I. Теоретическая часть.

1. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”

Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” определяет порядок проведения государственной регистрации прав, круг обязанностей органов, занимающихся регистрацией, а также государственную регистрацию отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация.

В подраздел II вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, является учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся:

проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

государственная регистрация прав;

выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

выдача информации о зарегистрированных правах.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные решения;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Для осуществления регистрации прав необходимо подать заявление в регистрирующий орган, причем заявителем может выступать правообладатель, сторона (стороны) договора или уполномоченное им (ими) лицо. Кроме того, заявителем должны быть представлены документы, содержащие описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. В установленных законодательством случаях, документы  должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Все необходимые для регистрации документы предоставляются не менее чем в двух экземплярах, в качестве подтверждения их получения регистрирующий орган выдает расписку, содержащую информацию о дате приема документов и их полный перечень. На данном этапе регистрирующий орган осуществляет прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрацию таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации.

Следующий этап заключается в правовой экспертизе документов и проверке законности сделки и установлении отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В случае если таких оснований нет, осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

При возникновении сомнений у регистратора в наличии оснований для государственной регистрации прав, он в течении месяца обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав.

Закон определяет, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Если регистратор принял решение об отказе в государственной регистрации прав, то заявителю направляется письменное сообщение о причине отказа. Данное сообщение должно быть отправлено не позднее пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, копия сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

В случае, если при регистрации прав допущена техническая ошибка, ее исправление осуществляют тогда, когда нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. Если предполагается, что исправление такой ошибки может причинить вред или нарушить интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление может производиться по решению суда.

Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление  в письменной форме, причем запрошенная информация должна быть предоставлена в течении пяти дней или должен быть выдан мотивированный отказ в письменной форме. Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом.

2. Первая и четвертая функции денежной единицы.

2.1. Первая функция денежной единицы.

Первая функция денежной единицы – накопленная функция единицы.

Данная функция позволяет определить будущую стоимость инвестированной денежной единицы, исходя из предполагаемых ставки процента, срока накопления и периодичности начисления процента.

Фактор накопления будущей стоимости основан на сложном проценте.

,

где S – первоначальный вклад;

i – процентная ставка;

n – число периодов начисления.

Справедливость данной формулы можно проиллюстрировать следующим образом.Если на депозит положена сумма S, то через один период начисления эта сумма станет равна:

,

через два периода она станет равна:

и так далее:

…………………………………..

Таким образом, сложный процент предполагает начисление процен­тов не только на основную сумму вклада, но и на соответствующую сум­му начисления процента. Это возможно только в случае реинвестирова­ния начисленных процентов, т. е. сохранения их на вкладе.

2.2. Четвертая функция денежной единицы.

Четвертая функция денежной единицы – текущая стоимость реверсии или текущая стоимость единицы.

Текущая стоимость единицы (ревер­сии) дает возможность определить настоящую (текущую, приведенную) стоимость суммы, величина которой известна в будущем при известном размере процентной ставки и заданном периоде ее начисления.

Это процесс, полностью обратный начисле­нию сложного процента.

.

3.  Общая характеристика методов оценки недвижимого имущества.

Все известные основные методы оценки зданий, сооружений, ма­шин, оборудования и др. объектов базируются на доходном, сравнитель­ном и затратном подходах.

3.1. Доходный подход.

Доходный подход заключается в том, что текущая стоимость оцениваемых объектов рассчитывается как совокупность будущих доходов от их использования. В процессе оценки зданий и сооружений, при реализации доходного подхода возникает необходимость прогноза воз­можного чистого дохода непосредственно от эксплуатации зданий и сооружений. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. Информация о возможном чистом доходе служит ос­новой для применения методов дисконтирования доходов и прямой ка­питализации.

Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации.

Если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод носит название метода дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования доходов.

В качестве чистого дохода при использовании данного подхода обычно берется арендная плата. И в качестве текущей стоимости рассматривается текущая стоимость арендной платы и здания по окончании срока аренды. Таким образом для определения текущей стоимости объекта используется следующая формула:

 , где

Е — средняя арендная плата по истечении каждого года (периода);

S_n — ожидаемая стоимость здания по истечении n лет аренды.

При использовании данного метода могут применяться две ставки дисконта: одна — для определения текущей стоимости аннуитета, вторая — для определения текущей стоимости здания после аренды. Это вызвано тем, что данные доходы имеют разную степень риска.

Метод прямой капитализации.

Капитализация – это превращение денежного потока в стоимость путем деления или умножения рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации или мультипликатор.

Расчеты методом прямой капитализации для оценки стоимости зда­ния осуществляются с помощью формулы S₀ = Е_зд /r_зд, где в качестве сред­него чистого дохода Е_зд берется арендная плата, а r_зд – коэффициент капитализации. При этом предполагает­ся, что здание будет находиться в аренде достаточно длительный срок и в основном доходы от сдачи в аренду будут определять стоимость здания.

В некоторых случаях трудно представить сдачу в аренду только здания без земельного участка. Если арендуется и здание, и участок, то доход от аренды должен быть отнесен как к зданию, так и к земельному участку, на котором оно стоит. Когда стоимость участка можно определить доста­точно точно, то применим метод остатка для зданий. Расчеты выполня­ются в следующем порядке.

Этап 1. Определение части чистого дохода, которая приходится на землю:

Е_зем =S_{зем *} r_к ,

где S_зем - текущая стоимость участка (в твердых денежных единицах); r_к — коэффициент капитализации.

Этап 2. Определение части чистого дохода, относимой к зданиям и сооружениям. Из общего дохода Е вычитается рассчитанный выше доход от земли Е_зем , т. е.

Е_зд =Е – Е_зем ,

Этап 3. Определение стоимости зданий и сооружений методом пря­мой капитализации. Доход, приходящийся на здания, делится на коэф­фициент капитализации  r_зд, т.е. S_зд =E_зд / r_зд Коэффициент капитализации для зданий и сооружений r_зд складывается из коэффициента капитализа­ции для земли и коэффициента возврата капитала r_воз

r_зд  = r_к + r_воз .

3.2. Общая характеристика затратного подхода.

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который позволяет определить затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом.

1.      Расчет полной восстановительной стоимости зданий.

2.      Расчет общего накопленного износа зданий, как суммы физического, функционального и внешнего старения.

3.      Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

4.      Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

5.      Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

где – стоимость объекта;

– восстановительная стоимость (стоимость замещения); 

И – сумма износа;

– стоимость земельного участка.

Оптимальной сферой применения затратного подхода, дающей наиболее объективные результаты являются:

- определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

-  определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии точной информации о величине износа;

- определение рыночной стоимости строительных проектов и объектов специального назначения;

-  определение рыночной стоимости объектов по которым нет аналогичных продаж;

- для оценки стоимости объектов, которые не могут быть оценены с помощью доходного подхода.

Затратный подход не следует использовать, если: здание имеет историческую ценность; оценивается старое здание с чрезмерным физическим износом; нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.

Затратный подход лежит в основе трех методов.

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв. м площади или на 1 куб. м объема здания). Умножая соответствую­щий норматив удельных затрат на общую площадь или на общий объем, получают сметную стоимость оцениваемого здания.

Метод поэлементного расчета предполагает разбивку здания на от­дельные элементы, для оценки которых предварительно собирают и обобща­ют информацию от соответствующих субподрядчиков. Суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.

Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты и др. Это наиболее тру­доемкий метод, однако он дает и наиболее точные результаты.

3.3. Сравнительный подход.

Сравнительный подход используется для оценки объектов на тех сегментах рынка недвижимости, где имеется достаточная база надежных данных о недавних сделках купли-продажи или аренды. Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов недвижимости. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент и совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Применение подхода  предполагает определенную последовательность действий:

1.      Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2.      Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.

3.      Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

4.      Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Где Ц_ан — цена объекта-аналога;

K₁, К₂, … К_m - корректирующие коэффициенты, учитывающие отли­чия в значениях параметров оцениваемого объекта и аналога;

Ц_доп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличают­ся сравниваемые объекты.

 В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке, но в то же время каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии, потенциальные покупатели могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

II. Аналитическая часть.

Анализ рынка вторичного жилья города Новосибирска.

Основные этапы в развитии рынка.

Зарождение рынка вторичного жилья в Новосибирске относится к 1992году, когда в результате проведения приватизации значительно расширился круг частных собственников жилья. Однако становление рынка жилья в городе можно отнести только к концу 1993 года, когда на рынке жилья уже сложилась некоторая инфраструктура, сделки купли-продажи стали постоянными, вследствие чего жилье приобрело рыночную оценку.

В посткризисный период 1998-1999 гг. цены на жилую недвижимость снизились в 2-2,5 раза. В 2000 году начался рост спроса, а затем и цен, и к концу 2001 года стоимость жилья выросла в среднем в два раза, лишь немного не достигнув докризисного уровня. В ноябре-декабре 2001 года Было отмечено снижение покупательского спроса, замедление роста цен, а 2002 год многие риэлтерские компании воспринимали как кризисный из-за снижения числа сделок и резкого роста конкуренции после отмены лицензирования риэлтерской деятельности. Тем не менее цены по инерции некоторое время продолжали расти, в Новосибирске с января по декабрь 2002 года рост составил 18%.

Таблица 1

Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья Новосибирска (на конец года)

Динамика текущих средних цен за период с 1993 по 2003 год представлена в таблице 1. При рассмотрении указанных данных следует однако учитывать различный уровень роста потребительских цен за год. Так за 1994, 1995, 1999, 2003 гг. жильё подорожало меньше, чем потребительские товары и услуги в целом. В 1996, 1997 и 2000, 2002 гг. темпы роста цен на жильё и инфляции были примерно равными. А в 1998 и 2001 гг. увеличение цен на жильё значительно опередило инфляцию (см. диаграмму).

Обзор рынка вторичного жилья в 2002-2003 гг.

В 2003 году средняя цена 1 кв.м. составила 16310 рублей. Средняя цена за 1 кв.м в центре составила 20,3 тыс.р., в районах средней удаленности 15-16 тыс.р., а на окраине города 14, 5 тыс.р. (по данным агентства недвижимости “Афина Паллада”). Таким образом можно рассчитать, что стоимость квадратного метра жилья в районах средней удаленности дороже стоимости квадратного метра жилья на окраине на 3,5-10,3%,  а стоимость квадратного метра в центре дороже стоимости квадратного метра в районах средней удаленности на 26,9-35,3%. Стоимость же квадратного метра в центре и на окраине различается на 40%.

В целом цены на вторичном рынке жилья в 2003 году фактически снизились, так как их рост не обогнал инфляцию. Отсутствие ажиотажного спроса, особенно на дешевое жилье, привело к увеличению разницы в ценах. Если в 2001-2002 гг. цена однокомнатной квартиры улучшенной планировки и хрущевки почти не различалась, то в 2003 году разница в их ценах достигла 1/3. И, как отмечают риэлтеры, в дальнейшем эта разница лишь увеличится.

Другим показателем работы рынка является количество зарегистрированных сделок с жилой недвижимостью, так в 2002 году была зарегистрирована 12961 сделка, а в 2003 году уже 21986, в первом квартале 2004 года этот показатель составил 7460 сделок (по данным учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Как отмечают аналитики, сезонные колебания рынка незначительно влияют на количество сделок, ибо, в среднем, сделка длится не менее четырёх месяцев с момента появления квартиры на рынке. Зато сезоны влияют на структуру предложения квартир – летом количество предложений падает на 20-25% и, в основном, это относится к сегменту недорогих квартир.

По некоторым подсчетам, в настоящее время в Новосибирске работает порядка 300 риэлтерских компаний. Хотя ежегодно порядка 10-15% агентств закрывается, примерно столько же компаний вновь организуются. По данным “Коммерсант-Сибирь”, рост конкуренции на рынке риэлтерских услуг привел к снижению среднего размера комиссионных и расслоению агентств на дорогие и дешевые. Так, если в Новосибирске в 2001 году риэлтеры брали за свои услуги в среднем 5-6% от стоимости приобретаемого жилья, то в 2003 году эта цифра снизилась до 3- 4%. Кроме того риэлтерам от объёма сделок на вторичном рынке достаётся всего лишь порядка 73%.  По данным исследования, проведённого ЦМИ "Infoscan", именно такое количество опрошенных выказало намерение обратиться за решением квартирного вопроса в агентства недвижимости.

Рынок вторичного жилья в 2004 году.

За последние полгода дешевое жилье подорожало в среднем на 15-20%, жилье средней ценовой категории – на 10-15%, в сегменте дорогого жилья пока лишь наблюдается оживление спроса, а рост цен в нем, видимо, начнется позже. Это общая тенденция для рынка недвижимости: сначала дорожает самое дешевое жилье, затем «подтягивается» более дорогое. Так, в Новосибирске сначала подорожали 1-комнатные квартиры, затем – 2-комнатные, и уже после этого – 3-4-комнатные. На сегодняшний день наиболее популярны у покупателей квартиры улучшенной планировки, средние по площади – 1-комнатные площадью порядка 40 кв.м, 2-комнатные – 60 кв.м, 3-комнатные – 80 кв.м .

Рост спроса и, соответственно, цены на жилье не случаен и виной тому целый ряд факторов. Риэлтеры и аналитики связывают рост цен с развитием ипотеки, минувшим кризисом в банковской сфере и незначительными изменениями курса рубля по отношению к основным валютам, высокой стоимостью нефти и энергоресурсов в целом, нестабильностью строительного рынка и выборами.

Одной из основных причин роста цен на вторичное жилье – нестабильность ситуации на строительном рынке Новосибирска. С начала года произошло увеличение себестоимости энергоносителей, что привело к удорожанию многих строительных материалов, например металла и цемента, что существенно повлияло на затраты при возведении объектов. В этой ситуации многие новосибирские строительные компании не смогут вовремя рассчитаться с инвесторами по кредитам, выделенным им на строительные работы. Как показывает экономический анализ строительного рынка, долговые обязательства некоторых строительных фирм длятся уже несколько лет. Чтобы рассчитаться по кредитам, они вынуждены снижать объемы строительства и повышать стоимость уже готовых квадратных метров. Таким образом, покупательский интерес населения переориентировался на вторичный рынок жилья, который, в свою очередь, также отреагировал на возникший спрос ростом цен.

Еще две причины взлета цен – падение курса доллара по отношению к рублю и недоверие населения к банковским структурам после отзыва лицензий у нескольких мелких банков и последующих событий. 

Падение курса доллара по отношению к рублю привело к ситуации, когда граждане стали переводить свои валютные накопления в недвижимость осенью 2003 года. В среднем эти накопления находились в размере 600-700 тыс.руб., что соответствовало цене 1-2- комнатной квартиры. Начавшийся спрос на такие квартиры и спровоцировал рост цен в целом. Также необходимо учитывать, что большинство сделок на рынке жилья – сделки обменные, и реальные деньги в этих сделках небольшие.

Также, по мнению экспертов, росту цен на недвижимость способствовали прошедшие избирательные кампании. На обеспечение выборов 2003-2004 гг. в Новосибирске было потрачено в целом не менее 600 млн руб. По мнению экспертов, часть этих денег пришла на новосибирский рынок недвижимости.

Что касается мировых цен на нефть, то их влияние на рынок жилья в Новосибирске не так заметно, как например, в Москве, где, по данным специалистов, нефтяной фактор определил более половины прироста цен на жилье. Это закономерно, так как в столице располагаются основные прибыли от оборота нефти. Это огромные суммы, значительная часть которых вкладывается именно в недвижимость. На Новосибирский рынок жилья цена на нефть оказывает, скорее, косвенное воздействие, сказываясь на цене литра топлива, и, соответственно, увеличивая себестоимость конечной продукции и услуг.

И, наконец, росту цен на недвижимость способствует набирающая обороты программа ипотечного кредитования. С января по июль 2004 г. было рефинансировано 338 кредитов на сумму 187 млн руб., а концу года планируется выдать их на сумму 510 млн руб. Это значит, что кредиты смогут получить от 1000 до 1200 семей. Учитывая тенденцию, можно предположить, что уже в будущем году приток «ипотечных» покупателей будет заметным, и влияние ипотечных кредитов на цены может усилиться.

Еще один фактор – социально-экономический. В нашей стране начал формироваться так называемый «средний класс», семьи с достатком от 200 до 1000 долларов на человека. Новосибирск вышел на второе место в стране по динамике роста благосостояния среднего класса. Рост благосостояния и, соответственно, платежеспособности населения увеличивает как объем спроса на рынке жилой недвижимости, так и ее цену.

III. Решение задач.

Задача 1.

Определить стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна $ 25000, если известны срок и ежегодный рост стоимости (ставка). Срок составляет 8 лет, ставка процента – 6%.

Решение.

Рассчитаем будущую стоимость недвижимости используя функцию денежной единицы – будущая стоимость единицы.

Тогда FV = S(1+r)ⁿ, где

FV – будущая стоимость недвижимости;

S – текущая стоимость недвижимости;

r – ставка процента;

n – срок.

(1+r)ⁿ  находим из приложения 1, для данного случая будущая стоимость единицы для срока в 8 лет составит – 1,59385.

Подставим исходные данные в эту формулу:

FV = 25000·(1+0,06)⁸ = 25000·1,59385 = 39846,25.

Таким образом, стоимость недвижимости через 8 лет составит $39846,25.

Ответ: $39846,25

Задача 2.

Владельцы дома решили произвести капитальный ремонт своего здания. Стоимость ремонтных работ растет на 8% в год. Какую сумму следует ежемесячно откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 12%, если текущая стоимость ремонтных работ $3200, период времени, в течении которого владельцы дома будут откладывать на ремонт составляет 5 лет.

Решение.

a) Определим сумму, которую владельцам дома необходимо накопить через 5 лет, для этого определим будущую стоимость строительных работ.

По аналогии с задачей 1, FV = S(1+r)ⁿ, где (1+r)ⁿ из приложения 2, составит 1,46933.

FV = 3200·(1+0,08)⁵ = 3200·1,46933 = 4701,856. Таким образом, для проведения ремонта владельцам дома необходимо иметь на счете $4701,856.

Мы предполагаем, что владельцы дома будут ежемесячно вносить одинаковую сумму денег, исходя из этого рассчитаем сколько денег накопится на счете за год.

б) На рисунке прямая разбита на 12 отрезков, соответствующих месяцам года, по условиям задачи владельцы дома каждый месяц вносят определенную сумму (A), (предполагаем, что сумма вносится в конце месяца – обычный аннуитет) и на эту сумму каждый месяц начисляется 1% (12% / 12 месяцев).

Исходя из этого, рассчитаем, какая сумма S будет на счете в конце года.

, где

FVA – будущая стоимость аннуитета,

A – величина аннуитета.

Таким образом FVA = S = (A·(1+0,01)¹²-1)/0,01, где ((1+0,01)¹²-1)/0,01= 12,682. Отсюда S=12,6825A.

в)  На данном рисунке представлена ситуация по годам, в конце каждого года на счете накапливается сумма S, которая образуется из ежемесячных взносов и начисления процентов на них (см. пункт б). А сумма на счете в конце пятилетнего периода (пункт а))  должна составить $4701,856.

Определим сумму S, которую необходимо вкладывать в банк каждый год, чтобы через 5 лет получить $4701,856. Воспользуемся формулой определения будущей стоимости аннуитета.

Тогда ,

где ((1+r)ⁿ-1)/r = ((1+0,12)⁵ -1)/0,12 = 6,35285 (из приложения 4).

S = 4701,856 / 6,35285 = 740,1176,

A = S / 12,68245 = 740,1176 / 12,6825 = 58,36

Таким образом сумма взноса должна составлять $58,36.

Другой способ решения задачи это рассматривать в качестве периода месяц, тогда число периодов составит 12·5=60, ставка процента – 1%, и необходимо определить размер месячного аннуитета, если сумма через 5 лет должна составить $4701,856.

Ответ: $58,36

Задача 3.

Организация выдала своему работнику ссуду под покупку квартиры, рыночная стоимость которой равна $100000. Требуется определить, какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации, и какова инвестиционная стоимость квартиры для работника, если ссуда составляет $30000, срок погашения ссуды 2 года, а ставка процента – 10%.

 В данной задаче выплата ссуды производится два раза одинаковыми суммами (т.е. мы имеем дело с аннуитетом). На конец второго года стоимость ссуды составит: 30000·(1+0,1)² = 36300.

И так как , то .

S = 36300 / 2,1 = 17285,7, где 2,1 из Приложения 3, при ставке процента равной 10% и периоде в два года.

Инвестиционная стоимость - стоимость собственности для конкретного инвестора. Так как инвестором в данной задаче выступает работник фирмы, то инвестиционная стоимость для него будет складываться из собственных и заемных средств и начисленных процентов. Величина процентов равна сумме выплат по ссуде за вычетом основной суммы долга, т.е. % = 2·17285,7 – 30000 = 4571,4. Таким образом, инвестиционная стоимость = 70000+30000 + 4571,4 = 104571,4

Ответ: величина ежегодно возвращаемой суммы составит – $17285,7, инвестиционная стоимость для работника – $104571,4.

Литература

1.      О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон.

2.      Глущенко К.П. Динамика цен на вторичном рынке жилья Новосибирска (1994-2001гг.)  – ИЭиОПП СО РАН, Новосибирск.

3.      Оценка стоимости недвижимости. / Грибовский С.В., Иванова Е.Н. и др. – М.: Интерреклама, 2003.

4.      Оценка стоимости предприятия (бизнеса). / Грязнова А.Г., Федотова М.А. и др. – М.: Интерреклама, 2003.

5.      Паттури Я.В. Экономика недвижимости. – НовГУ. Великий Новгород, 2002.

6.      Риполь-Сарагоси Ф.Б.  Основы оценочной деятельности. – М.: «Издательство ПРИОР», 2001.

7.      Летний сезон временно остановил падение цен на вторичном рынке недвижимости // Коммерсант-Сибирь – 2002.- 26.07.

8.      Цены на жилье поползли вверх // Континент-Сибирь – 2004. – 12 марта.

9.      Почему цены растут // Экономический еженедельник Эпиграф.

10.  Материалы Российской гильдии риэлтеров, агенств “Афина Паллада”, “Миэль”, “Акрополь”