Региональный рынок личного
недвижимого имущества
Рынок недвижимости, как
относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и
закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих
представителей национальной научной школы.
«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов,
посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней
интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными
конкурирующими вариантами землепользования».[1]
Наиболее
распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из
разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков,
подтверждающих наличие их структурной зависимости:
•совокупность инвесторов-покупателей
и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к
возможности обмена между ними;
• возможность
использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;
• наличие экономических
отношений между продавцами и покупателями;
• проявление
экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров,
обращающихся на этом рынке;
• наличие совокупности
потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих
реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.
• получение дохода от
объекта инвестирования;
• необходимость в
управлении для получения дохода. Однако рынок недвижимости имеет и свои
особенности.[2]
Необходимость высокого
«порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в
таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы
значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны,
может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто
не оказаться достаточных средств.
Например, достаточно
сложно приобрести недвижимость объемом 5 % от офисного здания, и даже
приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не
дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления
недвижимостью.
Необходимость в
управлении.
Недвижимость в отличие от
иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода.
От эффективности
управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей
мере, два вывода:
- для большинства
инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный
актив;
- для инвесторов,
обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может
быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать
больший доход и обладать контролем над активом.
Неоднородность
недвижимости.
Данный фактор определяет
существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости
одного типа в пределах даже одной местности.
Защищенность доходов
от инфляции.
Недвижимость в большей
степени, чем финансовые активы защищена от инфляции.
Через арендную плату или
цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.
Высокие трансакционные
издержки.
Сделки с недвижимостью
требуют высоких трансакционных (операционных) издержек.
Для коммерческой
недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они
существенно выше и могут достигать до 10% от цены.
Низкая корреляция
доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.
Относительная
независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых
активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых
активов.
Особенности
ценообразования.
Цены на фондовом рынке
являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего,
корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней
продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда —
ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке
недвижимости, а колебания цен более часты.
Сохранность
инвестируемых средств.
Недвижимость
предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств.
Земля — неуничтожима
(если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения —
долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может
требовать дополнительных усилий (например, страхования).
Обладая рядом
отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами,
недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля,
позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.
В то же время
недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или
для личного потребления.
Таким образом, рынок
недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты
недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с
недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе
купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и
т.д.[3]
Важной составной частью
социально-экономического комплекса является региональный товарный рынок,
который определяется как сфера обращения товаров и услуг в пределах субъекта
Федерации.
В
систему региональных рынков включаются: потребительский рынок, рынок средств
производства, рынок кредитно-финансовых ресурсов и ценных бумаг, рынок
капиталов, рынок подрядных работ, рынок основных фондов и недвижимого
имущества, рынок труда, рынок информации и знаний и др.
Какие факторы влияют на
формирование регионального товарного рынка?
·
во-первых,
природно-географические (природные условия, сырьевая база,
экономико-географическое положение);
·
во-вторых,
экономические (состояние транспортно-коммуникационной сети, объем и структура
платежеспособного спроса населения, сложившаяся специализация региона);
·
в-третьих,
технологические (взаимозаменяемость товаров в производстве и потреблении);
·
в-четвертых,
национально-административные (административно-территориальное деление,
региональная экономическая политика);
·
в-пятых,
организационно-экономические (схема управления в объединениях предприятий -
концернах, холдингах, АО и др.);
·
в-шестых,
политические и исторические.
Переход России к рыночной
экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых
значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические
взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым
пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.
В сфере жилищного
хозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикой
наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная
стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его
аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов.
В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере, в
городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и
предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается
одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из
наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет
обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка
труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.
Переход к рыночной
экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной
реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого
фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое
использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья.
Основные черты рынка жилья.
Рынок жилья - это
совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по
поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), который
бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусно
использовали коммунисты, вообще « изгнав» жильё из товарного мира. Другие две
причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли.
Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело,
по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.
Экономическая наука
оказалась бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья -
как блага одновременно и экономического и социального, то есть подчиненного
двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов в СССР
предпринимались робкие попытки сформулировать понятие социального
гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в
ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки
советских экономистов.
Вслед за рождением
инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной
деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут
фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья
будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на
персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных
профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации
можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.
Рынок жилья на базе
существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной
базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее, считать его
полностью легальным нельзя. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир,
во всяком случае, в Москве и С-Петербурге (не менее 80%) производится за
валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц.
Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г.,
когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что
при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию
около половины дохода.
Арендный рынок квартир
тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме
оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную
аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%.[4]
Второе обстоятельство
связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи
равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации
реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный,
почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как
сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую
защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в
основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить
свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение
(купив худшую квартиру). Третий источник продаж- расселяемые коммунальные
квартиры в центрах городов.
Оценить объем рынка
квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касается
возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты
предсказывают как рост объема
Последняя точка зрения
обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о
значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому
те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения,
начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.
Любые объекты
недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:
- рынок жилья — для
обеспечения жилищных нужд;
- рынок промышленных
объектов — для реализации производственно-технологических процессов;
- рынок земельных
участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства,
промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
Рынок недвижимости
предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей
социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.
Однако не совсем
правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого
рынка услуг.
Услуга, как товар особого
рода, обладает рядом отличительных черт:
- неотделимостью от
производителя;
- неосязаемостью;
- несохраняемостью;
- непостоянством
качества.
При этом услуга может
быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную
форму выражения, но и в том и в другом случае она полезна не как вещь, а как
определенная деятельность.
Очевидно, что услуги,
предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт,
присущих приведенному выше способу идентификации.
В частности, они могут
осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют
возможность сохранятся и имеют осязаемый характер.
Объект недвижимости
полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации
деятельного процесса и его обслуживания.
Это обстоятельство
позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка
услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения
взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального
исследования.
С экономико-философской
точки зрения рынок недвижимости ~ это инфраструктурная категория, связанная
с созданием условий, необходимых для осуществления производственной,
коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.
Обобщая
понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы.
Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду
отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации
рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и
услуг.
[1] См: Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход
недвижимости / Пер. с англ. — М., 2001.
[2] См: Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика
/МАИЭС. - М., 2000.
[3] Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - С.-Пб.,
2000, с. 14 - 18.
[4] см. Вопросы экономики №9 за 1995г