, помимо прочего, еще раз подчеркивается специальный характер норм, включенных в акты, посвященные природным ресурсам, по отношению к ГК.

ГК классифицирует объекты гражданского права, используя в качестве критерия различные их свойства. Цель такого рода классификации - вводить в случаях необходимости специальные режимы, отражающие особенности тех или иных объектов. Ведь количество и состав таких объектов ограничены в силу очевидных объективных причин, а их использование поэтому всегда так или иначе затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное по усмотрению собственника использование принадлежащих ему правомочий относительно земельных участков и иных природных объектов подвергается неизбежным ограничениям в публичных интересах, причем во всяком правопорядке. Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты, целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию, права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Это отнюдь не ограничение его права собственности, а установление более точных границ его содержания, которое в любом случае не может быть беспредельным.[17]

Ограничения прав на земельные участки подразделяются на общие и специальные. К общим ограничениям можно отнести обязанность землепользователей соблюдать определенные природоохранные, ветеринарные, санитарные и иные правила федерального, регионального и местного уровня. Например, на всей территории России запрещено без специального разрешения выращивать некоторые растения, из которых добываются наркотические средства.

Наряду с этим на многие земли наложены специальные ограничения, вызванные их местоположением или иными обстоятельствами. На практике такого рода ограничения получили название земельно-планировочных. Эти ограничения касаются как собственников, так и лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разновидностей. Исторически наиболее известные из них - сервитуты, т.е. ограничения, установленные в интересах соседей.

Ограничения в пользовании землей, если это пользование требует создания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими или даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено многоэтажное строительство. И наоборот, в центральном квартале крупного города от владельца земли, желающего ее застроить, могут потребовать постройки современных, в т.ч. высоких, зданий.

К особому виду земельно-планировочных мероприятий относится долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государственные или местные нужды. Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, на устройство прудов, производство земельных улучшений и иные подобные работы, то потери при затоплении и при прокладке каналов окажутся больше. Чтобы этого не произошло, на землепользователей накладываются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для государственных организаций.

Резервирование территорий может происходить при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных предприятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэропортов, новых населенных пунктов, при проектировании развития открытой и подземной добычи полезных ископаемых. Резервирование может происходить в рамках, надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов. Среди последних выделяются такие документы, как схемы и (более детальные) проекты планировки населенных пунктов, генеральные планы развития промышленных узлов и некоторые другие. Эти документы принимаются на 20-25 лет, и в прямой зависимости от их сроков действуют ограничения, вызванные резервированием земли.

Четкой процедуры объявления о резервировании земель, об изменениях в программе резервирования и об ее отмене в действующем законодательстве (кроме, например, законодательства г.Москвы) не предусмотрено. Это упущение закона неблагоприятно сказывается на интересах тех, кто терпит ограничения в использовании своих земель. К тому же закон не предусматривает компенсаций землепользователям, арендаторам, землевладельцам, собственникам за наложение на них ограничений, связанных с резервированием их земель.

Закон устанавливает общий принцип рациональности пользования землей. Нерациональное же использование земли признается правонарушением. Требование рациональности можно рассматривать как общее ограничение в праве.

Так, эксплуатация участка не должна вызывать неблагоприятные хозяйственные последствия. Нельзя, например, распахивать земли, неблагополучные в эрозионном отношении, поскольку это означает порчу самой земли и загрязнение водоемов, куда попадает смытая водой почва. Нельзя размещать сельскохозяйственные культуры, требующие интенсивной химизации, в пределах водоохранных зон, в частности вблизи рек и других водоемов.

Понятие рационального использования земли включает определенную интенсивность производства. В сельском хозяйстве это означает получение такого количества сельскохозяйственной продукции с каждого гектара угодий, которое отвечало бы принятой норме. В промышленности, на транспорте, в строительстве и т.д. это требование означает такое размещение объектов, которое обеспечивает экономию площади земель (при возможном использовании также и подземного пространства).

Интенсивное использование земли не должно приводить к хищнической эксплуатации, т.е. к достижению ближайшей выгоды ценой разрушения земли. Это требование особенно актуально при краткосрочной аренде земли. Арендатор - пусть даже временный пользователь земли - обязан заботиться о плодородии угодий не только с выгодой для себя, но и для тех, кто в последующем будет использовать ту же землю в сельском хозяйстве.

С ограничением прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов связан государственный контроль за их деятельностью.

В сельском хозяйстве запрещение незаконного вмешательства государственных органов во внутрихозяйственное использование угодий создает необходимые условия для свободного развития технологии земледелия. В то же время в случае нарушения предписаний закона государство как орган власти вправе потребовать от любого пользователя земли исполнения установленных законом обязанностей. Если в результате действий (бездействия) пользователя возникает угроза порчи земель, снижения их плодородия и доходности, то соответствующий орган управления от имени государства может предписать безотлагательные меры по устранению правонарушений или их своевременному предупреждению.

От государственного контроля не свободны, безусловно, и частные собственники земли. Так, все без исключения лица обязаны использовать свои земельные участки в соответствии с той целью, которая была легально определена в момент отвода или предоставления земли или же впоследствии. Отклонение от целевого назначения либо оставление земли без использования признается правонарушением. Изменить целевое назначение эксплуатируемых угодий может полномочный государственный орган субъекта РФ.

Также ограничения прав на землю связаны с водоохранными зонами. Водоохранные зоны - один из видов экологических зон, создаваемых для предупреждения вредного воздействия хозяйственной деятельности. В пределах водоохранной зоны запрещается деятельность, негативно влияющая на состояние водных объектов, рыбные запасы, животных и растения водоемов. Особый режим устанавливается для прибрежных защитных полос. Размеры водоохранных зон определяются в зависимости от величины и протяженности водного объекта (для рек они колеблются от 100 до 500 м).

Порядок образования и режим водоохранных зон установлен Положением о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.11.96 N 1404.[18]

Осуществление государственного контроля за соблюдением режима использования водоохранных зон возложено на специально уполномоченный государственный орган управления использованием и охраной водного фонда.

ВК установлена обязательность согласования с данным органом предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам в водоохранных зонах, ведения на их территории строительных, взрывных и иных работ, влияющих на состояние вод.

В прибрежных защитных полосах запрещена распашка земель, рубка и корчевка леса, размещение животноводческих ферм и лагерей, а также другая деятельность, за исключением случаев, предусмотренных ВК. К ним относятся размещение в прибрежных защитных полосах объектов водоснабжения, рекреации, рыбного и охотничьего хозяйства, а также водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений при наличии лицензии на водопользование.

Водоохранные зоны водных объектов, являющихся источниками питьевого водоснабжения или местами нереста ценных видов рыб, объявляются особо охраняемыми территориями. Порядок их образования и охраны устанавливается Правительством РФ.

Передача земли в частную собственность или иную форму владения не лишает государства права устанавливать ограничения в ее использовании в интересах охраны природы, памятников культуры, с целью соблюдения прав и законных интересов третьих лиц, а также в экстремальных ситуациях.

Законодательством об особо охраняемых природных территориях предусматривается установление буферной зоны вдоль границ соответствующего природного объекта. Режим землепользования на этих землях зависит от вида объекта и возможного неблагоприятного воздействия на данный природный объект.

Срок действия ограничений зависит от вида ограничения. Например, создание водоохранных зон осуществляется на постоянной основе, а предоставление земельного участка для обслуживания подземных коммуникаций - на срок проведения работ.

Сведения об ограничении права на земельный участок содержатся в подразд. III ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, а также особенности отдельных видов ограничений.

С момента регистрации ограничения права на земельный участок ограничение считается принадлежностью данного земельного участка. При отчуждении земельного участка ограничение следует судьбе земельного участка и не может отчуждаться отдельно от него.

Заключение

К сожалению, многие десятилетия отсутствия в отечественном гражданском праве института вещных прав отрицательно сказались на его теоретическом осмыслении. Он оказался забытым, причем настолько, что и до сих пор некоторые авторитетные ученые высказывают откровенные сомнения по поводу необходимости самой этой категории.[19]

Можно выделить четыре группы ограниченных вещных прав: 1) права на хозяйствование с имуществом собственника ("хозяйственное ведение" и "оперативное управление"), объектом которых являются имущественные комплексы (причем лишь предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью по прямому указанию абз.2 п.1 ст.132 ГК); 2) права по использованию земельных участков: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования и земельные, а также водные и лесные сервитуты; 3) права по использованию чужих жилых помещений: право члена семьи собственника по использованию занимаемого им жилого помещения (ст.292 ГК РФ) и право пожизненного пользования чужим жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением (ст.604 ГК РФ) или в силу завещательного отказа (п.2 ст.1137 ГК РФ); 4) "обеспечительные" права залога и удержания вещи (отнесение которых к вещным широко оспаривается в современной отечественной литературе).

Публичные интересы определяют необходимость установления различного рода ограничений хозяйственной деятельности, связанной с использованием земель. В связи с этим права на землю могут быть ограничены по основаниям, предусмотренным ЗК или иным федеральным законом.

Ограничение прав лиц, использующих земельные участки, представляет собой установление в административном порядке запретов на осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности и использования земли, либо требований о воздержании от совершения определенных действий. Виды и характер ограничений основаны на предписаниях, содержащихся в соответствующих нормативных правовых актах.

Список использованной литературы и источников

1.     Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.

2.     Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года № 136 - ФЗ

3.     Гражданский кодекс Российской Федерации

4.     Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор - составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во "Фрегат", 2003 - 360 с.

5.     «Сборник земельных законов России» Н. Новгород, 1998г.

6.     Основные начала землепользования и землеустройства. М.,1927, с.230.

7.     Земельно-аграрная реформа в России. Законодательство. М., 1995.

8.      Комментарий к Земельному кодексу (из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". - М.: Юрайт-Издат, 2002.) (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов)

9.      Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (Крассов О.И.)

10.            Минина Е.Л. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе. Государство и право, 1997, №3, с.36.

11.            Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Проспект, 2001, с.144.

12.            А.К. Голиченков, Г.А. Волков, О.М. Козырь. Земельный кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий. М., 2002, с.94.

[1] Собрание законодательства РФ, 2000, №2, ст.149

[2] Российская газета, №118 – 119, 23.06.2001.

[3] Собрание законодательства РФ, 1997, №30, ст.3594

[4] Минина Е.Л. О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе. Государство и право, 1997, №3, с.36.

[5] Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. - М., 1998, с. 207.

[6] Собрание законодательства РФ", 2001, N 44, ст. 4148

[7] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Проспект, 2001, с.144.

[8] А.К. Голиченков, Г.А. Волков, О.М. Козырь. Земельный кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий. М., 2002, с.94.

[9] А.К. Голиченков, Г.А. Волков, О.М. Козырь. Земельный кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий. М., 2002, с.90.

[10] А.К. Голиченков, Г.А. Волков, О.М. Козырь. Земельный кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий. М., 2002, с.103.

[11] А.К. Голиченков, Г.А. Волков, О.М. Козырь. Земельный кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий. М., 2002, с.99.

[12] Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор - составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во "Фрегат", 2003 - 360 с.

[13] Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор - составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во "Фрегат", 2003 - 360 с.

[14] Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор - составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во "Фрегат", 2003 - 360 с.

[15] Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор - составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во "Фрегат", 2003 - 360 с.

[16] Сборник законов, других нормативных правовых актов и судебных решений для проведения практических занятий по земельному праву. В 2 частях. Ч.1.: / Автор - составитель: В.Ф. Горбовой - Челябинск: Изд-во "Фрегат", 2003 - 360 с.

[17] Комментарий к Земельному кодексу (из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". - М.: Юрайт-Издат, 2002.) (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов)

[18] Комментарий к Земельному кодексу (из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". - М.: Юрайт-Издат, 2002.) (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов)

[19] Гражданское право. Часть 1. Учебник. / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. - М., 1996, с. 291.